Real Estat: Flip atau Sewa?
Pengarang: Troy Schuricht • URL: http://www.communityfirstfinancial.com29 Juni 2008 •
Anda mungkin baru-baru ini telah mendengar bahwa ini adalah waktu yang tepat untuk membeli properti investasi. Salah satu alasannya adalah karena Anda dapat "arus kas" mereka lagi. That sounds like a pretty good idea, tapi apa yang benar-benar menjadi translate? Apakah ini benar-benar membuat waktu yang lebih baik untuk membeli dan investasi properti terus daripada 18 bulan lalu?
Saya ingin memberikan gambaran singkat mengenai pada dua konsep utama pembuatan uang investasi di properti, dan mengapa ia adalah waktu yang tepat untuk memperoleh dan mengadakan investasi properti.
Fix & Flip
Saya yakin banyak dari Anda yang telah mendengar istilah "fix & flip". Ini adalah uang ketika membuat teknik real estate pasar stabil dan kegembiraan adalah predictable. Konsepnya adalah untuk membeli properti yang undervalued dibandingkan dengan rumah lainnya di kawasan fix it up. Khas yang bertarget Garansinya item baru seperti lantai, karpet, cat, jendela perawatan, taman, dapur & kamar mandi lemari, dll. Idealnya, perbaikan ini hanya memakan waktu 1-3 bulan, dan kemudian Anda daftar properti yang akan dijual dengan harga lebih tinggi. Tujuannya adalah untuk membuat cukup untuk menutupi biaya perbaikan, sementara yang hipotek pembayaran, dan berjalan kaki dengan $ 20K - $ 60k keuntungan pada properti. Kunci kesuksesan adalah untuk memiliki hak milik dan berbelok ke properti ini secepat mungkin.
Tentunya, hal ini tidak selalu bekerja sebagaimana direncanakan, dan kadang-kadang Anda kehilangan uang pada deal. Faktor-faktor yang berkontribusi untuk kehilangan uang pada Fix & Flip properti adalah biaya perbaikan yang terlalu tinggi, perbaikan mengambil jalan terlalu panjang, atau properti tidak menjual cepat. Sayangnya, beberapa Fix & Flippers mendapat terjebak dengan kekayaan lebih dari satu tahun lalu ketika pasar berubah, baik dan mengambil kerugian penjualan di bawah biaya atau berpaling menjadi sewa properti. Hal ini tidak ideal untuk strategi sendiri sewa properti, karena sebagian besar dari orang-orang ini masih mengambil bulanan kerugian sewa properti ini hari ini. Saya merasa bahwa saya yang berwenang di topik ini, karena saya sendiri salah satu jenis properti sendiri.
Arus Kas
Ini adalah konsep yang digunakan untuk mengidentifikasi properti yang akan membuat baik rentals. Kata "cash flow" merujuk kepada jumlah uang sewa rumah yang menghasilkan dan menggunakan secara bulanan. Arus kas dapat digunakan sebagai indikasi dari sebuah rumah sewa kekuatan keuangan. Ketika datang ke luar sewa investasi properti anda akan lebih memilih untuk memiliki arus kas positif, sedangkan Anda membuat keuntungan secara bulanan. Karena tingginya harga perumahan di beberapa wilayah Metro itu lebih sulit untuk menemukan rumah dengan arus kas positif, namun tidak mustahil. Berikut adalah beberapa faktor yang kami lihat untuk menentukan properti dari arus kas.
Terlebih dahulu Anda harus menghitung biaya bulanan milik (kadang-kadang disebut nut). Anda perlu mempertimbangkan semua biaya yang berkaitan dengan properti termasuk Mortgage Pembayaran (Principal, Bunga, Pajak & Asuransi), Manajemen Properti Biaya, HOA Dues, Renang Layanan, Home Garansi, dll biaya bulanan ini tidak hanya akan ditutupi oleh renters , akan tetapi juga harus dilindungi oleh Anda selama waktu properti tidak disewakan. Juga, mempertimbangkan jika Anda perlu segera ke rumah perbaikan agar siap untuk renters.
Selanjutnya, Anda harus menghitung berapa banyak Anda dapat menyewa rumah untuk. Saya sangat menyarankan menggunakan properti berbumbu manajer untuk membantu Anda dalam analisis ini. Bukan hanya orang ini dapat membantu Anda mengidentifikasi hak sewa menilai, tetapi juga dapat membantu mengidentifikasi sekarang occupancy rentals dari dalam kawasan. Yang seharusnya memberikan gagasan tentang berapa lama ia akan mengambil sewa properti anda.
Bila Anda mengurangi biaya bulanan (biji) dari potensi Anda akan mendapatkan uang sewa properti yang dari jumlah arus kas bulanan. Sebagian besar orang akan condong ke arah properti dengan arus kas positif - tetapi beberapa orang juga akan mempertimbangkan properti yang cukup "break even" dengan maksud dari penjualan mereka dalam beberapa tahun di sebuah appreciated nilai.
Mengapa hal ini Bagus Membeli Waktu?
Salah satu faktor terbesar dalam mencari properti dengan arus kas akan di harga rumah. Menjadi bahwa pembayaran hipotek pada properti akan merupakan porsi terbesar dari biaya, Anda ingin mencari properti di rentable membeli harga yang rendah. Ini sounds like common sense (Duh!), Tapi yang murah daftar harga tidak selalu berarti It'sa good deal.
Hari pasar perumahan memiliki rekor jumlah penjualan singkat, foreclosures, pra-foreclosures, menderita, dan bank milik properti! Beberapa rumah harga di beberapa daerah yang turun lebih dari 30% dari mereka di mana 18 bulan lalu. Hal ini dapat dengan mudah menandai rendahnya harga untuk penjualan rumah untuk beberapa tahun ke depan. Bila Anda melihat skenario berikut Anda mungkin berpikir bahwa orang-orang yang benar-benar tidak tersedia. Untuk itu saya bisa berkata jujur, ... Anda benar-benar melihat ada? Karena, Anda hanya perlu menemukan satu properti yang bekerja!
Contoh:
Berikut ini adalah satu rumah keluarga (3bd/2ba) di Tempe, AZ dekat jalur kereta api yang terang. Ia adalah milik bank dan mereka meminta $ 150K (appraises pada $ 205K) dan mereka akan membayar semua biaya penutupan Anda dengan menawarkan harga penuh. Properti pada dasarnya bergerak dalam siap dan kebutuhan sedikit cat. Anda membayar bawah 20% ($ 30.000) & keuangan 80% ($ 120.000) pada 30 tahun yang tetap (6,75%).
Pokok & bunga pembayaran $ 778/mo + $ 50/mo pemilik rumah ins. + $ 92/mo pajak properti = total PITI = $ 920/month. Anda juga memutuskan untuk memiliki properti manager (yang baik) untuk $ 65/month, dan Anda tidak menemukan biaya bulanan lainnya. Anda bersih biaya adalah $ 985/mo.
Anda tidak realtor riset mereka, dan memberitahu Anda bahwa pada sewa 3 kamar tidur dalam 2,5 mil dari ASU harus menyewa untuk $ 1130/mo. Dan jika Anda dapat terdaftar sebelum tanggal 20 Agustus, Anda dapat menyewa dalam waktu 2 minggu.
Sewa $ 1130 - ($ 985) cost = $ 145 / bulan dalam arus kas positif. Ini nampaknya merupakan skenario pretty good bernilai menjelajahi. Berikut adalah positif:
- Anda memiliki potensi untuk membuat arus kas $ 145/month.
- Anda memiliki pinjaman tetap 30 tahun, maka setiap bulan Anda pergi sekolah keseimbangan bawah.
- Anda memiliki banyak sumber Nomor deduction pada akhir tahun
- Anda memiliki kekayaan yang diperoleh hanya dengan $ 55.000 pemerataan di dalamnya.
Contoh di atas hanya satu dasar skenario dari ribuan yang ada. Investor dapat menemukan skenario yang sama di kampus kota-kota besar. Terdapat akan banyak properti yang memiliki arus kas negatif setelah analisis menyeluruh. Namun, kunci untuk mendapatkan hak properti arus kas mulai bertindak dalam membangun tim dan mencari mereka.
Kesimpulan
Investasi properti adalah tidak semua orang kegemaran. Namun, jika Anda memiliki pemikiran tentang hal ini di masa lalu, hari ini pasar perumahan memberikan peluang besar untuk membeli properti yang "arus kas". Jika Anda sedang menunggu untuk pasar perumahan untuk mengurangi inventori dan "kencangkan atas" membeli investasi properti - Anda tidak memiliki perahu.
Ada banyak konsep dan teknik yang saya tidak menyentuh pada hari ini bahwa saya akan dengan senang hati untuk berbagi dengan Anda jika Anda memiliki minat
- Membeli properti sebagai investasi utama kependudukan (2% - 5% bawah)
- Membeli properti sebagai investasi rumah kedua (5% -10% bawah)
- Beli multiplex (2 - 4 unit)
- 8 kreatif cara untuk mencari uang muka 20%
- Pembelian investasi properti yang memerlukan rehab untuk turun 10%
- Beli rumah baru dan saat ini Anda gunakan sebagai rumah sewa
Selamat datang di Blog kami!
Selamat datang di Real Estate dispatch dari BiggerPockets.com. Blog kami menyatukan para pakar di berbagai bidang real estate dengan tujuan agar pembaca informasi kami dan sampai dengan kecepatan. Apakah kamu seorang real estate profesional (pinjaman, Realtor, bankir, dll), investor (pemilik, sirip, grosir, dll), atau semata-mata konsumen, penyewa atau homeowner tertarik dalam dunia real estate, blog ini adalah tempat bagi Anda untuk ikut terlibat!
Anda dapat berlangganan kami RSS feed, blog mendapatkan update melalui email, bergabung dengan kami gratis milis, atau terbaik dari semua, jaringan sosial kita bergabung bersama dengan 25.000 orang lain yang tertarik dalam pendidikan real estate, dealmaking, jaringan, dan pemasaran.
Troy hi:
Sebagai lama investor Tempe di rumah, saya ingin tahu tentang sebuah rumah di dalam Tempe 2,5 mil dari ASU bahwa bank akan membayar saya menutup biaya dan menjual saya untuk $ 150,000 (tapi sangat bernilai $ 205.000) dan akan menyewa untuk $ 1130 per bulan. I just checked the MLS dan saya tidak dapat menemukan hal-hal seperti ini yang terdaftar sebagai aktif, AWC atau tertunda. Di rumah ini tidak terdaftar di MLS? Foreclosures yang paling menjual di dekat atau daftar, atau harga untuk menghasilkan beberapa menawarkan dan menjualnya di atas apa yang mereka layak. Saya tidak melihat ada $ 55,000 pemerataan cepat bertindak, khususnya tidak di Tempe.
Ada orang yang sukses di pasar ASU sewa. Mereka umumnya membeli rumah tahun lalu, dan kredit kecil di tingkat yang lebih baik. Mereka rents biaya tinggi dan faktor penting dalam rehab biaya tahunan, tidak ada yang menyumbang dalam perhitungan. Anda juga tidak ada faktor di lowongan dan koleksi kerugian yang lebih tinggi untuk sementara populasi mahasiswa (student permintaan adalah selama 10 bulan dalam setahun, bukan 12, dan umumnya mereka tinggal satu atau dua tahun max). Rumah ini adalah tahun 1960 dan dibangun tahun 1970-an, dan tinggi yang dapat Anda harapkan biaya perbaikan dan pemeliharaan untuk A / C, atap, air panas heaters, pintu garasi, dll bergantung pada occupancy.
Kompeten manajemen perusahaan yang akan benar-benar mengelola milik Anda untuk biaya 10 persen untuk satu rumah dan 7 hingga 8 persen lebih besar untuk portofolio. Saya belum menemukan yang rendah rata biaya manajemen perusahaan saya akan menyewa.
Maybe I'm missing something di sini, tapi saya tidak melihat bagaimana saya dapat membuat uang di properti ini. What am I missing?
Bapak Long Time Investor Tempe,
Harap saya dengan memberikan informasi kontak Anda dan Anda dapat meneruskan ke beberapa grosir yang dapat membantu Anda menemukan properti yang tepat dalam Tempe. MLS terakhir adalah tempat Anda menemukan yang terbaik sekali.
Troy Schuricht
Hanya pergi untuk menunjukkan bahwa apapun yang propertryt seperti pasar, selalu ada peluang luar sana.
Troy hi:
Saya tidak di pasar untuk properti, bahkan pada harga. Tidak akan arus kas untuk saya. Yang berpengalaman dengan investor yang salah adalah milik manajer akan mempunyai signifikan negatif arus kas (yakni sebuah alligator).
Properti saya beli 8 sampai 12 tahun yang lalu dan refinanced ketika saya bisa mendapatkan unlimited 30 tahun investor tetap pinjaman sebesar 6 persen atau kurang akan arus kas hari ini, bahkan saat ini setelah pengeluaran. Pengeluaran telah meningkat lebih cepat daripada rents memiliki lebih dari jangka waktu tersebut. Ia tidak mungkin untuk membuat portofolio ini, bahkan membeli "grosir".
Dengan arus kas investor yang menulis untuk situs ini dan mencari 2 persen per bulan biaya sewa yang ada sebagai persentase dari pendapatan kotor yang lebih tinggi dari rumah di Tempe. Anda dapat arus kas pada sewa persentase yang lebih rendah. Namun, pengalaman saya memberitahu saya bahwa ada sedikit jika ada inventarisasi dari sana (eceran atau grosir) yang akan arus kas ketika Anda menerapkan lowongan realistis dan biaya operasi.
Pro forma operasi nomor yang hanya - pro forma. Jika Anda beli di pasar ini, Anda memahami taruhan di apresiasi dan bersedia mengundurkan arus kas positif. Dan Anda mungkin harus alligator pakan yang selama beberapa tahun.
4-5 tahun lalu saya telah mengatakan akan menjungkir balikkan bayi
Namun Sekarang I would say sewa.
Nasihat tentang investasi besar. Saya juga menambahkan bahwa sebelum Anda masuk ke dalam suatu investasi, tidak peduli bagaimana aman, Anda pastikan Anda mampu membelinya meskipun gagal. Menilai positif dan negatif dan berinvestasi dengan bijaksana; meluangkan waktu dan melakukan pekerjaan rumah Anda dan mengetahui adalah pilihan yang terbaik untuk Anda. Ingatlah jika sesuatu terdengar terlalu bagus untuk menjadi kenyataan, ia sering, jadi jangan takut untuk menggali sedalam mungkin.
Hey, Thanx untuk berbagi sumber daya ini indah .. Stumbled URL Anda Tha ...
[...] Troy yang melanggar Schuricht dirilis pada pos Real Estat: Flip atau Sewa?. Lihat di bawah untuk quick kutipan: [...]
Hi Troy,
Aku tertarik pada 8 cara kreatif untuk menemukan 20% bawah. Saat ini saya tidak memiliki uang tunai untuk menempatkan 20% bawah untuk investasi properti, tetapi saya tahu bahwa ini adalah saat yang tepat untuk membeli dan tidak ingin kehilangan kesempatan. Saya mau menyewa properti sebagian besar, mereka tidak flip. Aku akan mencari anda selanjutnya dikirim. Thanks for the help!
Saya juga tertarik untuk mencari tahu bagaimana menangani jika tidak di MLS, karena sebagian besar situs Web saya telah menggunakan (zillow, trulia, dll) tampaknya menjadi permutations dari MLS.
Saya juga tertarik dengan kreatif pembiayaan pembayaran dari bawah, ini adalah artikel yang akan datang? Thanks for the great info!
Troy hey,
Saya seorang mahasiswa mencari cara untuk mendapatkan depan permainan. Real Estate telah menjadi besar minat saya, dan saya tahu ini adalah saat yang tepat untuk membeli dan membuat arus kas positif.
Saya telah menetapkan tujuan pada pembelian beberapa real estate untuk keperluan rental. Karena itu aku adalah mahasiswa, saya tidak memiliki dana untuk membeli enam tokoh-rumah atau apartemen. Saya telah melihat ke dalam foreclosures untuk alasan ini.
Aku defintely tidak memiliki kualifikasi untuk mendapatkan pinjaman dari bank, sehingga tujuan, untuk saat ini, adalah untuk mendapatkan pinjaman dari ayahku.
Dengan mengatakan ini, saya kira saya utama adalah pertanyaan apa yang pembelian real estat terdiri dari. Anda disebutkan asuransi dan hipotek yang jelas ... ada selalu menutup biaya, etc etc ... apa yang utama adalah "biaya" yang harus dilindungi bulanan.
Saya berharap ini dapat menjadi jelas bagi saya!
Terima kasih
Pasar keuangan dengan cara sekarang, mungkin lebih baik sewa.