Aquí hay dos falacias que a menudo afectan a los nuevos inversionistas de bienes raíces. El primero de ellos me bugs sólo un poco - el segundo una bugs me mucho.
La primera falacia es la peddled por una tarde-noche estrellas Infomercial. Es la idea de que es realmente difícil no encontrar una casa antigua, comprarlo por mucho menos de lo que vale la pena no con dinero, y venderlo para las grandes dólares. Es cierto que algunos se ocupa de este tipo ocurren, pero son muy raros. Si inicia su carrera de bienes raíces de pensar que vas a obtener 50 ofertas de este tipo en la manera de que los nuevos Bentley, en realidad estás en una vía rápida a la decepción. (Y si realmente lo han hecho 50 ofertas de este tipo - y tienen documentación, y no cobran 1 millón de dólares para ver a la gente a que - Call me!)
La segunda falacia es mucho más insidiosa y visitas de personas que son demasiado inteligentes para dejarse engañar por la primera. Lo llamo la cada perro tiene su día falacia. Esto significa que cualquier propiedad que usted compre, no importa cuán grande un perdedor, eventualmente hacer dinero para el propietario. Este punto de vista es subrayada por otros dos puntos de vista, ambos también errónea:
- Todos los bienes raíces aumenta en valor con el tiempo.
- Cuando usted es dueño de la propiedad de alquiler, su alquileres suben con el tiempo, mientras que los gastos de su estancia el mismo.
Sabemos en nuestros corazones que esta suposición es errónea, pero aún quedan para las proyecciones que muestran que.
Es cierto que la mayoría de bienes raíces aumenta en valor con el tiempo. Sin embargo, que no es verdad, todo el mundo. Te doy dos ejemplos: Detroit, Michigan, y Buffalo, Nueva York. Ahora en Buffalo, hay casi 800 viviendas que figuran a la venta por $ 50.000 o menos. 45 de los que se enumeran por menos de $ 10.000.
¿Por qué cree usted que podría tener Buffalo estas maravillosas ofertas? Es porque Buffalo ha sido uno de America's reducción de las ciudades más rápido en los últimos 50 años. La población es menos de la mitad de lo que era en Buffalo del pico en 1950. Esto, junto con la razón de la disminución (no hay puestos de trabajo que se encuentran), ha dado lugar a una enorme caída en los valores inmobiliarios durante décadas. Casi cualquier persona que ponga su dinero en Buffalo durante ese tiempo perdido gran parte de ella. Por cierto, esto también significa Buffalo alquileres se redujo en los últimos decenios, por lo que los inversores Buffalo perdido dinero cada año en su camino hacia el tiempo de venta a pérdida.
Detroit está en una forma similar, con 6.900 viviendas para la venta por $ 50.000 o menos; 3200 por menos de $ 10,000, y una población de menos de la mitad de lo que fue en 1950. El lema de Detroit, traducido del latín, es "que esperamos mejores cosas, que se levantarán de las cenizas". Por supuesto, espero que tienen razón!
Esta extraordinaria casucha puede ser suya por $ 100 en Detroit. Hacer una oferta!
Afortunadamente, hay pocos verdaderos desastres como Detroit y Buffalo alrededor de los Estados Unidos, aunque hay muchas ciudades donde los precios han subido sólo un poco estancado, o incluso se redujo antes de los inmuebles y la hipoteca se bloquea. Incluso en otros lugares, sin embargo, usted podría perder dinero en el tiempo debido a los "gastos nunca subir" suposición.
Supongamos que usted compra una propiedad por $ 100,000, con alquileres de $ 1100 por mes. Sus gastos son los siguientes:
Pago mensual de la hipoteca: $ 480
Seguros: $ 75
Impuestos: $ 200
Subsidio para el mantenimiento: $ 100 (el 0,1% del precio de compra)
Asignación de vacantes: $ 55 (5% del alquiler - supone un 5% la tasa de vacantes)
Utilidades: $ 100
Servicios jurídicos, contables, el kilometraje y así sucesivamente: $ 50
Obviamente, estos números van a variar ampliamente de las distintas propiedades. Vale la pena señalar, sin embargo, que las comunidades más pobres suelen tener relativamente elevado las tasas de los impuestos de la propiedad. Tienen que proporcionar los mismos servicios que las ciudades ricas, pero con menor base imponible.
Para este ejemplo, sin embargo, sus gastos mensuales son de $ 1060, lo que significa que está obteniendo un beneficio! Felicidades! Es un beneficio muy pequeño, pero debería ser mucho mayor de unos pocos años a partir de ahora, ya que, según la segunda hipótesis, su alquileres van a subir, y los gastos de su estancia será lo mismo. Cinco años a partir de ahora, sus rentas se parece más a $ 1300, lo que significa que va a hacer $ 240 por mes en el flujo de caja positivo, que es excelente. Y, por supuesto, está la construcción de la equidad.
Por lo tanto, muchos de los nuevos inversores para este otoño. La verdad es que cada uno de estos gastos va a subir, salvo para el pago de la hipoteca (suponiendo un préstamo de tasa fija). Si van por más de alrededor del 9% al año, su beneficio mensual se reducirá, incluso con la inflación en los alquileres. Y que ciertamente puede ocurrir. En particular, los impuestos sobre la propiedad, los servicios públicos (sobre todo el calor y el agua / alcantarillado, las dos empresas de servicios públicos la mayoría de los casos cubiertos por los propietarios), y los seguros han aumentado en un 10% o más en muchas comunidades durante los últimos cinco años.
El pellizco será aún mayor en las comunidades que experimentan un estancamiento o alquiler deflación. Si alquila su estancia el mismo y los gastos suben un poco, incluso, sus beneficios se desvanecen y desaparecen.
Que la equidad de crecimiento que iba a guardar su tocino? Eso no sucederá, ya sea. Si su flujo de caja mensual se mantiene igual o disminuye en un período de cinco años, su propiedad será un valor aproximado de la misma, o incluso un poco menos, al final de ese tiempo. Sí, le han añadido un poco de equidad a través de la principal porción de su pago de hipoteca, pero no lo suficiente como para hacer una gran diferencia.
Nada de esto se destina a su vez, que fuera de inversión en bienes raices. Muchos miles de personas lo han hecho muy bien con sus inversiones inmobiliarias - Sí, incluso algunos en Detroit y Buffalo. Evitar las pérdidas que por ser muy, muy cuidadoso acerca de dónde se compró. Buscaron las ciudades y los estados que están creciendo, especialmente en el empleo, un indicador de crecimiento para la vivienda. Evitar que las ciudades con una historia de gran aumento de los impuestos de propiedad. Buscaron casas en barrios donde la gente quería vivir. Y, que buscó a las propiedades donde podrían reducir los gastos mediante la adopción de medidas responsables para reducir el mantenimiento, la utilidad y los gastos de seguro.
Por último, se aseguró de que podría vender en sus términos por asegurarse de que había suficiente dinero en efectivo para manejar situaciones de emergencia y la vida diaria.
Tags: la equidad, la vivienda, la inflación, el propietario, el alquiler de propiedad, estanflación, inquilino
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