Je suis dans une position très chanceux en ce moment. L'ensemble de mes 13 unités sont louées, et tous les locataires paient à temps. C'est génial! Et il ne va pas durer.

Je le sais parce que, même en période de conjoncture économique favorable, j'ai eu un couple de locataires chaque année, qui a constaté que, à un moment donné, ils ne pouvaient pas payer leur loyer. Et ce ne sont pas une bonne période économique. En fait, je suis vraiment étonné que mon locataire de détail, la vente d'antiquités et d'autres articles non essentiels dans une ville de cols bleus, est toujours de payer à temps. Et je n'ai aucune idée du nombre de mes locataires d'habitation s'agit de l'imminence des mises à pied, la perte d'heures supplémentaires, ou d'autres questions. Je sais que la plupart d'entre eux n'ont pas de coussin financier vous serez en mesure d'utiliser si elles perdent de leur revenu de travail.

Je peux faire les "ne peut pas payer le loyer" appel de différentes manières, mais ils se résument à trois options. Tout d'abord, je peux être dur, de dire le locataire le loyer est le montant du loyer - payer en totalité sur le temps, ou être expulsés. Deuxièmement, je peux être douce - mai, mais que dire que le locataire ne paie, et je suis toujours de leur poche. Troisièmement, je peux trouver un moyen - ce qui est probablement ce que je vais faire. Il ya des millions de variations sur ce "milieu".

Faites votre plan avant l'appel

Je suis un grand croyant dans les règles pour gérer mon comportement et mon guide du processus décisionnel. Dans ce cas, les règles de surmonter une émotion qui peut conduire à une mauvaise décision. Ils vont aussi me garder de faire un clin d'oeil qui pourrait appeler se révèlent fausses. Rappelez-vous, en tant que propriétaires, nos mauvaises décisions ont des conséquences à long terme.

La réaction émotionnelle peut être la colère ( "Comment osez-Carol pas me payer quand je dépendra de son argent pour payer mes factures!") Ou de sympathie ( «Poor John - 4000 $ en frais médicaux!") Quel réaction dois-je? Cela dépend de le locataire de l'histoire, et probablement aussi sur la manière dont le reste de mes jours est en cours. En d'autres termes, je dois l'ignorer et à se concentrer sur la mise à la meilleure décision d'affaires.

Enfin, pourquoi le milieu de réaction - pourquoi suis-je vais probablement faire face temporaire? Eh bien, je sais déjà que je ne vais pas aller soft et laisser le locataire profiter de moi pour toujours. Et je risque de ne pas démarrer sur le locataire d'emblée, que ce soit, tout simplement parce que me laisse avec une unité libre - qui, dans la neige, froid en hiver, avec une mauvaise économie, sont susceptibles de rester vacants pendant un certain temps.

Voici les règles rigides Je vais établir à l'avance.

• Je ne pourrai jamais donner un locataire une réponse tout de suite (le premier appel téléphonique). Même si je mai sais ce que je veux faire, je vais m'asseoir sur la décision d'un jour. Pourquoi? Tout d'abord, revenir avec une réponse tout de suite , surtout si je suis le locataire offrant un généreux face, mai moi en tant que marque au toucher doux. En deuxième lieu, l'attente me donne l'occasion de vraiment réfléchir sur ma décision.
• Je vais insister sur un accord écrit. Il s'agit essentiellement d'un changement temporaire au bail, signé par moi et le locataire, ce qui signifie que si le locataire viole, il peut être expulsé.
• Je ne laisserai pas le locataire obtenir plus d'un mois de retard dans le loyer. Ainsi, si le locataire les défauts de l'accord spécial, je suis seulement à un mois.
• Je vais avoir un face-à-face avec le locataire afin de discuter de tout autres moyens, il peut obtenir de l'argent. Le point de ceci est évidemment d'obtenir de l'argent. Mais le second point est d'impressionner le locataire juste une question de la gravité ce l'est. "Tu ne peux pas me payer 600 $ de loyer, mais vous venez d'acheter pour 800 $ de la télévision? Vends le téléviseur ou le retourner." Cette réunion doit être à la locataire de l'unité.
• Je ne vais pas proposer un accord temporaire jusqu'à la fin de notre face-à-face. Cette réunion est ma dernière chance d'examiner le locataire avant de proposer un accord - et si je reçois une forte ssense qu'il n'est pas sérieux, à lui.

Si le locataire viole l'accord, je vais expulser - difficile et rapide. Je vais le dire très clairement lors de notre face-à-face et le suivi s'il viole l'accord.

L'accord écrit aura une clause de confidentialité. Mon locataire parler les uns aux autres, et je ne peut tout simplement pas se permettre de laisser dire à John Carol, «Le propriétaire m'a donné un break."

Dois-je traiter tous les mêmes?

Non, Dieu merci. Je peux traiter les gens différemment, dans le cadre de la raison. Je peux, par exemple, baissé beaucoup plus difficile sur un locataire qui a mal comporté dans le passé, ou qui a des antécédents de retard de paiement. La recherche sur Internet, j'ai été incapable de trouver un bon procès dans le cas où un propriétaire a fait une offre spéciale pour un locataire, mais pas pour un autre. Cela ne signifie pas que ces litiges ne se produisent pas, mais ils sont assez rares pour ne pas être une préoccupation majeure.

La semaine prochaine, je vais creuser davantage dans cette recherche dans certaines différents "can't pay" des situations et la manière dont ils doivent être gérés.

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Tags: Economie, Propriétaire Locataire, de l'immobilier

Lorsque les gens décident d'acheter un immeuble, il est courant pour eux de faire quelques erreurs facilement évitables. L'erreur la plus courante que je vois de nouveaux investisseurs, c'est de ne pas avoir ce que je veux faire référence comme le «investisseur outil poitrine".

Par exemple, si vous voulez construire une maison, vous avez besoin de quelques choses pour commencer. Vous devez d'abord avoir un plan pour la maison établi par un architecte. Deuxièmement, vous devez avoir les outils pour réellement achever la construction, vous devez les clous, marteaux, scies et des exercices pour travailler sur les matières premières. Heureusement, l'investissement dans les immeubles d'habitation ne nécessite pas d'outils de physique ou de compétences. Toutefois, investir dans l'immeuble ne nécessitent le même type de planification et de mental dans ce cas, votre outil de poitrine »est en fait un outil de la poitrine" de la connaissance.

Pour être un bon investisseur appartement, vous devez avoir un plan!

La meilleure façon d'acquérir ces outils pédagogiques est essentiel de lire beaucoup de livres et de magazines sur le sujet. Le premier et plus important que l'investisseur peut avoir la capacité de déterminer la valeur d'investissement de l'immeuble. Il n'est pas possible que l'investisseur peut être certain qu'il ou elle sera l'achat d'une vache ou d'un gouffre financier sans la capacité d'analyser la valeur d'un bâtiment. Il existe une multitude d'informations disponibles à propos de la dette les taux de couverture, taux de capitalisation et de l'immobilier d'évaluation. À mon avis, la première fois investisseur immobilier commercial devrait fonctionner avec un simple mentale «outil» ou de présomption, et c'est de déterminer ce que le bâtiment vaut à lui ou à elle et à ignorer presque tout le reste. Qu'est-ce que cela signifie, c'est que l'investisseur devrait pratiquement ignorer ce que les prix d'autres propriétés similaires vendues récemment dans la région. Au lieu de cela, l'investisseur doit déterminer le prix qui lui permettent d'acheter les biens et les bénéfices et les flux de trésorerie qui faire un bon investissement.

Pour savoir ce que le prix que vous devez payer pour un immeuble d'appartements, en supposant, par exemple, que vous souhaitez réaliser un certain rendement, ou de taux plafond de votre investissement par an, il suffit d'utiliser la formule suivante:

Bénéfice net d'exploitation
__________________ = Prix, vous pouvez payer pour réaliser un taux plafond souhaité
Taux de capitalisation

Photo Credit: jthetzel

Tags: immeuble sûr, immeuble de l'éducation, l'investissement immeuble, immeuble news, acheter immeuble, acheter des appartements

Voici le troisième et dernier épisode de "Questions à poser à votre gestionnaire immobilier." Je donne des réponses à certaines des questions. Toutefois, dans certains cas, il n'existe pas de «bonne» réponse. En fait, cela a été illustré par la dernière tranche, publié il ya trois semaines. J'avais suggéré que c'est mieux pour les gestionnaires du bien d'avoir une partie de leur peau dans le jeu, pour ainsi dire, de posséder leur propre location de propriétés dans la région. Josh Dorkin, le fondateur de BiggerPockets, d'accord.

Mon sous-point: Beaucoup de gestionnaires immobiliers ne comprennent pas vraiment l'entreprise et aller dans la gestion de location parce qu'ils pensent que ce sera facile. Les gestionnaires qui possèdent leurs propres propriétés sont plus susceptibles d'avoir une idée de la gestion de la propriété.

Josh point du sous-jacent: la propriété des gestionnaires qui possèdent leur propre locations sont plus susceptibles de prendre soin de leurs propres propriétés, premier et vous considérer un concurrent, surtout quand il s'agit de trouver des locataires. Par exemple, ils ont un emploi vacant unité de deux chambres à coucher et vous avez un libre deux chambres. Quand un prospect vient dans la recherche d'un deux chambres à coucher, les gestionnaires de pousser leur première unité.

Qui a raison? Nous sommes tous les deux sont sur le sous-points. Alors voulez-vous que votre gestionnaire immobilier pour avoir son propre locations? Voilà, mes amis, est une question de jugement. Mais considérer ce - si vous ne demandez pas la question, vous ne savez jamais. Vous ne pourrez pas vraiment être en mesure de prendre une décision éclairée.

Le meilleur moment de poser ces questions est, bien sûr, avant de retenir les services d'une société de gestion. Mais si vous avez déjà utiliser une société de gestion, et ne connais pas la réponse, vous pouvez toujours revenir en arrière et de demander. En plus de savoir ce qui se passe avec votre gestionnaire immobilier, vous serez en leur rappelant que vous êtes un client en cause. Cela pourrait les rendre moins susceptibles de couper les coins avec vos biens.

La première et la deuxième partie de cette série sont ici et ici.

Le gestionnaire des biens de questions (et, parfois, les réponses)

• Question: Qu'est-ce que vous considérez les plus prometteuses des villes et des parties de la région pour les investissements?
• Question: Où voyez-vous les loyers en cours? Quel a été le développement des loyers au cours des dernières années?
• Question: Qu'est-ce que les villes et dans certaines parties de la région ont le meilleur climat gouvernementales?
• Question: Qu'est-ce que les villes et dans certaines parties de la région ont le meilleur climat des affaires?
• Question: Quels types de personnes sont attirées dans ce domaine? Celui-là?
• Question: Quels types de nouveaux stocks sont à venir sur le marché?
• Question: Qu'est-ce qui se passe avec le développement commercial dans la région?
• Question: Quelles villes sont les meilleures écoles?

Q: Ce sont "pas une bonne réponse" aux questions. Mais cela ne signifie pas que les réponses ne seront pas révéler! Examinez les différentes façons dont ils peuvent être utilisés.

• Les réponses doivent être réfléchies et détaillées. Sérieusement, vous voulez vraiment faire un gestionnaire de biens qui ne sait pas qui sont les plus chaudes de la ville?
• Les réponses peuvent être très utiles pour vous aider à décider où investir. Cela est particulièrement utile si vous n'êtes pas un résident de la région.
• Si vous faites une recherche à l'avance, vous avez vos propres idées, qui vous permet de comparer les réponses que vous obtenez de la future gestionnaire immobilier. Vous pouvez entendre ce qu'il dit et pense que "c'est complètement faux." Or, il pourrait vous en convaincre, et vous avez appris quelque chose de nouveau.

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Quand j'ai mis en place le premier groupe de questions que vous devriez demander à un gestionnaire des biens futurs, un commentateur a demandé: Quels sont les réponses correctes? Il avait un point et je vais revoir quelques-unes des réponses aux questions posées la semaine dernière, première avant que je vous frappe avec un peu plus questions.I suis également de la compilation de ces réflexions dans un e-livre qui, espérons-Josh met en place ici à BiggerPockets.

Une réponse correcte pourrait être basée sur plusieurs criteria.Some questions ont une seule bonne réponse. L'exemple que j'ai donné la semaine dernière est des procédures d'expulsion. Tous les pays ont des règles strictes sur la manière dont les locataires peuvent être evicted.If futurs gestionnaires de biens suivants ne sont pas ces règles, ils le font mal, et vous ne devez pas louer - période .

D'autres questions ont un large éventail de «correct». Un couple de la dernière semaine de l'expérience des questions concernées. Il faut certainement éviter d'être la propriété du gestionnaire de tout premier client. Mais est un PM avec dix ans d'expérience toujours mieux que un à cinq ans »? Je ne le pense pas.

Et puis il ya ces questions où la réponse dépend de vos préférences, qui peut être différent que le mien. Et puis il ya celles où les réponses juste vous faire croire que - peut-être le PM a aperçu, vous pouvez réellement utiliser.

Allez-vous prendre sa parole pour cela?

En tout cas, l'effet net de l'ensemble de ces questions et les réponses seront tout à fait positive. Vous avez de très bonnes informations sur lesquelles baser votre décision d'embauche, vous aurez une compréhension profonde de la façon dont votre société de gestion opère, et les gestionnaires de savoir que vous êtes une personne sérieuse avec des attentes élevées pour leur performance.

Un Peu De la semaine dernière

Questions: Combien de postes avez-vous actuellement? Sur le nombre total des unités de gestion? Quelle est la durée moyenne du temps qu'il faut pour pourvoir un poste vacant?

Q: Tout d'abord, de toute évidence, le premier ministre devrait savoir qu'il a this.If d'aller chercher jusqu'à sign.As c'est mauvais pour le pourcentage exact, de toute évidence, la meilleure chose à faire serait de comparer avec le taux de vacance de postes pour toutes les unités dans la area.Since vous ne pouvez pas faire cela, vous devrez aller à votre instinct. Avez-vous vu très peu de «Location» sur votre disque-monde? Existe-t-il des articles de journaux plaindre les quelques locations disponibles? Si le PM a beaucoup de postes vacants dans ce cas, il fait mal.

La deuxième question est bon de se rappeler plus tard. Disons que le PM vous dit que son moyen de vacance de postes de longueur est de deux semaines. Quelques mois plus tard, il s'excuse car il n'arrive pas à trouver un locataire pour votre unité qui a été vacant pendant deux months.Could le marché de la location ont complètement Tanked entre Mars et Juillet?

Question: Quel est le pourcentage de locataires-vous à expulser?

Réponse: Il faut espérer que le pourcentage est très faible. Mais s'il donne une réponse trop faible (1%, aucun), suivi par:

Question: Qu'est-ce que pourcentage vos locataires de payer régulièrement le loyer en retard?

Pourquoi est-ce un bon suivi? Parce que si il est vraiment de ne pas expulser quelqu'un, c'est probablement parce qu'il permet à ses locataires s'en tirer avec le meurtre.

Question: Comment avez-vous mise en marché de votre appartement?

Réponse: Il devrait être en mesure d'inscrire un grand nombre de façons, y compris sur son site web, sur Craigslist, sur des tracts, avec des signes, et dans le journal, et peut-être même par d'autres méthodes. Et il devrait être en mesure de parler intelligemment de chaque méthode.

Question: Avez-vous recommander des incitations spéciales pour les locataires?

Réponse: Il n'y a pas de rigueur la règle ici. Si les temps sont bons, vous ne devriez pas avoir des incitations spéciales. Si les temps sont mauvais, ils devraient être considered.What type d'encouragement qu'il aime? Je préfère ne pas laisser les locataires se tromper sur le coût de l'unité. Premier mois gratuit a souvent cet effet.

Question: Comment jugez-vous les perspectives d'écran?

Réponse: "Bien" serait un bon point de départ point.But il devrait être en mesure de reconnaître que vous specific.Also et mai, il faut être plus souple à certaines locations.

Avec The Old Enough Questions

Voici quelques nouvelles questions, et je vais donner des réponses aussi!

Question: Comment puis-je obtenir des rapports? Puis-je obtenir de l'ordinateur moi-même?

Réponse: La plupart des gestionnaires de fournir des rapports trimestriels ou monthly.I ne pense pas honnêtement trimestriel est assez bon. Vous avez besoin de plus often.And, certains gestionnaires offrent désormais à leurs clients un accès en ligne à reports.Obviously c'est un énorme avantage parce que vous obtenez en temps réel des informations.

Question: Qu'est-ce que les rapports de l'air?

Réponse: Votre PM devrait être en mesure de vous montrer les rapports et les expliquer. Vous avez besoin d'une vaste et claire des rapports, notamment en ce qui concerne les finances.

Question: Comment fonctionne votre site look?

Réponse: Un bon site de PM doivent faire preuve les unités disponibles, faciles à comprendre et à naviguer, et ont les moyens pour les locataires et les autres à prendre contact avec le gestionnaire.

Question: Avez-vous personnellement investir dans l'immobilier dans cette région?

Réponse: La réponse devrait être oui, pour le propriétaire de l'entreprise si elle n'est pas de ses employés. Cependant ...

Question: Si vous avez des postes vacants dans les unités de vos données personnelles ainsi que ceux que vous avez à gérer pour les autres, comment décidez-vous que les unités de montrer?

Réponse: La réponse doit être que le propriétaire ne pas de parti pris - il montre le plus approprié d'unités de chaque locataire potentiel. Mais je suis stupéfait par les rapports que certains gestionnaires de montrer ouvertement leurs unités de première et seconde unités de leur gestion. Pourquoi auriez-vous toujours de faire face à cela?

Tags: propriétaire, la gestion des biens, gestionnaire de la propriété, la location-propriété, le locataire

Cela a commencé comme "Quelques questions à poser à votre gestionnaire immobilier."   Mais si vous avez déjà engagé une compagnie de gestion immobilière, vous êtes un peu tard - que vous voulez poser ces questions avant de vous rendre la décision d'embauche.    Vous mai même lui demander avant de décider d'un achat immobilier.

Dans certains cas, vous embaucher parce que vous les sociétés de gestion n'ont tout simplement pas le temps ni l'envie de gérer les tracas qui viennent avec la location de biens immobiliers.   Dans d'autres cas, vous aurez à recruter un gestionnaire, car vous habitez trop loin de vos biens à gérer au jour le jour la gestion vous-même.   La bonne nouvelle est que si vous pouvez trouver un gestionnaire qualifié dans une communauté où vous souhaitez acheter une propriété, il n'a pas d'importance si la propriété est (pour autant que - je crois - dans le pays où vous vivez).    La mauvaise nouvelle est qu'il existe réellement aren'ta tonne de propriété des gestionnaires qualifiés sur le marché.

Y at-il de bons gestionnaires?

En effet, lorsque j'ai commencé à acheter des logements à louer, j'ai pensé que les administrateurs de biens ont été qualifiés si rare que de faire de ma journée à la gestion un must.    Malheureusement, la gestion de la propriété est l'un de ces domaines, cela ne semble pas si difficile que cela (un peu comme l'immobilier d'investissement en général) pour les débutants ou l'extérieur.   Cela signifie que beaucoup de personnes non qualifiées se déplacer sur le terrain.   Bien entendu, sans réserve des investisseurs immobiliers ne causent pas trop de problèmes graves pour le reste d'entre nous.   Sans réserve des gestionnaires immobiliers sont une autre histoire -, ils jouent avec notre argent.

J'ai changé d'avis après avoir parlé à de nombreux gestionnaires de biens qui ont acheté mon logiciel de gestion de l'immobilier.    Beaucoup de ces gens se sont engagés à fournir des services de qualité pour les locataires et leurs propriétaires.   Je ne nommerai pas les autres!

Alors, que devez-vous rechercher dans un gestionnaire des biens?   Tout d'abord, vous voulez quelqu'un avec l'expérience et le jugement - et le jugement ne vient de l'expérience dans ce domaine.    Ensuite, vous voulez quelqu'un qui va être aussi prudents avec votre argent que vous.   Troisièmement, vous voulez quelqu'un qui vous tiendra informés.

Voici les questions! (Part One)

J'ai beaucoup de questions pour vous permettre de poser - trop nombreux pour tenir dans un seul blog. Alors, cela doit être en deux parties. La deuxième partie sera dans mon prochain post.

• Combien de temps avez-vous été un gestionnaire des biens?
• Combien de temps avez-vous été un gestionnaire dans ce domaine?
• Combien de postes avez-vous actuellement?   Sur le nombre total des unités de gestion?
• Quelle est la durée moyenne du temps qu'il faut pour pourvoir un poste vacant?
• Qu'est-ce que votre location de l'air?   (Vous avez besoin de voir une copie de la présente, ainsi que tous les autres formulaires et documents que le gestionnaire utilise avec les locataires.)
• Quelle est votre politique des loyers en retard?
• Quel est le pourcentage de locataires-vous à expulser?
• Comment fonctionne le processus d'expulsion de travail ici?
• Quels sont vos frais de gestion?
• Que faites-vous pour le recrutement de nouveaux locataires?
• Faites-vous payer pour la surveillance et le maintien d'unités vacantes?
• Quelles sont les garanties?
• Avez-vous aussi des propriétés en tant que courtier?
• Si je décide de vendre ma propriété, dois-je à la liste avec vous?
• Puis-je voir d'autres propriétés que vous gérez?   (Bien sûr, vous ne sera probablement pas en mesure de voir l'intérieur de la location des appartements ou des bureaux.   Mais vous devriez être en mesure de voir les espaces communs et les motifs.)
• Comment avez-vous mise en marché de votre appartement?
• Avez-vous recommander des incitations spéciales pour les locataires?
• Si je veux supplémentaires de marketing pour des unités vacantes, comment pourrait-on organiser cela?
• Comment avez-vous des perspectives d'écran?
• Comment vos locataires vous contacter?

Cela devrait vous permettre de démarrer, mais rappelez-vous, j'ai un tas de plus pour la prochaine fois. Il ya aussi beaucoup d'autres critères à considérer, et je vais creuser dans ces ainsi.

Tags: propriétaire, la gestion des biens, gestionnaire de la propriété, la location de propriété

1. Augmenter les loyers. C'est certainement la solution la plus évidente si vous regardez les différents moyens d'augmenter la valeur de votre immeuble de placement. Avant de décider d'augmenter les loyers faire une enquête auprès des loyers comparables à des propriétés comparables dans votre emplacement. Ensuite, essayer de comprendre ce que les loyers moyens sont à votre type de bien dans votre propre emplacement. Cela peut être plus compliqué que cela et il est plus un art, une science. Demandez-vous si vos loyers sont au-dessous ou au-dessus de la «loyers du marché" pour votre région. Si vous trouvez que vous êtes en charge des loyers inférieurs à ceux du marché, il est recommandé d'apporter vos loyers en place pour suivre les conditions de marché actuelles.
2. Installation d'éclairage économes en énergie. Si vous payez pour l'électricité dans les parties communes, c'est toujours une bonne idée d'installer l'éclairage économes en énergie. Non seulement cela vous épargner beaucoup d'argent à long terme, mais vous serez également en aidant l'environnement.
3. Réduire le locataire du chiffre d'affaires. Tout l'immobilier commercial investisseur sait que quand un locataire quitte et que vous avez à remplacer lui que cela coûte de l'argent. Immeuble locataire roulement peut vraiment manger en bas de votre ligne si vous êtes un investisseur immobilier commercial. Il existe une multitude de méthodes d'utilisation qui aura pour effet de réduire le chiffre d'affaires des locataires. Certains d'entre eux comprennent: le maintien de loyers au cours du marché, le maintien des motifs bien, répondant aux demandes d'entretien rapidement et de parrainage ou d'activités trimestriels parties. En bref, si vous gardez vos locataires heureux et l'immeuble très bien entretenu vous permettra de réduire le chiffre d'affaires de votre locataire.
4. Rénover les appartements. La rénovation et l'amélioration de l'appartement avec de nouveaux appareils, la peinture, d'éclairage et accessoires de bain vous permettra de vous payer plus de loyer pour le même nombre de pieds carrés. Qu'est-ce que cela signifie, c'est que vous avez effectivement augmenté de votre flux de trésorerie nets sans augmenter vos coûts fixes comme les taxes et les assurances.
5. Analyse des coûts de ségrégation. Bien que nous n'ayons pas le temps ou l'espace pour discuter des subtilités de l'analyse des coûts de ségrégation, il est essentiellement une méthode de comptabilité qui vous permet d'amortir l'immeuble et les dépenses à un rythme plus rapide et vous faire gagner beaucoup d'argent. Consulter un coût de ségrégation ou de l'analyste CPA.

Non, vous n'êtes pas la lecture ou Consumer Reports Motor Trend. Mais croyez-le ou non, le choix de votre voiture peut avoir un impact sur votre niveau de succès de l'investissement immobilier. La raison en est que votre choix de voiture fait une impression sur les gens, et vous voulez toujours faire bonne impression. Et bien sûr, car les voitures sont le gaspillage des actifs -, ils sont très rarement augmentation de la valeur - le moins d'argent que vous dépensez sur eux, plus vous aurez à investir davantage dans la pratique les choses - comme votre prochaine transaction.

Je pensais à ce sujet récemment, parce que ma femme et moi l'achat d'une voiture. Nous sommes en remplacement de l'ancienne Subaru Outback avec tambour-roll ..., s'il vous plaît ... une autre Subaru.

Quel genre d'impression que nous voulons laisser à vos locataires et toute autre personne avec qui nous avons des opérations financières? Ils devraient penser à nous en tant que pratique. Comme à puce. Comme attention à un dollar. Nous tenons à présenter ces impressions, car nous sommes face à une stéréotype. Ce stéréotype, bien sûr, est que nous sommes tous riches - que nous ne sommes pas vraiment si difficile de travailler - parce que nous avons propres investissements immobiliers, l'argent arrive facilement à nous. C'est un peu d'argent ici et là ne sont pas si importants pour nous. Que lorsque nous marchandent l'argent, nous sommes juste d'être malveillants.

Faire bonne impression

Ne laissez pas vos locataires voir! ->

Même si vous êtes riches et n'ont pas à travailler dur que - bon pour vous! - Vous certainement ne voulez pas que vos fournisseurs et surtout vos locataires à le penser. Encore une fois, si ils pensent que oui, vous les entrepreneurs sont beaucoup plus susceptibles de vous surcharger. Vos locataires sont beaucoup plus susceptibles de tenter de faire les paiements en retard ou profiter de vous à d'autres égards. Bien sûr, tu ne vas pas permettre cela, mais pourquoi traiter le problème?

Qu'est-ce que cela signifie pour votre décision d'achat voiture? Eh bien, tout d'abord, il ne veut pas dire qu'on ne peut avoir que Lexus ou Porsche. Il signifie simplement que vous ne doit pas toujours prendre la voiture n'importe où pour les entreprises. Et il ne veut pas dire que vous ne pouvez pas être à l'aise. Même ma petite future Subaru a sièges chauffants, vitres électriques, etc.

Peoples' impression de votre voiture sera entièrement tirée par l'extérieur, et en particulier, de la marque. Cela signifie une vieille voiture de luxe ou de sport automobile semblent "riches" à vos contacts d'affaires que d'un nouveau non-modèle de luxe. Je voudrais éviter les marques de luxe. Vous voulez en particulier pour éviter tous les sports automobiles. En plus de perpétuer le «riche playboy" stéréotype, ils ne sont pas pratiques pour les landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich