तुम दो बकाया निवेश संपत्ति खरीद करने के साथ प्रस्तुत किया गया है की कल्पना करते हैं. दोनों ही एक महान डिस्काउंट और शेयर समान खतरा प्रोफाइल पर खरीदा जा सकता है यद्यपि संपत्ति एक काफी अधिक महंगी सम्पत्ति से अधिक है बी

आप घंटों कोई लाभ नहीं करने के लिए इस खर्च का विश्लेषण किया है.

आप बाजार क्षेत्र में गहन शोध किया है. आप इस अनुबंध के किराए और क्या कर रहे हैं खर्च सत्यापित किया है. गहन अनुसंधान के बाद, तुम, और भविष्य के किराए, रिक्तियों, खर्च, renovations अनुमान है पहले और बाद में कर नकदी प्रवाह के प्रत्यावर्तन 10 सहित अब से साल.

तुम और कैसे दोनों गुण 'भविष्य के मूल्यों को अलग कर उपचार के अंतर्गत बदल मई जानते हैं, खर्चे का पूर्वानुमान, प्रभावी आय, और घर मूल्यों में बदलता है. दोनों गुण समान तरीके में इन परिवर्तनों से प्रभावित हैं संवेदनशीलता विश्लेषण का आयोजन किया है.

तुम क्या संपत्ति विभिन्न आर्थिक परिस्थितियों में लायक हो सकता है की जाँच करने के लिए अनुकार विश्लेषण चलाने की है. आर्थिक विकास और स्थिरता के लिए संभावित दोनों बाजार क्षेत्रों में समान हैं. दोनों गुण ग्रेड बहुत अच्छा.

आगे क्या करना है?

आप पता लगा सकते हैं जो बदले की आंतरिक दर है, यद्यपि वहाँ गणितीय peculiarities एकाधिक उत्तर और पुनः निवेश की समस्या शामिल सहित कुछ मुद्दे हैं. तुम भी IRR का एक संशोधित संस्करण की कोशिश कर सकते हो.

इन मुद्दों के कारण, आप वर्तमान मूल्य और दोनों गुणों का शुद्ध वर्तमान मूल्य के स्थान का विश्लेषण करने का निर्णय लिया है. समस्या है, क्योंकि एक बहुत बी से अधिक है संपत्ति के लिए निवेश की प्रारंभिक लागत, आप कर रहे हैं, जो बेहतर प्रदान करता है पक्का नहीं है मूल्य है. NPV महत्वपूर्ण परियोजना एक के लिए, लेकिन अधिक है इसलिए कर रहे हैं प्रारंभिक लागत.

यह लाभप्रदता सूचकांक, हमारे उद्धारक

यह जहां लाभप्रदता सूचकांक खेलने में आता है. यह प्रत्याशित आय स्ट्रीम के वर्तमान मूल्य और (PV / मूल्य) है. लाभप्रदता सूचकांक आप कुछ निश्चित परिस्थितियों में निवेश का एक स्पष्ट रैंकिंग देंगे आरंभिक निवेश की कीमत के बीच का अनुपात है . इस परिदृश्य में, संपत्ति एक जीतता है बाहर के बाद से यह उच्च NPV और PI है.

हालांकि, अगर आप बस, तो आप आप कैसे शेष पूंजी निवेश होगा खाते में असफल के NPV और PI पर एक नज़र रखना. तुम एक और संपत्ति खरीद करने के लिए पर्याप्त है और नहीं हो सकता है कुछ और ही में निवेश करना होगा.

यह और अपने समग्र वित्तीय पोर्टफोलियो की उम्मीद की वापसी समग्र जोखिम बदल जाएगा. दुर्भाग्य से, निवेश को अधिक से अधिक कैसे अलग आस्तियों काम के संयोजन बढ़ता में समझने के रूप में जटिल हो जाता है.

फोटो क्रेडिट: pnwra

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एक आर्थिक संकट बदतर हो रही है और बदतर के साथ, एक हाउसिंग बुलबुले, कयामत और उदासी हर जगह, foreclosures, और subprime blowups, आप कैसे लाभ ले सकता है और अचल संपत्ति के साथ संपन्न हो पता.

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हालांकि बंद लागत की दिशा में हो रही कैश क्रेडिट के दिनों से दिखते बंधक नियमों की मजबूत के साथ एक को समाप्त करने के लिए आ रहे हैं, वहाँ अब भी लगता है कि लक्ष्य पूरा करने के लिए आर्थिक रूप से व्यावहारिक तरीके हैं. दोनों ही गैर एजेंसी और दोहरे एजेंसी व्यवस्था इस उद्देश्य के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है.

अक्सर खरीददारों गलती दोहरी विश्वास-एजेंसी जब खरीदारों एक लिस्टिंग एजेंट दृष्टिकोण पैदा होता है अगर हम एक एजेंट हम समापन लागत के समापन पर बेच कार्यालय आयोग (SOC) प्राप्त कर सकते हैं नहीं है और, "पूछ"? क्या वास्तव में इस स्थिति में है एक गैर एजेंसी करार बनाया है.

जब एजेंट ऐसे गैर में दर्ज अपने दायित्वों हैं एजेंसी व्यवस्था की बिक्री केवल भर विक्रेता और विक्रेता का प्रतिनिधित्व करने के लिए, इस प्रकार वे यह है कि खरीदार नहीं प्रतिनिधित्व किया है को प्रतिबिंबित करने के लिए खरीद / बिक्री का करार (PSA) लिखना होगा (वे खुद) का प्रतिनिधित्व करते हैं. गैर -एजेंसी व्यवस्था नहीं पेशेवर प्रतिनिधित्व कुछ, के रूप में दोहरी करने के लिए विरोध-एजेंसी खरीददार प्रदान करते हैं.

ये मैं (खरीदार या विक्रेता) किसी की सिफारिश एक रणनीति नहीं कर रहे हैं एक बिक्री में तेजी के लिए मौद्रिक लघु बचत के लिए या में संलग्न हैं. अगर कोई एक नकदी ऋण समापन लागत को कवर करने के लिए बंद करने पर होने का, और जरूरतों को बेचने का भुगतान नहीं करना चाहती है, पर बाहर अतिरिक्त monies और व्यय के ऊपर पहले से ही लिस्टिंग समझौते में लिखा, इन तरीकों को पूरा कर सकता.

इस दोहरे एजेंसी संबंध में, यह खरीद और बिक्री का करार है कि एजेंसी और ब्रोकरेज बल्कि दोनों दलों का प्रतिनिधित्व करने में हैं और खरीदार का SOC का एक प्रतिशत crediting होगा प्रतिबिंबित करेगा. विक्रेता के अनुमोदन के खरीदार और एजेंट पूर्व एक खरीद समझौते पर हस्ताक्षर कर एक एजेंसी के साथ बातचीत करने के लिए. यह दोनों दलों (खरीदार और विक्रेता) insures पेशेवर सलाह के साथ आगे बढ़ रहे हैं.

पहले, मैं उतना ही खरीददार को SOC के दो तिहाई के रूप में प्रदान की है एक दोहरे एजेंट के रूप में और फिर 1 से आयोग की लिस्टिंग तरफ कम / 3 तो यह है कि बेचने वाला भी एक बचत का आनंद मई.

समापन पर, विक्रेता और धन बचाया खरीददार लागत है, इस तरह की बिक्री Structuring अच्छी तरह से एक नए मॉडल या पूरी तरह से घर है जहाँ कीमत और मरम्मत पर एक विवाद का मुद्दा नहीं हैं refurbished पर कार्य समापन की दिशा में नकदी की पर्याप्त मात्रा में मिल गया.

दोहरे अगर ठीक से संभाला नहीं एजेंसी के रिश्तों को निश्चित रूप से अभिकर्ता द्वारा हित के संघर्ष की दिशा में एक वाहन हो सकता है, और एक सामान्य अभ्यास के रूप में बचा जाना चाहिए. गैर एजेंसी रिश्तों, वही आर्थिक लक्ष्यों को हासिल कर सकते हैं, लेकिन खरीदार नहीं पेशेवर सलाह प्रदान करते हैं.

फिर भी, अगर दोनों दलों की इच्छा और भी दोहरे एजेंसी या गैर एजेंसी प्रतिनिधित्व वे समापन लागत जब अन्य तरीके उपलब्ध नहीं हैं कवर के लक्ष्य को पूरा करने के लिए सहमत करेगा.

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पिछले साल, मैं, और यह rehabbed अंततः इसे बेच एक घर खरीदा है. जब मैं एक अनुबंध इसे बेचने के लिए मिल गया है, मैं सहा अनुभव बस आंत-wrenching था. मैं "रेत" बस के बारे में हर तरह से संभव हो, जब तक मैं वापस ... लड़ी और जीत हासिल हो गई! यहाँ क्या हुआ है ...

इस घर मैं 2003 के बाद से किया था पहले घर सौदा था.

मैं कोई सौदा नहीं किया, इस कारण उसके बाद से, क्योंकि मैं अपने शिक्षण कैरियर शुरू किया और जल्द ही उसके बाद मेरी mentoring कार्यक्रम शुरू किया गया था. मैं शिक्षण मई 2006 में किया गया एक वर्ग के दौरान, दो छात्रों अहंकार कहकर मुझे चुनौती दी, "कौन कैसे, लेकिन यह करने के लिए अपने आप को ऐसा करने का पत्थर है कभी नहीं दूसरों को बता उन लोगों का क्या तुम एक हो?"

मैं शांति पर ले लिया है, मैं आग पर अंदर था. मैं थोक व्यापारी और दो फोन किया घर के बारे में सूचित किया गया था. मैं इस पर अगले दिन देखा और कठिन साहूकार के लिए है कि दोपहर को एक फोन कर दिया. मैं तीन दिन बाद बंद कर दिया. मैं मैं मैं क्या उपदेश और यह छात्रों अंदर शामिल करने के लिए एक बड़ी बात होगी लगा प्रथा को साबित करने के लिए निर्धारित

मैं एक रियाल्टार से 7 नवंबर पिछले लगभग एक फोन आया और उन्होंने उस रात को मेरे घर को दिखाने के लिए चाहते थे. मैं उससे मिला था और घर में खरीदार और वे इसे प्यार करती थी. मैं समापन लागत की दिशा में $ 5000 भुगतान करने की पेशकश की है और वे $ 253,000 के बिक्री मूल्य पर सहमत हुए.

क्योंकि खरीदार फिलहाल उनकी ब्याज दर सुनिश्चित करने के लिए एक और घर पर एक अनुबंध किया था रियाल्टार मुझे सोमवार तक इंतजार करना होगा (यह एक शनिवार को) गया था और बयाना पैसे ठेका पाने के लिए मुझे बताया था. वह मेरा घर है और वे चाहते थे सोमवार सुबह दूसरे अनुबंध रद्द करेगा मुझे बताया था. वह तो है कि वे एक सप्ताह में बंद करना चाहता है. मेरी प्रतिक्रिया, "कोई बात नहीं थी."

सोमवार को वह वापस बुलाया और क्योंकि खरीदार के ऋणदाता कि वे ब्याज दर अगर वे मेरे घर अपनाई खोना होगा उन्हें सूचित वे एक अनुबंध की पेशकश करने में सक्षम नहीं होगा ने मुझे बताया. मैं उसे वापस ऋणदाता को फोन करें और यह है कि खरीदार है और कहीं और ऋणदाता के तहत बकसुआ होगी और उन्हें बल्कि ऋण हार से भी उसी दर दे धन मिलेगा उन्हें सूचित बताया. उसने मना कर दिया. मैं तो $ 1000 से, $ 6000 कुल के लिए मेरे योगदान को बढ़ाने के लिए की पेशकश की. उसने मना कर दिया.
मैं एक अनुबंध नहीं था. मैं कुछ भी नहीं था.

अगले सप्ताह एक ही रियाल्टार वापस बुलाया. अगर मैं अभी भी एक ही शब्द को स्वीकार करेगा वह पूछा. मैं मान गया और वह, मेरी रियाल्टार मार्क के लिए अनुबंध भेज दिया. प्रारंभ से ही, मैं $ 6000 में मैं समापन लागत में योगदान करने के लिए जा रहा था शामिल किया जा रहा शीर्षक नीति लागत फैक्टरिंग गया था.

मार्क को मेरे अनुबंध भेज दिया है और हम संक्षेप मुझे लगता है कि प्रतियोगिता चाहिए कुछ अंक, आदि के रियाल्टार पर जो विक्रेता शीर्षक नीति के लिए भुगतान करने के लिए कहा था कि बॉक्स की जाँच की थी. वह भी इस धारा में प्रावधान है कि विक्रेता लागत समापन के लिए $ 6000 का भुगतान करने के लिए कहा गया था. मैं व्यवस्था की तो मैं इसे पर हस्ताक्षर किए और मार्क करने के लिए इसे वापस भेजा बाहर कुछ भी नहीं देखा था. गलती! यह एक मैं ने बड़ी गलती की थी. मैं विशेष रूप से कहा कि शीर्षक नीति खर्च डॉलर 6000 में शामिल किया जाना था लिखा जाना चाहिए था. इसके बजाय, मैं शीर्षक नीति के लिए $ 1700 का भुगतान को समाप्त लागत बंद करने के लिए $ 6000 PLUS. मैं पागल हो, जब यह है कि शीर्षक नीति लागत खर्च बंद का हिस्सा नहीं मानी जाती है था गए. मैं अचल संपत्ति वकील उन्होंने क्या सोचा है कई शीर्षक कंपनियों, एस्क्रौ एजेंटों और पूछने के लिए चला गया. यह अलग हो गया था. आधा इसे शामिल किया गया है चाहिए और आधा वे अलग हुए कहा कि कहा.

जब मैं खरीददारों एजेंट करने के लिए मेरी राय यह अधिकार है (में लाने के लिए), वह यह है कि इस समझौते का हिस्सा नहीं थी और अगर मैं इस मुद्दे को धक्का दिया वह "" अनुबंध रद्द होता कहकर मुकाबला चला गया. मैंने पूछा मेरे रियाल्टार (मार्क) यदि वह कर सकते थे. उन्होंने कहा कि वह क्रेता का प्रतिनिधित्व किया लेकिन यह है कि वह यह है कि वह इस खरीददारों के लिए पावर अटार्नी की थी मतलब लिया दर्शन करने के लिए मुझे बताया था. वह खरीददारों के लिए मेरी चिंता लाने के लिए मना कर दिया. क्योंकि यह अभी भी विकल्प की अवधि में था लेकिन मैं नहीं तीन महीनों में किसी भी अन्य देता है तो मैं पीछे हट और एक तरह से किया था, इस मुद्दे पर रियाल्टार को धमकाने मुझे अनुमति मैं अनुबंध को रद्द करना चाहता था. दूसरे शब्दों में, मैं जेब से अब $ 7700 बाहर आ जाएगा.

कुछ दिन बाद, खरीददारों के निरीक्षण और मूल्यांकन किया था. यह खरीदारों एजेंट मुझे निरीक्षण रिपोर्ट की एक प्रतिलिपि को पूरा हाथ और वहाँ तय होने के लिए कई मदों की जरूरत है कि कहा गया था. मैं मार्क बुलाया और निरीक्षण पूरा किया गया और वह मुझे इस रिपोर्ट की एक कॉपी दी थी उसे बताया था. मार्क मुझे जल्द ही खरीदारों किया चाहते हैं और हम उन पर एक साथ खरीदारों एजेंट करने के लिए उन्हें वापस भेजने से पहले जाना होगा मरम्मत की एक सूची प्रस्तुत चाहिए एजेंट बताया. दूसरे शब्दों में, निरीक्षण के घर में और बुराईयों को उजागर करेगी खरीदार तो वे उन्हें क्रम में करने के लिए घर खरीदने के लिए आगे बढ़ना तय करने के लिए मुझे पसंद करेंगे, जो लोगों से अनुरोध करता. टेक्सास में, यह विकल्प अवधि है.

एक बार विकल्प समय गुजरता है, अनुबंध और सेट कर दिया जाता है अगर खरीदार वापस बाहर होने के बाद इस विकल्प को समाप्त हो रहा है, तो वे अपने बयाना धन ($ 2000) खोना.

की मरम्मत की सूची पर कभी नहीं आए थे. मैं मार्क को फोन किया और यदि वे कभी भी भेजा कहा. उन्होंने कहा कि यह नहीं भेजा गया था पुष्टि की. तीन दिन बाद, रियाल्टार मुझे विकल्प के चेक देने के लिए आया (उसने मुझे उस दिन का ठेका दिया गया था) जो दिया जाना चाहिए था और "कैसे की मरम्मत के साथ आ रहे हैं? मुझे कहा" मैं चकित हो गया था. यह मुझे जल्दी पर कि रियाल्टार वास्तव में है कि वह मुझे दिया निरीक्षण रिपोर्ट भी मरम्मत के खरीददारों मुझे तय करना चाहते थे सूची था dawned. जब वह वापस मुझ से रिपोर्ट नहीं मिली, उसने मुझे इस रिपोर्ट को सूचीबद्ध किया था सब कुछ की मरम्मत करने के लिए सहमत हुए थे संभाला. मैं रियाल्टार, "क्या मरम्मत करने के लिए कहा था?" वह बहुत नाराज है और मैं इस रिपोर्ट का जवाब नहीं दिया और मैं मरम्मत करने के लिए है मुझे बताया गया था. मैं, "इस विकल्प की अवधि खत्म हो गई है और आप हमें इस सूची में नहीं भेजा ने उत्तर दिया." वह तो उसकी आवाज नहीं उठाई और कहा, "इस समझौते से दूर है. मैं यह सौदा रद्द कर रहा हूँ. "जैसे ही वह अपनी कार में मिला है, मैं," ठीक है, लेकिन खरीदारों को बयाना पैसे खो देंगे. "उसने अपने सिर हिला कर रख दिया और," ओह ने कहा, नहीं, वे नहीं कहा. "वह बंद कर दिया.

मैं जल्दी से मार्क फोन किया और वह खुद के पास गया था. जब से मैं एक रियल एस्टेट एजेंट नहीं हूँ, मैं उस पर खरीदार 'एजेंट और क्या नहीं कर सका सकता है मुझे बताने की निर्भर. उन्होंने कहा कि वह खरीदार पहले से परामर्श के बिना अनुबंध रद्द करने की धमकी नहीं कर सकता मुझे बताया था. अब मैं एक समस्या थी. खरीदार और रियाल्टार नियम नहीं पता था कि मेरे लिए इस विकल्प की अवधि के दौरान और मरम्मत का अनुरोध सूची नहीं मिल रहा है, अगर मैं किसी भी मरम्मत करने के लिए सहमत नहीं था यह बुरा है, अब अनुबंध रद्द करने की धमकी दे रहा था बनाने के लिए द्वारा गड़बड़ था . लोग कहते हैं कि व्यक्तिगत रूप से वह सब मैं अपने रास्ते से CYA "" या दूसरे शब्दों में बाहर जाना पता है, "कवर आपका आस्ति." मैं CYA मोड में चला गया मुझे पता है.

बाद में उस रात, एजेंट मुझे बुलाया खरीदार लेकिन मैं इसे वॉयस मेल करने के लिए चलते हैं. मैं जब वह और एक संदेश छोड़ा में उसने कहा, "यदि आप नहीं है, क्योंकि मैं इस पूरे सौदे को रद्द करने जा रहा हूँ तुम उन मरम्मत करने की जरूरत पुरस्कृत किया गया." मैं बाद में है कि वह मार्क्स पर एक ही संदेश छोड़ा पता चला आवाज मेल करें. जब से मैं CYA मोड में था, मैं अपने कंप्यूटर बाहर हो गया और आवाज मेल संदेश दर्ज की और अपने हार्ड ड्राइव पर एक. Wav फ़ाइल में बनाया है.
वह जब मजा शुरू कर दिया. असल में, वह यह है कि जब तनाव मेरे लिए करना शुरू कर दिया.

मैं TREC (टेक्सास रियल एस्टेट आयोग) फोन किया था और यह है कि खरीदार 'एजेंट के अधिकार के खरीदारों की अनुमति के बिना एक अनुबंध रद्द करने का नहीं था पुष्टि की.

मैं खरीददारों 'एजेंट' कार्यालय में अपने लैपटॉप ले गए और मैं ब्रोकर से बात करने के लिए कहा. इस नौसिखिए के लिए, ब्रोकर यह Keller था इस मामले-विलियम्स () में शीर्ष कुत्ता है. वे ब्रोकर के तहत काम के Keller-विलियम्स कार्यालय और खरीदारों 'रियाल्टार स्वामित्व.
जो में आया व्यक्ति ब्रोकर नहीं था लेकिन वे उस कार्यालय में सर्वोच्च क्रम प्रबंधक थे पुष्टि की. मैं उसके साथ शनिवार और कहा, "मैं तुम से इस तरह से आने के लिए क्षमा चाहता हूँ, लेकिन मैं समय पर बंद करना चाहते हैं और मुझे लगता है कि यह होगा भरोसा नहीं कर रहा हूँ इस घर की ज़रूरत है क्योंकि आपके एजेंट एक चरवाहे की जा रही है." मैं तब की रिकार्डिंग खेला आवाज मेल करें. कार्यालय प्रबंधक की आँखों को चौड़ा करने के लिए शुरू किया और वह उसके सिर हिला कर रख दिया. वह अपने, "ओह नहीं ... साँस के तहत कहा कि वह नहीं था." संदेश समाप्त हो गया और उसने मुझ से कहा, "ने कहा कि श्री Watkins, मुझे लगता है कि यह हो गया है क्षमा चाहता हूँ. तुमने मेरे शब्द कि मैं इस सौदे में शामिल हो जाएगा और यह करने के लिए कि वह किसी भी आगे की घटना के बिना बंद देखना है. "

मैं उसे छोड़ दिया और धन्यवाद दिया. मैं वहाँ उसके बाद कोई अन्य घटनाओं किया गया था, लेकिन बहुत बाद चाहते हैं.

खरीदार 'एजेंट और मुझे बुलाया उसके रवैये खो दिया था अगले दिन. वह भ्रम के लिए माफी माँगी है और वह एक गलती की थी. अगर मैं आगे की बिक्री के साथ स्थानांतरित करने के लिए तैयार था वह तो मुझसे पूछा. अगर मैं मरम्मत करने के लिए है और वह है कि यह उसकी गलती थी और खरीददारों है कि वह और गड़बड़ था कि खरीदार अभी भी घर खरीदना चाहता था सूचित कहा कि आवश्यक होने जा रहा था मैंने पूछा. मैं और सहमति के बाद से मैं खरीददारों से मिला था और उनके घर पर, मैं विश्वास के एक अधिनियम के रूप में कई मरम्मत करने की पेशकश की वे देखा पहली रात पसंद आया. मैं खरीदार तो मैं उनका रियाल्टार की गलती के लिए उन्हें दंडित नहीं होगा कि गलती नहीं सोचा था. वे सब आभारी थे.

इस रियाल्टार तो उसे "बॉस" उसके साथ गया था और मैं उससे बात करने के लिए तैयार था? मैं "ज़रूर" और कहा कि उसके मालिक को फोन पर मिला है. उन्होंने कहा कि ब्रोकर के रूप में (मैं बाद में उस कार्यालय में एक और एजेंट से पता चला कि वह उस कार्यालय के एक अल्पसंख्यक स्वामी था) खुद की पहचान की.
उन्होंने कहा, "क्या इस मुद्दे पर अपना इरादा है?" मेरा उत्तर, "मैं यह सौदा किया जाना चाहिए लेकिन मैं क्योंकि वह नियमों को नहीं पता था कि उनके एजेंट ने मुझे भर चलने की अनुमति देने के लिए तैयार नहीं था मुझसे पूछा."

अगर मैं अपने पद से आमने सामने बात करने के लिए आ सकता है उसने फिर कहा. मुझे लगता है मैं वहाँ 20 मिनट में होगा.

जब मैं अपने कार्यालय में पहुंचे, मैं खरीददारों 'एजेंट वहाँ के रूप में अच्छी तरह से देखा गया था. हम तीनों के नीचे बैठा और हम छोटी सी बात की. मुझे एक दूसरी और एक है कि रियल एस्टेट में मेरी राय () में ... अहंकार मौजूद सबसे बड़ी समस्याओं के बारे में बात के लिए बंद कर दो! यह ठीक है ... अहम् है! वह ब्रोकर (आई) मैं अचल संपत्ति में मिला था सबसे घमंडी व्यक्ति था उसे डोनाल्ड फोन करता हूँ. वह चारों ओर, उसकी उंगलियों बिगड़ उसकी बाहों flailed के रूप में वह मुझे जब वह मैरीलैंड में रहते थे और वह जा रहा है और जा रही रखा वह मज़ा आया था सफलता के अपने रिकॉर्ड का ब्यौरा दिया बात की. मुझे लगता है कि वह खुद बात सुनने से प्यार संपन्न हुआ. अगर वह इस समझौते में शामिल नहीं हुआ था वापस उस पर देख रहे हैं, मुझे लगता है, यह घटना के बिना बंद कर दिया होता.

उसने मेरी चिंताएं क्या थे मुझसे पूछा. मैं मंदबुद्धि का था और मैं कैसे रियाल्टार मुझे और मैं शीर्षक नीति के लिए एक अतिरिक्त $ 1700 खर्च करने के लिए होने से खुश नहीं था धमकाने की कोशिश कर रहा था के साथ खुश नहीं था उसे बताया था. इसके अलावा, मैं की समीक्षा की थी HUD-1 और उनकी फीस गद्देदार कैसे शीर्षक कंपनी थी पर निराश था. वह हैरान था और मैं क्या मतलब है उसे दिखाने के लिए मुझसे पूछा.

मैं वर्तमान बिक्री इसे करने के लिए अगले से HUD-1 से जब मैं जून में और फिर प्रारंभिक HUD डाल घर नीचे खरीदा-1 डाला और अपने आप को देखने के लिए उससे कहा था. पाठकों मैं उसे क्या दिखा रहा था यह बताने के लिए ... मैं छह महीने पहले LandAmerica शीर्षक के साथ बंद किया था. यह LandAmerica के रूप में अच्छी तरह से बंद किया जा रहा था लेकिन यह एक ही शाखा नहीं था.

इस फीस बहुत पक्ष द्वारा जब तुलना की ओर अलग अलग थे. वास्तव में, वे अच्छी तरह से $ 1000 उच्च पर रहे थे और मुझे पता है क्यों करना चाहता था. डोनाल्ड, खड़े होकर कहा, "यह जून में था. हम एक अलग काउंटी में अब कर रहे हैं और इसे छह माह कर दिया गया है. मुझे लगता है कि वे गद्दी का नंबर नहीं है क्या आप आश्वासन दे सकता. "

मैंने पूछा, "क्या आप भूमि अमेरिका शीर्षक के लिए काम करते हो? तुम मुझे कैसे यह एक तथ्य के रूप में बता सकते हैं? "उन्होंने कहा कि मुझे अपने प्रश्न का महान फिर से शुरू की और अधिक जवाब नहीं बताने के लिए चला गया. मैं खरीददारों 'एजेंट को देखा और उसे मैं शीर्षक कंपनियों बदलाव चाहती थी और उसने कहा, "इस खरीददारों के लिए सहमत नहीं होगा ने कहा कि कहा कि."
मैं पागल हो गया और कहा, "डोरोथी सुनो, तुम खरीदारों का प्रतिनिधित्व करते हैं, तो आप नहीं है पावर अटार्नी का उनके लिए. तुम मेरे अनुरोध उन्हें लाने के लिए किया है. "वह और उसके सिर हिला के ब्रोकर उसे मैं सही, पर कहा गया था कहा," मैं उन्हें करने के लिए कि हम एक ही शीर्षक कंपनी के साथ रहने की सिफारिश करने जा रहा हूँ. "
मैं इतना मैं अपने कोने में कौन नहीं पैड संख्या किसी सकती थी शीर्षक कंपनियों स्विच करना चाहते थे.

यही है, जब ब्रोकर और मैं सिर butted. दलाल तो मुझ से कहा, "जिम देखो, यह केवल कुछ सौ डॉलर है. बड़े चित्र में है, यह वास्तव में एक बड़ी बात नहीं. मेरे तुम इसे जाना है और इस बात को ले जाने की सलाह देना है तो हम सब पर स्थानांतरित कर सकते हैं बंद. "मैंने शनिवार और वापस निकाल ..." डोनाल्ड, तुम पर अब एक सौ डॉलर का है? "उसने अपने सिर सिर हिलाया , हाँ. मैं जारी रखा, "मैं आपको अपनी जेब में से एक, इसे बाहर ले करने के लिए आप के सामने मेज़ पर जगह है और एक कप कॉफी ले जाना चाहते हैं. जब आप वापस आ जाओ, यह खत्म हो जाएगा! और लगता है क्या? तुम नाराज हो जाएगा! "उसने मुझ पर एक रिक्त देखो के साथ देखा.

मैं कहने के लिए पर चला गया, "यह चोरी वैध है. अवधि! तुम मुझे क्यों आंकड़े अधिक कर रहे हैं और आप शीर्षक कंपनी का बचाव कर रहे हैं करने के लिए जवाब नहीं दे सकता. यह चोरी वैध है और यह सही नहीं है! "

वह सिर्फ अपने सिर हिला कर रख दिया. मैं तो, "एक मिनट रुको ... तुम ब्रोकर जो खरीदारों का प्रतिनिधित्व कर रहा है, सही है? ने कहा कि" वह वह था. के रूप में ब्रोकर जो खरीदारों का प्रतिनिधित्व करता है मुझे, "निश्चित रूप से कहा, तुम नहीं GIVING ME, विक्रेता, सलाह ... हो रहे हैं?" उसकी आँखें, उसका मुँह चौड़ा खोला है लेकिन कुछ भी नहीं निकल आए. मैं उठ खड़ा हुआ मेरी चीज़ें इकट्ठा और दरवाजे की ओर चल पड़े. मैं दरवाजे पर रोका और चारों ओर बदल गया. मैं, "तुम दोनों गलतियों कि बनाया गया है नहीं करना चाहिए बनाया है. उन गलतियों का प्रभाव दोनों मेरे और अंत में खरीददारों चोट जाएगा. मैं इस अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हैं और मैं अपने अंत सम्मान होगा, हालांकि मैं समापन लागत पर एक गलती की है. मैं तुम दोनों को अपने अंत सम्मान की उम्मीद है और मैं इस सौदे के रूप में की योजना को बंद करने की उम्मीद करते हैं. हाथ में एक ही मुद्दा अब जहां यह बंद हो जाएगा है. मैं खरीदार कंपनियों शीर्षक बदलने के बारे में क्या कहा कल तक वापस सुनने के लिए उम्मीद करेंगे. ओह, और डोरोथी, मैं खरीदार अपने हस्ताक्षर के साथ लिखित रूप में होना करने के लिए जवाब चाहते हैं. मैं सत्यापन के रूप में आपको निर्देशित किया गया है कि आप उन से पूछा चाहते हैं. "मैं कर दिया और बाहर चला गया.

मैं एक पास के इस मोड़ पर भाग 1 ला रही हूँ, लेकिन मैं करना चाहता था लोगों को मैं इस बिंदु पर क्या का सामना करना पड़ रहा था समझ में जरूर.

मैं छात्रों के एक बहुत द्वारा देखा जा रहा था और वहाँ कई स्थानीय "गुरु के" इस सौदे के ऊपर के रूप में अच्छी तरह से देख रहे थे. मुझे लगता है मुझे तंग किया जा रहा था और मैं इस अनुबंध को वापस लेने और वापस बाजार पर घर जगह चाहता था महसूस किया. मैं खरीदार बात का पीछा करेगा और मुझे पर मुकदमा नहीं सोचा (उस के रूप में) अपनी सही होता. हालांकि, अगर मुझे पता है कि, मैं अनुबंध तोड़ दिया होता किया था. रियल एस्टेट में एक शिक्षक के रूप में, मुझे लगता है कि इस समझौते को तोड़ करने के लिए एक नैतिक बात नहीं होता पता था. दूसरे शब्दों में, मैं इस प्रकार दूर गलतियाँ की थी, लेकिन मैं इस अनुबंध भंग करने के लिए नहीं जा रहा था और क्या मैं अपने करियर के सबसे खराब उदाहरण होती लगा सेट, मेरे छात्रों और साथियों के लिए. मैं आगे बढ़ना है और मुझे लगता है मैं बना दिया था और मैं इस अनुबंध का सम्मान करने के लिए जा रहा था कि गलतियों के लिए जिम्मेदारी लेने का निर्णय लिया जाएगा.

CYA याद है? मुझे लगता है कि बिंदु पर अनुबंध पर और अधिक और अधिक पढ़ें. मैं एक तरह के लिए मुझे कुछ पैसे की है कि मेरे पास खोने के लिए जा रहा था और मुझे कानूनी रूप से ऐसा करने जा रहा था संभलना करने के लिए खोजने के लिए जा रहा था.

इसका जवाब अनुबंध में था.

भाग द्वितीय इस लेख के लिए कृपया देखो के रूप में मैं बिल्कुल कैसे मैं अपने आप के लिए रियाल्टार, ब्रोकर, शीर्षक कंपनी और खरीदारों 'ऋणदाता के खिलाफ उठ खड़ा हुआ समझा जाएगा .... और जीत गए!

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"इक्विटी" यह एक बहुत है लेकिन मेरी राय में प्रयोग किया जाता है एक शब्द है, कोई है जो कि कैसे यह बहुत भ्रामक हो सकता है समझ में नहीं कर सकते हैं लोगों की एक बहुत कुछ कर रहे हैं.

बोर्ड दिग्गजों की प्रतिक्रिया पढ़ने के बाद मैं वाकई पर कोई अंतर्दृष्टि और इसके बाद के संस्करण की वे पहले क्या कहा है की पेशकश नहीं कर सकते.

मुझे लगता है मुझे "इक्विटी देखने के लिए एक और रास्ता दे सकते हैं कि लगता है कि एक कहानी रिले करना चाहता था."

दो साल पहले, मैं कार्यालय में है और जो एक नए निवेशक था एक औरत थी, वह था एक REO सौदे के बारे में रिसेप्शनिस्ट से बात कर रहा था. मैं उसे, "मैं एक अच्छा सौदा मिल गया कह सुन!. मुझे लगता है मैं $ 300,000 के लिए खरीदा एक घर पर $ 100,000 इक्विटी मिला है. "
मेरा सिर इतनी जल्दी, कि मुझे लगता है मुझे चोट मिलेगा सोचा आसपास काता. मैं इस औरत से कहा, "इस सौदे पर, क्या तुमने बंद नहीं तुमने किया?" उसने वह किया था और मैं अपना सिर हिला कर रख दिया और कहा, "आप $ 100,000 इक्विटी में नहीं है ने कहा."
वह मेरे साथ चिढ़ हो गई है और मुझ से कहा, "ओह सचमुच? और कैसे ठीक तुम समझ रहे हो? मैं $ 300,000 और इसके एआरवी $ 400,000 है के लिए लाया था. "

अगर वह घर के पुनर्वसन के लिए है और इसे बेचने जा रहा था और उसने कहा था कि मैंने कहा था.

मुझे कुछ पेपर बाहर ले गया और कहा, "मुझे तुम्हारे लिए इसे नीचे तोड़ने और कुछ सवाल पूछते हैं." वह उसके हाथ और सिर हिलाया, ठीक मुड़ा.

"आप इसे बेचने के लिए एक रियाल्टार का उपयोग करने के लिए जा रहे हैं? उसने हाँ कहा.
"ठीक है 6% thats. $ 400,000 पर कि $ 24,000 हो जाएगी. "

"आप पहले से ही ऐसा है, तो अपने समापन लागत को कम से कम 2% रहे थे, ठीक बंद कहा?" वह, हाँ सिर हिलाया.
"फिर एक $ 300,000 घर पर $ 6000 thats. लेकिन, तुम $ 400000 के लिए इसे बेचने के लिए जा रहे हैं रुको. आप बढ़ मूल्य पर बेचने वाले के रूप में बंद closts भुगतान करना होगा. 2% भी, पर 8000 $ होने जा रहा thats. "

"तुम कालीन में डालने के लिए जा रहे हैं और इसे चित्रित किया है? क्या वर्ग दृश्य है? "उसने कहा, हां, और यह 4000 वर्ग फुट था.
अगर आप चित्रकारों किराया "अगर आप सस्ता कालीन में डाल, यह आप और आसपास $ 5000 खर्च होगा, यह कम से कम $ 5000 इसे पेंट करने के लिए किया जाएगा."

"आप किसी भी उन्नयन, मरम्मत अथवा सुधार करने के लिए जा रहे हैं?" उसने हाँ कहा.
"एक $ 400,000 घर अच्छा चलो, तुम्हारे कारण एक घर की तरह है कि गुणवत्ता सामग्री मिलेगी और होम डिपो ऐसे में जुड़नार खरीद नहीं होगा. तुम काम से किराया करने जा रहे हैं को देखते हुए, तुम में $ 5000 के अंतर्गत आने के लिए भाग्यशाली होगा और कुछ भी नहीं है कि पहले से न सोचा IF के ऊपर आता है. "

"क्या आप नकद भुगतान या एक बंधक मिला?" उसने कहा कि वह एक बंधक और उसे भुगतान मिल गया है $ 2200 एक महीने के थे. "क्या बाजार पर औसत दिन है?" वह 60 के आसपास है.
मैं, "ठीक है, 45 दिनों की खरीद से पुनर्वसन पूरा करने के लिए और बाजार पर मिल आंकड़े देता है. एक और 60 दिन MLS समय पर और दूसरा तीन से चार सप्ताह एक खरीदार अनुबंध को बंद करने के लिए सूचीबद्ध करने के लिए जोड़ें. तो अगर सब कुछ के रूप में की योजना बनाई जाती है, आप $ 2200 प्रति माह में जोत के बारे में पाँच महीनों में लग रहे हैं. Thats $ 11000 सर्वश्रेष्ठ पर, लागत पकड़ में और कहा कि किसी भी उपयोगिताओं, कचरा dumpster, आदि शामिल नहीं है "

पर वह एक खाली चेहरे के रूप में मैंने कहा है, "मान लिया जाये कि तुम पाँच महीनों के लिए और करों 3% के करीब हैं, कि एक और $ 5000 तुम संपत्ति करों के लिए चेहरा होता संपत्ति होगा देखा."

मैं कैलकुलेटर बाहर खींच लिया और उसे जोड़ा गया.
$ 24,000 के लिए रियाल्टार शुल्क है
$ 14,000 + बंद लागत के लिए
उन्नयन के लिए $ 15,000 न्यूनतम
होल्डिंग लागत के लिए $ 11,000 न्यूनतम
$ 5000 करों के लिए और $ 1000 प्रति माह बाद
$ 69.000 की लागत में

$ 100,000 इक्विटी
- $ 69000 खर्च
$ 31,000 BEST स्थिति का अनुमान लाभ

मैं उसकी तरफ देखा और कहा, "आप इक्विटी में $ 100,000 नहीं है. यदि आप $ 300,000 का भुगतान किया है और यह $ 400,000 के लायक है तुम 25% इक्विटी है. "
वह वहाँ है, अखबार, चुप घूर खड़ा था.

एक साल बाद, मैं कार्यालय में उसे देखा था और वह मुझे करने के लिए आया और कहा, "तुम ठीक कह रहे थे. मैं किसी भी सौदे में डॉलर में इक्विटी आधारित दूर नहीं लगते. मैं प्रतिशत में इक्विटी में और देखो अगर यह कम से कम 30% नहीं है, मेरे पास. "

मैं कैसे वह पिछले साल से घर से बाहर आया था उससे पूछा.
वह एक छोटे और एक कम आवाज में कहा कि उसके सिर हिला कर रख दिया, "मैं $ 12,000 खो दिया है."

, मैं हमेशा के लिए काम किया है सर्वश्रेष्ठ प्रबंधक उद्धृत करने के लिए
"मैं गणित आविष्कार नहीं किया ... मैं अभी का उपयोग करने के लिए किया है." कोड़ी Thompson

मैं यह आपको इक्विटी को देखने के लिए एक और रास्ता देती है उम्मीद है.
- जिम

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