Hace un par de semanas, los periódicos en mi parte del mundo se han animado con la noticia de un propietario que había sido presuntamente atacada por su hacha-que ejercen inquilino.

El propietario, Edward Berthiaume, ocuparon una unidad multifamiliar de su casa, y el inquilino, William Skarbinski, ocupó el otro. A 1 de la mañana del 7 de enero, visitó Skarbinski Berthiaume, diciendo que quería hablar de un plan de pago de alquiler (que fue muy detrás de su alquiler). Pero cuando él consiguió en Berthiaume la unidad, que presuntamente atacaron Berthiaume lugar. Y no se trataba de una menor de ataque (como si un ataque con una rayada podría ser). Skarbinski del que está encargado de primer grado asalto. Cuando uno lee los detalles de refrigeración, verás qué mal podría haber llegado.

Inquilino los ataques no ocurren a menudo, pero que sí suceden. Otro propietario en el Condado de Franklin, NH fue asesinado por su inquilino en el 2006, Georgia y un propietario fue asesinado por su inquilino en agosto de 2008.

Los tres de estos incidentes tienen algo en común, y es que los propietarios conocían bien a sus inquilinos. Dos vivido en el mismo edificio que los inquilinos y el tercero de propiedad de una tienda en el mismo edificio que su inquilino.

Su seguridad debe ser su prioridad como propietario

Sin embargo, incluso nosotros los propietarios que no viven o trabajan cerca de nuestros inquilinos pueden estar en riesgo. He estado por miedo a un inquilino que fue irregular y violento en su comportamiento, y que me amenazó. ¿Puede esa persona (a largo ya desalojadas, gracias Dios) han atacado a mí? Usted apuesta que pudieran tener, y si hubiera, habría sido una grave desventaja.

La verdad es que la mayoría de nosotros será el desvalido en un enfrentamiento violento, simplemente porque no esperamos la misma. Esto se explica muy claramente que me hace unos años por el presidente de mi asociación local propietario, un ex policía. Personas que no son violentos nunca esperar la violencia, de modo que no reaccionen rápidamente a ella. Y cuando nos damos cuenta de lo que está pasando, puede ser demasiado tarde.

De hecho, Berthiaume la reacción es muy particular para el curso. Se ha producido nunca a la que le comunicaba que se había atacado con un hacha. Él no hizo nada en absoluto para evitar el primer golpe, y por el momento en que su cerebro procesa lo que estaba sucediendo ( "Este tipo está tratando de matarme!"), el hacha estaba cavando en su cuello.

Aprenda las claves para su seguridad

Tres de las claves para nuestra auto-protección de la sentencia, la conciencia, y la distancia. Sentencia medios tratando de evitar situaciones que pueden hacer un ataque más probable. Significa aceptar las cosas como nunca alquiler en persona, nunca la aceptación de la renta en efectivo, y no la publicidad la dirección de su casa a los inquilinos. También significa desarrollar una comprensión de los inquilinos cuando se puede llegar a ser irregular o miedo.

Uno de los problemas que tenemos es que por lo general no puede desalojar a la gente sobre la base de una primera impresión ( "fanáticos que me fuera.") A lo sumo, habrá que esperar para pruebas específicas que pueden documentar y presentar ante el tribunal. El otro problema es que puede no saber que los inquilinos son los más locos hasta que sea demasiado tarde. Heck, si ha tenido alguna idea de que eran los frutos de cáscara, que nunca habría alquilado a ellos.

Esto nos lleva a la conciencia, que queremos aplicar a la mayoría de las situaciones que afectan a los inquilinos. Es evidente que con algunos inquilinos, podemos bajar la guardia. Hace algunos años uno de mis unidades se alquiló por dos profesores de la escuela elemental femenina. No puedo imaginar cualquiera de ellos me atacan por cualquier razón - lo peor que podría hacer era escribir una carta-fuertemente.

Con otros inquilinos, sin embargo, mucho más se requiere precaución. ¡Cuidado con las voces planteadas, la prueba de que están ocultando elementos, los movimientos bruscos a usted, y similares. Esto es especialmente cierto cuando usted ya se encuentra en una situación destacó con el inquilino porque algunos de controversia o reclamación.

La tercera clave es la distancia, que en un enfrentamiento violento es igual a tiempo. Has obviamente tiene muchas más posibilidades de sobrevivir a un hacha o una agresión con arma blanca si son de 10 pies de distancia de su agresor que si están dentro de los brazos de alcanzar. Esperemos usted tendrá tiempo para procesar los acontecimientos y tomar acción defensiva antes de que llegue demasiado cerca. Incluso si tu oponente tiene un arma, la que está más lejos, mejor sus posibilidades.

Hay otras precauciones que puede tomar si tiene motivos para sospechar que un inquilino va a ser agresivo o amenazante. Obviamente, si usted puede evitar un cara a cara el enfrentamiento, que lo hagan. Si no puede, tal vez puede llevar uno o más amigos como copia de seguridad. Justo el lugar de su pals puede hacer un inquilino piensa dos veces antes de causar problemas.

Por último, aprender las habilidades que necesita para calmar la ira y la agresión, si el inquilino quiere discutir. Algunas de las cosas que usted puede hacer son:

• Escuchar respetuosamente al inquilino.
• Trate de mostrar empatía - "Entiendo por qué estás enfadado."
• Mantén tu lenguaje corporal no agresivo. Mantener la distancia es útil aquí. No se incline hacia adelante y no el punto.
• No dejes que la ira introduzca su voz.
• No interrumpir o corregir.
• Replantear el inquilino del punto - "Yo entiendo que usted está viniendo de. ¿Quieres ..."
• Volver a cabo si el argumento empieza a recibir intenso.

Ninguna de estas técnicas requieren que perder un argumento o conceder nada. Sin embargo, puede haber un punto en el que usted necesita para cambiar su tono radicalmente, para dejar muy claro que usted está en control. Verá ejemplos de esto todo el tiempo en programas de televisión como "Policías" y "El perro Bounty Hunter." Esos tipos son cortés, respetuoso y tolerante - a un punto.

Cuando empieza a conseguir su objetivo realmente loco, que el cambio de táctica, tomando el control en la forma más firme posible. Por supuesto, "perro" y la policía también son capacitados en la mano-a-mano más fuertes, y los policías están armados, así que tienen recursos usted no.

Crédito de la foto: Imagen perfecta Pose

Bienvenido a Nuestro Blog!
Bienvenidos a la inmobiliaria Despacho de BiggerPockets.com. Nuestro blog reúne a expertos en diversos campos de las propiedades inmobiliarias con el objetivo de mantener a nuestros lectores informados y al día. Tanto si eres un profesional de bienes raíces (prestamista, bienes raíces, banca, etc), inversor (propietario, aleta, mayoristas, etc), o simplemente un consumidor, cliente o propietario interesado en el mundo de bienes raíces, este blog es el lugar para participar!

Puede suscribirse a nuestro feed RSS, blogs obtener actualizaciones por correo electrónico, unirse a nuestra lista de correo gratuito, o el mejor de todos, únete a nuestra red social, junto con otros 25.000 interesados en la educación de bienes raíces, dealmaking, la creación de redes, y la comercialización.

Etiquetas: dueño, propietario de seguridad, alquiler de propiedad, arrendatario, la seguridad, el inquilino

Aquí está la tercera y última cuota de "Preguntas para su Gerente de la Propiedad." Yo le estoy proporcionando respuestas a algunas de las preguntas. Sin embargo, en algunos casos, no hay una respuesta "correcta". En realidad, esta fue ilustrada por la última cuota, publicada hace tres semanas. Yo había sugerido que es mejor para los administradores de la propiedad a tener algunos de su propia piel en el juego, por así decirlo, por poseer su propio alquiler de propiedades en la zona. Josh Dorkin, el fundador de BiggerPockets, de acuerdo.

Mi punto subyacente: Muchos administradores de la propiedad no llega a entender el negocio, y entrar en la gestión de alquiler, ya que creo que será fácil. Gerentes que son dueños de sus propiedades son más propensos a tener una idea de la gestión de la propiedad.

Josh subyacente punto: los administradores de la propiedad que poseen sus propios alquileres son más propensos a hacerse cargo de sus propias propiedades de primera y le consideran un competidor, sobre todo cuando se trata de encontrar inquilinos. Por ejemplo, tengo una vacante de dos habitaciones y la unidad que tenga una vacante de dos dormitorios unidad. Cuando una perspectiva viene en busca de uno de dos habitaciones, el empuje de sus directores de unidad primero.

¿Quién es la derecha? Ambos se encuentran en los puntos. Así que usted quiere que su gerente de la propiedad a tener su propio alquiler? Eso, amigos míos, es una sentencia llamada. Pero examinar esta - si no hacer la pregunta, usted nunca se sabe. Usted no va a ser capaz de tomar una decisión informada.

El mejor momento para hacer estas preguntas es, por supuesto, antes de contratar a una sociedad de gestión. Pero si ya emplean una sociedad de gestión, y no sabe la respuesta, siempre puedes volver atrás y pedir. Además de conocer lo que está pasando con su gerente de la propiedad, se le recordándoles que está involucrado un cliente. Para que sean menos propensos a cortar las esquinas con sus propiedades.

La primera y segunda parte de esta serie están relacionados aquí y aquí.

El Gerente de la Propiedad preguntas (y, a veces, las respuestas)

• Pregunta: ¿Cuáles considera que son las más prometedoras de las ciudades y partes de la zona para la inversión?
• Pregunta: ¿Dónde ve usted que los alquileres? ¿Cuál ha sido el desarrollo de los alquileres en los últimos años?
• Pregunta: ¿Qué ciudades y partes de la zona tienen el mejor clima gubernamentales?
• Pregunta: ¿Qué ciudades y partes de la zona tienen el mejor clima de negocios?
• Pregunta: ¿Qué tipo de personas son atraídas a esta área? Que uno?
• Pregunta: ¿Qué tipo de inventario es nuevo en el mercado?
• Pregunta: ¿Qué pasa con el desarrollo comercial en el área?
• Pregunta: ¿Qué ciudades tienen las mejores escuelas?

Respuestas: Se trata de "un derecho no responder" preguntas. Pero eso no significa que las respuestas no se revelen! Considere todas las diferentes formas en que pueden ser utilizados.

• Las respuestas deben ser serias y detalladas. En serio, ¿realmente queremos un gerente de la propiedad que no sabe que son las partes más calientes de la ciudad?
• Las respuestas pueden ser muy útiles para ayudar a decidir dónde invertir. Esto es especialmente útil si usted no es un residente de la zona.
• Si usted hace algo de investigación antes de tiempo, tendrá sus propias ideas que usted puede comparar las respuestas que recibe de la futura gerente de la propiedad. Usted puede oír lo que dice y piensa "que es totalmente erróneo." O él podría convencer a usted, y ahora que ha aprendido algo nuevo.

Etiquetas: encontrar gerente de la propiedad, entrevistar a gerentes, propietarios, administración de bienes, administrador de la propiedad, arrendatario, inquilino

Su sido un tiempo desde que hicimos uno de nuestros inversores Conoce al entrevistas. . . Espero que llegaremos a esos puestos con más frecuencia! Con esto en mente, tenemos una gran entrevista con los inversores de bienes raíces Weese Rico!

Conoce a los inversores ricos Inmobiliaria Weese

¿Hace cuánto tiempo que la inversión en bienes raíces?

Estoy seguro de que no hay demasiados miembros de BP mayor que yo! He participado en muchos y he visto todas las facetas de la propiedad inmobiliaria; recesiones, espirales inflacionarias, y la creación y el de bienes inmuebles en diferentes zonas del país.

Comencé en bienes inmuebles por accidente en 1972. Yo estaba en mi 3er año de la universidad y se instó a abandonar e intentar la venta de bienes raíces para un amigo. Él era un agente y fue constantemente tratando de vender mi esposa y yo algo. No teníamos dinero y yo estaba trabajando para Alpha Beta Markets en su cocina y la limpieza de hornos de queso a partir del 3 de cintas transportadoras hasta la medianoche, y que asisten a la escuela durante el día.

Háblenos de su primer acuerdo

Mi amigo era muy persistente y mantiene la búsqueda de propiedades para mostrar a mi esposa y yo Mi amigo trató de vender una casa, pero estaba viviendo en un apto para $ 110 por mes. Toda la casa se encontraba fuera de nuestro alcance. Finalmente, encontró un dúplex que fue de $ 24.900 y cada lado tiene 2 dormitorios y 1 baño. Nos dijo de un programa llamado FHA 221-D-2 que sólo se requiere aproximadamente 3% en total y los costos de cierre. Nuestro pago iba a ser de $ 215 por mes y dijo que el frente estaba alquilado por $ 140. Podemos vivir en la otra unidad, con un garaje y sólo pagar la diferencia de $ 75 por mes. Esto suena muy bien, excepto que no tenía el 3%. El agente me hizo un trato. Si me acuerdo de ir a trabajar para él por 1 año, me gustaría dar la comisión de venta de alrededor de $ 750. Que pagar bastante para nuestro pago, por lo que me acuerdo y matriculados en la escuela Lumbleau inmobiliarias en Santa Ana, CA. Tuve mi vendedor de la licencia en 28 días a partir de principio a fin. Compramos y se trasladó en el dúplex, la primera en tratar 330-334 Nogal, en La Habra, California.

¿Cómo empezar a invertir?

No sólo me meto en bienes inmuebles por accidente, pero se convirtió en un inversor por accidente en mi primer acuerdo, este dúplex. Empecé a vender casas, y la odiaba. Trabajo sobre todo con la esposa del joven, mostrando su casa, rápidamente me di cuenta de que ésta no era lo que quería.

Acerca de este mismo tiempo, mi esposa y yo había limpiado el patio de nuestra dúplex, hiedra y eliminado algunas instalado una valla de madera a lo largo de la cara frontal. Un día un compañero se detuvo y preguntó por si había que vender! Creo que nos pertenece es de 3 meses. Dije que no lo creo y explicó que había comprado la misma. Preguntó cuánto me paga? Le dije que el precio y me preguntaba si me vende un 5K para beneficio de $ 29,900? El 5K fue una cantidad enorme para alguien que gana US $ 1,35 por hora. Le dije que sí, sin darse cuenta de que realmente estaba a punto de recibir una educación. Fue verdaderamente un inversor. Ofreció las siguientes;

1. Una casa con unos $ 1000 de capital que había comprado en el mismo 221-D2 programa de préstamos.
2. Una nota de $ 1000 con los pagos de intereses de $ 83,33 m. y con balón en 2 años.
3. Una bañera al revés mayores estilo Porsche de automóviles (60ish?).
4. $ 1500 en efectivo.

Me han ruedas, dinero en efectivo en mi bolsillo, una casa real, y $ 83 al mes para ayudar con el pago de subvenciones casa! Hicimos el trato y se convirtió accidentalmente RE participan en el intercambio y la había aprendido de un verdadero inversor. Este se convirtió en mi primera inversión, así como mi primer acuerdo, en primer lugar el intercambio y la primera venta.

Lo que le atrajo a convertirse en un inversionista de bienes raíces?

He encontrado el ofrecimiento hecho por este individuo en el dúplex algo emocionante y yo quería seguir y me involucré en busca de otras propiedades.

Este compañero se convirtió en mi primer gurú. Yo había encontrado mi nicho de verdad! Me encantó el comercio o hacer negocios. Es mucho más divertido que sólo muestra los hogares. Empecé a comprar otras inversiones. Mi esposa y yo hemos hecho un trato. Queremos vivir de sus ingresos, alrededor de $ 500 al mes e invertir todo lo que hizo nuevamente en bienes raíces. Traté de convencer a otros a hacer lo mismo, pero me vio como un joven sin experiencia. Salí y lo hizo por mí mismo. Mi agente comenzó a las preguntas que se me pide y, sin embargo, está tomando parte de mi comisión! Decidí tener mi licencia de intermediarios y abrir una oficina. Conocí a alguien en la escuela Inmobiliaria convencido de que trabajar para mí y también contrató a un hermano en la ley. El 3 de nosotros abrió una oficina en una zona regordete de Placentia, CA. y lo llamó "Mike Weese Inversiones". Fue un momento perfecto en una zona perfecta! Empezamos a hacer un montón de dinero, en su mayoría en las negociaciones hemos encontrado, comprado a nosotros mismos y ganan comisiones. He comprado un nuevo Cadillac rojo y la gente comenzó a notar que estaba progresando. Yo vivía en la misma zona de Ca toda mi vida, vino de la clase de ingresos más bajos y la gente vio la diferencia. Esto fue de 1974.

¿Cuál sería tu sueño se tratan? ¿Ha tenido usted un "sueño de hacer frente" todavía?

En 1974 me fui de caza para la nueva ubicación de oficina. Estaba pensando muy grande en el momento. Este fue mi primer verdadero miedo inversión. He encontrado una nueva vacante 30,000 pies cuadrados de oficinas y decidió que había que tratar de comprar. Que fue de $ 1475000 y el vendedor fue el promotor y que quería el 10%. Tenía un préstamo convertible con Metropolitan Life Ins. Sería convertir en permanente construcción de cuando el 80% de su capacidad. Que había incluido en la lista de un 3% de comisión y de acuerdo a pagarme $ 40K. Ahora sólo se necesitan alrededor de $ 100K. Yo había comprado 17 unidades de más edad en Whittier, CA y le preguntó si podía crear una nota de $ 60K. Dijo que está bien, pero como quería un 2 por $ 40K y un 3 por $ 20K. Que si le daba la flexibilidad que necesitaba para vender una o pedir prestado en contra de uno. Ahora, yo había bajado a 47.500 dólares necesarios. Convencí a mis padres y mi esposa a los padres de cada uno en $ 20K. Todavía necesita $ 7500. La primera persona que había contratado para unirse a mí en mi inmobiliaria, mi amigo de acuerdo para hacerlo. He presentado la oferta y era aceptado. Nuestro pago era de $ 14.909 POR MES. I'd negociado un acuerdo en que el constructor de la gestión de la construcción, el arrendamiento y que me pagaba un 8% en efectivo en efectivo a cambio de un año. Al final de un año, era mi problema si no se alquila.

Hemos llamado el edificio "Plaza Weese financiero" y poner nuestra nueva oficina pulg Ahora me miró con éxito y la gente comenzó a venir a mí, tanto los vendedores y los inversores. Se trata de gente que había hablado antes, que ahora están interesados en lo que tenía que decir. Empecé a la celebración de seminarios en nuestro edificio y que sólo se quitó. La gente estaba escribiendo mi vendedores y los controles de aves comenzó dogging propiedades en muchos estados del oeste. Comencé haciendo inmobiliario sindicación (nombre de fantasía de sociedades en comandita). Que estábamos haciendo mucho en las emisiones de CO, por lo que obtuvo una licencia de corredor y abrió una oficina y contrató a un montón de aves perros. Compramos 156 unidades en Denver, así como algunos más pequeños, así como 202 y 161 en Colorado Springs. También compró muchos de ellos en Arizona, Texas, California y en Aceptar. Dentro de un corto período de tiempo, yo estaba cansado, pero bien económicamente.

Oh, BTW, en menos de un año, el "Weese Finanacial Plaza" edificio completo fue del 95%, y tirando fuera un buen flujo de caja. Me dio mi padre el trabajo in situ de Gestor, y se encantó. Una gran empresa de depósito de garantía, depósito de garantía preferente, se trasladó a mi edificio y preguntó si me vende una parte de ella. Once meses después de la compra, me lo vendió por $ 2.2 Mil! Tomé una gran nota, que dividió con los asociados, mantiene el 30% de la propiedad del edificio y obtuvo una comisión de $ 70K. Este fue mi primer "Dream Deal".

¿Cuál fue el más difícil tratar?

Mi más difícil tratar se hizo en 1975, y nunca estar en condiciones de duplicar de nuevo. Fue un intercambio de 26 patas incluidas las propiedades a partir del 4 de diferentes estados y muchos propietarios y las asociaciones. Me tomó más de 3 meses, día y noche para conseguirlo, pero fue un enorme logro. Una vez más, hubo un coche implicado! Uno de los inversores carecen de suficiente dinero en efectivo para financiar la adquisición total de su parte. Era dueño de un Jaguar XKE convertibles 1965 y lo ofreció a compensar su escasez de efectivo. Tomé el coche como parte de mi comisión. El coche, pagarés y dinero en efectivo recibido por la comisión en el total de 6 cifras muy altas.

Yo estaba nominado para Inmobiliaria Exchangor del año para el Estado de California para ello, pero no ganar.

¿Cuántas ofertas has hecho en tu carrera?

Personalmente, mi esposa y yo personalmente de propiedad de más de 1000 viviendas unifamiliares. He sido dueño o socio en miles de apartamentos y varios edificios de oficinas. Yo no sé el número total de ofertas que he venido participando pulg En la cúspide de mi carrera he tenido 206 antes de retirarse los inversores y algunos hasta en 6 asociaciones. Casi me compró el Castillo de Von Richthofen en Denver para vivir y celebrar seminarios, hace 30 años, pero mi oferta llegó en 2 ª. Fue realmente algo.

¿Tiene su licencia de bienes raíces?

Yo era un corredor con licencia en California y Colorado en los años 70 durante 7 años. Decidí que era más feliz sin la supervisión de personal de ventas y dejar que mi caducidad de licencias. Hay beneficios definitivos para obtener la licencia de una comisión de vista. También hay otros beneficios de no obtener la licencia, en mi opinión.

¿Cuál es su foco (área de especialización)?

Creo que no tiene un área de especialización. He hecho casi todo. De corretaje, ni dinero empezando a cabo, la gestión de la propiedad, hipotecas, manitas empresa, construyó 44 casas en St. George, UT, recogieron 3 auge en zonas hora correcta (so. CA, UT, Casa Grande AZ) y siento que estoy en mi 4 º y 5 º actualmente, en el sur y MS TX. Yo era un gurú original antes de la televisión, y han hablado seminario para las empresas, así como la Cámara de comercios, los Clubes Rotarios etc en CA, Mirage Hotel y el Lago Las Vegas, NV, Salt Lake City, Utah, Phoenix y Tucson, AZ y Río Grande Valley, Texas. También publicó un libro libre de mis primeros inmobiliarias experiencias denominado "De Janitor a multimillonario". Nunca he ofrecido para la venta, sino que libremente han dado a los que pidió. He seguido a comprar y desarrollar propiedades inmobiliarias para los casi 40 años y tener una perspectiva más amplia que muchos inversores a corto plazo o novatos.

¿Qué es lo que usted busca en una inversión?

Busco buenas inversiones que beneficien a largo plazo. Estoy principalmente para comprar y mantener a largo plazo. Hacer comprar y mantener algunas hipotecarias y vende algunos a entregar el dinero. Yo no soy uno que sea firme en el flujo de caja. Creo que es un área que tiene a muchos negativos verdaderos inversionistas. No los beneficios fiscales de por sí, por lo general mayores propiedades regordete con poca esperanza de reconocimiento y no dan mucho de amortización. Sugiero la mayoría de los nuevos inversores intentan romper incluso comprar propiedades, y al igual que el monopolio, compra tantos como puedas. Mantenerlos, refinanciar y comprar más. Mantenga su trabajo principal de los ingresos finales y crear bases de propiedades primero. Flujo de efectivo vendrá como aumentar los alquileres, pero no sacrificar el crecimiento en la voluntad de opción de flujo de efectivo para comenzar.

Hay demasiados gurús por ahí predicando el flujo de efectivo y "sustituir su trabajo con la renta de bienes raíces". Estoy en contra de los propósitos. El flujo de caja sólo ocurre, en el tiempo, pero no vale la pena sacrificar la adquisición de propiedades adicionales por tener que poner más abajo para obtener el flujo de caja.

Existen 4 principales beneficios a la propiedad de bienes raíces:
1. Reconocimiento
2. Depreciación a los beneficios fiscales
3. Principales pagar
4. Flujo de caja

Cartas continuamente muestran que # 1 y # 2 son las claves para la creación de "verdadera riqueza" en el sector inmobiliario, y ahora a distancia, los 2 últimos en el corto o largo plazo.

¿Cuáles son algunos de los mayores errores que has hecho o visto hace?

Para mí, mi error más grande se jubila a la edad de 29. Me ha hecho millones y se convirtió en la continuación perezoso para invertir y alimentar el mecanismo de la propiedad inmobiliaria. Yo debería haber sido más agresivo en el intercambio y la adquisición de más bienes raíces en lugar de vivir en el pasado. Desde la edad de 29 años a 58, se me planteó, básicamente, los jubilados y mis 6 hijos.

A la edad de 58, me corrige el error y comenzó a invertir de nuevo. En los últimos 15 meses, he comprado 59 viviendas, 13 de ellos se venden y seguir comprando más cada mes.

¿Qué consejo le daría a los inversores un comienzo?

Mi consejo para un inversor en principio variar, dependiendo de la edad de los inversores, los ingresos, la tolerancia al riesgo, las metas de inversión (flujo de caja, beneficios fiscales, de jubilación, etc), esposa de actitud, todos los que entrará en mi consejo. Soy conservador por naturaleza, aunque me tomó muchos "riesgos" cuando más joven. Yo insto a los nuevos inversores cautela y yo trate todas las cifras facilitadas a los inversores por un vendedor! Determinar sus motivos, en su caso por su asesoramiento a usted. Estudio de aquellos que hayan sido realmente un éxito. No se conviertan en un seminario drogadicto! Y lo más importante, siempre tienen una estrategia de salida para sus inversiones y un plan para un día lluvioso. Que la lluvia!

¿Qué consejo le daría usted a los inversores, dada la actual situación económica y préstamo medio ambiente?

• Primero: Doble y triple comprobar comprobar todos los ingresos y los gastos de propiedad sobre un tema dado a usted para su consideración. La mayoría son exageradas e inexactas.
• Segundo: No use aglutinantes o tienen visión túnel. Hay muchas opciones disponibles en el juego de bienes raíces.
• Tercero: Recuerde hay más dinero en los mercados tanto en el inmobiliario y bursátil. Si bien la mayoría están tirando su cabeza hacia atrás en su concha, los más inteligentes y están mirando!
• Cuarta: Nadie nunca tomar como buena la atención de su dinero como usted.

Siempre habrá problemas y los cambios en la financiación inmobiliaria y del mercado. Ser flexible y preparada para el cambio cuando sea necesario. Creative financiación establecerá además el éxito de la falta de éxito. Aprender nuevas estrategias y ponerlas en acción. No asuma que "no puede hacerse"! Sino todo lo contrario. Supongamos "se puede hacer" y luego encontrar la manera de hacerlo.

¿Hay algo más que te gustaría compartir con el resto de nosotros?

Yo espero poder compartir la pasión que tengo por bienes inmuebles y convencer a otros de las cosas sorprendentes que hacer por usted. En ningún otro lugar se puede encontrar una oportunidad en que alguien (banco) de préstamo que usted dinero para comprar algo y otra persona (inquilino) hará que los pagos para usted. Eventualmente, usted propio algo libre y claro y que tendrá un valor de X cantidad de dólares. No sé qué será X, pero será más de lo que pagó y un 1000% de retorno real sobre el dinero invertido debido a la fuerza de palanca.

Conoce nuestra BiggerPockets realiza el Inversionista Entrevistas por e-mail. No podemos verificar la información contenida en estas entrevistas y de impresión para estimular el pensamiento y la sana discusión.

Etiquetas: volteo, propietario, cumplir con los inversores, los inversores de bienes raíces, ricos weese

Cuando puse el primer grupo de preguntas que usted debe preguntar a un posible gerente de la propiedad, un comentarista pregunta: ¿cuáles son las respuestas correctas? Tenía un punto y por eso voy a revisar algunas de las respuestas a las preguntas de la semana pasada primero antes de que yo te golpea con un poco más questions.I estoy pensando también en la compilación de estos en un libro electrónico que esperar Josh pondrá aquí en BiggerPockets.

Podría ser una respuesta correcta sobre la base de diferentes preguntas criteria.Some sólo una respuesta correcta. El ejemplo que he dado la semana pasada fue de los procedimientos de desalojo. Todas las jurisdicciones tienen reglas estrictas acerca de cómo se puede evicted.If inquilinos posibles gestores de la propiedad no están siguiendo las normas, que están haciendo mal, y usted no debe contratar a ellos - período .

Otras cuestiones tienen una amplia gama de "corrección". Un par de preguntas de la semana pasada se trate experiencia. Usted debería evitar que cualquier gerente de la propiedad del primer cliente. Pero es un PM con diez años de experiencia siempre mejor que una con cinco años? No lo creo.

Luego están las preguntas donde la respuesta correcta depende de sus propias preferencias, lo que podría ser diferente de la mía. Y luego están los que las respuestas sólo te hacen pensar - quizás la PM tiene ideas que pueden realmente utilizar.

¿Va a tomar su palabra para ello?

En cualquier caso, el efecto neto de todas estas preguntas y respuestas serán absolutamente positiva. Tendrá muy buena información sobre la que basar su decisión de contratación, tendrá un profundo conocimiento de cómo funciona su sociedad de gestión, y los directores saben que es una persona seria con altas expectativas para su desempeño.

Algunos de la semana pasada

Preguntas: ¿Cuántas plazas tiene usted ahora mismo? De cuántas unidades totales bajo gestión? ¿Cuál es la duración media de tiempo que se tarda en llenar una vacante?

Respuestas: En primer lugar, obviamente, el PM debería saber this.If tiene que ir a buscarla sign.As eso es malo para el porcentaje exacto, obviamente lo mejor sería comparar esto con la tasa de vacantes para todas las unidades en el area.Since usted no puede hacer eso, usted tendrá que ir con su intestino. ¿Has visto a muy pocos "alquilar" los signos en su unidad-en torno a? ¿Existen historias periódico lamentando los pocos alquileres disponibles? Si la PM tiene un montón de vacantes en este caso, que está haciendo mal.

La segunda pregunta es buena para recordar más tarde. Let’s say the PM tells you his average vacancy length is two weeks. A few months later, he apologizes because he just can’t find a tenant for your unit that has been vacant for two months.Could the rental market have completely tanked between March and July?

Question: What percentage of tenants do you have to evict?

Answer: Hopefully the percentage is very low. But if he gives an unrealistically low answer (1%, none), follow up with this:

Question: What percentage of your tenants regularly pay rent late?

Why is that a good followup? Because if he’s really not evicting anyone, it’s probably because he lets his tenants get away with murder.

Question: How do you market your apartments?

Answer: He should be able to list a lot of ways, including on his web site, on Craigslist, on fliers, with signs, and in the newspaper, and maybe even through some other methods. And he should be able to talk intelligently about each method.

Question: Do you recommend special incentives for tenants?

Answer: There is no hard-and-fast rule here. If times are good, you shouldn’t need special incentives. If times are bad, they should be considered.What kind of incentives does he like? I prefer those don’t let tenants deceive themselves about the cost of the unit. First-month-free often has that effect.

Question: How do you screen prospects?

Answer: “Thoroughly” would be a good starting point.But he should be able to be specific.Also recognize that you and he may have to be more flexible with certain rentals.

Enough With The Old Questions

Here come some new questions, and I’ll provide answers as well!

Question: How do I get reports? Can I get them off the computer myself?

Answer: Most PMs provide reports quarterly or monthly.I honestly don’t think quarterly is good enough. You need them more often.And, some PMs are now offering their clients on-line access to reports.Obviously this is a huge benefit because you get “real-time” information.

Question: What do the reports look like?

Answer: Your PM ought to be able to show you reports and explain them. You need extensive and clear reports, especially concerning finances.

Question: How does your web site look?

Answer: A good PM website ought to show available units, be easy to understand and navigate, and have ways for tenants and others to contact the manager.

Question: Do you personally invest in real estate in this area?

Answer: The answer should be yes, for the owner of the company if not his employees. However…

Question: If you have vacancies in your personally owned units as well as those you manage for others, how do you decide which units to show?

Answer: The answer needs to be that the owner does not show bias – he shows the most appropriate units to each prospective tenant. But I am astounded by reports that some PMs quite openly show their owned units first, and their managed units second. Why would you ever put up with that?

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property , tenant

This started out as “Some Questions to Ask Your Property Manager.”   But if you’ve already hired a property management company, you’re a bit late – you want to ask these questions before you make the hiring decision.    You may even want to ask them before you settle on a property purchase.

In some cases, you’ll hire management companies because you just don’t have the time or inclination to handle the hassles that come with rental real estate.   In other cases, you’ll have to hire a manager because you live too far from your properties to handle day-to-day management yourself.   The good news is that if you can find a qualified manager in a community where you want to buy property, it really doesn’t matter where that property is (as long as – I believe – in the country where you live).    The bad news is that there really aren’ta ton of qualified property managers out there.

Are there any good managers?

Indeed, when I started buying rental properties, I thought that qualified property managers were so rare as to make my day-to-day management a must.    Unfortunately, property management is one of those fields that doesn’t seem that difficult (much like real estate investing in general) to the novice or outsider.   This means that lots of unqualified people move into the field.   Of course, unqualified real estate investors don’t cause too many serious problems for the rest of us.   Unqualified property managers are another story – they are playing with our money.

I changed my opinion after talking to many property managers who bought my real estate management software.    Many of these folks were committed to providing quality service for their tenants and their owners.   I won’t name the others!

So what should you look for in a property manager?   First, you want somebody with experience and judgment – and judgment only comes from experience in this field.    Second, you want somebody who will be as careful with your money as you will.   Third, you want somebody who will keep you informed.

Here are the questions! (Part One)

I’ve got a lot of questions for you to ask - too many to fit in a single blog post.  So this will have to be in two parts.  The second part will come in my next post.

• How long have you been a property manager?
• How long have you been a manager in this area?
• How many vacancies do you have right now?   Out of how many total units under management?
• What is the average length of time it takes to fill a vacancy?
• What does your lease look like?   (You need to see a copy of this, along with any other forms and documents the manager uses with tenants.)
• What is your late rent policy?
• What percentage of tenants do you have to evict?
• How does the eviction process work here?
• What are your management fees?
• What do you charge for recruiting new tenants?
• Do you charge for monitoring and maintaining vacant units?
• What are my guarantees?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich

Here are two fallacies that often strike new real estate investors.    The first one bugs me only a little – the second one bugs me a lot.  

The first fallacy is the one peddled by late-night infomercial stars.   It’s the idea that it’s really not that difficult to find an old house, buy it for much less than it’s worth with no money down, and sell it for big bucks.    It’s true that some deals of this sort do happen, but they’re very rare.   If you start your real estate career thinking you’re going to get 50 deals like this on the way to that new Bentley, you’re actually on a fast track to disappointment.   (And if you really have done 50 deals like this – and have documentation, and don’t charge $1 million for people to see it – call me!)

The second fallacy is much more insidious and hits people who are much too smart to be fooled by the first one.   I’ll call it the Every Dog has its Day fallacy.   This means that any property you buy, no matter how big a loser, will eventually make money for the owner.   This view is underscored by two other views, both also erroneous:

1. All real estate rises in value over time.
2. When you own rental property, your rents go up over time, while your expenses stay the same.

We know in our hearts that this assumption is wrong, but still fall for projections that show it.

It’s certainly true that most real estate rises in value over time.   However, that’s not true everywhere.   I’ll give you two examples: Detroit, Michigan, and Buffalo, New York.   Right now in Buffalo, there are almost 800 houses listed for sale for $50,000 or less.   45 of those are listed for less than $10,000.  

  Why do you think Buffalo might have these wonderful deals?   It’s because Buffalo has been one of America’s fastest shrinking cities over the last 50 years.   The population is less than half of what it was at Buffalo’s peak in 1950.   This, coupled with the reason for the decline (there are no jobs to be found), has resulted in a huge drop in real estate values over decades.   Almost anyone who put their money in Buffalo over that time lost much of it.   By the way, this also means Buffalo rents dropped over the past few decades, so those Buffalo investors lost money every year on their way to eventually selling at a loss.

Detroit is in a similar way, with 6,900 homes for sale for $50,000 or less; 3,200 for less than $10,000; and a population less than half what it was in 1950.   Detroit’s motto, translated from Latin, is “ We Hope For Better Things; It Shall Rise From the Ashes .”   I sure hope they are right!

This extraordinary hovel can be yours for $100 in Detroit.   Make an offer!

Thankfully, there are few true disasters like Detroit and Buffalo around the United States, although there are many cities where prices have risen only a little, stagnated, or dropped even before the real estate and mortgage crashes.   Even elsewhere, however, you might lose money over time because of the “expenses never go up” assumption.

  Suppose you buy a property for $100,000, with rents of $1100 per month.   Your expenses are as follows:

·          Monthly mortgage payment: $480

·          Insurance: $75

·          Taxes: $200

·          Allowance for maintenance: $100 (0.1% of purchase price)

·          Allowance for vacancies: $55 (5% of rent – assumes a 5% vacancy rate)

·          Utilities: $100

·          Legal, accounting, mileage and so on: $50

Obviously these numbers are going to vary widely for different properties.   It’s worth noting, however, that poorer communities usually have relatively high property tax rates.   They have to provide the same services as wealthy towns but with smaller tax bases.

For this example, however, your monthly expenses are $1060, which means you’re making a profit!   Congratulations!   It’sa very small profit, but should be much higher a few years from now because according to the second assumption, your rents are going to rise, and your expenses will stay the same.   Five years from now, your rents will be more like $1300, which means you’ll be making $240 per month in positive cash flow, which is excellent.   And, of course, you’re building equity.

So many new investors fall for this.   The truth is that every one of those expenses is going to go up except for the mortgage payment (assuming a fixed rate loan).   If they go up by more than about 9% per year, your monthly profit will decrease, even with inflation in rents.   And that can certainly happen.   In particular, property taxes, utilities (mostly heat and water/sewer, the two utilities most often covered by landlords), and insurance have all risen by 10% or more in many communities over the last five years.

The pinch will be even greater in communities experiencing rent stagnation or deflation.   If your rents stay the same and expenses go up even a little, your profit will fade and disappear.

That equity growth that was going to save your bacon?   That won’t happen, either.   If your monthly cash flow stays the same or decreases over a five-year period, your property will be worth about the same, or even a little less, at the end of that time.   Yes, you’ll have added a bit of equity through the principal portion of your mortgage payment, but not enough to make a major difference.

None of this is intended to turn you off real estate investing.   Many thousands of people have done very well with their property investments – yes, even some in Detroit and Buffalo.   They avoided losses by being very, very careful about where they bought.   They looked for towns and states that were growing, particularly in employment, a leading indicator for housing growth.   They avoided towns with a history of high property tax increases.   They looked for houses in neighborhoods where people wanted to live.   And, they sought out properties where they could reduce expenses by taking responsible steps to lower maintenance, utility and insurance costs.

Finally, they made sure they could sell on their terms by making sure they had enough cash to handle emergencies and daily living.

Tags: equity , housing , inflation , landlord , rental-property , stagflation , tenant