Cette semaine, nous allons voir rehabbing avec l'intention de retournement. Sur rehabbing pour une utilisation personnelle, rehabbing à la location et à rehabbing flip, flipping est, de loin, la plus risquée des trois. Cependant, il peut aussi être les plus lucratifs si vous le faire bien. Le mot clé ici est "si".

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Tags: investissement immobilier, Rehabbing

Je suis maintenant à mi-chemin de ma semaine de vacances et de 2-1/2 actuellement à Hawaii. Voici un autre repost d'un article précédent sur rehabbing.

Rehabbing d'un immeuble locatif

La semaine dernière, nous avons discuté rehabbing une maison pour un usage personnel, cette semaine, nous allons explorer rehabbing à des fins de location. Parmi les trois principaux types de réadaptation, l'utilisation personnelle, la location et la retourner, la location tombe dans le milieu en termes de risque. Si le marché de la location est forte, où est située la maison, vous n'avez pas à vous inquiéter de votre stratégie de sortie.

Un simple fait de l'immobilier d'investissement est que les locataires ne prend pas soin d'une propriété à la manière dont un propriétaire, dans la plupart des cas. Un autre fait est que les locataires n'ont pas les mêmes attentes que les acheteurs quand il s'agit de la qualité. Une personne cherche à acheter une propriété pourrait s'attendre à carreaux de céramique et planchers de comptoirs en granit, où un locataire est tout à fait satisfait de vinyle et d'un revêtement de sol stratifié compteur. Cela signifie que vous pouvez dépenser beaucoup moins d'argent sur la réadaptation, si votre but ultime est de l'utiliser comme un immeuble locatif.

Systèmes de base

Les locataires et les acheteurs ont certaines attentes. Ils sont à la recherche d'une maison qui a les systèmes de base en bon état de fonctionnement. Cela signifie que la plomberie et l'électricité doivent être adéquates, le système de chauffage fonctionne correctement, le toit de la maison tient à sec et, dans les climats chauds, l'air conditionné fonctions, comme il le devrait. Avec une location, si ces systèmes ne sont pas en ordre, vous pouvez vous attendre d'avoir plus élevée que la normale des coûts de maintenance.

Indépendamment de l'objectif ultime, une réhabilitation qui devrait inclure les systèmes de base jusqu'à un niveau acceptable de performance. Ce n'est pas un domaine où il faut couper les coins ronds. Mise à jour de l'électricité ou la plomberie n'a pas le piquant d'une nouvelle cuisine ou la baignoire et ne pourra pas ajouter beaucoup de valeur à la revente ou à donner un loyer plus élevé. Toutefois, une maison avec les systèmes de base en mauvais état peut soustraire la valeur et il est difficile de vendre ou louer un bien immobilier.

Longévité Counts

Les locataires ont tendance cause une plus grande quantité d'usure et que les propriétaires. Cela étant le cas, vous devriez normalement choisir des éléments d'une plus grande durabilité dans la mesure du possible. Lors du choix de tapis, de payer un peu plus pour un produit avec une meilleure durabilité mai effectivement être moins coûteuse à long terme. Si vous pouvez éviter d'utiliser des tapis I certains domaines, encore mieux. Vous pourriez envisager d'utiliser un produit revêtement de sol stratifié dans les zones très fréquentées.

Lorsque vient le temps de vendre une propriété, vous pouvez revenir en arrière et de compléter la réhabilitation. Le temps de faire les choses de fantaisie et d'ajouter les équipements que les acheteurs d'amour, c'est quand vous êtes prêt à vendre. Il est inutile de faire beaucoup de high-end, à coût élevé de réadaptation sur une location. Plus que probable, vous aurez juste besoin de le faire une fois de plus lorsque vous êtes prêt à vendre.

Buy It Right

Un des aspects les plus difficiles de l'immobilier d'investissement est de trouver la propriété qui fournira un flux de trésorerie positif de location. Aussi dure soit-elle, il est beaucoup plus facile si vous achetez des biens de réadaptation. Depuis un fixateur supérieure devrait être disponible pour bien au-dessous de la valeur du marché, il est susceptible d'une commande beaucoup plus élevé que le loyer d'un pourcentage du prix d'achat. House "A" et de la maison «B» mai commande le même loyer si elles sont en situation comparable. Toutefois, la maison "A" mai vendre pour $ 100,000 à plein de détail, mais la maison «B» est la vente de 50000 $ à 20000 $ en réparations nécessaires. Le coût total pour la maison «B» était de $ 70,000, mais un loyer pour le même montant que la maison "A", même si cette maison coûte $ 30.000 de plus. Cela pourrait bien être la différence entre une maison qui permet de mettre de la nourriture sur la table plutôt que d'une maison qui vous mange vivant.

Un fou et son argent sont bientôt élus.
- Will Rogers

Tags: investissement immobilier, Rehabbing

Je suis curenlty la voile dans le Pacifique sur un 2 1 / 2 semaines de croisière (et oui, c'est une grande entreprise). Plutôt que de sauter une semaine de mon poste, j'ai pensé partager un article précédent sur la mise en route de réadaptation en immobilier d'investissement. Et vous re-pensée fonctionne seulement passé à la télé!

Getting Started En Rehab Immobilier

Lorsque vous êtes la rénovation d'une maison avec l'intention de retournement, vous devez garder à l'utilisateur final à l'esprit. Cela signifie généralement des conservateurs de choix qui saura plaire aux plus grand nombre d'acheteurs potentiels. Si la maison va être votre résidence, vous avez la possibilité d'intégrer vos propres goûts personnels. Si vous voulez que les murs d'un pourpre rose plafond, alors allez-y. Rehabbing une maison pour votre propre usage, vous permet de créer une maison qui s'adapte à votre façon de vivre.

Vous devrez toujours garder à l'esprit de suite si vous avez l'intention de vendre dans un avenir proche. Déterminez ce que vous la revente de temps peut-être et de travailler avec cela à l'esprit. Si elle va être à long terme, tenir ce que vous devez faire vous rend heureux et s'adapte à votre style de vie.

Au lieu d'essayer de gagner un bazzillion dollars sur votre premier contrat, en chercher un qui peut vous propulser à la réussite future. Commencez par un petit nombre et de garder le projet dans votre capacité. A chaque succès, vous pouvez déplacer en plus grand et plus difficile des projets. Comme votre capacité augmente, vos revenus vont augmenter et vos profits augmentent.

Happy rehabbing!

La meilleure façon de voir l'avenir, c'est de le créer. - Unknown

Tags: flip, Flipping Houses, retournement immobilier, investissement immobilier, de réadaptation, réhabilitation de l'immobilier, Rehabbing

Il est 10 heures, savez-vous où votre immeuble inspecteur? Vous le savez certainement, où il ne l'est pas, il n'est pas l'approbation des travaux les plus récents pour que vous puissiez aller de l'avant avec votre projet. Votre inspection était prévue pour le première chose le matin et l'inspecteur montre enfin près de la fin de la journée. D'une part, vous voulez crier, hurler et se plaindre, d'autre part, vous savez que vous avez besoin de lui pour signer le le travail afin que vous puissiez continuer. apparence, vous êtes respectueux et cordial, à l'intérieur vous êtes seething et de la pensée », la prochaine fois que je suis en train de faire cela sans permis!"

Ai-je vraiment besoin de permis?

Il est très tentant de faire des rénovations sans tirer le permet. Vous pouvez gagner du temps, d'argent et une grande simplicité, mais à quel prix? La raison principale, que les municipalités ont besoin d'un permis est de sorte qu'ils peuvent être sûrs que le travail est effectué selon des normes acceptables et qu'il répond à tous les codes du bâtiment. Les codes sont créés pour établir des normes minimales de sécurité et de l'apparence. Ces normes donnent des acheteurs d'un niveau raisonnable d'assurance que d'une maison est sans danger pour eux de vivre

Un lot de produits cosmétiques de travail peut se faire sans permis. Installation des nouveaux tapis, la peinture et de simples modifications ne sont normalement pas besoin de tout type d'agrément. Majeurs impliquant des travaux de rénovation de plomberie, électricité, les fondations, les extensions etc presque toujours. Un bon point de départ est la département local de la construction. Ils peuvent vous donner une idée de ce que sont les exigences locales. En cas de doute, de leur donner un appel.

We Don't Need No STINKIN permis!

Lorsque l'on travaille avec les entrepreneurs, vous devez être prudent. Si ils vous disent qu'ils n'ont pas besoin de permis pour faire le projet, vous devriez vérifier pour être sûr. Il pourrait être qu'elles sont ou non de mai, ils cherchent à couper les coins ronds. Soyez particulièrement Méfiez-vous si ils disent que vous pouvez économiser de l'argent en ne tirant le permet, vous mai finissent par payer beaucoup plus à la fin.

Big City vs Small Town

Lorsque vous travaillez avec un département de construction dans une grande ville vous un doute face à une bureaucratie et mai de ne pas voir deux fois le même inspecteur. Dans une petite ville de l'inspecteur local de mai l'ensemble du bâtiment département. Vous avez besoin de s'adapter à ce que la situation est. Dans une grande ville que vous souhaitez développer une bonne réputation, de sorte que les inspecteurs savent que vous êtes facile à gérer. Dans une petite ville dont vous avez besoin de faire l'inspecteur de votre ami. Réalisation d'un ennemi d'une petite ville inspecteur peut être le baiser de la mort pour votre entreprise, comme une mauvaise réputation dans une grande ville.

Permis, les inspecteurs et les inspections peuvent être d'un grand souci. Toutefois, ils sont une partie de l'entreprise et apprendre à traiter avec eux peuvent vous rendre la vie beaucoup plus facile.

Tact est la capacité à décrire les autres comme ils se voient. - Abraham Lincoln

J'ai fait ma première incursion dans le petite ville de l'immobilier en 2005. Après avoir été utilisé à grande banlieue marchés, j'ai vite découvert qu'il s'agissait d'un autre animal. Beaucoup de grands marchés s'était amok à la spéculation galopante qui a été de conduire les prix de l'immobilier dans la stratosphère, et je ne voulait pas partie de les risques associés aux investissements dans ces zones. Grâce à des connexions en réseau, j'ai eu connaissance d'une ville minière du Nevada qui connaît une renaissance économique et, par conséquent, a une grave pénurie de logements. En dépit de la demande, les prix n'ont pas augmenté de beaucoup, mais les loyers sont élevés. Un paradis pour les investisseurs, ou semble-t-il.

The Perfect Storm

La ville d'Ely, Nevada a traversé des années de déclin économique quand une mine, sa principale industrie, a arrêté. Les gens ont quitté la zone à la recherche de travail et des maisons ont été abandonnées car il n'y avait pas d'acheteurs. Beaucoup de ceux qui sont restés n'ont pas ont de l'argent pour entretenir leurs maisons et ils sont tombés dans un état de délabrement. L'avenir semblait sombre pour la région.

Fortune éventuellement brillé sur le secteur lorsque la mine a été acheté par une plus grande exploitation et de ré-ouvert. Industrie autres sont venus dans la région sous la forme d'une prison d'Etat, et non pas un mais deux, a proposé de puissance. Soudain, les travailleurs sont en demande mais il y avait très peu de logements disponibles. J'ai été l'un des premiers à entrer rehabbers la région et d'autres ont rapidement suivi. Opportunity était partout.

Apprennent à s'adapter

Sur la surface que vous pensez que les gens seraient heureux de voir l'investissement dans leur ville. Cependant, il est rapidement devenu évident que les étrangers ont été ressenties. Les habitants de la ville étaient à la recherche de protéger leur mode de vie et n'a pas l'intrusion de la City Slickers. À bien des égards, je pouvais comprendre comment ils se sentaient.

Beaucoup d'investisseurs se sont à la zone et a tenté d'user de leur grande ville, les tactiques et rapidement découvert qu'ils ne travaillent pas. Le rythme est plus lent et il n'y avait pas beaucoup de concurrence entre les contractants, car il y avait si peu d'entre eux. Pour réussir dans ce domaine, vous avez dû apprendre à adapter in Ceux qui ont pu s'adapter prospéré, ceux qui ne pouvaient pas rapidement quitté la zone. La petite ville de la vie est pas pour tout le monde.

Une atmosphère différente

Il a pris un peu d'habitude, mais je suis venu à aimer la région. Le mode de vie est beaucoup plus détendue, l'air est propre et les gens se sont avérés être fantastique. La région a connu d'énormes changements dans les trois ans que je suis connu, mais à bien des égards, elle est la même comme il se doit ont été il ya cinquante ans. [Voir l'article que j'avais publié dans The Times Ely]

L'expérience est la seule chose que vous ne pouvez pas obtenir pour rien. - Oscar Wilde

Nous n'avons pas mis l'accent sur notre investisseur entrevues dernièrement et nous faisons un effort concerté pour changer cela. Nous allons commencer par un entretien avec l'un de nos contributeurs actifs BiggerPockets, Tom Cmunt.

Tom a donné beaucoup de son temps à aider les collègues BP'ers par le biais de nos forums et est devenu un aliment de base dans la communauté. Il se concentre sur des propriétés très abordable dans l'Ohio qu'il loue et rehabs (généralement un coût nettement inférieur à 1 / 10 du prix quelqu'un pourrait acheter le moins cher, même pour la maison dans le sud de la Californie, par exemple). Nous sommes très heureux d'avoir l'occasion d'en apprendre plus à propos de cette relativement nouvelle, mais couronnée de succès, les investisseurs.

Meet Real Estate Investor Tom Cmunt

Combien de temps avez-vous d'investir dans l'immobilier?
J'ai investi un peu plus d'un an.

Qu'est-ce qui vous a attiré à devenir un investisseur immobilier?
Je crois que la principale attraction était que j'avais trouvé quelque chose qui me permettrait d'utiliser la construction de compétences que j'ai obtenu comme un adolescent et de jeune adulte, de gagner de l'argent, tout en ayant la capacité de travailler pour moi-même.

Êtes-vous un temps plein ou à temps partiel investisseur?
Je travaille encore à temps partiel comme un investisseur, mais parfois il l'impression d'être un emploi à temps plein. Il ya plusieurs jours que je vais passer plusieurs heures sur ma propriété, la concentration des investissements vers la société de travail à mon emploi à temps plein en tant que programmeur de logiciels.

Comment avez-vous commencé à investir?
Je crois que mon réveil est venu quand j'ai essayé de savoir comment sortir de l'environnement d'entreprise tous les jours. Après des années de mise à pied et en regardant mes collègues d'être sorti de la porte, je savais que je devais trouver un moyen de subvenir à mes besoins, au lieu de compter sur quelqu'un d'autre pour un chèque de paie.

Tell Us About Your First Real Estate Deal. . .
Mon premier contrat était un HUD maison qui a été inscrite pour $ 24.9K. Ma femme et j'ai effectué la première marche à travers et a décidé de faire une offre. Je savais que la maison ne faut environ $ 5k de 6K $ pour le rendre rentable. Nous avons offert $ 23K et HUD a accepté l'offre. Nous avons procédé à une deuxième marche à travers avant la fermeture, et c'est à ce moment que j'ai remarqué un problème de termites, qui est assez inédit dans le Nord-Est de l'Ohio.

Après nous avons commencé, nous avons organisé en réhabilitation de plusieurs problèmes. Quand il est temps de tourner le gaz, ils ont trouvé plusieurs fuites dans le sol. Le plombier a pris soin de tout cela et nous avons appelé la compagnie de gaz arrière. Elle a fait une dernière inspection pour trouver une fuite de gaz dans la cour avant. Cela nous coûtera 900,00 $ de plus. Tout le reste a été assez bon. Notre locataire Section 8 qui a été nécessaire de faire un peu plus de réadaptation que je m'attendais.

Ainsi, après l'extermination des termites et la fuite de gaz dans la cour avant, nous avons terminé la réhabilitation de près de $ 8K et ont seulement un mois sur notre date limite. Une évaluation 3 mois plus tard, a introduit dans la maison à $ 64K. Je n'ai aucun problème à le feuilleter rapidement pour $ 47K.

Avez-vous déjà eu un mentor immobilier? Si oui, qu'ont-ils fait pour vous?
Puis d'autres conseils sur BiggerPockets, aucun. Je trouve la plupart des investisseurs dans ma région ne sont intéressés à sucer l'équité de la propriété et ne cherchent pas à bâtir l'avenir de richesse.

Quelle est votre cible (domaine d'expertise)?
Actuellement, en raison de conditions de marché, je ne suis que l'achat et la détention pour la location. Je cherche à faire un flip dans les prochains mois, j'ai identifié plusieurs propriétés de moins de $ 20K, que je pourrais retourner à $ 35 à $ 40K, avec un minimum d'investissement.

Que recherchez-vous dans un investissement?
La maison doit être solide avec de bons mécaniciens, dans un quartier sûr et moins de $ 20K.

Combien d'offres que vous avez fait dans votre carrière?
J'ai fait 3 traite maintenant. La seule chose qui me ralentit à droite est maintenant obtenir du financement. Je travaille sur un tirage de trésorerie de ma dernière propriété pour acheter un autre bien plus de 1 mois maintenant, les banques ont fait qu'il est très difficile d'obtenir du financement.

Avez-vous votre bien immobilier licence?
Non

Quels conseils donneriez-vous à un début d'investisseur?
Je vois beaucoup de personnes d'entrer dans l'immobilier, sans avoir aucune idée de ce type de dépenses, ils engagés. Je crois vraiment que tous les investisseurs devraient avoir un arrière-plan de construction ou de menuiserie. Tout le reste peut être appris sur le tas, mais si vous ne pouvez pas marcher dans une réadaptation et de savoir ce que sa va vous coûter de quelques milliers de dollars, vous devriez vraiment pas être dans l'entreprise. Je travaille sous extrême des mesures budgétaires et quand je dépasse mon budget, même par quelques centaines de dollars, je me suis battu jusqu'au dessus. Parfois, les choses ne peuvent pas être évités, tels que fuite de gaz dans la cour avant, mais un problème de termites qui m'a coûté un autre 900,00 $ aurait pu être. Il s'agissait d'une erreur stupide, qui ne se fera pas dans l'avenir.

Maintenant accordé, je travaille sur des maisons $ 20K qui nécessitent beaucoup d'huile de coude et pas beaucoup de grandes dépenses. Si vous me mettre dans une maison de 150 $ et me dire de réadaptation, de sorte qu'elle se vendra pour 300K, je devrais prendre beaucoup plus de temps à comprendre mon budget.

Quelle a été votre plus difficiles face?
Aucune pour le moment. Une fois que je obtenir un financement, je suis prêt à aller.

Qu'est-ce que votre rêve se traiter?
L'idéal qui n'a besoin que d'une mise à niveau des fosses septiques. Je suis prêt à investir $ 20K dans une nouvelle fosse septique et le retourner pour $ 70K plus alors que j'ai payé pour cela. Ce serait un simple correctif qui ne nécessiterait pas beaucoup de temps de ma part, et je $ 45K à ce sujet.

Enfin, Avez-vous une opinion sur l'état actuel de l'immobilier ou de l'économie de marché?
Oui. Comme je l'ai mentionné précédemment, il est extrêmement difficile pour les investisseurs d'obtenir un financement pour le moment. J'ai beaucoup d'accords qui s'inscrivent dans mon plan d'affaires que je ne peut tout simplement pas se déplacer à cause d'une mauvaise notation FICO un resserrement du crédit et de marché.

Pas de BiggerPockets: Si vous voulez parler à Tom, vous pouvez vous connecter avec lui sur notre réseau social. En outre, si vous êtes intéressés à être interrogés dans le cadre de notre Meet The Investor fonction, s'il vous plaît contactez-nous.

Note: interview réalisée Mars 18, 2008

Tags: flip maison, flipper, HUD, propriétaire, de rencontrer l'investisseur, l'immobilier, investissement immobilier, rehabber, Rehabbing

Vous avez été parfait pour la chasse traiter comme une réhabilitation de Neandertal traquer un puissant Mastodon. Vous êtes sûr que vous l'avez trouvé. La valeur après réparation et les coûts de rénovation permettra de gros bénéfices. Vous devriez être en mesure de fixer un prix, qui se traduira par une vente rapide lorsque la réadaptation est terminée. Il ya seulement une teensy-Weenie chose qui reste à faire - trouver de l'argent pour faire l'achat de la propriété.

Retour à l'ancienne, jadis (début 2007), il a été assez facile. Vous rechercher un disque d'argent de réadaptation prêteur. Bien sûr, les conditions étaient raides, mais le coût de financement a été construit dans l'équation. Tant que le nombre de crayon, vous pouvez obtenir des fonds. Il est même assez courant d'inclure le coût de l'achat et la réparation de l'intérêt et ont financé à droite dans la transaction. Si vous ne l'avez-vous droit, il n'a pas besoin de beaucoup, le cas échéant, de votre propre argent.

Things Ain't What They Used To Be

Ici, nous sommes un peu de temps après et l'argent facile est révolue. Rehab prêts peuvent encore être fait, mais assurez-vous les choses sont différentes. Un novice rehabber a peu d'espoir d'obtenir un financement à tous. L'expérience rehabber est confrontée à un prêt de l'environnement qui a changé de façon spectaculaire. Pas d'argent vers le bas? Oubliez ça. Tous les coûts laminés en? Fat chance. Tous les coûts de réparation sont-ils inclus? Dans tes rêves. Ces jours-ci les prêteurs veulent que vous avez important pour la peau dans la partie.

Il est difficile de blâmer les prêteurs. Ils ont été si souvent brûlé dans un passé récent qu'ils avaient de changer les règles. S'il est facile de dire qu'ils n'avaient pas à blâmer, mais eux-mêmes, vous ne pouvez pas la faute de leur adaptation aux réalités de l'évolution du marché. Le rehabber doit s'adapter aussi bien, sauf qu'il va regrouper jusqu'à sa tente et de rentrer à la maison jusqu'à ce que les choses changent.

Qu'est-ce qu'un Rehabber faire?

Il est plus important que jamais de chercher des moyens créatifs pour financer une transaction. Si vous avez des capitaux propres dans votre propre maison, essayez d'utiliser un Home Equity Line of Credit, ou HELOC. Dernièrement, de nombreuses banques ont réduit les limites de crédit sur les HELOCs, attention là. L'avantage de HELOCs que vous êtes un acquéreur, vous pouvez utiliser l'argent que nécessaire pour les traiter et de réparation, et quand vous le rembourser, il est là pour servir à nouveau.

Ne pouvez pas utiliser un HELOC? Rechercher des propriétaires qui sont disposés à tenir une note à court terme alors que vous avez complété la réhabilitation. Un de mes amis a fait une offre sur une maison sans argent vers le bas, le propriétaire de la tenue d'une note de deux ans et des paiements différés pour une période de six mois alors que il a terminé la réhabilitation. Le vendeur a accepté les termes sans combattre. Il peut être fait.

En savoir plus sur "l'objet de" traite où le financement reste en place. Cela vous permet d'acheter une propriété sans avoir à obtenir du financement. Si le vendeur a encore l'équité dans la propriété, lui demander de reporter la prise de sa part jusqu'à ce que la réadaptation et de vendre la propriété. Lorsque les gens ont désespérément besoin de la vente d'une propriété, ils conviennent à toutes sortes de termes fou. Essayez-le, vous l'aimez.

La créativité est un élément clé

Le point est à chercher d'autres façons de faire des offres se produire. Au lieu de penser ", il ne peut pas être fait», demandez-vous ", comment puis-je faire?" En un mot, pensez à l'extérieur de la boîte. Ce sont des temps difficiles. Ceux qui ont relever le défi de réussir.

Le succès de l'homme est celui qui peut jeter une base solide avec les briques d'autres ont

jetés sur lui. - David Brinkley

Tags: creative financement, le financement, l'argent dur, heloc, à la maison, le prêteur, les biens, l'immobilier, l'immobilier d'investissement, de réadaptation, Rehabbing