Utah est encore dans une bulle immobilière?

Je pense que la réponse est oui, ce qui signifie que ce n'est pas le temps de mettre votre argent dans l'Utah.

J'aime à mêler dans d'autres marchés immobiliers, de temps en temps, en partie parce que le New Hampshire, où je vis, a vu la stagnation des loyers pour les cinq dernières années.   Il doit y avoir un meilleur endroit pour mettre mon argent, non?   Pendant longtemps, ce lieu a été Utah.

Pourquoi les gens aiment l'Utah

La clé de la location à long terme la croissance est la croissance de la population, et pas seulement toute la population.   Vous voulez que les gens qui travaillent dur se déplacer dans une zone.   Cela signifie qu'il faut être de bons emplois disponibles.   Et de l'Utah a été un moteur pour la création d'emplois pour de nombreuses années maintenant.   En fait, en 2008, le métro Provo Orem-zone classée au premier rang dans la nation pour la croissance de l'emploi, et de Salt Lake City métro sont classés troisième.

Malheureusement, je n'étais pas le premier à découvrir cette Oz, et il semble que l'extérieur de l'État des investisseurs ont été de verser leur argent dans l'Utah depuis des années.   Le résultat a été un énorme investissement dans l'Utah runup la valeur de la propriété, depuis le début de la décennie à un peu récemment.   En fait, le prix moyen des maisons a augmenté de près de 13 pour cent de l'automne 2006 à l'automne 2007, une époque où la plupart des autres États ont été en baisse.   Au premier trimestre de 2008, toutefois, le nombre de ventes a diminué et les jours de marché a augmenté.   C'est un signe que les choses commencent à ralentir.

Un forum affiche a mentionné qu'il cherchait à Utah traite actuellement avec une GRM de 15-16.   GRM est le rapport entre le prix à payer pour les biens et les loyers annuels.   En fonction de votre financement, vous aurez certainement besoin d'un GRM de 10 ou moins à même les flux de trésorerie neutre.

Pourquoi nous ne pouvons nous permettre dès maintenant

Imaginons une hypothétique de 3 propriétés de l'unité dans la Provo Orem-région, que vous pouvez acheter pour $ 300,000.   Les loyers annuels sont de $ 20000 (vous donnant un GRM de 15).   Vous mettez à 60000 $ et d'obtenir un grand taux d'intérêt de 6,25%, vous donnant un paiement hypothécaire mensuel de $ 1478.   Votre loyer mensuel est de $ 1667, ce qui vous laisse 189 $ par mois pour payer les taxes, les assurances, l'entretien, et toutes autres dépenses que vous couvrir.   Et cela ne va pas couvrir les projets de loi - même si vous êtes toujours en location (ce qui n'arrivera pas).

Par conséquent, vous perdez de l'argent sur cette propriété, même si vous mettez 20% et a un grand taux, chaque année, jusqu'à ce que vous vendez ou les loyers sont sensiblement.   Pour les loyers augmenter beaucoup, nous devrions voir l'inflation importante des salaires dans l'Utah, et qui n'est pas le cas.    En fait, le chômage est en hausse, mais il est encore plus faible que dans d'autres États.

Qui devrait l'acheter?

Puisque vous ne pouvez pas obtenir des flux de trésorerie positifs à partir de cette propriété comme un hors-stater, il est celui qui devrait l'examiner?   Il ya deux possibilités.   L'un est un acheteur qui serait propriétaire-occupant d'une unité et de louer le reste.   Ce pourrait être la seule manière qu'il peut acheter en ce moment, avec des prix aussi élevés qu'ils le sont.   L'autre est un spéculateur qui est convaincu que les prix moyens vont continuer à augmenter, et il sera en mesure de vendre à court terme - disons, un an à partir de maintenant - et de faire un profit rapide.   Et il a peut-être raison.   Nous savons tous le risque de spéculation est que vous mai être juste et de gagner un joli profit six années de suite, mais perdre tout cet argent en plus dans la septième année.

Maintenant, rien de tout cela est de discréditer l'Utah perspectives à long terme.   Il continue d'avoir l'un des meilleurs climats d'affaires dans les pays à faible fiscalité, lois raisonnables, et une main-d'oeuvre.   C'est beaucoup plus, comme le sud de la Floride - une grande place avec des douleurs de croissance - de Detroit ou de Buffalo, qui ont échoué pendant des décennies.

Toutefois, étant donné les difficultés économiques que nous menons et les tremblements de l'actuel marché de l'Utah, je crois que l'Utah est au même point de basculement pour les prix que les autres États a atteint un ou deux ans.   Je m'attends à cette année $ 300,000 propriétés à vendre pour près de 250000 $ dans quelques années, alors pourquoi acheter maintenant?

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