Au cours d'un enseignement de classe I a été, en 2005, l'un des étudiants a demandé pourquoi tous les "idiot" California investisseurs ont flocage en ville et acheter des maisons nouvellement construites pour autant que $ 0.90 cents sur le dollar? Sa question a attiré quelques rires des autres dans la chambre et ils se sont demandé pourquoi ils ne paieraient plus que lorsque le marché n'est pas Dallas, tout en appréciant le reste du pays continue d'apprécier à des niveaux records.

Je me souviens de ne pas connaître la réponse à la fois, mais j'ai commencé à douter de la Californie, les investisseurs lorsque j'ai été en contact avec eux et a commencé à prendre acte de ce qui et où ils achètent et ce qu'ils font avec eux. Dans quelques mois, mon avis a été formé et j'ai commencé à ré-augmenter les étudiants et à la suite de la question plus haut avec ma réponse.

Q: "Pourquoi tous les idiot Californie investisseurs affluent dans la ville et l'achat de nouvelles maisons construites pour autant que $ 0.90 cents sur le dollar?"

A: Ils ne sont pas idiots. En fait, ils sont à l'opposé.

Les gens voulaient connaître mon raisonnement. Il est vraiment simple, et je suggère que «nous Texans" peut-être les idiots. Les réactions j'ai rencontré m'a dit que je devais commencer à faire mieux, parce que «tout est plus grand et mieux au Texas!" Dans ce cas, mon évaluation a été notre ego était la seule chose qui était «plus grande».

Le fait de la question a été ...
California investisseurs affluaient vers Dallas, Ft. Worth, Austin, San Antonio et Houston par l'planeload sur une base quotidienne. Chacun d'entre eux semblaient aller directement à l'arraché avec les constructeurs et autant de maisons que l'on pouvait obtenir.

Ils semblaient être l'achat de sous-développement ou à venir et des «parties de la ville. Dans le domaine DFW qu'ils achètent comme des fous dans Keller, Wautaga, Justin, Frisco, Celina, Corinthe et Prosper. Les domaines de la Ft. Bon à côté de la ville tout est arrivé à environ Ft. Worth Airport Alliance et le Texas Motor Speedway. Les domaines qu'ils achètent de plus sur le côté de Dallas ont tous été dans la périphérie nord de la ville.

La dernière chose que j'ai remarqué sur la Californie, les habitudes d'achat des investisseurs est que la majorité des maisons ont été $ 150,000 au titre de la gamme de prix.
Aucun des investisseurs vendaient soit. Tous les locataires ont mis dans les maisons.

J'ai décidé que, tous les investisseurs savaient ce que la Californie a été à venir. Alors que le reste du pays était occupé à prêter attention à l'appréciation qui avait lieu en Californie, ces investisseurs ont été au Texas ... Acheter de nouvelles maisons et les louer pour 1500 $ ou moins dans la plupart des cas.

Depuis ce temps, la plupart des pays a vu la valeur de la propriété descendre plus vite que Mondale en'84. Et ... Dans le même temps, au Texas, est resté vicié et la partie la plus chaude du marché Dallas apprécié que de 4%.

En d'autres termes ... La plupart des États-Unis apprécient à des niveaux records, et maintenant nous voyons les valeurs redescendre Texas mais ..., oui ... Jamais le Texas ont augmenté.

Qu'est-ce que cela signifie? Il signifie qu'il ya des milliers et des milliers de saisies chaque mois et les gens qui vivent dans ces maisons à la recherche de logement à prix abordable. En plus de cela, nous avons tous les investisseurs dans le pays, tous à la recherche de la prochaine grande.

Alors que les Texans nous riaient au California investisseurs pour l'achat de tous les nouveaux logements, ces mêmes investisseurs Californie étaient et sont toujours à rire de nous!

Vous voyez ... Ils ont acheté les maisons qui ont été la marque de nouveau. Dix années de garanties pour les fondations, les toits, les systèmes de CVC, les chauffe-eau et ainsi de suite. Ils ont mis des locataires dans les nouvelles maisons à payer leurs coûts de possession jusqu'à ce que leurs grands, vient le jour de paie. Je doute Texas se rapproche de la triple satisfaction chiffres de nombreuses régions du pays ont vu, mais je suis prêt à parier que le Texas se voir facilement à deux chiffres dans l'appréciation des deux prochaines années.

Cet âge vieux dicton ... "Buy Low ... Vends High" est ce que les Californiens ont occupé lors de leur irruption dans le Texas. Pensez-y ... Le Texas a nulle part où aller, mais en hausse. En d'aujourd'hui et de demain, même le marché immobilier, je pense que la plupart des gens seraient d'accord avec moi que, en investissant dans l'immobilier au Texas est un meilleur pari que d'investir dans un marché qui a vu ses valeurs de pointe et sont maintenant sur le chemin vers le bas. Le truc est d'être capable de gérer les coûts de portage jusqu'à ce que le jour de paie est.

Things mai ne pas toujours être «plus grande», au Texas, mais ... Ils sont sur le point d'obtenir "une meilleure".

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Il a été un moment puisque nous avons partagé un de nos profils d'investisseurs avec tout le monde. . . Je suis très heureux de dire que celle-ci vaut la peine d'attendre!

Connie Brzowski, qui sera bientôt un contributeur BiggerPockets ici sur le blog, a une incroyable connaissance partagée avec nous tous dans son interview. Un nouveau investisseur / propriétaire / rehabber de l'Est Texas - Connie a prouvé que tout le monde peut réussir dans l'immobilier d'investissement si elles mettent leur esprit et de l'énergie en elle. Elle a développé son propre plan et des systèmes par le biais d'essais et d'erreurs, qui l'aidera à continuer à faire de l'argent là où les autres échouent mai.

Tout le monde. . . obtenir des conseils et. . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

Combien de temps avez-vous d'investir dans l'immobilier?
Près de 4 ans. Nous avons organisé notre société et ont commencé environ un an avant, mais nous avons fermé notre première propriété en Novembre 2004.

Qu'est-ce qui vous a attiré à devenir un investisseur immobilier?
Mon père aimait les vieilles maisons et à partir du moment où j'ai été juste un peu de germes, il m'a pris le long d'examiner les perspectives. Ce genre de choses bâtons avec vous. Papa construction travaillé pour payer les factures, mais il a rénové des maisons pour de l'argent. Maintenant, je crois qu'ils l'appellent «brûler les étapes» - acheter une maison bon marché, remodeler, de vendre à profit et de passer à la prochaine décharge. Nous avons déménagé tous les 2-3 ans et mon père passe chaque minute la recherche de la prochaine place. Je n'ai jamais pu balancer un marteau, mais je me suis très bien à repérer ce qui doit fixer

Mon mari travaille à plein temps dans l'industrie pétrochimique et nous avons commencé à réaliser il n'y a pas de sécurité de l'emploi. Il travaille par rotation avec un décalage de 7 jours à long changer chaque mois, ce qui lui donne des blocs de temps à consacrer à des projets. Nous avions 20 ans et de réparation, de remodelage et de réhabilitation de l'expérience à la fois de travailler avec mon père et de ses différents projets et de nos propres maisons. Depuis environ 10 ans, mon mari a fait plus de travail à temps partiel à domicile faire les réparations et le remodelage. Lorsque nous avons décidé de commencer à investir, de l'immobilier en mettant l'accent sur rehabbing était un choix naturel. Et cela correspond parfaitement à la fois à court et à nos objectifs financiers à long terme.

Je prends soin de l'entreprise fin prospectifs pour les maisons, les numéros de course, de faire des offres, de la manipulation des locataires et de conserver les livres. Il traite avec les entrepreneurs, fait quelques travaux de réhabilitation de la peur et les locataires ridicule en cas de besoin. En fait, c'est un fantastique à un propriétaire naturel. Il est particulièrement bien à la première lecture par le biais de la location, vous devriez aller l'entendre à la fin des frais de clause!

Êtes-vous un temps plein ou à temps partiel investisseur?
À temps partiel mais je suis sûr que c'est une question piège. . .

Comment avez-vous commencé à investir?
Nous avons passé 3 ans de sortir de la dette et de l'apprentissage de l'immobilier. J'ai visité des forums, des questions, lisez les articles et y ont dépensé beaucoup plus que ce que je voudrais dire sur les livres. Pendant ce temps, Je suis aussi devenu un expert dans notre marché local et établi des relations avec un agent immobilier, courtier en hypothèques, avocat, comptable, et les gens de notre banque locale.

J'ai appris à travailler une calculatrice financière et compulsive a tous les numéros de maison qui sont arrivés sur le marché jusqu'à ce que je savais que le prix que nous aurions besoin de payer pour faire un profit. Pour le plaisir, je vous propose d'écrire à l'imaginaire de tous les types de financement créatifs. Chaque semaine, je ferais une liste de maisons à louer à partir de papier et de la voiture par le sentiment d'avoir une pour le taux du marché pour chaque quartier.

Un jour, une maison enfin sur le marché dans un bon quartier qui a du sens. Parce que de tous les devoirs, il n'y a pas d'hésitation, nous avons écrit l'offre, sans regarder en arrière.

Parlez-nous de votre premier Deal. . .
Notre premier réadaptation est un 3/2/2 brique, de 1500 pieds carrés maison unifamiliale dans un district scolaire la liste de $ 100K. L'endroit était un dump complet détacher, en passant par les panneau. Nous avons offert $ 83K et le propriétaire a accepté sans lutter. (Nous avons appris lors de la clôture que deux offres sont venus dans la même journée et le nôtre était de 500 $ plus élevé.) Le plan était de réhabilitation de la maison nous-mêmes d'économiser de l'argent, puis le loyer de $ 1100/month.

Nous avons acheté à 80/20 de financement et de payer pour les réparations en utilisant des cartes de crédit, Lowes et Home Depot ont été les deux proposant 12 mois, aucun intérêt, aucun paiement. Nous avions l'intention d'avoir la maison de réévaluation et de refinancer à payer les cartes. Il n'a pas tout à fait à cela.

Notre résidence principale a été détruite dans une tempête au lendemain de la maison a été terminée. Amis montré avec une remorque à cheval et nous propose dans ce petit bijou sur le week-end du Memorial Day 2005. Nous avons vécu il ya 18 mois et un refinancement avec le propriétaire occupant de financement qui a abaissé la note mensuelle de 100 $ +. Maintenant, la maison des loyers pour $ 1150/month et les flux de trésorerie positif de $ 400/mois. Récemment, elle a apprécié de 130K $ et nous avons ouvert un HELOC $ 30K que nous utilisons pour faire des offres sur des espèces plus petites maisons.

Quelles sont certaines des plus grandes erreurs que vous avez fait ou vu les autres faire?
Nous avons été très chanceux, mais nous avons été prudents et déplacé lentement. Notre plus grand tort a été de penser, nous pourrions économiser de l'argent en faisant tous les travaux nous-mêmes ... oublié les méchants les coûts des paiements hypothécaires, les taux d'assurance plus élevées pour les maisons vides, les paiements sur les cartes de crédit et des mois de loyer perdu. Le jour où nous avons réalisé que nous avons pu observer le travail engagé et a tourné autour de la place en une fraction du temps (et enregistrées dans un ensemble de processus) a été un grand jour. Il a tout changé.

Nous voyons de nouveaux investisseurs qui ont appris sur l'immobilier en général, mais n'ont pas pris assez de temps pour bien comprendre leur marché local. Aussi, nous sortir de l'État, les investisseurs qui sont séduits par nos prix sans tenir compte de la hausse des charges d'exploitation. Nous vivons dans une zone de haute-ciel de l'impôt foncier et l'ouragan influencé les taux d'assurance. Si vous n'avez pas de compte, vous pouvez obtenir rapidement la tête en bas.

Quel est votre investissement focus (domaine d'expertise)?
La seule chose que je suis un expert en est de notre marché local. Sinon, je suis juste à essayer d'apprendre, comme tout le monde. Nous boutique pour maisons unifamiliales, les corriger et à les louer. Notre objectif est d'avoir 20 SFH avec la moitié des prêts hypothécaires payé au moment où le monsieur prend sa retraite.

Que recherchez-vous dans un investissement?
Nous cherchons des dumpy maisons avec de bons os stable dans les quartiers. Big fixe ne nous dérange pas tant que le nombre de sens, we've got a great entrepreneur. Pour atteindre notre objectif, nous voulons que 250 $ ou plus positif de trésorerie de chaque unité avec aussi peu de notre propre argent dans l'opération possible.

Combien d'offres avez-vous fait jusqu'à présent?
Trois. Nous avons passé près d'un an la recherche de chacun. Dans l'avenir, j'aimerais vraiment accélérer les choses! À l'heure actuelle, nous avons quatre unités de location-3 maisons et un garage appartement.

Avez-vous votre bien immobilier licence?
No -

Quels conseils donneriez-vous à un début d'investisseur?
Soyez honnête, tenir parole et de protéger votre nom, même si elle vous coûte. À la fin, ça vaut plus que les quelques dollars dans la banque que vous pourriez avoir à court terme.

Soyez prêts à travailler pour rien à apprendre de l'entreprise. Aidez les autres et d'autres vont retourner la faveur. Soyez généreux, être aimable, le contrôle de votre tempérament, d'agir comme un professionnel. Ne pas prétendre être quelqu'un que vous ne l'êtes pas, mais ne vendons pas de court-vous non plus.

Parfois, les gens oublient l'importance de l'intégrité, mais ceux-vous faire des affaires avec le besoin de savoir que vous êtes digne de confiance. Une fois que la confiance est établie, les possibilités mars jusqu'à la première marche et la danse maranga ... vous n'avez pas besoin d'aller mendier.

Sur une autre note, vos systèmes sont en place à l'avance. Configurez votre bureau, vos livres, mis à votre bail ensemble, la ligne de financement. Développer des relations avec des professionnels qui vous avez confiance. Prendre les repas, donnez-leur votre carte, renseignez-vous sur leurs enfants, ne pas perdre leur temps.

Quelle a été votre plus difficiles face?
Nous avons acheté la deuxième maison de réadaptation avant le premier était complet. Au cours de la dernière minute, le financement s'est écroulé parce que quelqu'un d'un autre État a décidé de la maison se trouvait dans une zone commerciale. Nous sommes passés à un courtier hypothécaire et que l'opération s'est bien déroulée à partir de là.

Qu'est-ce que votre rêve se traiter?
Un forfait de 10-20 maisons d'un investisseur qui prend sa retraite du propriétaire de la mendicité à la finance.

Existe-t-il autre chose que vous aimeriez partager avec le reste d'entre nous?
Certaines personnes parlent de l'investissement immobilier comme son divination lire quelques livres, de dire le mot magique (je suis un gagnant! Je peux le faire!) Et de saut dans l'inconnu.

L'immobilier est une entreprise. Personne dans l'esprit de leur droit d'ouvrir un salon de pizza ou de nettoyage à sec avec le moins d'études de marché et de la préparation que certains donnent à l'immobilier.

Cela dit, je suis fermement convaincu presque tout le monde peut créer de la richesse et de la sécurité financière si elles sont prêtes à faire leurs devoirs.

Note: Connie peut être contacté par le biais de son blog, le site: http://www.conniebrz.com

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NOTE: Ceci est applicable dans le Texas. Veuillez consulter votre avocat pour déterminer la légalité de cette technique dans votre état

Obtenir un locataire de passer pacifiquement et sans causer de dommages physiques est difficile à faire.
Les locataires sont expulsés ont tendance à se sentir victimes et quand ils sont bouleversés, ils risquent de faire des dommages physiques à la maison et laisser derrière eux des montagnes de poubelles.

Il faudra un minimum de trois semaines à légalement expulser un locataire et peut coûter plus de 500 $ (Texas Law).
Les propriétaires ont tendance à raison qu'ils tiendront le dépôt de sécurité pour compenser des pertes, mais le locataire peut entraîner des milliers de dollars de dégâts en quelques minutes.

Voici un plan qui n'est pas encore à l'échec:

Je sais que le locataire vous avez déposé d'expulser et de leur fournir une copie des documents de l'expulsion. (S'assurer de suivre les procédures des tribunaux)
Dites-le locataire, vous ne leur parlez de 30 minutes avant l'audience et il n'y aura pas de contact jusqu'alors. Quand ils se moquent de vous, dites-leur que vous leur plein remboursement de dépôt de garantie, en argent comptant, la date à laquelle ils déménager.

(30 minutes avant l'audience) Offre d'émettre leur dépôt à leur retour de la journée ils se déplacent aussi longtemps que tous les biens et les déchets sont enlevés.

Fixez une date pour eux d'être à (date doit être avant une date fixée, le tribunal), ajouter l'exigence selon laquelle ils acceptent de quitter la propriété complètement libre de biens et des déchets qui comprend des petites choses comme un emballage de bonbons
Demandez-leur de signer votre accord de prêt et de procéder à votre audience.

Dites au juge que vous avez conclu un accord et que vous souhaitez lui de l'approuver (C'est la seule fois où je me souviens de dire au juge comment je tiens à la règle et ils sont d'accord).

Le juge doit (et a) d'accepter l'accord et d'en informer le locataire que si elle ne respecte pas cet accord, il / elle devra autoriser une expulsion immédiate.

Enfin, une fois que le locataire est officiellement, puis se retirer de l'opération.

Il est difficile de justifier l'octroi de liquidités pour le locataire de congé après avoir perdu d'argent avec eux déjà. Je ne peux que souligner que, dans une situation telle que l'expulsion, il n'ya pas de gagner! Il n'y a que des degrés de PERDRE!
L'expulsion des locataires d'un problème seulement pour faire face à un bien endommagé est assez mauvaise. Donnez le locataire d'une chose qui est de l'utiliser pour eux .... espèces. Et offrir quand il sera nécessaire .... à déménager! Ceci est également connu sous le nom de "Cash for Keys" règlement.

Hope a aidé ...
Jim Watkins

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