Si vous pré-payez votre prêt hypothécaire?

Pour pré-paiement ou non de pré-paiement qui est la question!

Que c'est plus noble dans l'esprit ... d'accord, je ne suis pas un grand gourou de Shakespeare, mais je ne suis moi-même envie d'une hypothèque gourou de la finance.

Aujourd'hui, je veux parler de savoir si c'est une bonne idée de payer votre hypothèque ou non. Je vais utiliser les renseignements provenant d'une étude économique de la Réserve fédérale. Pour ceux d'entre vous qui aiment "vraiment là« l'étude a été publié par la Fed de Chicago en 2006, appelé "Le commerce entre Prépaiement hypothèques et de l'impôt différé d'épargne-retraite" Voici un lien.

Il ya quelques concepts clés que je vous faire remarquer quand j'ai posé cette question (ce qui est beaucoup) pour aider les propriétaires à prendre cette décision.

1. Home equity est de 0% de taux de retour (en fait la valeur de ces dollars inactifs dans la propriété perd de la valeur effectivement due aux forces du marché telles que la dévaluation de la monnaie et l'inflation). Ce que je veux dire par là, c'est la maison d'équité, soit une augmentation de vous payer vous-back principal ou en fonction de la propriété d'appréciation. Que vous ayez un prêt de 100000 $ contre une valeur de la propriété $ 100000 (100% LTV) ou vous avez un prêt de 10000 $ contre 100.000 $ de la même propriété (10% LTV), si elle apprécie par-dire 10% en un an, le gain de capital est le même : $ 10,000.
2. D'intérêts hypothécaires est l'intérêt simple et l'argent que vous investissez aggrave. Qu'est-ce que cela signifie? Complètement ignorant les incidences fiscales pour l'instant, disons que vous devez payer 7% sur un intérêt seulement 100.000 $ de prêts (comme la plupart des HELOC sont pour les 10 premières années) le coût de l'emploi (plus à ce sujet dans une seconde) sur cette capital emprunté pour la première année est de $ 7000. Maintenant, disons que vous avez pris que 100.000 $ et a investi et réussi à gagner 5% sur cet argent. Donc, vous avez gagné 5000 $. Donc, vous vous retrouverez avec - $ 2000. Pas une bonne affaire à droite? Mais attendez, au cours de l'année 2, vous gagnez 5% sur les 105000 $ ou 5250 et vous êtes encore payer 7000 $ par année en intérêts. Année 3, vous êtes encore payer 7000 $, mais vous gagnez 5% sur les $ 110,250 ou $ 5,512.50. Le jeter, c'est que si vous avez ce calcul à 30 ans vous auriez gagné net (intérêts gagnés, les intérêts payés), de plus de $ 200000 (en supposant que la taux d'intérêt qui reste constante HELOC, ne sont pas, ils sont basés sur le taux préférentiel qui est le taux des fonds fédéraux 3%. Les changements de taux des fonds fédéraux que la Réserve fédérale soulève et abaisse les taux). Cette stratégie fonctionne vraiment le meilleur si vous avez un taux fixe pour 30 ans pour enlever le risque de taux d'intérêt. Si le prêt est de l'amortissement, les intérêts que vous payez diminue chaque année, tandis que l'intérêt que vous gagner augmente chaque année. Vous devez également être en mesure d'effectuer les paiements de l'hypothèque confortablement. Tous les composés d'intérêt dans le monde ne fait pas tout bon si vous vous ne pouvez vous permettre d'effectuer les paiements. S'il vous plaît garder à l'esprit, c'est un exemple très simpliste. Il existe des livres entiers écrits sur cette idée.
3. Tout dans la vie est financé à 100%. Cela signifie que vous pouvez soit payer un coût d'emploi qui est le coût de l'emploi de quelqu'un d'autre capital (dans ce cas, le taux hypothécaire) ou de vous auto-financer et de payer un coût d'opportunité. Une façon simple de conceptualiser le coût d'opportunité est la suivante: chaque fois que vous tournez à gauche, vous refusez-vous la possibilité de tourner à droite. Dans ce contexte, chaque dollar que vous placez dans votre maison est un dollar que vous n'avez pas à payer des intérêts, mais aussi sur un dollar que vous ne pouvez pas gagner de l'intérêt sur. Le coût d'opportunité aussi pour le risque de perte d'emploi ou d'une blessure (comme nous l'avons discuté dans l'après Ron fait allusion dans sa réponse) il ya des "couches" de risque lors de l'identification du coût d'opportunité.
4. Lorsque vous déduire les intérêts (en supposant que vous ne sont pas soumis à l'AMT) vous le faites à votre tranche d'imposition du revenu gagné (peut être jusqu'à 35% au fédéral). Pour ceux qui sont très soucieux des détails, vous pouvez lire tous au sujet de la déductibilité de l'hypothèque intérêt dans la publication 936 de l'Internal Revenue Code. Voici le lien: www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf Lorsque vous gagnez des intérêts sur les investissements et laisser l'argent là-dedans pendant au moins 1 an et un jour, vous paierez à long terme de plus-values. Le haut taux d'imposition des gains en capital est actuellement de 15% (évolution après 2010 à 20% de la plus haute tranche à moins que des modifications sont apportées par le congrès). Qu'est-ce que cela signifie? Eh bien, disons que vous devez payer 7% de taux d'intérêt et vous êtes dans le haut de la page support de l'impôt sur le revenu gagné, le taux de paiement effectif après impôts est de: 4,55%. Supposons en outre du principe que vous pouvez gagner de 7% en un investissement qui est imposé au taux de gains en capital. Votre taux de rendement après impôt est de: 5,95% une marge positive de 1,4%. Cette mai ne pas sembler beaucoup, mais il ajoute à un 30,77% Taux de rendement interne. C'est assez bon dans mon livre. Gardez à l'esprit qu'il s'agit d'un exemple simpliste, il est simplement destiné à illustrer une idée complexe connu sous le nom de taxe sur l'arbitrage.
   
   AVERTISSEMENT: Le taux de mai, plus ou moins et de votre propre situation fiscale mai-être différente de consulter votre conseiller fiscal afin de s'assurer toujours que mon fou rhétorique effectivement s'appliquer à vous dans le monde réel.

5. Quel est le sens de la dette est-elle absolument pas de dette ou est-il avoir assez d'actifs dans la poche gauche pour rembourser le passif dans votre poche de droite à tout moment. En d'autres termes, si vous avez 100.000 $ en actifs liquides et d'hypothèque de $ 100,000. Vous êtes effectivement dette ou à ce que je veux faire référence à un votre "Point de la liberté" qui est le moment où vos biens sont égaux à vos dettes. Compte tenu de l'incertitude de l'avenir, je voudrais avoir l'argent (si je peux payer les coûts salariaux confortablement) dans ma poche plutôt que dans ma maison si, par exemple, modifier les lignes directrices de prêt, et je ne peut plus se refinancer à la caisse , je perds mon emploi, je suis blessé et ne peut pas travailler, ou à la maison valeurs baisser. Si la valeur de votre maison tombe en dessous de votre solde hypothécaire est séparé et que vous avez l'argent, vous pouvez couvrir le manque à gagner si vous avez besoin de vendre, et peut-être même gagné un peu d'intérêt en cours de route. Si l'argent est dans votre maison, vous avez perdu jusqu'à ce que la richesse des valeurs de retour à leur niveau antérieur, rappelez-vous, les gains ne sont pas des profits jusqu'à ce qu'ils soient réalisés.

Maintenant, si vous ne payez vos HELOC, qui vous permettrait d'économiser sur les paiements d'intérêts que $ 10.000. A 6,49% en supposant que le paiement de l'intérêt, vous économisez $ 54.08/month. La question est de savoir ce dont vous avez besoin de réponse est "ce que 54.08/month $ étirer mon budget?" Comme je l'ai dit précédemment, un HELOC n'est pas un taux fixe (bien que plusieurs fois, vous pouvez fixer certaines parties de votre équilibre, mais nous allons discuter de cela à une autre fois), si le taux va-à-dire 10%, il vous en coûterait $ 83.33/month.

Bas de ligne, il n'ya pas de droit de réponse

Chacun a des financiers et des différentes philosophies de tolérance au risque. Vous devez décider ce qui est le mieux pour vous. Beaucoup de gens à prendre des décisions sur la meilleure chose à faire, tout simplement basé sur "sagesse conventionnelle", plutôt que de la réalité économique. Le problème avec la sagesse populaire est que les lois fiscales changent, les modes de vie changent, et la valeur d'un dollar changements. Nous espérons que grâce à nos conversations sur les plus grandes poches, nous pouvons augmenter notre QI financier afin que nous puissions prendre des décisions rationnelles sur la meilleure façon d'utiliser notre argent durement gagné en espèces.

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