Rencontrer les investisseurs: Entretien avec les investisseurs immobiliers, propriétaires et Rehabber Connie Brzowski

Il a été un moment puisque nous avons partagé un de nos profils d'investisseurs avec tout le monde. . . Je suis très heureux de dire que celle-ci vaut la peine d'attendre!

Connie Brzowski, qui sera bientôt un contributeur BiggerPockets ici sur le blog, a une incroyable connaissance partagée avec nous tous dans son interview. Un nouveau investisseur / propriétaire / rehabber de l'Est Texas - Connie a prouvé que tout le monde peut réussir dans l'immobilier d'investissement si elles mettent leur esprit et de l'énergie en elle. Elle a développé son propre plan et des systèmes par le biais d'essais et d'erreurs, qui l'aidera à continuer à faire de l'argent là où les autres échouent mai.

Tout le monde. . . obtenir des conseils et. . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

Combien de temps avez-vous d'investir dans l'immobilier?
Près de 4 ans. Nous avons organisé notre société et ont commencé environ un an avant, mais nous avons fermé notre première propriété en Novembre 2004.

Qu'est-ce qui vous a attiré à devenir un investisseur immobilier?
Mon père aimait les vieilles maisons et à partir du moment où j'ai été juste un peu de germes, il m'a pris le long d'examiner les perspectives. Ce genre de choses bâtons avec vous. Papa construction travaillé pour payer les factures, mais il a rénové des maisons pour de l'argent. Maintenant, je crois qu'ils l'appellent «brûler les étapes» - acheter une maison bon marché, remodeler, de vendre à profit et de passer à la prochaine décharge. Nous avons déménagé tous les 2-3 ans et mon père passe chaque minute la recherche de la prochaine place. Je n'ai jamais pu balancer un marteau, mais je me suis très bien à repérer ce qui doit fixer

Mon mari travaille à plein temps dans l'industrie pétrochimique et nous avons commencé à réaliser il n'y a pas de sécurité de l'emploi. Il travaille par rotation avec un décalage de 7 jours à long changer chaque mois, ce qui lui donne des blocs de temps à consacrer à des projets. Nous avions 20 ans et de réparation, de remodelage et de réhabilitation de l'expérience à la fois de travailler avec mon père et de ses différents projets et de nos propres maisons. Depuis environ 10 ans, mon mari a fait plus de travail à temps partiel à domicile faire les réparations et le remodelage. Lorsque nous avons décidé de commencer à investir, de l'immobilier en mettant l'accent sur rehabbing était un choix naturel. Et cela correspond parfaitement à la fois à court et à nos objectifs financiers à long terme.

Je prends soin de l'entreprise fin prospectifs pour les maisons, les numéros de course, de faire des offres, de la manipulation des locataires et de conserver les livres. Il traite avec les entrepreneurs, fait quelques travaux de réhabilitation de la peur et les locataires ridicule en cas de besoin. En fait, c'est un fantastique à un propriétaire naturel. Il est particulièrement bien à la première lecture par le biais de la location, vous devriez aller l'entendre à la fin des frais de clause!

Êtes-vous un temps plein ou à temps partiel investisseur?
À temps partiel mais je suis sûr que c'est une question piège. . .

Comment avez-vous commencé à investir?
Nous avons passé 3 ans de sortir de la dette et de l'apprentissage de l'immobilier. J'ai visité des forums, des questions, lisez les articles et y ont dépensé beaucoup plus que ce que je voudrais dire sur les livres. Pendant ce temps, Je suis aussi devenu un expert dans notre marché local et établi des relations avec un agent immobilier, courtier en hypothèques, avocat, comptable, et les gens de notre banque locale.

J'ai appris à travailler une calculatrice financière et compulsive a tous les numéros de maison qui sont arrivés sur le marché jusqu'à ce que je savais que le prix que nous aurions besoin de payer pour faire un profit. Pour le plaisir, je vous propose d'écrire à l'imaginaire de tous les types de financement créatifs. Chaque semaine, je ferais une liste de maisons à louer à partir de ce document et à conduire par avoir une idée de taux du marché pour chaque quartier.

Un jour, une maison enfin sur le marché dans un bon quartier qui a du sens. Parce que de tous les devoirs, il n'y a pas d'hésitation, nous avons écrit l'offre, sans regarder en arrière.

Parlez-nous de votre premier Deal. . .
Notre premier réadaptation est un 3/2/2 brique, de 1500 pieds carrés maison unifamiliale dans un district scolaire la liste de $ 100K. L'endroit était un dump complet détacher, en passant par les panneau. Nous avons offert $ 83K et le propriétaire a accepté sans lutter. (Nous avons appris lors de la clôture que deux offres sont venus dans la même journée et le nôtre était de 500 $ plus élevé.) Le plan était de réhabilitation de la maison nous-mêmes d'économiser de l'argent, puis le loyer de $ 1100/month.

Nous avons acheté à 80/20 de financement et de payer pour les réparations en utilisant des cartes de crédit-Lowes et Home Depot ont été les deux proposant 12 mois, aucun intérêt, aucun paiement. Nous avions l'intention d'avoir la maison de réévaluation et de refinancer à payer les cartes. Il n'a pas tout à fait à cela.

Notre résidence principale a été détruite dans une tempête au lendemain de la maison a été terminée. Amis montré avec une remorque à cheval et nous propose dans ce petit bijou sur le week-end du Memorial Day 2005. Nous avons vécu il ya 18 mois et un refinancement avec le propriétaire occupant de financement qui a abaissé la note mensuelle de 100 $ +. Maintenant, la maison des loyers pour $ 1150/month et les flux de trésorerie positif de $ 400/mois. Récemment, elle a évalué à 130 $ et nous avons ouvert un $ 30K HELOC que nous utilisons pour faire des offres sur des espèces plus petites maisons.

Quelles sont certaines des plus grandes erreurs que vous avez fait ou vu les autres faire?
Nous avons été très chanceux, mais nous avons été prudents et déplacé lentement. Notre plus grand tort a été de penser, nous pourrions économiser de l'argent en faisant tous les travaux nous-mêmes ... oublié les méchants les coûts des paiements hypothécaires, les taux d'assurance plus élevées pour les maisons vides, les paiements sur les cartes de crédit et des mois de loyer perdu. Le jour où nous avons réalisé que nous avons pu observer le travail engagé et a tourné autour de la place en une fraction du temps (et enregistrées dans un ensemble de processus) a été un grand jour. Il a tout changé.

Nous voyons de nouveaux investisseurs qui ont appris sur l'immobilier en général, mais n'ont pas pris assez de temps pour bien comprendre leur marché local. Aussi, nous sortir de l'État, les investisseurs qui sont séduits par nos prix sans tenir compte de la hausse des charges d'exploitation. Nous vivons dans une zone de haute-ciel de l'impôt foncier et l'ouragan influencé les taux d'assurance. Si vous n'avez pas de compte, vous pouvez obtenir rapidement la tête en bas.

Quel est votre investissement focus (domaine d'expertise)?
La seule chose que je suis un expert en est de notre marché local. Sinon, je suis juste à essayer d'apprendre, comme tout le monde. Nous boutique pour maisons unifamiliales, les corriger et à les louer. Notre objectif est d'avoir 20 SFH avec la moitié des prêts hypothécaires payé au moment où le monsieur prend sa retraite.

Que recherchez-vous dans un investissement?
Nous cherchons des dumpy maisons avec de bons os stable dans les quartiers. Big fixe ne nous dérange pas tant que le nombre de sens, we've got a great entrepreneur. Pour atteindre notre objectif, nous voulons que 250 $ ou plus positif de trésorerie de chaque unité avec aussi peu de notre propre argent dans l'opération possible.

Combien d'offres avez-vous fait jusqu'à présent?
Trois. Nous avons passé près d'un an la recherche de chacun. Dans l'avenir, j'aimerais vraiment accélérer les choses! À l'heure actuelle, nous avons quatre unités de location-3 maisons et un garage appartement.

Avez-vous votre bien immobilier licence?
No -

Quels conseils donneriez-vous à un début d'investisseur?
Soyez honnête, tenir parole et de protéger votre nom, même si elle vous coûte. À la fin, ça vaut plus que les quelques dollars dans la banque que vous pourriez avoir à court terme.

Soyez prêts à travailler pour rien à apprendre de l'entreprise. Aidez les autres et d'autres vont retourner la faveur. Soyez généreux, être aimable, le contrôle de votre tempérament, d'agir comme un professionnel. Ne pas prétendre être quelqu'un que vous ne l'êtes pas, mais ne vendons pas de court-vous non plus.

Parfois, les gens oublient l'importance de l'intégrité, mais ceux-vous faire des affaires avec le besoin de savoir que vous êtes digne de confiance. Une fois que la confiance est établie, les possibilités mars jusqu'à la première marche et la danse maranga ... vous n'avez pas besoin d'aller mendier.

Sur une autre note, vos systèmes sont en place à l'avance. Configurez votre bureau, vos livres, mis à votre bail ensemble, la ligne de financement. Développer des relations avec des professionnels qui vous avez confiance. Prendre les repas, donnez-leur votre carte, renseignez-vous sur leurs enfants, ne pas perdre leur temps.

Quelle a été votre plus difficiles face?
Nous avons acheté la deuxième maison de réadaptation avant le premier était complet. Au cours de la dernière minute, le financement s'est écroulé parce que quelqu'un d'un autre État a décidé de la maison se trouvait dans une zone commerciale. Nous sommes passés à un courtier hypothécaire et que l'opération s'est bien déroulée à partir de là.

Qu'est-ce que votre rêve se traiter?
Un forfait de 10-20 maisons d'un investisseur qui prend sa retraite du propriétaire de la mendicité à la finance.

Existe-t-il autre chose que vous aimeriez partager avec le reste d'entre nous?
Certaines personnes parlent de l'investissement immobilier comme son divination lire quelques livres, de dire le mot magique (je suis un gagnant! Je peux le faire!) Et de saut dans l'inconnu.

L'immobilier est une entreprise. Personne dans l'esprit de leur droit d'ouvrir un salon de pizza ou de nettoyage à sec avec le moins d'études de marché et de la préparation que certains donnent à l'immobilier.

Cela dit, je suis fermement convaincu presque tout le monde peut créer de la richesse et de la sécurité financière si elles sont prêtes à faire leurs devoirs.

Note: Connie peut être contacté par le biais de son blog, le site: http://www.conniebrz.com

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