Lorsque les gens décident d'acheter un immeuble, il est courant pour eux de faire quelques erreurs facilement évitables. L'erreur la plus courante que je vois de nouveaux investisseurs, c'est de ne pas avoir ce que je veux faire référence comme le «investisseur outil poitrine".

Par exemple, si vous voulez construire une maison, vous avez besoin de quelques choses pour commencer. Vous devez d'abord avoir un plan pour la maison établi par un architecte. Deuxièmement, vous devez avoir les outils pour réellement achever la construction, vous devez les clous, marteaux, scies et des exercices pour travailler sur les matières premières. Heureusement, l'investissement dans les immeubles d'habitation ne nécessite pas d'outils de physique ou de compétences. Toutefois, investir dans l'immeuble ne nécessitent le même type de planification et de mental dans ce cas, votre outil de poitrine »est en fait un outil de la poitrine" de la connaissance.

Pour être un bon investisseur appartement, vous devez avoir un plan!

La meilleure façon d'acquérir ces outils pédagogiques est essentiel de lire beaucoup de livres et de magazines sur le sujet. Le premier et plus important que l'investisseur peut avoir la capacité de déterminer la valeur d'investissement de l'immeuble. Il n'est pas possible que l'investisseur peut être certain qu'il ou elle sera l'achat d'une vache ou d'un gouffre financier sans la capacité d'analyser la valeur d'un bâtiment. Il existe une multitude d'informations disponibles à propos de la dette les taux de couverture, taux de capitalisation et de l'immobilier d'évaluation. À mon avis, la première fois investisseur immobilier commercial devrait fonctionner avec un simple mentale «outil» ou de présomption, et c'est de déterminer ce que le bâtiment vaut à lui ou à elle et à ignorer presque tout le reste. Qu'est-ce que cela signifie, c'est que l'investisseur devrait pratiquement ignorer ce que les prix d'autres propriétés similaires vendues récemment dans la région. Au lieu de cela, l'investisseur doit déterminer le prix qui lui permettent d'acheter les biens et les bénéfices et les flux de trésorerie qui faire un bon investissement.

Pour savoir ce que le prix que vous devez payer pour un immeuble d'appartements, en supposant, par exemple, que vous souhaitez réaliser un certain rendement, ou de taux plafond de votre investissement par an, il suffit d'utiliser la formule suivante:

Bénéfice net d'exploitation
__________________ = Prix, vous pouvez payer pour réaliser un taux plafond souhaité
Taux de capitalisation

Photo Credit: jthetzel

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Son été un moment que nous avons fait l'un de nos investisseurs Rencontrer les interviews. . . J'espère que nous allons arriver à ces postes plus régulièrement! Dans cet esprit, nous avons une entrevue pour vous avec des investisseurs immobiliers Weese Rich!

Meet Real Estate Investor Rich Weese

Combien de temps avez-vous d'investir dans l'immobilier?

Je suis sûr qu'il n'y a pas un trop grand nombre de membres du BP de plus que moi! J'ai été impliqué dans un lot et vu toutes les facettes de l'immobilier, de récession, les spirales inflationnistes, et les hauts et les bas de l'immobilier dans de nombreuses régions du pays.

J'ai commencé dans l'immobilier par accident en 1972. J'étais dans ma 3ème année du collège et a été invité à quitter et essayer de vendre un bien immobilier à un ami. Il était un courtier et a toujours été d'essayer de vendre ma femme et moi quelque chose. Nous n'avions pas d'argent et je travaillais pour Alpha Beta Marchés dans leur cuisine et le nettoyage des fours de fromage à partir de 3 bandes transporteuses jusqu'à minuit, et de fréquenter l'école pendant la journée.

Parlez-nous de votre première transaction

Mon ami a été très persistantes et de trouver des biens conservés pour montrer à ma femme et moi Mon ami a essayé de nous vendre une maison, mais nous vivions dans un apt de 110 $ par mois. Toute la maison est hors de notre gamme. Finalement, il a trouvé un duplex qui était de $ 24,900, et chaque partie a 2 chambres à coucher et 1 salle de bain. Il nous a dit d'un programme appelé FHA 221-D-2, qui ne doivent d'environ 3% en total et les frais de clôture. Notre paiement allait être 215 $ par mois et il a dit que le front a été loué pour 140 $. Nous pourrions vivre dans l'autre unité, d'un garage et ne payez que la différence de 75 $ par mois. Cela sonne vraiment bien, sauf que nous n'avions pas les 3%. Le courtier m'a fait une offre. Si j'avais à faire accepter de travailler pour lui pendant 1 an, il a me donner la commission de vente d'environ 750 $. Ce serait assez pour payer notre acompte, j'ai accepté et inscrits à l'école Lumbleau immobilier à Santa Ana, CA. J'ai eu mon vendeur de la «licence de 28 jours du début à la fin. Nous avons acheté et a emménagé dans le duplex, le premier face à 330-334 Walnut, à La Habra, CA.

Comment avez-vous commencé à investir?

Non seulement suis-je arrivé dans l'immobilier par accident, mais je suis devenu un investisseur par accident lors de ma première opération, ce duplex. J'ai commencé à vendre des maisons, et il détestait. Travaillant pour la plupart avec l'épouse du couple, en montrant sa maison, j'ai vite réalisé ce n'est pas ce que je voulais.

A propos de ce même temps, ma femme et moi avons nettoyé le chantier lors de notre duplex, enlevé le lierre et installé une clôture en bois le long de la face avant. Un jour, un autre arrêté et a demandé si je la vendre! Je pense qu'il nous appartient de 3 mois. J'ai dit que je ne le pense pas et a expliqué que j'avais simplement acheté. Il a demandé à combien ai-je payer? Je lui ai dit que le prix et il m'a demandé si je vendre 5K pour un profit de $ 29,900? Le 5K est un énorme gain pour quelqu'un 1,35 $ l'heure. Je lui ai dit oui, sans se rendre compte j'ai été vraiment sur le point d'obtenir une éducation. Il a été un véritable investisseur. Il a proposé le texte suivant;

1. Une maison avec environ 1000 $ de l'équité qu'il avait acheté le même 221-D2 programme de prêts.
2. A noter pour 1000 $ de paiements d'intérêts de $ 83.33 par mois et ballon en 2 ans.
3. Une ancienne envers baignoire style Porsche automobile (60ish?).
4. 1500 $ en espèces.

J'aimerais avoir des roues, l'argent dans ma poche, une véritable maison, et 83 $ par mois pour aider à la maison de paiement de subvention! Nous avons fait l'opération et est devenu accidentellement RE impliqués dans l'échange et ont appris à partir d'un véritable investisseur. Ce fut mon premier investissement, ainsi que ma première face, en premier lieu d'échange et de la première vente.

Qu'est-ce qui vous a attiré à devenir un investisseur immobilier?

J'ai trouvé l'offre faite par cette personne sur le duplex excitant et quelque chose que je voulais poursuivre et je me suis engagée pour la recherche d'autres propriétés.

Ce collègue est devenu mon premier maître. J'avais vraiment trouvé mon créneau! J'ai adoré la négociation ou de faire affaires. Il a été beaucoup plus amusant que de simplement montrer foyers. J'ai commencé à acheter d'autres investissements. Ma femme et moi avons fait une offre. Nous sommes en direct sur ses revenus, environ 500 $ par mois et d'investir tout ce que j'ai fait dans l'immobilier. J'ai essayé de convaincre les autres de faire la même chose, mais ils me voyaient comme un jeune enfant sans expérience. Je suis sorti et l'a fait pour moi. Mon courtier commencé à poser des questions et la ME a été prise encore des parties de ma commission! J'ai décidé de faire ma licence de courtiers et d'ouvrir un bureau. J'ai rencontré quelqu'un à l'école immobilier que je convaincu de travailler pour moi et un frère également engagé dans la loi. Les 3 d'entre nous a ouvert un bureau dans un dumpy région de Placentia, CA. et a appelé cela "Mike Weese investissements". Il a été un moment dans une zone idéale! Nous avons commencé à faire beaucoup d'argent, principalement sur les offres, nous avons trouvé, acheté nous-mêmes et commissions gagnés. J'ai acheté un tout nouveau Cadillac rouge et les gens ont commencé à remarquer, je progresse. J'avais vécu dans la même zone de Ca ma vie, sont venus de classe inférieure des revenus et des personnes ont vu la différence. C'était 1974.

Qu'est-ce que votre rêve se traiter? Avez-vous eu un «rêve face" encore?

En 1974, je suis allé de chasse pour les nouveaux bureaux. Je pensais très grande à l'époque. Ce fut ma première véritable scary investissement. J'ai trouvé un nouveau vacant 30,000 pieds carrés de bureaux et a décidé que je essayer de l'acheter. Il a été 1475000 $ et le vendeur a été le promoteur et il voulait 10% vers le bas. Il a eu un prêt convertible de Metropolitan Life Ins. Il permettrait de transformer, de la construction permanente lorsque 80% de la pleine. Il a fait la liste pour une commission de 3% et a accepté de me payer $ 40K. Maintenant, je ne faut environ 100K $. J'avais acheté 17 unités plus anciennes dans Whittier, Californie et je lui ai demandé si je pouvais créer une note de $ 60K. Il a dit qu'il voulait bien, mais comme un 40K $ pour les 2e et une 3e pour $ 20K. Il lui a donné la flexibilité dont il a besoin, si à vendre une ou emprunter contre un. Maintenant, j'ai été à $ 47,500 nécessaires. J'ai convaincu mes parents de ma femme et les parents à chaque mise de $ 20K. J'ai toujours besoin de $ 7500. La première personne que j'ai avait engagé à se joindre à moi dans ma immobilier, mon ami a accepté de le faire. J'ai présenté l'offre et il a été accepté. Notre paiement était de $ 14,909 PAR MOIS. J'avais négocié un accord lorsque le constructeur de gérer la construction, de location et il me payer en espèces de 8% sur la trésorerie de retour pour une année. À la fin d'une année, il a été mon problème si elle n'a pas été loué.

Nous avons appelé le bâtiment "Weese Financial Plaza" et de mettre notre nouveau office in Maintenant je vraiment regardé de succès et les gens ont commencé à venir à moi, à la fois les vendeurs et les investisseurs. Ce sont des gens que je vous parlé avant, maintenant que se sont intéressés à ce que j'avais à dire. J'ai commencé à organiser des séminaires dans notre immeuble et ça a décollé. Les gens ont écrit les contrôles et les vendeurs ont commencé mon oiseau Dogging des propriétés dans de nombreux pays occidentaux. J'ai commencé à faire des biens immobiliers de syndication (nom de fantaisie pour les sociétés en commandite). Nous avons fait beaucoup de CO, alors j'ai obtenu une licence de courtier et ouvert un bureau et recruté un groupe d'oiseaux chiens. Nous avons acheté 156 unités de Denver, ainsi que des plus petites, ainsi que 202 et 161 à Colorado Springs. Nous avons également acheté de nombreux AZ, TX, CA, et OK. Dans un court laps de temps, j'étais fatigué, mais bien financièrement.

Oh, btw, en moins d'un an, la "Plaza Weese Finan bâtiment était de 95% de la totalité, et de lancer un joli flux de trésorerie. J'ai donné à mon père de l'emploi sur place mgr, et il a adoré. Une grande société de dépôt fiduciaire, Preferred Entiercement, a emménagé dans mon immeuble et a demandé si j'avais de vendre une part de celui-ci. Onze mois après l'achat, j'ai vendu pour $ 2,2 Mil! J'ai pris une grande note, qui, je split avec les partenaires, gardé 30% de propriété de l'immeuble et a obtenu un $ 70K commission. Ce fut ma première "Dream Deal".

Quelle a été votre plus difficiles face?

Mon opération a été plus difficile en 1975, et je n'avais jamais être en mesure de reproduire de nouveau. Il a été de 26 pieds change, y compris les propriétés de 4 différents États et de nombreux propriétaires et les partenariats. Il m'a fallu plus de 3 mois, jour et nuit pour obtenir terminé, mais il a été une réalisation remarquable. Une fois de plus, il y avait un wagon en cause! Un des investisseurs n'avaient pas assez d'argent pour financer son acquisition total part. Il était propriétaire d'une Jaguar XKE convertible 1965 et qui lui est offerte pour compenser son déficit de trésorerie. J'ai pris la voiture en tant que partie de ma commission. La voiture, les billets et les liquidités reçues à la commission dans le total de 6 chiffres très élevés.

J'ai été nominé pour Real Estate Exchangor de l'année pour l'État de Californie pour lui, mais n'a pas gagné.

Combien d'offres que vous avez fait dans votre carrière?

Personnellement, ma femme et moi avons personnellement la propriété de plus de 1000 résidences unifamiliales. J'ai été propriétaire ou de partenaire dans des milliers d'appartements et de plusieurs immeubles de bureaux. Je ne sais pas le nombre total de transactions que j'ai été impliqué po Au sommet de ma carrière, j'ai eu 206 investisseurs avant de prendre sa retraite et certaines ont été dans le plus grand nombre de 6 partenariats. J'ai presque acheté le château de Von Richthofen, à Denver, à vivre et organiser des séminaires, il ya 30 ans, mais mon offre est venue à la 2ème. C'était vraiment quelque chose.

Avez-vous votre bien immobilier licence?

J'ai été titulaire d'un permis de courtier en Californie et le Colorado au début des années 70 pendant 7 ans. J'ai décidé que j'étais heureux, sans la supervision de vente et que mon permis de caducité. Il ya des avantages à être autorisé à partir d'une commission de vue. Il existe également d'autres avantages de ne pas être titulaire d'une licence, à mon avis.

Quelle est votre cible (domaine d'expertise)?

Je ne pense pas que j'ai un domaine d'expertise. J'ai assez bien fait tout cela. Brokerage, pas d'argent commencer, la gestion des biens, les saisies, bricoleur société, construit 44 maisons de coutume à Saint-George, UT, pris 3 domaines en plein essor au bon moment (So. CA, UT, Casa Grande AZ) et que je suis en ma 4e et 5e actuellement, le sud et MS TX. J'étais un gourou d'origine avant la télévision, et ont pris la parole pour le séminaire des entreprises ainsi que la Chambre de Commerces, les Rotary Clubs etc CA, Mirage Hotel et Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, Utah, Phoenix et Tucson, AZ et de Rio Grande Valley, TX. J'ai également publié un livre d'auto de mon début de l'immobilier d'expériences "De Concierge à multimillionnaire". Je n'ai jamais proposé à la vente, mais ils ont librement donné à ceux qui ont demandé. J'ai continué d'acheter et de développer l'immobilier depuis près de 40 ans et avoir une perspective à plus long terme que de nombreux investisseurs à court terme ou débutants.

Que recherchez-vous dans un investissement?

Je cherche de bons investissements qui bénéficieront sur le long terme. Je suis surtout d'acheter et de tenir à long terme. Je ne suis acheter saisies et de garder les uns et vendre certains de tourner sur l'argent. Je ne suis pas celui qui est catégorique sur le flux de trésorerie. Je pense que c'est une région qui a beaucoup de vrai négatifs pour les investisseurs. Pas d'avantages fiscaux en soi, généralement plus âgés dumpy propriétés avec peu d'espoir de reconnaissance et n'offrent pas beaucoup de l'amortissement. Je propose la plupart des nouveaux investisseurs tentent d'acheter des propriétés de rupture même, et tout comme le Monopoly, acheter autant que vous le pouvez. Gardez-les, de refinancer et d'acheter plus. Conservez votre emploi principal revenu de la fin et de construire des bases des propriétés en premier. Les flux de trésorerie seront les loyers augmentent, mais ne pas sacrifier la croissance à option désir des flux de trésorerie pour commencer.

Il ya trop de gourous, il prêche à des flux de trésorerie et de "remplacer votre emploi avec des revenus immobiliers". Je suis à l'opposé de ceux-ci. Cash flow par hasard, dans le temps, mais pas la peine de sacrifier l'acquisition de nouvelles propriétés d'avoir à mettre davantage à obtenir des flux de trésorerie.

Il existe 4 principaux avantages de posséder des biens immobiliers:
1. Appréciation
2. Amortissement conduisant à des avantages fiscaux
3. Principal à rembourser
4. Flux de trésorerie

Charts n'aura de cesse de montrer que # 1 et # 2 sont les clés de la création de "véritable richesse" de l'immobilier, et beaucoup de distance sur les 2 derniers, à court ou à long terme.

Quelles sont certaines des plus grandes erreurs que vous avez fait ou vu a fait?

Pour moi, ma plus grande erreur a été de prendre sa retraite à l'âge de 29. J'ai eu des millions et il est devenu paresseux de continuer à investir et à alimenter le mécanisme de l'immobilier. J'aurais dû être plus agressif dans l'échange et l'acquisition de biens immobiliers au lieu de vivre sur le passé. De 29 à 58 ans, j'ai été essentiellement soulevé ma retraite et 6 enfants.

À 58 ans, j'ai corrigé l'erreur et ont commencé à investir à nouveau. Au cours des 15 derniers mois, j'ai acheté 59 maisons, 13 d'entre eux étaient vendus et continuer à acheter de plus chaque mois.

Quels conseils donneriez-vous à un début d'investisseur?

Mon conseil à un début investisseur varier, en fonction de l'âge de l'investisseur, le revenu, le degré de tolérance au risque, les objectifs d'investissement (les flux de trésorerie, des avantages fiscaux, de retraite, etc), son épouse l'attitude, tous d'entrer dans mes conseils. Je suis conservateur par nature, même si j'ai pris beaucoup de "risques" quand les jeunes. Je demande instamment aux nouveaux investisseurs à la prudence et je voudrais interroger tous les chiffres fournis à l'investisseur par un vendeur! Déterminer leurs motivations, le cas échéant, pour leurs conseils pour vous. Étude de ceux qui ont vraiment été couronnés de succès. Ne pas devenir un séminaire junkie! Et, plus important, toujours avoir une stratégie de sortie pour vos investissements et un plan pour un jour de pluie. Il va pleuvoir!!

Quels conseils donneriez-vous aux investisseurs, étant donné la situation économique actuelle de l'environnement et de prêt?

• Première: Double et triple contrôle de vérifier toutes les recettes et les dépenses de propriété sur un sujet qui vous est accordée pour l'examen. La plupart sont exagérées et inexactes.
• Deuxièmement: Ne pas porter de liants ou ont tunnel vision. Il existe de nombreuses options disponibles dans le jeu de l'immobilier.
• Troisième: Rappelez-vous il n'y a plus d'argent dans les marchés à la fois dans l'immobilier et des marchés boursiers. Alors que la plupart sont de tirer leur tête dans leur coquille, la puce ne sont pas ceux à la recherche autour de vous!
• Quatrièmement: ne jamais prendre soin de votre argent que vous.

Il y aura toujours des défis et de changements dans le financement immobilier et du marché. Soyez souple et prêt à changer si nécessaire. Creative financement mis à la réussite de la non-réussite. Apprendre de nouvelles stratégies et de les mettre en action. Ne présumez pas que "Il ne peut pas être fait"! Bien au contraire. Supposons que "cela peut se faire", puis trouver le moyen de le faire.

Existe-t-il autre chose que vous aimeriez partager avec le reste d'entre nous?

J'avais l'espoir de pouvoir partager la passion que j'ai pour l'immobilier et de la convaincre d'autres choses qu'il peut faire pour vous. Nulle part ailleurs que vous pouvez trouver une occasion où une personne (banque) sera prêt d'argent pour vous acheter quelque chose et de quelqu'un d'autre (locataire) va effectuer les paiements pour vous. Finalement, vous aurez quelque chose de gratuit propre et claire, et il sera une valeur de X quantité de dollars. Je ne sais pas ce que sera X, mais il sera plus que ce que vous avez payé et 1000% de rendement sur les fonds investis en raison de la puissance de l'effet de levier.

BiggerPockets mène notre Rencontrer les investisseurs Entretiens par e-mail. Nous ne pouvons pas vérifier les informations contenues dans ces entretiens et d'imprimer à stimuler la réflexion et la discussion en bonne santé.

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Un des grands aspects de l'être dans un immeuble d'appartements est le propriétaire le propriétaire a la capacité d'augmenter la valeur dans une variété de différentes façons. Toutes ces méthodes d'augmentation de valeur ne s'appliquent pas à chaque immeuble, cependant, je me risquerais à proposer qu'il n'y ait pas un seul immeuble, dans un État dans ce pays qui ne pouvait pas l'utiliser au moins une de ces méthodes pour créer plus de valeur très facilement. Si l'on compare cette capacité à d'autres investissements comme des actions ou des obligations, vous pouvez réellement commencer à comprendre pourquoi tant de fortunes ont été construites en investissant dans des propriétés multi-famille.

Appréciation forcé - forcé satisfaction est toute réparation effectuée sur l'immobilier commercial que les "forces" la valeur de la propriété à l'apprécier.

Cosmetic Réparations:

Faire des réparations cosmétiques rend le plus attrayant pour les locataires potentiels, tout en gardant les locataires actuels heureux. Les réparations qui peuvent avoir un impact dramatique sur l'apparence peinture des murs extérieurs, la peinture des murs intérieurs, le paysage autour de la réparation et le remplacement de bâtiments âgés, sales et usés appareils.

Raising Loyer:

Cette mai sembler une façon évidente d'augmenter la valeur d'un immeuble d'habitation, mais il est vraiment surprenant le nombre de location de bâtiments de charge de loyer qui est de 10% à 20% en dessous des taux du marché. Beaucoup de petits propriétaires d'immeuble gérer les biens eux-mêmes et donc plus de facilité à maintenir des loyers inférieurs à ceux du marché pour conserver les locataires. Cette théorie est erronée dans la pratique, car elle ne prend pas en considération le fait que, de nos jours, en particulier, de nombreuses personnes se passer d'un appartement pour des raisons n'ayant rien à voir avec le montant du loyer. Par exemple, déplacer un grand nombre de personnes de meilleures opportunités d'emploi dans une autre ville.

Remplacement Utility Equipment:

Si un immeuble est propriétaire le paiement de la facture d'électricité pour l'éclairage de l'aire commune, il ou elle peut mettre beaucoup d'argent tous les mois, en remplaçant simplement l'ensemble des appareils d'éclairage à faible consommation d'énergie des ampoules.

Tags: immeuble de placement, la valeur immeuble, acheter immeuble

Nous avons une belle interview pour tout le monde d'aujourd'hui! Christian Malesic est un membre relativement nouveau de BiggerPockets, mais, dans ce court laps de temps, a donné un peu de lui-même pour aider les autres out! Ses connaissances, de l'enthousiasme et l'énergie est captivante, et j'ai pensé que nous devrions en savoir plus sur l'homme. Christian se concentre principalement sur un achat et de maintien de la stratégie de placement en zone centrale en Pennsylvanie.

Meet Real Estate Investor Christian Malesic

Combien de temps avez-vous d'investir dans l'immobilier?
Round 1 est passé de 1994 à 2002. Round 2 a débuté en 2006 et gagne tous les jours.

Pendant ses études en génie électrique à l'Université Lehigh de Bethlehem, PA, j'ai été des cadets de l'armée de l'air avec des rêves de devenir un officier de carrière et un chef de file parmi les hommes. Je excellé comme cadet et il a été mieux que la moyenne des étudiants en génie, en particulier dans les systèmes numériques et de matériel informatique et logiciels, qui fait de moi un très souhaitable Air Force atout. En partie à cause de cela, mais principalement à cause de notre esprit comme de la vie et de leadership, le commandant des Cadets m'a pris sous son aile. J'ai beaucoup appris sous sa tutelle; le plus approprié à cette discussion en cours (je paraphrase ici):

Achat d'une maison à chaque lieu d'affectation. Vivent. Louez-le lorsque vous Oncle se déplace le long. Vos locataires payer l'hypothèque.

Je suis entièrement prévu sur l'application de cette stratégie à la richesse de ma première affectation à Minot AFB, ND, en 1992. Il y avait peu à rien à vendre, aucune nouvelle construction, et le loyer a été extrêmement faible. J'ai loué une belle maison avec 1 chambre à coucher, une cour digne de deux voitures et un garage pour environ 350 $ par mois. J'ai étudié et ont commencé à planifier la prochaine mission.

Je acheter ma première maison unifamiliale en 1994, trois chambres à coucher avec deux bains _ sur une acre dans un quartier de banlieue de Palm Bay, FL.

J'ai gardé cette propriété pour presque 10 ans que ma vie a changé. J'ai décidé que près de 6 ans au service de mon pays a été plus que mon «devoir» et moi-même la promotion de «civil» pour lancer ma propre entreprise de construction de retour à Harrisburg, PA.

Qu'est-ce qui vous a attiré à devenir un investisseur immobilier?
Mon père - simple et clair - a été mon inspiration et les deux parents sont encore mes plus grands fans. Papa a passé d'innombrables heures à assister à des séminaires REI, la lecture, et surtout parler de l'investissement. Il avait grand plans qu'il allait poser pour moi dans les petites heures de la nuit, quand le reste du monde était endormi. Il n'a jamais appuyé sur la gâchette. Cependant, il est un grand succès, surtout si votre jauge est l'éducation qu'il a donné à ses fils.

Êtes-vous un temps plein ou à temps partiel investisseur?
Par le livre, je suis un investisseur à temps partiel. A ce jour nous avons 28 unités de location dans 14 propriétés.

Comment avez-vous commencé à investir?
Round 2 (voir le précédent pour la série 1). Mon frère et moi-même l'électricité de notre entreprise et de travailler ensemble de très près tous les jours. Nous avons étudié et discuté pendant des années que le REI entreprise serait le complément parfait à notre activité électrique.

Qui plus est, puisque nous sommes nos propres patrons, nous avons pu faire ce que la gestion de la société REI chaque fois que nous nous sommes sentis déplacés. Ainsi, le REI société ne serait pas forcément desservis uniquement le soir ou le week-end, mais chaque fois que nous pouvions travailler dans le quotidien. Maintenant que c'est une réalité, je le faire comme prévu. Même si les deux entreprises sont différentes et distinctes, mon flux de travail au cours de la journée à la fois, dedans et dehors, presque sans différenciation.

Parlez-nous de votre premier Deal. . .
Round 2. Nous avons passé des années à préparer ... en fait toute notre vie au pied du vieux cher papa. J'avais appris quelques leçons précédentes. Nous avons décidé de prendre au sérieux. Nous avons aligné le financement, prévu pour la réhabilitation de notre stratégie ou de modifier, a commencé avec la construction d'approvisionnement des comptes fournisseurs, et a commencé à chercher. Ensuite, il s'est passé ...

Benjamin Franklin: "Je travaille le plus fort, la chance je trouve."

Nous avons acheté la propriété d'une ville. L'entente: la moitié d'une brique, trois étages en duplex de $ 25,000. Un vieil homme a vécu là pendant des années et son Pouvoir est désormais assisté à la vie. Il n'a pas été victime de mauvais traitements, mais il n'avait pas été entretenu depuis des décennies, soit. Il faut travailler. Le propriétaire (POA) nous a permis de commencer à supprimer les choses de l'homme au rebut avant la colonisation. Nous savions que cela était risqué car l'opération pourrait tomber à travers et nous «perdre» l'ensemble de la population nous l'avons fait. Mais c'est sur la balance.

Un voisin de deux portes, à nous à trois jours avant notre règlement (nous ne nous sommes pas encore propriétaire de la propriété), nous demandant si la propriété de la propriété. Hésitations, nous avons répondu que nous étions d'acheter et de tenir les investisseurs et prévu sur le fixant et en location out. Il voulait savoir si nous considérons la vente en l'état, de suspendre les travaux le plus tôt possible, et de laisser voir son ami au sujet de l'endroit et l'heure. Il a mentionné un prix d'environ $ 50k (rappelez-vous que nous avions payé, ou étaient sur le point de payer en trois jours $ 25k plus les frais de clôture). Longue histoire courte, nous a littéralement de la table de clôture de sa maison trois jours plus tard pour signer un contrat (bien sûr, nous ne pouvions pas signer un contrat avant même propriétaire de la propriété). Nous avons autorisé $ 18.500 sur la première face et n'a que quelques heures de nettoyage à la main-d'œuvre.

Nous avons eu de la chance ... ou travaillé dur (en fonction de si vous avez été l'observation de l'extérieur ou nous les longues heures de travail loin de nos familles dans la soirée et les week-ends pendant des semaines sur la fin pour obtenir nous-mêmes préparés à cette nouvelle aventure.)

Quel est votre objectif?
Buy and Hold résidentiel. Nous louons propres, mis à jour, appartements à nice classe inférieure ou supérieure de la classe moyenne inférieure. Nous entendons souvent dire que les locataires perspective les nôtres sont les plus beaux appartements qu'ils ont vu dans tous les temps, ils ont étudié. Nous sommes comme ça. Nous construisons une réputation et ont commencé à nous-mêmes la marque.

Vous préférez le côté résidentiel ou commercial, de l'investissement? Pourquoi?
Residential. Notre expérience avec des entreprises commerciales est limitée. Nous avons acheté un immeuble de bureaux de notre entreprise électrique avec un énorme potentiel de croissance sur un acre le long d'une rue animée dans un grand secteur de croissance. Autre que nous n'avons rien fait d'autre que de marche de plus que souhaitable, opportunités commerciales, si nous continuons à les revoir.

Que recherchez-vous dans un investissement?
Comme l'achat et de maintien des investisseurs, nous pensons à long terme. Flux de trésorerie est le roi, mais ... Nous sommes parfois prêts à sacrifier des flux de trésorerie pour un "ajouter à l'inventaire des biens» (celui que les flux de trésorerie neutre ou légèrement positive) si elle est dans la bonne forme dans la bonne zone géographique.

Combien d'offres que vous avez fait dans votre carrière?
Au 21 mars 08 - Terminé traite au nom de l'entreprise seulement: 17 achète et vend 3. Ajout de mon Round 1 biens personnels et de nos maisons, il saute légèrement à 21 achète et vend 5. Je suis encore un novice, c'est la raison pour laquelle je suis profondément honoré d'être choisi pour cette rencontre des investisseurs interview.

Avez-vous votre bien immobilier licence?
Je ne suis pas. Ma femme fait. Elle est devenue un agent au début de 2007 et sert principalement d'un client - moi. Cela a été / est notre stratégie. J'ai écrit à ce sujet dans un thread BiggerPockets intitulé "Ne vous fiez pas aux agents, Become One" dans l'immobilier Investir forum le 12 mars 08. Check it out.

Quels conseils donneriez-vous à un début d'investisseur?
JUST DO IT! Il a fallu des décennies pour littéralement le clan Malesic à descendre de nos fesses et descendre là. Ne faites pas comme nous l'avons fait, faire ce que je dis. J'ai plus appris dans la première année du fait d'un REI que j'ai appris de tous les livres, des cassettes, des forums, des réunions et des entretiens avec le père. Commencez par un petit nombre. Ne pas acheter de 12 ou 7, ou même 2. Obtenir un travail et à travers. Apprendre. Faites vos erreurs. Venez ici pour obtenir des conseils. Récupérer. Puis, mon ami, alors vous êtes prêt à posséder le monde.

Quelle a été votre plus difficiles face?
Dans le verre est à moitié vide de pensée: chaque face est rude. Je sais que cela peut paraître comme une fin autour, mais je ne veux pas dire en tant que tel. Chaque entente est sur le contrôle de tous les temps-tables. Chaque face est de rappeler à tous de faire leur travail. Chaque face est d'environ padding suspense dates ainsi quand ils ne sont pas, il ne fait pas gâcher l'affaire. Nous avons obtenu bien.

Il ya quelque chose que je garde à l'esprit tous les traiter lors de la onzième heure où nous faisons tout cela. Dès que la transaction est réalisée, la transaction est effectuée. "Nous mai jamais voir ces gens une fois, nous fermons", je dis à notre équipe. J'essaie toujours de ne pas le laisser faire pour moi. Je garde le sourire avec mon menton haute, séjour professionnel, rouler les manches et nous mettre au travail. Donc, je pense que vous pourriez penser de verre est à moitié plein au fait que chaque transaction est une bonne affaire.

Qu'est-ce que votre rêve se traiter?
Une entente qui est lisse. Je signe le contrat au début et à la paperasserie, à la fin (de clôture). Tout le monde ne leur emploi et est payée. Done Deal. Victoire pour nous. Gagnez de l'acheteur / vendeur. Victoire pour tous les gens de nous aider à faire la transaction. Win - Win - Win. Ce sont les entreprises, de style américain (tous les vainqueurs, pas de perdants).

Avez-vous une opinion sur l'état actuel de l'immobilier ou de l'économie de marché?
Il semble certain que si la tempête parfaite d'achat est dirigé notre chemin. Les vendeurs et les palmes, prenez garde! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.