Su sido un tiempo desde que hicimos uno de nuestros inversores Conoce al entrevistas. . . Espero que llegaremos a esos puestos con más frecuencia! Con esto en mente, tenemos una gran entrevista con los inversores de bienes raíces Weese Rico!

Conoce a los inversores ricos Inmobiliaria Weese

¿Hace cuánto tiempo que la inversión en bienes raíces?

Estoy seguro de que no hay demasiados miembros de BP mayor que yo! He participado en muchos y he visto todas las facetas de la propiedad inmobiliaria; recesiones, espirales inflacionarias, y la creación y el de bienes inmuebles en diferentes zonas del país.

Comencé en bienes inmuebles por accidente en 1972. Yo estaba en mi 3er año de la universidad y se instó a abandonar e intentar la venta de bienes raíces para un amigo. Él era un agente y fue constantemente tratando de vender mi esposa y yo algo. No teníamos dinero y yo estaba trabajando para Alpha Beta Markets en su cocina y la limpieza de hornos de queso a partir del 3 de cintas transportadoras hasta la medianoche, y que asisten a la escuela durante el día.

Háblenos de su primer acuerdo

Mi amigo era muy persistente y mantiene la búsqueda de propiedades para mostrar a mi esposa y yo Mi amigo trató de vender una casa, pero estaba viviendo en un apto para $ 110 por mes. Toda la casa se encontraba fuera de nuestro alcance. Finalmente, encontró un dúplex que fue de $ 24.900 y cada lado tiene 2 dormitorios y 1 baño. Nos dijo de un programa llamado FHA 221-D-2 que sólo se requiere aproximadamente 3% en total y los costos de cierre. Nuestro pago iba a ser de $ 215 por mes y dijo que el frente estaba alquilado por $ 140. Podemos vivir en la otra unidad, con un garaje y sólo pagar la diferencia de $ 75 por mes. Esto suena muy bien, excepto que no tenía el 3%. El agente me hizo un trato. Si me acuerdo de ir a trabajar para él por 1 año, me gustaría dar la comisión de venta de alrededor de $ 750. Que pagar bastante para nuestro pago, por lo que me acuerdo y matriculados en la escuela Lumbleau inmobiliarias en Santa Ana, CA. Tuve mi vendedor de la licencia en 28 días a partir de principio a fin. Compramos y se trasladó en el dúplex, la primera en tratar 330-334 Nogal, en La Habra, California.

¿Cómo empezar a invertir?

No sólo me meto en bienes inmuebles por accidente, pero se convirtió en un inversor por accidente en mi primer acuerdo, este dúplex. Empecé a vender casas, y la odiaba. Trabajo sobre todo con la esposa del joven, mostrando su casa, rápidamente me di cuenta de que ésta no era lo que quería.

Acerca de este mismo tiempo, mi esposa y yo había limpiado el patio de nuestra dúplex, hiedra y eliminado algunas instalado una valla de madera a lo largo de la cara frontal. Un día un compañero se detuvo y preguntó por si había que vender! Creo que nos pertenece es de 3 meses. Dije que no lo creo y explicó que había comprado la misma. Preguntó cuánto me paga? Le dije que el precio y me preguntaba si me vende un 5K para beneficio de $ 29,900? El 5K fue una cantidad enorme para alguien que gana US $ 1,35 por hora. Le dije que sí, sin darse cuenta de que realmente estaba a punto de recibir una educación. Fue verdaderamente un inversor. Ofreció las siguientes;

1. Una casa con unos $ 1000 de capital que había comprado en el mismo 221-D2 programa de préstamos.
2. Una nota de $ 1000 con los pagos de intereses de $ 83,33 m. y con balón en 2 años.
3. Una bañera al revés mayores estilo Porsche de automóviles (60ish?).
4. $ 1500 en efectivo.

Me han ruedas, dinero en efectivo en mi bolsillo, una casa real, y $ 83 al mes para ayudar con el pago de subvenciones casa! Hicimos el trato y se convirtió accidentalmente RE participan en el intercambio y la había aprendido de un verdadero inversor. Este se convirtió en mi primera inversión, así como mi primer acuerdo, en primer lugar el intercambio y la primera venta.

Lo que le atrajo a convertirse en un inversionista de bienes raíces?

He encontrado el ofrecimiento hecho por este individuo en el dúplex algo emocionante y yo quería seguir y me involucré en busca de otras propiedades.

Este compañero se convirtió en mi primer gurú. Yo había encontrado mi nicho de verdad! Me encantó el comercio o hacer negocios. Es mucho más divertido que sólo muestra los hogares. Empecé a comprar otras inversiones. Mi esposa y yo hemos hecho un trato. Queremos vivir de sus ingresos, alrededor de $ 500 al mes e invertir todo lo que hizo nuevamente en bienes raíces. Traté de convencer a otros a hacer lo mismo, pero me vio como un joven sin experiencia. Salí y lo hizo por mí mismo. Mi agente comenzó a las preguntas que se me pide y, sin embargo, está tomando parte de mi comisión! Decidí tener mi licencia de intermediarios y abrir una oficina. Conocí a alguien en la escuela Inmobiliaria convencido de que trabajar para mí y también contrató a un hermano en la ley. El 3 de nosotros abrió una oficina en una zona regordete de Placentia, CA. y lo llamó "Mike Weese Inversiones". Fue un momento perfecto en una zona perfecta! Empezamos a hacer un montón de dinero, en su mayoría en las negociaciones hemos encontrado, comprado a nosotros mismos y ganan comisiones. He comprado un nuevo Cadillac rojo y la gente comenzó a notar que estaba progresando. Yo vivía en la misma zona de Ca toda mi vida, vino de la clase de ingresos más bajos y la gente vio la diferencia. Esto fue de 1974.

¿Cuál sería tu sueño se tratan? ¿Ha tenido un "sueño de hacer frente" todavía?

En 1974 me fui de caza para la nueva ubicación de oficina. Estaba pensando muy grande en el momento. Este fue mi primer verdadero miedo inversión. He encontrado una nueva vacante 30,000 pies cuadrados de oficinas y decidió que había que tratar de comprar. Que fue de $ 1475000 y el vendedor fue el promotor y que quería el 10%. Tenía un préstamo convertible con Metropolitan Life Ins. Sería convertir en permanente construcción de cuando el 80% de su capacidad. Que había incluido en la lista de un 3% de comisión y de acuerdo a pagarme $ 40K. Ahora sólo se necesitan alrededor de $ 100K. Yo había comprado 17 unidades de más edad en Whittier, CA y le preguntó si podía crear una nota de $ 60K. Dijo que está bien, pero como quería un 2 por $ 40K y un 3 por $ 20K. Que si le daba la flexibilidad que necesitaba para vender una o pedir prestado en contra de uno. Ahora, yo había bajado a 47.500 dólares necesarios. Convencí a mis padres y mi esposa a los padres de cada uno en $ 20K. Todavía necesita $ 7500. La primera persona que había contratado para unirse a mí en mi inmobiliaria, mi amigo de acuerdo para hacerlo. He presentado la oferta y se aceptó. Nuestro pago era de $ 14.909 POR MES. I'd negociado un acuerdo en que el constructor de la gestión de la construcción, el arrendamiento y que me pagaba un 8% en efectivo en efectivo a cambio de un año. Al final de un año, era mi problema si no se alquila.

Hemos llamado el edificio "Plaza Weese financiero" y poner nuestra nueva oficina pulg Ahora me miró con éxito y la gente comenzó a venir a mí, tanto los vendedores y los inversores. Se trata de gente que había hablado antes, que ahora están interesados en lo que tenía que decir. Empecé a la celebración de seminarios en nuestro edificio y que sólo se quitó. La gente estaba escribiendo mi vendedores y los controles de aves comenzó dogging propiedades en muchos estados del oeste. Comencé haciendo inmobiliario sindicación (nombre de fantasía de sociedades en comandita). Que estábamos haciendo mucho en las emisiones de CO, por lo que obtuvo una licencia de corredor y abrió una oficina y contrató a un montón de aves perros. Compramos 156 unidades en Denver, así como algunos más pequeños, así como 202 y 161 en Colorado Springs. También compró muchos de ellos en Arizona, Texas, California y en Aceptar. Dentro de un corto período de tiempo, yo estaba cansado, pero bien económicamente.

Oh, BTW, en menos de un año, el "Weese Finanacial Plaza" edificio completo fue del 95%, y tirando fuera un buen flujo de caja. Me dio mi padre el trabajo in situ de Gestor, y se encantó. Una gran empresa de depósito de garantía, depósito de garantía preferente, se trasladó a mi edificio y preguntó si me vende una parte de ella. Once meses después de la compra, me lo vendió por $ 2.2 Mil! Tomé una gran nota, que dividió con los asociados, mantiene el 30% de la propiedad del edificio y obtuvo una comisión de $ 70K. Este fue mi primer "Dream Deal".

¿Cuál fue el más difícil tratar?

Mi más difícil tratar se hizo en 1975, y nunca estar en condiciones de duplicar de nuevo. Fue un intercambio de 26 patas incluidas las propiedades a partir del 4 de diferentes estados y muchos propietarios y las asociaciones. Me tomó más de 3 meses, día y noche para conseguirlo, pero fue un enorme logro. Una vez más, hubo un coche implicado! Uno de los inversores carecen de suficiente dinero en efectivo para financiar la adquisición total de su parte. Era dueño de un Jaguar XKE convertibles 1965 y lo ofreció a compensar su escasez de efectivo. Tomé el coche como parte de mi comisión. El coche, pagarés y dinero en efectivo recibido por la comisión en el total de 6 cifras muy altas.

Yo estaba nominado para Inmobiliaria Exchangor del año para el Estado de California para ello, pero no ganar.

¿Cuántas ofertas has hecho en tu carrera?

Personalmente, mi esposa y yo personalmente de propiedad de más de 1000 viviendas unifamiliares. He sido dueño o socio en miles de apartamentos y varios edificios de oficinas. Yo no sé el número total de ofertas que he venido participando pulg En la cúspide de mi carrera he tenido 206 antes de retirarse los inversores y algunos hasta en 6 asociaciones. Casi me compró el Castillo de Von Richthofen en Denver para vivir y celebrar seminarios, hace 30 años, pero mi oferta llegó en 2 ª. Fue realmente algo.

¿Tiene su licencia de bienes raíces?

Yo era un corredor con licencia en California y Colorado en los años 70 durante 7 años. Decidí que era más feliz sin la supervisión de personal de ventas y dejar que mi caducidad de licencias. Hay beneficios definitivos para obtener la licencia de una comisión de vista. También hay otros beneficios de no obtener la licencia, en mi opinión.

¿Cuál es su foco (área de especialización)?

Creo que no tiene un área de especialización. He hecho casi todo. De corretaje, ni dinero empezando a cabo, la gestión de la propiedad, hipotecas, manitas empresa, construyó 44 casas en St. George, UT, recogieron 3 auge en zonas hora correcta (so. CA, UT, Casa Grande AZ) y siento que estoy en mi 4 º y 5 º actualmente, en el sur y MS TX. Yo era un gurú original antes de la televisión, y han hablado seminario para las empresas, así como la Cámara de comercios, los Clubes Rotarios etc en CA, Mirage Hotel y el Lago Las Vegas, NV, Salt Lake City, Utah, Phoenix y Tucson, AZ y Río Grande Valley, Texas. También publicó un libro libre de mis primeros inmobiliarias experiencias denominado "De Janitor a multimillonario". Nunca he ofrecido para la venta, sino que libremente han dado a los que pidió. He seguido a comprar y desarrollar propiedades inmobiliarias para los casi 40 años y tener una perspectiva más amplia que muchos inversores a corto plazo o novatos.

¿Qué es lo que usted busca en una inversión?

Busco buenas inversiones que beneficien a largo plazo. Estoy principalmente para comprar y mantener a largo plazo. Hacer comprar y mantener algunas hipotecarias y vende algunos a entregar el dinero. Yo no soy uno que sea firme en el flujo de caja. Creo que es un área que tiene a muchos negativos verdaderos inversionistas. No los beneficios fiscales de por sí, por lo general mayores propiedades regordete con poca esperanza de reconocimiento y no dan mucho de amortización. Sugiero la mayoría de los nuevos inversores intentan romper incluso comprar propiedades, y al igual que el monopolio, compra tantos como puedas. Mantenerlos, refinanciar y comprar más. Mantenga su trabajo principal de los ingresos finales y crear bases de propiedades primero. Flujo de efectivo vendrá como aumentar los alquileres, pero no sacrificar el crecimiento en la voluntad de opción de flujo de efectivo para comenzar.

Hay demasiados gurús por ahí predicando el flujo de efectivo y "sustituir su trabajo con la renta de bienes raíces". Estoy en contra de los propósitos. El flujo de caja sólo ocurre, en el tiempo, pero no vale la pena sacrificar la adquisición de propiedades adicionales por tener que poner más abajo para obtener el flujo de caja.

Existen 4 principales beneficios a la propiedad de bienes raíces:
1. Reconocimiento
2. Depreciación a los beneficios fiscales
3. Principales pagar
4. Flujo de caja

Cartas continuamente muestran que # 1 y # 2 son las claves para la creación de "verdadera riqueza" en el sector inmobiliario, y ahora a distancia, los 2 últimos en el corto o largo plazo.

¿Cuáles son algunos de los mayores errores que has hecho o visto hace?

Para mí, mi error más grande se jubila a la edad de 29. Me ha hecho millones y se convirtió en la continuación perezoso para invertir y alimentar el mecanismo de la propiedad inmobiliaria. Yo debería haber sido más agresivo en el intercambio y la adquisición de más bienes raíces en lugar de vivir en el pasado. Desde la edad de 29 años a 58, se me planteó, básicamente, los jubilados y mis 6 hijos.

A la edad de 58, me corrige el error y comenzó a invertir de nuevo. En los últimos 15 meses, he comprado 59 viviendas, 13 de ellos se venden y seguir comprando más cada mes.

¿Qué consejo le daría a los inversores un comienzo?

Mi consejo para un inversor en principio variar, dependiendo de la edad de los inversores, los ingresos, la tolerancia al riesgo, las metas de inversión (flujo de caja, beneficios fiscales, de jubilación, etc), esposa de actitud, todos los que entrará en mi consejo. Soy conservador por naturaleza, aunque me tomó muchos "riesgos" cuando más joven. Yo insto a los nuevos inversores cautela y yo trate todas las cifras facilitadas a los inversores por un vendedor! Determinar sus motivos, en su caso por su asesoramiento a usted. Estudio de aquellos que hayan sido realmente un éxito. No se conviertan en un seminario drogadicto! Y lo más importante, siempre tienen una estrategia de salida para sus inversiones y un plan para un día lluvioso. Que la lluvia!

¿Qué consejo le daría usted a los inversores, dada la actual situación económica y préstamo medio ambiente?

• Primero: Doble y triple comprobar comprobar todos los ingresos y los gastos de propiedad sobre un tema dado a usted para su consideración. La mayoría son exageradas e inexactas.
• Segundo: No use aglutinantes o tienen visión túnel. Hay muchas opciones disponibles en el juego de bienes raíces.
• Tercero: Recuerde hay más dinero en los mercados tanto en el inmobiliario y bursátil. Si bien la mayoría están tirando su cabeza hacia atrás en su concha, los más inteligentes y están mirando!
• Cuarta: Nadie nunca tomar como buena la atención de su dinero como usted.

Siempre habrá problemas y los cambios en la financiación inmobiliaria y del mercado. Ser flexible y preparada para el cambio cuando sea necesario. Creative financiación establecerá además el éxito de la falta de éxito. Aprender nuevas estrategias y ponerlas en acción. No asuma que "no puede hacerse"! Sino todo lo contrario. Supongamos "se puede hacer" y luego encontrar la manera de hacerlo.

¿Hay algo más que te gustaría compartir con el resto de nosotros?

Yo espero poder compartir la pasión que tengo por bienes inmuebles y convencer a otros de las cosas sorprendentes que hacer por usted. En ningún otro lugar se puede encontrar una oportunidad en que alguien (banco) de préstamo que usted dinero para comprar algo y otra persona (inquilino) hará que los pagos para usted. Eventualmente, usted propio algo libre y claro y que tendrá un valor de X cantidad de dólares. No sé qué será X, pero será más de lo que pagó y un 1000% de retorno real sobre el dinero invertido debido a la fuerza de palanca.

Conoce nuestra BiggerPockets realiza el Inversionista Entrevistas por e-mail. No podemos verificar la información contenida en estas entrevistas y de impresión para estimular el pensamiento y la sana discusión.

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Etiquetas: volteo, propietario, cumplir con los inversores, los inversores de bienes raíces, ricos weese

Desde luego, no se han centrado en nuestras entrevistas últimamente inversor y estamos haciendo un esfuerzo concertado para cambiar eso. Empezaremos con una entrevista con uno de nuestros activos BiggerPockets contribuyentes, Tom Cmunt.

Tom ha dado mucho de su tiempo a ayudar a otros a través de nuestros foros BP'ers y se ha convertido en un elemento básico en la comunidad. Él se centra en las propiedades extremadamente asequible en Ohio que él y rehabs alquila (normalmente cuesta mucho menos de 1 / 10 el precio alguien podría comprar el más barato, incluso para el hogar en el sur de California, por ejemplo). Estamos entusiasmados de tener la oportunidad de aprender más acerca de esta relativamente nueva, pero con éxito, los inversores.

Conoce Inmobiliaria inversores Tom Cmunt

¿Hace cuánto tiempo que la inversión en bienes raíces?
He sido para invertir un poco más de un año.

Lo que le atrajo a convertirse en un inversionista de bienes raíces?
Creo que el principal atractivo era que había encontrado algo que me permitiera utilizar la construcción de conocimientos que he obtenido como adolescente y adulto joven, de hacer dinero, mientras que todavía tiene la capacidad de trabajar para mí mismo.

¿Es usted un tiempo completo o parcial, los inversores?
Todavía estoy trabajando como un inversor a tiempo parcial, aunque a veces se siente como un trabajo de tiempo completo. Hay muchos días que voy a pasar varias horas la concentración en mi empresa de inversiones inmobiliarias versos de trabajo a tiempo completo en mi trabajo como programador de software.

¿Cómo empezar a invertir?
Creo que mi despertar llegó cuando me estaba tratando de averiguar cómo salir del entorno empresarial cada día. Después de años de despido frente a los compañeros de trabajo y ver a mi se salía por la puerta, sabía que tenía que averiguar una forma de apoyar a mí mismo, en lugar de depender de alguien más para un cheque de pago.

¡Cuéntenos Acerca de Su Primera Inmobiliaria Deal. . .
Mi primera operación fue una casa de HUD que se enumeran por $ 24.9K. Mi esposa y yo realizamos la primera caminata a través y decidió hacer una oferta. Sabía que la casa sólo se necesitan alrededor de $ 5k a $ 6K para que sea rentable. Ofrecimos $ 23K HUD y aceptó la oferta. Se realizó un segundo antes de cerrar a través de a pie y es entonces cuando me di cuenta de un problema de termitas, que es casi desconocida en el noreste de Ohio.

Después de que nos quedamos de rehabilitación iniciado en varios problemas. Cuando ha llegado el momento de encender el gas, se encontraron varias fugas en el sótano. El plomero que se hizo cargo de la llamada y la compañía de gas de vuelta. Ella hizo una inspección final sólo para encontrar un escape de gas en el patio delantero. Esto nos costó un adicional de $ 900,00. Todo lo demás fue bastante suave. Nuestro cliente es la Sección 8 que nos obligó a hacer un poco más de rehabilitación que yo estaba esperando.

Así que, después de la exterminación de termitas y la fuga de gas en el patio, se completó la rehabilitación de algo menos de $ 8K y sólo un mes más de plazo nuestra. Una evaluación de 3 meses más tarde que en la casa en $ 64K. Yo no tendría ningún problema en volteando rápidamente por $ 47k.

¿Alguna vez has tenido un mentor de bienes raíces? Si es así, qué hacer por usted?
Otros consejos sobre BiggerPockets luego, ninguno. Creo que la mayoría de los inversores en mi zona sólo están interesadas en la equidad de succión de una propiedad y no mirar hacia la construcción de riqueza futura.

¿Cuál es su foco (área de especialización)?
Actualmente debido a las condiciones del mercado, yo soy sólo la compra y explotación de los alquileres. Estoy buscando hacer una tapa en los próximos meses, he identificado varias propiedades por menos de $ 20K, que podría tapa de $ 35 a $ 40K con una inversión mínima.

¿Qué es lo que usted busca en una inversión?
El hogar tiene que ser sólido, con buena mecánica, en un barrio seguro y por debajo de $ 20K.

¿Cuántas ofertas has hecho en tu carrera?
He hecho 3 trata ahora. Lo único que me desaceleración ahora se está haciendo la financiación. He estado trabajando en una tira de efectivo fuera de mi última propiedad para comprar otra de más de 1 mes, los bancos han hecho muy difícil obtener financiación.

¿Tiene su licencia de bienes raíces?
No

¿Qué consejo le daría a los inversores un comienzo?
Veo a muchas personas entrar en bienes raíces sin tener ninguna idea de qué tipo de gastos en que se incurra. Sinceramente, creo que todos los inversores deben tener un fondo de construcción o carpintería. Todo lo demás se puede aprender en el trabajo, pero si no puede caminar en una rehabilitación y su saber qué va a costar a los pocos miles de dólares, realmente no debería estar en el negocio. Yo trabajo en condiciones extremas de las medidas presupuestarias y cuando voy a mi presupuesto estimado, incluso por unos pocos cientos de dólares me golpearon a mí mismo a lo largo de ella. A veces las cosas no se pueden evitar, como una fuga de gas en el patio delantero, sino un problema de termitas, que me costó otros $ 900.00 podría haber sido. Fue un error estúpido, que no va a ocurrir en el futuro.

Ahora concedida, estoy trabajando en $ 20K hogares que requieren una gran cantidad de grasa del codo y no un montón de grandes gastos. Si usted me puso $ 150K en una casa y me dicen que es de rehabilitación, por lo que se venderá a 300 K, tendría que tomar mucho más tiempo para calcular mi presupuesto.

¿Cuál fue el más difícil tratar?
Ninguno todavía. Una vez que conseguir financiación, estoy dispuesto a ir.

¿Cuál sería tu sueño se tratan?
La casa perfecta que sólo necesita una actualización sépticos. Quiero invertir $ 20K en un nuevo sépticos y tapa por $ 70K más que he pagado por ello. Sería una simple revisión, que no requieren mucho tiempo de mi parte, y yo haría $ 45K sobre el mismo.

Por último, ¿Tiene usted alguna idea sobre el estado actual del mercado inmobiliario o la economía?
Sí. Como he mencionado anteriormente, es muy difícil para los inversores a obtener financiación ahora. Tengo muchas ofertas que se ajusten dentro de mi plan de negocios que simplemente no pueden pasar debido a una mala calificación FICO y un apretado mercado de crédito.

De no BiggerPockets: Si usted quiere hablar con Tom, puede conectarse con él en nuestra red social. Además, si estás interesado en ser entrevistado para nuestros inversores Conoce La función, por favor, contacte con nosotros.

Nota: Entrevista realizada el 18 de marzo de 2008

Etiquetas: tapa casa, aleta, HUD, propietario, cumplir con los inversores, bienes raíces, inversiones inmobiliarias, rehabber, Rehabbing

Hemos estado trabajando duro para crear nuestros blogs para que usted y el equipo están felices de anunciar otro talento profesional a nuestro equipo de expertos, de Richard Warren.

Richard ha sido la inversión en bienes raíces desde 1985 y comenzó a rehabbing a principios de los 1990. Con experiencia en planificación financiera, Richard se enteró de que la mayoría de sus ricos clientes habían adquirido su dinero de una variedad de maneras, pero de bienes raíces se destacaron para él como uno de ellos. Que comenzaron a invertir en Long Island, Nueva York, pero después de mudarse a la zona de Las Vegas, que, por supuesto, comenzaron a invertir en bienes raíces y propiedades en todo rehabbing allí.

Richard ha sido un gran contribuyente en nuestros foros como Rehab702, y también ha participado en nuestras entrevistas inversor conocido como Conoce a los inversores. Estamos muy felices de tener a lo sume a nosotros como parte de nuestro equipo de Blogger!

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Etiquetas: las vegas de bienes raíces, conocer a los inversores, rehabber, Rehabbing, Richard Warren