Viime viikolla, olen kirjoittanut noin puhelun saamme aivan liian usein vuokralaisten - kertoo meille, että he eivät voi maksaa vuokraa, ja pyysi jonkinlainen tauko.

Kuten aina landlording, on järkevää olla ohjaavia sääntöjä paikka käsitellä näitä puheluja. Et koskaan halua yrittää ajatella a deal paikan päällä, koska sinulla on paljon todennäköisempää, että huono päätös, joka voi maksaa tuhansia.

Tiukin valinta ei aina ole paras

Samaan aikaan välitöntä vastausta, joka on monille maanomistajiin "mielissä on usein väärä. Tämä on tietenkin "ei käsitellä" - jos et voi maksaa joka pennin, joka on maksettava, kun se on asianmukaisesti, mukaan lukien tässä kuussa, olet. Tässä taloudessa, monet meistä ovat kamppailee pitääkseen ominaisuuksia täynnä. Jos me boot jokainen vuokralainen, joka joutuu väliaikainen taloudellisissa vaikeuksissa, we'll todennäköisesti menettävät rahaa. Se voi kestää kolme kuukautta tai kauemmin täyttämään vapautuneen.

Olen vahvasti suosittelemme lukea viime viikon virka joitakin yleisiä sääntöjä, jotka ohjaavat teidän päätöksentekoon. Kussakin yksittäisessä tilanteessa arvioida yksittäisen vuokralaisen takaisinmaksukyvyn sopimuksen nopeasti.

Kysy itseltäsi nämä neljä kysymystä, ennen kuin se päättää, mitä tehdä.

1. Mitkä ovat mahdollisuudet saada hyvä uusi vuokralainen siellä yhden kuukauden?

   Talvi on aina ollut kauhea aika löytää uusia vuokralaisia New Hampshire, jossa asun, koska kukaan ei halua siirtyä, kun se on kylmää ja kurjaa. Sinun alueella voi olla eri, mutta sinun pitäisi tietää, miten vuokraus markkinoilla näyttää. Jos sinulla on kuuma markkina-näkymät kaatamalla kotiovellesi etsimään vuokrat, voit käynnistää jopa melko hyvä vuokralainen yksi huono kuukausi.

   Muista, että kaupalliset tilat usein kestää kauemmin täyttää kuin asuntoa. Saatat jopa löytää itsesi neuvottelut pysyvästi alhaisempi vuokra kaupallinen yksikkö, mistä olen koskaan tehdä kotona vuokralaista.

2. Onko Uskon tämän vuokralainen yleensä?

   Olen kirjoitettu ennen, miten sinun ei täysin luota keneenkään, myös minä. Mutta luottamus on jotain sinun soveltaa joillekin ihmisille, vähemmän kuin toiset. Yleensä, jos vuokralainen on ollut yksikön jo pitkään, ja on aina ollut hyvä maksaja, voit luottaa häneen enemmän. Jos ei luota häneen vähemmän.

   Erityisesti haluaisin koskaan leikata erityispainos käsitellä vuokralaisella, joka oli minun yksikköä vähemmän kuin kuusi kuukautta. On erinomainen mahdollisuus, että kyseinen vuokralainen oikeastaan koskaan olisi varaa huoneisto.

3. Tarkoittaako tämä vuokralainen ymmärtää tilanteen vakavuuden?

   Vastaus tämän, kun olet ollut automaattinen hengen kokouksen kuin maksaa vuokralainen. Tämä kokous on hyvä aika painamalla vuokralainen on muita tapoja hän voisi tehdä vuokraa. Vaihtoehtoja ovat myynti joitakin henkilökohtaisen omaisuutensa, saada lyhytaikaista lainaa joku muu kuin sinä, ottaen on huonetoveri (tarkista täällä ja täällä on joitakin ajatuksia mahdollistaa Roommates) tai saada valtion apua.

   Kamppailevat vuokralaisten harvoin vastusta hakee valtion tukea, koska se ei oikeastaan maksaa niistä mitään. Täällä ja useimmissa muissa pohjoisissa osavaltioissa, on usein hallitus lämmitys apua. 8 § ei todennäköisesti vaihtoehto on vuokralainen, joka on jo omassa asunnossa.

   Ja toisaalta vuokralaiset voivat kieltäytyä myymästä henkilökohtaisen omaisuutensa, saada lainaa tai ottaen on huonetoveri. Mutta ei ole varaa asunto on vakava tilanne! Vuokralainen on velvollinen maksamaan tuotteen kuin muita, ja jos hän ei ole valmis tekemään vaikeita valintoja, hän ei ole tosissaan haluavat pysyä yksiköstä.

   Lopuksi, muista, että kaikki nämä toimet ja vie aikaa. Siksi, jos vuokralainen suostuu käyttämään yhtä näistä muista rahan lisääminen tekniikoita, on vain kohtuullista antaa hänelle muutaman viikon ajan, jotta se tapahtuisi. "Etsi huonetoveri ja maksaa minulle täysin huomenna" on juuri ole käytännön.

4. Onko vuokralainen taloudellisia ongelmia todella väliaikainen?

   Sinun vuokralainen on saattanut olla jonkin verran epätavallinen, kuten auton korjaukset tai lääketieteelliset laskut ovat jättäneet häntä hieman lyhyt. Jos nämä kulut eivät olleet tuhansia dollareita, hän voi luultavasti maksamaan niitä pois nopeasti ja palata häntä hyvässä asemassa.

   Kokemukseni kuitenkin vuokralaisten usein huijata itseään. He ajattelevat heidän taloudellisissa vaikeuksissa on tilapäistä, jos se ei pidä paikkaansa. Tietenkin lomautuksen tai vaikea leikata palkka on pysyvämpi ongelma. Muut vuokralaiset ovat juuri maksajavirastojen, kun ajat ovat hyvät, ja pieninkin muutos asettaa ne.

   Muista, että jos sinulla on vuokralainen, joilla ei ole varaa yksikkö, et tee hänelle mitään suosii pitämällä häntä siellä. Jos et ryhtyä toimiin heti, vuokralainen vain pitää vuoksi enemmän - ja paljon muuta.

Tervetuloa blogistamme!
Welcome to the Real Estate lähettäminen BiggerPockets.com. Blogistamme kokoaa yhteen eri alojen asiantuntijoita kiinteistöjen, jonka tavoitteena on säilyttää lukijoillemme tietoa ja nopeasti. Olitpa sitten kiinteistöjen Professional (lainanantaja, kiinteistönvälittäjä, pankkitoimihenkilö, jne.), sijoittaja (vuokraisäntä, räpylä, tukkumyyjän jne.), tai yksinkertaisesti kuluttajalle, vuokralaisen tai asunnonomistaja kiinnostunut maailman kiinteistöjen, tämä blogi on paikka sinut mukaan!

Voit tilata myös RSS-syötteen, saada blogin päivitykset sähköpostitse, liity ilmainen listan, tai mikä parasta, myös liittyä sosiaalinen verkosto yhdessä 25000 muut kiinnostuneet kiinteistöalan koulutus, dealmaking, verkostoituminen ja markkinointi.

Tunnisteet: Talous, vuokraisäntä, Landlord Tenant, kiinteistöt, vuokralainen

Pari viikkoa sitten, sanomalehdet minun osassa maailmaa olivat pörinä kanssa uutisia paikallisen vuokranantaja, joka oli väitetysti ollut hyökkäsi hänen kirves-wielding vuokralaista.

Vuokranantaja, Edward Berthiaume, miehitetyiltä yksi hänen multifamily kotiin, ja vuokralainen, William Skarbinski, valtasivat muut. At 1 am January 7th, Skarbinski vieraili Berthiaume sanomalla, hän halusi puhua vuokran maksu suunnitelma (hän oli erittäin takana hänen vuokra). Mutta kun hän pääsi Berthiaume n yksikkö, hän väitetään hyökkäsi Berthiaume sijaan. Ja tämä ei ollut vähäinen hyökkäyksen (ikään kuin hyökkäyksen kanssa kuoriutuneiden voisi olla). Skarbinski n veloitetaan kanssa ensimmäisen asteen hyökkäys. Kun lukee jäähdytysmenetelmän yksityiskohdat, näet kuinka huono tämä voisi saanut.

Vuokralainen iskut eivät tapahdu usein, mutta ne eivät tapahdu. Toinen vuokranantaja vuonna Franklin, NH murhattiin hänen vuokralainen vuonna 2006, ja Georgia vuokranantaja murhattiin hänen vuokralainen elokuussa 2008.

Kaikki kolme näistä tapauksista on jotain yhteistä, joka on se, että maanomistajiin tiesivät vuokralaisten hyvin. Kaksi asunut samassa rakennuksessa kuin vuokralaisten ja kolmas omisti convenience säilytetään samassa rakennuksessa kuin hänen vuokralaista.

Sinun turvallisuuden tulisi olla Etusija on Landlord

Silti jopa meille maanomistajiin, jotka eivät asu tai työskennellä lähellä meidän vuokralaisten voi olla vaarassa. Olen ollut peloissaan, jonka vuokralainen joka oli epävakaa ja väkivaltainen hänen käytös, ja joka uhkaa minua. Might että henkilö (kauan sitten häätää, kiitos Jumala) on hyökkäsi minua sijasta? You bet hän on, ja jos hän olisi, olisin ollut vakava haitta.

Totuus on, että suurin osa meistä on heikompi on väkivaltaisia yhteenottoja, yksinkertaisesti siksi, että emme odota sitä. Tämä oli hyvin selkeästi selitti minulle muutama vuosi sitten, että puheenjohtaja oman paikallisen vuokranantaja yhdistys, joka on entinen poliisi. Ihmiset jotka eivät ole väkivaltaisia koskaan odottaa väkivaltaa, joten emme reagoi nopeasti siihen. Ja kun emme ymmärtää mitä tapahtuu, se voi olla liian myöhäistä.

Itse Berthiaume reaktio on melko paljon par varten tietysti. Se ei ollut koskaan tapahtunut hänelle, että hän on hyökätty, jolla on kirves. Hän ei tehnyt mitään ylipäänsä loitolla alkuperäisen isku, ja kun hänen aivot jalostettujen mitä tapahtui ( "Tämä kaveri on yrittää tappaa minut!"), että kirves oli kaivamassa hänen niskaansa.

Opi Keys to Your Safety

Kolme avaimet Itsekunnioituksemme suojelun tuomion tietoisuutta, ja etäisyys. Tuomio tarkoittaa yrittää välttää tilanteita, jotka voivat tehdä hyökkäys todennäköisempää. Se tarkoittaa asioita kuin koskaan hyväksyä vuokra henkilökohtaisesti koskaan hyväksyä vuokra käteisenä, eikä mainontaa kotiisi osoite vuokralaisille. Se tarkoittaa myös sitä, kehittää ymmärrystä, kun vuokralaiset voivat muuttua arvaamattomalla tai pelottavaa.

Yksi ongelma meillä on se, että yleensä ei voi häätää ihmiset perustuu suolen tunne ( "hän freaks minut ulos.") Parhaimmillaan meillä on odotettava erityistä näyttöä voimme asiakirjan ja esittää tuomioistuimessa. Toinen ongelma on, että emme saa tietää, mikä vuokralaiset ovat hulluja ne, kunnes se on liian myöhäistä. helkutti, jos meillä olisi ollut mitään käsitystä, että ne olivat pähkinät, emme olisi koskaan vuokrata niitä.

Tämä tuo meille tietoisuuden, jota haluamme soveltaa useimpiin tilanteisiin, joissa vuokralaiset. Tietenkin joidenkin vuokralaisten, voimme antaa valppauttamme alas. Muutama vuosi sitten eräs yksiköitä oli vuokrannut kaksi naisten alkeiskoulu opettajille. En voi kuvitella jommankumman hyökkää minua jostain syystä - Pahinta ne eivät oli kirjoittaa voimakkaasti muotoiltu kirjeen.

Muiden vuokralaisten kuitenkin paljon enemmän varovaisuus on tarpeen. Varo sellaisia esiin ääniä, todisteet siitä, että he ovat salaaminen kohteita, äkilliset liikkeet teille, ja niin edelleen. Tämä pätee erityisesti silloin, kun olet jo nyt korosti tilanteen vuokralainen koska joidenkin riita tai kanteluun.

Kolmas keskeinen on etäisyys, joka on väkivaltaisia yhteenottoja on yhtä aikaa. Olet ilmeisesti saanut paljon paremmat mahdollisuudet selvitä yksi kirves tai puukotuksesta jos olet 10 metrin etäisyydellä teidän assailant kuin jos olet hänen aseita tavoittaa. Toivottavasti sinulla on aikaa käsitellä tapahtumia ja ottaa puolustukselliseen toimintaan, ennen kuin hän joutuu liian lähelle. Vaikka vastustaja on ase, kauempana olet, sitä parempia mahdollisuuksia.

On muitakin varotoimiin voit ottaa, jos on syytä epäillä, että vuokralainen tulee aggressiivinen tai uhkaava. Tietenkin jos voit välttää kasvokkain vastakkainasettelua, tee niin. Jos ei voi, ehkä voit tuoda yksi tai useampia ystäviä kuin varmuuskopiointiin. Just sivuston sinun kaverukset voivat esittää vuokralainen ajatella kahdesti noin aiheuttaa ongelmia.

Lopuksi oppia taitoja sinun täytyy purkaa viha ja aggressio, jos vuokralainen haluaa väittää. Jotkut asiat voit tehdä ovat:

• Kuuntele kunnioittavasti on vuokralainen.
• Yritä jonkin verran empatiaa - "En ymmärrä, miksi olet järkyttynyt."
• Pidä elekieltä ei-aggressiivisia. Säilyttämät etäisyys on apua. Älä nojaa eteenpäin eikä kohta.
• Älä anna vihaa anna äänellä.
• Älä keskeytä tai oikein.
• Reframe vuokralaisen kohta - "Ymmärrän, jos olet lähtöisin. Haluat ..."
• Takaisin, jos väite alkaa saada intensiivistä.

Yksikään näistä vaativat voit menettää väite tai concede mitään. Saattaa kuitenkin olla kohtaan, jossa haluat muuttaa soittoäänen dramaattisesti, tehdä hyvin selväksi, että olet valvonta. Näet esimerkkejä tästä koko ajan TV-ohjelmat, kuten "Poliisit" ja "Dog The Bounty Hunter." Nämä kaverit ovat polite, jossa kunnioitetaan ja intohimoinen - siihen pisteeseen.

Kun niiden kohde alkaa saada todella hullu, ne muuttavat taktiikkaa ottaen valvonta on firmest mahdollisella tavalla. Tietenkin "Dog" ja poliisit ovat myös ammattitaitoista käsikähmä torjumiseksi, ja poliisit ovat aseistettu, joten ne on resursseja et.

Photo Credit: Picture Perfect aiheuttaa

Tunnisteet: vuokraisäntä, vuokraisäntä turvallisuus-, vuokraus-ja tekijänoikeudet, renter, turvallisuus, vuokralainen

Tässä on kolmas ja viimeinen erä "kysymykset Kysy Kiinteistövälitys Manager." Olen antamaan vastauksia joihinkin kysymyksiin. Kuitenkin joissakin tapauksissa, ei ole yksi "oikea" vastaus. Oikeastaan tämä oli osoituksena se, viimeinen erä, joka on julkaistu kolme viikkoa sitten. Minulla oli ehdottanut, että se on parempi kiinteistöjen haltijoiden on joitain omia iho pelin niin sanotusti omistamalla omia vuokra-kiinteistöjen alueella. Josh Dorkin, perustaja BiggerPockets, eri mieltä.

Oma taustalla kohta: Paljon omaisuutta johtajat eivät oikein ymmärrä liiketoimintaa ja mennä vuokraus hallinnan, koska he ajattelevat, se on helppoa. Johtajat, jotka omistaa oman ominaisuudet ovat todennäköisesti ole hajuakaan siitä, omaisuuden hallinta.

Josh: n kohta: Kiinteistövälitys johtajat, jotka omistavat oman vuokrat ovat todennäköisesti huolehtimaan omista kiinteistöä ensimmäinen ja katsovat sinua kilpailijan, varsinkin kun se tulee löytää vuokralaiset. Esimerkiksi they've sai vapautunut kahden makuuhuoneen yksikössä ja sinulla on vapautunut kahden makuuhuoneen yksikössä. Kun mahdollisuus tulee etsii kahden makuuhuoneen, johtajat Painostamme niiden yksikkö ensin.

Kuka on oikeassa? Me molemmat ovat perustana olevista kohdista. Niin haluat omaisuuden hallinta on oman vuokrat? Tämä, ystäväni, on tuomion puhelun. Ajatelkaa nyt - jos et kysyä, sinun ei koskaan tiedä. Et todellakaan voi tehdä tietoisen päätöksen.

Paras aika kysyä näitä kysymyksiä on tietenkin se, ennen kuin vuokrata rahastoyhtiölle. Mutta jos olet jo työllistävät rahastoyhtiö ja jotka eivät tiedä vastausta, voit aina palata ja kysyä. Lisäksi tietää, mitä teidän omaisuuden hallinta, sinua muistuttaa heille, että olet mukana asiakkaalle. Tämä saattaa tehdä niistä vähemmän todennäköisesti hutiloida kanssa ominaisuuksia.

Ensimmäinen ja toinen osa tämän sarjan liittyvät täällä ja täällä.

Edelleen Kiinteistövälitys Manager Kysymykset (ja joskus vastauspalvelussa)

• Kysymys: Mitä pidätte kaikkein lupaavimpia kaupungeissa ja osien alueen investointeihin?
• Kysymys: Missä näet vuokrat menossa? Mitä on kehitys vuokraa muutaman viime vuoden aikana?
• Kysymys: Mitä kaupungit ja osia alasta on paras valtiosta ilmasto?
• Kysymys: Mitä kaupungit ja osia alasta on paras yritysilmastoon?
• Kysymys: Millaisia ihmisiä houkutellaan tällä alalla? Että yksi?
• Kysymys: Millaisia uusi luettelo on tulossa markkinoille?
• Kysymys: Mikä on vialla kanssa kaupallistettaviksi alalla?
• Kysymys: Mitkä kaupungit ovat parhaita kouluja?

Vastaus: Nämä ovat "ei ole yhtä oikeaa vastausta kysymyksiin. Mutta se ei tarkoita sitä, vastauksia ei tule paljastaa! Huomioon kaikki eri tavoin niitä voidaan käyttää.

• Vastaukset on huomaavainen ja yksityiskohtainen. Oikeasti, oletteko todella haluamme kiinteistön haltija, joka ei tiedä, mitkä ovat kuumimmat osat kaupunki?
• Vastaukset voivat olla hyvin hyödyllisiä auttaa sinua päättämään, missä sen tulisi investoida. Tämä on erityisen hyödyllinen, jos et asu alueella.
• Jos et joitakin tutkimus ajoin, sinulla on omia ajatuksia, joita voit verrata vastauksia saatavan mahdollinen omaisuuden hallinta. Saatat kuulla, mitä hän sanoo, ja sitä mieltä, että "on täysin väärä." Tai hän voisi vakuuttaa teille, ja nyt olet oppinut jotain uutta.

Tunnisteet: löydy johtaja haastattelemalla johtajia, vuokraisäntä, omaisuuden hallinta, omaisuus-manager, vuokralaisen, vuokralainen

Sen ollut jonkin aikaa, sillä teimme yhden meidän Tapaa Investor haastatteluja. . . Toivon, että saat lähettää näitä säännöllisesti! Tässä mielessä olemme päässeet hyvin haastatteluun sinulle kiinteistöalan sijoittaja Rich Weese!

Tapaa Real Estate Investor Rich Weese

Kuinka kauan olet ollut investoida kiinteistöihin?

Olen varma, että ei ole liian monta jäsentä BP vanhempia kuin minä! Olen ollut mukana paljon ja nähneet kaikkia puolia kiinteistöjen; taantumien, inflatorinen kierukoiksi, ja ylä-ja alaspäin kiinteistöjen monia erilaisia maa-alueita.

Olen aloittanut kiinteistöjen onnettomuus vuonna 1972. Olin 3rd vuosi collegessa ja kehotettiin pois ja yrittää myydä kiinteistöjä varten ystävällesi. Hän oli Broker ja oli jatkuvasti yrittävät myydä vaimoni ja minä jotain. Meillä ei ollut rahaa, ja olin työpäivän Alpha Beta Markets niiden keittiö puhdistus uunit ja juustoa kuljetinhihnat 3 keskiyöhön asti, ja koulussa päivän aikana.

Kerro meille ensimmäinen käsittelee

Ystäväni oli hyvin pysyviä ja ne on pidettävä havainto ominaisuudet osoittavat, vaimoni ja I. Ystäväni yritti myydä meille talon, mutta olimme elämän tekijänä apt for $ 110 per kuukausi. Jokainen talo oli meidän alueella. Lopulta hän löysi duplex että oli $ 24900 ja kummallakin puolella oli 2 makuuhuonetta ja 1 bath. Hän kertoi meille, että FHA ohjelma nimeltä 221-D-2, että vaaditaan vain n. 3% kokonaismäärästä alas ja sulkeutumiskulmat kustannuksia. Meidän maksu tulee olemaan 215 dollaria kuukaudessa ja hän sanoi edestä yksikkö oli vuokrattu 140 dollaria. Voisimme elää muiden yksikkö, jossa on autotalli ja vain maksaa ero 75 dollaria kuukaudessa. Tämä kuulostaa todella hyvältä, paitsi meillä ei ollut 3%. Välittäjä tehnyt minusta käsitellä. Jos I'd sopivat mennä töihin häntä 1vuosi, hän antaa minulle myymällä provisio noin 750 dollaria. Se olisi aika paljon maksaa meidän Etumaksu, joten sovittu ja kirjoittautui Lumbleau kiinteistöjen koulun Santa Ana, CA. Minulla oli myyntimies n lisenssin 28 päivän alusta loppuun. Me ostetaan ja siirretty duplex, ensimmäinen sopimukseen 330-334 Walnut, La Habra, CA.

Miten sait alkoi investoida?

Ei vain tein päästä kiinteistöjen onnettomuus, mutta minusta tuli sijoittaja on onnettomuuden ensimmäinen käsitellä, tämä kaksisuuntainen. Aloitin myydä talot, ja vihasin sitä. Työskentely enimmäkseen vaimo pariskunnan, josta käy ilmi hänen kotinsa, olen pian havaittiin, tämä ei ollut mitä halusin.

Tietoa tästä samaan aikaan, minä ja vaimoni oli puhdistaa pihalla meidän duplex, poistaneet joitakin muratti ja asentaa puu-aita pitkin etupuolelle. Eräänä päivänä stipendiaatin pysäytti ja kysyi, I'd myydä sitä! Mielestäni we'd omistuksessa sen 3 kuukautta. Sanoin En usko ja selitti olin juuri ostanut sitä. Hän kysyi, kuinka paljon maksaa? Sanoin hänelle, hinta ja hän kysyi, I'd myydä varten 5K voittoa $ 29900? The 5K oli valtava määrä joku ansaitsee 1,35 dollaria tunnilta. Sanoin hänelle kyllä, ei toteuttamisessa I oli todella saada koulutusta. Hän oli todella sijoittaja. Hän tarjosi seuraavasti;

1. A-talo, jossa on noin 1000 dollaria oman pääoman että hän oli ostanut samaan 221-D2 laina-ohjelmaan.
2. Huomautus $ 1000 mielenkiinnolla maksut $ 83,33 mo ja ilmapallo on 2 vuotta.
3. Vanhempi ylösalaisin kylpyamme tyyliin Porsche auto (60ish?).
4. 1500 dollaria käteisenä.

I'd on pyörät, kassa taskussani, todellinen talo, ja 83 dollaria kuukaudessa auttaa talon maksu avustusta! Teimme sopimuksen, ja se tuli vahingossa mukana RE vaihtamalla ja oli oppinut todellinen sijoittaja. Tämä oli ensimmäinen investoinneista sekä ensimmäinen käsitellä ensimmäinen vaihto ja ensimmäinen myynti.

Mikä vetää sinua tulossa kiinteistöalan sijoittaja?

Löysin tarjouksen tehnyt tämän henkilöille duplex jännittävä ja jotain halusin jatkaa ja sain mukana HAKU muita ominaisuuksia.

Tämä kaveri tuli ensimmäinen guru. Minulla oli todella löytyi minun markkinarako! Rakastin kaupankäynnin tai tehdä tarjouksia. Se oli paljon hauskempaa kuin vain osoittavat koteihinsa. Aloitin ostamalla muita sijoituksia. Vaimoni ja minä tehty sopimus. We'd elää HÄNEN tulojen, noin 500 dollaria kuukaudessa ja investoivat kaiken tein takaisin kiinteistöihin. Olen yrittänyt vakuuttaa muita tekemään samoin, mutta he näkivät minut nuori poika, jolla ei ole kokemusta. Menin ulos ja tein sen itselleni. Oma välittäjä alkoi pyytää ME kysymyksiin ja vielä otti osia minun provisio! Päätin saan Brokers lisenssi ja avaa toimiston. Tapasin joku on Real Estate koulussa että olen vakuuttunut työtä minulle ja myös palkkasi veljensä lailla. 3 meistä avasi toimiston on pönäkkä alueen Placentia, Ca. ja antoi sille nimeksi "Mike Weese Investoinnit". Se oli täydellinen kerran täydellinen alueella! Aloimme tehdä paljon rahaa, lähinnä käsittelee löysimme osti itseämme ja ansainnut provisioita. Ostin upouusi punainen Cadillac ja ihmiset alkoivat huomata olin edistyy. I'd asui samalla alueella Ca koko elämäni, tuli alemman luokan tuloista ja ihmiset näkivät ero. Tämä oli 1974.

Mitä unelmiesi käsitellä olla? Oletko ollut "unelma deal" vielä?

Vuonna 1974 menin metsästystä uusi sijainti. Ajattelin, että hyvin suuri kerrallaan. Tämä oli minun ensimmäinen todella pelottava investointeja. Löysin upouusi vapautunut 30000 m² jalka toimisto monimutkainen ja päätti I'd yrittävät ostaa sen. Se oli 1475000 dollaria ja myyjä oli kehittäjä ja hän halusi 10% alas. Hän oli vaihdettavina lainan Metropolitan Life Ins. Se muuntaa rakennustoiminnasta pysyvään kun 80% täydestä. Hän oli siinä esitettiin, että 3%: n ja suostui maksamaan minulle $ 40K. Nyt tarvitaan vain noin $ 100k. Minulla oli ostettu 17 older yksiköiden Whittier, CA ja kysyin häneltä, jos voisin luoda huomautuksessa $ 60k. Hän sanoi, okei, mutta halusi se 2nd for $ 40K ja 3rd for $ 20K. Se antoi hänelle joustavuus, jos hän on myydä yhden tai lainata vastaan yksi. Nyt minulla oli laskenut +47,500dollari tarvitaan. Olen vakuuttunut vanhempani ja vaimoni vanhemmat kunkin otettu $ 20K. Olen vielä 7500 dollaria. Ensimmäinen henkilö I oli palkannut liittyä minulle kiinteistöt, ystäväni suostui siihen. Esitin tarjota, ja se hyväksyttiin. Maksuyhteistyökumppanimme oli $ 14909 euroa kuukaudessa. I'd neuvoteltu sopimus, jossa rakennusmestari olisi hallita rakennuksen vuokrasopimuksen sen ja maksaa minulle 8% käteisenä rahana palata yhden vuoden. Lopussa yhden vuoden, ja minulla oli ongelma, jos sitä ei ole vuokrattu.

Nimesimme rakennus "Weese Financial Plaza" ja asettaa uuden toimiston tuumaa Nyt todella näytti menestyvän ja ihmiset alkoivat tulla minulle, niin myyntimiehet ja sijoittajille. Nämä olivat ihmisiä, olin keskustellut ennen, että nyt oli kiinnostunut siitä, mitä minulla oli sanottavana. Aloitin järjestämällä seminaareja samassa rakennuksessa ja se pääsi vauhtiin. Ihmiset olivat kirjallisesti tarkastuksia ja minun myyjät alkoivat lintu dogging ominaisuudet monissa Länsi-valtioissa. Aloin tehdä kiinteistöjen jakelusyöte (fancy nimi kommandiittiyhtiöihin). Olemme tehneet paljon CO, joten olen saanut välittäjä käyttöehdot ja avasi toimiston siellä ja palkkasi nippu lintu koiria. Ostimme 156 yksikköä Denver sekä joitakin pienempiä, sekä 202 ja 161 vuonna Colorado Springs. Olemme myös ostaneet monet AZ, TX, CA ja OK. Vain lyhyen aikaa, olin väsynyt, mutta hyvin toimeen taloudellisesti.

Oh, BTW, alle vuoden, "Weese Finanacial Plaza-rakennuksessa oli 95%, ja heittää pois kiva kassavirtaa. Annoin isäni tehtävä paikan päällä mgr, ja hän rakasti sitä. Suuri turvatalletuksesta yrityksen Preferred Turvatalletussopimus, muutti minun rakennuksen ja kysyi I'd myydä osuus siitä. Yksitoista kuukautta osto, Myin sen $ 2,2 Mil! Otin suuren huomata, jota jakaa kumppanien kanssa, pidetään 30% rakennuksen omistuksen ja ansaitsi $ 70k provisio. Tämä oli minun ensimmäinen "Dream Deal".

Mikä oli vaikein käsitellä?

Oma hankalimmatkin käsitellä tehtiin vuonna 1975, ja olin koskaan voida toistaa sitä uudelleen. Se oli 26 jalkapuoli vaihtaa myös ominaisuuksia 4 eri valtioiden ja monet omistajat ja kumppanuuksia. Se vei minut yli 3 kuukautta, yö ja päivä saamaan sen valmiiksi, mutta se oli valtava saavutus. Jälleen kerran oli auton mukana! Yksi sijoittajista ei ollut tarpeeksi rahaa rahoittaa hänen kaikista hankinta osittain. Hän omisti 1965 Jaguar XKE Vaihtovelkakirjan ja tarjonnut korvaamaan hänen käteisellä pulaa. Otin auton osana minun provisio. Auto, velkakirjat ja pankkisaamiset saatu provisio oli erittäin korkea 6 lukuja.

Olin ehdolla Real Estate Exchangor tämän vuoden valtion CA sen, mutta ei voittanut.

Kuinka monta käsitellään olet tehnyt urasi?

Henkilökohtaisesti minä ja vaimoni on henkilökohtaisesti omistaa yli 1000 yhden perheen asuntoa. Olen ollut omistajan tai kumppani tuhansia asuntoa ja useita toimistorakennuksissa. En tiedä kokonaismäärästä käsitellään Olen ollut mukana tuumaa korkeateknologiaboomin urani olin 206 sijoittajille ennen eläkkeelle ja jotkut olivat jopa 6 kumppanuuksia. Olen lähes osti Von Richthofen Castle Denverissä elää ja järjestää seminaareja 30 vuotta sitten, mutta tarjous tuli 2nd. Se oli todella jotain.

Onko sinulla kiinteistö-lisenssi?

Olin laillistettuna Broker sekä Kaliforniassa ja Colorado-luvun alussa 70: n 7 vuotta. Päätin olin onnellisempi ilman valvoa myyntiä ihmisiä ja anna käyttöoikeudet raukeavat. On olemassa selviä etuja on lisensoitu peräisin komission näkökulmasta. On olemassa myös muita etuja ei ole lisenssiä, mielestäni.

Mikä on keskityttävä (pinta-alan asiantuntemusta)?

En usko, että minulla on jokin alueen asiantuntemusta. Olen aika paljon tehnyt kaiken. Välitys, ei rahaa alkaa, omaisuuden hallinta, foreclosures, yleismies yritys, joka on rakennettu 44 mukautetun asuntoa St. George, UT poimittuja 3 kukoistaa alueilla, joilla on oikea aika (so. CA, UT, Casa Grande AZ) ja tuntea Olen minun 4. ja 5. tällä hetkellä Etelä-TX ja MS. Olin alkuperäinen guru ennen TV, ja on puhunut seminaari yritykset sekä jaoston Commerces, Rotary Clubs jne. CA, Mirage Hotel and Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix & Tucson, AZ ja Rio Grande Valley, TX. Olen myös itse julkaissut kirjan minun varhain kiinteistöjen kokemuksia nimeltä "From talonmies on monimiljonääri. Minulla ei ole koskaan tarjonnut myyntiin, mutta se on vapaaehtoista, se jotka kysyi. Olen edelleen ostaa ja kehittää kiinteistöjä lähes 40 vuotta ja on pitkällä aikavälillä kuin monet lyhyen aikavälin sijoittajia tai newbies.

Mitä etsiä investointi?

Odotan hyviä sijoituskohteita, josta hyötyvät pitkällä aikavälillä. Olen enimmäkseen ostaa ja pidä pitkällä aikavälillä. En osta foreclosures ja säilyttää joitakin ja myydä jotkut puolestaan yli rahaa. En ole itse sellainen, että on varma, kassavirtoihin. Mielestäni on ala, joka on negatiivit monille totta sijoittajille. N: o veroetuudet sinänsä, yleensä vanhempia pönäkkä ominaisuuksia, joilla on vain vähän toivoa arvostusta ja eivät anna paljon poistoja. Ehdotan, että useimmat uudet sijoittajat yrittävät ostaa rikkoa jopa kiinteistöä, ja aivan kuten Monopoli, ostaa niin paljon kuin voit. Pidä ne, jälleenrahoittaa ja ostaa lisää. Pidä tärkein tehtävä tulojen loppuun ja rakentaa perusta ominaisuuksia ensin. Kassavirta tule vuokrat lisätä, mutta ei uhrata kasvu vaihtoehto on toive kassavirta alkaa.

On liian monia Gurut siellä saarnaan kassavirta ja "korvaa työtä kiinteistöjen tuotot". Olen päinvastoin niitä. Kassavirta vain tapahtuu hyvissä ajoin, mutta ei syytä uhraa hankinta lisää ominaisuuksia ottaa enemmän alas saada kassavirtaa.

On 4 tärkeimmät hyödyt omistavien kiinteistö:
1. Ymmärretään
2. Poistot johtaa veroetuudet
3. Principal maksaa alas
4. Kassavirta

Kuviot jatkuvasti osoittavat, että # 1 ja # 2 ovat avaimet luoda todellista rikkautta "kiinteistöihin, ja kaukana matkan viimeisen 2 vastataan lyhyellä tai pitkällä aikavälillä.

Mitkä ovat joitakin suurimmista virheistä, joita olet tehnyt tai nähnyt tehdään?

Minulle, minun suurin virhe oli eläkkeelle vuoden iässä 29. Minulla oli tehty miljoonia ja tuli laiska jatkuvasta investoimaan ja rehujen mekanismi kiinteistöjä. Minun olisi pitänyt olla enemmän aggressiivinen vaihdossa ja hankkia kiinteistöjä sijaan elää menneisyydessä. From ikä 29-58, olin periaatteessa eläkkeellä ja esitti minun 6 lapsille.

Vuoden iässä 58, I korjata virheen ja alkoi investoida uudelleen. Kun viimeisten 15 kuukauden aikana, olen ostanut 59-asunnot, myydään 13 niistä ja jatkaa ostaa enemmän kuukaudessa.

Mitä neuvoja haluaisit antaa aloitteleville sijoittaja?

Oma neuvoja aloitteleville sijoittaja vaihdella iän sijoittaja, tulot, riskien toleranssi, tavoitteet Investointien (rahavirran veroetuuksia, eläke jne.), vaimon asenne, kaikki aloittavat minun neuvoni. Olen konservatiivinen luonteeltaan, vaikka olin monta "riskeistä", kun nuorempi. I’d urge caution to new investors and I would question all figures furnished to investor by a seller! Determine their motives, if any for their advice to you. Study those that have been really successful. Don’t become a seminar junkie! And most important, always have an exit strategy for your investments and plan for a rainy day. It will rain!!

What advice would you give investors, given the current economic situation and lending environment?

• First: Double check and triple check all the income and expenses on a subject property given to you for consideration. Most are overstated and inaccurate.
• Second: Don’t wear binders or have tunnel vision. There are many options available in the real estate game.
• Third: Remember there is more money made in down markets in both real estate and stock market. While most are pulling their head back in their shell, the smart ones are out and looking around!
• Fourth: No one will ever take as good care of your money as you will.

There will always be challenges and changes to the real estate and financing market. Be flexible and ready to change when necessary. Creative financing will set apart the successful from the non-successful. Learn new strategies and put them into action. Don’t assume “It Can’t Be Done”! Quite the opposite. Assume “It Can Be Done” and then find the way to do it.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?

I’d hope to be able to share the passion I have for real estate and convince others of the amazing things it will do for you. Nowhere else can you find an opportunity where someone (bank) will loan you money to buy something and someone else (tenant) will make the payments for you. Eventually, you’ll own something free and clear and it will be worth X amount of dollars. I don’t know what X will be, but it will be more than what you paid and a 1000% return on actual money invested due to the power of leverage.

BiggerPockets conducts our Meet the Investor Interviews by email. We cannot verify information contained within and print these interviews to stimulate thought and healthy discussion.

Tags: flipping , landlord , meet the investor , real estate investor , rich weese

When I put up the first group of questions you should ask a prospective property manager, one commenter asked: what are the correct answers?He had a point and so I’m going to review some of the answers to last week’s questions first before I hit you with a few more questions.I am also thinking of compiling these into an e-book that hopefully Josh will put up here at BiggerPockets.

An answer might be correct based on several different criteria.Some questions have only one right answer. The example I gave last week was of eviction procedures. All jurisdictions have strict rules about how tenants can be evicted.If prospective property managers aren’t following those rules, they’re doing it wrong, and you shouldn’t hire them - period.

Other questions have a wide range of “correctness.” A couple of last week’s questions concerned experience. You should certainly avoid being any property manager’s first client. But is a PM with ten years’ experience always better than one with five years’? I don’t think so.

Then there are those questions where the right answer depends on your own preferences, which might be different than mine. And then there are the ones where the answers will just make you think - perhaps the PM has insights you can really use.

Are you going to take her word for it?

In any case, the net effect of all these questions and answers will be absolutely positive. You’ll have very good information on which to base your hiring decision, you’ll have a deep understanding of how your management company operates, and the managers will know you are a serious person with high expectations for their performance.

A Few From Last Week

Questions: How many vacancies do you have right now? Out of how many total units under management? What is the average length of time it takes to fill a vacancy?

Answers: First, obviously the PM ought to know this.If he has to go look it up that’sa bad sign.As for the exact percentage, obviously the best thing would be to compare this with the vacancy rate for all units in the area.Since you can’t do that, you’ll have to go with your gut. Did you see very few “For Rent” signs on your drive-around? Are there newspaper stories bemoaning the few rentals available?If the PM has a lot of vacancies in this case, he’s doing badly.

The second question is a good one to remember later. Let’s say the PM tells you his average vacancy length is two weeks. A few months later, he apologizes because he just can’t find a tenant for your unit that has been vacant for two months.Could the rental market have completely tanked between March and July?

Question: What percentage of tenants do you have to evict?

Answer: Hopefully the percentage is very low. But if he gives an unrealistically low answer (1%, none), follow up with this:

Question: What percentage of your tenants regularly pay rent late?

Why is that a good followup? Because if he’s really not evicting anyone, it’s probably because he lets his tenants get away with murder.

Question: How do you market your apartments?

Answer: He should be able to list a lot of ways, including on his web site, on Craigslist, on fliers, with signs, and in the newspaper, and maybe even through some other methods. And he should be able to talk intelligently about each method.

Question: Do you recommend special incentives for tenants?

Answer: There is no hard-and-fast rule here. If times are good, you shouldn’t need special incentives. If times are bad, they should be considered.What kind of incentives does he like? I prefer those don’t let tenants deceive themselves about the cost of the unit. First-month-free often has that effect.

Question: How do you screen prospects?

Answer: “Thoroughly” would be a good starting point.But he should be able to be specific.Also recognize that you and he may have to be more flexible with certain rentals.

Enough With The Old Questions

Here come some new questions, and I’ll provide answers as well!

Question: How do I get reports? Can I get them off the computer myself?

Answer: Most PMs provide reports quarterly or monthly.I honestly don’t think quarterly is good enough. You need them more often.And, some PMs are now offering their clients on-line access to reports.Obviously this is a huge benefit because you get “real-time” information.

Question: What do the reports look like?

Answer: Your PM ought to be able to show you reports and explain them. You need extensive and clear reports, especially concerning finances.

Question: How does your web site look?

Answer: A good PM website ought to show available units, be easy to understand and navigate, and have ways for tenants and others to contact the manager.

Question: Do you personally invest in real estate in this area?

Answer: The answer should be yes, for the owner of the company if not his employees. However…

Question: If you have vacancies in your personally owned units as well as those you manage for others, how do you decide which units to show?

Answer: The answer needs to be that the owner does not show bias – he shows the most appropriate units to each prospective tenant. But I am astounded by reports that some PMs quite openly show their owned units first, and their managed units second. Why would you ever put up with that?

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property , tenant

This started out as “Some Questions to Ask Your Property Manager.”   But if you’ve already hired a property management company, you’re a bit late – you want to ask these questions before you make the hiring decision.    You may even want to ask them before you settle on a property purchase.

In some cases, you’ll hire management companies because you just don’t have the time or inclination to handle the hassles that come with rental real estate.   In other cases, you’ll have to hire a manager because you live too far from your properties to handle day-to-day management yourself.   The good news is that if you can find a qualified manager in a community where you want to buy property, it really doesn’t matter where that property is (as long as – I believe – in the country where you live).    The bad news is that there really aren’ta ton of qualified property managers out there.

Are there any good managers?

Indeed, when I started buying rental properties, I thought that qualified property managers were so rare as to make my day-to-day management a must.    Unfortunately, property management is one of those fields that doesn’t seem that difficult (much like real estate investing in general) to the novice or outsider.   This means that lots of unqualified people move into the field.   Of course, unqualified real estate investors don’t cause too many serious problems for the rest of us.   Unqualified property managers are another story – they are playing with our money.

I changed my opinion after talking to many property managers who bought my real estate management software.    Many of these folks were committed to providing quality service for their tenants and their owners.   I won’t name the others!

So what should you look for in a property manager?   First, you want somebody with experience and judgment – and judgment only comes from experience in this field.    Second, you want somebody who will be as careful with your money as you will.   Third, you want somebody who will keep you informed.

Here are the questions! (Part One)

I’ve got a lot of questions for you to ask - too many to fit in a single blog post.  So this will have to be in two parts.  The second part will come in my next post.

• How long have you been a property manager?
• How long have you been a manager in this area?
• How many vacancies do you have right now?   Out of how many total units under management?
• What is the average length of time it takes to fill a vacancy?
• What does your lease look like?   (You need to see a copy of this, along with any other forms and documents the manager uses with tenants.)
• What is your late rent policy?
• What percentage of tenants do you have to evict?
• How does the eviction process work here?
• What are your management fees?
• What do you charge for recruiting new tenants?
• Do you charge for monitoring and maintaining vacant units?
• What are my guarantees?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich