Kun ihmiset ensiksi päättää ostaa asunnon rakentaminen on yhteistä, että ne tekevät muutaman helposti ehkäistävissä virheitä. Yleisin virhe, että näen uusia sijoittajia on, ei ole mitä haluan viitata nimellä "sijoittajan työkalu rinnassa".

Esimerkiksi, jos halusi rakentaa talon sinulla olisi muutamia asioita, jotta pääset alkuun. Et olisi ensimmäinen, joka on sininen tulosta kotona laatinut arkkitehti. Toiseksi, sinun pitäisi olla oikeat välineet todella valmis rakennus, sinun pitäisi olla naulat, vasarat, sahat ja harjoitukset työtä eri raaka-aineista. Onneksi investoimalla Asuintalojen ei vaadi fyysistä työkaluja tai taitoja. Kuitenkin investoimalla asunnon rakentaminen edellyttää samanlaista henkistä suunnittelua ja tässä tapauksessa "työkalun rinnassa" on itse asiassa "työkalun rinnassa" tietämystä.

Ollakseen onnistunut Apartment Investor, sinulla on oltava suunnitelma!

Paras tapa hankkia näitä keskeisiä koulutuksen työkaluja on lukenut monia kirjoja ja aikakauslehtiä tästä aiheesta. Ensimmäinen ja tärkein väline, että sijoittaja voi olla on kyky määrittää investoinnin arvo asunnon rakentaminen. Ei ole mitään keinoa, että sijoittaja voi olla varma, että hän on ostamassa käteisellä lehmän tai rahaa kaivoon ilman tarvittavaa kykyä analysoida arvo rakennuksessa. On loputon joukko käytettävissä olevat tiedot velan kattavuus, korkkia hinnat ja kiinteistöjen arviointia. Mielestäni ensimmäistä kertaa liikekiinteistö sijoittaja olisi toimittava yhdellä yksinkertaisella mielenterveyden "työkalun" tai olettamusta ja että on määritellä, mitä rakennus on syytä hänelle ja sivuuttaa lähes kaiken muun. Mitä tämä tarkoittaa, että sijoittaja olisi käytännössä sivuuttaa sitä, mitä hintoja muita vastaavia ominaisuuksia on äskettäin myyty alalla. Sijaan sijoittajan pitäisi selvittää hinta, joka mahdollistaa hänelle ostaa kiinteistön ja tehdä voittoa ja kassavirta, joka että se on hyvä investointi.

Jotta kuva, mitä hinta sinun pitäisi maksaa asunnon rakentamisen, kun oletetaan esimerkiksi, että haluat toteuttaa tiettyjä paluuaikomus tai Cap Hinta teidän investoinnit vuosittain, voit käyttää seuraavaa kaavaa:

Liikevaihto Liikevoitto
__________________ = Hinta Voit maksaa toteuttaa Haluttu Cap Hinta
Isot Hinta

Photo Credit: jthetzel

Tervetuloa blogistamme!
Welcome to the Real Estate lähettäminen BiggerPockets.com. Blogistamme kokoaa yhteen eri alojen asiantuntijoita kiinteistöjen, jonka tavoitteena on säilyttää lukijoillemme tietoa ja nopeasti. Olitpa sitten kiinteistöjen Professional (lainanantaja, Realtor, pankkiiri, jne.), sijoittaja (vuokraisäntä, räpylä, tukkumyyjän jne.), tai yksinkertaisesti kuluttajalle, vuokralaisen tai asunnonomistaja kiinnostunut maailman kiinteistöjen, tämä blogi on paikka sinut mukaan!

Voit tilata myös RSS-syötteen, saada blogin päivitykset sähköpostitse, liity ilmainen listan, tai mikä parasta, myös liittyä sosiaalinen verkosto yhdessä 25000 muut kiinnostuneet kiinteistöalan koulutus, dealmaking, verkostoituminen ja markkinointi.

Tunnisteet: asunnon rakentaminen tietenkin asunnon rakentaminen koulutuksen, asunnon rakentaminen investointeja, asunnon rakentaminen uutisia, ostaa asunnon rakentaminen, ostaa asunnot

Sen ollut jonkin aikaa, sillä teimme yhden meidän Tapaa Investor haastatteluja. . . Toivon, että saat lähettää näitä säännöllisesti! Tässä mielessä olemme päässeet hyvin haastatteluun sinulle kiinteistöalan sijoittaja Rich Weese!

Tapaa Real Estate Investor Rich Weese

Kuinka kauan olet ollut investoida kiinteistöihin?

Olen varma, että ei ole liian monta jäsentä BP vanhempia kuin minä! Olen ollut mukana paljon ja nähneet kaikkia puolia kiinteistöjen; taantumien, inflatorinen kierukoiksi, ja ylä-ja alaspäin kiinteistöjen monia erilaisia maa-alueita.

Olen aloittanut kiinteistöjen onnettomuus vuonna 1972. Olin 3rd vuosi collegessa ja kehotettiin pois ja yrittää myydä kiinteistöjä varten ystävällesi. Hän oli Broker ja oli jatkuvasti yrittävät myydä vaimoni ja minä jotain. Meillä ei ollut rahaa, ja olin työpäivän Alpha Beta Markets niiden keittiö puhdistus uunit ja juustoa kuljetinhihnat 3 keskiyöhön asti, ja koulussa päivän aikana.

Kerro meille ensimmäinen käsittelee

Ystäväni oli hyvin pysyviä ja ne on pidettävä havainto ominaisuudet osoittavat, vaimoni ja I. Ystäväni yritti myydä meille talon, mutta olimme elämän tekijänä apt for $ 110 per kuukausi. Jokainen talo oli meidän alueella. Lopulta hän löysi duplex että oli $ 24900 ja kummallakin puolella oli 2 makuuhuonetta ja 1 bath. Hän kertoi meille, että FHA ohjelma nimeltä 221-D-2, että vaaditaan vain n. 3% kokonaismäärästä alas ja sulkeutumiskulmat kustannuksia. Meidän maksu tulee olemaan 215 dollaria kuukaudessa ja hän sanoi edestä yksikkö oli vuokrattu 140 dollaria. Voisimme elää muiden yksikkö, jossa on autotalli ja vain maksaa ero 75 dollaria kuukaudessa. Tämä kuulostaa todella hyvältä, paitsi meillä ei ollut 3%. Välittäjä tehnyt minusta käsitellä. Jos I'd sopivat mennä töihin häntä 1vuosi, hän antaa minulle myymällä provisio noin 750 dollaria. Se olisi aika paljon maksaa meidän Etumaksu, joten sovittu ja kirjoittautui Lumbleau kiinteistöjen koulun Santa Ana, CA. Minulla oli myyntimies n lisenssin 28 päivän alusta loppuun. Me ostetaan ja siirretty duplex, ensimmäinen sopimukseen 330-334 Walnut, La Habra CA.

Miten sait alkoi investoida?

Ei vain tein päästä kiinteistöjen onnettomuus, mutta minusta tuli sijoittaja on onnettomuuden ensimmäinen käsitellä, tämä kaksisuuntainen. Aloitin myydä talot, ja vihasin sitä. Työskentely enimmäkseen vaimo pariskunnan, josta käy ilmi hänen kotinsa, olen pian havaittiin, tämä ei ollut mitä halusin.

Tietoa tästä samaan aikaan, minä ja vaimoni oli puhdistaa pihalla meidän duplex, poistaneet joitakin muratti ja asentaa puu-aita pitkin etupuolelle. Eräänä päivänä stipendiaatin pysäytti ja kysyi, I'd myydä sitä! Mielestäni we'd omistuksessa sen 3 kuukautta. Sanoin En usko ja selitti olin juuri ostanut sitä. Hän kysyi, kuinka paljon maksaa? Sanoin hänelle, hinta ja hän kysyi, I'd myydä varten 5K voittoa $ 29900? The 5K oli valtava määrä joku ansaitsee 1,35 dollaria tunnilta. Sanoin hänelle kyllä, ei toteuttamisessa I oli todella saada koulutusta. Hän oli todella sijoittaja. Hän tarjosi seuraavasti;

1. A-talo, jossa on noin 1000 dollaria oman pääoman että hän oli ostanut samaan 221-D2 laina-ohjelmaan.
2. Huomautus $ 1000 mielenkiinnolla maksut $ 83,33 mo ja ilmapallo on 2 vuotta.
3. Vanhempi ylösalaisin kylpyamme tyyliin Porsche auto (60ish?).
4. 1500 dollaria käteisenä.

I'd on pyörät, kassa taskussani, todellinen talo, ja 83 dollaria kuukaudessa auttaa talon maksu avustusta! Teimme sopimuksen, ja se tuli vahingossa mukana RE vaihtamalla ja oli oppinut todellinen sijoittaja. Tämä oli ensimmäinen investoinneista sekä ensimmäinen käsitellä ensimmäinen vaihto ja ensimmäinen myynti.

Mikä vetää sinua tulossa kiinteistöalan sijoittaja?

Löysin tarjouksen tehnyt tämän henkilöille duplex jännittävä ja jotain halusin jatkaa ja sain mukana HAKU muita ominaisuuksia.

Tämä kaveri tuli ensimmäinen guru. Minulla oli todella löytyi minun markkinarako! Rakastin kaupankäynnin tai tehdä tarjouksia. Se oli paljon hauskempaa kuin vain osoittavat koteihinsa. Aloitin ostamalla muita sijoituksia. Vaimoni ja minä tehty sopimus. We'd elää HÄNEN tulojen, noin 500 dollaria kuukaudessa ja investoivat kaiken tein takaisin kiinteistöihin. Olen yrittänyt vakuuttaa muita tekemään samoin, mutta he näkivät minut nuori poika, jolla ei ole kokemusta. Menin ulos ja tein sen itselleni. Oma välittäjä alkoi pyytää ME kysymyksiin ja vielä otti osia minun provisio! Päätin saan Brokers lisenssi ja avaa toimiston. Tapasin joku on Real Estate koulussa että olen vakuuttunut työtä minulle ja myös palkkasi veljensä lailla. 3 meistä avasi toimiston on pönäkkä alueen Placentia, Ca. ja antoi sille nimeksi "Mike Weese Investoinnit". Se oli täydellinen kerran täydellinen alueella! Aloimme tehdä paljon rahaa, lähinnä käsittelee löysimme osti itseämme ja ansainnut provisioita. Ostin upouusi punainen Cadillac ja ihmiset alkoivat huomata olin edistyy. I'd asui samalla alueella Ca koko elämäni, tuli alemman luokan tuloista ja ihmiset näkivät ero. Tämä oli 1974.

Mitä unelmiesi käsitellä olla? Oletko ollut "unelma deal" vielä?

Vuonna 1974 menin metsästystä uusi sijainti. Ajattelin, että hyvin suuri kerrallaan. Tämä oli minun ensimmäinen todella pelottava investointeja. Löysin upouusi vapautunut 30000 m² jalka toimisto monimutkainen ja päätti I'd yrittävät ostaa sen. Se oli 1475000 dollaria ja myyjä oli kehittäjä ja hän halusi 10% alas. Hän oli vaihdettavina lainan Metropolitan Life Ins. Se muuntaa rakennustoiminnasta pysyvään kun 80% täydestä. Hän oli siinä esitettiin, että 3%: n ja suostui maksamaan minulle $ 40K. Nyt tarvitaan vain noin $ 100k. Minulla oli ostettu 17 older yksiköiden Whittier, CA ja kysyin häneltä, jos voisin luoda huomautuksessa $ 60k. Hän sanoi, okei, mutta halusi se 2nd for $ 40K ja 3rd for $ 20K. Se antoi hänelle joustavuus, jos hän on myydä yhden tai lainata vastaan yksi. Nyt minulla oli laskenut +47,500dollari tarvitaan. Olen vakuuttunut vanhempani ja vaimoni vanhemmat kunkin otettu $ 20K. Olen vielä 7500 dollaria. Ensimmäinen henkilö I oli palkannut liittyä minulle kiinteistöt, ystäväni suostui siihen. Esitin tarjota, ja se hyväksyttiin. Maksuyhteistyökumppanimme oli $ 14909 euroa kuukaudessa. I'd neuvoteltu sopimus, jossa rakennusmestari olisi hallita rakennuksen vuokrasopimuksen sen ja maksaa minulle 8% käteisenä rahana palata yhden vuoden. Lopussa yhden vuoden, ja minulla oli ongelma, jos sitä ei ole vuokrattu.

Nimesimme rakennus "Weese Financial Plaza" ja asettaa uuden toimiston sisään Nyt todella näytti menestyvän ja ihmiset alkoivat tulla minulle, niin myyntimiehet ja sijoittajille. Nämä olivat ihmisiä, olin keskustellut ennen, että nyt oli kiinnostunut siitä, mitä minulla oli sanottavana. Aloitin järjestämällä seminaareja samassa rakennuksessa ja se pääsi vauhtiin. Ihmiset olivat kirjallisesti tarkastuksia ja minun myyjät alkoivat lintu dogging ominaisuudet monissa Länsi-valtioissa. Aloin tehdä kiinteistöjen jakelusyöte (fancy nimi kommandiittiyhtiöihin). Olemme tehneet paljon CO, joten olen saanut välittäjä käyttöehdot ja avasi toimiston siellä ja palkkasi nippu lintu koiria. Ostimme 156 yksikköä Denver sekä joitakin pienempiä, sekä 202 ja 161 vuonna Colorado Springs. Olemme myös ostaneet monet AZ, TX, CA ja OK. Vain lyhyen aikaa, olin väsynyt, mutta hyvin toimeen taloudellisesti.

Oh, BTW, alle vuoden, "Weese Finanacial Plaza-rakennuksessa oli 95%, ja heittää pois kiva kassavirtaa. Annoin isäni tehtävä paikan päällä mgr, ja hän rakasti sitä. Suuri turvatalletuksesta yrityksen Preferred Turvatalletussopimus, muutti minun rakennuksen ja kysyi I'd myydä osuus siitä. Yksitoista kuukautta osto, Myin sen $ 2,2 Mil! Otin suuren huomata, jota jakaa kumppanien kanssa, pidetään 30% rakennuksen omistuksen ja ansaitsi $ 70k provisio. Tämä oli minun ensimmäinen "Dream Deal".

Mikä oli vaikein käsitellä?

Oma hankalimmatkin käsitellä tehtiin vuonna 1975, ja olin koskaan voida toistaa sitä uudelleen. Se oli 26 jalkapuoli vaihtaa myös ominaisuuksia 4 eri valtioiden ja monet omistajat ja kumppanuuksia. Se vei minut yli 3 kuukautta, yö ja päivä saamaan sen valmiiksi, mutta se oli valtava saavutus. Jälleen kerran oli auton mukana! Yksi sijoittajista ei ollut tarpeeksi rahaa rahoittaa hänen kaikista hankinta osittain. Hän omisti 1965 Jaguar XKE Vaihtovelkakirjan ja tarjonnut korvaamaan hänen käteisellä pulaa. Otin auton osana minun provisio. Auto, velkakirjat ja pankkisaamiset saatu provisio oli erittäin korkea 6 lukuja.

Olin ehdolla Real Estate Exchangor tämän vuoden valtion CA sen, mutta ei voittanut.

Kuinka monta käsitellään olet tehnyt urasi?

Henkilökohtaisesti minä ja vaimoni on henkilökohtaisesti omistama Yli 1000 yhden perheen asuntoa. Olen ollut omistajan tai kumppani tuhansia asuntoa ja useita toimistorakennuksissa. En tiedä kokonaismäärästä käsitellään Olen ollut mukana tuumaa korkeateknologiaboomin urani olin 206 sijoittajille ennen eläkkeelle ja jotkut olivat jopa 6 kumppanuuksia. Olen lähes osti Von Richthofen Castle Denverissä elää ja järjestää seminaareja 30 vuotta sitten, mutta tarjous tuli 2nd. Se oli todella jotain.

Onko sinulla kiinteistö-lisenssi?

Olin laillistettuna Broker sekä Kaliforniassa ja Colorado-luvun alussa 70: n 7 vuotta. Päätin olin onnellisempi ilman valvoa myyntiä ihmisiä ja anna käyttöoikeudet raukeavat. On olemassa selviä etuja on lisensoitu peräisin komission näkökulmasta. On olemassa myös muita etuja ei ole lisenssiä, mielestäni.

Mikä on keskityttävä (pinta-alan asiantuntemusta)?

En usko, että minulla on jokin alueen asiantuntemusta. Olen aika paljon tehnyt kaiken. Välitys, ei rahaa alkaa, omaisuuden hallinta, foreclosures, yleismies yritys, joka on rakennettu 44 mukautetun asuntoa St. George, UT poimittuja 3 kukoistaa alueilla, joilla on oikea aika (so. CA, UT, Casa Grande AZ) ja tuntea Olen minun 4. ja 5. tällä hetkellä Etelä-TX ja MS. Olin alkuperäinen guru ennen TV, ja on puhunut seminaari yritykset sekä jaoston Commerces, Rotary Clubs jne. CA, Mirage Hotel and Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix & Tucson, AZ ja Rio Grande Valley, TX. Olen myös itse julkaissut kirjan minun varhain kiinteistöjen kokemuksia nimeltä "From talonmies on monimiljonääri. Minulla ei ole koskaan tarjonnut myyntiin, mutta se on vapaaehtoista, se jotka kysyi. Olen edelleen ostaa ja kehittää kiinteistöjä lähes 40 vuotta ja on pitkällä aikavälillä kuin monet lyhyen aikavälin sijoittajia tai newbies.

Mitä etsiä investointi?

Odotan hyviä sijoituskohteita, josta hyötyvät pitkällä aikavälillä. Olen enimmäkseen ostaa ja pidä pitkällä aikavälillä. En osta foreclosures ja säilyttää joitakin ja myydä jotkut puolestaan yli rahaa. En ole itse sellainen, että on varma, kassavirtoihin. Mielestäni on ala, joka on negatiivit monille totta sijoittajille. N: o veroetuudet sinänsä, yleensä vanhempia pönäkkä ominaisuuksia, joilla on vain vähän toivoa arvostusta ja eivät anna paljon poistoja. Ehdotan, että useimmat uudet sijoittajat yrittävät ostaa rikkoa jopa kiinteistöä, ja aivan kuten Monopoli, ostaa niin paljon kuin voit. Pidä ne, jälleenrahoittaa ja ostaa lisää. Pidä tärkein tehtävä tulojen loppuun ja rakentaa perusta ominaisuuksia ensin. Kassavirta tule vuokrat lisätä, mutta ei uhrata kasvu vaihtoehto on toive kassavirta alkaa.

On liian monia Gurut siellä saarnaan kassavirta ja "korvaa työtä kiinteistöjen tuotot". Olen päinvastoin niitä. Kassavirta vain tapahtuu hyvissä ajoin, mutta ei syytä uhraa hankinta lisää ominaisuuksia ottaa enemmän alas saada kassavirtaa.

On 4 tärkeimmät hyödyt omistavien kiinteistö:
1. Ymmärretään
2. Poistot johtaa veroetuudet
3. Principal maksaa alas
4. Kassavirta

Kuviot jatkuvasti osoittavat, että # 1 ja # 2 ovat avaimet luoda todellista rikkautta "kiinteistöihin, ja kaukana matkan viimeisen 2 vastataan lyhyellä tai pitkällä aikavälillä.

Mitkä ovat joitakin suurimmista virheistä, joita olet tehnyt tai nähnyt tehdään?

Minulle, minun suurin virhe oli eläkkeelle vuoden iässä 29. Minulla oli tehty miljoonia ja tuli laiska jatkuvasta investoimaan ja rehujen mekanismi kiinteistöjä. Minun olisi pitänyt olla enemmän aggressiivinen vaihdossa ja hankkia kiinteistöjä sijaan elää menneisyydessä. From ikä 29-58, olin periaatteessa eläkkeellä ja esitti minun 6 lapsille.

Vuoden iässä 58, I korjata virheen ja alkoi investoida uudelleen. Kun viimeisten 15 kuukauden aikana, olen ostanut 59-asunnot, myydään 13 niistä ja jatkaa ostaa enemmän kuukaudessa.

Mitä neuvoja haluaisit antaa aloitteleville sijoittaja?

Oma neuvoja aloitteleville sijoittaja vaihdella iän sijoittaja, tulot, riskien toleranssi, tavoitteet Investointien (rahavirran veroetuuksia, eläke jne.), vaimon asenne, kaikki aloittavat minun neuvoni. Olen konservatiivinen luonteeltaan, vaikka olin monta "riskeistä", kun nuorempi. I'd kehotan varovaisuuteen uusien sijoittajien ja haluaisin kysymykseen kaikki luvut kalustettu sijoittajien jonka myyjä! Määritetään niiden motiivit, jos jokin niiden neuvoja sinulle. Tutkimuksessa ne, jotka ovat olleet todella onnistuneita. Älä ryhdy seminaarin junkie! Ja mikä tärkeintä, aina on irtautumisstrategia teidän investoinnit ja suunnitelma pahan päivän varalle. Se sadetta!

Mitä neuvoja haluaisit antaa sijoittajille, kun otetaan huomioon nykyinen taloudellinen tilanne ja lainausoikeuksista ympäristöön?

• Ensinnäkin: Tarkista ja kolminkertainen tarkistaa kaikki tulot ja kulut aihe omaisuus annetaan sinulle harkintaan. Useimmat ovat liioiteltuja ja virheellisiä.
• Toiseksi: Älä kulumisrajat sitomisaineet tai tunneli visio. On monia vaihtoehtoja saatavilla kiinteistöpankkipalvelutoimintojen peli.
• Kolmanneksi: Muista on enemmän rahaa tehdään alas markkinoilla sekä kiinteistö-ja osakemarkkinoilla. Vaikka useimmat ovat vetämällä niiden pään takaisin niiden kuori, smart ovat pois ja katsoo ympärilleen!
• Neljänneksi: Kukaan ei tule koskaan ottamaan hyvää huolta rahat kuten tulette.

Aina tulee olemaan haasteita ja muutoksia, kiinteistö-ja rahoitus markkinoilla. Oltava joustava ja valmis muuttamaan tarvittaessa. Creative rahoitus asettaa lisäksi onnistuneen muualta kuin onnistunut. Oppia uusia strategioita ja toteuttaa ne toimet. Älä olettaa "Sitä ei voi tehdä"! Pikemminkin päinvastoin. Oletetaan, että "se voidaan tehdä" ja sitten löytää tapa tehdä se.

Onko mitään muuta haluaisit kertoa meille muille?

I'd toivovat voivansa jakaa intohimo Olen kiinteistöjen ja vakuuttaa muut hämmästyttävän asioita se tekee sinulle. Missään muualla voit löytää tilaisuus, jossa joku (pankki) ovat laina sinulle rahaa ostaa jotain ja joku muu (vuokralainen) avulla maksut sinulle. Lopulta sinun oma jotain vapaata ja selkeä, ja se on syytä X määrä dollareita. En tiedä, mitä X tulee, mutta se on enemmän kuin mitä olet maksanut ja 1000% tuoton todellinen sijoitetut rahat vuoksi valta vipuvaikutusta.

BiggerPockets tekee meidän Meet the Investor Haastatteluja sähköpostitse. Emme voi tarkistaa sisältyvät tiedot ja tulostaa Näiden haastattelujen edistää ajattelun ja terveellinen keskustelu.

Tunnisteet: flipping, vuokraisäntä, tavata sijoittaja, kiinteistöjen sijoittaja, rikas weese

Yksi suuri osa on huoneiston rakennuksen omistajan on mahdollisuus omistaja on lisätä arvo useilla eri tavoilla. Kaikki nämä menetelmät arvon nousu ei koske kaikkia asunnon rakentaminen, mutta uskallan ehdottaa, että siellä ei ole yksi huoneisto rakennuksen kaikki valtion tässä maassa, joka ei voisi käyttää vähintään yksi näistä tavoista luoda enemmän arvoa hyvin helposti. Jos vertaamme tätä kykyä muihin investointeihin, kuten varastoja tai joukkovelkakirjoja voit todella alkaa ymmärtää, miksi niin monet omaisuuksia on rakennettu investoimalla monen perheen ominaisuuksia.

Forced Ymmärretään - Forced arvostavansa kaikkia korjaus tehdään liikekiinteistö, että "voimia" omaisuuden arvo arvostamaan.

Kosmeettiset Korjaukset:

Making kosmeettisia korjauksia tehdään omaisuutta enemmän valittamalla mahdollisten vuokralaisten ja samalla säilyttää nykyinen vuokralainen onnellisempi. Korjauksia, joilla voi olla dramaattisia vaikutuksia ulkonäköön sisältää maalaus ulkoapäin seinät, maalaus sisätilojen seinät, korjaus maiseman noin rakennusten ja korvaa vuotiaita, likaiset ja kuluneet laitteet.

Raising Vuokra:

Tämä voi tuntua ilmeinen tapa lisätä arvo asunnon rakentaminen, mutta se on todella yllättävää, kuinka monta vuokraus rakennusten veloittavat vuokra, joka on 10%: sta 20% alle markkinahintaan. Monet pienempi huoneisto rakennusten omistajille hallita kiinteistön itse ja siten helpommin pitämään vuokrat alle markkina säilyttää vuokralaisia. Tämä teoria on puutteellinen käytännössä, koska siinä ei oteta huomioon, että nykyisin etenkin monet ihmiset siirtyvät asunnon syistä ottaa mitään tekemistä vuokraa. Esimerkiksi monet ihmiset siirtävät parempia työmahdollisuuksia toisessa kaupungissa.

Korvaaminen Utility Varustus:

Jos asunnon rakennuksen omistaja maksaa sähkö laskun yhteisen alueen valaistus hän voi säästää paljon rahaa joka kuukausi pelkästään korvaa kaikki valaistus kiinnikkeet ja energiatehokkaan sipulit.

Tunnisteet: asunnon rakentaminen investointeja, huoneisto rakennuksen arvo, ostaa asunnon rakentaminen

Meillä on loistava haastattelu kaikille tänään! Christian Malesic on suhteellisen uusi jäsen BiggerPockets, mutta siinä lyhyessä ajassa, on antanut varsin vähän itse auttaa muita ulos! Hänen tietonsa, innostusta ja energiaa on vangitseva, ja ajattelin, meidän pitäisi tietää enemmän mies. Christian keskittyy lähinnä siitä, ostaa ja pitää investoida strategian Keski Pennsylvania alueella.

Tapaa Real Estate Investor Christian Malesic

Kuinka kauan olet ollut investoida kiinteistöihin?
1. kierros meni 1994-2002. Round 2 alkoi vuonna 2006 ja on elpyessä jokapäiväistä.

Opiskellessasi Sähkötekniikka klo Lehigh yliopiston Bethlehem, PA, olin ilmavoimien kadetti kanssa unelmat tulossa uran päällikkö ja johtaja miesten keskuudessa. I erinomaisesti kuin kadetti ja oli parempi kuin keskimäärin tekniikan opiskelija, erityisesti digitaalisten järjestelmien ja atk-laitteet ja ohjelmistot, jotka ovat tehneet minulle erittäin toivottavaa Ilmavoimat voimavara. Osittain tämän vuoksi, mutta pääasiassa meidän samanmielisten lähestymistapa elämään ja johtajuus, Commandant on Cadets vei minut hänen siipi. Olen oppinut paljon hänen holhous; kaikkein sopivin tähän keskusteluun, että (I parafraasi tässä):

Ostaa kotiin joka työskentelypaikoillaan. Live in it. Vuokrat se, kun setä liikkuu teitä pitkin. Sinun vuokralaisten maksaa pois panttivelkakirja.

Olen täysin suunnitelmien mukaan tämän rikkauden strategian ensimmäinen osoittaminen Minot Afb, KR vuonna 1992. Ei ollut juurikaan mitään myytävänä, ei uutta rakentamista, ja vuokra oli erittäin alhainen. Vuokrasin mukava 1 makuuhuoneen talo, jossa on kunnon piha ja kahden auton autotalli noin 350 dollaria kuukaudessa. Olen opiskellut ja alkoi suunnitella seuraavan siirron.

I ostaa ensimmäinen yhden perheen asunnon vuonna 1994, kolme makuuhuonetta ja kaksi Saunapuisto on _ acre on esikaupunki neighborhood Palm Bay, FL.

Pidin tätä ominaisuutta lähes 10 vuotta elämästäni muuttunut. Päätin, että lähes 6 vuotta palvelun kotimaani oli enemmän kuin minun "tulli" ja edistettävä itse "siviili" aloittaa oma rakennusalan yritys kotona Harrisburg, PA.

Mikä vetää sinua tulossa kiinteistöalan sijoittaja?
Isäni - selkeällä ja yksinkertainen - oli minun inspiraatiota ja molemmat vanhemmat ovat edelleen suurimmista faneja. Isä vietti lukemattomia tunteja osallistua REI seminaarit, käsittelyssä ja enimmäkseen puhumme investointeja. Hänellä oli suuria suunnitelmia, että hän lay out minulle on pissata tuntia yöllä, kun muu maailma oli unessa. Hän ei koskaan vedetty käynnistyshinta. Silti hän on suuri menestys, etenkin jos mittaus kiinni on koulutuksen hän antoi hänen poikansa.

Oletko täysi-tai osa-aikaisuus sijoittaja?
Kautta kirjan olen osa-aikaisesti sijoittaja. Kuten Tätä kirjoitettaessa meillä on 28 vuokra-yksikköä 14 kiinteistöä.

Miten sait alkoi investoida?
Round 2 (ks. edellinen varten 1. kierros). Veljeni ja minä oman sähkö Hankintaviranomainen yrityksen yhdessä ja tiivistä jokapäiväistä. Meillä oli tutkittu ja keskusteltu vuosia, että REI yritys olisi täydellinen kohteliaisuus meidän sähkö liiketoimintaa.

Mitä enemmän, koska olemme oman pomoksi, voisimme tehdä mitä johdolle REI yrityksen tarvitsemia kun pidimme siirretty. Näin ollen REI yritys ei välttämättä olla käytössä vain iltaisin tai viikonloppuisin, vaan aina kun voisimme työskennellä sen päivittäisestä jauhaa. Nyt se on todellisuutta, teen sen vain, kuten on suunniteltu. Vaikka kyseiset kaksi yritystä ovat erilliset, työssäni virtauksen päivän aikana läpäisee molemmat sisään ja ulos, lähes ilman erilaistumista.

Kerro meille ensimmäisen Deal. . .
Round 2. Meillä oli vuosia valmistelusta ... oikeastaan koko elämänsä on jalka on rakas vanha isä. Olin oppinut joitakin aiempia kokemuksia. Olemme päättäneet saada vakavia. Meidän vuorattuihin rahoitusstrategioita suunnitelluista strategian rehab tai uudelleen, aloitti tilit rakentaminen tarjonnan myyjät ja alkoi HAKU. Sitten se tapahtui ...

Benjamin Franklin: "on vaikeampi I työ, onnekkaampia saan."

Ostimme kaupungin omaisuutta. Kauppa: puoli on tiili, kolme tarina duplex on 25000 dollaria. Vanha mies oli asunut siellä vuosia ja hänen valtakirja oli nyt häntä Assisted Living. Se ei ole väärin, mutta ei ollut säilytetty vuosikymmeniä joko. Siinä tarvitaan työtä. Omistajan (POA) antoi meille mahdollisuuden aloittaa poistamalla miehen pois asioita ennen ratkaisua. Tiesimme, että tämä oli riskialtista kuin sopimus voi kuulua läpi ja me "menettää" kaikki työ teimme. Mutta se panned ulos.

A naapuri kahdesta Doors Down lähestynyt meitä kolme päivää ennen meidän sovinto (emme omista omaisuutta vielä) pyytää jos omistaa kiinteistön. Epäröiden, meidän vastasi, että olimme osta ja pidä sijoittajien ja suunnitteilla vahvistamisesta sen ja vuokrannut sen ulos. Hän halusi tietää, jos voisimme harkita myynti sellaisenaan, lopettaa työt ASAP, ja anna hänen ystävänsä nähdä toteutetaan noin ja tunti. Hän mainitsi, hinta on noin $ 50k (muista meillä oli maksettu, tai olivat noin maksaa kolmessa päivässä $ 25k plus Päätöskurssi kustannukset). Pitkän tarinan lyhyesti, olemme kirjaimellisesti kasvoi Sulkemisajan taulukon hänen taloonsa kolme päivää myöhemmin allekirjoittamaan sopimus (tietenkään emme voineet allekirjoittaa sopimuksen ennen kuin edes omistama kiinteistö). Meidän selvitetty 18500dollari on, että ensin käsitellä eikä vain muutaman tunnin saastuttamattomien-out työvoimaa.

Meillä on onni ... tai työskennelleet kovasti (riippuen jos havainnointijärjestelmät ulkopuolelta tai olivat meille työpäivän pitkällä tuntia poissa meidän perheet iltaisin ja viikonloppuisin viikkokausia saada itse valmis tähän uuteen hankkeeseen.)

Mikä on keskittyä?
Osta ja Hold asuinympäristössä. Vuokraamme puhdas, päivitetty, nice apartments ylemmälle alempaan tai alemman keskiluokan ihmisiä. Saamme usein kuulla näkökulmasta vuokralaiset sanovat, että meidän on miellyttävällä asunnot he nähneet kaiken aikaa ne on suuntautunut. Haluamme, että. Olemme rakentamassa mainetta ja ovat alkaneet tuotemerkin itseämme.

Haluatko asuntoalalla puolella tai kaupallinen puoli investoida? Miksi?
Asuinympäristössä. Kokemuksemme kaupallisten on rajoitettu. Meidän ostanut toimitalo meidän sähkö yritys on valtava kasvupotentiaali yhdessä acre pitkin varattu katu suuri kasvualue. Muut kuin olemme tehneet mitään muuta kuin kävelymatka vähemmän toivottavaa kaupallisia mahdollisuuksia, mutta jatkamme niiden tarkistaminen.

Mitä etsiä investointi?
Kuten Osta ja Hold sijoittajien mielestämme pitkällä aikavälillä. Kassavirta on kuningas, mutta ... Olemme joskus valmis uhraamaan kassavirta on "lisätä omaisuusluetteloon omaisuus" (yksi että rahavirrat neutraali tai pieni positiivinen), jos se on oikea muoto on oikea maantieteellisellä alueella.

Kuinka monta käsitellään olet tehnyt urasi?
Mitä 21 maaliskuu 08 - Valmistui käsitellään yrityksen nimen vain: 17 ostaa ja 3 myy. Lisäämällä minun kierroksen 1 omaisuutta ja henkilökohtaista koteja, se hyppää hieman 21 ostaa ja 5 myy. Olen edelleen newbie, minkä vuoksi olen syvästi kunnia on valittava tämän Tapaa Investor haastattelussa.

Onko sinulla kiinteistö-lisenssi?
En. Vaimoni tekee. Hän tuli edustaja alussa 2007 ja palvelee lähinnä yksi asiakas - minulle. Tämä oli / on strategiamme. Olen kirjoittanut tästä on BiggerPockets säikeen oikeus "Älä Luotetaan Agents, tullut yksi" yleisessä Real Estate Investointi foorumi 12 maaliskuu 08. Check it out.

Mitä neuvoja haluaisit antaa aloitteleville sijoittaja?
JUST DO IT! Se kirjaimellisesti kesti vuosikymmeniä varten Malesic klaanin saada pois kollektiivista Butts ja saada siellä. Älä tee kuten me teimme, niin kuin minä sanon. Olen oppinut enemmän ensimmäisenä vuonna tosiasiallisesti on REI kuin sain kaikki kirjat, kasetit, foorumeilla, kokouksia ja keskusteluja isä. Käynnistä pieni. Älä osta 12 tai 7 tai jopa 2. Hanki yksi ja työn kautta. Oppia. Tee virheitä. Tule tänne neuvoja. Elpyä. Sitten, ystäväni, niin olet valmis oman maailman.

Mikä oli vaikein käsitellä?
Lasiastioissa-on-puoli-tyhjä-ajattelu: jokainen käsitellä on kovaa. Tiedän, että kuulostaa lopussa noin, mutta en tarkoita sitä sellaisena. Jokainen sopimus on noin valvoa koko ajan-taulukot. Jokainen sopimus on noin joka muistuttaa tehdä työnsä. Jokainen sopimus on noin padding väliaikaistilille päivämäärät niin, kun ne ovat jääneet se ei sotkea kaupan. Meillä on mennyt hyvä siinä.

On jotain mitä minun pitää mielessä, joka käsittelee yhdennellätoista hetkellä, kun me teemme tämän kaiken tapahtua. Heti kun sopimus on tehty, sopimus on tehty. "Meillä ei voi koskaan nähdä nämä ihmiset jälleen kerran olemme lähellä", sanon tiimiimme. Yritän ei koskaan anna sen saada minulle. Minun pitää hymyillen minun leuka pidettiin korkealla, oleskelu ammattilainen, käärimme minun hihat ja ryhtyä työhön. Niin kai voi ajatella, lasi-on-puoli-täysimääräisinä, että jokainen tehty sopimus on hyvä sopimus.

Mitä unelmiesi käsitellä olla?
A käsitellä että menee sujuvasti. I allekirjoittamaan sopimuksen alussa ja paperityötä lopussa (closing). Kaikki muut ei työnsä ja saa maksaa. Tehty Deal. Voitto meille. Voitto Ostaja / Myyjä. Voita kaikkia niitä ihmisiä auttaa meitä tekemään liiketoimi. Win - Win - Win. Tämä on bisnestä, amerikkalainen tyyli (kaikki voittajia, ei häviäjiä).

Onko sinulla ajatuksia senhetkisen kiinteistöpankkipalvelutoimintojen markkinoilla tai taloudessa?
Se varmasti näyttää ikään kuin täydellinen osto myrsky otsikkona on meidän tapa. Sellers ja flippers beware! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.