La semaine dernière, j'ai écrit au sujet d'un appel nous, trop souvent, par les locataires - de nous dire qu'ils ne peuvent pas payer le loyer, et en demandant une sorte de pause.

Comme toujours dans landlording, il est logique d'avoir des directives en place pour gérer ces appels. Vous ne voudrez jamais essayer de penser à une entente sur le terrain, parce que vous serez beaucoup plus de chances de faire une mauvaise décision qui pourrait vous coûter des milliers de personnes.

Le plus difficile le choix n'est pas toujours le meilleur

Dans le même temps, la réponse immédiate qui vient à de nombreux propriétaires de l'esprit est souvent erronée. Cela, bien sûr, est "pas d'accord» - si vous ne pouvez pas payer chaque sou qui est due, quand elle est due, y compris ce mois-ci, vous êtes absent. Dans cette économie, beaucoup d'entre nous ont du mal à garder nos biens remplis. Si nous boot chaque locataire qui se heurte à des difficultés financières temporaires, nous allons probablement perdre de l'argent. Il peut prendre trois mois ou plus pour combler le poste vacant.

Je te recommande fortement de lire la semaine dernière du poste de certaines règles générales qui guideront votre décision. Pour chaque situation, évaluer le locataire de la capacité de rembourser le traiter rapidement.

Posez-vous ces quatre questions avant de décider quoi faire.

1. Quelles sont mes chances de trouver un nouveau locataire en bonne là dans un mois?

   D'hiver a toujours été un terrible moment de trouver de nouveaux locataires dans le New Hampshire, où je vis, parce que personne ne veut se déplacer quand il fait froid et la misère. Votre zone de mai être différents, mais vous devez savoir comment le marché de la location semble. Si vous avez un marché à chaud, avec des perspectives de frapper à votre porte à la recherche de locations, vous pouvez démarrer une assez bonne, même pour un locataire mauvais mois.

   Rappelez-vous que les espaces commerciaux sont souvent plus de temps pour remplir que des unités résidentielles. Vous trouverez vous-mai négocier une réduction du loyer de façon permanente pour une unité commerciale, quelque chose que je ne ferait jamais un locataire résidentiel.

2. Ai-je confiance à ce locataire en général?

   J'ai écrit avant de savoir comment il ne faut pas totalement confiance à personne, y compris moi. Mais la confiance est quelque chose que vous aurez plus d'appliquer à certaines personnes, moins que d'autres. En général, si le locataire a été dans l'unité pendant une longue période, et a toujours été un bon payeur, vous pouvez lui faire confiance plus. Si non, moins confiance en lui.

   En particulier, je voudrais ne jamais couper une offre spéciale avec un locataire qui avait été à mon unité pour les moins de six mois. Il ya une excellente chance que ce locataire n'a jamais pu vraiment se permettre de l'appartement.

3. Est-ce que ce locataire de comprendre la gravité de la situation?

   Réponse après ce que vous avez eu votre réunion en personne avec le non-paiement du locataire. Cette réunion est un bon moment pour le locataire de presse pour d'autres égards, il pourrait être en mesure de procéder à la location. Les options comprennent la vente de certains biens personnels, obtenir un prêt à court terme de quelqu'un d'autre que vous, en tenant dans une chambre (voir ici et ici pour permettre quelques réflexions sur les colocataires), ou d'obtenir l'aide du gouvernement.

   Struggling locataires rarement l'objet de la recherche d'aide du gouvernement, puisque ce n'est pas vraiment leur coûtent rien. Ici et dans la plupart des autres États du nord, il ya souvent l'assistance du gouvernement de chauffage disponibles. Section 8 n'est pas aussi probablement d'une option pour un locataire qui est déjà dans votre appartement.

   D'autre part, les locataires mai à la vente de l'objet de leurs biens, obtenir un prêt, ou de prendre une colocataire. Mais ne pas être en mesure de payer le logement est une situation grave! Le locataire est tenu de payer pour votre produit que pour les autres, et s'il n'est pas prêt à faire des choix difficiles, il n'est pas vraiment sérieux de vouloir rester dans l'unité.

   Enfin, n'oubliez pas que toutes ces actions prennent du temps. Par conséquent, si votre locataire s'engage à utiliser l'une de ces autres techniques de mobilisation de l'argent, ce n'est que raisonnable de lui donner quelques semaines pour y arriver. "Trouver un colocataire et me payer l'intégralité de demain" est juste pas pratique.

4. Est-ce que le locataire de difficultés financières temporaires vraiment?

   Votre locataire mai ont eu des dépenses inhabituelles telles que les réparations automobiles ou les frais médicaux qui ont laissé un peu court. Si ces frais ne sont pas les milliers de dollars, il peut probablement les payer rapidement et de le remettre à la bonne position.

   Selon mon expérience, toutefois, les locataires souvent tromper eux-mêmes. Ils pensent que leurs difficultés financières sera temporaire, alors que ce n'est pas le cas. De toute évidence, une mise à pied ou sévère réduction de salaire est un problème permanent. Les autres locataires sont à peine de payer quand les temps sont bons, et le moindre changement les met sous.

   S'il vous plaît rappelez-vous que si vous avez un locataire qui ne peut pas se permettre de l'unité, vous ne faites pas de lui tout en le gardant favorise là. Si vous ne prenez pas des mesures tout de suite, le locataire ne cessent plus de raison - et plus encore.

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Tags: Economie, propriétaire, locataire propriétaire, l'immobilier, le locataire

Il ya quelques semaines, les journaux de ma région du monde avec le bourdonnement des nouvelles d'un propriétaire local qui aurait été attaqué par son hache-wielding locataire.

Le propriétaire, Edward Berthiaume, occupés d'une unité de son plurifamiliales maison, et le locataire, William Skarbinski, occupé de l'autre. À 1 h, le 7 Janvier Skarbinski visité Berthiaume, en disant qu'il voulait parler d'un plan de paiement de loyer (il a été extrêmement en retard sur son loyer). Mais quand il est entré dans Berthiaume de l'unité, il aurait attaqué Berthiaume place. Et ce n'était pas une attaque mineure (comme si une attaque avec une éclosion pourrait être). Skarbinski est inculpé au premier degré voies de fait. Quand on lit le refroidissement de détails, vous verrez à quel point cela pourrait avoir obtenu.

Locataire attaques ne se produisent pas souvent, mais cela arrive. Un autre propriétaire, à Franklin, NH, a été assassiné par son locataire en 2006, la Géorgie et un propriétaire a été assassiné par son locataire, en août 2008.

Ces trois incidents ont quelque chose en commun, qui est que les propriétaires connaissaient bien leurs locataires. Deux vivaient dans le même immeuble que le locataire et le propriétaire d'un troisième magasin dans le même immeuble que son locataire.

Votre sécurité doit être votre priorité en tant que propriétaire

Pourtant, même nous les propriétaires qui ne vivent ou travaillent près de nos locataires peuvent être à risque. J'ai été effrayé par un locataire qui a été erratique et violente dans son comportement, et qui m'ont menacé. Might cette personne (expulsés depuis longtemps, merci Dieu), ont attaqué moi plutôt vous parie qu'il peut avoir, et s'il avait, j'aurais été dans une situation désavantageuse.

La vérité est que la plupart d'entre nous sera le plus faible dans une violente confrontation, simplement parce que nous ne nous attendons pas. Cela a été très clairement expliqué à moi il ya quelques années par le président de mon association locale propriétaire, un ancien policier. People qui ne sont pas violents jamais s'attendre à la violence, si nous ne réagissons pas rapidement à elle. Et quand on ne réalise ce qui se passe, mai il sera trop tard.

En fait, la réaction de Berthiaume est à peu près normale pour les cours. Il ne s'était jamais produit à lui qu'il serait attaqué avec une hache. Il n'a rien fait du tout pour éloigner d'elle le premier coup, et au moment où son cerveau traitées ce qui se passe ( «Cet homme essaie de me tuer!"), la hache a été fouiller dans son cou.

Apprendre les clés de votre sécurité

Trois des clés de notre auto-protection de l'arrêt, la prise de conscience, et de la distance. Jugement moyen d'essayer d'éviter les situations qui mai rendre plus probable une attaque. Il faut accepter les choses comme jamais louer à personne, ne jamais accepter de loyer en espèces, et pas de la publicité l'adresse de votre domicile aux locataires. Il faut aussi élaborer une compréhension de mai lorsque les locataires deviennent irrégulières ou de peur.

Un problème que nous avons est que nous ne peuvent généralement pas expulser des gens sur la base d'un sentiment ( «il freaks me out.") Au mieux, nous aurons à attendre des preuves précises, nous pouvons le document et de présenter au tribunal. L'autre problème mai, c'est que nous ne savez pas qui sont les locataires fous jusqu'à ce qu'il soit trop tard. Heck, si nous avions eu la moindre idée qu'ils étaient les noix, nous n'aurions jamais loué pour eux.

Cela nous amène à la prise de conscience, que nous voulons appliquer à la plupart des situations impliquant des locataires. De toute évidence, certains locataires, nous pouvons laisser nos baisser la garde. Il ya quelques années l'une de mes unités ont été louées par deux enseignants du primaire. Je ne peux pas imaginer l'un d'eux m'a attaqué pour une raison quelconque, - la pire chose qu'ils feraient a écrire une lettre rédigée fortement.

Avec d'autres locataires, cependant, beaucoup plus de prudence est nécessaire. Attention aux voix posée, la preuve qu'ils sont en dissimulant des articles, des mouvements brusques à vous, et ainsi de suite. Cela est particulièrement vrai lorsque vous êtes déjà souligné dans une situation avec le locataire en raison de certains de contestation ou de plainte.

La troisième clé est la distance, ce qui équivaut à une confrontation violente temps. Vous avez de toute évidence eu une bien meilleure chance de survivre à une hache ou un couteau d'attaque si vous êtes 10 pieds de votre agresseur que si vous êtes dans ses bras atteindre. Nous espérons que vous aurez de temps pour traiter les événements et prendre des mesures défensives avant qu'il ne s'approche trop près. Même si votre adversaire a une arme à feu, plus vous êtes loin, plus vos chances.

Il ya d'autres précautions à prendre si vous avez des raisons de soupçonner qu'un locataire va être agressif ou menaçant. De toute évidence, si vous pouvez éviter un face-à-face confrontation, faites-le. Si vous ne pouvez pas, vous pouvez peut-être apporter un ou plusieurs amis de sauvegarde. Tout le site de vos amis mai un locataire réfléchir à deux fois à cause des problèmes.

Enfin, à acquérir les compétences dont vous avez besoin pour désamorcer la colère et l'agression, si votre locataire souhaite faire valoir. Certaines des choses que vous pouvez faire sont:

• Ecouter respectueusement au locataire.
• Essayez de faire preuve d'une certaine empathie - «Je comprends pourquoi vous êtes fâchés."
• Gardez votre langage corporel non-agressif. Maintenir à distance est utile ici. Ne vous penchez pas vers l'avant et ne pointent pas.
• Ne laissez pas la colère entrez votre voix.
• Ne pas interrompre ou de corriger.
• Recadrer le locataire point - «Je comprends où vous vient. Vous voulez ..."
• Retour si l'argument commence à se intense.

Aucune de ces techniques vous obliger à perdre un argument ou concéder quoi que ce soit. Toutefois, mai il être un point où vous avez besoin de changer votre ton de façon spectaculaire, à ce qu'il soit bien clair que vous êtes en contrôle. Vous voyez des exemples de ce tout le temps sur TV shows comme "Cops" et "Dog Le Bounty Hunter." Ces gars-là sont polis, respectueux et facile à vivre - à un point.

Lors de leur cible commence vraiment fou, il change de tactique, la prise de contrôle de la ferme possible. Bien sûr, les "chiens" et les flics sont aussi qualifiés dans la main à la main de combat, et les flics sont armés, ils ont des ressources vous n'avez pas.

Crédit photo: Picture Perfect Pose

Tags: propriétaire, propriétaire de sécurité, la location de propriété, le locataire, la sécurité, le locataire

Voici le troisième et dernier épisode de "Questions à poser à votre gestionnaire immobilier." Je donne des réponses à certaines des questions. Toutefois, dans certains cas, il n'existe pas de «bonne» réponse. En fait, cela a été illustré par la dernière tranche, publié il ya trois semaines. J'avais suggéré que c'est mieux pour les gestionnaires du bien d'avoir une partie de leur peau dans le jeu, pour ainsi dire, de posséder leur propre location de propriétés dans la région. Josh Dorkin, le fondateur de BiggerPockets, d'accord.

Mon sous-point: Beaucoup de gestionnaires immobiliers ne comprennent pas vraiment l'entreprise et aller dans la gestion de location parce qu'ils pensent que ce sera facile. Les gestionnaires qui possèdent leurs propres propriétés sont plus susceptibles d'avoir une idée de la gestion de la propriété.

Josh point du sous-jacent: la propriété des gestionnaires qui possèdent leur propre locations sont plus susceptibles de prendre soin de leurs propres propriétés, premier et vous considérer un concurrent, surtout quand il s'agit de trouver des locataires. Par exemple, ils ont un emploi vacant unité de deux chambres à coucher et vous avez un libre deux chambres. Quand un prospect vient dans la recherche d'un deux chambres à coucher, les gestionnaires de pousser leur première unité.

Qui a raison? Nous sommes tous les deux sont sur le sous-points. Alors voulez-vous que votre gestionnaire immobilier pour avoir son propre locations? Voilà, mes amis, est une question de jugement. Mais considérer ce - si vous ne demandez pas la question, vous ne savez jamais. Vous ne pourrez pas vraiment être en mesure de prendre une décision éclairée.

Le meilleur moment de poser ces questions est, bien sûr, avant de retenir les services d'une société de gestion. Mais si vous avez déjà utiliser une société de gestion, et ne connais pas la réponse, vous pouvez toujours revenir en arrière et de demander. En plus de savoir ce qui se passe avec votre gestionnaire immobilier, vous serez en leur rappelant que vous êtes un client en cause. Cela pourrait les rendre moins susceptibles de couper les coins avec vos biens.

La première et la deuxième partie de cette série sont ici et ici.

Le gestionnaire des biens de questions (et, parfois, les réponses)

• Question: Qu'est-ce que vous considérez les plus prometteuses des villes et des parties de la région pour les investissements?
• Question: Où voyez-vous les loyers en cours? Quel a été le développement des loyers au cours des dernières années?
• Question: Qu'est-ce que les villes et dans certaines parties de la région ont le meilleur climat gouvernementales?
• Question: Qu'est-ce que les villes et dans certaines parties de la région ont le meilleur climat des affaires?
• Question: Quels types de personnes sont attirées dans ce domaine? Celui-là?
• Question: Quels types de nouveaux stocks sont à venir sur le marché?
• Question: Qu'est-ce qui se passe avec le développement commercial dans la région?
• Question: Quelles villes sont les meilleures écoles?

Q: Ce sont "pas une bonne réponse" aux questions. Mais cela ne signifie pas que les réponses ne seront pas révéler! Examinez les différentes façons dont ils peuvent être utilisés.

• Les réponses doivent être réfléchies et détaillées. Sérieusement, vous voulez vraiment faire un gestionnaire de biens qui ne sait pas qui sont les plus chaudes de la ville?
• Les réponses peuvent être très utiles pour vous aider à décider où investir. Cela est particulièrement utile si vous n'êtes pas un résident de la région.
• Si vous faites une recherche à l'avance, vous avez vos propres idées, qui vous permet de comparer les réponses que vous obtenez de la future gestionnaire immobilier. Vous pouvez entendre ce qu'il dit et pense que "c'est complètement faux." Or, il pourrait vous en convaincre, et vous avez appris quelque chose de nouveau.

Tags: trouver gestionnaire de biens, en interrogeant les gestionnaires, propriétaires, la gestion de la propriété, les biens-gérant, locataire, locataire

Son été un moment que nous avons fait l'un de nos investisseurs Rencontrer les interviews. . . J'espère que nous allons arriver à ces postes plus régulièrement! Dans cet esprit, nous avons une entrevue pour vous avec des investisseurs immobiliers Weese Rich!

Meet Real Estate Investor Rich Weese

Combien de temps avez-vous d'investir dans l'immobilier?

Je suis sûr qu'il n'y a pas un trop grand nombre de membres du BP de plus que moi! J'ai été impliqué dans un lot et vu toutes les facettes de l'immobilier, de récession, les spirales inflationnistes, et les hauts et les bas de l'immobilier dans de nombreuses régions du pays.

J'ai commencé dans l'immobilier par accident en 1972. J'étais dans ma 3ème année du collège et a été invité à quitter et essayer de vendre un bien immobilier à un ami. Il était un courtier et a toujours été d'essayer de vendre ma femme et moi quelque chose. Nous n'avions pas d'argent et je travaillais pour Alpha Beta Marchés dans leur cuisine et le nettoyage des fours de fromage à partir de 3 bandes transporteuses jusqu'à minuit, et de fréquenter l'école pendant la journée.

Parlez-nous de votre première transaction

Mon ami a été très persistantes et de trouver des biens conservés pour montrer à ma femme et moi Mon ami a essayé de nous vendre une maison, mais nous vivions dans un apt de 110 $ par mois. Toute la maison est hors de notre gamme. Finalement, il a trouvé un duplex qui était de $ 24,900, et chaque partie a 2 chambres à coucher et 1 salle de bain. Il nous a dit d'un programme appelé FHA 221-D-2, qui ne doivent d'environ 3% en total et les frais de clôture. Notre paiement allait être 215 $ par mois et il a dit que le front a été loué pour 140 $. Nous pourrions vivre dans l'autre unité, d'un garage et ne payez que la différence de 75 $ par mois. Cela sonne vraiment bien, sauf que nous n'avions pas les 3%. Le courtier m'a fait une offre. Si j'avais à faire accepter de travailler pour lui pendant 1 an, il a me donner la commission de vente d'environ 750 $. Ce serait assez pour payer notre acompte, j'ai accepté et inscrits à l'école Lumbleau immobilier à Santa Ana, CA. J'ai eu mon vendeur de la «licence de 28 jours du début à la fin. Nous avons acheté et a emménagé dans le duplex, le premier face à 330-334 Walnut, à La Habra, CA.

Comment avez-vous commencé à investir?

Non seulement suis-je arrivé dans l'immobilier par accident, mais je suis devenu un investisseur par accident lors de ma première opération, ce duplex. J'ai commencé à vendre des maisons, et il détestait. Travaillant pour la plupart avec l'épouse du couple, en montrant sa maison, j'ai vite réalisé ce n'est pas ce que je voulais.

A propos de ce même temps, ma femme et moi avons nettoyé le chantier lors de notre duplex, enlevé le lierre et installé une clôture en bois le long de la face avant. Un jour, un autre arrêté et a demandé si je la vendre! Je pense qu'il nous appartient de 3 mois. J'ai dit que je ne le pense pas et a expliqué que j'avais simplement acheté. Il a demandé à combien ai-je payer? Je lui ai dit que le prix et il m'a demandé si je vendre 5K pour un profit de $ 29,900? Le 5K est un énorme gain pour quelqu'un 1,35 $ l'heure. Je lui ai dit oui, sans se rendre compte j'ai été vraiment sur le point d'obtenir une éducation. Il a été un véritable investisseur. Il a proposé le texte suivant;

1. Une maison avec environ 1000 $ de l'équité qu'il avait acheté le même 221-D2 programme de prêts.
2. A noter pour 1000 $ de paiements d'intérêts de $ 83.33 par mois et ballon en 2 ans.
3. Une ancienne envers baignoire style Porsche automobile (60ish?).
4. 1500 $ en espèces.

J'aimerais avoir des roues, l'argent dans ma poche, une véritable maison, et 83 $ par mois pour aider à la maison de paiement de subvention! Nous avons fait l'opération et est devenu accidentellement RE impliqués dans l'échange et ont appris à partir d'un véritable investisseur. Ce fut mon premier investissement, ainsi que ma première face, en premier lieu d'échange et de la première vente.

Qu'est-ce qui vous a attiré à devenir un investisseur immobilier?

J'ai trouvé l'offre faite par cette personne sur le duplex excitant et quelque chose que je voulais poursuivre et je me suis engagée pour la recherche d'autres propriétés.

Ce collègue est devenu mon premier maître. J'avais vraiment trouvé mon créneau! J'ai adoré la négociation ou de faire affaires. Il a été beaucoup plus amusant que de simplement montrer foyers. J'ai commencé à acheter d'autres investissements. Ma femme et moi avons fait une offre. Nous sommes en direct sur ses revenus, environ 500 $ par mois et d'investir tout ce que j'ai fait dans l'immobilier. J'ai essayé de convaincre les autres de faire la même chose, mais ils me voyaient comme un jeune enfant sans expérience. Je suis sorti et l'a fait pour moi. Mon courtier commencé à poser des questions et la ME a été prise encore des parties de ma commission! J'ai décidé de faire ma licence de courtiers et d'ouvrir un bureau. J'ai rencontré quelqu'un à l'école immobilier que je convaincu de travailler pour moi et un frère également engagé dans la loi. Les 3 d'entre nous a ouvert un bureau dans un dumpy région de Placentia, CA. et a appelé cela "Mike Weese investissements". Il a été un moment dans une zone idéale! Nous avons commencé à faire beaucoup d'argent, principalement sur les offres, nous avons trouvé, acheté nous-mêmes et commissions gagnés. J'ai acheté un tout nouveau Cadillac rouge et les gens ont commencé à remarquer, je progresse. J'avais vécu dans la même zone de Ca ma vie, sont venus de classe inférieure des revenus et des personnes ont vu la différence. C'était 1974.

Qu'est-ce que votre rêve se traiter? Avez-vous eu un «rêve face" encore?

En 1974, je suis allé de chasse pour les nouveaux bureaux. Je pensais très grande à l'époque. Ce fut ma première véritable scary investissement. J'ai trouvé un nouveau vacant 30,000 pieds carrés de bureaux et a décidé que je essayer de l'acheter. Il a été 1475000 $ et le vendeur a été le promoteur et il voulait 10% vers le bas. Il a eu un prêt convertible de Metropolitan Life Ins. Il permettrait de transformer, de la construction permanente lorsque 80% de la pleine. Il a fait la liste pour une commission de 3% et a accepté de me payer $ 40K. Maintenant, je ne faut environ 100K $. J'avais acheté 17 unités plus anciennes dans Whittier, Californie et je lui ai demandé si je pouvais créer une note de $ 60K. Il a dit qu'il voulait bien, mais comme un 40K $ pour les 2e et une 3e pour $ 20K. Il lui a donné la flexibilité dont il a besoin, si à vendre une ou emprunter contre un. Maintenant, j'ai été à $ 47,500 nécessaires. J'ai convaincu mes parents de ma femme et les parents à chaque mise de $ 20K. J'ai toujours besoin de $ 7500. La première personne que j'ai avait engagé à se joindre à moi dans ma immobilier, mon ami a accepté de le faire. J'ai présenté l'offre et il a été accepté. Notre paiement était de $ 14,909 PAR MOIS. J'avais négocié un accord lorsque le constructeur de gérer la construction, de location et il me payer en espèces de 8% sur la trésorerie de retour pour une année. À la fin d'une année, il a été mon problème si elle n'a pas été loué.

Nous avons appelé le bâtiment "Weese Financial Plaza" et de mettre notre nouveau office in Maintenant je vraiment regardé de succès et les gens ont commencé à venir à moi, à la fois les vendeurs et les investisseurs. Ce sont des gens que je vous parlé avant, maintenant que se sont intéressés à ce que j'avais à dire. J'ai commencé à organiser des séminaires dans notre immeuble et ça a décollé. Les gens ont écrit les contrôles et les vendeurs ont commencé mon oiseau Dogging des propriétés dans de nombreux pays occidentaux. J'ai commencé à faire des biens immobiliers de syndication (nom de fantaisie pour les sociétés en commandite). Nous avons fait beaucoup de CO, alors j'ai obtenu une licence de courtier et ouvert un bureau et recruté un groupe d'oiseaux chiens. Nous avons acheté 156 unités de Denver, ainsi que des plus petites, ainsi que 202 et 161 à Colorado Springs. Nous avons également acheté de nombreux AZ, TX, CA, et OK. Dans un court laps de temps, j'étais fatigué, mais bien financièrement.

Oh, btw, en moins d'un an, la "Plaza Weese Finan bâtiment était de 95% de la totalité, et de lancer un joli flux de trésorerie. J'ai donné à mon père de l'emploi sur place mgr, et il a adoré. Une grande société de dépôt fiduciaire, Preferred Entiercement, a emménagé dans mon immeuble et a demandé si j'avais de vendre une part de celui-ci. Onze mois après l'achat, j'ai vendu pour $ 2,2 Mil! J'ai pris une grande note, qui, je split avec les partenaires, gardé 30% de propriété de l'immeuble et a obtenu un $ 70K commission. Ce fut ma première "Dream Deal".

Quelle a été votre plus difficiles face?

Mon opération a été plus difficile en 1975, et je n'avais jamais être en mesure de reproduire de nouveau. Il a été de 26 pieds change, y compris les propriétés de 4 différents États et de nombreux propriétaires et les partenariats. Il m'a fallu plus de 3 mois, jour et nuit pour obtenir terminé, mais il a été une réalisation remarquable. Une fois de plus, il y avait un wagon en cause! Un des investisseurs n'avaient pas assez d'argent pour financer son acquisition total part. Il était propriétaire d'une Jaguar XKE convertible 1965 et qui lui est offerte pour compenser son déficit de trésorerie. J'ai pris la voiture en tant que partie de ma commission. La voiture, les billets et les liquidités reçues à la commission dans le total de 6 chiffres très élevés.

J'ai été nominé pour Real Estate Exchangor de l'année pour l'État de Californie pour lui, mais n'a pas gagné.

Combien d'offres que vous avez fait dans votre carrière?

Personnellement, ma femme et moi avons personnellement la propriété de plus de 1000 résidences unifamiliales. J'ai été propriétaire ou de partenaire dans des milliers d'appartements et de plusieurs immeubles de bureaux. Je ne sais pas le nombre total de transactions que j'ai été impliqué po Au sommet de ma carrière, j'ai eu 206 investisseurs avant de prendre sa retraite et certaines ont été dans le plus grand nombre de 6 partenariats. J'ai presque acheté le château de Von Richthofen, à Denver, à vivre et organiser des séminaires, il ya 30 ans, mais mon offre est venue à la 2ème. C'était vraiment quelque chose.

Avez-vous votre bien immobilier licence?

J'ai été titulaire d'un permis de courtier en Californie et le Colorado au début des années 70 pendant 7 ans. J'ai décidé que j'étais heureux, sans la supervision de vente et que mon permis de caducité. Il ya des avantages à être autorisé à partir d'une commission de vue. Il existe également d'autres avantages de ne pas être titulaire d'une licence, à mon avis.

Quelle est votre cible (domaine d'expertise)?

Je ne pense pas que j'ai un domaine d'expertise. J'ai assez bien fait tout cela. Brokerage, pas d'argent commencer, la gestion des biens, les saisies, bricoleur société, construit 44 maisons de coutume à Saint-George, UT, pris 3 domaines en plein essor au bon moment (So. CA, UT, Casa Grande AZ) et que je suis en ma 4e et 5e actuellement, le sud et MS TX. J'étais un gourou d'origine avant la télévision, et ont pris la parole pour le séminaire des entreprises ainsi que la Chambre de Commerces, les Rotary Clubs etc CA, Mirage Hotel et Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, Utah, Phoenix et Tucson, AZ et de Rio Grande Valley, TX. J'ai également publié un livre d'auto de mon début de l'immobilier d'expériences "De Concierge à multimillionnaire". Je n'ai jamais proposé à la vente, mais ils ont librement donné à ceux qui ont demandé. J'ai continué d'acheter et de développer l'immobilier depuis près de 40 ans et avoir une perspective à plus long terme que de nombreux investisseurs à court terme ou débutants.

Que recherchez-vous dans un investissement?

Je cherche de bons investissements qui bénéficieront sur le long terme. Je suis surtout d'acheter et de tenir à long terme. Je ne suis acheter saisies et de garder les uns et vendre certains de tourner sur l'argent. Je ne suis pas celui qui est catégorique sur le flux de trésorerie. Je pense que c'est une région qui a beaucoup de vrai négatifs pour les investisseurs. Pas d'avantages fiscaux en soi, généralement plus âgés dumpy propriétés avec peu d'espoir de reconnaissance et n'offrent pas beaucoup de l'amortissement. Je propose la plupart des nouveaux investisseurs tentent d'acheter des propriétés de rupture même, et tout comme le Monopoly, acheter autant que vous le pouvez. Gardez-les, de refinancer et d'acheter plus. Conservez votre emploi principal revenu de la fin et de construire des bases des propriétés en premier. Les flux de trésorerie seront les loyers augmentent, mais ne pas sacrifier la croissance à option désir des flux de trésorerie pour commencer.

Il ya trop de gourous, il prêche à des flux de trésorerie et de "remplacer votre emploi avec des revenus immobiliers". Je suis à l'opposé de ceux-ci. Cash flow par hasard, dans le temps, mais pas la peine de sacrifier l'acquisition de nouvelles propriétés d'avoir à mettre davantage à obtenir des flux de trésorerie.

Il existe 4 principaux avantages de posséder des biens immobiliers:
1. Appréciation
2. Amortissement conduisant à des avantages fiscaux
3. Principal à rembourser
4. Flux de trésorerie

Charts n'aura de cesse de montrer que # 1 et # 2 sont les clés de la création de "véritable richesse" de l'immobilier, et beaucoup de distance sur les 2 derniers, à court ou à long terme.

Quelles sont certaines des plus grandes erreurs que vous avez fait ou vu a fait?

Pour moi, ma plus grande erreur a été de prendre sa retraite à l'âge de 29. J'ai eu des millions et il est devenu paresseux de continuer à investir et à alimenter le mécanisme de l'immobilier. J'aurais dû être plus agressif dans l'échange et l'acquisition de biens immobiliers au lieu de vivre sur le passé. De 29 à 58 ans, j'ai été essentiellement soulevé ma retraite et 6 enfants.

À 58 ans, j'ai corrigé l'erreur et ont commencé à investir à nouveau. Au cours des 15 derniers mois, j'ai acheté 59 maisons, 13 d'entre eux étaient vendus et continuer à acheter de plus chaque mois.

Quels conseils donneriez-vous à un début d'investisseur?

Mon conseil à un début investisseur varier, en fonction de l'âge de l'investisseur, le revenu, le degré de tolérance au risque, les objectifs d'investissement (les flux de trésorerie, des avantages fiscaux, de retraite, etc), son épouse l'attitude, tous d'entrer dans mes conseils. Je suis conservateur par nature, même si j'ai pris beaucoup de "risques" quand les jeunes. I’d urge caution to new investors and I would question all figures furnished to investor by a seller! Determine their motives, if any for their advice to you. Study those that have been really successful. Don’t become a seminar junkie! And most important, always have an exit strategy for your investments and plan for a rainy day. It will rain!!

What advice would you give investors, given the current economic situation and lending environment?

• First: Double check and triple check all the income and expenses on a subject property given to you for consideration. Most are overstated and inaccurate.
• Second: Don’t wear binders or have tunnel vision. There are many options available in the real estate game.
• Third: Remember there is more money made in down markets in both real estate and stock market. While most are pulling their head back in their shell, the smart ones are out and looking around!
• Fourth: No one will ever take as good care of your money as you will.

There will always be challenges and changes to the real estate and financing market. Be flexible and ready to change when necessary. Creative financing will set apart the successful from the non-successful. Learn new strategies and put them into action. Don’t assume “It Can’t Be Done”! Quite the opposite. Assume “It Can Be Done” and then find the way to do it.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?

I’d hope to be able to share the passion I have for real estate and convince others of the amazing things it will do for you. Nowhere else can you find an opportunity where someone (bank) will loan you money to buy something and someone else (tenant) will make the payments for you. Eventually, you’ll own something free and clear and it will be worth X amount of dollars. I don’t know what X will be, but it will be more than what you paid and a 1000% return on actual money invested due to the power of leverage.

BiggerPockets conducts our Meet the Investor Interviews by email. We cannot verify information contained within and print these interviews to stimulate thought and healthy discussion.

Tags: flipping , landlord , meet the investor , real estate investor , rich weese

When I put up the first group of questions you should ask a prospective property manager, one commenter asked: what are the correct answers?He had a point and so I’m going to review some of the answers to last week’s questions first before I hit you with a few more questions.I am also thinking of compiling these into an e-book that hopefully Josh will put up here at BiggerPockets.

An answer might be correct based on several different criteria.Some questions have only one right answer. The example I gave last week was of eviction procedures. All jurisdictions have strict rules about how tenants can be evicted.If prospective property managers aren’t following those rules, they’re doing it wrong, and you shouldn’t hire them - period.

Other questions have a wide range of “correctness.” A couple of last week’s questions concerned experience. You should certainly avoid being any property manager’s first client. But is a PM with ten years’ experience always better than one with five years’? I don’t think so.

Then there are those questions where the right answer depends on your own preferences, which might be different than mine. And then there are the ones where the answers will just make you think - perhaps the PM has insights you can really use.

Are you going to take her word for it?

In any case, the net effect of all these questions and answers will be absolutely positive. You’ll have very good information on which to base your hiring decision, you’ll have a deep understanding of how your management company operates, and the managers will know you are a serious person with high expectations for their performance.

A Few From Last Week

Questions: How many vacancies do you have right now? Out of how many total units under management? What is the average length of time it takes to fill a vacancy?

Answers: First, obviously the PM ought to know this.If he has to go look it up that’sa bad sign.As for the exact percentage, obviously the best thing would be to compare this with the vacancy rate for all units in the area.Since you can’t do that, you’ll have to go with your gut. Did you see very few “For Rent” signs on your drive-around? Are there newspaper stories bemoaning the few rentals available?If the PM has a lot of vacancies in this case, he’s doing badly.

The second question is a good one to remember later. Let’s say the PM tells you his average vacancy length is two weeks. A few months later, he apologizes because he just can’t find a tenant for your unit that has been vacant for two months.Could the rental market have completely tanked between March and July?

Question: What percentage of tenants do you have to evict?

Answer: Hopefully the percentage is very low. But if he gives an unrealistically low answer (1%, none), follow up with this:

Question: What percentage of your tenants regularly pay rent late?

Why is that a good followup? Because if he’s really not evicting anyone, it’s probably because he lets his tenants get away with murder.

Question: How do you market your apartments?

Answer: He should be able to list a lot of ways, including on his web site, on Craigslist, on fliers, with signs, and in the newspaper, and maybe even through some other methods. And he should be able to talk intelligently about each method.

Question: Do you recommend special incentives for tenants?

Answer: There is no hard-and-fast rule here. If times are good, you shouldn’t need special incentives. If times are bad, they should be considered.What kind of incentives does he like? I prefer those don’t let tenants deceive themselves about the cost of the unit. First-month-free often has that effect.

Question: How do you screen prospects?

Answer: “Thoroughly” would be a good starting point.But he should be able to be specific.Also recognize that you and he may have to be more flexible with certain rentals.

Enough With The Old Questions

Here come some new questions, and I’ll provide answers as well!

Question: How do I get reports? Can I get them off the computer myself?

Answer: Most PMs provide reports quarterly or monthly.I honestly don’t think quarterly is good enough. You need them more often.And, some PMs are now offering their clients on-line access to reports.Obviously this is a huge benefit because you get “real-time” information.

Question: What do the reports look like?

Answer: Your PM ought to be able to show you reports and explain them. You need extensive and clear reports, especially concerning finances.

Question: How does your web site look?

Answer: A good PM website ought to show available units, be easy to understand and navigate, and have ways for tenants and others to contact the manager.

Question: Do you personally invest in real estate in this area?

Answer: The answer should be yes, for the owner of the company if not his employees. However…

Question: If you have vacancies in your personally owned units as well as those you manage for others, how do you decide which units to show?

Answer: The answer needs to be that the owner does not show bias – he shows the most appropriate units to each prospective tenant. But I am astounded by reports that some PMs quite openly show their owned units first, and their managed units second. Why would you ever put up with that?

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property , tenant

This started out as “Some Questions to Ask Your Property Manager.”   But if you’ve already hired a property management company, you’re a bit late – you want to ask these questions before you make the hiring decision.    You may even want to ask them before you settle on a property purchase.

In some cases, you’ll hire management companies because you just don’t have the time or inclination to handle the hassles that come with rental real estate.   In other cases, you’ll have to hire a manager because you live too far from your properties to handle day-to-day management yourself.   The good news is that if you can find a qualified manager in a community where you want to buy property, it really doesn’t matter where that property is (as long as – I believe – in the country where you live).    The bad news is that there really aren’ta ton of qualified property managers out there.

Are there any good managers?

Indeed, when I started buying rental properties, I thought that qualified property managers were so rare as to make my day-to-day management a must.    Unfortunately, property management is one of those fields that doesn’t seem that difficult (much like real estate investing in general) to the novice or outsider.   This means that lots of unqualified people move into the field.   Of course, unqualified real estate investors don’t cause too many serious problems for the rest of us.   Unqualified property managers are another story – they are playing with our money.

I changed my opinion after talking to many property managers who bought my real estate management software.    Many of these folks were committed to providing quality service for their tenants and their owners.   I won’t name the others!

So what should you look for in a property manager?   First, you want somebody with experience and judgment – and judgment only comes from experience in this field.    Second, you want somebody who will be as careful with your money as you will.   Third, you want somebody who will keep you informed.

Here are the questions! (Part One)

I’ve got a lot of questions for you to ask - too many to fit in a single blog post.  So this will have to be in two parts.  The second part will come in my next post.

• How long have you been a property manager?
• How long have you been a manager in this area?
• How many vacancies do you have right now?   Out of how many total units under management?
• What is the average length of time it takes to fill a vacancy?
• What does your lease look like?   (You need to see a copy of this, along with any other forms and documents the manager uses with tenants.)
• What is your late rent policy?
• What percentage of tenants do you have to evict?
• How does the eviction process work here?
• What are your management fees?
• What do you charge for recruiting new tenants?
• Do you charge for monitoring and maintaining vacant units?
• What are my guarantees?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich