Down Myynti Market? Think Outside the Box
Tekijä: Jim Watkins • URL: http://www.dfwmentor.comSyyskuu 27th, 2007 •
Olen lukenut blogia lähettämistä hiljattain toisen sivuston, jossa joku kommentoi, että myymään sijoituskiinteistö nopeampia, vaan ne olisi alhaisempi lähtöhinta. Tämä ei ole se, miten sijoittajan motto menee.
"Osta matala, myydä alle markkinahintojen?" Luulin, että se oli "Osta matala, myydä korkea?"
A simple kommentti sijoittaja ymmärtää, että toinen sijoittaja olisi harkittava listalle kiinteistön alle markkina-arvon, ei olisi saanut minun huomiota kuin se on.
Mutta se ei. Itse asiassa se tuli minulle kaikki riled ylöspäin. Se sai minut ajattelua niin paljon, että päätin kirjoittaa artikkelin siitä. Katsotaanpa, miksi ...
Olen hiljattain päätökseen rehab on talon ostin tämän vuoden helmikuussa. Ostin sen 75000dollari ja oli antiretroviruslääkehoidon on 128000 dollaria. En aio jakaa tiedot kaupan mutta haluan tarkastella myymällä osa sitä.
Aiemmin tänä vuonna, että sub-prime asuntoluottomarkkinoiden kaikki vaan meni pois. Olen tarkistanut comps alalla kerran viikossa rehab osalta ja heinäkuun lopussa, talot olivat vielä myyntiin. Halusin olla talo markkinoille kuukausi ennen koulu alkoi ja kuvittelin, koska minulla oli nyt miellyttävällä talo osastoimisesta, se myisi nopeasti.
On vielä markkinoilla. Se on edelleen myytävänä, mutta kuuden viikon se on luettelossa, minulla on ollut yksi näkymisen. Yksi!
Jotta asiat pahempaa, naapurin neljä taloa alas enemmän neliöitä materiaalia kuin minun talo, lueteltuja omaansa samana päivänä 20000dollari mukaan markkina-arvo! Kävin pähkinää!
I painettu pois kaikki comps ja osoitti sen omistajalle. Ehdotin hänelle, että hänen pitäisi nostaa hänen hinta perustuu viime myynti (en maininnut hänelle, että hänen listalle oli tappamalla kaivoksen). Hän näytti muistamaton ja myöhemmin Näin hän ei esittänyt sitä. Itse asiassa sen jälkeen, kun neljän viikon ajan, hän alennettu $ 10000!
Tämä hauska asia on, hän ei ole ollut mitään esitetään joko. Miksi?
Pitäisikö minun ottaa neuvoja, että sijoittajan ja alemman minun hinta?
EI!
Jos naapuri kadulla on jo laskenut hintaa niin paljon kuin ne ovat ja niiden tulos on ollut kukaan katsot talon ... No se kertoo minulle, että ongelma ei ole hinta. Miten olen menossa myymään kotiini jos en alhaisempi hinta? Näillä markkinoilla, se ei ole hinta, joka pitää ostajat pois. Kukaan ei ole HAKU koska tiedotusvälineissä on julkisen vakuuttunut siitä, että ostajat eivät voi saada kiinnelainaa. Jos ne ajattelevat, että he eivät voi saada lainoja, ne eivät mene katsot taloa.
Hetkinen! Muut osat DFW tekevät kunnossa kanssa alueen myynnistä. Miksi? Hintaluokka vuoksi. Alueilla, joilla hinnat ovat $ 200000 ja yli ovat hitaita, mutta ne ovat edelleen myyntiä.
Luulen, useimmat niistä ostajat ovat vahvempia luotto & tulo-viisasta.
Joten jos pudottamalla hintaa ei saada lisää ostajia katsomaan, mitä muuta voin tehdä myydä sitä?
Minun vastaukseni on ... Let's antaa "ahneutta" yrittää ja katsoa, jos se auttaa saada etua.
Aion tulostaa väriä flyerit ja ottaa sen kiinteistönvälittäjä toimistot lähialueella saada ylimääräistä huomiota. Miten on, että ahneus? It's not. Juuri nyt minun talo on vain yksi iso allas talojen MLS. Minun täytyy saada talo valotetut ja aion tehdä sitä päästä siihen Realtorsin. Kun olen heidän huomionsa, teen sen arvoista niiden aikaa. Toisin kuin useimmat kiinteistöalan sijoittajia, jotka saavat Realtorsin vihata heitä, koska he haluavat palveluja ilmaiseksi ja he haluavat niitä eilen ... Annan Realtorsin mikä motivoi heitä ... Money. Toisin sanoen, aion valittaa niiden ahneus (anteeksi käyttää tällainen voimakas sana).
The lehtiset toimia kutsuna osallistua kiinteistönvälittäjä vain, avoimien ovien päivä. Ne voivat turistimatkojen talo ja nähdä omakohtaisesti kaiken työn, että joutui, vaikka niillä on vapaa, katettu lounas. Tämä taktiikka ei ole mitään uutta Realtorsin though. Se ei ole paljon, mutta se on tehty. Muutoksenhaku niiden ahneus ruokkimalla niitä? No ei aivan.
Standardin ostajien asiamiehen komission Texas on 3%. Joten aion tarjota 4,5%: sta asiamiehen että tuo ostajalle. Entä heitto on bonuksen $ 500 to $ 1000 jos edustaja saa sille sopimuksen seuraavan 30 päivän kuluessa? Ei paha. Olen vedonlyönti minun kannustimet saavat useita tekijöitä huomiota ja minun esitetään näkevät dramaattiseen lisääntymiseen.
Jos minulla ei ole ostajia katsot talon, minulla ei ole mahdollisuutta myydä sitä. Voisin tarjota kaikenlaisia ostaja kannustimia kuten maksaa joidenkin niiden sulkeminen kustannuksia tai ostaa verokantaansa alas, mutta että ei ole väliä, jos ostajat eivät tarkastella talon!
Kuka tuo ostajia? Realtorsin saatettava ostajille. Joten minun lähestymistapa myy talo on "down" markkinoilla ei alentaa hinta (joka ei auta markkinoilla mennä). Oma lähestymistapa löytää ostaja on "huolehtia" niistä ihmisistä, jotka tuovat ostajille ... Realtorsin. Hyvä sijoittajien tiedä kuinka arvokkaita ne todella ovat.
Tervetuloa blogistamme!
Welcome to the Real Estate lähettäminen BiggerPockets.com. Blogistamme kokoaa yhteen eri alojen asiantuntijoita kiinteistöjen, jonka tavoitteena on säilyttää lukijoillemme tietoa ja nopeasti. Olitpa sitten kiinteistöjen Professional (lainanantaja, kiinteistönvälittäjä, pankkitoimihenkilö, jne.), sijoittaja (vuokraisäntä, räpylä, tukkumyyjän jne.), tai yksinkertaisesti kuluttajalle, vuokralaisen tai asunnonomistaja kiinnostunut maailman kiinteistöjen, tämä blogi on paikka sinut mukaan!
Voit tilata myös RSS-syötteen, saada blogin päivitykset sähköpostitse, liity ilmainen listan, tai mikä parasta, myös liittyä sosiaalinen verkosto yhdessä 25000 muut kiinnostuneet kiinteistöalan koulutus, dealmaking, verkostoituminen ja markkinointi.
Pidä meitä lähetetty! Meillä on samanlainen tilanne täällä Kaliforniassa ja haluaisin todella mielelläni kuulla, miten se menee. Onnea - vaikka sinulla todennäköisesti ei tarvitse sitä, koska se kuulostaa sinulla on hyvä suunnitelma!
No se on totta, että Realtorsin ovat yleensä motivoi provisioita.
Jim, olen kanssanne eri mieltä joistakin kohdista. Jopa silloin, kun kodin rakentajat tarjoavat tekijöille 20000dollari bonuksia, emme voi asiakas valita, että talossa. Älkää ymmärtäkö minua väärin Mielelläni saada bonuksen, mutta meidän on tehtävä whats parhaiten asiakkaan, ei meille. Joten whats paras asiakas? Parhaan kodeissa, paras hinta!
Dallas Homes For Sale: Disagree kaikki haluat. En edes eri mieltä pisteesi. Minun asiani on, MLS ei auttoi ostajia niin minun on joku saattaa ne ... Realtorsin.
Mikä parasta, asiakas? En tiedä. Mutta tiedän, että olen paras talo (tällä alalla) ja olen $ 1,00 per jalka markkinaehdoin. Joten ota asiakkaita ... antaa heidän päättää.
Dallas on erittäin vahva markkina! Amazing .. Florida on niin heikko sen noin kuolla!
Hyvä Dallas, jolla on vahva markkina. Jos haluat vertailla huono alueilla Mielestäni valtion Michiganin vie kakku juuri nyt.
hmmm ... ehkä ... onnea!
Markkinoilla Pohjois-Kalifornia on äärimmäisen hidasta. Kiitos monenlaisia tietoja. Odotan nähdä ensi postitse.
Olen saanut 10 puntaa viimeisen 6 kuukauden kuluessa kaikki rakentajat ja palveluntarjoajat antavat meille ilmaiseksi ruokaa. Lol. Olen itse eivät ole eri mieltä teidän taktiikka ja nähnyt sen työn muutamia kertoja. Omat asiakkaat aina lopulta valitaan eri kotiin kuin yksi suuri provisio. Tässä tapauksessa se kuulostaa olet paras talo paras yhteistyötä rikki. Olen sitä mieltä, että oikeus kuitenkin, että yksi markkinoiden 30k vähemmän on vaikea.
Mielestäni lähestymistapanne kohti myynti-ilmoitus on erinomainen idea! Oma verkkosivuilla todella tarjoaa yksinoikeudella mainoksia, kiinteistöjen edustajilleen kodin rakentajia, jotka tarjoavat erityistä yhteistyötä rikkoi kannustimia. Olemme saaneet todella hyvää vastausta monta Realtorsin täällä Arizona.
On hyvä idea, mutta en tiedä, että "yritä aio tappaa sinut", onnea!
Mukavaa ja mielenkiintoista postitse. Olen todella nauttinut ja oppia paljon siitä. Kiitos! =)
Erittäin mielenkiintoinen postitse. Hyvin tehty ja onnea työssänne.
Meidän on lukeneet saman kommentin samaan blogiin. Itse asiassa, en kommentoi "ajattelun ulkopuolella laatikko", että blogissa. Olin kuitenkin enimmäkseen viittaavia etsitään luovia rahoitusta. Hinta suurempi, ei pienempi. Yhteystiedot merkinnän ostaja nähdä miten voitaisiin jopa saada hyvä hinta. Onko omistaja rahoitusta, sitten myydä merkinnän saat käteistä. Hanki yksityiskohtia merkinnän välittäjä tai ostajalle.
Kuinka voit sanoa, että se ei ole hinta? Naapuri alentaa se $ 20k ja it-vielä-ei myy? Tämä tarkoittaa sitä, että se on edelleen yli-hinnoiteltua.
Te sanotte, se on alle markkinahinnan? Jos se ei myy, se ei ole markkinahintaan.
Sinä, jolla on epälikvidit investointeja ja merkintä sen arvo jotain haluaisit / odottaa saavansa, ei mitä markkinoilla maksaa. Arvaa mitä .. markkinoille juuri vedetty pois teidän jalat.
Älä osuivat pään kuten pudota alas portaita.
JJ,
En perusta mitään talo miinojen aiheesta "mitä Haluaisin saada." Minulla perustaa sen pois MYYTÄVÄT COMPS yhden 1 / 4 mile säde on viimeisen kuuden kuukauden aikana.
Ne osoittavat, että taloa samankaltaisia neliön materiaalia, on myyty viimeisen 45 vuorokauden ajan säde on 1 / 4 mile.
Arvaa mitä? Ne osoittavat, kotini on lueteltu, mitä myydä taloa myydään neliödesimetriltä jalka.
Joten arvaa mitä? Kun istua kotona pelaaminen maanantaiaamuna Pelinrakentaja, aion olla siellä tehdä, mitä voin saada talo myyty.
Hei ... Jokaisella on oikeus mielipiteensä vaikka. Olen iloinen nähdessäni, minulla oli tilaisuus rypyttää teidän höyhenet minun näkökulmasta. Se on kohteliaisuus minulle, koska se viittaa siihen, minun kirjallisesti läpi ihmisten ja tehdä niistä ajattelevat.
Ja PS .... Helposti yhdellä tarinan talossa. Sorry, I don't ennakoida minun kuulu olla liian suuria.
Vaikuttaa siltä, että olet jopa puron ..
Haluan tehdä vuokrasopimuksen vaihtoehto ... onnea, että flippers
Tiesin, että kaikki ne slammed ovet ja kavalat nimet Olin kutsusta preforeclosure asunnon, tulee kätevä jossain vaiheessa. Muuten olen sitä mieltä, tunteitani olisi voinut sattua. lol
Voit Ace: Lease Valinnat kuin useimmille tuttu niitä laitonta Texasissa.
Katso sitä tällä tavalla ... hyvä sijoittajien oppia muiden sijoittajien ja noin se menee .... Onnea sinulle.
Olen ollut paljon kokemusta, jotka haluavat tallentaa ulkomaan valuutassa. Se on vähän vaikea täällä juuri nyt meille, missä olen. It's good emme investoida Florida's Amrit.
Haluaisin tuoda ostaja kotiisi, koska olit tarjoaa komissiolle, että oli 1500 dollaria enemmän kuin kilpailua? Ei millään tavalla, se tekisi mitään eroa minulle ollenkaan.
Jos haluat maksaa $ 1500 arvoinen minun ostajan sulkeminen kustannuksia sen sijaan, voisin tehdä sen, mutta vain, jos talo oli todella alle markkina-arvon.
Haluaisin suositella tarjota oikeudenmukaisen komissio on Realtorsin ja tarjota maksaa osan tai kaikki niiden ostajan sulkeminen kustannuksia.
Yksi dollaria per neliö jalka viimeaikaisiin myynti ei näytä olevan poikkeuksellinen hintaan. Meidän alalla, ostajat ovat ehdottomasti ostoksia. Sinun täytyy olla alkuun 10% vuonna condtion ja alhaalla 10% hinnasta.
[...] Real Estate Hankkijapiste Agent: n komissio on maksanut korvausta SellerJim Watkins - Down markkinoilla?, Down Myynti Market? Ajattele ulkopuolella BoxKevin Boer - Foxtons / AR / Siirrä, Today's Real Estate Gossip: Move.com Onko Microsoft; Foxtons [...]
[...] Realtorsin yleissopimuksen. Ostajan on syytä varoa? No Se Lisenssinsaajien Beware.Jim Watkins - Down markkinoilla?, Down Myynti Market? Ajattele ulkopuolella BoxSteve Leung - Piilotettu tekijät, Piilotetut tekijät Laskettaessa Homen ValueDustin Luther [...]
Vastauksena Marty:
En voi kiistää lähestymistapaanne. Jos olen elänyt kiinteistönvälittäjä halusi bonus sovelletaan ostajien sulkeminen kustannuksia ... tehnyt.
En kuitenkaan ei halua mainita jotain maksajavirastojen ostajien sulkeminen kustannuksia ....
Viime vuonna minulla myi talon I rehabbed for $ 253000 ja minulla 6000dollari kohti niiden sulkeminen kustannuksia. Heidän lainanantajana, meni ja pehmustettu välein yhden "maksu on" ja lähdeverkkona kustannuksista, kunnes ne oli käyttänyt koko 6000 dollaria. Aseta minut pois jotain kovaa.
Jos olen tukenut ulos, minulla olisi rikottu. Niinpä päivä sulkeutumiskulmat I faksasi tässä "pyyntö sovittelun". Otsikko yrityksen ostajat välittäjä ja ostajien lainanantajana kaikki meni pähkinät. By the end of the day, sopimus päättyi jälkeen lainanantajalla hyvitetään takaisin yli 2500 dollaria.
En pahastu maksaa maksu on täällä ja siellä. En mielessä, kun se on laillistettu varkauksilta.
Jos kotona ei ole myynyt, sen hinta, sijainti tai tila VAROAIKA. Voit antaa $ 20k bonus ja se tapana tehdä mitään hyvää. Yksi kolmesta on kysymys.
Jos naapurit 30000dollari alennus dollarin 130000 talo ei voi edes houkutella ostaja saada jhk auton tulla katsomaan, haluaisin ajatella "hinta" ei ole kysymys.
Näin ollen I'd mainoksen tarjoaa "-termejä, kuten" alhaalla eikä pankin määräosuuttaan "... ja olin pitää minun hinta vähittäismyynnistä. Mikä on pahinta, että voisi tapahtua? Kukaan ei puhelut tai tulee näyttää? Ei ole se, että haluaa tapahtuu nyt? Mitä sinulla on hävittävää?
Niin joka tapauksessa ...
Kuinka paljon on "alhaalla"? Minun vastaukseni on aina "Se on neuvoteltavissa ... mitä olet työtä?"
Ja "no pankki määräosuuttaan" ei tarkoita "ei määräosuuttaan ollenkaan". Esitä kysymyksiä, tarkista viime maanomistajiin, katso luotto, tarkista työnsä jne.. Et halua noin lowlife että koskaan maksaa laskujaan ... vain joku, joka on vaikeuksia kokouksessa "pankki standardeja". Ne saattavat vastata "vaatimukset", jos et aseta heille liian suuri.
Ihmiset ovat aina valmiita maksamaan enemmän "omat" kuin ne on "vuokrata" (jotkut, eivät kaikki ... mutta tarpeeksi). Ehkä voisit tarjota rahoittamaan teidän ostaja aiheesta "3vuotta balloon". Matala Etumaksu, suuri kuukausimaksu ... mutta ne "omat se", ja että saattaa olla enemmän merkitystä ihmisille kuin useimmat odottavat.
BTW: Sanot, että "vuokrasopimuksen vaihtoehtoja useimmille tuttu niitä laittomia Texas"? Nyt olet tehnyt minulle utelias. Aion on tarkastaa, että ulos, löytää tapa sen ympärille ja kirjoittaa e-kirjan tai jotain! Onnea sinulle. Toivon, että se toimii.
Näen suuria kannustimia Realtorsin kaikenlaisiin ominaisuuksia. A kiinteistönvälittäjä kannustin ei maagisesti tuottaa ostajalle. Olen samaa mieltä MrHart. Sinun täytyy tarjota ostajien kannustimia, syistä tai kykyä ostaa talon.
Olisin etsitään luovia rahoitus ostajille. Ehkä se lisäisi sammioituja ostajia sinua.
Check out sopimuksen teko, tai ala sopimuksen google. Osta kirja luovan rahoitusta.
minun 2 senttiä
No se on totta, että Realtorsin ovat yleensä motivoi provisioita.
Ehkä hyvä (parempi) provision Realtorsin tekevät magic.
Jim, olet päättänyt pudottaa hintaa vielä? lol. Tiedätkö Haluan sinut dollaria, mutta enää se asetetaan enemmän $ $ menetetään.
Olen kiinteistönvälittäjä ja näillä markkinoilla on kovaa! Menossa kiinteistöalan yritykset, joilla on flyer ei tule toimimaan. Koska meillä ei ole ostajia! Hei, mutta meillä on listat ja arvaa mitä? Myyjän kaikki sanovat, että he eivät kuolisi, alhaisin hinta kotiin alueella. Kun meillä on ostajan he haluavat suurin, paras HAKU useimmat päivitetty talo samaan hintaan ja röttelö kadulla on myyntiä. Jos markkinat oli vähentynyt 10% vuodessa, ja haluaisit ostaa $ 500K for $ 250k? Toki voit. Ihmiset ostavat jopa kauhea markkinatuottajiin, oikeaan hintaan. Kaikkia myyjiä / sijoittajalle, joka vuonna 2005 on kerätty tarjoaa teki ostajien luopuvat kaikista oikeuksistaan, heidät maksamaan enemmän kuin arviointi .... Tämä on heidän takaisinmaksuajat. Me kaikki ei voi odottaa onnellinen keskellä uudelleen. Minusta teidän tuskaa. Parasta, mitä tänä vuonna on se, että olen menettämässä ne pelätystä puntaa, koska minulla ei ole varaa syödä (hymyillen).
Olla pienin kolme asuntoa oman alueesi (ei juuri sinun alajako), oman square footage-alue, ja teidän talo myy. Varmista, että se näyttää hyvältä .... Todella, todella hyvä. Jokainen minun myyjien jotka hinta kuten Kehotan on myyty talo 60 päivää tai vähemmän. Tiedän, että se toimii. Se on koko koti-ja hintaan. That's it. Älä lisäämällä päälle kaikki nämä päivitykset jne.
Tonia, mielestäni thats paljon neuvoja meidän kaveri Jim
[...] Jim Watkins - Down markkinoilla?, Down Myynti Market? Think Outside the Box * Patrick Kapowich - kiinteistönvälittäjä lisensoinnin, Inside Santa Claran piirikunnan Association of Realtorsin "[...]
Getting Realtorsin perehtynyt omaisuutta tavalla tai toisella on hyvä ajatus, mutta tarjoaa korkeamman komissio ei aio tehdä sitä. Jos minulla oli kiinteistönvälittäjä joilla on potentiaalinen ostaja. Haluan tarjota ero Ostaja, joka sitten tarjoaa alempaa hintaa ja luopua bonuksen. Niin se tulee takaisin hinta uudelleen. Kun alas markkinoille, hinnoittelu mukaan comps ei toimi, ellet alittaa ne comps. Muuten olet aina yrittää kiinni markkinoiden kanssa, koska se menee alas. Se vain toimii vakaat markkinat. Leikkaa teidän menetyksiä ja leikattu hinta, muuten olet edelleen oma, että talo kuuden kuukauden kuluessa siitä nyt, ja mitä se maksaa sinulle kuussa?
[...] Oli kommentoida lähettämien Linda Parker, joka vastaisi meidän avustaja, Jim Watkins jälkeen, Down Myynti Market? Think Outside the Box. Kuten kommentoida harjoittaa paino omasta, olemme päättäneet julkaista sen oman [...]
Näin kiinteistönvälittäjä, rakastan teidän ajattelua! Huomattavasti viime vuosina, kun markkinoilla oli kuuma Realtorsin ovat tehneet pienempi ja pienituloisempia. (Joidenkin mielestä sen pitäisi olla päinvastoin). Yleensä on niin paljon kilpailua ja vähemmän työtä oli tehtävä niin provisiot kännissä. Nyt, että ihmiset ovat lopultakin ymmärtämättä, miten paljon työtä me itse he ovat alkaneet halua maksaa meille. Olen nähnyt noususta, provisiot vuonna WA ja OR. Henkilökohtaisesti bonukset eivät aja minua, sillä haluan tehdä aivan oman asiakas riippumatta kannustimia. Mutta olen käyttänyt bonukset myydä omaa omaisuutta ja se ei toimi. Muista, sinun ei tarvitse paljon esitetään juuri oikea.
Olen sitä mieltä, että kuolleiden Jim .... Me kiinteistönvälittäjä'S kallistuksen päättää talon asiakkaalle, mutta kun näemme, että suuri Lisäbonuksena provisio sijoitusperusteet edessä edessä olemme varmoja todennäköisesti auttaa asiakkaan valinta, että talossa.
Mielenkiintoisia ajatuksia ja post ... thanks for sharing!
Nizzan jälkeinen ... Suurin osa ihmisistä käyttää sitä mieltä, että hinta on tärkein kysymys myydä ... Mutta nyt tiedän, toisessa tapauksessa, joka prooved että se ei ole.
No, kyllä se voi olla lasketaan yksityisen ulkopuolella merkintä tai pitää 10% ulkopuolella omistusosuus
Hei, hyvin olen päältä läpi commments. Olen kiinteistönvälittäjä, enkä juuri piittaa provisioita. En välitä asiakkaani ja saada heille parhaiten käsitellä ... oikeudenmukainen. Kuulostaa naapuri että lueteltu heidän talonsa oli tarkastella markkinoiden suuntauksia ja että miksi luettelossa alhaisempi. Pidemmällä kotiisi on markkinoilla, sitä enemmän vaarannu olet. Ensimmäinen kysymys on, kuinka kauan on tämän kotona ollut markkinoilla "ja ..", kun oli viimeinen alennuksen "? Toivon, että tämä on tehty, miten se on tarkoitus ... ovat hyödyllisiä. Best, Sue
kysymykseni on Entä päivää, kun voi ostaa talon, joilla ei ole rahaa alas.