Penjualan Pasar Bawah? Think Outside the Box
Pengarang: Jim Watkins • URL: http://www.dfwmentor.com27 September 2007 •
Saya membaca posting blog baru-baru ini di situs lain di mana seseorang berkomentar bahwa untuk menjual suatu investasi properti lebih cepat, mereka harus menurunkan harga. Itu bukan cara investor dari moto goes.
"Beli rendah, menjual di bawah pasar?" Saya pikir, "Beli rendah, menjual tinggi?"
J sederhana komentar dari investor lain yang menyatakan bahwa investor harus mempertimbangkan listing properti di bawah nilai pasar, seharusnya tidak ada saya mendapat perhatian seperti itu.
But it did. Bahkan, saya mendapatkan itu semua riled up. It got me thinking begitu banyak yang saya memutuskan untuk menulis artikel tentang itu. Mari kita lihat mengapa ...
Saya baru-baru ini menyelesaikan rehab pada rumah saya beli di bulan Februari tahun ini. I bought it for $ 75.000 dan memiliki ARV dari $ 128.000. I am not going to break down the details of the deal, tetapi saya ingin melihat penjualan aspek itu.
Pada awal tahun, sub-prime mortgage pasar tetapi semua pergi. Saya memeriksa comps di daerah sekali seminggu selama rehab dan pada akhir Juli, masih menjual rumah. Saya ingin memiliki rumah di pasar sebulan sebelum sekolah dimulai sejak figured dan saya sekarang memiliki rumah nicest di cabang, akan menjual cepat.
Ia masih di pasar. Tidak hanya itu, tetapi masih dijual dalam enam bulan sudah terdaftar, saya telah menunjukkan SATU. ONE!
Untuk membuat hal-hal yang lebih buruk lagi, tetangga bawah rumah empat persegi dengan ukuran panjang lebih dari rumah saya, mereka yang terdaftar hari yang sama untuk $ 20,000 di bawah nilai pasar! I went nuts!
Aku dicetak menurut comps dan menunjukkan mereka kepada pemilik. Saya menyarankan kepadanya bahwa ia harus menaikkan harga itu didasarkan pada penjualan terakhir (saya tidak menyebutkan kepadanya bahwa dia telah membunuh listing tambang). Dia nampaknya lupa dan kemudian saya melihat dia tidak menaikkan itu. Bahkan, setelah empat bulan, dia menurunkan ia $ 10,000!
The funny thing is, dia tidak pernah ada showings baik. Mengapa?
Saya harus mengambil saran dari investor dan harga yang lebih rendah saya?
NO!
Jika tetangga bawah jalan telah jatuh harganya sebesar mereka dan hasilnya tidak ada seorangpun yang telah melihat rumah ... Well it memberitahu saya bukan masalah harga. Jadi, bagaimana saya akan menjual rumah saya jika saya tidak menurunkan harga? Di pasar ini, maka harga yang tidak mempertahankan pembeli pergi. Tak ada yang melihat media karena masyarakat telah yakin bahwa pembeli tidak dapat mendapatkan hipotek. Jika mereka berpikir mereka tidak dapat mendapatkan hipotek, mereka tidak akan pergi melihat rumah.
Wait a minute! Bagian lain dari DFW alright lakukan dengan wilayah penjualan. Mengapa? Kisaran harga itu. Daerah-daerah di mana harga $ 200.000 dan lebih lambat akan tetapi mereka tetap menjual.
Saya pikir sebagian besar dari orang-orang yang lebih kuat pembeli kredit & pendapatan-bijaksana.
Jadi jika menurun harga tidak akan mendapatkan lebih banyak pembeli untuk melihat, apa lagi yang bisa saya lakukan untuk menjualnya?
My answer is ... Mari kita berikan "kerakusan" yang mencoba dan melihat jika membantu mendapatkan beberapa bunga.
Aku pergi ke luar beberapa warna cetak brosur dan membawa mereka ke kantor Realtor segera di daerah untuk mendapatkan perhatian ekstra. Bagaimana yang tamak? It's not. Sekarang saya hanya satu rumah di sebuah rumah besar renang di MLS. Saya perlu untuk mendapatkan rumah yang terkena dan saya akan melakukan itu oleh mendapatkan ke Realtors. Setelah mereka memiliki perhatian saya, saya akan membuatnya pantas mereka sementara. Tidak seperti kebanyakan real estate investor yang mendapatkan Realtors untuk membenci mereka karena mereka menginginkan layanan gratis dan mereka ingin mereka kemarin ... dan akan memberikan apa yang memotivasi mereka Realtors ... Uang. Dengan kata lain, saya akan menarik bagi kerakusan (permintaan maaf saya untuk menggunakan kata yang kuat).
Brosur yang akan bertindak sebagai undangan untuk menghadiri Realtor-saja, buka rumah. Mereka dapat wisata rumah dan melihat tangan pertama semua pekerjaan yang pergi ke dalamnya, sementara mereka menikmati gratis, catered siang. Berhubung dgn susunan yang bukan hal yang baru untuk Realtors though. It's not done alot tetapi dilakukan. Menarik bagi kerakusan oleh makanan mereka? Juga tidak tepat.
Standar pembeli 'agen komisi di Texas adalah 3%. Jadi, saya akan menawarkan 4,5% menjadi agen yang membawa seorang pembeli. Bagaimana dengan pelemparan di bonus sebesar $ 500 sampai $ 1000 jika agen mendapat di bawah kontrak dalam waktu 30 hari? Not bad. Aku taruhan saya akan mendapatkan insentif beberapa agen perhatian dan showings akan melihat peningkatan dramatis.
Jika saya tidak mempunyai pembeli melihat rumah, saya tidak memiliki kesempatan untuk menjualnya. Saya dapat memberikan semua jenis insentif seperti pembeli membayar sebagian dari mereka menutup biaya atau membeli mereka menilai bawah tetapi, yang tidak peduli apakah pembeli tidak terlihat di rumah!
Pembeli yang membawa? Realtors membawa pembeli. Jadi saya pendekatan penjualan rumah di "bawah" pasar untuk tidak menurunkan harga (yang tidak akan membantu pasar naik). Saya menemukan sebuah pendekatan untuk pembeli adalah untuk "mengambil hati" orang-orang yang membawa pembeli ... Realtors. Investor yang baik tahu bagaimana mereka sebenarnya berharga.
Selamat datang di Blog kami!
Selamat datang di Real Estate dispatch dari BiggerPockets.com. Blog kami menyatukan para pakar di berbagai bidang real estate dengan tujuan agar pembaca informasi kami dan sampai dengan kecepatan. Apakah kamu seorang real estate profesional (pinjaman, Realtor, bankir, dll), investor (pemilik, sirip, grosir, dll), atau semata-mata konsumen, penyewa atau homeowner tertarik dalam dunia real estate, blog ini adalah tempat bagi Anda untuk ikut terlibat!
Anda dapat berlangganan kami RSS feed, blog mendapatkan update melalui email, bergabung dengan kami gratis milis, atau terbaik dari semua, jaringan sosial kita bergabung bersama dengan 25.000 orang lain yang tertarik dalam pendidikan real estate, dealmaking, jaringan, dan pemasaran.
Harap kami diposting! Kami memiliki situasi yang sama di California dan saya benar-benar suka mendengar bagaimana it goes. Good luck - meskipun mungkin Anda tidak akan memerlukannya karena sounds like you've got a good plan!
Well it is true Realtors yang biasanya didorong oleh komisi.
Jim, saya tidak setuju dengan anda pada beberapa poin. Walaupun rumah pembangun tawarkan agen bonus $ 20000, kami tidak dapat membuat nasabah yang memilih rumah. Don't get me wrong saya ingin mendapatkan bonus, namun kita harus melakukan apa yang terbaik untuk klien, bukan untuk kita. Jadi apa yang terbaik bagi klien? Mendapatkan rumah yang terbaik, pada harga terbaik!
Dallas Homes For Sale: Disagree semua yang Anda inginkan. Saya bahkan tidak tidak setuju dengan poin. Saya secara point, MLS belum membantu membawa pembeli, jadi saya harus mendapatkan seseorang untuk membawa mereka ... Realtors.
Whats terbaik untuk klien? I don't know. Tetapi saya tahu bahwa saya ada di rumah (di daerah) dan aku $ 1,00 per kaki di bawah pasar. Sehingga membawa klien ... biarkan mereka memutuskan.
Dallas memiliki pasar yang sangat kuat! Amazing .. Florida sangat lemah dan akan mati!
Baik untuk Dallas memiliki pasar yang kuat. Jika Anda ingin membandingkan daerah buruk saya pikir bahwa negara Michigan mengambil kue sekarang.
hmmm maybe ... ... good luck!
Pasar Northern California sangat lambat. Terima kasih atas berbagai informasi. Saya berharap untuk melihat posting berikutnya.
Saya telah mendapatkan 10 pounds dalam 6 bulan terakhir dari semua bangunan dan penyedia layanan kami memberikan makanan gratis. Terbahak-bahak. Sebenarnya saya tidak tidak setuju dengan berhubung dgn susunan dan ia telah bekerja beberapa kali. Klien saya selalu memilih sampai akhir yang berbeda dari satu rumah dengan komisi yang besar. Dalam hal ini ia terdengar seperti Anda memiliki rumah yang terbaik dengan yang terbaik co-broke. I think your right though, satu di pasar untuk 30k kurang adalah tough one.
I think your pendekatan terhadap penjualan properti anda adalah ide yang sangat baik! Website saya benar-benar menyediakan iklan eksklusif, untuk agen real estate oleh pembangun-rumah, khusus yang menawarkan insentif co-broke. We've had a really good respons dari banyak Realtors di Arizona.
Adalah ide yang baik, tetapi saya tidak tahu, "coba yang tidak gonna kill you", good luck!
Nice posting dan menarik. Saya sangat menikmati dan belajar banyak dari itu. Terima kasih! =)
Sangat menarik kiriman. Well done and good luck dengan pekerjaan Anda.
Kami harus membaca sama komentar untuk blog yang sama. Bahkan, saya komentar pada "berpikir di luar kotak" pada blog. Namun, saya melihat kebanyakan menyarankan pembiayaan menjadi kreatif. Harga lebih tinggi, tidak rendah. Hubungi catatan pembeli untuk melihat cara menetapkan atas untuk mendapatkan harga yang baik. Apakah pemilik pembiayaan, kemudian menjual catatan untuk mendapatkan uang tunai. Mendapatkan rincian dari catatan broker, atau pembeli.
Bagaimana mengatakannya bukan harga? Tetangga rendah itu $ 20k dan-masih-tidak menjual? Yang berarti masih terlalu murah.
You say it's di bawah harga pasar? Jika tidak menjual, maka tidak pada harga pasar.
Anda memegang sebuah illiquid investasi, dan nilai untuk menandai sesuatu yang ingin / berharap untuk mendapatkan, bukan apa yang pasar akan membayar. Guess what .. pasar just got dicabut dari bawah kaki Anda.
Jangan tekan kepala anda karena anda jatuh dari tangga.
JJ,
Saya tidak ada dasar rumah saya pada "apa yang saya mau." Saya base it off SOLD COMPS dalam 1 / 4 mile radius dalam enam bulan terakhir.
Mereka menunjukkan bahwa rumah-rumah yang mirip persegi panjangnya, telah terjual dalam 45 hari terakhir dalam radius 1 / 4 mile.
Guess what? Mereka menampilkan rumah terdaftar di bawah apa yang dijual rumah dijual per kaki persegi.
So guess what? Sementara Anda duduk di rumah bermain Quarterback Senin pagi, saya tidak akan berada di sana melakukan apa yang saya dapat untuk mendapatkan rumah dijual.
Hey ... Setiap orang berhak atas pendapat though. Saya senang melihat saya dapat membuat bingung Anda dengan sudut pandang bulu. Itulah pujian kepada saya karena saya menyarankan menulis semakin sampai ke masyarakat dan membuat mereka berpikir.
Dan PS .... Ini satu cerita rumah. Maaf, saya tidak mengantisipasi saya jatuh ke menjadi terlalu besar.
It sounds like you are the sungai kecil ..
Saya akan melakukan sewa pilihan ... good luck ke flippers
Saya tahu bahwa semua pintu dan mereka slammed nasty nama saya dipanggil oleh preforeclosure Homeowners, akan datang menolong di beberapa titik. Jika saya pikir saya sudah bisa merasakan sakit. terbahak-bahak
Untuk Ace: Lease Pilihan karena kebanyakan mereka tahu, adalah ilegal di Texas.
Melihat hal ini ... baik cara belajar dari investor dan investor lainnya di sekitar it goes .... Good luck to you.
Saya telah memiliki banyak pengalaman dengan orang ingin menyimpan dalam mata uang asing. It's kinda keras di sini sekarang untuk kita di mana saya. Ada baiknya kita tidak berinvestasi di Florida's Amrit.
Aku akan membawa pembeli ke rumah Anda karena Anda telah menawarkan sebuah komisi yang $ 1500 lebih dari persaingan? No way, it would make no difference to me at all.
Jika anda membayar $ 1500 senilai dari pembeli saya menutup biaya gantinya, saya akan melakukan itu, tetapi hanya jika Anda benar-benar rumah di bawah nilai pasar.
Saya akan merekomendasikan untuk menawarkan komisi yang adil kepada Realtors dan menawarkan untuk membayar sebagian atau semua pembeli dari mereka menutup biaya.
Satu dolar per square foot penjualan di bawah ini sepertinya tidak harga yang luar biasa. Di daerah kami, pembeli yang pasti berbelanja. Anda harus berada di atas 10% di condtion dan 10% di bawah harga.
[...] Agen Real Estat Buyers dari Komisi Dibayar oleh SellerJim Watkins - Pasar Bawah, Pasar Bawah Penjualan? Di luar BoxKevin think Boer - Foxtons / AR / Pindah, Hari Ini Real Estat Gosip: Apakah Move.com J Microsoft; Foxtons [...]
[...] Realtors' Konvensi. Pembeli berhati-hati? No It's Licensees Beware.Jim Watkins - Pasar Bawah, Pasar Bawah Penjualan? Di luar BoxSteve think Leung - Tersembunyi faktor, Menghitung Tersembunyi Ketika Faktor-faktor yang Home ValueDustin dari Luther [...]
Sebagai respon terhadap Marty:
Saya tidak bisa membantah dengan pendekatan. Jika saya ingin tahu yang Realtor bonus diterapkan pada pembeli menutup biaya ... selesai.
Namun, saya tidak ingin menyebutkan sesuatu tentang pembayaran pembeli 'menutup biaya ....
Tahun lalu saya menjual rumah saya untuk rehabbed $ 253.000 dan $ 6000 kontribusi terhadap mereka menutup biaya. Mereka memberi pinjaman, dan pergi padded setiap orang dari mereka "biaya dari" dan biaya sampai keturunan mereka telah digunakan seluruh $ 6000. Set me off sesuatu sengit.
Jika saya keluar didukung, saya sudah pelanggaran. Jadi, hari penutupan, saya fax dalam "untuk meminta mediasi." Judul perusahaan, pembeli dan broker pembeli pinjaman semuanya berjalan kacang. Pada akhir hari, setelah deal ditutup dikreditkan kembali pinjaman lebih dari $ 2500.
Saya tidak keberatan membayar biaya dari sini & sana. Pikiran saya lakukan ketika itu disahkan pencurian.
Jika Anda tidak memiliki rumah yang dijual, dengan harga, lokasi atau kondisi PERIOD. Anda dapat memberikan bonus $ 20k dan wont do any good. Salah satu dari tiga adalah masalah.
Jika Anda tetangga $ 30.000 diskon pada $ 130,000 rumah bahkan tidak dapat menggoda calon pembeli untuk mendapatkan butt di dalam mobil yang akan datang melihat, maka saya akan berpikir "harga" tidak masalah.
Yang sedang terjadi, saya akan menjalankan sebuah iklan yang menawarkan "istilah" seperti "rendah dan tidak ada bank kualifikasi" ... saya dan saya akan tetap di harga RETAIL. Apa yang lebih buruk yang bisa terjadi? Nobody panggilan atau datang untuk melihat? Yang tidak diinginkan terjadi sekarang? What do you have to lose?
So anyway ...
Berapa "low down"? My answer is always "It's negotiable ... what do you have to work with?"
Dan "no bank kualifikasi" tidak berarti "sama sekali tidak memenuhi syarat". Mengajukan pertanyaan, periksa terakhir landlords, melihat laporan kredit mereka, memeriksa pekerjaan, dll. Anda tidak ingin beberapa lowlife mereka yang tidak pernah membayar tagihan ... hanya seseorang yang mengalami kesulitan rapat "bank standar". Mereka mungkin memenuhi "standar" jika Anda tidak menetapkan mereka terlalu tinggi.
Orang akan selalu bersedia untuk membayar lebih untuk "memiliki" dari mereka akan menjadi "sewa" (beberapa, tidak semua ... tapi cukup). Mungkin Anda dapat menawarkan untuk membiayai Anda pembeli pada "3 tahun balon". Uang muka rendah, besar pembayaran bulanan ... tetapi mereka akan "itu sendiri", dan yang mungkin lebih penting daripada orang kebanyakan harapkan.
BTW: Anda mengatakan bahwa "sewa sebagai pilihan paling tahu mereka, adalah ilegal di Texas? Sekarang Anda telah membuat saya curious. I'm going to have to check that out, mencari jalan di sekitar dan menulis e-book or something! Best of luck to you. I hope it works out.
Saya melihat besar insentif untuk Realtors pada semua jenis properti. J makelar insentif tidak ajaib menghasilkan pembeli. Saya setuju dengan MrHart. Anda perlu untuk pembeli yang menawarkan insentif, alasan atau kemampuan untuk membeli rumah Anda.
Saya akan melihat ke dalam pembiayaan kreatif untuk pembeli. Mungkin ini akan meningkatkan permintaan dari pembeli untuk Anda.
Check out untuk perbuatan kontrak, atau kontrak Tanah di google. Beli buku di kreatif pembiayaan.
my 2 cents
Well it is true Realtors yang biasanya didorong oleh komisi.
Mungkin yang baik (atau lebih) komisi untuk Realtors akan melakukan keajaiban.
Jim, Anda telah memutuskan untuk penurunan harga yet? terbahak-bahak. Anda tahu saya ingin Anda untuk dolar, namun lagi dengan menetapkan lebih kehilangan $ $ Anda.
I am a Realtor dan pasar ini sangat sulit! Pergi ke perusahaan real estate dengan pilot tidak akan bekerja. Karena kami tidak mempunyai pembeli! Hey, tapi kami memiliki daftar dan guess what? Penjual dari semua berkata mereka drop mati, harga rumah di daerah tersebut. Ketika kami memiliki pembeli mereka ingin terbesar, terbaik cari, paling-upgrade rumah di pondok sama dengan harga di bawah jalan adalah untuk menjual. Jika pasar telah menurun 10% per tahun, anda akan membeli $ 500K untuk $ 250k? Sure you would. Orang akan membeli, bahkan di pasar yang dahsyat, untuk harga yang tepat. Untuk semua pedagang / investor yang menawarkan dikumpulkan pada tahun 2005, yang dilakukan pembeli melepaskan semua hak-hak mereka, membuat mereka membayar lebih dari kajian .... Ini adalah mereka payback. Kita semua tidak bisa menunggu untuk bahagia tengah lagi. Saya merasa sakit Anda. Tentang hal yang terbaik tahun ini adalah bahwa saya kehilangan orang-orang dreaded pounds karena saya tidak mampu untuk makan (smile).
Terendah ada di tiga rumah di daerah Anda (tidak hanya bagian Anda), Anda persegi panjangnya jangkauan, dan Anda akan menjual rumah. Pastikan agar isinya bagus .... Really, really good. Setiap salah satu pedagang yang saya harga seperti saya menasihati yang menjual rumah mereka dalam 60 hari atau kurang. I know it works. Ada ukuran dan harga rumah. That's it. Jangan menambahkan bagi semua upgrade, dan lain-lain
Tonia, I think thats great saran untuk kami buddy Jim
[...] Jim Watkins - Pasar Bawah, Pasar Bawah Penjualan? Think Outside the Box * Patrick Kapowich - Realtor perizinan, Di dalam Santa Clara County Association of Realtors' [...]
Realtors semakin akrab dengan salah satu cara atau properti lainnya adalah ide yang baik, tapi yang menawarkan komisi yang lebih tinggi tidak akan melakukannya. Jika saya adalah Realtor witha Pembeli potensial. Saya akan menawarkan kepada Buyer perbedaan, maka yang akan menawarkan harga yang lebih rendah dan hidup tanpa bonus. Sehingga datang kembali ke harga lagi. Sebuah pasar di bawah, harga menurut comps tidak akan berfungsi kecuali jika Anda di bawah harga yang comps. Jika Anda selalu mencoba untuk mengejar ketinggalan dengan pasar sebagai it goes down. Yang hanya bekerja di sebuah pasar stabil. Memotong kerugian anda dan memotong harga Anda, jika Anda masih memiliki rumah yang enam bulan dari sekarang, dan apa yang Anda adalah biaya satu bulan?
[...] Adalah komentar Diposting oleh Linda Parker sebagai respon kami kontributor, Jim Watkins' dikirim, Pasar Bawah Penjualan? Think Outside the Box. Sebagai komentar membawakan berat sendiri, kami telah memutuskan untuk menerbitkan sendiri sebagai [...]
Sebagai makelar, saya kasih Anda berpikir! Dalam beberapa tahun terakhir ketika pasar telah panas Realtors telah membuat rendah dan pendapatan rendah. (Beberapa berpikir harus sebaliknya). Secara umum telah terjadi begitu banyak kompetisi dan kurang bekerja harus melakukannya komisi mabuk. Sekarang orang-orang yang akhirnya mewujudkan berapa banyak pekerjaan kita benar-benar mereka lakukan mulai ingin membayar kita. Saya telah melihat suatu kemajuan dalam komisi di WA dan OR. Personally bonus tidak berkendara saya karena saya ingin melakukan kanan oleh klien saya tanpa insentif. Tapi saya telah menggunakan bonus untuk menjual properti sendiri dan tidak bekerja. Hanya ingat, anda tidak perlu banyak showings, hanya satu yang tepat.
I think your mati di Jim .... Kami sebagai REALTOR'S cant memutuskan untuk di rumah seorang klien, tetapi apabila kita melihat bahwa bonus komisi ekstra besar siting di depan kami yakin kami menghadapi kemungkinan untuk membantu klien kami yang memilih rumah.
Menarik ide dan posting ... thanks for sharing!
Nice post ... Kebanyakan orang berpikir bahwa penggunaan harga adalah masalah utama penjualan ... Tapi sekarang saya tahu kasus lain yang prooved yang tidak.
well, ya dapat menurunkan dengan catatan pribadi atau di luar mempertahankan 10% kepemilikan saham di luar
Hi, aku baik melalui peluncuran commments. I am a realtor, dan saya tidak hanya peduli komisi. Aku peduli klien saya dan mereka mendapatkan yang terbaik menangani ... adil. It sounds tetangga seperti yang tercantum rumah mereka telah melihat tren pasar dan mengapa yang tercantum lebih rendah. Lagi di rumah Anda berada di pasar, semakin dikompromi Anda. Pertanyaan pertama adalah "berapa lama ini memiliki rumah yang di pasar" dan .. "saat itu adalah penurunan harga terakhir? Saya harap ini diambil di jalan ini dimaksudkan agar bermanfaat .... Terbaik, Sue
pertanyaan saya adalah Bagaimana dengan hari-hari dimana anda dapat membeli rumah tanpa uang bawah.