La semaine dernière, j'ai écrit au sujet d'un appel nous, trop souvent, par les locataires - de nous dire qu'ils ne peuvent pas payer le loyer, et en demandant une sorte de pause.

Comme toujours dans landlording, il est logique d'avoir des directives en place pour gérer ces appels. Vous ne voudrez jamais essayer de penser à une entente sur le terrain, parce que vous serez beaucoup plus de chances de faire une mauvaise décision qui pourrait vous coûter des milliers de personnes.

Le plus difficile le choix n'est pas toujours le meilleur

Dans le même temps, la réponse immédiate qui vient à de nombreux propriétaires de l'esprit est souvent erronée. Cela, bien sûr, est "pas d'accord» - si vous ne pouvez pas payer chaque sou qui est due, quand elle est due, y compris ce mois-ci, vous êtes absent. Dans cette économie, beaucoup d'entre nous ont du mal à garder nos biens remplis. Si nous boot chaque locataire qui se heurte à des difficultés financières temporaires, nous allons probablement perdre de l'argent. Il peut prendre trois mois ou plus pour combler le poste vacant.

Je te recommande fortement de lire la semaine dernière du poste de certaines règles générales qui guideront votre décision. Pour chaque situation, évaluer le locataire de la capacité de rembourser le traiter rapidement.

Posez-vous ces quatre questions avant de décider quoi faire.

1. Quelles sont mes chances de trouver un nouveau locataire en bonne là dans un mois?

   D'hiver a toujours été un terrible moment de trouver de nouveaux locataires dans le New Hampshire, où je vis, parce que personne ne veut se déplacer quand il fait froid et la misère. Votre zone de mai être différents, mais vous devez savoir comment le marché de la location semble. Si vous avez un marché à chaud, avec des perspectives de frapper à votre porte à la recherche de locations, vous pouvez démarrer une assez bonne, même pour un locataire mauvais mois.

   Rappelez-vous que les espaces commerciaux sont souvent plus de temps pour remplir que des unités résidentielles. Vous trouverez vous-mai négocier une réduction du loyer de façon permanente pour une unité commerciale, quelque chose que je ne ferait jamais un locataire résidentiel.

2. Ai-je confiance à ce locataire en général?

   J'ai écrit avant de savoir comment il ne faut pas totalement confiance à personne, y compris moi. Mais la confiance est quelque chose que vous aurez plus d'appliquer à certaines personnes, moins que d'autres. En général, si le locataire a été dans l'unité pendant une longue période, et a toujours été un bon payeur, vous pouvez lui faire confiance plus. Si non, moins confiance en lui.

   En particulier, je voudrais ne jamais couper une offre spéciale avec un locataire qui avait été à mon unité pour les moins de six mois. Il ya une excellente chance que ce locataire n'a jamais pu vraiment se permettre de l'appartement.

3. Est-ce que ce locataire de comprendre la gravité de la situation?

   Réponse après ce que vous avez eu votre réunion en personne avec le non-paiement du locataire. Cette réunion est un bon moment pour le locataire de presse pour d'autres égards, il pourrait être en mesure de procéder à la location. Les options comprennent la vente de certains biens personnels, obtenir un prêt à court terme de quelqu'un d'autre que vous, en tenant dans une chambre (voir ici et ici pour permettre quelques réflexions sur les colocataires), ou d'obtenir l'aide du gouvernement.

   Struggling locataires rarement l'objet de la recherche d'aide du gouvernement, puisque ce n'est pas vraiment leur coûtent rien. Ici et dans la plupart des autres États du nord, il ya souvent l'assistance du gouvernement de chauffage disponibles. Section 8 n'est pas aussi probablement d'une option pour un locataire qui est déjà dans votre appartement.

   D'autre part, les locataires mai à la vente de l'objet de leurs biens, obtenir un prêt, ou de prendre une colocataire. Mais ne pas être en mesure de payer le logement est une situation grave! Le locataire est tenu de payer pour votre produit que pour les autres, et s'il n'est pas prêt à faire des choix difficiles, il n'est pas vraiment sérieux de vouloir rester dans l'unité.

   Enfin, n'oubliez pas que toutes ces actions prennent du temps. Par conséquent, si votre locataire s'engage à utiliser l'une de ces autres techniques de mobilisation de l'argent, ce n'est que raisonnable de lui donner quelques semaines pour y arriver. "Trouver un colocataire et me payer l'intégralité de demain" est juste pas pratique.

4. Est-ce que le locataire de difficultés financières temporaires vraiment?

   Votre locataire mai ont eu des dépenses inhabituelles telles que les réparations automobiles ou les frais médicaux qui ont laissé un peu court. Si ces frais ne sont pas les milliers de dollars, il peut probablement les payer rapidement et de le remettre à la bonne position.

   Selon mon expérience, toutefois, les locataires souvent tromper eux-mêmes. Ils pensent que leurs difficultés financières sera temporaire, alors que ce n'est pas le cas. De toute évidence, une mise à pied ou sévère réduction de salaire est un problème permanent. Les autres locataires sont à peine de payer quand les temps sont bons, et le moindre changement les met sous.

   S'il vous plaît rappelez-vous que si vous avez un locataire qui ne peut pas se permettre de l'unité, vous ne faites pas de lui tout en le gardant favorise là. Si vous ne prenez pas des mesures tout de suite, le locataire ne cessent plus de raison - et plus encore.

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Tags: Economie, propriétaire, locataire propriétaire, l'immobilier, le locataire

Il ya quelques semaines, les journaux de ma région du monde avec le bourdonnement des nouvelles d'un propriétaire local qui aurait été attaqué par son hache-wielding locataire.

Le propriétaire, Edward Berthiaume, occupés d'une unité de son plurifamiliales maison, et le locataire, William Skarbinski, occupé de l'autre. À 1 h, le 7 Janvier Skarbinski visité Berthiaume, en disant qu'il voulait parler d'un plan de paiement de loyer (il a été extrêmement en retard sur son loyer). Mais quand il est entré dans Berthiaume de l'unité, il aurait attaqué Berthiaume place. Et ce n'était pas une attaque mineure (comme si une attaque avec une éclosion pourrait être). Skarbinski est inculpé au premier degré voies de fait. Quand on lit le refroidissement de détails, vous verrez à quel point cela pourrait avoir obtenu.

Locataire attaques ne se produisent pas souvent, mais cela arrive. Un autre propriétaire, à Franklin, NH, a été assassiné par son locataire en 2006, la Géorgie et un propriétaire a été assassiné par son locataire, en août 2008.

Ces trois incidents ont quelque chose en commun, qui est que les propriétaires connaissaient bien leurs locataires. Deux vivaient dans le même immeuble que le locataire et le propriétaire d'un troisième magasin dans le même immeuble que son locataire.

Votre sécurité doit être votre priorité en tant que propriétaire

Pourtant, même nous les propriétaires qui ne vivent ou travaillent près de nos locataires peuvent être à risque. J'ai été effrayé par un locataire qui a été erratique et violente dans son comportement, et qui m'ont menacé. Might cette personne (expulsés depuis longtemps, merci Dieu), ont attaqué moi plutôt vous parie qu'il peut avoir, et s'il avait, j'aurais été dans une situation désavantageuse.

La vérité est que la plupart d'entre nous sera le plus faible dans une violente confrontation, simplement parce que nous ne nous attendons pas. Cela a été très clairement expliqué à moi il ya quelques années par le président de mon association locale propriétaire, un ancien policier. People qui ne sont pas violents jamais s'attendre à la violence, si nous ne réagissons pas rapidement à elle. Et quand on ne réalise ce qui se passe, mai il sera trop tard.

En fait, la réaction de Berthiaume est à peu près normale pour les cours. Il ne s'était jamais produit à lui qu'il serait attaqué avec une hache. Il n'a rien fait du tout pour éloigner d'elle le premier coup, et au moment où son cerveau traitées ce qui se passe ( «Cet homme essaie de me tuer!"), la hache a été fouiller dans son cou.

Apprendre les clés de votre sécurité

Trois des clés de notre auto-protection de l'arrêt, la prise de conscience, et de la distance. Jugement moyen d'essayer d'éviter les situations qui mai rendre plus probable une attaque. Il faut accepter les choses comme jamais louer à personne, ne jamais accepter de loyer en espèces, et pas de la publicité l'adresse de votre domicile aux locataires. Il faut aussi élaborer une compréhension de mai lorsque les locataires deviennent irrégulières ou de peur.

Un problème que nous avons est que nous ne peuvent généralement pas expulser des gens sur la base d'un sentiment ( «il freaks me out.") Au mieux, nous aurons à attendre des preuves précises, nous pouvons le document et de présenter au tribunal. L'autre problème mai, c'est que nous ne savez pas qui sont les locataires fous jusqu'à ce qu'il soit trop tard. Heck, si nous avions eu la moindre idée qu'ils étaient les noix, nous n'aurions jamais loué pour eux.

Cela nous amène à la prise de conscience, que nous voulons appliquer à la plupart des situations impliquant des locataires. De toute évidence, certains locataires, nous pouvons laisser nos baisser la garde. Il ya quelques années l'une de mes unités ont été louées par deux enseignants du primaire. Je ne peux pas imaginer l'un d'eux m'a attaqué pour une raison quelconque, - la pire chose qu'ils feraient a écrire une lettre rédigée fortement.

Avec d'autres locataires, cependant, beaucoup plus de prudence est nécessaire. Attention aux voix posée, la preuve qu'ils sont en dissimulant des articles, des mouvements brusques à vous, et ainsi de suite. Cela est particulièrement vrai lorsque vous êtes déjà souligné dans une situation avec le locataire en raison de certains de contestation ou de plainte.

La troisième clé est la distance, ce qui équivaut à une confrontation violente temps. Vous avez de toute évidence eu une bien meilleure chance de survivre à une hache ou un couteau d'attaque si vous êtes 10 pieds de votre agresseur que si vous êtes dans ses bras atteindre. Nous espérons que vous aurez de temps pour traiter les événements et prendre des mesures défensives avant qu'il ne s'approche trop près. Même si votre adversaire a une arme à feu, plus vous êtes loin, plus vos chances.

Il ya d'autres précautions à prendre si vous avez des raisons de soupçonner qu'un locataire va être agressif ou menaçant. De toute évidence, si vous pouvez éviter un face-à-face confrontation, faites-le. Si vous ne pouvez pas, vous pouvez peut-être apporter un ou plusieurs amis de sauvegarde. Tout le site de vos amis mai un locataire réfléchir à deux fois à cause des problèmes.

Enfin, à acquérir les compétences dont vous avez besoin pour désamorcer la colère et l'agression, si votre locataire souhaite faire valoir. Certaines des choses que vous pouvez faire sont:

• Ecouter respectueusement au locataire.
• Essayez de faire preuve d'une certaine empathie - «Je comprends pourquoi vous êtes fâchés."
• Gardez votre langage corporel non-agressif. Maintenir à distance est utile ici. Ne vous penchez pas vers l'avant et ne pointent pas.
• Ne laissez pas la colère entrez votre voix.
• Ne pas interrompre ou de corriger.
• Recadrer le locataire point - «Je comprends où vous vient. Vous voulez ..."
• Retour si l'argument commence à se intense.

Aucune de ces techniques vous obliger à perdre un argument ou concéder quoi que ce soit. Toutefois, mai il être un point où vous avez besoin de changer votre ton de façon spectaculaire, à ce qu'il soit bien clair que vous êtes en contrôle. Vous voyez des exemples de ce tout le temps sur TV shows comme "Cops" et "Dog Le Bounty Hunter." Ces gars-là sont polis, respectueux et facile à vivre - à un point.

Lors de leur cible commence vraiment fou, il change de tactique, la prise de contrôle de la ferme possible. Bien sûr, les "chiens" et les flics sont aussi qualifiés dans la main à la main de combat, et les flics sont armés, ils ont des ressources vous n'avez pas.

Crédit photo: Picture Perfect Pose

Tags: propriétaire, propriétaire de sécurité, la location de propriété, le locataire, la sécurité, le locataire

Voici le troisième et dernier épisode de "Questions à poser à votre gestionnaire immobilier." Je donne des réponses à certaines des questions. Toutefois, dans certains cas, il n'existe pas de «bonne» réponse. En fait, cela a été illustré par la dernière tranche, publié il ya trois semaines. J'avais suggéré que c'est mieux pour les gestionnaires du bien d'avoir une partie de leur peau dans le jeu, pour ainsi dire, de posséder leur propre location de propriétés dans la région. Josh Dorkin, le fondateur de BiggerPockets, d'accord.

Mon sous-point: Beaucoup de gestionnaires immobiliers ne comprennent pas vraiment l'entreprise et aller dans la gestion de location parce qu'ils pensent que ce sera facile. Les gestionnaires qui possèdent leurs propres propriétés sont plus susceptibles d'avoir une idée de la gestion de la propriété.

Josh point du sous-jacent: la propriété des gestionnaires qui possèdent leur propre locations sont plus susceptibles de prendre soin de leurs propres propriétés, premier et vous considérer un concurrent, surtout quand il s'agit de trouver des locataires. Par exemple, ils ont un emploi vacant unité de deux chambres à coucher et vous avez un libre deux chambres. Quand un prospect vient dans la recherche d'un deux chambres à coucher, les gestionnaires de pousser leur première unité.

Qui a raison? Nous sommes tous les deux sont sur le sous-points. Alors voulez-vous que votre gestionnaire immobilier pour avoir son propre locations? Voilà, mes amis, est une question de jugement. Mais considérer ce - si vous ne demandez pas la question, vous ne savez jamais. Vous ne pourrez pas vraiment être en mesure de prendre une décision éclairée.

Le meilleur moment de poser ces questions est, bien sûr, avant de retenir les services d'une société de gestion. Mais si vous avez déjà utiliser une société de gestion, et ne connais pas la réponse, vous pouvez toujours revenir en arrière et de demander. En plus de savoir ce qui se passe avec votre gestionnaire immobilier, vous serez en leur rappelant que vous êtes un client en cause. Cela pourrait les rendre moins susceptibles de couper les coins avec vos biens.

La première et la deuxième partie de cette série sont ici et ici.

Le gestionnaire des biens de questions (et, parfois, les réponses)

• Question: Qu'est-ce que vous considérez les plus prometteuses des villes et des parties de la région pour les investissements?
• Question: Où voyez-vous les loyers en cours? Quel a été le développement des loyers au cours des dernières années?
• Question: Qu'est-ce que les villes et dans certaines parties de la région ont le meilleur climat gouvernementales?
• Question: Qu'est-ce que les villes et dans certaines parties de la région ont le meilleur climat des affaires?
• Question: Quels types de personnes sont attirées dans ce domaine? Celui-là?
• Question: Quels types de nouveaux stocks sont à venir sur le marché?
• Question: Qu'est-ce qui se passe avec le développement commercial dans la région?
• Question: Quelles villes sont les meilleures écoles?

Q: Ce sont "pas une bonne réponse" aux questions. Mais cela ne signifie pas que les réponses ne seront pas révéler! Examinez les différentes façons dont ils peuvent être utilisés.

• Les réponses doivent être réfléchies et détaillées. Sérieusement, vous voulez vraiment faire un gestionnaire de biens qui ne sait pas qui sont les plus chaudes de la ville?
• Les réponses peuvent être très utiles pour vous aider à décider où investir. Cela est particulièrement utile si vous n'êtes pas un résident de la région.
• Si vous faites une recherche avant de temps, vous avez vos propres idées, qui vous permet de comparer les réponses que vous obtenez de la future gestionnaire immobilier. Vous pouvez entendre ce qu'il dit et pense que "c'est complètement faux." Or, il pourrait vous en convaincre, et vous avez appris quelque chose de nouveau.

Tags: trouver gestionnaire de biens, en interrogeant les gestionnaires, propriétaires, la gestion de la propriété, les biens-gérant, locataire, locataire

Quand j'ai mis en place le premier groupe de questions que vous devriez demander à un gestionnaire des biens futurs, un commentateur a demandé: quelles sont les bonnes réponses? Il avait un point et je vais revoir quelques-unes des réponses aux questions posées la semaine dernière, première avant que je vous frappe avec un peu plus questions.I suis également de la compilation de ces réflexions dans un e-livre qui, espérons-Josh met en place ici à BiggerPockets.

Une réponse correcte pourrait être basée sur plusieurs criteria.Some questions ont une seule bonne réponse. L'exemple que j'ai donné la semaine dernière est des procédures d'expulsion. Tous les pays ont des règles strictes sur la manière dont les locataires peuvent être evicted.If futurs gestionnaires de biens suivants ne sont pas ces règles, ils le font mal, et vous ne devez pas louer - période .

D'autres questions ont un large éventail de «correct». Un couple de la dernière semaine de l'expérience des questions concernées. Il faut certainement éviter d'être la propriété du gestionnaire de tout premier client. Mais est un PM avec dix ans d'expérience toujours mieux que un à cinq ans »? Je ne le pense pas.

Et puis il ya ces questions où la réponse dépend de vos préférences, qui peut être différent que le mien. Et puis il ya celles où les réponses juste vous faire croire que - peut-être le PM a aperçu, vous pouvez réellement utiliser.

Allez-vous prendre sa parole pour cela?

En tout cas, l'effet net de l'ensemble de ces questions et les réponses seront tout à fait positive. Vous avez de très bonnes informations sur lesquelles baser votre décision d'embauche, vous aurez une compréhension profonde de la façon dont votre société de gestion opère, et les gestionnaires de savoir que vous êtes une personne sérieuse avec des attentes élevées pour leur performance.

Un Peu De la semaine dernière

Questions: Combien de postes avez-vous actuellement? Sur le nombre total des unités de gestion? Quelle est la durée moyenne du temps qu'il faut pour pourvoir un poste vacant?

Q: Tout d'abord, de toute évidence, le premier ministre devrait savoir qu'il a this.If d'aller chercher jusqu'à sign.As c'est mauvais pour le pourcentage exact, de toute évidence, la meilleure chose à faire serait de comparer avec le taux de vacance de postes pour toutes les unités dans la area.Since vous ne pouvez pas faire cela, vous devrez aller à votre instinct. Avez-vous vu très peu de «Location» sur votre disque-monde? Existe-t-il des articles de journaux plaindre les quelques locations disponibles? Si le PM a beaucoup de postes vacants dans ce cas, il fait mal.

La deuxième question est bon de se rappeler plus tard. Disons que le PM vous dit que son moyen de vacance de postes de longueur est de deux semaines. Quelques mois plus tard, il s'excuse car il n'arrive pas à trouver un locataire pour votre unité qui a été vacant pendant deux months.Could le marché de la location ont complètement Tanked entre Mars et Juillet?

Question: Quel est le pourcentage de locataires-vous à expulser?

Réponse: Il faut espérer que le pourcentage est très faible. Mais s'il donne une réponse trop faible (1%, aucun), suivi par:

Question: Qu'est-ce que pourcentage vos locataires de payer régulièrement le loyer en retard?

Pourquoi est-ce un bon suivi? Parce que si il est vraiment de ne pas expulser quelqu'un, c'est probablement parce qu'il permet à ses locataires s'en tirer avec le meurtre.

Question: Comment avez-vous mise en marché de votre appartement?

Réponse: Il devrait être en mesure d'inscrire un grand nombre de façons, y compris sur son site web, sur Craigslist, sur des tracts, avec des signes, et dans le journal, et peut-être même par d'autres méthodes. Et il devrait être en mesure de parler intelligemment de chaque méthode.

Question: Avez-vous recommander des incitations spéciales pour les locataires?

Réponse: Il n'y a pas de rigueur la règle ici. Si les temps sont bons, vous ne devriez pas avoir des incitations spéciales. Si les temps sont mauvais, ils devraient être considered.What type d'encouragement qu'il aime? Je préfère ne pas laisser les locataires se tromper sur le coût de l'unité. Premier mois gratuit a souvent cet effet.

Question: Comment jugez-vous les perspectives d'écran?

Réponse: "Bien" serait un bon point de départ point.But il devrait être en mesure de reconnaître que vous specific.Also et mai, il faut être plus souple à certaines locations.

Avec The Old Enough Questions

Voici quelques nouvelles questions, et je vais donner des réponses aussi!

Question: Comment puis-je obtenir des rapports? Puis-je obtenir de l'ordinateur moi-même?

Réponse: La plupart des gestionnaires de fournir des rapports trimestriels ou monthly.I ne pense pas honnêtement trimestriel est assez bon. Vous avez besoin de plus often.And, certains gestionnaires offrent désormais à leurs clients un accès en ligne à reports.Obviously c'est un énorme avantage parce que vous obtenez en temps réel des informations.

Question: Qu'est-ce que les rapports de l'air?

Réponse: Votre PM devrait être en mesure de vous montrer les rapports et les expliquer. Vous avez besoin d'une vaste et claire des rapports, notamment en ce qui concerne les finances.

Question: Comment fonctionne votre site look?

Réponse: Un bon site de PM doivent faire preuve les unités disponibles, faciles à comprendre et à naviguer, et ont les moyens pour les locataires et les autres à prendre contact avec le gestionnaire.

Question: Avez-vous personnellement investir dans l'immobilier dans cette région?

Réponse: La réponse devrait être oui, pour le propriétaire de l'entreprise si elle n'est pas de ses employés. Cependant ...

Question: Si vous avez des postes vacants dans les unités de vos données personnelles ainsi que ceux que vous avez à gérer pour les autres, comment décidez-vous que les unités de montrer?

Réponse: La réponse doit être que le propriétaire ne pas de parti pris - il montre le plus approprié d'unités de chaque locataire potentiel. Mais je suis stupéfait par les rapports que certains gestionnaires de montrer ouvertement leurs unités de première et seconde unités de leur gestion. Pourquoi auriez-vous toujours de faire face à cela?

Tags: propriétaire, la gestion des biens, gestionnaire de la propriété, la location-propriété, le locataire

Voici deux erreurs qui, souvent, la grève de nouveaux investisseurs immobiliers.    La première bugs moi seulement un peu - le second bugs me a lot.  

La première erreur est celle colportés par la fin de la nuit infomercial étoiles.   C'est l'idée que c'est vraiment pas difficile de trouver une vieille maison, l'acheter pour beaucoup moins que cela vaut la peine, sans l'argent, et de le vendre pour beaucoup d'argent.    Il est vrai que certaines affaires de ce genre se produisent, mais ils sont très rares.   Si vous commencez votre carrière en immobilier pense que vous allez obtenir 50 traite comme ça sur le chemin de cette nouvelle Bentley, vous êtes actuellement sur une voie rapide à la déception.   (Et si vous avez fait 50 traite comme ça - et de documentation, et de ne pas payer 1 million de dollars pour les gens de le voir - appelez-moi!)

La deuxième erreur est beaucoup plus insidieux et touche les personnes qui sont beaucoup trop intelligents pour se laisser berner par la première.   Je vais appeler le chien chaque jour a son mensonge.   Cela signifie que vous achetez un bien, quel que soit le grand perdant, finiront par faire de l'argent pour le propriétaire.   Ce point de vue est souligné par deux autres points de vue, tous deux également erronée:

1. Tout l'immobilier augmente en valeur avec le temps.
2. Lorsque vous possédez des biens de location, votre loyer va au fil du temps, alors que vos dépenses restent les mêmes.

Nous savons dans notre cœur que cette hypothèse est fausse, mais encore que les projections de l'automne pour le montrer.

Il est certainement vrai que la plupart des hausses de l'immobilier en valeur au fil du temps.   Toutefois, ce n'est pas vrai partout.   Je vais vous donner deux exemples: Detroit, Michigan, et à Buffalo, New York.   À l'heure actuelle, à Buffalo, il ya près de 800 maisons à vendre pour 50000 $ ou moins.   45 de ceux qui sont énumérés pour moins de $ 10,000.  

  Pourquoi pensez-vous de Buffalo pourraient avoir ces merveilleux traite?   C'est parce que Buffalo a été l'un des plus rapides en Amérique du rétrécissement des villes au cours des 50 dernières années.   La population est inférieure à la moitié de ce qu'il était en période de pointe, à Buffalo en 1950.   Cela, combiné avec la raison de la baisse (il n'ya pas de travail à trouver), a entraîné une énorme baisse de la valeur des biens immobiliers au cours des décennies.   Presque tous ceux qui placent leur argent dans de Buffalo au cours de cette période, il a perdu beaucoup de.   En passant, cela signifie également Buffalo loyers a baissé au cours des dernières décennies, de sorte que ces investisseurs Buffalo a perdu de l'argent chaque année sur leur façon de vendre éventuellement à perte.

Detroit est d'une manière similaire, avec 6900 maisons à vendre pour 50000 $ ou moins, ou 3200 pour moins de $ 10.000, et une population de moins de la moitié de ce qu'elle était en 1950.   La devise de Detroit, traduit du latin, est "Nous avons l'espoir pour mieux les choses, il ne Rise From the Ashes".   I sure espérons qu'ils ont raison!

Cette extraordinaire masure peut être à vous pour 100 $ de Detroit.   Faites une offre!

Heureusement, il ya peu de véritables catastrophes comme celle de Detroit et de Buffalo aux Etats-Unis, mais il ya beaucoup de villes où les prix ont augmenté de seulement un peu, ont stagné ou diminué, même avant de l'immobilier et hypothécaire en panne.   Même ailleurs, cependant, vous risquez de perdre de l'argent au fil du temps en raison de la "dépenses ne vont jamais jusqu'à" hypothèse.

  Supposons que vous acheter une propriété de $ 100,000, avec des loyers de 1100 $ par mois.   Vos frais sont comme suit:

         Paiement hypothécaire mensuel: 480 $

         Assurance: 75 $

         Taxes: 200 $

         Allocation d'entretien: 100 $ (0,1% du prix d'achat)

         Allocation de postes: 55 $ (5% du loyer - l'hypothèse d'un taux de vacance de 5%)

         Utilities: 100 $

         Juridiques, de comptabilité, de kilométrage et ainsi de suite: 50 $

De toute évidence, ces chiffres vont varier considérablement pour les différentes propriétés.   Il est intéressant de noter, toutefois, que les communautés les plus pauvres ont généralement relativement élevé des taux d'imposition foncière.   Ils doivent fournir les mêmes services que les villes riches, mais avec des petites assiettes.

Pour cet exemple, toutefois, de vos dépenses mensuelles sont de $ 1060, ce qui signifie que vous faites un profit!   Félicitations!   C'est un très petit bénéfice, mais devrait être beaucoup plus élevé d'ici quelques années, car, selon la deuxième hypothèse, les loyers vont augmenter, et vos dépenses restent les mêmes.   Dans cinq ans, votre rente sera plus à 1300 $, ce qui signifie que vous serez de 240 dollars par mois en cash-flow positif, qui est excellent.   Et, bien sûr, vous êtes la constitution de fonds propres.

Autant de nouveaux investisseurs pour cette automne.   La vérité est que chacun de ces dépenses va à aller jusqu'à l'exclusion pour le paiement de l'hypothèque (en supposant un prêt à taux fixe).   Si elles augmentent de plus de 9% par année, votre mensuel profit diminue, même avec l'inflation des loyers.   Et cela peut certainement se produire.   En particulier, les impôts fonciers, les services publics (principalement le chauffage et l'eau / assainissement, les deux services publics le plus souvent couverts par les propriétaires), et de l'assurance ont augmenté de 10% ou plus dans de nombreuses communautés au cours des cinq dernières années.

Le pincement sera encore plus grand dans les collectivités connaissent une stagnation de loyer ou de la déflation.   Si vos loyers restent les mêmes et les dépenses vont encore un peu, votre profit s'estompe et disparaît.

Cette croissance de l'équité qui allait mettre votre bacon?   Cela ne se fera pas, que ce soit.   Si votre flux de trésorerie mensuel reste le même ou diminue au cours d'une période de cinq ans, votre propriété sera à peu près la même valeur, ou même un peu moins, à la fin de l'époque.   Oui, vous avez ajouté un peu d'équité à travers la portion de votre versement hypothécaire, mais pas assez pour faire une grande différence.

Rien de tout cela est destiné à vous tourner de biens immobiliers d'investir.   Plusieurs milliers de personnes l'ont fait très bien avec leurs investissements immobiliers - oui, même certains de Détroit et de Buffalo.   Ils ont évité les pertes en étant très, très prudent sur l'endroit où ils ont acheté.   Ils ont cherché pour les villes et les états qui ont été en augmentation, notamment en matière d'emploi, un indicateur avancé pour le logement croissance.   Ils ont évité les villes avec une histoire de forte augmentation de l'impôt.   Ils attendent pour des maisons dans les quartiers où les gens souhaitent vivre.   Et, ils ont cherché des propriétés où ils ont pu réduire les dépenses en prenant des mesures responsables à la baisse d'entretien, de services et de l'assurance.

Enfin, ils ont fait en sorte qu'ils ne pouvaient vendre à leurs conditions, en s'assurant qu'ils ont suffisamment d'argent pour gérer les situations d'urgence et la vie quotidienne.

Tags: l'équité, le logement, l'inflation, le propriétaire, la location-propriété, la stagflation, locataire

These nice ladies want to share a new apartment –>

This is different than the situation I described in my last blog post. That covered an existing tenant wanting to add a roommate to share the rent. And, of course, you will have situations when an existing tenant wants to add a roommate for romantic or family reasons. Both of those obviously present different issues.

However, roommate situations from the beginning of a lease present plenty of challenges of their own. You can avoid some of them by setting clear rules and having an appropriate legal arrangement. You will also do better with certain kinds of roommates than others. Note here that I’m not talking about married tenants who obviously (unless they are separated) will be sharing the apartment.

But generally, the best roommates will be those who have lived together before. These folks already know each other really well, and are unlikely to discover unpleasant things about each other that make one of the roomies move out early.

I don’t think you should spend any time at all figuring out how the roommates are going to share the apartment. For example, you don’t really care who uses which bedroom or how they figure out long distance charges. There are excellent Roommate Agreements, arranged strictly between the roommates, which they can find on the Internet.

The simplest arrangement might actually be to get a completely separate lease, with separate payments due, for each of the roommates. In this case, you are treating each roommate as a separate tenant.

One problem with this is that the tenants may earn very different incomes, so that one can afford all or half of the apartment, and the other cannot. Frankly, however, such disparities make for very temporary roommates. Unless they are in a romantic or family relationship, when one roommate depends on another for support, the arrangement almost never lasts.

Another problem is that if one of the tenants moves out, the remaining tenant or tenants still have valid leases. Suppose you have two separate leases, each calling for $450 per month. One of the roommate/tenants moves out. Now you are getting $450 per month, total, for a unit that should bring in $900. And you probably can’t do anything about it.

A better bet, I think is to have one lease, signed by all parties, with one rent payment they are collectively and individually liable for. This means that if you have three people in a unit with a lease for $900 per month, it is up to them to come up with the $900.

Using the one-lease arrangement, the remaining roommates or roommate still owe you the full rent. Realistically in that situation, you’re probably going to give the remaining tenants a chance to find a new roommate. However, this is not something to stress before anybody signs a lease! You want the new tenants to believe they have a financial stake in getting along – that way they will treat the commitment more seriously. And, of course, you may want to evict remaining roommates if one of the original two or three breaks the lease – it may be an opportunity to find new, better, or just better paying tenants.

If you do allow the remaining tenant to find a new roommate, you have two options. One is to have a new lease supersede the old one, but with the new names. Cancel the old arrangement, and create a new one, only if the tenants’ do not owe any rent for the current or previous months under the old lease.

Tags: apartment , find roomate , housing , rent , renter , roomate , roommates , tenant

How are you going to handle this so that a) you have some control over the new tenant, b) you are financially protected, and c) you don’t have a lot of extra trouble?

You have four options. The first is to simply allow the additional tenant with no written agreement. Obviously, this is a big mistake. The second is to create a new lease that adds the second tenant (so that both sign the same document). I don’t recommend this because there it adds a lot of complications – who is responsible for which damages, are both equally liable for the rent, and so on.

The third is to put the roommate on an entirely separate lease, and create a new one for the original tenant – charging each (almost always) half of the total rent required. Now you have two completely separate tenants in one unit. The danger with that approach is that if one tenant bails, the first one is still a tenant in good standing, yet you’re only getting half the rent you need from your unit.

Here’sa fourth approach that I think is actually the best. Why not have the existing tenant create a separate arrangement with the new roommate? This is not a sub-lease, although it is similar. The new roommate has to follow your rules (as would any guest staying at the apartment). The legal arrangement is essentially an agreement between three parties; the new tenant, the original tenant and yourself. Key points:

1. The new tenant owes rent and security deposit to the existing tenant, not you
2. The initial term of the arrangement must end at or before the initial term of your lease arrangement with the original tenant
3. The arrangement is null and void and the new tenant has no right to the apartment if the original tenant moves out for any reason
4. The new tenant must follow all the “behavioral” rules established by you in the original arrangement.
5. The new tenant must pass whatever background checks you applied to the first tenant.

There is one legal problem with an arrangement like this. Since the new tenant owes rent to the original tenant, and nothing to you, any agreement between you and this new tenant may not be binding. Generally contracts require consideration to be valid and there is no consideration in your arrangement with the new tenant. Therefore, it makes more sense to create two separate arrangements. The first is between you and the existing tenant, and specifies his obligations in consideration of being able to bring in a roommate. He has to enforce certain rules (the same rules you enforce for him). He can’t sign an agreement with the roommate unless you have approved it (in reality, you will draft it). He can’t bring in a specific roommate without your approval.

Having made such an arrangement with the existing tenant, you can now let him and the new roommate make their own arrangement, previously reviewed by you. The advantage to this system? You get all the rent you are owed without responsibility for a second tenant, and the original tenant gets to keep his place. It’sa win-win.

Obviously you will need to check your local laws to make sure this arrangement is legal.

The new roommate’s obligations are entirely to the original tenant. So if the new guy screws up, it’s up to your original tenant to fix it. He has an obligation to you to do so. For example, suppose the new roommate doesn’t pay the rent owed to the original tenant. It is up to the original tenant to evict him.

It gets more painful if the original tenant doesn’t meet his obligations. Suppose the rent on the apartment is $800. The new roommate faithfully pays his share – say $400 – and the original tenant goes out and blows it all at the track. Now the new tenant is in trouble, because he doesn’t have an arrangement with you, and the original tenant is about to get evicted. That will trigger an eviction of the new roommate according to your arrangement.

That stinks for the roommate, but it’s not your problem. It is up to the original tenant and the roommate to work out.

I’ll be curious to read any comments and suggestions on this idea. My next blog post will cover situations where roommates want to take an apartment together.

Tags: landlord , lease , roomate , tenant