Trouver le bon immeuble à appartements à acheter pour un investissement peut sembler une tâche immense et redoutable pour la première fois immeuble acheteur. Toutefois, si vous connaissez un peu les choses à rechercher lors de l'achat d'un immeuble tout devient beaucoup plus facile. Il ya de bonnes choses à voir et à de très mauvaises choses ainsi. Les bonnes choses vous permettent de localiser les immeubles d'appartements qui ont une forte chance de faire de l'argent sur le long terme et les mauvaises choses que vous avez des problèmes de bénéfices.

Voici quelques signes à surveiller lors de la localisation des immeubles d'appartements à acheter. Si vous constatez que votre potentiel d'investissement immeuble est l'un de ces attributs, exécutez l'autre sens.

1) Le contrôle des loyers qui limitent le montant du loyer que vous exigez ou de limiter le montant que vous pouvez augmenter le loyer. Il n'a pas de sens d'investir vos efforts et d'énergie à toute entreprise qui ne vous récompenser pour votre travail. Avec immeuble investissement, la récompense vient des bénéfices et des flux de trésorerie nette positive. Si le contrôle des loyers ne permettent pas de payer un juste loyer du marché vous sera toujours du mal à payer vos factures et de faire des profits. Il ya des milliers d'immeubles d'appartements là sans aucun contrôle des loyers.

2) les défauts structurels et des carences dans des murs porteurs ou dans l'immeuble fondation. Le mot clé ici est "structurelle". Comme investisseur, vous ne voulez pas acheter un immeuble qui a de graves défauts structurels, car les réparations sur ces problèmes de coût beaucoup plus d'argent, alors vous ne pourriez le penser. Même si le bâtiment est apparemment le prix pour tenir compte du coût des réparations, il est préférable de ne pas vous concernent avec un bâtiment qui est en très mauvaise condition physique. Il y mai être invisible des questions qui pourraient éventuellement mener à la construction de plus condamné. Le bâtiment a également mai sont pas admissibles à un financement bancaire, si les problèmes sont graves.

3) Les questions d'environnement telles que les moisissures toxiques ou des réservoirs à mazout enfouis qui ne sont plus étanches. Assurez-vous de votre recherche d'investissement très bien. La plupart des États exigent des vendeurs de divulguer la présence de risques environnementaux sur une propriété, mais c'est à vous de faire votre diligence. Mold d'assainissement et l'élimination des réservoirs de pétrole enfoui peut être très coûteux.

4) Une grande majorité des unités sont occupées par des locataires qui reçoivent des loyers subventionnés par le gouvernement. La présence de nombreux locataires subventionnés peut signifier que les locataires ont un emploi rémunéré. Cela peut conduire à des problèmes tels que la criminalité et l'abus des drogues.

5) Une zone avec un important excédent des unités vacantes. Si une région a des postes vacants de 15% ou plus, vous avez de la difficulté à louer vos unités. Attention pour les zones qui offrent d'énormes incitations et libre loyer à des locataires éventuels.

6) Un mauvais voisinage. Je fais des recherches et de déterminer si le quartier que vous recherchez est à l'endroit sûr pour vivre. Demandez-vous si vous vous sentez en sécurité vivant dans ce quartier, avec votre famille. Faire le tour du quartier à différents moments de la journée et la nuit. Existe-t-il des gens s'attardant sur la rue au cours de la semaine la journée? Est-ce que il semble y avoir un très haut niveau de l'activité de la police?

Photo Credit: turkeychik

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Certaines des meilleures offres pour être fait pour l'acheteur de l'immeuble peut être fait en ignorant les annonces immobilières et aller directement à la source. Toutefois, la localisation et la prise de contact avec les propriétaires d'immeubles d'appartements a fait un certain travail. Le travail n'est pas difficile ou de temps, si vous savez où et comment trouver l'information.

Le premier endroit à regarder est les dossiers publics.

Dans tous les États-Unis municipalité, vous trouverez un bureau d'impôt évaluateur. Dans le bureau de l'évaluateur d'impôt, vous trouverez une liste appelée le rôle d'imposition, qui détaille tous les biens immobiliers dans cette municipalité. Ce sont des documents publics, il ne faut pas se soucier de violer la loi ou d'envahir la vie privée des gens. Ces documents d'identifier l'adresse du propriétaire, de son nom, le nom du prêteur et la description de l'immobilier avec une valeur estimée.

Demandez à l'évaluateur de voir la taxe sur l'impôt afin d'identifier et de trouver une propriété de son numéro d'identification fiscale. Cette identification à la taxe sur vous du lot, et de bloquer les numéros de parcelle. Vous pouvez ensuite utiliser le rôle d'imposition pour trouver le propriétaire immobilier. Armé de cet arsenal d'informations, vous pouvez littéralement passer des heures dans le bureau de l'impôt évaluateur d'identifier le nom et l'adresse de chaque propriétaire d'appartements dans votre municipalité. Mais comment peut-on utiliser cette information une fois que vous l'avez déjà?

Une fois que vous avez les noms et adresses des propriétaires de l'immeuble d'habitation de votre municipalité pour tout ce qui reste à faire pour vous est de commencer leur envoyant un formulaire pré-établi lettre pour informer le propriétaire du bâtiment appartement vous êtes un investisseur actif cherchant à acheter des immeubles de propriétaires privés.

Le secret est de contacter les propriétaires pour vous de réaliser que vous êtes seulement chercher une aiguille dans une botte de foin. La plupart des vendeurs de la liste de leurs biens à un agent immobilier commercial. La plupart des vendeurs ont un prix de vente qui permettrait la construction d'un appartement de leur investissement non rentable pour vous. Vous ne devez pas laisser cette question parce que vous ne cherchez que de trouver un grand nombre. Et vous avez plus de chances de trouver une grande partie d'une propriété d'un non qui est répertorié.

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Il n'ya pas de formule rapide et scientifiques afin de déterminer ce que devraient être les loyers du marché pour un immeuble de placement. Au lieu de l'immeuble propriétaire doit compter sur moins scientifique, mais également des facteurs importants tels que des installations et l'emplacement. Les propriétaires de cadre de référence a besoin de passer de propriétaire à locataire à véritablement comprendre les facteurs qui influent sur la volonté des locataires de payer un loyer.

Vous devez déterminer quels facteurs influent sur les loyers dans votre région

Imaginez que vous êtes un locataire potentiel de la recherche d'un appartement dans Ft. Lauderdale, en Floride. Il ya littéralement des centaines de différents facteurs que vous serez considérer lorsque vous cherchez un endroit pour louer. Lieu jouera un rôle clé dans votre décision de choisir un lieu à louer. Toutefois, un lieu idéal pour un locataire, diffèrent largement d'un autre. Par exemple, vous aimeriez peut-être à vivre plus près de la plage. Vous limitez votre recherche à ceux des immeubles d'appartements qui sont à proximité de l'océan. D'autre part, vous serez peut-être plus soucieux de trouver un appartement plus proche de l'autoroute, qui est dans ce cas I-95. Vous voulez être à proximité de l'autoroute parce que c'est la route que vous prenez et le lieu de travail tous les jours. Le plus vous êtes proche de la I-95, la réduction du temps de tous les jours la navette sera. Par conséquent, lors de la recherche d'un immeuble d'appartements à acheter, vous devez d'abord déterminer qui sera la base de base de locataires. Seront-ils surtout les navetteurs? Seront-ils surtout les retraités à la recherche d'un endroit agréable à proximité de la plage? Envisager la démographie de votre locataires potentiels. Are vraiment assez de leurs retraités, à la recherche d'un appartement à proximité de la plage pour justifier le coût plus élevé de l'immobilier près de l'eau? Une erreur que je vois immeuble investisseurs, c'est l'achat d'un immeuble d'habitation en fonction de leurs préférences personnelles plutôt que de considérer les besoins de la réalité du marché.

Fort Lauderdale est un parfait exemple. Le coût des immeubles d'habitation proche de la plage sont considérablement plus cher des appartements alors plus à l'ouest et plus proche de l'autoroute. Toutefois, les personnes qui préfèrent vivre dans des appartements proches de la plage sont habituellement saisonniers locataires qui viennent à Fort Lauderdale que pendant la saison d'hiver du Nord-Est. Généralement, ces locataires ne sont que la recherche d'un arrangement qui saisonnières mai dernier de 3 à 8 mois. Il est important pour l'immeuble de l'investisseur de se demander si elles seront en mesure de percevoir suffisamment de loyer par unité pour justifier le chiffre d'affaires qui continue de résulter de la restauration de ce groupe démographique. D'autre part, l'immeuble de l'acheteur mai être en mesure de trouver un immeuble de plus à l'ouest, plus près de l'autoroute, et d'attirer à temps plein, à long terme des locataires. Les locataires seront probablement payer moins de loyer chaque mois, mais le chiffre d'affaires sera beaucoup plus faible. Les coûts de la locataire du chiffre d'affaires peut monter très rapidement lorsque vous perdu figure dans le loyer avec le temps et l'argent dépensé pour la commercialisation de cette unité. Ces locataires en commun sera aussi probablement s'attendre à moins de services alors la visite des locataires qui sont à la retraite ou en semi-retraite et à la recherche de plus d'activités de loisirs pour occuper leur temps libre.

Bien que la situation à Fort Lauderdale est très spécifique et particulier à cette ville, il est également illustratif de la manière dont la géographie et la démographie peut jouer un rôle important dans la façon dont les loyers du marché sont déterminées.

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Lorsque les gens décident d'acheter un immeuble, il est courant pour eux de faire quelques erreurs facilement évitables. L'erreur la plus courante que je vois de nouveaux investisseurs, c'est de ne pas avoir ce que je veux faire référence comme le «investisseur outil poitrine".

Par exemple, si vous voulez construire une maison, vous avez besoin de quelques choses pour commencer. Vous devez d'abord avoir un plan pour la maison établi par un architecte. Deuxièmement, vous devez avoir les outils pour réellement achever la construction, vous devez les clous, marteaux, scies et des exercices pour travailler sur les matières premières. Heureusement, l'investissement dans les immeubles d'habitation ne nécessite pas d'outils de physique ou de compétences. Toutefois, investir dans l'immeuble ne nécessitent le même type de planification et de mental dans ce cas, votre outil de poitrine »est en fait un outil de la poitrine" de la connaissance.

Pour être un bon investisseur appartement, vous devez avoir un plan!

La meilleure façon d'acquérir ces outils pédagogiques est essentiel de lire beaucoup de livres et de magazines sur le sujet. Le premier et plus important que l'investisseur peut avoir la capacité de déterminer la valeur d'investissement de l'immeuble. Il n'est pas possible que l'investisseur peut être certain qu'il ou elle sera l'achat d'une vache ou d'un gouffre financier sans la capacité d'analyser la valeur d'un bâtiment. Il existe une multitude d'informations disponibles à propos de la dette les taux de couverture, taux de capitalisation et de l'immobilier d'évaluation. À mon avis, la première fois investisseur immobilier commercial devrait fonctionner avec un simple mentale «outil» ou de présomption, et c'est de déterminer ce que le bâtiment vaut à lui ou à elle et à ignorer presque tout le reste. Qu'est-ce que cela signifie, c'est que l'investisseur devrait pratiquement ignorer ce que les prix d'autres propriétés similaires vendues récemment dans la région. Au lieu de cela, l'investisseur doit déterminer le prix qui lui permettent d'acheter les biens et les bénéfices et les flux de trésorerie qui faire un bon investissement.

Pour savoir ce que le prix que vous devez payer pour un immeuble d'appartements, en supposant, par exemple, que vous souhaitez réaliser un certain rendement, ou de taux plafond de votre investissement par an, il suffit d'utiliser la formule suivante:

Bénéfice net d'exploitation
__________________ = Prix, vous pouvez payer pour réaliser un taux plafond souhaité
Taux de capitalisation

Photo Credit: jthetzel

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Beaucoup de nouveaux immeubles commerciaux investisseurs croient à tort qu'il est plus facile et plus rentable d'acheter un commerce de détail de construction, il est d'acheter un immeuble à appartements. Le consensus général est que les détaillants-locataires sont plus alors que les locataires, il est plus compliqué à mettre en face de la gestion d'immeuble locataires. À mon avis, rien ne pourrait être plus loin de la vérité. Voici quelques-uns des mythes sur le commerce de détail par les propriétés commerciales immeuble locataires.

1) Il est plus facile de trouver un bon locataire de détail. Il s'agit en fait de faux. Le secteur du commerce de détail de l'économie américaine n'a pas été de bons résultats par rapport à d'autres domaines. Beaucoup de magasins de vente au détail trouver, il est particulièrement difficile de concurrencer les grandes surfaces comme Wal-Mart et Target. Les petits magasins de détail sont également confrontés à une concurrence accrue des magasins sur le world wide web. Internet détaillants ont moins de frais généraux, et ils sont en mesure de vendre les mêmes produits à un prix moindre point. Internet mai détaillants de ne pas être soumis à des coûts élevés de l'assurance des biens commerciaux, la location de détail, les ventes de certains employés et des taxes d'affaires.

2) L'espace de détail est en forte demande. Bien que cette mai-être vrai pour les zones de circulation dans certaines régions géographiques, en général, il faut en moyenne six mois pour louer un espace commercial de détail. Il s'agit simplement d'un petit bassin de candidats potentiels dans le secteur du commerce de détail. D'autre part, toute personne vivant aux États-Unis ont besoin d'un lieu de téléphoner à la maison. Avec la récente fusion dans le marché de l'immobilier résidentiel, nous voyons de plus en plus de gens cherchent à louer plutôt que d'acheter. Le temps moyen de louer un immeuble à appartements est aussi court que 30 jours dans certains des marchés immobiliers.

3) Il est plus facile de gérer un espace de distribution. De nombreux investisseurs immobiliers ne savent pas qu'il est habituellement nécessaire de "construire" un espace commercial avant d'être loué pour répondre aux spécifications de la locataire. Cela peut coûter le propriétaire des dizaines de milliers de dollars. Pendant ce temps, les unités d'habitation sont généralement normalisés pour répondre aux besoins de la plupart des gens.

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1. Augmenter les loyers. C'est certainement la solution la plus évidente si vous regardez les différents moyens d'augmenter la valeur de votre immeuble de placement. Avant de décider d'augmenter les loyers faire une enquête auprès des loyers comparables à des propriétés comparables dans votre emplacement. Ensuite, essayer de comprendre ce que les loyers moyens sont à votre type de bien dans votre propre emplacement. Cela peut être plus compliqué que cela et il est plus un art, une science. Demandez-vous si vos loyers sont au-dessous ou au-dessus de la «loyers du marché" pour votre région. Si vous trouvez que vous êtes en charge des loyers inférieurs à ceux du marché, il est recommandé d'apporter vos loyers en place pour suivre les conditions de marché actuelles.
2. Installation d'éclairage économes en énergie. Si vous payez pour l'électricité dans les parties communes, c'est toujours une bonne idée d'installer l'éclairage économes en énergie. Non seulement cela vous épargner beaucoup d'argent à long terme, mais vous serez également en aidant l'environnement.
3. Réduire le locataire du chiffre d'affaires. Tout l'immobilier commercial investisseur sait que quand un locataire quitte et que vous avez à remplacer lui que cela coûte de l'argent. Immeuble locataire roulement peut vraiment manger en bas de votre ligne si vous êtes un investisseur immobilier commercial. Il existe une multitude de méthodes d'utilisation qui aura pour effet de réduire le chiffre d'affaires des locataires. Certains d'entre eux comprennent: le maintien de loyers au cours du marché, le maintien des motifs bien, répondant aux demandes d'entretien rapidement et de parrainage ou d'activités trimestriels parties. En bref, si vous gardez vos locataires heureux et l'immeuble très bien entretenu vous permettra de réduire le chiffre d'affaires de votre locataire.
4. Rénover les appartements. La rénovation et l'amélioration de l'appartement avec de nouveaux appareils, la peinture, d'éclairage et accessoires de bain vous permettra de vous payer plus de loyer pour le même nombre de pieds carrés. Qu'est-ce que cela signifie, c'est que vous avez effectivement augmenté de votre flux de trésorerie nets sans augmenter vos coûts fixes comme les taxes et les assurances.
5. Analyse des coûts de ségrégation. Bien que nous n'ayons pas le temps ou l'espace pour discuter des subtilités de l'analyse des coûts de ségrégation, il est essentiellement une méthode de comptabilité qui vous permet d'amortir l'immeuble et les dépenses à un rythme plus rapide et vous faire gagner beaucoup d'argent. Consulter un coût de ségrégation ou de l'analyste CPA.

Une des meilleures méthodes pour garder votre immeuble d'investissement rentables et d'accroître sa valeur à long terme est d'être constamment vigilant et de garder vos locataires satisfaits. Satisfait les locataires ont tendance à rester à l'immeuble, et donc plus ils réduisent le chiffre d'affaires et de vos coûts. De nombreux propriétaires d'immeubles d'habitation font l'erreur de baisser le loyer de leurs immeubles d'habitation, parce qu'ils croient à tort que la baisse des loyers des immeubles d'appartements conservent leur plein et le chiffre d'affaires inférieur.

En réalité, toutefois, j'ai trouvé que la plupart des gens ont choisi de rester à un immeuble d'appartements, car ils sont contenus où qu'ils soient. Le prix du loyer payé par le locataire est seulement un des nombreux facteurs qui contribuent à sa décision de rester et de renouveler leur bail. J'ai trouvé que les propriétaires d'immeubles d'appartements peuvent maintenir un haut taux d'occupation pendant la charge des loyers du marché si elles prennent quelques mesures pour faire en sorte que les locataires sont heureux là où ils vivent.

Je crois que la qualité de la gestion de l'immeuble que le propriétaire a mis en place joue un rôle important dans l'expérience globale de la plupart des habitants des immeubles. Chaque bâtiment multifamilial va avoir des problèmes. Il n'y a pas moyen d'éviter des pannes mécaniques parfois avec des unités telles que les climatiseurs, des lave-vaisselle, les appareils de chauffage, de toilettes, de la plomberie et l'éclairage. Ce qui est important est que la direction a un plan clair et ferme pour faire face à ces questions. Le plan pour traiter les problèmes mécaniques et locataire des plaintes doit être écrit dans le manuel de locataire et distribué à tous les locataires. Il est encore plus important que la gestion rigoureuse de suivre ces plans à la lettre. Les gens en général, comme de voir que la gestion de professionnalisme à suivre de près les procédures écrites dans le manuel du locataire. Par exemple, si le locataire le manuel dit que tous les problèmes mécaniques qui ont à voir avec la ventilation de la climatisation doivent être résolus dans les 24 heures pendant les mois d'été alors il vaut mieux être sûr que la direction a la capacité et les ressources disponibles pour obtenir le travail fait au cours de cette période de temps. Une mauvaise expérience avec les travaux de maintenance effectués par la gestion du bâtiment peut entraîner le locataire de commencer à chercher un autre endroit où vivre.

Les gens vont rester plus longtemps dans leur appartement, si elles se sentent reliés à une communauté plus large. Il existe d'innombrables façons, avec peu de dépenses de l'argent, que les propriétaires et les gestionnaires peuvent encourager un fort sentiment de communauté au sein de leurs complexes. Un succès de la méthode consiste à parrainer un événement trimestriel ou d'une partie au club house. Les gestionnaires peuvent acheter quelques pizzas pour nourrir la population et de la décoration de la partie à correspondre avec un jour férié. Ces parties sont un excellent moyen pour les locataires de se rencontrer et se mêler aux autres locataires. Les gens vont rester plus longtemps dans leur appartement s'ils vivent à proximité de vos amis.

Les exemples ci-dessus ne sont que quelques idées pour vous aider à démarrer et la réflexion sur la satisfaction des locataires et la réduction du chiffre d'affaires. N'oubliez pas que le loyer n'est pas le seul facteur qui jouera dans une décision de suspension de locataires vivant à votre immeuble.

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