मैं एक बहुत भाग्यशाली स्थिति में हूँ. मेरे सभी 13 इकाइयों के किराए पर हैं, और सभी किरायेदारों को समय पर भुगतान कर रहे हैं. यह महान है! और यह पिछले करने के लिए नहीं जा रहा है.

मुझे लगता है कि अच्छी आर्थिक बार क्योंकि में भी, मैं हर साल जो कि कुछ बिंदु पर, वे सिर्फ अपने किराए का भुगतान नहीं कर सके पाया किरायेदारों का एक जोड़ा था पता है. और यह अच्छा नहीं आर्थिक बार कर रहे हैं. वास्तव में, मैं सच में कर रहा हूँ कि मेरी एक खुदरा किरायेदार, प्राचीन वस्तुएँ और अन्य गैर एक बहुत नीले कॉलर शहर में आवश्यक वस्तुओं की बिक्री, चकित अभी भी समय पर भुगतान कर रही है. और मुझे पता नहीं कैसे मेरी आवासीय किरायेदारों के कई हैं आसन्न layoffs, समयोपरि, या के नुकसान के साथ काम कर रहे हैं अन्य मुद्दों. मैं निश्चित रूप से जानते हैं कि उनमें से ज्यादातर वे कहते हैं कि अगर वे कुछ अपने काम आय के खोने का उपयोग करने में सक्षम होंगे वित्तीय तकिये नहीं है.

मैं "कई अलग अलग तरीकों से" कॉल किराए का भुगतान नहीं कर सकते संभाल कर सकते हैं, लेकिन वे नीचे तीन विकल्पों को फोड़ा. सबसे पहले, मैं मुश्किल हो सकता है, तो किराया किराया है किरायेदार - पूर्ण में समय पर वेतन या होना बता बेदख़ल. दूसरा, मैं नरम हो सकता है - लेकिन यह है कि किरायेदार देता है कभी नहीं, और मैं जेब में हमेशा के लिए बाहर हूँ मतलब मई तीसरा, मैं कुछ मध्यम जमीन पा सकते हैं - जो शायद मुझे क्या करना होगा है. एक लाख भिन्नरूपों हैं कि "मध्यम जमीन पर."

पहले फोन आता है अपनी योजना बनाएँ

नियमों में I'ma बड़ा आस्तिक अपने व्यवहार को प्रबंधित करने के लिए और अपना निर्णय प्रक्रिया बनाने मार्गदर्शन. इस मामले में, नियम है कि एक बुरा निर्णय करने के लिए नेतृत्व कर सकते हैं एक भावनात्मक प्रतिक्रिया को पार करेगा. वे भी एक तस्वीर को फोन करने से मुझे रखेंगे कि सकता है गलत करने के लिए हो जाते हैं. याद है, landlords, हमारा बुरा निर्णय किया है दीर्घकालिक परिणाम के रूप में.

इस भावनात्मक प्रतिक्रिया गुस्सा किया जा सकता है ( "कैसे जब मैंने उसे पैसे पर अपने बिलों का भुगतान करने के लिए निर्भर मुझे भुगतान नहीं कैरल की हिम्मत कैसे हुई!") या सहानुभूति ( "बेचारे जॉन - $ 4000 मेडिकल बिल में!") प्रतिक्रिया मैं कौन सा होगा? उस पर निर्भर करता है कैसे मेरा दिन बाकी की जा रही है पर किरायेदार की कहानी है, और शायद भी. दूसरे शब्दों में, मैं इसे नजरअंदाज करना चाहिए और सबसे अच्छा कारोबार निर्णय लेने पर ध्यान केंद्रित.

अंत में, क्यों बीच जमीन प्रतिक्रिया - क्यों मैं शायद एक अस्थायी सौदा करने के लिए जा रहा हूँ? ठीक है, मैं पहले से ही मैं नरम जाने के लिए और किरायेदार मुझे हमेशा के लिए लाभ ले जाने नहीं जा रहा हूँ. और मैं शायद नहीं बूट का पता किरायेदार अभी, या तो, बस, क्योंकि यह एक खाली यूनिट के साथ मुझे पत्तियां - जो बिलक ठंड सर्दियों एक बर्फ, में, साथ में एक खराब अर्थव्यवस्था के साथ, संभावना है कुछ समय के लिए खाली रहने के लिए.

यहाँ मैं आगे को स्थापित करेंगे ने कठोर नियम हैं.

• मैं एक किरायेदार तुरंत पहले फोन () पर एक जवाब देना कभी नहीं होगा. फिर भी मैं जो मैं करना चाहती हूँ पता कर सकते हैं, मैं एक दिन के लिए इस फैसले पर बैठेंगे. क्यों? पहले, वापस एक जवाब सही दूर से आ रही , खासकर अगर मैं, एक शीतल स्पर्श मुझे निशान मई किरायेदार एक उदार सौदे की पेशकश कर रहा हूँ. दूसरा, इंतज़ार कर मुझे एक मौका सचमुच मेरा निर्णय के माध्यम से सोचने के लिए देता है.
• मैं एक लिखित समझौते पर जोर देंगे. यह अनिवार्य रूप से पट्टा करने के लिए एक अस्थायी परिवर्तन, अगर किरायेदार यह उल्लंघन जो इसका मतलब है कि किरायेदार, और मेरे द्वारा हस्ताक्षर किए है, वह बेदखल किया जा सकता है.
• मैं किरायेदार एक माह अधिक किराए में पीछे से अधिक नहीं होने दूँगी. इस तरह, अगर विशेष समझौते पर किरायेदार चूक, मैं केवल एक महीने से.
• मुझे लगता है कि वह पैसा मिल सकता है कोई वैकल्पिक तरीकों पर चर्चा के लिए एक चेहरा किरायेदार के साथ से चेहरे की बैठक होगी. यह बात स्पष्ट रूप से पैसे लाने के लिए है. लेकिन माध्यमिक बिंदु किरायेदार कितनी गंभीर बात पर प्रभावित करने के लिए है इस है. "तुम मेरे किराया में $ 600 का भुगतान नहीं कर सकते, लेकिन आप केवल एक $ 800 टीवी खरीदा? टीवी बेचें या वापसी की." किरायेदार की इकाई में किया जाना चाहिए यह बैठक.
• मैं हमारे आमने सामने की बैठक के अंत तक एक अस्थायी समझौते की पेशकश नहीं करेंगे. इससे पहले कि मैं एक समझौते की पेशकश की बैठक यह मेरा आखिरी मौका किरायेदार पर विचार करने के लिए है - और अगर मैं एक मजबूत ssense कि वह गंभीर नहीं किया जा रहा है मिलता है, वह बाहर चला जाता है.

यदि किरायेदार के समझौते का उल्लंघन है, मैं उसे निकाल देगा - जोर से और तेज है. मुझे यह बहुत ही हमारे आमने सामने की बैठक में स्पष्ट है और अगर वह इस समझौते का उल्लंघन अनुवर्ती कर देगा.

यह लिखित समझौता एक गोपनीयता खंड होगा. मेरा किरायेदार बात एक दूसरे के लिए, और मैं बस जॉन, "मकान मालिक ने मुझे तोड़ दिया कैरल कहना है बर्दाश्त नहीं कर सकता."

मैं सभी को एक ही इलाज के लिए है?

नहीं, भगवान का शुक्र है. मुझे अलग, वजह से लोगों का इलाज कर सकता है. मैं कर सकते हैं, उदाहरण के लिए, बहुत कठिन है जो बुरी तरह अतीत में, व्यवहार किया है या जो देर से भुगतान का एक इतिहास है एक किरायेदार पर नीचे आते हैं. इंटरनेट पर खोज की, मैं था एक सफल मुकदमा खोजने के लिए एक मामले में असमर्थ जहां एक मकान मालिक एक किराएदार के लिए, एक खास सौदा किया, लेकिन दूसरे के लिए नहीं. वह ऐसे lawsuits ऐसा नहीं है इसका मतलब यह नहीं है, लेकिन वे पर्याप्त एक प्रमुख चिंता नहीं करने के लिए दुर्लभ है.

मैं इस में अधिक खुदाई करेंगे अगले सप्ताह, कुछ अलग "can't में लग-" और स्थितियों का भुगतान वे कैसे संभाला जाना चाहिए.

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जब लोगों को पहले कुछ आसानी से निवारणीय गलतियों को बनाने के लिए एक अपार्टमेंट यह उनके लिए सामान्य बात है इमारत खरीदने के लिए तय. सबसे सामान्य त्रुटि है कि मैं नए निवेशकों को देख कर मैं का उल्लेख करने के लिए क्या पसंद नहीं है के रूप में "निवेशक उपकरण छाती".

उदाहरण के लिए, यदि आप कुछ चीजों की आवश्यकता होगी एक घर बनाना चाहते थे आरंभ करने के लिए. तुम पहले एक वास्तुकार द्वारा तैयार इस घर के लिए एक ब्लू प्रिंट करने की आवश्यकता होगी. दूसरे, क्या आप वास्तव में निर्माण पूर्ण करने के लिए समुचित उपकरणों की आवश्यकता है, तो आप को कच्चे माल पर काम करने के लिए नाखून, हथौड़ों, आरी और अभ्यास की आवश्यकता होगी. शुक्र है, अपार्टमेंट इमारतों में निवेश किसी भी भौतिक साधनों या कौशल की आवश्यकता नहीं है. हालांकि, मकान के निर्माण में निवेश मानसिक नियोजन की इसी प्रकार की आवश्यकता होती है और अपने "उपकरण सीने" वास्तव में ज्ञान के एक "उपकरण सीने" है इस मामले में.

एक अपार्टमेंट इन्वेस्टर सफल होने के लिए आपको एक योजना होगा!

इन आवश्यक शैक्षिक उपकरण प्राप्त करने के लिए सबसे अच्छा उपाय है कि इस विषय पर कई पुस्तकों और पत्रिकाओं को पढ़ने के लिए है. और सबसे महत्वपूर्ण पहला उपकरण है कि एक निवेशक हो सकता है की क्षमता अपार्टमेंट इमारत का निवेश मूल्य निर्धारित करने के लिए है. कोई रास्ता नहीं है कि एक निवेशक सुनिश्चित किया जा सकता है कि वह आवश्यक योग्यता एक इमारत के मूल्य का विश्लेषण करने के लिए बिना एक नकद गाय या एक पैसे पिट खरीद की जाएगी. इसमें सूचना ऋण कवरेज अनुपात, टोपी दरों और रीयल एस्टेट मूल्यांकन के बारे में उपलब्ध की एक अंतहीन सरणी है. मेरी राय में पहली बार वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेशक एक साधारण मानसिक "उपकरण" या धारणा के साथ काम करना चाहिए और क्या इमारत उसे या उसके और लगभग सब कुछ अनदेखा करने के लिए लायक है निर्धारित करने के लिए है. इसका मतलब है कि निवेशक वस्तुतः कीमतों अन्य समान गुणों हाल ही में इस क्षेत्र में लिए क्या बेच दिया है नजरअंदाज करना चाहिए क्या है. इसके बजाय, निवेशक है कि उसके या उसकी संपत्ति को खरीदने और बनाने की अनुमति देगा कीमत समझ चाहिए लाभ और नकदी प्रवाह कि करेगा यह एक अच्छा निवेश करते हैं.

आप एक अपार्टमेंट के निर्माण के लिए क्या कीमत चुकानी चाहिए बाहर का आंकड़ा है, उदाहरण के लिए है कि आप अपने निवेश पर सालाना एक निश्चित बदले, या कैप दर महसूस करना चाहता हूँ संभालने के क्रम में, बस निम्नलिखित सूत्र का उपयोग करें:

नेट संचालन आय
__________________ तुम एक वांछित कैप दर साकार करने के लिए = कीमत दे सकते हैं
दीर्घाक्षरीकरण दर

फोटो क्रेडिट: jthetzel

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यहाँ "प्रश्न के आपकी संपत्ति प्रबंधक से पूछो करने के लिए तीसरे और अंतिम किस्त है." मैंने कुछ सवालों के जवाब देने के लिए कर रहा हूँ. हालांकि, कुछ मामलों में, वहाँ कोई नहीं 'सही' का जवाब है. दरअसल, यह अंतिम किस्त, तीन हफ्ते पहले प्रकाशित द्वारा सचित्र था. मुझे लगता है कि यह संपत्ति प्रबंधकों के लिए कुछ इस खेल में अपनी त्वचा के लिए अच्छा है, हां, तो इस क्षेत्र में अपने किराये की संपत्तियों owning से बात करने का सुझाव दिया था. जोश Dorkin, BiggerPockets के संस्थापक, असहमत.

मेरा अंतर्निहित बिंदु: संपत्ति प्रबंधकों की बहुत सच में, व्यापार की समझ में नहीं आता है और किराये प्रबंधन में जाने के कारण वे इसे आसान होगा. जो अपने खुद के गुण स्वयं प्रबंधक अधिक संपत्ति के प्रबंधन के बारे में एक संकेत है की संभावना है.

जोश की अंतर्निहित बिंदु: जो अपने ही किराया स्वयं संपत्ति प्रबंधकों और अपनी संपत्ति की देखभाल करने के लिए पहले की संभावना है और आप एक प्रतियोगी है, खासकर जब यह किरायेदारों खोजने के लिए आता है पर विचार करें. उदाहरण के लिए, वे एक खाली दो बेडरूम इकाई है और तुम एक खाली दो बेडरूम इकाई है. जब एक संभावना एक दो बेडरूम की तलाश में आता है, के प्रबंधकों को अपनी इकाई पहले धक्का होगा.

कौन सही है? हम दोनों के अंतर्निहित अंक पर हैं. तो तुम अपने ही किराया के लिए अपनी संपत्ति प्रबंधक चाहते हैं? यही है, मेरे दोस्त, एक निर्णय फोन है. लेकिन इस पर विचार - अगर आप सवाल पूछ नहीं है, तुम्हें पता है कभी नहीं करेंगे. तुम सच में एक को सूचित निर्णय करने में सक्षम नहीं होगा.

इससे पहले कि आप एक कंपनी के प्रबंधन किराया सबसे अच्छा समय है, ज़ाहिर है, ये सवाल पूछने के लिए. लेकिन अगर आप पहले से ही है, और एक प्रबंधन कंपनी को काम पर जवाब नहीं पता है, तुम हमेशा वापस जा सकते हैं और पूछो. क्या पर आपके संपत्ति प्रबंधक के साथ हो रहा है यह जानने के अलावा, आपको लगता है कि आप एक ग्राहक शामिल हैं उन्हें याद दिलाते हो जाएगा. वह उन्हें कम अपने गुणों के साथ कोनों में कटौती की संभावना कर सकते हैं.

इस श्रृंखला का पहला और दूसरा भाग यहाँ और यहाँ से जुड़े हैं.

इस संपत्ति प्रबंधक प्रश्न (और, कभी कभी, उत्तर के लिए) पर

• प्रश्न: क्या आप सबसे होनहार कस्बों और निवेश के लिए इस क्षेत्र के कुछ हिस्सों पर विचार करते हैं?
• प्रश्न: आप कहाँ किराए वाली देखते हैं? क्या पिछले कुछ वर्षों में किराए में विकास किया गया है?
• प्रश्न: क्या कस्बों और इस क्षेत्र के कुछ हिस्सों का सबसे अच्छा सरकारी मौसम है?
• प्रश्न: क्या कस्बों और इस क्षेत्र के कुछ हिस्सों का सबसे अच्छा कारोबार जलवायु नहीं है?
• प्रश्न: लोगों की तरह इस क्षेत्र को आकर्षित करने के लिए क्या कर रहे हैं? यह एक?
• प्रश्न: नई सूची किस तरह के बाजार में आ रहा है?
• प्रश्न: क्या इस क्षेत्र में व्यावसायिक विकास के साथ हो रहा है?
• प्रश्न: कौन सा शहर का सबसे अच्छा स्कूल नहीं है?

उत्तर: यह "कोई एक सही जवाब है" सवाल. लेकिन यह खुलासा नहीं किया जाएगा के जवाब का मतलब यह नहीं है! वे प्रयोग किया जा सकता है सभी को अलग अलग तरीकों पर विचार करें.

• जवाब विचारशील और विस्तृत करने की आवश्यकता है. सच में, तुम हो कौन है जो शहर के सबसे भागों रहे हैं पता नहीं है एक संपत्ति प्रबंधक चाहते हैं?
• जवाब बहुत तुम कहाँ निवेश करने के लिए तय की मदद करने में सहायक हो सकता है. अगर आप इस क्षेत्र के निवासी नहीं हैं यह विशेष रूप से उपयोगी है.
• यदि आप आगे समय के कुछ अनुसंधान करते हैं, तो आप क्या आप भावी संपत्ति प्रबंधक से जवाब करने के लिए तुलना कर सकते हैं जो अपने खुद के विचार होगा. तुम क्या वे कहते हैं और "जो पूरी तरह गलत है लगता है कि सुन सकते हैं." या फिर वह तुम्हें मना कर सकते हैं, और अब तुम कुछ नया सीखा है.

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जब मैं तुम्हें एक भावी संपत्ति प्रबंधक पूछना चाहिए प्रश्न के पहले समूह लगाई, एक commenter पूछा: क्या सही जवाब है? वह और इसलिए मैं पहले कुछ पिछले हफ्ते के सवालों के जवाब की समीक्षा करने जा रहा हूँ एक बिंदु था इससे पहले कि मैं कुछ और questions.I भी एक e-किताब में है कि उम्मीद है कि जोश यहाँ BiggerPockets पर रख देते हैं इन संकलन के बारे में सोच रहा हूँ से मारा.

एक उत्तर कई अलग अलग criteria.Some सवाल पर सिर्फ एक सही जवाब है आधारित सही हो सकता है. उन नियमों का पालन नहीं कर रहे हैं मैं पिछले हफ्ते दिया था उदाहरण बेदखली की प्रक्रिया में से एक थे. सभी न्यायालय कैसे किरायेदारों evicted.If जा सकता है भावी प्रबंधकों को संपत्ति के बारे में कड़े नियम हैं, वो गलत है, और तुम उन्हें किराया नहीं देना चाहिए - अवधि में यह कर रहे हैं .

अन्य प्रश्न "शुद्धता की एक विस्तृत श्रृंखला है." पिछले हफ्ते के सवालों के एक जोड़े का संबंध अनुभव. तुम निश्चित रूप से कोई भी संपत्ति प्रबंधक का पहला ग्राहक होने से बचना चाहिए. लेकिन दस वर्ष का अनुभव हमेशा एक साथ बेहतर के साथ एक प्रधानमंत्री है पाँच साल '? मुझे ऐसा नहीं लगता.

तो फिर वहाँ जहाँ सही जवाब है जो मेरे से अलग हो सकता है अपने खुद के वरीयताएँ, पर निर्भर करता है उन सवालों हैं. और फिर वहाँ जहाँ का जवाब सिर्फ तुम सोच कर देगा की हैं - शायद प्रधानमंत्री क्या तुम सच में उपयोग कर सकते हैं अंतर्दृष्टि है.

क्या आप इसके लिए अपने वचन लेने के लिए जा रहे हैं?

किसी भी स्थिति में, इन सभी सवालों के जवाब और के शुद्ध प्रभाव बिल्कुल सकारात्मक हो जाएगा. तुम, तुम, और कैसे अपने प्रबंधन कंपनी संचालित की गहरी समझ है कि प्रबंधकों को तुम जानते हो जाएगा उनके प्रदर्शन के लिए उच्च उम्मीदों के साथ एक गंभीर व्यक्ति रहे हैं जिस पर अपने काम पर रखने निर्णय आधार करने के लिए बहुत अच्छी जानकारी है.

पिछले कुछ सप्ताह से

प्रश्न: कितने रिक्तियों तुम अभी क्या है? बाहर कितनी कुल इकाइयों के प्रबंधन के तहत? क्या यह एक रिक्ति को भरने के लिए ले जाता है समय की औसत लंबाई है?

उत्तर: पहले, जाहिर है कि प्रधानमंत्री this.If वह सही प्रतिशतता के लिए that'sa बुरी sign.As इसे देखो जाने के लिए है, किया जाएगा जाहिर है सबसे अच्छी बात इस में सभी इकाइयों के लिए रिक्ति दर के साथ इस की तुलना करने के लिए पता करने के लिए चाहिए आपको लगता है कि, आप अपने पेट के साथ जाना होगा area.Since नहीं कर सकता. आप अपने अभियान पर बहुत "किराए पर लेने के लिए कुछ" लक्षण-आसपास देखा? वह बुरी तरह से कर रहा है यदि प्रधानमंत्री इस मामले में रिक्तियों के एक बहुत कुछ है वहाँ अखबार कहानियों के कुछ किराया उपलब्ध? Bemoaning हो.

दूसरा प्रश्न बाद में याद करने के लिए एक अच्छा एक है. के प्रधानमंत्री तुम उसकी औसत रिक्ति लंबाई दो सप्ताह है बताता कहते हैं. क्योंकि वह तो बस गया है कि दोनों के लिए खाली है अपनी यूनिट के लिए एक किराएदार नहीं मिल कुछ ही महीने बाद, वह पूरी तरह से क्षमा चाहते हैं मार्च और जुलाई के बीच मदहोश है किराये बाजार months.Could?

प्रश्न: किरायेदारों का क्या प्रतिशत तुम बेदख़ल करना है?

उत्तर: उम्मीद प्रतिशत बहुत कम है. लेकिन अगर वो एक unrealistically कम जवाब (1%, कोई नहीं), इस के साथ पालन करें देता है:

प्रश्न: क्या प्रतिशत अपने किरायेदारों की नियमित रूप से देर से किराया अदा?

क्यों होता है कि एक अच्छा follow-up? अगर वह सच में किसी को evicting नहीं है क्योंकि वह दूर हत्या के साथ मिल अपने किरायेदारों की सुविधा देता है क्योंकि, यह शायद है.

प्रश्न: आप कैसे अपने Apartments बाजार करते हैं?

उत्तर: वह तरीके का एक बहुत सूची में समर्थ होना चाहिए, सहित अपने वेब साइट पर, Craigslist पर उड़ान पर, लक्षण के साथ है, और अखबार में है, और शायद यह भी कुछ अन्य विधियों के माध्यम से. और वह समझदारी से प्रत्येक पद्धति के बारे में बात करने में सक्षम होना चाहिए.

प्रश्न: क्या आप किरायेदारों के लिए विशेष प्रोत्साहनों की सिफारिश करते हैं?

उत्तर: कोई कड़ा यहाँ नियम है. अगर बार अच्छे हैं, तो आप विशेष प्रोत्साहन की जरूरत नहीं होनी चाहिए. प्रोत्साहन का यदि समय खराब कर रहे हैं, वे considered.What होना चाहिए तरह तरह वह करता है? मैं किरायेदारों यूनिट की लागत के बारे में खुद को धोखा देना नहीं है उन लोगों को प्राथमिकता देते हैं. पहले महीने से मुक्त अक्सर कि प्रभाव है.

प्रश्न: आप कैसे स्क्रीन संभावनाएं हैं?

उत्तर: "बिलकुल" वह specific.Also पहचाना है कि तुम और वह अधिक कुछ किराया के साथ लचीला होना होगा मई होना करने में सक्षम होना चाहिए एक अच्छी शुरुआत point.But होगा.

पुराने प्रश्न के साथ बस

यहाँ कुछ नए सवाल आया, और मैं भी उत्तर प्रदान करेंगे!

प्रश्न: मैं कैसे रिपोर्ट मिलता है? क्या मैं अपने आप को कंप्यूटर उन्हें मिला?

उत्तर: अधिकांश PMs रिपोर्टों त्रैमासिक या monthly.I प्रदान ईमानदारी तिमाही काफी अच्छा है, नहीं लगता है. आप और अधिक often.And उन्हें जरूरत है, कुछ PMs अब अपने ग्राहकों को प्रदान कर रहे हैं करने के लिए लाइन का उपयोग reports.Obviously यह एक बहुत बड़ा फायदा है क्योंकि आप "वास्तविक समय" जानकारी मिल रही है.

प्रश्न: क्या रिपोर्टों की तरह लग रही हो?

उत्तर: आपकी प्रधानमंत्री चाहिए आप रिपोर्ट को दिखाने के लिए और उन्हें समझाने में सक्षम किया जाना है. तुम व्यापक और स्पष्ट रिपोर्ट, विशेष रूप से वित्त से संबंधित की ज़रूरत है.

प्रश्न: कैसे अपनी वेब साइट दिखती है?

उत्तर: एक अच्छा प्रधानमंत्री वेबसाइट चाहिए उपलब्ध इकाइयों, दिखाने के लिए समझने में आसान और नेविगेट, और किरायेदारों के लिए तरीके और दूसरों के प्रबंधक से संपर्क करने के लिए किया है.

प्रश्न: क्या आप व्यक्तिगत रूप से रियल एस्टेट में इस क्षेत्र में निवेश करते हैं?

उत्तर: इस सवाल का जवाब हाँ, कंपनी के मालिक के लिए अपने कर्मचारियों को यदि नहीं होना चाहिए. लेकिन ...

प्रश्न: यदि आप अपने खुद के मालिक इकाइयों में भी उन तुम दूसरों के लिए प्रबंधन के रूप में, रिक्तियों है कि कैसे आप को दिखाने के लिए जो इकाइयों तय करते हैं?

उत्तर: यह उत्तर करने की आवश्यकता है वह मालिक है पूर्वाग्रह नहीं दिखाया - वह प्रत्येक संभावित किराएदार के लिए सबसे उपयुक्त यूनिटों को दर्शाता है. लेकिन मैं रिपोर्टों से कि कुछ PMs काफी खुलकर उनके स्वामित्व वाली इकाइयों पहले, और उनका प्रबंधन इकाइयों दूसरा शो चकित हूँ. क्यों तुम कभी उस के साथ प्रस्तुत करेंगे?

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ये कुछ सवाल "के रूप में आपकी संपत्ति प्रबंधक से पूछो करने के लिए शुरू किया."   लेकिन अगर आप पहले से ही एक संपत्ति प्रबंधन कंपनी को काम पर रखा है, तुम थोड़ी देर कर रहे हैं - इससे पहले कि आप को काम पर रखने निर्णय आप इन सवाल पूछना चाहता हूँ.    तुम भी आप एक संपत्ति खरीद पर तय करने से पहले उन्हें पूछना चाहते हो सकता है.

क्योंकि तुम अभी समय या किराए पर लेने की इच्छा है कि अचल संपत्ति के साथ आने की बाधाओं को संभालने के लिए नहीं है कुछ मामलों में, आप प्रबंधन कंपनियों को किराए पर लूँगा.   अन्य मामलों में, तुम, क्योंकि तुम बहुत दूर अपनी संपत्तियों से दिन से निपटने के लिए जीना एक प्रबंधक किराया होगा-करने के लिए दिन का प्रबंधन अपने आप को.   अच्छी खबर यह है कि अगर आप एक समुदाय में जहाँ आप संपत्ति खरीदना चाहते हैं, यह सच में बात नहीं करता है, जहां कि संपत्ति (जब तक कि - मुझे विश्वास है - देश में तुम कहाँ रहते है एक योग्य प्रबंधक मिल सकता है) है.    यह बुरी खबर है कि योग्य संपत्ति प्रबंधकों की वहाँ सचमुच aren'ta टन वहाँ बाहर.

क्या कोई अच्छा प्रबंधकों रहे हो?

वास्तव में, जब मैं किराये संपत्ति खरीद शुरू, मुझे लगता है कि योग्य संपत्ति प्रबंधक के रूप में मेरा दिन एक चाहिए करने के लिए दिन का प्रबंधन करने के लिए दुर्लभ थे.    दुर्भाग्य से, संपत्ति प्रबंधन एक उन क्षेत्रों की कि मुश्किल (ज्यादा पसंद अचल संपत्ति में निवेश सामान्य नहीं लगता) ने नौसिखिया या बाहर करने के लिए है.   इसका अर्थ यह है कि इस क्षेत्र में अयोग्य लोगों चाल बहुत सारी.   बेशक, अयोग्य अचल संपत्ति निवेशकों हम में से बाकी के लिए भी कई गंभीर समस्याओं का कारण नहीं है.   अयोग्य संपत्ति प्रबंधकों को एक और कहानी रहे हैं - वे अपने पैसे के साथ खेल रहे हैं.

मैं जो मेरे अचल संपत्ति प्रबंधन सॉफ्टवेयर खरीदा कई संपत्ति प्रबंधकों से बात करने के बाद मेरी राय बदल गई.    इन लोगों में से कई अपने किरायेदारों और उनके मालिकों के लिए गुणवत्ता सेवा प्रदान करने के लिए प्रतिबद्ध थे.   मैं दूसरों के नाम नहीं करेंगे!

तो क्या आप के लिए एक संपत्ति प्रबंधक में देखना चाहिए?   पहले, तुम अनुभव और न्याय के साथ किसी - और न्याय ही इस क्षेत्र में अनुभव से आता है चाहता हूँ.    दूसरे, आप के रूप में आप जो किसी के रूप में अपने पैसे के साथ सावधान रहना होगा चाहते हैं.   तीसरा, तुम किसी जो आपको सूचित रखना होगा चाहते हैं.

ये सवाल हैं! (भाग एक)

मैं तुम्हारे लिये सवाल पूछने के लिए बहुत - बहुत एक ब्लॉग पोस्ट में फिट करने के लिए बहुत से मिल गया है. यह तो दो भागों में रहना होगा. दूसरा हिस्सा मेरी अगली पोस्ट में आ जाएगा.

• तुम कब तक एक संपत्ति प्रबंधक किया गया है?
• तुम कब तक इस क्षेत्र में एक प्रबंधक की गई है?
• कितने रिक्तियों तुम अभी क्या है?   बाहर कितनी कुल इकाइयों के प्रबंधन के तहत?
• क्या यह एक रिक्ति को भरने के लिए ले जाता है समय की औसत लंबाई है?
• किस तरह अपनी पट्टा दिखती है?   (आप इस की एक प्रतिलिपि देखने की जरूरत है, किसी भी अन्य रूपों और दस्तावेजों के प्रबंधक के साथ किरायेदारों के साथ प्रयोग करता है.)
• क्या आपके देर किराया नीति क्या है?
• किरायेदारों का क्या प्रतिशत तुम बेदख़ल करना है?
• कैसे करता है कि निष्कासन की प्रक्रिया काम यहाँ?
• क्या आपके प्रबंधन फीस रहे हैं?
• क्या आप नए किरायेदारों की भर्ती के लिए चार्ज करते हैं?
• आप निगरानी और बनाए रखने खाली इकाइयों के लिए चार्ज करते हैं?
• मेरी क्या गारंटी है?
• यह भी एक ब्रोकर के रूप में बाजार संपत्ति है?
• अगर मैं अपनी संपत्ति बेचने के लिए, निर्णय मैं तुम्हारे साथ इसे सूची के लिए क्या है?
• मैं कुछ तुम प्रबंधन के अन्य गुणों की देख सकता हूँ?   (बेशक आप शायद अंदर Apartments या कार्यालयों किराए पर देखने के लिए सक्षम नहीं होंगे.   लेकिन आप आम क्षेत्रों और आधार को देखने के लिए सक्षम होना चाहिए.)
• कैसे आप अपने मकान बाजार करते हैं?
• आप किरायेदारों के लिए विशेष प्रोत्साहनों की सिफारिश करते हैं?
• अगर मैं विशिष्ट खाली इकाइयों के लिए, हम कैसे की व्यवस्था होगी अतिरिक्त विपणन चाहते हो?
• तुम कैसे स्क्रीन संभावनाएं हैं?
• कैसे अपने किरायेदारों आपसे सम्पर्क करते हैं?

कि तुम शुरू हो जाना चाहिए, लेकिन याद रखना, मैं अगली बार और अधिक के लिए एक गुच्छा मिला है. भी कई अन्य मानदंडों पर विचार करने के लिए और मैं उन लोगों में भी खुदाई करेंगे रहे हैं.

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1. इस किराए उठाएँ. यह निश्चित रूप से सबसे अधिक स्पष्ट समाधान अगर आप अपने अपार्टमेंट इमारत निवेश का मूल्य बढ़ाने के लिए विभिन्न तरीकों को देखो है. इससे पहले कि आप किराया बढ़ाने का फैसला अपनी सामान्य स्थिति में तुलनीय संपत्तियों पर तुलनीय किराए के एक सर्वेक्षण है. तब औसत किराए अपना विशिष्ट स्थान में संपत्ति का अपना विशिष्ट प्रकार के लिए क्या कर रहे हैं की कल्पना करने की कोशिश करें. की तुलना में यह लगता है यह और भी मुश्किल हो सकता है और एक कला का अधिक तो एक विज्ञान है. यदि आपके किराए के नीचे या फिर अपने क्षेत्र के लिए "बाजार किराए" से ऊपर रहे हैं अपने आप से पूछो. यदि आपको लगता है कि आप इसे अपने किराए को लाने की सलाह दी जाती है तो बाजार में किराए के नीचे मौजूदा बाजार स्थितियों के साथ रखने के लिए चार्ज कर रहे हैं लगता है.
2. ऊर्जा के कुशल प्रकाश व्यवस्था स्थापित करें. यदि आप सामान्य क्षेत्रों में यह हमेशा ऊर्जा कुशल प्रकाश व्यवस्था स्थापित करने के लिए एक अच्छा विचार है बिजली के लिए भुगतान करते हैं. इतना ही नहीं आप लंबे समय में बहुत सारा पैसा बचा लेगा लेकिन आप भी इस माहौल में मदद होगी.
3. किरायेदार कारोबार कम. हर वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेशक जानता है कि जब एक किरायेदार के पत्तों और आप उसे या उसके कि यह पैसा खर्च को बदलने के लिए किया है. अगर आप एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेशक हैं अपार्टमेंट इमारत किरायेदार turnovers सचमुच अपने नीचे पंक्ति में खा सकते हैं. वहाँ विधियों का प्रभावी ढंग से किरायेदार turnovers कम हो जाएगा का उपयोग करने के लिए एक भीड़ हैं. उनमें से कुछ में शामिल हैं: बाजार में किराए रखने, अच्छी तरह से, इस आधार को बनाए रखने के रखरखाव अनुरोध करने के लिए तुरंत जवाब और त्रैमासिक पार्टियों या गतिविधियों के प्रायोजन. संक्षेप में, यदि आप अपने किरायेदारों और अपार्टमेंट इमारत को खुश रखना अच्छी तरह से तो आप अपने किरायेदार कारोबार कम हो जाएगा बनाए रखा.
4. The apartments नवीकरण. मरम्मत कर दुबारा से नया और नए उपकरणों, रंग के साथ मकान में सुधार, / स्नान जुड़नार प्रकाश आप वही वर्ग दृश्य के लिए और अधिक किराया चार्ज की अनुमति देगा. कि तुम को प्रभावी ढंग से करों और बीमा जैसे अपने निर्धारित लागत में वृद्धि के बिना अपने निवल नकदी प्रवाह बढ़ गई है तो इसका मतलब क्या है.
5. मूल्य पृथक्करण विश्लेषण. हालांकि हम इस समय या स्थान की लागत पृथक्करण विश्लेषण की जटिलताओं के बारे में बात करने की ज़रूरत नहीं है, यह मूलतः कि तुम एक तेज दर से अपने भवन और व्यय मूल्य कम करना होगा और तुम बहुत पैसे बचाने की अनुमति देता है लेखांकन का एक तरीका है. एक योग्य लागत पृथक्करण विश्लेषक या सीपीए से परामर्श करें.

नहीं, तुम उपभोक्ता रिपोर्ट या मोटर Trend रीडिंग नहीं हो. लेकिन यह विश्वास है या नहीं, कार की अपनी पसंद रियल एस्टेट निवेश सफलता का अपने स्तर पर एक प्रभाव हो सकता है. क्योंकि गाड़ी के अपनी पसंद के लोगों पर एक प्रभाव बनाता है यह है, और तुम हमेशा सही प्रभाव बनाना चाहता हूँ. और हाँ, जब से कारों परिसंपत्तियों की बर्बाद कर रहे हैं - वे बहुत कम मूल्य में वृद्धि - तुम उन पर कम पैसा खर्च करते हैं, उतना ही आप अधिक व्यावहारिक चीजों में निवेश करना होगा - अपनी अगली सौदा पसंद है.

मैं इस हाल में, क्योंकि मेरी पत्नी और मैं एक कार खरीद रहे हैं के बारे में सोच रहा था. हम साथ ... ड्रम-रोल, कृपया ... एक और Subaru पुराने Subaru Outback की जगह ले रहे हैं.

प्रभाव किस तरह का हम अपने किरायेदारों और किसी और किसके साथ हम वित्तीय सौदों से छोड़ने के लिए चाहते हो? वे हमें के रूप में व्यावहारिक सोचना चाहिए. स्मार्ट के रूप में. एक डॉलर से सावधान के रूप में. हम इन छापों क्योंकि हम एक स्टीरियोटाइप से जूझ रहे हैं उपस्थित करना चाहता हूँ. बेशक यह टकसाली, कि हम सब अमीर हो रहा है - कि हम वास्तव में है कि कड़ी मेहनत करने की जरूरत नहीं है - क्योंकि हम अचल संपत्ति निवेश खुद कि, पैसा आसानी से हमारे करने के लिए आता है. वह कुछ रुपये यहाँ और वहाँ है कि हमारे लिए महत्वपूर्ण नहीं हैं. कि जब हमारे पास पैसे खत्म हो गया है, हम बस जा रही झटके झंझट करना.

के अधिकार छाप बनाना

अपने किरायेदारों इसे देखते मत करो! ->

अगर तुम और अमीर हैं कि हार्ड - आप के लिए अच्छा काम करने के लिए नहीं है! - आप लगभग निश्चित रूप से और विशेष रूप से अपने किरायेदारों इतना सोचने के लिए अपने ठेकेदारों नहीं चाहिए. अगर उन्हें ऐसा लगता है फिर से, अपने ठेकेदारों बहुत अधिक संभावना है करने के लिए पल्ला झुकना तुम. अपने किरायेदारों और अधिक देरी से भुगतान करने के लिए या आप के अन्य तरीकों से फायदा उठाने की कोशिश की संभावना है. बेशक आप इस अनुमति देने के लिए, पर नहीं जा रहे हैं क्यों की परेशानी से निपटने?

क्या यह तुम्हारी कार-निर्णय खरीदने के लिए क्या मतलब है? खैर, सबसे पहले, यह आप नहीं कर सकते इसका मतलब यह नहीं है कि Lexus या पॉर्श. यह सिर्फ तुम कभी कहीं भी व्यापार के लिए है कि कार लेना चाहिए अभिप्रेत है. और यह भी तुम आराम से नहीं किया जा सकता है इसका मतलब यह नहीं है. पर यहाँ तक कि मेरे Subaru छोटे भविष्य है गर्म सीटें, बिजली खिड़कियां, और इतनी.

आपकी कार के पीपुल्स 'धारणा पूरी तरह से बाहर द्वारा संचालित होगा और विशेष रूप से, ब्रांड. बस "अमीर" एक नया गैर लक्जरी मॉडल की तुलना में आपके व्यवसाय से संपर्क करने के लिए लग रहे हो जाएगा एक पुराना लक्जरी कार या स्पोर्ट्स कार है. मैं सभी लक्जरी ब्रांडों से बचना होगा. आप विशेष रूप से सभी खेल कारों से बचने के लिए चाहते हैं. वे सिर्फ इतना landlording के लिए व्यावहारिक नहीं हैं "स्टीरियोटाइप है," अमीर प्लेबॉय perpetuating के अलावा.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

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