Il n'ya pas de formule rapide et scientifiques afin de déterminer ce que devraient être les loyers du marché pour un immeuble de placement. Au lieu de l'immeuble propriétaire doit compter sur moins scientifique, mais également des facteurs importants tels que des installations et l'emplacement. Les propriétaires de cadre de référence a besoin de passer de propriétaire à locataire à véritablement comprendre les facteurs qui influent sur la volonté des locataires de payer un loyer.

Vous devez déterminer quels facteurs influent sur les loyers dans votre région

Imaginez que vous êtes un locataire potentiel de la recherche d'un appartement dans Ft. Lauderdale, en Floride. Il ya littéralement des centaines de différents facteurs que vous serez considérer lorsque vous cherchez un endroit pour louer. Lieu jouera un rôle clé dans votre décision de choisir un lieu à louer. Toutefois, un lieu idéal pour un locataire, diffèrent largement d'un autre. Par exemple, vous aimeriez peut-être à vivre plus près de la plage. Vous limitez votre recherche à ceux des immeubles d'appartements qui sont à proximité de l'océan. D'autre part, vous serez peut-être plus soucieux de trouver un appartement plus proche de l'autoroute, qui est dans ce cas I-95. Vous voulez être à proximité de l'autoroute parce que c'est la route que vous prenez et le lieu de travail tous les jours. Le plus vous êtes proche de la I-95, la réduction du temps de tous les jours la navette sera. Par conséquent, lors de la recherche d'un immeuble d'appartements à acheter, vous devez d'abord déterminer qui sera la base de base de locataires. Seront-ils surtout les navetteurs? Seront-ils surtout les retraités à la recherche d'un endroit agréable à proximité de la plage? Envisager la démographie de votre locataires potentiels. Are vraiment assez de leurs retraités, à la recherche d'un appartement à proximité de la plage pour justifier le coût plus élevé de l'immobilier près de l'eau? Une erreur que je vois immeuble investisseurs, c'est l'achat d'un immeuble d'habitation en fonction de leurs préférences personnelles plutôt que de considérer les besoins de la réalité du marché.

Fort Lauderdale est un parfait exemple. Le coût des immeubles d'habitation proche de la plage sont considérablement plus cher des appartements alors plus à l'ouest et plus proche de l'autoroute. Toutefois, les personnes qui préfèrent vivre dans des appartements proches de la plage sont habituellement saisonniers locataires qui viennent à Fort Lauderdale que pendant la saison d'hiver du Nord-Est. Généralement, ces locataires ne sont que la recherche d'un arrangement qui saisonnières mai dernier de 3 à 8 mois. Il est important pour l'immeuble de l'investisseur de se demander si elles seront en mesure de percevoir suffisamment de loyer par unité pour justifier le chiffre d'affaires qui continue de résulter de la restauration de ce groupe démographique. D'autre part, l'immeuble de l'acheteur mai être en mesure de trouver un immeuble de plus à l'ouest, plus près de l'autoroute, et d'attirer à temps plein, à long terme des locataires. Les locataires seront probablement payer moins de loyer chaque mois, mais le chiffre d'affaires sera beaucoup plus faible. Les coûts de la locataire du chiffre d'affaires peut monter très rapidement lorsque vous perdu figure dans le loyer avec le temps et l'argent dépensé pour la commercialisation de cette unité. Ces locataires en commun sera aussi probablement s'attendre à moins de services alors la visite des locataires qui sont à la retraite ou en semi-retraite et à la recherche de plus d'activités de loisirs pour occuper leur temps libre.

Bien que la situation à Fort Lauderdale est très spécifique et particulier à cette ville, il est également illustratif de la manière dont la géographie et la démographie peut jouer un rôle important dans la façon dont les loyers du marché sont déterminées.

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Lorsque les gens décident d'acheter un immeuble, il est courant pour eux de faire quelques erreurs facilement évitables. L'erreur la plus courante que je vois de nouveaux investisseurs, c'est de ne pas avoir ce que je veux faire référence comme le «investisseur outil poitrine".

Par exemple, si vous voulez construire une maison, vous avez besoin de quelques choses pour commencer. Vous devez d'abord avoir un plan pour la maison établi par un architecte. Deuxièmement, vous devez avoir les outils pour réellement achever la construction, vous devez les clous, marteaux, scies et des exercices pour travailler sur les matières premières. Heureusement, l'investissement dans les immeubles d'habitation ne nécessite pas d'outils de physique ou de compétences. Toutefois, investir dans l'immeuble ne nécessitent le même type de planification et de mental dans ce cas, votre outil de poitrine »est en fait un outil de la poitrine" de la connaissance.

Pour être un bon investisseur appartement, vous devez avoir un plan!

La meilleure façon d'acquérir ces outils pédagogiques est essentiel de lire beaucoup de livres et de magazines sur le sujet. Le premier et plus important que l'investisseur peut avoir la capacité de déterminer la valeur d'investissement de l'immeuble. Il n'est pas possible que l'investisseur peut être certain qu'il ou elle sera l'achat d'une vache ou d'un gouffre financier sans la capacité d'analyser la valeur d'un bâtiment. Il existe une multitude d'informations disponibles à propos de la dette les taux de couverture, taux de capitalisation et de l'immobilier d'évaluation. À mon avis, la première fois investisseur immobilier commercial devrait fonctionner avec un simple mentale «outil» ou de présomption, et c'est de déterminer ce que le bâtiment vaut à lui ou à elle et à ignorer presque tout le reste. Qu'est-ce que cela signifie, c'est que l'investisseur devrait pratiquement ignorer ce que les prix d'autres propriétés similaires vendues récemment dans la région. Au lieu de cela, l'investisseur doit déterminer le prix qui lui permettent d'acheter les biens et les bénéfices et les flux de trésorerie qui faire un bon investissement.

Pour savoir ce que le prix que vous devez payer pour un immeuble d'appartements, en supposant, par exemple, que vous souhaitez réaliser un certain rendement, ou de taux plafond de votre investissement par an, il suffit d'utiliser la formule suivante:

Bénéfice net d'exploitation
__________________ = Prix, vous pouvez payer pour réaliser un taux plafond souhaité
Taux de capitalisation

Photo Credit: jthetzel

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