कुछ हफ़्ते पहले की बात है, दुनिया के अपने हिस्से में समाचार पत्र है जो कथित तौर पर उसकी कुल्हाड़ी-किरायेदार wielding ने हमला किया गया था एक स्थानीय जमींदार की खबर के साथ गूंज रहे थे.

मकान मालिक, एडवर्ड Berthiaume, उसकी multifamily घर की है, और किरायेदार, विलियम Skarbinski, दूसरी कब्जा एक इकाई पर कब्जा कर लिया. पर 1 जनवरी 7 पर हूँ, Skarbinski Berthiaume का दौरा किया, वह एक किराए का भुगतान योजना के बारे में बात करना चाहती थी कह (वह बेहद था उसका किराया पर) के पीछे. लेकिन जब वह Berthiaume की इकाई में मिली, वह कथित तौर पर Berthiaume के स्थान पर हमला किया. और यह एक मामूली हमला नहीं था (जैसे कि एक रचा जा सकता है). Skarbinski के पहले से चार्ज किया जा रहा से एक हमले डिग्री हमला. जब आप द्रुतशीतन विवरण पढ़ा, तो आप सिर्फ यह कैसे हो सकता था बुरा देखेंगे.

किरायेदार हमलों अक्सर ऐसा नहीं करते हैं, लेकिन वे ऐसा करते हैं. फ्रेंकलिन में एक अन्य मकान मालिक, राष्ट्रीय राजमार्ग संख्या 2006 में अपने किरायेदार के द्वारा, और हत्या कर दी गई थी एक जॉर्जिया अपने मकान मालिक किरायेदार द्वारा अगस्त 2008 में हत्या कर दी गई थी.

सभी तीन इन घटनाओं की है, जो कि landlords में किरायेदारों और तीसरे अपने किरायेदार के रूप में एक ही इमारत में एक सुविधा की दुकान के मालिक के रूप में एक ही इमारत में रहते थे उनके किरायेदारों ठीक है. दो जानता है आम में कुछ है.

आपकी सुरक्षा एक मकान मालिक के रूप में आपकी प्राथमिकता होनी चाहिए

फिर भी जो नहीं रह कर भी हमें landlords या हमारे किरायेदारों के पास काम जोखिम पर किया जा सकता है. मैं कौन अनियमित थी और उसके व्यवहार में हिंसक एक किरायेदार से डर गया है और जो मुझे धमकी दी. उस व्यक्ति (लंबे समय से बेदखल हो सकता है धन्यवाद भगवान) के बजाय मुझ पर हमला किया है? तुम वह हो सकता है, और यदि वह शर्त है, मैं एक गंभीर नुकसान पर होता था.

सच तो यह है कि हम में से अधिकांश एक हिंसक टकराव में दलित, बस क्योंकि हम यह उम्मीद नहीं किया जाएगा. यह बहुत साफ था मेरे पास एक कुछ साल पहले मेरी स्थानीय मकान मालिक संघ के अध्यक्ष, एक पूर्व पुलिस ने समझाया. लोग जो हिंसक हिंसा नहीं कर रहे हैं, इसलिए हम इसे जल्दी पर प्रतिक्रिया नहीं की उम्मीद नहीं है. और जब हम क्या हो रहा है महसूस करते हैं, बहुत देर हो सकती है.

दरअसल, Berthiaume की प्रतिक्रिया बहुत अधिक बराबर इस पाठ्यक्रम के लिए है. वह उसे करने के लिए कि वह एक कुल्हाड़ी से हमला किया था कभी नहीं हुआ था. वह बिल्कुल शुरुआती झटका चौकसी करने के लिए, कुछ भी नहीं किया था और उनके मस्तिष्क संसाधित जब तक में क्या ( "यह आदमी मुझे मारने की कोशिश कर रही है!"), ने कुल्हाड़ी उसके गले में खुदाई गया हो रहा था.

जानें चाबी आपकी सुरक्षा के लिए

तीन हमारी स्वयं की चाबी के संरक्षण निर्णय, जागरूकता, और दूरी. प्रलय रहे हैं कि एक हमले अधिक संभावना कर सकते स्थितियों से बचने की कोशिश कर रही है. इससे व्यक्ति में किराया स्वीकार नहीं की तरह चीजों का मतलब है, और नहीं विज्ञापन नकदी में किराया स्वीकार नहीं किरायेदारों के लिए अपने घर का पता. यह भी की एक समझ को विकसित करने का मतलब है, जब किरायेदारों अनियमित हो सकते हैं या डरावना है.

हमारे पास एक समस्या यह है कि हम आम तौर पर लोगों को सिर्फ एक आंत महसूस पर ( "वह लोग मुझे बाहर आधारित निकाल नहीं सकता है.") में सबसे अच्छा है, हम कर सकते हैं और हम दस्तावेज अदालत में उपस्थित विशिष्ट साक्ष्य के लिए इंतज़ार करना होगा. दूसरी समस्या कि हम जो किरायेदारों को पागल लोगों तक बहुत देर हो चुकी है पता नहीं हो सकता है. ओह, अगर हम पागल हो गए थे कि वे किसी भी विचार किया था, हम उन्हें किराए पर दिया है कभी नहीं होता था.

वह जो हम सबसे स्थितियों किरायेदारों को शामिल करने के लिए लागू करना चाहते जागरूकता, करने के लिए हमें लाता है. स्पष्ट रूप से कुछ किरायेदारों के साथ, हम अपने गार्ड नीचा कर सकता है. कुछ साल पहले मेरे एक यूनिट की दो महिला प्राथमिक विद्यालय के शिक्षकों द्वारा किराये पर रहा था. मैं नहीं कर सकता या तो उन्हें किसी भी कारण से मेरे पर हमले की कल्पना - वे करता एक जोरदार-शब्दों खत लिख रहा था सबसे बुरी बात है.

अन्य किरायेदारों के साथ, हालाँकि, और अधिक सावधानी की आवश्यकता है. देखो उठाया आवाजों के लिए सबूत है कि वे आइटम छुपा रहे हैं, तो आपको करने के लिए अचानक आंदोलनों, और पसंद है. यह विशेष रूप से सच है जब आप पहले से ही किरायेदार के साथ एक जोर की स्थिति में हैं किसी विवाद या शिकायत की वजह से.

तीसरा प्रमुख जो एक हिंसक टकराव में समय दूरी के बराबर होती है. अगर तुम अपने हमलावर से 10 फीट दूर अगर तुम अपने हाथ में कर रहे हैं की तुलना में पहुँच रहे हैं आपको स्पष्ट रूप से एक कुल्हाड़ी या चाकू हमले जी का एक बेहतर मौका मिल गया है. उम्मीद है आप इस घटना पर कार्रवाई करने के लिए समय होगा और इससे पहले कि वह भी बंद हो जाता है रक्षात्मक कार्रवाई करेंगे. भी अगर अपने विरोधी के आगे दूर हो तुम, बेहतर अवसरों को एक बंदूक है.

इसमें अगर आपको लगता है कि एक किरायेदार आक्रामक हो या धमकी दे रहा है पर संदेह करने का कारण है आप ले सकते हैं अन्य सावधानियों हैं. जाहिर है अगर आप एक चेहरे से बचने कर सकते से चेहरे टकराव है, इसलिए करते हैं. अगर तुम नहीं कर सकते, शायद तुम ला सकता है बैकअप के रूप में एक या अधिक दोस्तों. अपने दोस्तों के एक किरायेदार कर मई बस साइट दो बार मुसीबत पैदा कर के बारे में सोचो.

अंत में, आप क्रोध और आक्रामकता को शांत करने की जरूरत है कि कौशल, यदि आपका किरायेदार बहस करने के लिए सीखना चाहता है. कुछ आप कर सकते हैं कि चीजों की हैं:

• किरायेदार सम्मान करने के लिए सुनो.
• कुछ सहानुभूति दिखाने की कोशिश करो - "मैं तुम क्यों परेशान हो रहे हैं समझते हैं."
• आपके शरीर की भाषा गैर आक्रामक रखें. दूरी रखते हुए यहाँ उपयोगी है. करो आगे दुबला नहीं और बात नहीं है.
• क्रोध आपकी आवाज में घुसने मत देना.
• बीच में मत या सही.
• Reframe किरायेदार के बिंदु - "मुझे पता है तुम कहाँ से आ रहे हैं समझते हैं. तुम चाहते हो ..."
• पिछला बाहर अगर बहस हो रही गहन शुरू होता है.

इन तकनीकों में से कोई भी तुम्हें एक तर्क खोने के लिए या कुछ भी स्वीकार की आवश्यकता होती है. लेकिन, वहाँ जहाँ आप को नाटकीय रूप से, अपनी आवाज़ को बदलने के लिए यह बहुत है कि आप नियंत्रण में हैं स्पष्ट करने की जरूरत है एक बिन्दु हो सकता है. तुम यह सब समय पर के उदाहरण देखें पुलिस "की तरह टीवी शो" और "डॉग इस बाउंटी हंटर." वे लोग, सम्मान विनम्र हैं और सहज - एक अंक के लिए.

जब उनके लक्ष्य सचमुच पागल हो रही है, वे है, firmest तरीका संभव में नियंत्रण लेने रणनीति बदल जाते हैं. बेशक, "डॉग" और पुलिस को भी हाथ में से हाथ का मुकाबला, कुशल हैं और पुलिस को हथियारों से लैस होते हैं, इसलिए वे संसाधनों है आप नहीं है.

फोटो क्रेडिट: चित्र सही मुद्रा

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यहाँ "प्रश्न के आपकी संपत्ति प्रबंधक से पूछो करने के लिए तीसरे और अंतिम किस्त है." मैंने कुछ सवालों के जवाब देने के लिए कर रहा हूँ. हालांकि, कुछ मामलों में, वहाँ कोई नहीं 'सही' का जवाब है. दरअसल, यह अंतिम किस्त, तीन हफ्ते पहले प्रकाशित द्वारा सचित्र था. मुझे लगता है कि यह संपत्ति प्रबंधकों के लिए कुछ इस खेल में अपनी त्वचा के लिए अच्छा है, हां, तो इस क्षेत्र में अपने किराये की संपत्तियों owning से बात करने का सुझाव दिया था. जोश Dorkin, BiggerPockets के संस्थापक, असहमत.

मेरा अंतर्निहित बिंदु: संपत्ति प्रबंधकों की बहुत सच में, व्यापार की समझ में नहीं आता है और किराये प्रबंधन में जाने के कारण वे इसे आसान होगा. जो अपने खुद के गुण स्वयं प्रबंधक अधिक संपत्ति के प्रबंधन के बारे में एक संकेत है की संभावना है.

जोश की अंतर्निहित बिंदु: जो अपने ही किराया स्वयं संपत्ति प्रबंधकों और अपनी संपत्ति की देखभाल करने के लिए पहले की संभावना है और आप एक प्रतियोगी है, खासकर जब यह किरायेदारों खोजने के लिए आता है पर विचार करें. उदाहरण के लिए, वे एक खाली दो बेडरूम इकाई है और तुम एक खाली दो बेडरूम इकाई है. जब एक संभावना एक दो बेडरूम की तलाश में आता है, के प्रबंधकों को अपनी इकाई पहले धक्का होगा.

कौन सही है? हम दोनों के अंतर्निहित अंक पर हैं. तो तुम अपने ही किराया के लिए अपनी संपत्ति प्रबंधक चाहते हैं? यही है, मेरे दोस्त, एक निर्णय फोन है. लेकिन इस पर विचार - अगर आप सवाल पूछ नहीं है, तुम्हें पता है कभी नहीं करेंगे. तुम सच में एक को सूचित निर्णय करने में सक्षम नहीं होगा.

इससे पहले कि आप एक कंपनी के प्रबंधन किराया सबसे अच्छा समय है, ज़ाहिर है, ये सवाल पूछने के लिए. लेकिन अगर आप पहले से ही है, और एक प्रबंधन कंपनी को काम पर जवाब नहीं पता है, तुम हमेशा वापस जा सकते हैं और पूछो. क्या पर आपके संपत्ति प्रबंधक के साथ हो रहा है यह जानने के अलावा, आपको लगता है कि आप एक ग्राहक शामिल हैं उन्हें याद दिलाते हो जाएगा. वह उन्हें कम अपने गुणों के साथ कोनों में कटौती की संभावना कर सकते हैं.

इस श्रृंखला का पहला और दूसरा भाग यहाँ और यहाँ से जुड़े हैं.

इस संपत्ति प्रबंधक प्रश्न (और, कभी कभी, उत्तर के लिए) पर

• प्रश्न: क्या आप सबसे होनहार कस्बों और निवेश के लिए इस क्षेत्र के कुछ हिस्सों पर विचार करते हैं?
• प्रश्न: आप कहाँ किराए वाली देखते हैं? क्या पिछले कुछ वर्षों में किराए में विकास किया गया है?
• प्रश्न: क्या कस्बों और इस क्षेत्र के कुछ हिस्सों का सबसे अच्छा सरकारी मौसम है?
• प्रश्न: क्या कस्बों और इस क्षेत्र के कुछ हिस्सों का सबसे अच्छा कारोबार जलवायु नहीं है?
• प्रश्न: लोगों की तरह इस क्षेत्र को आकर्षित करने के लिए क्या कर रहे हैं? यह एक?
• प्रश्न: नई सूची किस तरह के बाजार में आ रहा है?
• प्रश्न: क्या इस क्षेत्र में व्यावसायिक विकास के साथ हो रहा है?
• प्रश्न: कौन सा शहर का सबसे अच्छा स्कूल नहीं है?

उत्तर: यह "कोई एक सही जवाब है" सवाल. लेकिन यह खुलासा नहीं किया जाएगा के जवाब का मतलब यह नहीं है! वे प्रयोग किया जा सकता है सभी को अलग अलग तरीकों पर विचार करें.

• जवाब विचारशील और विस्तृत करने की आवश्यकता है. सच में, तुम हो कौन है जो शहर के सबसे भागों रहे हैं पता नहीं है एक संपत्ति प्रबंधक चाहते हैं?
• जवाब बहुत तुम कहाँ निवेश करने के लिए तय की मदद करने में सहायक हो सकता है. अगर आप इस क्षेत्र के निवासी नहीं हैं यह विशेष रूप से उपयोगी है.
• यदि आप आगे समय के कुछ अनुसंधान करते हैं, तो आप क्या आप भावी संपत्ति प्रबंधक से जवाब करने के लिए तुलना कर सकते हैं जो अपने खुद के विचार होगा. तुम क्या वे कहते हैं और "जो पूरी तरह गलत है लगता है कि सुन सकते हैं." या फिर वह तुम्हें मना कर सकते हैं, और अब तुम कुछ नया सीखा है.

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इसके किया गया जबकि एक के बाद से हम एक हमारे मिलो इन्वेस्टर साक्षात्कार की थी. . . मुझे लगता है कि हम इन अधिक नियमित रूप से पोस्ट करने के लिए लाता हूँ आशा! के साथ कि दिमाग में, हम अचल संपत्ति निवेशक रिच Weese साथ आप के लिए एक महान साक्षात्कार है!

मिलो रियल एस्टेट इन्वेस्टर रिच Weese

तुम कब तक रियल एस्टेट में निवेश किया गया है?

मैं वहाँ रक्तचाप के भी कई सदस्यों को मुझ से बड़े नहीं हैं यकीन है! मैं एक बहुत में शामिल किया गया है और अचल संपत्ति के सभी पहलुओं को देखा; recessions, मुद्रास्फीति spirals, और अप और नीचे अचल संपत्ति के देश के कई अलग अलग क्षेत्रों में.

मैं अचल संपत्ति में दुर्घटना के द्वारा 1972 में शुरू किया था. मैं कॉलेज के अपने 3. वर्ष में था और बाहर छोड़ने के लिए और एक दोस्त के लिए अचल संपत्ति बेचने की कोशिश का आग्रह किया गया था. वह एक ब्रोकर था और लगातार और मैं कुछ मेरी पत्नी को बेचने की कोशिश कर रहा था. हम पैसा नहीं था और मैं अल्फा बीटा बाजार के लिए अपने रसोईघर में 3 से आधी रात तक ओवन और पनीर कन्वेयर बेल्ट सफाई काम कर रहा था, और दिन के समय स्कूल में भाग ले.

अपने पहले समझौते के बारे में बताएँ

मेरे दोस्त बहुत ज़िद्दी थी और मेरी पत्नी और मैं मेरे दोस्त को दिखाने के लिए संपत्ति खोज रखा हमें एक घर को बेचने की कोशिश की, लेकिन हम एक apt के लिए $ 110 प्रति माह में रह रहे थे. कोई घर से बाहर हमारी सीमा में से एक थे. आखिरकार, वह उस $ 24900 और प्रत्येक पक्ष 2 बेडरूम और 1 स्नान किया था एक द्वैध मिला. वह एक FHA कार्यक्रम 221-D-2 कहा कि केवल लगभग नीचे और लागत को बंद करने में 3% कुल जरूरत हमें बताया. हमारा भुगतान $ 215 प्रति माह होने जा रहा था और वह आगे इकाई $ 140 के लिए किराए पर दिया था. हम दूसरी इकाई में, एक गैरेज और केवल $ 75 प्रति माह के अंतर का भुगतान के साथ जीना सकता है. सिवाय हम 3% नहीं है यह सच में अच्छा लग रहा था. दलाल ने मुझे एक सौदा किया. अगर मैं उसके लिए 1 के लिए साल काम करने के लिए जाने के लिए सहमत था, वह मेरे बारे में $ 750 की बिक्री कमीशन दे देती. यह बहुत ज्यादा हमारे नीचे भुगतान के लिए है, तो मैं मान और Santa Ana, CA में Lumbleau रियल एस्टेट स्कूल में दाखिला भुगतान करेगा. मैं 28 दिनों में शुरू से खत्म करने के लिए मेरे विक्रेता की 'लाइसेंस था. हम खरीदा और द्वैध में चले गए, La Habra, CA में 330-334 Walnut पर हमारा पहला सौदा है,.

तुम कैसे निवेश शुरू किया था?

इतना ही नहीं था मैं दुर्घटना के द्वारा रियल एस्टेट में मिलता है, लेकिन मुझे मेरी पहली बात पर दुर्घटना से एक निवेशक, इस द्वैध बने. मैं घर बेच, शुरू किया और यह नफरत. कार्य की जोड़ी की पत्नी ज्यादातर साथ है, उसके घर दिखा, मैं जल्दी से यह नहीं था कि मैं क्या चाहता है.

इस बारे में एक ही समय है, मेरी पत्नी और मैं हमारे द्वैध में यार्ड साफ था, कुछ आइवी लता हटा दिया है और आगे की तरफ एक साथ लकड़ी बाड़ लगाए. एक दिन एक व्यक्ति ने रोका और अगर मैं इसे बेच देंगे पूछा!! मुझे लगता है कि हम 3 महीने इसे स्वामित्व चाहिये. मुझे लगता है मुझे नहीं लगता है और मैं अभी इसे खरीदा था समझाया है. वह मुझे कितना भुगतान किया पूछा? मैं इस मूल्य में उनसे कहा और अगर मैं एक 5K लाभ के लिए $ 29900 पर बेच था वह कहा? इस 5K किसी $ 1.35 एक घंटे कमाने के लिए एक बहुत बड़ी राशि थी. मैं, मैं सच के बारे में एक शिक्षा प्राप्त करने के लिए गया था साकार नहीं उसे हाँ कहा. वह सच में एक निवेशक था. वह निम्नलिखित पेशकश;

1. के बारे में $ 1000 इक्विटी की कि वह एक ही 221-D2 ऋण कार्यक्रम पर खरीदा था के साथ एक घर.
2. 1000 $ 2 वर्षों में $ 83.33 मो और गुब्बारे की ब्याज भुगतान के साथ के लिए एक नोट.
3. नीचे एक पुराने ऊपर बाथटब शैली पॉर्श ऑटोमोबाइल (60ish?).
4. $ 1500 नकद.

मैं, मेरी जेब, एक वास्तविक घर है, और $ 83 प्रति माह घर में नकद भुगतान सब्सिडी के साथ मदद करने के लिए पहियों होता!! हम और सौदा किया अकस्मात रे बदले में शामिल हो गया है और एक वास्तविक निवेशक से सीखा था. यह मेरा पहला निवेश के साथ ही मेरा पहला सौदा है, पहला एक्सचेंज और पहली बिक्री बने.

क्या एक अचल संपत्ति निवेशक बनने के लिए आपको आकर्षित?

मैं इस प्रस्ताव इस व्यक्ति द्वारा द्वैध रोमांचक और मैं पीछा करने के लिए और चाहते थे मैं अन्य संपत्तियों की तलाश में शामिल हो गया कुछ पर बना पाए.

यह आदमी मेरा पहला गुरु बना. मैं सच में मेरी जगह पाया था! मैं व्यापार या सौदे कर प्यार करते थे. यह सिर्फ घरों दिखाने की तुलना में बहुत अधिक मजेदार था. मैं दूसरे निवेश खरीद शुरू कर दिया. मेरी पत्नी और मैं एक सौदा किया. हम उसे आय, के बारे में $ 500 प्रति माह और मैं वापस रियल एस्टेट में निवेश पर रहते सब कुछ किया था. मैं भी वही करने के लिए दूसरों को समझाने की कोशिश की, लेकिन वे कोई अनुभव के साथ एक छोटे बच्चे के रूप में मुझे देखा. मैं बाहर गया था और खुद के लिए किया. मेरा दलाल सवाल मुझसे पूछ शुरू कर दिया और अभी तक अपने कमीशन के भाग ले रहा था! मैं अपने दलाल लाइसेंस और एक कार्यालय खोलने प्राप्त करने का फैसला किया. मैं रियल एस्टेट स्कूल में है कि मुझे मेरे लिए और काम करने के लिए भी कानून में एक भाई को काम पर रखा आश्वस्त किसी से मुलाकात की. यह 3 हम Placentia, CA के एक उदासी क्षेत्र में एक कार्यालय खोला. और कहा है कि "माइक Weese निवेश". यह एक संपूर्ण क्षेत्र में एक सही समय था! हम हम पाया ज्यादातर सौदों पर पैसे की बहुत सारी, निर्माण, शुरू खुद खरीदा और आयोगों कमाया. मैं एक नया लाल कैडिलैक खरीदा और लोगों को मैं प्रगति कर रहा था की सूचना के लिए शुरू कर दिया. Ca मैं अपनी पूरी जिंदगी का एक ही क्षेत्र में, रहता हूँ कम आय वर्ग से आए थे और लोगों का अंतर देखा. यह 1974 था.

आपका क्या सपना सौदा होगा? आप "अभी तक एक" सपना सौदा किया है?

1974 में मुझे नए कार्यालय स्थान के लिए शिकार करने गया था. मैं बहुत बड़ा समय में सोच रहा था. यह मेरी पहली बार सही मायने में निवेश डरावना था. मैं एक नया खाली 30,000 वर्ग फुट कार्यालय परिसर पाया है और मैंने इसे खरीदने की कोशिश का निर्णय लिया था. यह $ 1475000 और विक्रेता के विकासकर्ता था और वह नीचे 10% चाहता था. वह महानगर जीवन के साथ एक Ins परिवर्तनीय ऋण दिया था. यह निर्माण से जब 80% पूर्ण स्थायी करने के लिए बदल जाएगा. वह इसे एक 3% दलाली के लिए सूचीबद्ध है और मुझे $ 40K भुगतान करने की सहमति व्यक्त की थी. अब मैं केवल लगभग $ 100K जरूरत है. मैं Whittier में 17 बड़ी इकाइयों, CA के खरीदी थी और अगर मैं $ 60K के लिए एक नोट बना सकते हैं उस से पूछा. वह ठीक है लेकिन एक 2. $ 40K के लिए और एक 3. क्योंकि यह चाहता $ 20K के लिए. यह उसके लचीलेपन अगर वह बेचने के लिए एक या एक से उधार ले जरूरत दिया. अब, मैं नीचे $ 47,500 की जरूरत थी. मैं और मेरे माता पिता को आश्वस्त $ 20K में प्रत्येक को अपनी पत्नी के माता पिता. मैं अभी भी $ 7500 की ज़रूरत है. मैं अपनी अचल संपत्ति में मेरे शामिल होने के लिए किराए पर लिया था पहला व्यक्ति है, मेरे दोस्त को यह करने के लिए सहमत हुए. मैं और प्रस्ताव प्रस्तुत इसे स्वीकार कर लिया गया. हमारा भुगतान $ 14909 प्रति माह थी. मैं जहां बिल्डर इमारत का प्रबंधन करेगा एक सौदा है, यह पट्टा और मुझे एक वर्ष के लिए नकदी लौटने पर एक 8% नकद भुगतान पर बातचीत होगी. अगर इसे किराए पर नहीं था एक वर्ष के अंत में, यह मेरी समस्या थी.

हम इस इमारत "Weese वित्तीय प्लाजा" और हमारे नए कार्यालय डाल अंदर का नाम अब मैं सच में सफल देखा और लोगों ने मुझे करने के लिए, दोनों सेल्समैन और निवेशकों को आने के लिए शुरू कर दिया. ये मैं पहले से कहा, कि अब थे जो मुझे कहना था दिलचस्पी बात की थी लोग थे. मैं अपनी बिल्डिंग में सेमिनार जोत शुरू किया और यह सिर्फ छुट्टी ली. लोग और चेक लिख रहे थे मेरे salespeople पक्षी कई पश्चिमी राज्यों में संपत्ति dogging शुरू कर दिया. मैं सीमित भागीदारी के लिए (फैंसी नाम रियल एस्टेट सिंडिकेशन कर) शुरू हुआ. हम है, तो मैं एक दलाल का लाइसेंस प्राप्त है और वहाँ एक कार्यालय खोला और पक्षी कुत्तों का एक गुच्छा काम पर रखा CO में एक बहुत कुछ कर रहे थे. हम साथ ही साथ कुछ छोटे लोगों के साथ 202 और 161 कोलोराडो स्प्रिंग्स में डेन्वर में 156 इकाइयों को खरीदा है. हम यह भी AZ, TX, सीए और ठीक है में बहुत से खरीदा था. समय की एक छोटी अवधि के भीतर, लेकिन मैं अच्छी तरह से आर्थिक रूप से थक गई थी.

ओह, btw, एक साल से भी कम समय में, "Weese Finanacial प्लाजा" इमारत 95% पूर्ण था, और एक अच्छा नकदी प्रवाह दूर फेंक. मैं अपने पिताजी ऑनसाइट एमजीआर की नौकरी दे दी है, और वह उसे प्यार करता था. एक बड़े एस्क्रौ कंपनी, पसंदीदा एस्क्रौ, मेरे इमारत में चले गए और अगर मैं इसे का एक हिस्सा बेचा था पूछा. क्रय ग्यारह महीनों के बाद, मैं $ 2.2 के लिए बेच दिया Mil!! मुझे लगता है मैं भागीदारों के साथ जो विभाजन एक बड़े ध्यान दें, लिया इमारत स्वामित्व के 30% रखा और एक $ 70K आयोग कमाया. यह मेरी पहली "ड्रीम सौदा" था.

क्या आपका सबसे बड़ी बात थी?

मेरी सबसे बड़ी सौदा 1975 में किया गया था, और मैं इसे फिर से नकल करने में सक्षम नहीं था. यह 4 विभिन्न राज्यों और कई मालिकों और साझेदारी से संपत्तियों सहित एक 26 पैर विनिमय किया गया. यह 3 महीने, रात और दिन पर इसे पूरा करना है, मुझे ले गया, लेकिन एक जबरदस्त उपलब्धि थी. एक बार फिर, वहाँ एक कार भी शामिल था! एक निवेशक के अपने कुल अधिग्रहण हिस्सा निधि के लिए पर्याप्त नकदी का अभाव. वह एक 1965 जगुआर XKE परिवर्तनीय स्वामित्व में है और यह उसकी नकदी की कमी ऑफसेट करने की पेशकश की. मैं अपने कमीशन के हिस्से के रूप में कार ले गए. कार, प्रामिसरी नोट और नकदी कमीशन प्राप्त करने के लिए बहुत अधिक संख्या में कुल 6.

मैं रियल एस्टेट Exchangor वर्ष के लिए राज्य सीए के लिए के लिए, पर मनोनीत किया गया जीतने नहीं दिया.

कितने सौदे आप अपने कैरियर में किया है?

व्यक्तिगत रूप से, मेरी पत्नी और मैं व्यक्तिगत रूप से 1000 एकल परिवार निवासों पर स्वामित्व है. मेरे पास किया गया मालिक या भागीदार Apartments और कई कार्यालय भवनों के हजारों में है. मैं मैं मैं अवकाश ग्रहण करने वाले हैं और कुछ के रूप में कई के रूप में 6 साझेदारी में थे होने से पहले 206 निवेशकों था मेरे कैरियर की ऊंचाई पर अंदर से शामिल किया गया है सौदों की कुल संख्या पता नहीं होता. मैं लगभग डेन्वर में रहने के लिए और 30 साल पहले सेमिनार आयोजित, लेकिन वॉन Richthofen Castle खरीदा मेरे प्रस्ताव 2. में आया था. यह वास्तव में कुछ था.

आप अपनी अचल संपत्ति लाइसेंस है?

मैं एक लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर दोनों कैलिफोर्निया और कोलोराडो में शुरुआती 70 में 7 साल के लिए की गई थी. मैं लोगों को बिक्री की निगरानी के बिना खुश था फैसला किया और अपने लाइसेंस चूक करते हैं. वहाँ निश्चित लाभ कर रहे हैं एक आयोग दृष्टि से लाइसेंस प्राप्त किया जा रहा. कोई भी मेरी राय में नहीं से अन्य लाभ लाइसेंस प्राप्त की जा रही हैं.

क्या आपका ध्यान विशेषज्ञता का (क्षेत्र) है?

मुझे लगता है मैं विशेषज्ञता के किसी भी एक क्षेत्र है नहीं लगता है. मैं बहुत ज्यादा यह सब किया है. ब्रोकरेज, नहीं पैसा बाहर शुरू करने, संपत्ति प्रबंधन, foreclosures, सहायक कंपनी, सही समय (so. सीए, संघ राज्य क्षेत्र, Casa Grande AZ) और मुझे लगता है पर 3 बढ़ती क्षेत्रों चुना सेंट जॉर्ज, संघ राज्य क्षेत्र में, 44 कस्टम घरों का निर्माण में हूँ मेरी 4. और 5. फिलहाल, दक्षिण TX और एमएस. मैं टीवी से पहले एक मूल गुरु था, और संगोष्ठी कंपनियों के लिए और साथ ही चैम्बर Commerces की बात की है, रोटरी क्लब आदि सीए, मिराज होटल और झील लास वेगास, NV, साल्ट लेक सिटी, संघ राज्य क्षेत्र, फोएनिक्स & Tucson, AZ और रियो में Grande घाटी, TX. मैं भी स्वयं अपने जल्दी अचल संपत्ति के "चौकीदार करोड़पति करने" से बुलाया अनुभवों को एक पुस्तक प्रकाशित की. मैं बिक्री के लिए, लेकिन यह पेशकश की कभी नहीं किया है कि आज़ादी से उन से पूछा को दे दिया है. मैं खरीदने के लिए है और लगभग 40 वर्षों के लिए रीयल एस्टेट के विकास और एक लंबे समय तक परिप्रेक्ष्य है जारी किया है की तुलना में कई अल्पकालीन निवेशकों या newbies.

क्या आप के लिए एक निवेश में देखते हैं?

मैं अच्छा निवेश के लिए है कि लंबे समय से अधिक लाभ होगा देखो. मैं ज्यादातर खरीद रहा है और लंबी अवधि के लिए पकड़ो. मैं foreclosures खरीद कर और कुछ रखने और कुछ पैसे पर बारी से बेचते हैं. मैं एक है कि नकदी प्रवाह पर अटल है नहीं कर रहा हूँ. मुझे लगता है कि सच यह है कि कई निवेशकों के लिए नकारात्मक है एक क्षेत्र है. प्रशंसा के लिए कोई उम्मीद के साथ आमतौर पर पुराने गठीला संपत्ति और अधिक मूल्यह्रास दर असल, बर्दाश्त नहीं कर नहीं कर लाभ. मैं सबसे नए निवेशकों को भी गुण तोड़ खरीद करने की कोशिश, और सुझाव है कि एकाधिकार बस, जैसे के रूप में आप के रूप में कर सकते हैं बहुत से खरीदते हैं. , पुनर्वित्त और अधिक खरीद उन्हें रखो. आय के अंत के लिए अपने मुख्य काम रखो और पहले संपत्ति की नींव का निर्माण. नकदी प्रवाह के किराए में वृद्धि के रूप में है, पर आ जाएगा नकदी प्रवाह की इच्छा शुरू करने में वृद्धि विकल्प त्याग नहीं है.

वहाँ और नकदी प्रवाह उपदेश "" अचल संपत्ति आय के साथ अपने काम की जगह से भी कई गुरु हैं. मैं उन लोगों के सामने हूँ. नकद प्रवाह बस, समय में है, लेकिन अधिक नीचे नकदी प्रवाह प्राप्त करने के लिए डाल करने के लिए होने से अतिरिक्त संपत्तियों का अधिग्रहण त्याग के लायक नहीं होता है.

इसमें रियल एस्टेट owning करने के लिए 4 मुख्य लाभ हैं:
1. प्रशंसा
2. मूल्यह्रास कर लाभ के लिए अग्रणी
3. प्रधानाचार्य नीचे भुगतान
4. नकद प्रवाह

चार्ट लगातार कि # 1 और 2 # रियल एस्टेट में TRUE WEALTH बनाने "की चाबी", और कर रहे हैं दूर से छोटी या लंबी अवधि में पिछले 2 दूरी दिखाएगा.

क्या आप कुछ कर दिया है या बनाया देखा सबसे बड़ी गलती की है?

मेरे लिए, मेरी सबसे बड़ी गलती की उम्र 29 में अवकाश ग्रहण करने वाले थे. मैं और निवेश करने के लिए जारी रखने पर आलसी बन करोड़ों की थी और रीयल एस्टेट के तंत्र खिलाओ. मैं और बदले में आक्रामक होना चाहिए और इसके बजाय अतीत पर रहने की अधिक अचल संपत्ति प्राप्त. 58 की उम्र 29 से, मैं मूलतः सेवानिवृत्त था और मेरे 6 बच्चों उठाया.

उम्र 58 में, मैं इस त्रुटि को सही है और फिर से निवेश करना शुरू कर दिया. पिछले 15 महीनों में, मैं, 59 घर खरीदा है 13 उनमें से बेचा और अधिक हर महीने खरीद करने के लिए जारी है.

क्या सलाह आप एक शुरुआत निवेशक के लिए देना होगा?

एक शुरुआत निवेशक के लिए मेरी सलाह है, निवेशक, आय, जोखिम सहिष्णुता, लक्ष्यों की उम्र पर (नकदी प्रवाह, कर लाभ, सेवानिवृत्ति आदि) निवेश से निर्भर करता है, पत्नी की 'रवैया, सब मेरी सलाह में प्रवेश करेगा भिन्न होगी. हालांकि मैं "कई" जोखिम लिया मैं स्वभाव से, रूढ़िवादी हूँ जब छोटी. मैं नए निवेशकों के लिए सतर्कता आग्रह था और मैं सभी आंकड़े निवेशक के लिए एक विक्रेता द्वारा दिए सवाल होता! , उनके इरादे Determine यदि कोई है तो आप के लिए उनकी सलाह के लिए. अध्ययन उन है कि वास्तव में सफल रहा है. एक संगोष्ठी नशेड़ी बन मत! और सबसे, हमेशा अपने निवेश और योजना एक बरसात के दिन के लिए बाहर निकलने के लिए एक महत्वपूर्ण रणनीति है. यह बरसात होगी!

क्या सलाह आप वर्तमान आर्थिक स्थिति और उधार पर्यावरण दिया निवेशकों, देना होगा?

• सबसे पहले: दोहरी और ट्रिपल जांच एक विषय संपत्ति तुम से विचार के लिए दी पर सभी आय और व्यय की जाँच करें. अधिकांश overstated रहे हैं और गलत.
• दूसरा: बाँधने पहनना मत करो या सुरंग दृष्टि है. कई विकल्पों के अचल संपत्ति खेल में उपलब्ध हैं.
• तीसरा: याद रखें वहाँ और पैसे को बाजार में दोनों रियल एस्टेट और शेयर बाजार में किया जाता है. हालांकि सबसे पहले अपने खोल में अपने सिर को खींच रहे हैं, तो चतुर लोग बाहर हैं और चारों ओर देख!
• चौथा: के रूप में आप कोई भी अपने पैसे की अच्छी देखभाल के रूप में ले जाएगा.

हमेशा चुनौतियों और अचल संपत्ति और वित्तीय बाजार में परिवर्तन किया जाएगा. लचीला हो और बदलाव के लिए तैयार है जब आवश्यक. क्रिएटिव वित्तपोषण के अलावा गैर से सफल सेट करेंगे सफल. नई रणनीतियों जानें और कार्रवाई में डाल दिया. "यह नहीं हो सकता" मान मत! बिल्कुल विपरीत. मान "यह" और तो किया जा सकता है ऐसा करने का रास्ता खोजना.

वहाँ आप साझा करने के लिए हम में से बाकी के साथ चाहते हैं कुछ और है?

मुझे लगता है मैं अचल संपत्ति के लिए है और यह तुम्हारे लिए क्या करेंगे आश्चर्यकर्मों के अन्य लोगों को समझाने का जुनून साझा करने के लिए सक्षम होने की उम्मीद थी. कहीं नहीं और क्या आप के लिए भुगतान करना होगा एक अवसर है जहाँ कोई (बैंक) आप पैसे कुछ और किसी और (किरायेदार) खरीदने के लिए कर्ज देगा पा सकते हैं. अंततः, आप कुछ स्वतंत्र और स्पष्ट है और यह डॉलर के लायक एक्स राशि होगा स्वयं करेंगे. मैं एक्स क्या होगा पता नहीं है, लेकिन यह आप और वास्तविक धन पर एक 1000% लौट प्रभाव की शक्ति के कारण निवेश क्या भुगतान से भी अधिक हो जाएगा.

BiggerPockets ईमेल द्वारा हमारे मिलो इन्वेस्टर साक्षात्कार आयोजित करता है. हम सूचना के भीतर निहित सत्यापित नहीं किया जा सकता और इन इंटरव्यू प्रिंट और स्वस्थ चर्चा को प्रोत्साहित करने के लिए सोचा.

टैग: flipping, मकान मालिक, अचल संपत्ति निवेशक, अमीर weese निवेशक मिलना

जब मैं तुम्हें एक भावी संपत्ति प्रबंधक पूछना चाहिए प्रश्न के पहले समूह लगाई, एक commenter पूछा: क्या सही जवाब है? वह और इसलिए मैं पहले कुछ पिछले हफ्ते के सवालों के जवाब की समीक्षा करने जा रहा हूँ एक बिंदु था इससे पहले कि मैं कुछ और questions.I भी एक e-किताब में है कि उम्मीद है कि जोश यहाँ BiggerPockets पर रख देते हैं इन संकलन के बारे में सोच रहा हूँ से मारा.

एक उत्तर कई अलग अलग criteria.Some सवाल पर सिर्फ एक सही जवाब है आधारित सही हो सकता है. उन नियमों का पालन नहीं कर रहे हैं मैं पिछले हफ्ते दिया था उदाहरण बेदखली की प्रक्रिया में से एक थे. सभी न्यायालय कैसे किरायेदारों evicted.If जा सकता है भावी प्रबंधकों को संपत्ति के बारे में कड़े नियम हैं, वो गलत है, और तुम उन्हें किराया नहीं देना चाहिए - अवधि में यह कर रहे हैं .

अन्य प्रश्न "शुद्धता की एक विस्तृत श्रृंखला है." पिछले हफ्ते के सवालों के एक जोड़े का संबंध अनुभव. तुम निश्चित रूप से कोई भी संपत्ति प्रबंधक का पहला ग्राहक होने से बचना चाहिए. लेकिन दस वर्ष का अनुभव हमेशा एक साथ बेहतर के साथ एक प्रधानमंत्री है पाँच साल '? मुझे ऐसा नहीं लगता.

तो फिर वहाँ जहाँ सही जवाब है जो मेरे से अलग हो सकता है अपने खुद के वरीयताएँ, पर निर्भर करता है उन सवालों हैं. और फिर वहाँ जहाँ का जवाब सिर्फ तुम सोच कर देगा की हैं - शायद प्रधानमंत्री क्या तुम सच में उपयोग कर सकते हैं अंतर्दृष्टि है.

क्या आप इसके लिए अपने वचन लेने के लिए जा रहे हैं?

किसी भी स्थिति में, इन सभी सवालों के जवाब और के शुद्ध प्रभाव बिल्कुल सकारात्मक हो जाएगा. तुम, तुम, और कैसे अपने प्रबंधन कंपनी संचालित की गहरी समझ है कि प्रबंधकों को तुम जानते हो जाएगा उनके प्रदर्शन के लिए उच्च उम्मीदों के साथ एक गंभीर व्यक्ति रहे हैं जिस पर अपने काम पर रखने निर्णय आधार करने के लिए बहुत अच्छी जानकारी है.

पिछले कुछ सप्ताह से

प्रश्न: कितने रिक्तियों तुम अभी क्या है? बाहर कितनी कुल इकाइयों के प्रबंधन के तहत? क्या यह एक रिक्ति को भरने के लिए ले जाता है समय की औसत लंबाई है?

उत्तर: पहले, जाहिर है कि प्रधानमंत्री this.If वह सही प्रतिशतता के लिए that'sa बुरी sign.As इसे देखो जाने के लिए है, किया जाएगा जाहिर है सबसे अच्छी बात इस में सभी इकाइयों के लिए रिक्ति दर के साथ इस की तुलना करने के लिए पता करने के लिए चाहिए आपको लगता है कि, आप अपने पेट के साथ जाना होगा area.Since नहीं कर सकता. आप अपने अभियान पर बहुत "किराए पर लेने के लिए कुछ" लक्षण-आसपास देखा? वह बुरी तरह से कर रहा है यदि प्रधानमंत्री इस मामले में रिक्तियों के एक बहुत कुछ है वहाँ अखबार कहानियों के कुछ किराया उपलब्ध? Bemoaning हो.

दूसरा प्रश्न बाद में याद करने के लिए एक अच्छा एक है. Let’s say the PM tells you his average vacancy length is two weeks. A few months later, he apologizes because he just can’t find a tenant for your unit that has been vacant for two months.Could the rental market have completely tanked between March and July?

Question: What percentage of tenants do you have to evict?

Answer: Hopefully the percentage is very low. But if he gives an unrealistically low answer (1%, none), follow up with this:

Question: What percentage of your tenants regularly pay rent late?

Why is that a good followup? Because if he’s really not evicting anyone, it’s probably because he lets his tenants get away with murder.

Question: How do you market your apartments?

Answer: He should be able to list a lot of ways, including on his web site, on Craigslist, on fliers, with signs, and in the newspaper, and maybe even through some other methods. And he should be able to talk intelligently about each method.

Question: Do you recommend special incentives for tenants?

Answer: There is no hard-and-fast rule here. If times are good, you shouldn’t need special incentives. If times are bad, they should be considered.What kind of incentives does he like? I prefer those don’t let tenants deceive themselves about the cost of the unit. First-month-free often has that effect.

Question: How do you screen prospects?

Answer: “Thoroughly” would be a good starting point.But he should be able to be specific.Also recognize that you and he may have to be more flexible with certain rentals.

Enough With The Old Questions

Here come some new questions, and I’ll provide answers as well!

Question: How do I get reports? Can I get them off the computer myself?

Answer: Most PMs provide reports quarterly or monthly.I honestly don’t think quarterly is good enough. You need them more often.And, some PMs are now offering their clients on-line access to reports.Obviously this is a huge benefit because you get “real-time” information.

Question: What do the reports look like?

Answer: Your PM ought to be able to show you reports and explain them. You need extensive and clear reports, especially concerning finances.

Question: How does your web site look?

Answer: A good PM website ought to show available units, be easy to understand and navigate, and have ways for tenants and others to contact the manager.

Question: Do you personally invest in real estate in this area?

Answer: The answer should be yes, for the owner of the company if not his employees. However…

Question: If you have vacancies in your personally owned units as well as those you manage for others, how do you decide which units to show?

Answer: The answer needs to be that the owner does not show bias – he shows the most appropriate units to each prospective tenant. But I am astounded by reports that some PMs quite openly show their owned units first, and their managed units second. Why would you ever put up with that?

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property , tenant

This started out as “Some Questions to Ask Your Property Manager.”   But if you’ve already hired a property management company, you’re a bit late – you want to ask these questions before you make the hiring decision.    You may even want to ask them before you settle on a property purchase.

In some cases, you’ll hire management companies because you just don’t have the time or inclination to handle the hassles that come with rental real estate.   In other cases, you’ll have to hire a manager because you live too far from your properties to handle day-to-day management yourself.   The good news is that if you can find a qualified manager in a community where you want to buy property, it really doesn’t matter where that property is (as long as – I believe – in the country where you live).    The bad news is that there really aren’ta ton of qualified property managers out there.

Are there any good managers?

Indeed, when I started buying rental properties, I thought that qualified property managers were so rare as to make my day-to-day management a must.    Unfortunately, property management is one of those fields that doesn’t seem that difficult (much like real estate investing in general) to the novice or outsider.   This means that lots of unqualified people move into the field.   Of course, unqualified real estate investors don’t cause too many serious problems for the rest of us.   Unqualified property managers are another story – they are playing with our money.

I changed my opinion after talking to many property managers who bought my real estate management software.    Many of these folks were committed to providing quality service for their tenants and their owners.   I won’t name the others!

So what should you look for in a property manager?   First, you want somebody with experience and judgment – and judgment only comes from experience in this field.    Second, you want somebody who will be as careful with your money as you will.   Third, you want somebody who will keep you informed.

Here are the questions! (Part One)

I’ve got a lot of questions for you to ask - too many to fit in a single blog post.  So this will have to be in two parts.  The second part will come in my next post.

• How long have you been a property manager?
• How long have you been a manager in this area?
• How many vacancies do you have right now?   Out of how many total units under management?
• What is the average length of time it takes to fill a vacancy?
• What does your lease look like?   (You need to see a copy of this, along with any other forms and documents the manager uses with tenants.)
• What is your late rent policy?
• What percentage of tenants do you have to evict?
• How does the eviction process work here?
• What are your management fees?
• What do you charge for recruiting new tenants?
• Do you charge for monitoring and maintaining vacant units?
• What are my guarantees?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich

Here are two fallacies that often strike new real estate investors.    The first one bugs me only a little – the second one bugs me a lot.  

The first fallacy is the one peddled by late-night infomercial stars.   It’s the idea that it’s really not that difficult to find an old house, buy it for much less than it’s worth with no money down, and sell it for big bucks.    It’s true that some deals of this sort do happen, but they’re very rare.   If you start your real estate career thinking you’re going to get 50 deals like this on the way to that new Bentley, you’re actually on a fast track to disappointment.   (And if you really have done 50 deals like this – and have documentation, and don’t charge $1 million for people to see it – call me!)

The second fallacy is much more insidious and hits people who are much too smart to be fooled by the first one.   I’ll call it the Every Dog has its Day fallacy.   This means that any property you buy, no matter how big a loser, will eventually make money for the owner.   This view is underscored by two other views, both also erroneous:

1. All real estate rises in value over time.
2. When you own rental property, your rents go up over time, while your expenses stay the same.

We know in our hearts that this assumption is wrong, but still fall for projections that show it.

It’s certainly true that most real estate rises in value over time.   However, that’s not true everywhere.   I’ll give you two examples: Detroit, Michigan, and Buffalo, New York.   Right now in Buffalo, there are almost 800 houses listed for sale for $50,000 or less.   45 of those are listed for less than $10,000.  

  Why do you think Buffalo might have these wonderful deals?   It’s because Buffalo has been one of America’s fastest shrinking cities over the last 50 years.   The population is less than half of what it was at Buffalo’s peak in 1950.   This, coupled with the reason for the decline (there are no jobs to be found), has resulted in a huge drop in real estate values over decades.   Almost anyone who put their money in Buffalo over that time lost much of it.   By the way, this also means Buffalo rents dropped over the past few decades, so those Buffalo investors lost money every year on their way to eventually selling at a loss.

Detroit is in a similar way, with 6,900 homes for sale for $50,000 or less; 3,200 for less than $10,000; and a population less than half what it was in 1950.   Detroit’s motto, translated from Latin, is “ We Hope For Better Things; It Shall Rise From the Ashes .”   I sure hope they are right!

This extraordinary hovel can be yours for $100 in Detroit.   Make an offer!

Thankfully, there are few true disasters like Detroit and Buffalo around the United States, although there are many cities where prices have risen only a little, stagnated, or dropped even before the real estate and mortgage crashes.   Even elsewhere, however, you might lose money over time because of the “expenses never go up” assumption.

  Suppose you buy a property for $100,000, with rents of $1100 per month.   Your expenses are as follows:

·          Monthly mortgage payment: $480

·          Insurance: $75

·          Taxes: $200

·          Allowance for maintenance: $100 (0.1% of purchase price)

·          Allowance for vacancies: $55 (5% of rent – assumes a 5% vacancy rate)

·          Utilities: $100

·          Legal, accounting, mileage and so on: $50

Obviously these numbers are going to vary widely for different properties.   It’s worth noting, however, that poorer communities usually have relatively high property tax rates.   They have to provide the same services as wealthy towns but with smaller tax bases.

For this example, however, your monthly expenses are $1060, which means you’re making a profit!   Congratulations!   It’sa very small profit, but should be much higher a few years from now because according to the second assumption, your rents are going to rise, and your expenses will stay the same.   Five years from now, your rents will be more like $1300, which means you’ll be making $240 per month in positive cash flow, which is excellent.   And, of course, you’re building equity.

So many new investors fall for this.   The truth is that every one of those expenses is going to go up except for the mortgage payment (assuming a fixed rate loan).   If they go up by more than about 9% per year, your monthly profit will decrease, even with inflation in rents.   And that can certainly happen.   In particular, property taxes, utilities (mostly heat and water/sewer, the two utilities most often covered by landlords), and insurance have all risen by 10% or more in many communities over the last five years.

The pinch will be even greater in communities experiencing rent stagnation or deflation.   If your rents stay the same and expenses go up even a little, your profit will fade and disappear.

That equity growth that was going to save your bacon?   That won’t happen, either.   If your monthly cash flow stays the same or decreases over a five-year period, your property will be worth about the same, or even a little less, at the end of that time.   Yes, you’ll have added a bit of equity through the principal portion of your mortgage payment, but not enough to make a major difference.

None of this is intended to turn you off real estate investing.   Many thousands of people have done very well with their property investments – yes, even some in Detroit and Buffalo.   They avoided losses by being very, very careful about where they bought.   They looked for towns and states that were growing, particularly in employment, a leading indicator for housing growth.   They avoided towns with a history of high property tax increases.   They looked for houses in neighborhoods where people wanted to live.   And, they sought out properties where they could reduce expenses by taking responsible steps to lower maintenance, utility and insurance costs.

Finally, they made sure they could sell on their terms by making sure they had enough cash to handle emergencies and daily living.

Tags: equity , housing , inflation , landlord , rental-property , stagflation , tenant