इसके किया गया जबकि एक के बाद से हम एक हमारे मिलो इन्वेस्टर साक्षात्कार का था. . . मुझे लगता है कि हम इन अधिक नियमित रूप से पोस्ट करने के लिए लाता हूँ आशा! के साथ कि दिमाग में, हम अचल संपत्ति निवेशक रिच Weese के साथ आप के लिए एक महान साक्षात्कार मिल गया है!

मिलने अचल संपत्ति निवेशक अमीर Weese

तुम कब से अचल संपत्ति में निवेश किया गया है?

मैं वहाँ बी पी के भी कई सदस्यों को मुझसे ज़्यादा पुराने नहीं हैं यकीन है! मैं एक बहुत में शामिल किया गया है और अचल संपत्ति के सभी पहलुओं को देखा; recessions, मुद्रास्फीति spirals, और अप और नीचे अचल संपत्ति की देश के कई विभिन्न क्षेत्रों में.

मैं अचल संपत्ति में दुर्घटना के द्वारा 1972 में शुरू किया था. मैं कॉलेज के अपने 3 साल में था और बाहर ड्रॉप करने के लिए और एक दोस्त के लिए अचल संपत्ति बेचने की कोशिश का आग्रह किया गया था. वह एक ब्रोकर था और लगातार और मैं कुछ मेरी पत्नी को बेचने की कोशिश कर रहा था. हम पैसा नहीं था और मैं अल्फा बीटा बाजार के लिए अपने रसोईघर में 3 से आधी रात तक ओवन और पनीर कन्वेयर बेल्ट सफाई काम कर रहा था, और दिन के दौरान स्कूल में भाग ले.

आपका पहला सौदा के बारे में बताएँ

मेरे दोस्त बहुत ज़िद्दी थी और मेरी पत्नी और मैं मेरे दोस्त को दिखाने के लिए गुणों को खोजने रखा हमें एक घर को बेचने की कोशिश की, लेकिन हम एक उपयुक्त के लिए $ 110 प्रति माह में रह रहे थे. किसी भी घर के बाहर हमारी सीमा का था. आखिरकार, वह उस $ 24900 और प्रत्येक पक्ष 2 बेडरूम और 1 स्नान किया था एक द्वैध पाया. वह एक FHA प्रोग्राम 221-D-2 मुलाकात की है कि केवल लगभग नीचे और खर्च को बंद करने में 3% कुल आवश्यक हमें बताया. हमारे भुगतान $ 215 प्रति माह होने जा रहा था और वह आगे इकाई $ 140 के लिए किराए पर दिया गया था. हम दूसरी इकाई में, एक गेराज और केवल $ 75 प्रति माह के अंतर वेतन के साथ रह सकता है. को छोड़कर हम 3% नहीं था यह सचमुच अच्छा है, लग रहा था. इस ब्रोकर मुझे एक सौदा किया. अगर मैं उसके लिए 1 वर्ष के लिए काम करने के लिए जाने की बात से सहमत हूँ, वह मेरे बारे में $ 750 की बिक्री कमीशन दे दूँगी. कि बहुत ज्यादा हमारे नीचे भुगतान के लिए है, तो मैं सहमत और Santa Ana, CA में Lumbleau अचल संपत्ति स्कूल में दाखिला भुगतान करने होंगे. मैं 28 दिनों में शुरू से खत्म करने के लिए मेरे विक्रेता की 'लाइसेंस था. हम खरीदा और द्वैध में चले गए, La Habra, CA में 330-334 Walnut पर हमारा पहला सौदा है,.

तुम कैसे निवेश करना शुरू किया?

न केवल था मैं दुर्घटना से अचल संपत्ति में मिल है, लेकिन मैं अपनी पहली सौदे पर दुर्घटना के एक निवेशक, इस द्वैध बन गया. मैं घर बेच, शुरू किया और इसे नफरत करते थे. काम के जोड़े की पत्नी ज्यादातर के साथ, उसे घरों दिखा, मैं जल्दी से ये मैं क्या चाहती थी एहसास नहीं था.

के बारे में यह एक ही समय, मेरी पत्नी और मैं हमारी द्वैध में यार्ड साफ था, कुछ आइवी लता हटा दिया और आगे की ओर साथ एक लकड़ी बाड़ installed. एक दिन एक आदमी ने रोका और अगर मैं इसे बेच होता पूछा!! मुझे लगता है कि हम इसे 3 महीने के मालिक हूँ लगता है. मुझे लगता है मुझे ऐसा लगता नहीं था और मैं अभी इसे खरीदा था बारे में विस्तार से बताया है. वह मैं कितना भुगतान किया पूछा? मैं इस मूल्य उस से कहा है और अगर मैं एक 5K लाभ के लिए $ 29900 पर बेचने था वह पूछा? इस 5K किसी $ 1.35 एक घंटे के अर्जन के लिए एक बहुत बड़ी राशि थी. मैं, मैं वास्तव में एक के बारे में शिक्षा प्राप्त करने के लिए गया था महसूस नहीं उसे हाँ कहा. वह सच में एक निवेशक गया था. वह निम्नलिखित की पेशकश की;

1. के बारे में $ 1000 इक्विटी की कि वह उसी 221-D2 ऋण कार्यक्रम पर खरीदा था के साथ एक घर.
2. $ 1000 2 वर्षों में $ 83,33 मो और गुब्बारे के ब्याज भुगतान के साथ के लिए एक ध्यान दें.
3. नीचे एक बड़े ऊपर बाथटब शैली पॉर्श ऑटोमोबाइल (60ish?).
4. $ 1500 नकद.

मैं, मेरी जेब, एक वास्तविक घर है, और $ 83 प्रति माह में नकद भुगतान घर सब्सिडी के साथ मदद करने के लिए पहियों होता!! हम और यह सौदा किया था गलती से संशोधित अनुमान में बदले शामिल हो गया है और एक वास्तविक निवेशक से सीखा था. यह मेरा पहला निवेश के साथ ही मेरा पहला सौदा है, पहला एक्सचेंज और पहली बिक्री बन गया.

क्या एक अचल संपत्ति निवेशक बनने के लिए आपको आकर्षित किया?

मैं इस पेशकश इस व्यक्ति द्वारा द्वैध रोमांचक और मैं का पीछा करने के लिए और चाहते थे मैं अन्य संपत्तियों की तलाश में शामिल है कुछ पर बनाया पाया.

इस आदमी को मेरी पहली गुरु बन गए. मैं सच में मेरी आला पाया था! मैं व्यापार या सौदे कर प्यार करती थी. यह सिर्फ घरों दिखाने की तुलना में बहुत अधिक मज़ा आ गया. मैं अन्य निवेश खरीदने शुरू कर दिया. मेरी पत्नी और मैं एक सौदा किया. हम उसे आय, के बारे में $ 500 प्रति माह और मैं वापस अचल संपत्ति में दिया सब कुछ निवेश पर जीना चाहिए. मैं भी ऐसा ही करने के लिए दूसरों को समझाने की कोशिश की, लेकिन वे कोई अनुभव के साथ एक जवान बच्चे के रूप में मुझे देखा. मैं बाहर चला गया और खुद के लिए किया. मेरे दलाल सवाल मुझसे पूछ शुरू किया और अभी तक मेरे आयोग के भाग ले रहा था!! मैं अपने दलाल लाइसेंस और एक कार्यालय खोलने प्राप्त करने का फैसला किया. मैं ज़मीन जायदाद स्कूल में है कि मुझे मेरे लिए और काम करने के लिए भी कानून में एक भाई को काम पर रखा आश्वस्त किसी से मुलाकात की. 3 हम में से Placentia, CA के एक गठीला क्षेत्र में एक दफ्तर खोला. कहा जाता है और इसे "माइक Weese निवेश". यह एक संपूर्ण क्षेत्र में एक सही समय था!! हम हम पाया सौदों ज्यादातर पर पैसे की बहुत सारी, बनाने, शुरू खुद खरीदा है और आयोगों अर्जित किया. मैं एक नया लाल कैडिलैक खरीदा है और लोगों को मैं प्रगति कर रहा था नोटिस करने के लिए करना शुरू कर दिया. मैं Ca मेरा पूरा जीवन की एक ही क्षेत्र में, रहता हूँ कम आय वर्ग से आया और लोगों के अंतर को देखा. यह 1974 था.

क्या आपका सपना सौदा होगा? आप "अभी तक एक" सपना था सौदा किया है?

1974 में मैं नए कार्यालय स्थान के लिए शिकार करने गया था. मैं बहुत बड़ी समय सोच रहा था. यह मेरा पहला सच में डरावना निवेश था. मैं एक नया खाली 30000 वर्ग फुट कार्यालय परिसर पाया है और मैं इसे खरीदने के लिए कोशिश करूँगा का फैसला किया. यह $ 1475000 और विक्रेता के विकासकर्ता था और वह नीचे 10% चाहता था. वह महानगर लाइफ आईएनएस के साथ एक परिवर्तनीय ऋण था. यह निर्माण से जब 80% पूर्ण स्थायी करने के लिए बदलना होगा. वह उसे एक 3% आयोग के लिए सूचीबद्ध है और मुझे $ 40K भुगतान करने के लिए सहमत थे. अब मैं केवल लगभग $ 100K जरूरत है. मैं Whittier में 17 बड़ी इकाइयों, CA खरीदा था और अगर मैं $ 60K के लिए एक नोट बना सकते हैं उस से पूछा. उन्होंने कहा कि ठीक है लेकिन एक 2 $ 40K के लिए और एक 3 के रूप में ऐसा ही चाहते थे $ 20K के लिए. यह उसे लचीलापन अगर वह एक बेचने के लिए या एक के खिलाफ उधार ले जरूरत दिया था. अब, मैं नीचे $ 47.500 की जरूरत करने के लिए गया था. मैं और मेरे माता पिता को आश्वस्त $ 20K में प्रत्येक को अपनी पत्नी के माता पिता. मैं अभी भी $ 7500 की जरूरत थी. मैं अपनी अचल संपत्ति में मुझे शामिल होने के लिए किराए पर लिया था पहला व्यक्ति, मेरे दोस्त यह करने के लिए सहमति जताई. मैं और प्रस्ताव प्रस्तुत इसे स्वीकार कर लिया गया. हमारे भुगतान $ 14.909 प्रतिशत माह गया था. मैं जहां बिल्डर इमारत का प्रबंधन करेगा एक सौदा है, इसे बाहर पट्टा और मुझे एक वर्ष के लिए नकद वापसी पर एक 8% नकद भुगतान पर बातचीत होगी. अगर यह किराए पर नहीं था एक साल के अंत में, यह मेरी समस्या थी.

हम इस इमारत "Weese वित्तीय Plaza" और हमारे नए कार्यालय डाल अंदर का नाम अब मैं वास्तव में सफल देखा और लोगों को मेरे लिए, दोनों सेल्समैन और निवेशकों को आने के लिए करना शुरू कर दिया. ये मैंने पहले करने के लिए, कि अब थे में मैं क्या कह करने के लिए किया था दिलचस्पी बात करूँगा लोग थे. मैं अपनी बिल्डिंग में सेमिनारों धारण शुरू किया और यह सिर्फ छुट्टी ली. लोगों को और चेक लिख रहे थे मेरे salespeople पक्षी कई पश्चिमी राज्यों में संपत्तियों dogging करना शुरू कर दिया. मैं सीमित भागीदारी के लिए (फैंसी नाम अचल संपत्ति सिंडिकेशन कर) शुरू किया. हम है, तो मैं एक दलाल का लाइसेंस हासिल कर ली है और वहाँ एक कार्यालय खोला और पक्षी कुत्तों का एक गुच्छा काम पर रखा CO में एक बहुत कुछ कर रहे थे. हम साथ ही कुछ छोटे हैं, साथ 202 और 161 Colorado Springs के रूप में डेनवर में 156 इकाइयों को खरीदा था. हम भी AZ, TX, CA और OK में कई खरीदा था. समय की एक छोटी अवधि के भीतर, लेकिन मैं अच्छी तरह से आर्थिक रूप से थक गया था.

ओह, btw, एक साल से भी कम समय में, "Weese Finanacial Plaza" इमारत 95% पूर्ण था, और एक अच्छा नकदी प्रवाह से दूर फेंकना. मैं अपने पिताजी ऑनसाइट एमजीआर की नौकरी दी, और वह उसे प्यार करती थी. एक बहुत बड़ा एस्क्रौ कंपनी, पसंदीदा एस्क्रौ, मेरे इमारत में चले गए और अगर मैं इसे का एक हिस्सा बेचना चाहिए पूछा. क्रय ग्यारह महीनों के बाद, मैं $ 2.2 के लिए इसे बेचा मिल!! मुझे लगता है कि मैं सहयोगियों के साथ जो विभाजन एक बड़े ध्यान दें,, लिया इमारत स्वामित्व के 30% रखा और एक $ 70K आयोग अर्जित किया. यह मेरा पहला "ड्रीम सौदा" था.

क्या आपकी सबसे बड़ी बात नहीं थी?

मेरे सबसे कठिन सौदा 1975 में किया गया था, और मैं इसे फिर से दोहरे करने में सक्षम होना कभी नहीं होता. यह 4 विभिन्न राज्यों और कई मालिकों और साझेदारी से संपत्तियों सहित एक 26 पैर विनिमय था. यह 3 महीने, रात और दिन में इसे पूरा कर पाने के लिए, मुझे ले लिया है लेकिन एक जबरदस्त उपलब्धि थी. एक बार फिर, वहाँ एक कार शामिल था! एक निवेशकों के अपने कुल अधिग्रहण हिस्सा निधि करने के लिए पर्याप्त नकदी की कमी. वह एक 1965 जगुआर XKE परिवर्तनीय स्वामित्व है और यह उसकी नकदी की कमी ऑफसेट करने की पेशकश की. मैं अपने आयोग के भाग के रूप में कार ले गए. कार, प्रामिसरी नोट और नकदी आयोग के लिए प्राप्त की बहुत उच्च 6 अंकों में totaled.

मैं ज़मीन जायदाद Exchangor वर्ष के लिए राज्य CA के लिए के लिए, पर मनोनीत किया गया जीतने नहीं दिया.

कितने सौदों आप अपने कैरियर में किया है?

व्यक्तिगत रूप से, मेरी पत्नी और मैं व्यक्तिगत रूप से 1000 एकल परिवार निवासों पर स्वामित्व है. मेरे पास किया गया मालिक या साथी अपार्टमेट्स और कई कार्यालय भवनों के हजारों में. मैं मैं मैं अवकाश ग्रहण करने वाले और कुछ के रूप में कई के रूप में 6 साझेदारी में थे होने से पहले 206 निवेशकों था मेरे कैरियर की ऊंचाई पर अंदर से शामिल किया गया है सौदों की कुल संख्या पता नहीं होता. मैं लगभग डेनवर में में रहने के लिए और 30 साल पहले सेमिनारों पकड़ है, लेकिन वॉन Richthofen Castle खरीदा मेरे प्रस्ताव के 2 में आया था. यह वास्तव में कुछ था.

आप अपनी अचल संपत्ति लाइसेंस है?

मैं एक लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर दोनों कैलिफोर्निया और कोलोराडो में शुरुआती 70 में 7 साल के लिए की गई थी. मुझे लगता है कि मैं बिक्री लोगों को देख के बिना खुश का निर्णय लिया गया था और मेरे लाइसेंस रद्द होना करते हैं. वहाँ करने के लिए निश्चित लाभ कर रहे हैं एक आयोग दृष्टि से लाइसेंस प्राप्त किया जा रहा है. वहाँ भी मेरी राय में नहीं से अन्य लाभों में लाइसेंस की जा रही हैं.

क्या आपका ध्यान विशेषज्ञता के (क्षेत्र) है?

मुझे लगता है कि मैं विशेषज्ञता के किसी एक क्षेत्र है नहीं लगता. मैं बहुत ज्यादा यह सब किया है. दलाली, नहीं, पैसे से शुरू करने, संपत्ति प्रबंधन, foreclosures, सहायक कंपनी, सही समय (so. CA, केन्द्र शासित प्रदेशों, Casa Grande AZ) और मुझे लगता है पर 3 तेज क्षेत्रों को चुना सेंट जॉर्ज, केन्द्र शासित प्रदेशों, में 44 कस्टम घरों का निर्माण में हूँ मेरे 4 और 5 वीं वर्तमान में, दक्षिण TX और एमएस. मैं टीवी से पहले एक मूल गुरु था, और संगोष्ठी कंपनियों के लिए और साथ ही चेम्बर Commerces की बात की है, रोटरी क्लब आदि CA, मिराज Hotel और Lake लास वेगास, NV, साल्ट लेक सिटी, केन्द्र शासित प्रदेशों, Phoenix & Tucson, AZ और रियो में ग्रांड वैली, TX. मैं भी आत्म मेरे जल्दी अचल संपत्ति की "चौकीदार करोड़पति करने के लिए" से बुलाया अनुभवों को एक पुस्तक प्रकाशित की. मैं बिक्री के लिए, लेकिन यह कभी नहीं की पेशकश की है आज़ादी से उन से पूछा कि यह करने के लिए दे दिया है. मैं खरीदने के लिए और लगभग 40 वर्षों के लिए अचल संपत्ति का विकास और एक लंबे समय तक परिप्रेक्ष्य है जारी रखा है की तुलना में कई अल्पकालीन निवेशकों या newbies.

क्या आप के लिए एक निवेश में देखते हैं?

मैं अच्छा निवेश के लिए है कि लंबे समय से ज्यादा लाभ होगा देखो. मैं ज्यादातर खरीद रहा हूँ और लंबी अवधि के लिए पकड़ो. मैं foreclosures खरीद कर और कुछ रखने और कुछ पैसे बाद पलटने के लिए बेचते हैं. मैं एक कि नकदी प्रवाह पर अड़ा है नहीं हूँ. मुझे लगता है कि सच यह है कि कई निवेशकों के लिए नकारात्मक है एक क्षेत्र है लगता है. मूल्य वृद्धि के लिए कोई उम्मीद के साथ आमतौर पर बड़ी उम्र गठीला गुणों और ज्यादा मूल्यह्रास असल में, बर्दाश्त नहीं कर नहीं कर लाभ. मैं सबसे नए निवेशकों को भी गुणों को तोड़ने खरीदने की कोशिश की है, और सुझाव है कि एकाधिकार बस, जैसे के रूप में आप के रूप में कर सकते हैं कई खरीदते हैं. , पुनर्वित्त और अधिक खरीद उन्हें रखें. आय अंत के लिए अपने मुख्य काम रखो और पहले गुणों के आधार का निर्माण. नकदी प्रवाह के किराए में वृद्धि के रूप में है, लेकिन आ जाएगा नकदी प्रवाह की इच्छा शुरू करने के लिए में वृद्धि विकल्प का बलिदान नहीं है.

वहाँ वहाँ और नकदी प्रवाह उपदेश "" अचल संपत्ति आय के साथ अपने काम की जगह से बाहर भी कई गुरु हैं. मैं उन लोगों के सामने कर रहा हूँ. नकदी प्रवाह बस, समय में, पर और अधिक नीचे नकदी प्रवाह प्राप्त करने के लिए डाल करने के लिए कर रही द्वारा अतिरिक्त संपत्तियों का अधिग्रहण त्याग के लायक नहीं होता है.

वहाँ अचल संपत्ति owning करने के लिए 4 मुख्य लाभ हैं:
1. प्रशंसा
2. मूल्यह्रास कर लाभ के लिए अग्रणी
3. प्रधानाचार्य नीचे वेतन
4. नकदी प्रवाह

चार्ट लगातार कि # 1 और # 2 अचल संपत्ति में सच्चा धन पैदा करने "की चाबियाँ" हैं, और दूर बाहर के छोटे या लंबे समय में पिछले 2 दूरी दिखाई देगा.

जो कुछ आप कर दिया है या बनाया देखा सबसे बड़ी गलतियाँ की हैं?

मेरे लिए, मेरी सबसे बड़ी गलती उम्र 29 में अवकाश ग्रहण करने वाले थे. मैं और निवेश करने के लिए जारी रखने पर आलसी बन गए लाखों किया था और अचल संपत्ति की व्यवस्था फ़ीड. मैं गया और बदले में आक्रामक होना चाहिए और इसके बजाय अतीत पर रहने की अधिक अचल संपत्ति प्राप्त कर. 58 के लिए उम्र 29 से, मैं मूल सेवानिवृत्त था और मेरी 6 बच्चों को उठाया.

उम्र 58 साल की उम्र में, मैं इस त्रुटि को सही है और फिर से निवेश करना शुरू कर दिया. पिछले 15 महीनों में, मैं, 59 घरों खरीदी है 13 उनमें से और अधिक बेचा है और प्रत्येक महीने की खरीद करने के लिए जारी है.

क्या सलाह तुम एक शुरुआत निवेशक के लिए देना होगा?

एक शुरुआत निवेशक के लिए मेरी सलाह है, निवेशक, आय, जोखिम सहिष्णुता, लक्ष्यों की आयु पर (नकदी प्रवाह, कर लाभ, सेवानिवृत्ति, आदि) का निवेश से निर्भर करता है, पत्नी की 'रवैया, सब मेरी सलाह में प्रवेश करता था भिन्न होगी. हालांकि मैं "कई" जोखिम लिया मैं स्वभाव से, रूढ़िवादी हूँ जब छोटी. मैं नए निवेशकों को सावधानी से अनुरोध करूँगा और मैं सभी आंकड़े निवेशक के लिए एक विक्रेता से सुसज्जित सवाल होता! , उनके इरादों को Determine यदि कोई है तो आप के लिए उनकी सलाह के लिए. अध्ययन उन है कि वास्तव में सफल कर दिया गया है. एक संगोष्ठी नशेड़ी बन मत करो! और सबसे, हमेशा अपने निवेश और योजना एक बरसात के दिन के लिए बाहर निकलने के लिए एक रणनीति है महत्वपूर्ण है. यह बरसात होगी!!

क्या सलाह आपके द्वारा वर्तमान आर्थिक स्थिति को और उधार देने पर्यावरण दिया निवेशकों, देना होगा?

• पहली: डबल और ट्रिपल जाँच एक विषय संपत्ति तुम करने के लिए विचार के लिए दी पर सभी आय और व्यय की जाँच करें. सबसे overstated रहे हैं और गलत.
• दूसरा: बाँधने के कपड़े न पहनें या सुरंग दृष्टि है. वहाँ कई विकल्पों में अचल संपत्ति खेल में उपलब्ध हैं.
• तीसरे: याद रखें वहाँ अधिक पैसे नीचे बाजार में दोनों रियल एस्टेट और शेयर बाजार में किया जाता है. जबकि सबसे वापस अपने खोल में अपने सिर को खींच रहे हैं, स्मार्ट लोग बाहर हैं और चारों ओर देख!
• चौथे: के रूप में आप किसी को नहीं कभी अपने पैसे की अच्छी देखभाल के रूप में ले जाएगा.

वहाँ हमेशा चुनौतियों और रियल एस्टेट और वित्तीय बाजार में परिवर्तन किया जाएगा. लचीला रहो और परिवर्तन करने के लिए तैयार है जब आवश्यक हो. क्रिएटिव वित्तपोषण के अलावा इस गैर से सफल सेट कर देंगे सफल. नई रणनीतियों जानें और कार्रवाई में डाल सकते हो. "यह नहीं किया जा सकता" मान मत करो! बिल्कुल विपरीत. मान "यह" और फिर से किया जा सकता है ऐसा करने के तरीके ढूँढ.

वहाँ आप साझा करने के लिए हम में से बाकी के साथ चाहते हैं कुछ और है?

मुझे लगता है कि मैं अचल संपत्ति के लिए है और यह तुम्हारे लिए क्या करेंगे उन आश्चर्यकर्मों के अन्य लोगों को समझाने का जुनून साझा करने में सक्षम होने की आशा होगी. कहीं नहीं और क्या आप के लिए भुगतान करना होगा एक अवसर है जहाँ किसी को (बैंक) तुम पैसे कुछ और किसी और (किरायेदार) खरीदने के लिए कर्ज देगा पा सकते हैं. अंततः, आप कुछ स्वतंत्र और स्पष्ट है और यह डॉलर के मूल्य X राशि होगी ही हूँ. मैं X क्या होगा पता नहीं है, लेकिन यह आप और वास्तविक धन पर एक 1000% वापसी उत्तोलन की शक्ति की वजह से निवेश क्या अदा से भी अधिक हो जाएगा.

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एक एक अपार्टमेंट इमारत के मालिक होने के महान पहलुओं के मालिक अलग विभिन्न तरीकों से मूल्य बढ़ाने के लिए किया है की क्षमता है. सभी मूल्य बढ़ाने के लिए इन विधियों के हर घर के निर्माण के लिए लागू नहीं होगी, तथापि, मैं यह है कि इस देश में किसी भी राज्य में है कि बहुत अधिक मूल्य बनाने के लिए कम से कम एक इन विधियों का प्रयोग नहीं कर पाया नहीं एक अपार्टमेंट इमारत है प्रस्तावित करने के लिए उद्यम होगा आसानी से. यदि आप स्टॉक या बांड क्या तुम सच में क्यों इतने सारे भाग्य बहु में निवेश-परिवार गुणों द्वारा निर्मित किया गया है महसूस करना शुरू कर सकते हैं जैसे अन्य निवेश करने के लिए इस क्षमता की तुलना.

प्रशंसा मजबूर - मजबूर प्रशंसा किसी भी मरम्मत वाणिज्यिक अचल संपत्ति कि "सेना" संपत्ति का मूल्य की सराहना करने के लिए पर किया जाता है.

अंगराग मरम्मत:

अंगराग मरम्मत बनाना जबकि भी चालू किरायेदारों खुश रखने की संपत्ति और अधिक संभावित किरायेदारों के लिए आकर्षक बना देता है. मरम्मत कि उपस्थिति पर एक नाटकीय प्रभाव हो सकता है, बाहरी दीवारों चित्रकला भीतरी दीवारों चित्रकारी, इमारतों के आसपास के परिदृश्य की मरम्मत और वर्ष की आयु में शामिल हैं, गंदे और उपकरणों को पहना दिया.

स्थापना किराए पर:

यह एक अपार्टमेंट इमारत के मूल्य में वृद्धि करने के लिए एक स्पष्ट रास्ते की तरह लग सकता है लेकिन यह वास्तव में आश्चर्यजनक है कि कितने किराए पर लेने की इमारतों को बाजार दरों है कि 10% करने के लिए है 20% से नीचे किराया चार्ज कर रहे हैं. कई छोटे अपार्टमेंट बिल्डिंग मालिकों और संपत्ति का प्रबंधन खुद को इस प्रकार यह आसान किरायेदारों बनाए रखने के लिए बाजार से नीचे के किराए रखने के लिए खोजें. क्योंकि यह विचार है कि, आज कल विशेष रूप से, कई लोग कारणों किराया के साथ क्या करने के लिए कुछ भी नहीं होने के लिए एक अपार्टमेंट से नहीं हिलेगा में लेना नहीं है यह सिद्धांत व्यवहार में से दोषपूर्ण है. उदाहरण के लिए, कई लोग किसी दूसरे शहर में बेहतर नौकरी के अवसर के लिए स्थानांतरित करना.

की जगह उपयोगिता उपकरण:

अगर एक अपार्टमेंट बिल्डिंग मालिक सामान्य क्षेत्र वह प्रकाश के लिए बिजली का बिल चुका रहा है या वह केवल सभी ऊर्जा कुशल बल्बों के साथ प्रकाश व्यवस्था जुड़नार की जगह से बहुत पैसे हर महीने बचा सकता है.

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आज हम! ईसाई Malesic BiggerPockets करने के लिए एक अपेक्षाकृत नए सदस्य, लेकिन यह है कि कम समय में, अपने आप को बहुत थोड़ी दूसरों की मदद करने के लिए दिया है सभी के लिए एक अद्भुत साक्षात्कार मिल गया है! अपने ज्ञान, उत्साह, और ऊर्जा लुभावना है, और मुझे लगता है कि हमें चाहिए कि आदमी के बारे में और अधिक जानने के लिए सोचा. ईसाई मुख्य रूप से एक खरीद और मध्य पेंसिल्वेनिया क्षेत्र में निवेश की रणनीति पकड़ पर जोर देता है.

मिलने अचल संपत्ति निवेशक ईसाई Malesic

तुम कब से अचल संपत्ति में निवेश किया गया है?
गोल 1 1994 से 2002 के लिए चला गया. गोल 2, 2006 में शुरू की गति और हर रोज फायदा हो रहा है.

जबकि Lehigh विश्वविद्यालय बेतलेहेम, फिलीस्तीनी अथॉरिटी में इलेक्ट्रिकल इंजीनियरिंग का अध्ययन, मैं और पुरुषों के बीच एक नेता एक कैरियर के अधिकारी बनने के सपने के साथ एक वायु सेना का जवान था. मैं एक कैडेट के रूप में उत्कृष्ट प्रदर्शन और एक औसत से बेहतर इंजीनियरिंग के छात्र था, जो मुझे एक उच्च वांछनीय वायु सेना परिसंपत्ति बनाया डिजिटल प्रणाली और कंप्यूटर हार्डवेयर और सॉफ्टवेयर, विशेष रूप में. आंशिक रूप में इस करने के लिए, पर मुख्य रूप से हमारी तरह जीवन और नेतृत्व, कमांडेंट कैडेटों के लिए दृष्टिकोण दिमाग के कारण कारण उसकी शाखा के अंतर्गत मुझे ले गया. मैं उसके संरक्षण के अंतर्गत बहुत सीखा; सबसे अधिक इस चर्चा की जा रही करने के लिए उपयुक्त (मैं यहाँ) संक्षिप्त व्याख्या:

खरीद हर शुल्क स्टेशन पर एक घर. जीने में. किराए पर इसे बाहर जब चाचा तुम्हें अपने साथ चलता है. अपने किरायेदारों को बंधक से भुगतान करेंगे.

मैं पूरी तरह से मेरा पहला कार्य में Minot Afb, एन डी 1992 में करने के लिए इस धन को लागू करने की रणनीति पर की योजना बनाई. वहाँ कुछ भी नहीं करने के लिए छोटे बिक्री के लिए, कोई नया निर्माण किया गया है, और किराया बहुत कम था. मैं लगभग $ 350 प्रति माह के लिए एक सभ्य यार्ड और एक दो कार गेराज के साथ एक अच्छा 1 बेडरूम का घर किराए पर. मैं ऊपर का अध्ययन किया और अगले काम के लिए योजना शुरू की.

मैं 1994 में, पाम बे, FL में एक उपनगरीय इलाके में एक _ एकड़ पर दो स्नान घर के साथ एक तीन बेडरूम मेरा पहला एकल परिवार निवास खरीद.

के रूप में मेरी जिंदगी बदल मैं लगभग 10 वर्षों के लिए इस संपत्ति रखा. मुझे लगता है कि मेरे देश की सेवा में लगभग 6 वर्षों मेरे 'शुल्क' से अधिक था और 'नागरिक' वापस Harrisburg, फिलीस्तीनी अथॉरिटी में घर मेरी अपनी निर्माण कंपनी शुरू करने के लिए खुद को बढ़ावा का फैसला किया.

क्या एक अचल संपत्ति निवेशक बनने के लिए आपको आकर्षित किया?
मेरे पिता - सादे और सरल - मेरी प्रेरणा और दोनों माता पिता था अब भी मेरी सबसे बड़ी प्रशंसक हैं. पिताजी REI संगोष्ठियों में भाग ले, पढ़ने, और अनगिनत घंटे बिताए ज्यादातर निवेश के बारे में बात कर. वह भव्य योजना है कि वह मेरे लिए रात के मूत घंटों में जब दुनिया के बाकी था सो ले आउट होता था. उन्होंने कहा कि ट्रिगर खींचा कभी नहीं. फिर भी, वह एक महान सफलता है, विशेषकर यदि आपके मापने छड़ी वह अपने बेटे को दिया था कि शिक्षा है.

क्या तुम एक पूर्णकालिक या भाग के समय निवेशक?
मैं एक भाग के समय निवेशक हूँ किताब से. के रूप में हम इस 14 संपत्तियों में 28 इकाइयों को किराए पर लेने की पकड़ लेखन.

तुम कैसे निवेश करना शुरू किया?
गोल 2 (पिछले दौर के लिए 1) देखें. मेरे भाई और मैं एक साथ हमारी बिजली के संपर्क फर्म स्वयं के और बहुत बारीकी से हर रोज काम करते हैं. हम शोध किया था और वर्षों के लिए है कि एक REI कंपनी हमारी बिजली कारोबार के लिए उत्तम बधाई हो जाएगा बहस.

क्या और भी है, क्योंकि हम अपने ही मालिक हैं, हम REI कंपनी जब भी हम चले गए महसूस की जरूरत है जो प्रबंधन कर सकते हैं. इस प्रकार, REI कंपनी जरूरी शाम या पर सप्ताहांत में ही है, लेकिन सेवित नहीं होगा बल्कि जब भी हम दैनिक परिश्रम के साथ अध्ययन में यह काम कर सकते हैं. अब है कि यह एक सच्चाई है, मैं यह कर बस के रूप में की योजना बनाई. हालांकि इन दोनों कंपनियों को अलग कर रहे हैं और विशिष्ट, दिन के दौरान अपने काम प्रवाह दोनों के माध्यम से, में और बाहर, भिन्नता की लगभग बिना भेजता है.

आपका पहला सौदा के बारे में बताएँ. . .
गोल 2. हम वर्षों तैयारी कर बिताया था ... प्रिय पुराने पिताजी के पैर पर वास्तव में हमारे पूरे रहता है. मैं पिछले कुछ सबक सीखा था. हम मिल गंभीर करने का फैसला किया. हम, वित्तपोषण लाइन पुनर्वसन या फिर से तैयार करने के लिए हमारी रणनीति की योजना बनाई, निर्माण आपूर्ति विक्रेताओं के साथ खातों की शुरुआत है, और तलाश करना शुरू कर दिया. तो यह हुआ ...

बेंजामिन फ्रेंकलिन: "इस कठिन मैं है, मैं भाग्यशाली ही काम करते हैं."

हम किसी शहर संपत्ति खरीद लिया. सौदा: एक ईंट के आधे, $ 25000 के लिए तीन कहानी द्वैध. एक बूढ़ा आदमी साल के लिए और अटॉर्नी के अपने पावर वहाँ रहते थे और अब जीवित करने के लिए उसे सहायता प्रदान की हृदयस्पर्शी था. यह है, लेकिन का दुरुपयोग नहीं किया गया दशकों के लिए या तो बनाए रखा नहीं किया गया था. यह काम की जरूरत थी. मालिक (POA) हमें निपटान से पहले आदमी का त्याग चीजों को हटाने शुरू करने की अनुमति दी. हम इस सौदे के रूप में जोखिम के माध्यम से गिर कर सकता था और हम 'सब हमने किया कि परिश्रम का खोना होगा' पता था. लेकिन यह बाहर panned.

दो दरवाजे नीचे से एक पड़ोसी हमें हमारे निपटान से पहले (हम अभी तक) अगर हम संपत्ति के स्वामित्व में पूछ संपत्ति खुद नहीं किया तीन दिन संपर्क किया. हिचहिचाकर, हम है कि हम खरीद रहे थे और पकड़ निवेशकों और इसे फिक्सिंग और इसे बाहर renting पर योजना बनाई उत्तर दिया. वह अगर हम बेचने पर विचार करेगा के रूप में, काम ASAP बंद है पता करने के लिए, चाहता था और उसके दोस्त की जगह देखते हैं के बारे में और घंटा. वह (हम, या भुगतान किया था के बारे में तीन दिन $ 25k प्लस समापन लागत) में भुगतान करने गया था याद है $ 50 के आसपास की एक कीमत उल्लेख किया. लंबी कहानी छोटी है, हम सचमुच समापन मेज से अपने घर के लिए तीन दिन बाद एक अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के लिए गए थे (ज़ाहिर है, हम एक अनुबंध से पहले हम भी संपत्ति के स्वामित्व वाली) पर हस्ताक्षर नहीं कर सका. हमने पाया है कि पहले सौदे पर $ 18500 साफ और स्वच्छ-बाहर परिश्रम के केवल कुछ ही घंटों किया था.

हम भाग्यशाली ... या काम मुश्किल (के आधार पर यदि तुम में से देख रहे थे कि बाहर या हमें दूर शाम और सप्ताहांत में हमारे परिवारों से सप्ताह के लिए अंत पर अपने आप को इस नए उद्यम के लिए तैयार पाने के लिए लंबे समय तक काम कर रहे थे.)

क्या आपका ध्यान है?
खरीदें और आवासीय पकड़ो. हम,, नवीनीकृत साफ किराया ऊपरी निम्न वर्ग या निम्न मध्य वर्ग के लोगों के लिए अच्छा अपार्टमेट्स. हम अक्सर परिप्रेक्ष्य किरायेदारों कि हमारा वे हर समय में वे देख कर दिया गया है देखा है कि अच्छा अपार्टमेट्स रहे हैं कह सुनाई. हम यह पसंद है. हम और एक प्रतिष्ठा का निर्माण कर रहे हैं ब्रांड खुद करने के लिए शुरू कर दिया है.

क्या आप आवासीय पक्ष या निवेश के व्यावसायिक पक्ष चाहते हैं? क्यों?
आवासीय. वाणिज्यिक के साथ हमारा अनुभव सीमित है. हम एक महान विकास क्षेत्र में एक व्यस्त सड़क के किनारे एक एकड़ पर भारी विकास क्षमता के साथ हमारे विद्युत फर्म के लिए एक कार्यालय भवन खरीदा. अन्य की तुलना में है कि हम कम से कुछ भी नहीं चलने के अलावा अन्य किया है-से-वांछनीय वाणिज्यिक अवसरों, यद्यपि हम उन्हें जारी की समीक्षा करने के लिए.

क्या आप के लिए एक निवेश में देखते हैं?
के रूप में खरीदें और निवेशकों को पकड़ो, हम लंबे समय लगता है. कैश फ्लो राजा है, लेकिन ... हम कभी कभी एक "सूची के लिए" (एक तटस्थ है कि नकदी प्रवाह या संपत्ति को जोड़ने के लिए नकदी प्रवाह बलिदान करने को तैयार हैं अगर यह सही भौगोलिक क्षेत्र में सही आकार में है सकारात्मक) छोटा है.

कितने सौदों आप अपने कैरियर में किया है?
21 मार्च 08 के रूप में - व्यवसाय नाम में पूरा सौदे केवल: 17 खरीदता है और 3 बेचता है. और हमारी निजी घरों, यह थोड़ा 21 खरीदता करने के लिए कूदता है और 5 बेचता है मेरे Round 1 सम्पत्ति जोड़ना. मैं अभी भी एक नौसिखिया, इसलिए मैं गहराई से इस बैठक में इन्वेस्टर साक्षात्कार के लिए चुना जा रहा हूँ है सम्मानित करने के लिए कर रहा हूँ.

आप अपनी अचल संपत्ति लाइसेंस है?
मुझे नहीं लगता. मेरी पत्नी है. वह 2007 की शुरुआत में एक एजेंट बन गया है और ज्यादातर एक ग्राहक काम करता है - मुझे. इस था / हमारी रणनीति है. मैं इस पर एक BiggerPockets धागा हकदार में, "भरोसा एजेंटों पर, मत एक बनें" जनरल रियल एस्टेट में 12 मार्च 08 पर मंच निवेश लिखा है. यह देखो.

क्या सलाह तुम एक शुरुआत निवेशक के लिए देना होगा?
ये तो बस करो! यह सचमुच इस Malesic कबीले के लिए हमारे सामूहिक butts उतरना है और वहाँ मिल दशकों लिया. के रूप में हम, क्या किया के रूप में मैं कहना मत करो. मैं के पहले वर्ष में और अधिक सीखा वास्तव में से मैं सभी पुस्तकों, टेप, मंचों, बैठकों से सीखा, एक REI किया जा रहा है और पिताजी के साथ बात करती है. छोटे से शुरू करो. मत खरीदो 12 या 7 या भी 2. एक और के माध्यम से काम हो जाओ. सीखना. अपनी गलतियों करें. यहाँ सलाह के लिए आओ. ठीक हो. तो फिर, मेरे दोस्त हैं, तो आप दुनिया खुद को तैयार कर रहे हैं.

क्या आपकी सबसे बड़ी बात नहीं थी?
ग्लास में है आधे खाली-सोच: हर सौदे मुश्किल है. मुझे लगता है कि एक अंत जैसा लगता-आसपास, लेकिन मैं यह मतलब नहीं जानते के रूप में इस तरह के. हर सौदे के बारे में हर समय के-तालिकाओं को नियंत्रित है. हर सौदे के बारे में DO अपना काम करने के लिए सभी को याद दिलाते है. हर सौदे के बारे में padding दुविधा है ताकि जब वे यह सौदा गड़बड़ नहीं चूक रहे हैं तिथियाँ. क्या हम इसे अच्छी कमाई की है.

वहाँ मैं हर बात को ध्यान में ग्यारहवें घंटे जब हम यह सब होने बना रहे हैं पर कि रखने के कुछ है. जैसे ही यह सौदा किया है, यह सौदा किया है. "हम फिर से एक बार हम बंद इन लोगों को कभी नहीं देख सकता है," मैं अपनी टीम के लिए कहना. मैं कभी यह मेरे लिए लाते है नहीं करने के लिए प्रयास करें. मैं अपनी ठुड्डी के साथ आयोजित उच्च, पेशेवर रहना, मेरी आस्तीन ऊपर रोल, एक मुस्कान रखने और काम करने के लिए मिलता है. तो, मैं तुम्हें शीशा है आधे में पूर्ण है कि हर किया सौदा एक अच्छा सौदा है लगता है कि सकता है लगता है.

क्या आपका सपना सौदा होगा?
उस चिकनी जाता है एक सौदा है. मैं अंत (बंद) में शुरुआत और कागजी में अनुबंध पर हस्ताक्षर. हर किसी और उनके काम करता है भुगतान किया जाता है. सौदा किया. हमारे लिए जीते. इस क्रेता / विक्रेता के लिए जीते. सभी लोगों के लेनदेन करने के लिए हमें मदद करने के लिए जीते. जीत - विन - विन. कि व्यापार, अमेरिकी शैली है (सभी विजेताओं, नहीं हारे).

तुम अचल संपत्ति बाजार या अर्थव्यवस्था की वर्तमान स्थिति के बारे में कोई विचार है?
यह निश्चित रूप हालांकि सही खरीद तूफान हमारे रास्ते जा रहा है लगता है. विक्रेता और flippers खबरदार! मैं मौजूदा आर्थिक माहौल के नीचे पुराने ढंग के लिए, मेरे व्यवसाय की बुनियादी बातों में सुनिश्चित ध्वनि रहे हैं, लाभ ले रहा हूँ और मेरा लक्ष्य बाजार के बाहर के बहुत निकट भविष्य में हो खरीदने के लिए तैयार.

वहाँ आप साझा करने के लिए हम में से बाकी के साथ चाहते हैं कुछ और है?
यह अकेले ही जाना कठिन है और जो तुम, और इस व्यवसाय के हर भाग करने के लिए दृढ़ता प्रतिभा, व्यक्तित्व, शिक्षा की उम्मीद है. यह कुछ करने के लिए, पर संभव नहीं हो सकता है वह कहाँ है - एक साथी मिलता है.

मेरे भाई हमारी निर्माण चरनी है. वह अनुमान और rehabs, मरम्मत का प्रबंधन करता है, और remodeling. वह खुद को छोटे रखरखाव करता है और बड़ी नौकरियों के लिए ठेकेदारों का प्रबंधन.

मेरी भाभी हमारे संपत्ति प्रबंधक है. वह किरायेदार संबंधों को संभालती है, कि है: showings, पट्टा कागजी, शिकायतें, evictions, आदि

मेरी पत्नी हमारे बहीखाता लिखनेवाला और Office प्रबंधक है. वह है, और सामान्य कागजी साथ ही बिल, प्राप्ति, और किराए में प्रवेश पत्र दाखिल, अनुसंधान करता है. वह जमा, के साथ निकाल लेता है, और सामान्य बैंकिंग कार्य करता है.

मैं राष्ट्रपति / सीईओ हूँ. मैं सब कुछ करेंगे. मैं खरीदने और है, जो सभी वार्ताओं, कागजी, और closings शामिल हैं बेचते हैं. मैं अकाउंटेंट, बीमा दलाल के साथ, काम और वकील. मैं नेटवर्क.

हम सब और अलग होते हैं तो हमारा काम होना चाहिए. मन में आप के रूप में इस रखें अपनी कम्पनी या इसे बनाने से बढ़ रहे हैं.

अंत में, स्व पदोन्नति के एक बिट में, मैं तुम क्या कर पूछना चाहता था BiggerPockets.com के बारे में सोचते हैं?
हालांकि मैं एक अपेक्षाकृत नए निवेशक रहा हूँ, मैं विचार कर अपने आप को '' उन्नत. मेरे पास है: एक कॉलेज शिक्षा, प्रबंधन पृष्ठभूमि के निर्माण के साथ अनुभव के टन, बहुत, है, और एक तेजी से अध्ययन हूँ बस (शेख़ी करने के लिए) माफ करना पर्याप्त नहीं मिल सकता.

जब तक मैं BiggerPockets है कि मैं खुद अपने आप को जैसे दूसरों के बीच में पाया पाया यह नहीं था. ऐसा लगता है कि मेरे कौशल हर रोज honing है एक वातावरण है. मैं एक छोटा हिस्सा खेलने के लिए खुश हूँ.

टैग: खरीदने और, मकान मालिक पकड़, जमीन जायदाद, रियल एस्टेट गुरु, अचल संपत्ति का निवेश, अचल संपत्ति निवेशक, अचल संपत्ति-सौदों

जब से हम सब के साथ एक हमारे निवेशक प्रोफाइल का साझा किया है यह एक समय हो गया है. . . मुझे लगता है कि इस एक के इंतजार के लायक है कहने के लिए उत्साहित हूँ!

कोनी Brzowski, जल्दी ही BiggerPockets ब्लॉग पर एक योगदानकर्ता यहाँ है, हम सब उसे साक्षात्कार में कुछ अविश्वसनीय अंतर्दृष्टि के साथ साझा किया जाना है. एक अपेक्षाकृत नए निवेशक / मकान मालिक / पूर्व टेक्सास से बाहर rehabber - कोनी है कि किसी को भी रियल एस्टेट में अगर वे यह उनके दिमाग में और ऊर्जा डाल निवेश सफल हो सकते हैं साबित किया है. वह परीक्षण और त्रुटि है, जो उसे जहाँ दूसरों को असफल हो सकता है पैसे बनाने के लिए जारी करने में मदद करेगा के माध्यम से अपने खुद के योजना और प्रणाली विकसित की है.

सभी. . . कुछ महान, सुझावों और मिलता है. . . .

मिलने अचल संपत्ति निवेशक कोनी Brzowski

तुम कब से अचल संपत्ति में निवेश किया गया है?
लगभग 4 साल. हम संगठित और एक वर्ष के बारे में है कि पहले हमारी कंपनी शुरू की, लेकिन हम हमारी पहली संपत्ति पर नवम्बर 2004 में बंद कर दिया.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.

I love when I have the opportunity to meet investors with different backgrounds. A full-time investor, landlord, and Realtor, Scott has a great deal of experience that should prove to be inspiring and helpful to any new landlord. He has had his share of difficult deals and has also experienced the benefits of being a landlord. Read on and learn how in just a few short years, he was able to quit his job and become a full time real estate investor.

Note: For landlord advice, help, etc. please visit our landlording forums .

Meet Real Estate Investor Scott Ficek

How long have you been investing in real estate?
We bought our first commercial property 5 years ago. We did our first flip 4 years ago, and then went heavily into residential real estate 3 years ago.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My wife, Amanda, and I decided that we wanted more control and the possibility for larger returns in our retirement program than just 401ks’ and IRAs. My father was a general contractor all his life. Growing up I always watched him in his projects and ventures and was fascinated by it. I worked many summers during school (first high school then college) in construction, so I initially thought I would do flips, but after the first one, we realized it was too large of a risk and time commitment for our new family. We decided that owning investment property would still bring the returns and I could use my experience, but the risks were lower.

How did you get started investing?
Amanda and I first got into investing about 5 years ago when my father helped us buy an office condo he was selling by carrying back a 2nd mortgage. About a year later we did our first flip (known as a rehab back then!). In about 5 months, we made about $50k on the project, but it was a tough way to make money considering I was working there every weekend and several nights a week. This was while I working a 60 hour per week full-time job and having two children under the age of 2 in the house.

After we sold the flip, we decided to slow down and buy a house that needed work (do a slow flip). While buying this new property, we were referred to a Mortgage Broker that ironically specialized in investment properties. He turned us onto a realtor that he partnered with to find investment properties. We bought a duplex and a 4-plex shortly thereafter. The next year we bought 15 more units and last year we bought 5 discounted new construction town homes.

Tell Us About Your First Deal . . .
When we bought the commercial property, I knew nothing about owning property, being a landlord, or tenants. Thankfully, we were able to find great tenants that signed 5 year leases and never called about anything! It was a big learning experience as I needed to quickly get up to speed about all the financial management that comes along with owning more than just your home.

As an investor and advisor to other investors, what are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
Wow! I think there are many that I have made and seen other people make. Let me give you just a few:

1. Not doing enough of my own analysis or due-diligence when buying 15 units in one year. I should have demanded that I see more, inspect more, spend more time in the properties, and frankly I should have even walked away from a couple of the buildings.
2. You need to make sure you have cash reserves or the property(s) generate enough cash flow to ride out having multiple vacancies and/or having to do renovations on a property just to get it rented.
3. I have seen many new investors buy too much too quickly and then become overwhelmed. I manage almost 30 units by myself while having a full time job, because I have become accustom to handling that volume. Many people can’t. Many new investors don’t realize this is a business and you must put time into running it as such.
4. Another big mistake that I made in the early years which cost me literally $1000s was being too lenient or too naïve or to forgiving on tenants paying their rent. You must set a policy on how you deal with late payments, no payments, and when you will start an eviction and stick too it.

What is your investing focus (area of expertise)?
I like renting to students and middle income families. I like owning 4-plexes with 1-2 bedrooms each that have architectural character. I keep them in nice condition where I would live in any of my units. My other focus now is helping new investors buy investment property and then supporting them with my experience to make them successful.

What do you look for in an investment?
Now as a Realtor, I have taken all the mistakes that I made as a buyer/new investor and try to prevent my customers from making the same ones. The Mortgage Broker I started with 4 years ago is still my informal partner. We built a spreadsheet that ranks investments based upon several criteria and we do not buy anything that falls below those criteria. If the finances work, then we look at location, condition, neighborhood, etc. Lastly, I like to cluster my properties (and those of my clients) so that you are not driving all over the city to get to your properties. 14 of my units are within 1 mile of each other. Five more are 20 miles away, but are within 2 miles of each other. The others are close to my house or my office so they are where I normally travel. I recommend the same for my clients.

How many deals have you done in your career?
Probably 30 or so.

Do you have your real estate license?
Yes. Late in 2006, I decided to leave corporate life as the Director of Information Systems for Caribou Coffee and become a full-time investor and real estate agent with Keller Williams.

What advice would you give to a beginning investor?
I see many people read all the books, buy all the tapes, go to seminars, and then never do anything. I tell interested person I meet: “You need 2 people that you can trust: A Mortgage Broker and a Realtor. Both must own investment property and both must work primarily with investors.” Then just do it. What is the worst that is going to happen? You hate it; you sell the property 6 months later for a loss of $10-30k. At least you stepped up to bat!

What was your toughest deal?
Personally it was a duplex that I bought and closed on the last day of the month. The previous owner had found a new tenant who was supposed to move in that day. Well, the previous tenant said she never intended to move and was refusing to vacate the property. Here I had just closed less than 2 hours earlier, the new tenant was sitting out front in her moving van, this irate previous tenant was refusing to move out, and the unit was suppose to be totally repainted before the new tenant could move in.

For one of my customers it would be where he bought a boarded, bank-owned property in Minneapolis. We were closing in 10 days and received notice that the City was having a hearing to discuss the demolition of the building! We had to go in front of the City Council with our plans and timelines to convince them to not tear down this building my customer just bought!

What would your dream deal be?
Every deal (either for myself or my customers) has some surprise/headache. Some are large; such as the furnace needing to be replaced at my new duplex just 4 months after I bought it. Some are small; such as having to make 12 phone calls at closing to find out who has the keys for the property! A dream deal would be to have smooth sailing with no issues.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Owning investment property is really not as hard as it looks if you have assembled a team of people you can rely on and trust. You don’t have to be perfect at every time or initially, you just have to learn from your mistakes and stick with it. Owning investment real estate is a “Get Rich Slow” method.

Additional Information:
Scott Ficek , a realtor with Keller Williams Integrity Realty has been buying and managing investment property for over 5 years. He currently owns 28 units in 15 buildings including duplexes, 4-plexes, townhomes and single family houses. He manages these properties himself, making him a valuable resource for his clients. He can be reached at 612-281-5419 or visit his website at http://www.mnirea.com .