Son été un moment que nous avons fait l'un de nos investisseurs Rencontrer les interviews. . . J'espère que nous allons arriver à ces postes plus régulièrement! Dans cet esprit, nous avons une entrevue pour vous avec des investisseurs immobiliers Weese Rich!

Meet Real Estate Investor Rich Weese

Combien de temps avez-vous d'investir dans l'immobilier?

Je suis sûr qu'il n'y a pas un trop grand nombre de membres du BP de plus que moi! J'ai été impliqué dans un lot et vu toutes les facettes de l'immobilier, de récession, les spirales inflationnistes, et les hauts et les bas de l'immobilier dans de nombreuses régions du pays.

J'ai commencé dans l'immobilier par accident en 1972. J'étais dans ma 3ème année du collège et a été invité à quitter et essayer de vendre un bien immobilier à un ami. Il était un courtier et a toujours été d'essayer de vendre ma femme et moi quelque chose. Nous n'avions pas d'argent et je travaillais pour Alpha Beta Marchés dans leur cuisine et le nettoyage des fours de fromage à partir de 3 bandes transporteuses jusqu'à minuit, et de fréquenter l'école pendant la journée.

Parlez-nous de votre première transaction

Mon ami a été très persistantes et de trouver des biens conservés pour montrer à ma femme et moi Mon ami a essayé de nous vendre une maison, mais nous vivions dans un apt de 110 $ par mois. Toute la maison est hors de notre gamme. Finalement, il a trouvé un duplex qui était de $ 24,900, et chaque partie a 2 chambres à coucher et 1 salle de bain. Il nous a dit d'un programme appelé FHA 221-D-2, qui ne doivent d'environ 3% en total et les frais de clôture. Notre paiement allait être 215 $ par mois et il a dit que le front a été loué pour 140 $. Nous pourrions vivre dans l'autre unité, d'un garage et ne payez que la différence de 75 $ par mois. Cela sonne vraiment bien, sauf que nous n'avions pas les 3%. Le courtier m'a fait une offre. Si j'avais à faire accepter de travailler pour lui pendant 1 an, il a me donner la commission de vente d'environ 750 $. Ce serait assez pour payer notre acompte, j'ai accepté et inscrits à l'école Lumbleau immobilier à Santa Ana, CA. J'ai eu mon vendeur de la «licence de 28 jours du début à la fin. Nous avons acheté et a emménagé dans le duplex, le premier face à 330-334 Walnut, à La Habra, CA.

Comment avez-vous commencé à investir?

Non seulement suis-je arrivé dans l'immobilier par accident, mais je suis devenu un investisseur par accident lors de ma première opération, ce duplex. J'ai commencé à vendre des maisons, et il détestait. Travaillant pour la plupart avec l'épouse du couple, en montrant sa maison, j'ai vite réalisé ce n'est pas ce que je voulais.

A propos de ce même temps, ma femme et moi avons nettoyé le chantier lors de notre duplex, enlevé le lierre et installé une clôture en bois le long de la face avant. Un jour, un autre arrêté et a demandé si je la vendre! Je pense qu'il nous appartient de 3 mois. J'ai dit que je ne le pense pas et a expliqué que j'avais simplement acheté. Il a demandé à combien ai-je payer? Je lui ai dit que le prix et il m'a demandé si je vendre 5K pour un profit de $ 29,900? Le 5K est un énorme gain pour quelqu'un 1,35 $ l'heure. Je lui ai dit oui, sans se rendre compte j'ai été vraiment sur le point d'obtenir une éducation. Il a été un véritable investisseur. Il a proposé le texte suivant;

1. Une maison avec environ 1000 $ de l'équité qu'il avait acheté le même 221-D2 programme de prêts.
2. A noter pour 1000 $ de paiements d'intérêts de $ 83.33 par mois et ballon en 2 ans.
3. Une ancienne envers baignoire style Porsche automobile (60ish?).
4. 1500 $ en espèces.

J'aimerais avoir des roues, l'argent dans ma poche, une véritable maison, et 83 $ par mois pour aider à la maison de paiement de subvention! Nous avons fait l'opération et est devenu accidentellement RE impliqués dans l'échange et ont appris à partir d'un véritable investisseur. Ce fut mon premier investissement, ainsi que ma première face, en premier lieu d'échange et de la première vente.

Qu'est-ce qui vous a attiré à devenir un investisseur immobilier?

J'ai trouvé l'offre faite par cette personne sur le duplex excitant et quelque chose que je voulais poursuivre et je me suis engagée pour la recherche d'autres propriétés.

Ce collègue est devenu mon premier maître. J'avais vraiment trouvé mon créneau! J'ai adoré la négociation ou de faire affaires. Il a été beaucoup plus amusant que de simplement montrer foyers. J'ai commencé à acheter d'autres investissements. Ma femme et moi avons fait une offre. Nous sommes en direct sur ses revenus, environ 500 $ par mois et d'investir tout ce que j'ai fait dans l'immobilier. J'ai essayé de convaincre les autres de faire la même chose, mais ils me voyaient comme un jeune enfant sans expérience. Je suis sorti et l'a fait pour moi. Mon courtier commencé à poser des questions et la ME a été prise encore des parties de ma commission! J'ai décidé de faire ma licence de courtiers et d'ouvrir un bureau. J'ai rencontré quelqu'un à l'école immobilier que je convaincu de travailler pour moi et un frère également engagé dans la loi. Les 3 d'entre nous a ouvert un bureau dans un dumpy région de Placentia, CA. et a appelé cela "Mike Weese investissements". Il a été un moment dans une zone idéale! Nous avons commencé à faire beaucoup d'argent, principalement sur les offres, nous avons trouvé, acheté nous-mêmes et commissions gagnés. J'ai acheté un tout nouveau Cadillac rouge et les gens ont commencé à remarquer, je progresse. J'avais vécu dans la même zone de Ca ma vie, sont venus de classe inférieure des revenus et des personnes ont vu la différence. C'était 1974.

Qu'est-ce que votre rêve se traiter? Avez-vous eu un «rêve face" encore?

En 1974, je suis allé de chasse pour les nouveaux bureaux. Je pensais très grande à l'époque. Ce fut ma première véritable scary investissement. J'ai trouvé un nouveau vacant 30,000 pieds carrés de bureaux et a décidé que je essayer de l'acheter. Il a été 1475000 $ et le vendeur a été le promoteur et il voulait 10% vers le bas. Il a eu un prêt convertible de Metropolitan Life Ins. Il permettrait de transformer, de la construction permanente lorsque 80% de la pleine. Il a fait la liste pour une commission de 3% et a accepté de me payer $ 40K. Maintenant, je ne faut environ 100K $. J'avais acheté 17 unités plus anciennes dans Whittier, Californie et je lui ai demandé si je pouvais créer une note de $ 60K. Il a dit qu'il voulait bien, mais comme un 40K $ pour les 2e et une 3e pour $ 20K. Il lui a donné la flexibilité dont il a besoin, si à vendre une ou emprunter contre un. Maintenant, j'ai été à $ 47,500 nécessaires. J'ai convaincu mes parents de ma femme et les parents à chaque mise de $ 20K. J'ai toujours besoin de $ 7500. La première personne que j'ai avait engagé à se joindre à moi dans ma immobilier, mon ami a accepté de le faire. J'ai présenté l'offre et il a été accepté. Notre paiement était de $ 14,909 PAR MOIS. J'avais négocié un accord lorsque le constructeur de gérer la construction, de location et il me payer en espèces de 8% sur la trésorerie de retour pour une année. À la fin d'une année, il a été mon problème si elle n'a pas été loué.

Nous avons appelé le bâtiment "Weese Financial Plaza" et de mettre notre nouveau office in Maintenant je vraiment regardé de succès et les gens ont commencé à venir à moi, à la fois les vendeurs et les investisseurs. Ce sont des gens que je vous parlé avant, maintenant que se sont intéressés à ce que j'avais à dire. J'ai commencé à organiser des séminaires dans notre immeuble et ça a décollé. Les gens ont écrit les contrôles et les vendeurs ont commencé mon oiseau Dogging des propriétés dans de nombreux pays occidentaux. J'ai commencé à faire des biens immobiliers de syndication (nom de fantaisie pour les sociétés en commandite). Nous avons fait beaucoup de CO, alors j'ai obtenu une licence de courtier et ouvert un bureau et recruté un groupe d'oiseaux chiens. Nous avons acheté 156 unités de Denver, ainsi que des plus petites, ainsi que 202 et 161 à Colorado Springs. Nous avons également acheté de nombreux AZ, TX, CA, et OK. Dans un court laps de temps, j'étais fatigué, mais bien financièrement.

Oh, btw, en moins d'un an, la "Plaza Weese Finan bâtiment était de 95% de la totalité, et de lancer un joli flux de trésorerie. J'ai donné à mon père de l'emploi sur place mgr, et il a adoré. Une grande société de dépôt fiduciaire, Preferred Entiercement, a emménagé dans mon immeuble et a demandé si j'avais de vendre une part de celui-ci. Onze mois après l'achat, j'ai vendu pour $ 2,2 Mil! J'ai pris une grande note, qui, je split avec les partenaires, gardé 30% de propriété de l'immeuble et a obtenu un $ 70K commission. Ce fut ma première "Dream Deal".

Quelle a été votre plus difficiles face?

Mon opération a été plus difficile en 1975, et je n'avais jamais être en mesure de reproduire de nouveau. Il a été de 26 pieds change, y compris les propriétés de 4 différents États et de nombreux propriétaires et les partenariats. Il m'a fallu plus de 3 mois, jour et nuit pour obtenir terminé, mais il a été une réalisation remarquable. Une fois de plus, il y avait un wagon en cause! Un des investisseurs n'avaient pas assez d'argent pour financer son acquisition total part. Il était propriétaire d'une Jaguar XKE convertible 1965 et qui lui est offerte pour compenser son déficit de trésorerie. J'ai pris la voiture en tant que partie de ma commission. La voiture, les billets et les liquidités reçues à la commission dans le total de 6 chiffres très élevés.

J'ai été nominé pour Real Estate Exchangor de l'année pour l'État de Californie pour lui, mais n'a pas gagné.

Combien d'offres que vous avez fait dans votre carrière?

Personnellement, ma femme et moi avons personnellement la propriété de plus de 1000 résidences unifamiliales. J'ai été propriétaire ou de partenaire dans des milliers d'appartements et de plusieurs immeubles de bureaux. Je ne sais pas le nombre total de transactions que j'ai été impliqué po Au sommet de ma carrière, j'ai eu 206 investisseurs avant de prendre sa retraite et certaines ont été dans le plus grand nombre de 6 partenariats. J'ai presque acheté le château de Von Richthofen, à Denver, à vivre et organiser des séminaires, il ya 30 ans, mais mon offre est venue à la 2ème. C'était vraiment quelque chose.

Avez-vous votre bien immobilier licence?

J'ai été titulaire d'un permis de courtier en Californie et le Colorado au début des années 70 pendant 7 ans. J'ai décidé que j'étais heureux, sans la supervision de vente et que mon permis de caducité. Il ya des avantages à être autorisé à partir d'une commission de vue. Il existe également d'autres avantages de ne pas être titulaire d'une licence, à mon avis.

Quelle est votre cible (domaine d'expertise)?

Je ne pense pas que j'ai un domaine d'expertise. J'ai assez bien fait tout cela. Brokerage, pas d'argent commencer, la gestion des biens, les saisies, bricoleur société, construit 44 maisons de coutume à Saint-George, UT, pris 3 domaines en plein essor au bon moment (So. CA, UT, Casa Grande AZ) et que je suis en ma 4e et 5e actuellement, le sud et MS TX. J'étais un gourou d'origine avant la télévision, et ont pris la parole pour le séminaire des entreprises ainsi que la Chambre de Commerces, les Rotary Clubs etc CA, Mirage Hotel et Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, Utah, Phoenix et Tucson, AZ et de Rio Grande Valley, TX. J'ai également publié un livre d'auto de mon début de l'immobilier d'expériences "De Concierge à multimillionnaire". Je n'ai jamais proposé à la vente, mais ils ont librement donné à ceux qui ont demandé. J'ai continué d'acheter et de développer l'immobilier depuis près de 40 ans et avoir une perspective à plus long terme que de nombreux investisseurs à court terme ou débutants.

Que recherchez-vous dans un investissement?

Je cherche de bons investissements qui bénéficieront sur le long terme. Je suis surtout d'acheter et de tenir à long terme. Je ne suis acheter saisies et de garder les uns et vendre certains de tourner sur l'argent. Je ne suis pas celui qui est catégorique sur le flux de trésorerie. Je pense que c'est une région qui a beaucoup de vrai négatifs pour les investisseurs. Pas d'avantages fiscaux en soi, généralement plus âgés dumpy propriétés avec peu d'espoir de reconnaissance et n'offrent pas beaucoup de l'amortissement. Je propose la plupart des nouveaux investisseurs tentent d'acheter des propriétés de rupture même, et tout comme le Monopoly, acheter autant que vous le pouvez. Gardez-les, de refinancer et d'acheter plus. Conservez votre emploi principal revenu de la fin et de construire des bases des propriétés en premier. Les flux de trésorerie seront les loyers augmentent, mais ne pas sacrifier la croissance à option désir des flux de trésorerie pour commencer.

Il ya trop de gourous, il prêche à des flux de trésorerie et de "remplacer votre emploi avec des revenus immobiliers". Je suis à l'opposé de ceux-ci. Cash flow par hasard, dans le temps, mais pas la peine de sacrifier l'acquisition de nouvelles propriétés d'avoir à mettre davantage à obtenir des flux de trésorerie.

Il existe 4 principaux avantages de posséder des biens immobiliers:
1. Appréciation
2. Amortissement conduisant à des avantages fiscaux
3. Principal à rembourser
4. Flux de trésorerie

Charts n'aura de cesse de montrer que # 1 et # 2 sont les clés de la création de "véritable richesse" de l'immobilier, et beaucoup de distance sur les 2 derniers, à court ou à long terme.

Quelles sont certaines des plus grandes erreurs que vous avez fait ou vu a fait?

Pour moi, ma plus grande erreur a été de prendre sa retraite à l'âge de 29. J'ai eu des millions et il est devenu paresseux de continuer à investir et à alimenter le mécanisme de l'immobilier. J'aurais dû être plus agressif dans l'échange et l'acquisition de biens immobiliers au lieu de vivre sur le passé. De 29 à 58 ans, j'ai été essentiellement soulevé ma retraite et 6 enfants.

À 58 ans, j'ai corrigé l'erreur et ont commencé à investir à nouveau. Au cours des 15 derniers mois, j'ai acheté 59 maisons, 13 d'entre eux étaient vendus et continuer à acheter de plus chaque mois.

Quels conseils donneriez-vous à un début d'investisseur?

Mon conseil à un début investisseur varier, en fonction de l'âge de l'investisseur, le revenu, le degré de tolérance au risque, les objectifs d'investissement (les flux de trésorerie, des avantages fiscaux, de retraite, etc), son épouse l'attitude, tous d'entrer dans mes conseils. Je suis conservateur par nature, même si j'ai pris beaucoup de "risques" quand les jeunes. Je demande instamment aux nouveaux investisseurs à la prudence et je voudrais interroger tous les chiffres fournis à l'investisseur par un vendeur! Déterminer leurs motivations, le cas échéant, pour leurs conseils pour vous. Étude de ceux qui ont vraiment été couronnés de succès. Ne pas devenir un séminaire junkie! Et, plus important, toujours avoir une stratégie de sortie pour vos investissements et un plan pour un jour de pluie. Il va pleuvoir!!

Quels conseils donneriez-vous aux investisseurs, étant donné la situation économique actuelle de l'environnement et de prêt?

• Première: Double et triple contrôle de vérifier toutes les recettes et les dépenses de propriété sur un sujet qui vous est accordée pour l'examen. La plupart sont exagérées et inexactes.
• Deuxièmement: Ne pas porter de liants ou ont tunnel vision. Il existe de nombreuses options disponibles dans le jeu de l'immobilier.
• Troisième: Rappelez-vous il n'y a plus d'argent dans les marchés à la fois dans l'immobilier et des marchés boursiers. Alors que la plupart sont de tirer leur tête dans leur coquille, la puce ne sont pas ceux à la recherche autour de vous!
• Quatrièmement: ne jamais prendre soin de votre argent que vous.

Il y aura toujours des défis et de changements dans le financement immobilier et du marché. Soyez souple et prêt à changer si nécessaire. Creative financement mis à la réussite de la non-réussite. Apprendre de nouvelles stratégies et de les mettre en action. Ne présumez pas que "Il ne peut pas être fait"! Bien au contraire. Supposons que "cela peut se faire", puis trouver le moyen de le faire.

Existe-t-il autre chose que vous aimeriez partager avec le reste d'entre nous?

J'avais l'espoir de pouvoir partager la passion que j'ai pour l'immobilier et de la convaincre d'autres choses qu'il peut faire pour vous. Nulle part ailleurs que vous pouvez trouver une occasion où une personne (banque) sera prêt d'argent pour vous acheter quelque chose et de quelqu'un d'autre (locataire) va effectuer les paiements pour vous. Finalement, vous aurez quelque chose de gratuit propre et claire, et il sera une valeur de X quantité de dollars. Je ne sais pas ce que X sera, mais il sera de plus que ce que vous avez payé et 1000% de rendement sur les fonds investis en raison de la puissance de l'effet de levier.

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Je n'ai-je utiliser la feuille de travail d'un «rapide et sale" dures d'achat d'analyse et de l'argent J'ai pensé partager avec vous ... à télécharger ici! Tout d'abord si vous ne connaissez pas beaucoup sur des feuilles de travail, ne vous inquiétez pas, il vous suffit de saisir un nombre à peu le dessus, et la feuille de calcule automatiquement les champs sans votre aide. Vous venez d'arriver à lire la sortie.

Pourquoi utiliser Hard Money: Ma théorie

Laissez-moi vous expliquer pourquoi je demande que mon "Hard Money Buying" feuille de calcul. Tout d'abord, je déteste mettre mon argent dans des achats, car je suis déjà mise dans mon précieux temps, je sens l'ajout de mon argent pour démarrer est trop demander. Avec l'argent dur ou ce que certains appellent l'investisseur privé de fonds (riche gars qui ont plus d'argent que de temps) Je cherche à emprunter non seulement l'acquisition de fonds, mais la réhabilitation de tous les fonds et les coûts de portage, y compris les paiements d'intérêts pendant 6 mois. C'est plus que suffisamment de temps pour mettre la propriété de retour sur le marché, soit comme un contrat de location ou une vente possible.

Les activités de Hard Money

Il ya une photo d'écran ci-dessous ... et puis je vais donner un tour de ce qui est sur elle.

Tout d'abord, les champs gris sont les seuls champs que vous utilisez pour les données d'entrée. Tout le reste est automatique peuplées hors de ces champs de données. Le "met en lumière jaune" sont là pour que votre prêteur privé reçoit un oeil plein de la bonne nouvelle! Comme je obtenir «plus grave», sur une propriété, je ferais plus "complexes" les calculs, mais cette feuille de travail est à la base de mon prêteur privé à faire sa décision de ... après tout, si elles se prêtent pas, je ne suis pas d'achat.

Par exemple, comment utiliser cette feuille de travail, la capture d'écran montre mon Coût d'acquisition à 61,54% et 65,24% après 6 mois ... si mon prêteurs de coupure est de 65% ... ce que je demande une exception à la règle. Ils mai dire "OK" ou pas mai. Je mai de fax "cette affaire" à un certain nombre de bailleurs de fonds ou difficiles à voir que l'on accepte mon exception.

Les fonds privés, dans mon expérience voulez sur un taux nominal de 12% et pour le pire cas, 5 points ... de sorte que le reflet de cette feuille. La feuille de travail reflète les 6 mois de délais et le suivi des coûts de portage au cours de cette période. Les fonds privés ne prêtent habituellement si elles sont avec vous "aucun de votre propre argent" à une quotité supérieure à 65%. La feuille de travail me donne deux heures porte sur une quotité ... avant 6 mois de la tenue des coûts ... et un après. Cela me donne des options avec ma demande de prêt d'argent.

Ensuite, vous verrez la sortie pour quand je vendre, crache la feuille de marge brute pour les prix de vente des 80% de la valeur estimée de plus en plus 5% à 100%. Donc, je peux voir ce que mon potentiel de profit est, si je "hold out" pour un meilleur prix de vente ... ou couper la maison pour une vente rapide.

Maintenant, en fonction de la face, je tiens à voir une projection mensuelle des flux de trésorerie ainsi. Donc il ya des entrées annuelles de l'impôt et des estimations des risques d'assurance, ainsi que d'une estimation de 10% pour "frais de gestion». N'hésitez pas à ajouter des frais de plus le coût d'un gestionnaire de biens, de publicité, de vacance de poste, et de la collecte des pertes, etc plus de 10%, je attaquée dans l'Est. Assurance champ jusqu'à ce que vous sentiez que vous avez correctement représentés les «sorties» et estimer votre potentiel de loyer que dans la saisie dans le champ approprié ainsi.

Pour le service de la dette, il est supposé de 90% des prêts au taux de 8% amorti sur 30 ans sur le 100% Prix de vente figure. Si ces termes sont trop généreux pour vous, n'hésitez pas à calculer le flux de trésorerie à la main en utilisant votre propre chiffre mensuel du service de la dette ... si elles se sentent bien ... vous avez de la chance parce que la feuille de manivelles sur un joli "Est. Flux de trésorerie pour vous!

Il ya certains domaines qui sont agréables à montrer aux investisseurs privés comme le «coût par pied carré» et «location par pied carré" ... mais ils sont de plus pour "eux" que pour vous.

NOTE: Cette feuille de travail est aussi utile pour un "fix and flip" scénario dur avec 100% de l'argent ... ou d'une analyse des flux de trésorerie mensuels pour vous aider à faire tenir des décisions à long terme.

Amusez-vous bien ... et heureux d'investir!

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Les banques exigent un titre préliminaire rapport sur toutes les transactions immobilières. Le titre préliminaire rapport sert de nombreuses fonctions, mais qui pourrait vous faire perdre une grande partie de votre prochain investissement est la chaîne de titre.

La plupart des prêteurs exigent un titre de société de leur donner de 24 mois, la chaîne de titres. Ce n'est tout simplement une vue d'ensemble de toutes les personnes ou entités qui ont la propriété de la propriété dans les 24 derniers mois. Les investisseurs devraient prêter une attention particulière aux biens qu'ils achètent et qui a possédé les précédentes à la vente.

Certains bailleurs de fonds et des programmes de prêts que d'autres permettent à un individu de posséder des biens au cours de la dernière année. Banques regarder les propriétés de retournement de très près. Si un bien est retourné à plusieurs reprises qu'ils mai déclin du prêt. Ils pourraient aussi demander à l'emprunteur ou de leur agent de crédit de fournir de la documentation que la transaction est indépendante (la transaction entre des parties indépendantes).

La raison pour laquelle les banques à prêter une grande attention les 24 mois de la chaîne de titre est la fraude. Il ya des marchés que la valeur des maisons ont été artificiellement gonflés par des propriétés se déplacent d'un emprunteur à l'autre avec $ 10,000 à $ 100,000 ajoutée au prix d'achat à chaque fois. Il ya des cas de biens vendus à l'acheteur A, à l'acheteur, puis B, puis à l'acheteur, C, puis de retour à l'acheteur A, puis à l'acheteur, D. Toutes les parties étaient liées d'une manière frauduleuse, ce qui a poussé les prix et la demande pour la propriété. Bien que cette règle générale ne se produit pas dans un bas de marché, le retournement des biens est étroitement surveillés par les prêteurs et les titres des entreprises.

Dans un marché à saisies peuvent changer de mains plusieurs fois dans une courte période. Malheureusement, les bailleurs de fonds qui ne permettent que d'une propriété de changer de main 1 ou 2 fois en un an. Si votre propriété a changé de mains fréquemment, vous mai à la recherche d'un nouveau prêteur.

La bonne nouvelle est qu'il existe plusieurs prêteurs qui ne regarder la chaîne de titres et ne détiennent pas contre vous. Un couple des choses qu'ils recherchent est presque de bon sens. Est-ce que les transactions à distance et quelles sont les augmentations de prix d'achat de l'acheteur à l'acheteur? Si la transaction est la fraude, il sera libre pas de problème.

Comment savez-vous que les prêteurs et les banques n'ont pas de problèmes avec la chaîne de titre? Vous ne le font pas. Votre agent de crédit ou de prêt courtier mieux, lors de l'interrogatoire de votre agent de crédit c'est une question que vous devriez poser à propos de. La plupart des agents de crédit qui ont des antécédents avec les immeubles de placement (et de fixer et de pirouettes) connaissent les défis et les réponses à la chaîne de titres et à la longueur de bras transactions.

Tags: chaîne de titres, de la finance, de retournement, les immeubles de placement, de prêt, hypothèque, immobilier, investissement immobilier, le titre

Dans les précédentes semaines, nous avons discuté rehabbing une maison pour un usage personnel (Getting Started En Rehab) et de rehabbing pour une utilisation comme la location (Rehabbing d'un immeuble locatif). Cette semaine, nous allons voir rehabbing avec l'intention de retournement. C'est, de loin, la plus risquée des trois. Cependant, il peut aussi être les plus lucratifs si vous le faire bien. Le mot clé ici est "si".

Nager dans une piscine de requins

Lorsque rehabbing à retourner, il semble que chaque problème est amplifié. Jamais l'esprit de la loi de Murphy, en réadaptation, il semble que Murphy est passé avec vous. Le problème le plus pressant est généralement le coût de votre exploitation. Cela est particulièrement vrai si vous utilisez le disque d'argent financement. Vous avez également le risque de l'évolution du marché au cours de votre réadaptation. Il mai de ne pas être aussi facile à vendre que vous avez pensé ou l'avions espéré. Vous mai expérience des retards liés aux conditions météorologiques ou de problèmes de trouver des entrepreneurs.

Parfois, vous pouvez éprouver quelque chose qui semble venir de l'extérieur de la bleue. Peu de temps après l'ouragan Katrina a frappé La Nouvelle Orléans, j'ai été rehabbing une maison, dans le Nevada. J'ai été en voie d'achèvement et que j'avais besoin d'environ 10 feuilles de cloisons sèches. Je suis allée à la seule lumberyard dans la région et on lui a dit qu'ils n'ont pas de panneau à tous. Quand j'ai demandé où ils s'attendaient à obtenir dans certains, on m'a dit que la livraison est à venir dans le mardi. Je me suis dit que n'était pas trop mauvais, car il était le samedi. Ensuite, j'ai été informé que la charge qui a été à venir ont déjà été vendus. J'ai pu réserver certains de la prochaine livraison, deux semaines plus tard! Il semble que tous les matériaux de construction ont été détournés vers la Louisiane à l'aider dans leurs efforts visant à remettre de la tempête. J'ai eu à conduire 250 milles d'un moyen de trouver le matériel pour la réalisation du projet. Tout compte fait, j'ai perdu environ trois jours. Cette mai ne pas être beaucoup de temps lorsque vous travaillez sur votre propre maison, mais quand on travaille sur un revers, il peut être un énorme problème.

Time Is Money

Gérer un projet de réadaptation peut vous assez fou pour penser que vous entendez la voix dans votre tête. Quoi vous devez être entendu est une horloge, comme celle de 60 Minutes. Tout cocher vous entendez seulement vous coûter de l'argent. Contractant ne s'affiche pas ... tick, tick. Échec d'une inspection ... tick, tick, tick. Unexpected problème ... tick, tick, tick, tick. Le projet est en retard et un autre paiement hypothécaire est due ... tick, tick, tick, tick, tick ... BOOM!

Une gestion efficace de la réadaptation est la clé du succès d'une affaire. Si vous le faites partie vous vous sentez mal dans votre portefeuille. Certains points importants sont les suivants:

• Apprenez à connaître votre coût par jour. Il est important de comprendre ce que le temps ne signifie en termes d'argent. Tout retard dans votre mange augmente le profit ou la perte.
• Restez sur le dessus du projet. Ce n'est pas le moment de prendre une couple de semaines de congé pour aller à Hawaï. Vous avez aussi besoin d'être là chaque jour pour faire face aux problèmes à mesure qu'ils surviennent.
• Gérer votre calendrier et de bien rester sur le calendrier. Coordonner les différents aspects du projet est difficile, mais essentielle à son succès.
• Si vous faites la majeure partie du travail vous-même, peser le gain de temps par rapport au coût de l'aide. Il est souvent moins cher d'embaucher des travaux pour sauver beaucoup de temps.
• Ne tenez pas pour top dollar. Si vous recevez une offre qui obtient un profit acceptable, la prendre. Obtenir les gourmands peuvent transformer un profit décent dans une grosse perte.

Buying It Right

Bien qu'il n'existe pas de garanties, il ya deux constantes dans la réadaptation. Le projet semble toujours prendre plus de temps que vous avez pensé de coûts et des vents de plus que prévu. Cela doit être pris en compte dans votre évaluation initiale. Vous pouvez faire tout autre droit, mais si vous avez payé trop vous perdre. Au moment de décider du montant à payer, vous avez besoin pour examiner les questions suivantes:

• Temps nécessaire
• Coût des matériaux
• Coût du travail
• Coût de financement & Holding
• Coussin
• Prix de revente prévue
• Résultat désiré

N'oubliez pas d'inclure beaucoup de «marge de manœuvre" pour être sûr. Ce n'est pas le moment de mettre sur les verres de couleur rose. Être brutalement honnête avec les chiffres et seule tentative d'un accord qui fait sens. Il ya suffisamment de bonnes affaires là-bas que vous n'avez pas besoin d'essayer de faire un mauvais travail.

Eviter le danger est pas sûre à long terme que l'exposition pure et simple. La peur se font prendre aussi souvent que le gras. - Helen Keller

Tags: flip immobilier, flipping, l'immobilier d'investissement, rehabber, Rehabbing

Vous voulez réhabilitation des maisons, mais où commencer? Nous voyons le correctif et-flip "réalité" montre que, d'une certaine manière, de gérer de ne pas avoir de fondement dans la réalité. Comment peut-il être difficile d'acheter une maison, de réadaptation, de la vendre, et de prendre sa retraite à une vie de luxe sur la Côte d'Azur? À la télévision, tout se passe dans les trente ou soixante minutes. Facile, non?

Avant de commencer, il est impératif de disposer de votre propre maison en ordre (voir la semaine dernière de l'article.). Saut en réhabilitation sans une solide fondation, il est très difficile, sinon impossible, de réussir.

Choisissez votre arme

Rehabs se répartissent en trois catégories de base: usage personnel, la location, ou flip. Chaque type a un niveau différent de risque. Ma recommandation pour la plupart des gens est de commencer par rehabbing une maison pour leur usage personnel. Elle porte le moins de risques car vous n'avez pas ajouté le coût d'un deuxième établissement. Si vous habitez dans la maison pendant que vous êtes la rénovation, il vous suffit de vos frais de subsistance.

Il existe d'autres avantages à la vie est une maison tout en rehabbing il. Vous n'avez pas la même pression du temps. Lorsque vous êtes rehabbing une propriété avec l'intention de retournement, il sont en train de perdre un petit morceau de votre profit tous les jours. Holding des coûts est une horloge, le temps c'est de l'argent. Lorsque vous rencontrez un retard, vous perdez de l'argent. Si le marché rend difficile une vente rapide, vous perdez de l'argent. Les risques associés à retournement sont énormes. L'actuel marché de l'immobilier ne font qu'empirer les choses.

Make It Your Own

Lorsque vous êtes la rénovation d'une maison avec l'intention de retournement, vous devez garder à l'utilisateur final à l'esprit. Cela signifie généralement des conservateurs de choix qui saura plaire aux plus grand nombre d'acheteurs potentiels. Si la maison va être votre résidence, vous avez la possibilité d'intégrer vos propres goûts personnels. Si vous voulez que les murs d'un pourpre rose plafond, alors allez-y. Rehabbing une maison pour votre propre usage, vous permet de créer une maison qui s'adapte à votre façon de vivre.

Vous devrez toujours garder à l'esprit de suite si vous avez l'intention de vendre dans un avenir proche. Déterminez ce que vous la revente de temps peut-être et de travailler avec cela à l'esprit. Si elle va être à long terme, tenir ce que vous devez faire vous rend heureux et s'adapte à votre style de vie.

Savoir que vous vous

Peu importe combien vous étudier et de préparer, première fois rehabbers va faire beaucoup d'erreurs. Il est beaucoup plus facile à apprendre de ces erreurs si vous ne sont pas sous la pression constante d'avoir à remplir un flip. Mon premier de réadaptation a été l'un des principaux expérience d'apprentissage. J'ai eu le luxe du temps. J'ai été en mesure de prendre les leçons tirées de l'expérience et des connaissances vers l'avant dans les projets futurs. Si cette première réhabilitation a été conçu pour être un flip j'aurais perdu beaucoup d'argent et il aurait probablement été mon dernier projet.

Au lieu d'essayer de gagner un bazzillion dollars sur votre premier contrat, en chercher un qui peut vous propulser à la réussite future. Commencez par un petit nombre et de garder le projet dans votre capacité. A chaque succès, vous pouvez déplacer en plus grand et plus difficile des projets. Comme votre capacité augmente, vos revenus vont augmenter et vos profits augmentent.

Happy rehabbing!

I honestly think it is better to be a failure at something you love than to be a success at something you hate. - George Burns

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Tags: flipping , investment real estate , Rehabbing

In the last few years it seems society has gone house-flipping mad. Every time I turn on the TV there is yet another show illustrating the ease in which anyone with a heartbeat can make a fortune buying a beat-up house and turning it into a beautiful modern-day wonder.

Often at the end of these shows they hold an open house and with great ease procure a buyer and close the show by sticking a SOLD sign in front of it. Then of course they do a cost breakdown for you and show you the huge amount of cash they made in just a few weeks. The speed at which some of the homes are turned from trash to treasure can be nothing less than amazing at times. Personally I wouldn’t want a home that’s been overhauled in a race against the clock, but that’s just me.

Unfortunately, as with most reality shows, there’s just not a lot of reality to it. They omit financial burdens such as interest rates, excise taxes, escrow fee’s, and of course commissions paid to any real estate agent that may procure a buyer. These costs can easily cut the “profit” in half for most of the homes I’ve seen flipped on these shows. I recently had a client call me to proudly tell me about a home they found that they felt (based on watching these shows) would turn them a 40k profit when completed. Once I went through and explained the additional cost they would incur in selling it, they said “well shoot there’s no money at all in it”.

My philosophy is that if there isn’t at least an obvious 100k profit to be made before taxes, fee’s and commissions, you’re working for free at best, and losing money at worst. With today’s sluggish sales, it’sa real crap shoot. Do not make the mistake of believing you can replicate the results seen on TV. Much of what’s shown is pure trickery.

A&E recently pulled all re-runs of Flip This House that feature Atlanta businessman Sam Leccima, who stands accused of fraud regarding the homes he “flips”. Buyers claimed his fixes to the homes were temporary patch jobs and he is also accused of having friends pose as potential buyers so he could slap a ‘Sold’ sign on his flipped homes, some of which he apparently didn’t even own.

Finding Flips at Trustee Auctions

I’ve also had many clients in recent months ask me how they can buy foreclosed homes at Trustee auctions, because they feel that’sa great opportunity to flip a house at maximum profit. My answer is quite simple; if you want to buy a home you haven’t walked through, haven’t had inspected or appraised, and you want to pay cash for it, that’s the best way to do it.

Many such homes being sold at Trustee auctions weren’t simply lost to the bank by hard working honest people that got down on their luck. Often (more times than you think) these homes were part of straw mortgage scams and were intentionally abandoned. In a straw mortgage the buyer secures a FSBO (for sale by owner) property, then gets an unscrupulous appraiser to “push value” and borrow over and above the purchase price, pocket the difference, then walk away from the home.

The home you think your getting at 80% of the purchase price is actually worth about 70% of what was loaned on it, thus your already paying 10% more than its worth before you even begin repairing it. Therefore, before any of you jump into the house flipping business with delusions of easy money, beware of the pitfalls lying-in-wait for you. Anything that has the potential to make you a fortune has the potential to lose you a fortune. Don’t believe everything you see on TV, and don’t believe all of those homes sitting on Trustee’s web sites were truthfully bought for the amount financed.

I would suggest you practice by remodeling your own home first and get hands-on experience, and if you can’t afford to lose the money you would be required to invest, then you need to walk away.

Don’t let your Flip, become your Flop.

Tags: flipping , house-flipping , real estate , real estate investing , remodel

Those crazy guys at Flipper Nation premiered the latest episode of their web comedy.

Check out:

Flipper Nation: Episode 3: The Flippin’ Fight

If you liked this episode, check out Episode 2 !

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