Ketika orang pertama memutuskan untuk membeli apartemen bangunan itu biasa bagi mereka untuk membuat beberapa kesalahan dengan mudah dicegah. Kesalahan yang paling umum yang saya lihat membuat investor baru tidak memiliki apa yang ingin saya lihat sebagai "investor alat dada".

Misalnya, jika Anda ingin membangun sebuah rumah yang akan memerlukan beberapa hal untuk memulai. Anda harus terlebih dahulu memiliki cetak biru untuk rumah disusun oleh seorang arsitek. Kedua, anda harus memiliki alat yang tepat untuk menyelesaikan bangunan sebenarnya, Anda akan memerlukan paku, palu, dan SABAH drills untuk bekerja pada bahan baku. Thankfully, investasi di apartemen bangunan tidak memerlukan peralatan fisik atau ketrampilan. Namun, investasi di apartemen tidak memerlukan bangunan yang sama jenis mental dan perencanaan dalam hal ini anda "alat dada" sebenarnya adalah sebuah "alat dada" pengetahuan.

Untuk Menjadi Investor Apartemen Sukses, Anda Harus Ada Rencana!

Cara terbaik untuk memperoleh pendidikan ini penting adalah alat untuk membaca banyak buku dan majalah pada subjek. Pertama dan alat yang paling penting investor yang dapat memiliki kemampuan untuk menentukan nilai investasi apartemen bangunan. Tidak ada cara yang investor dapat yakin bahwa ia akan membeli sapi tunai atau lubang uang tanpa kemampuan yang diperlukan untuk menganalisis nilai dari sebuah bangunan. Ada endless array informasi tersedia tentang hutang cakupan ratios, tutup dan harga real estat evaluasi. Menurut pendapat saya yang pertama kali komersial real estate investor harus beroperasi dengan satu mental sederhana "alat" atau dugaan dan yang menentukan apa yang pantas untuk bangunan adalah dia dan hampir mengabaikan yang lainnya. Apakah ini berarti bahwa investor harus mengabaikan apa yang hampir serupa lainnya harga properti baru untuk dijual di daerah tersebut. Sebaliknya, investor harus mengetahui harga yang akan mengijinkan dia untuk membeli properti dan membuat laba dan arus kas yang akan make it a good investasi.

Dalam rangka mengetahui apa yang anda harus membayar harga untuk membangun sebuah apartemen, misalnya dengan asumsi bahwa Anda ingin mewujudkan tertentu kembali, atau Cap Rate investasi pada setiap tahun, cukup menggunakan rumus berikut:

Laba bersih
__________________ = Harga Anda dapat Bayar untuk mewujudkan yang dikehendaki Cap Rate
Kapitalisasi Rate

Kredit foto: jthetzel

Selamat datang di Blog kami!
Selamat datang di Real Estate dispatch dari BiggerPockets.com. Blog kami menyatukan para pakar di berbagai bidang real estate dengan tujuan agar pembaca informasi kami dan sampai dengan kecepatan. Apakah kamu seorang real estate profesional (pinjaman, Realtor, bankir, dll), investor (pemilik, sirip, grosir, dll), atau semata-mata konsumen, penyewa atau homeowner tertarik dalam dunia real estate, blog ini adalah tempat bagi Anda untuk ikut terlibat!

Anda dapat berlangganan kami RSS feed, blog mendapatkan update melalui email, bergabung dengan kami gratis milis, atau terbaik dari semua, jaringan sosial kita bergabung bersama dengan 25.000 orang lain yang tertarik dalam pendidikan real estate, dealmaking, jaringan, dan pemasaran.

Tag: apartemen bangunan saja, apartemen bangunan pendidikan, investasi gedung apartemen, gedung apartemen berita, membeli apartemen bangunan, membeli apartemen

Its been a while sejak kita lakukan salah satu Meet the Investor wawancara. . . Saya harap kami akan bisa sampai ke pos ini lebih teratur! Dengan memperhatikan hal, kami telah mendapat wawancara yang besar untuk Anda dengan real estate investor Weese Kaya!

Memenuhi Real Estate Investor Kaya Weese

Berapa lama anda telah berinvestasi di real estate?

Saya yakin tidak ada terlalu banyak anggota BP lebih tua dari saya! Saya telah terlibat dalam banyak dan melihat semua aspek dari real estat; recessions, inflasi spirals, dan up and down yang real estate di berbagai wilayah di Indonesia.

Saya mulai secara real estate oleh kecelakaan pada tahun 1972. I was in college 3. Tahun dan telah mendesak untuk keluar dan mencoba untuk menjual real estat teman. Ia adalah seorang Broker dan telah secara konsisten mencoba untuk menjual istri saya dan saya sesuatu. Kami tidak punya uang dan saya bekerja untuk Alpha Beta Pasar di dapur ovens pembersihan dan keju konveyor ikat pinggang dari 3 sampai tengah malam, dan menghadiri sekolah pada siang hari.

Beritahu kami tentang pertama menangani

Teman saya sangat gigih dan terus mencari properti untuk menunjukkan istri saya dan teman I. Saya berusaha untuk menjual rumah kami, namun kami tinggal di apt untuk $ 110 per bulan. Setiap rumah itu kami dari jangkauan. Akhirnya, ia menemukan sebuah rakit yang $ 24.900 dan masing-masing pihak memiliki 2 kamar tidur dan 1 kamar mandi. Dia mengatakan kepada kami dari sebuah program yang disebut FHA-221 D-2 yang hanya diperlukan kira-kira 3% di bawah total biaya dan penutupan. Pembayaran kami akan menjadi $ 215 per bulan dan katanya bagian depan unit ini disewa untuk $ 140. Kami dapat tinggal di unit lainnya, dengan garasi dan hanya membayar selisih dari $ 75 per bulan. Ini terdengar sangat bagus, kecuali kita tidak memiliki 3%. Broker yang membuat saya yang menangani. Jika saya setuju untuk pergi ke bekerja untuk dia selama 1 tahun, dia akan memberikan saya jual komisi dari sekitar $ 750. That would pretty much kami untuk membayar uang muka, jadi saya disetujui dan terdaftar di sekolah Lumbleau real estate di Santa Ana, CA. Saya telah saya salesman's' lisensi dalam 28 hari dari awal hingga selesai. Kami membeli dan dipindahkan ke dalam rakit, kami menangani pertama di Walnut 330-334, di La Habra, CA.

Bagaimana Anda memulai investasi?

Tidak hanya itu saya bisa menjadi real estate oleh kecelakaan, tapi saya menjadi investor oleh kecelakaan di pertama menangani, duplex ini. Saya mulai menjual rumah, dan ia membenci. Kebanyakan bekerja dengan istri pasangan, dia menunjukkan rumah, saya cepat menyadari hal itu bukan apa yang saya mau.

Tentang waktu yang sama, istri saya dan saya telah dibersihkan pada halaman kami rakit, beberapa ivy dihapus dan diinstal kayu sepanjang pagar depan. Suatu hari dihentikan oleh sesama dan ditanya apakah saya akan menjualnya! I think we'd dimiliki itu 3 bulan. I said I didn't think so dan dijelaskan, saya hanya bought it. Dia bertanya berapa banyak yang saya bayar? I told him harga dan ia bertanya apakah saya akan menjual untuk keuntungan 5k pada $ 29900? Yang merupakan 5k HUGE jumlah seseorang untuk mendapatkan $ 1.35 dalam satu jam. I told ya dia, bukan mewujudkan saya untuk benar-benar mendapatkan pendidikan. Dia benar-benar investor. Dia yang ditawarkan sebagai berikut;

1. Sebuah rumah dengan sekitar $ 1000 dari ekuitas yang telah dibeli pada HE sama 221-D2 pinjaman program.
2. Catatan untuk $ 1000 dengan pembayaran bunga sebesar $ 83,33 dan mo balon dalam 2 tahun.
3. Tua yang terbalik bathtub gaya Porsche otomotif (60ish?).
4. $ 1500 tunai.

I'd have roda, uang dalam saku, sebuah rumah yang sebenarnya, dan $ 83 per bulan untuk membantu pembayaran subsidi rumah! Kita lakukan yang menangani dan menjadi tidak sengaja terlibat dalam RE bertukar dan telah belajar dari real investor. Ini menjadi investasi pertama saya juga saya pertama menangani, pertama pertukaran dan penjualan pertama.

Apakah Anda tertarik untuk menjadi real estate investor?

Saya menemukan tawaran yang dibuat oleh individu ini pada rakit menarik dan saya ingin mengejar dan saya terlibat mencari properti lainnya.

Sesama ini pertama saya menjadi guru. Saya benar-benar telah menemukan ceruk saya! I loved perdagangan atau melakukan transaksi. It was a lot lebih menyenangkan daripada hanya menampilkan rumah. Saya mulai membeli investasi lainnya. Istri saya dan saya melakukan deal. Kami akan tinggal di HER pendapatan, sekitar $ 500 per bulan dan berinvestasi semuanya telah kembali ke dalam real estate. Saya berusaha untuk meyakinkan orang lain untuk melakukan hal yang sama, tetapi mereka melihat saya sebagai anak muda tanpa pengalaman. Aku pergi dan lakukan untuk diri sendiri. Saya mulai meminta broker ME pertanyaan namun telah mengambil bagian dari komisi! Saya memutuskan untuk mendapatkan lisensi Brokers dan membuka kantor. Saya bertemu dengan seseorang di Real Estate sekolah yakin bahwa saya bekerja untuk saya dan juga disewa seorang saudara dalam hukum. 3 dari kami yang membuka kantor di daerah gemuk Placentia, Ca. dan memanggilnya "Mike Weese Investasi". Ia yang sempurna dalam waktu yang sempurna daerah! Kami mulai membuat banyak uang, pada umumnya kita berurusan ditemukan, membeli diri dan komisi yang diperoleh. Saya beli baru Cadillac merah dan orang-orang mulai melihat saya maju. Saya mau tinggal di daerah yang sama Ca seluruh hidup saya, datang dari kelas pendapatan rendah dan orang yang melihat perbedaan. Ini adalah 1974.

Mimpi apa yang akan Anda akan menangani? Anda telah memiliki "mimpi deal" yet?

Pada tahun 1974 saya pergi berburu untuk lokasi kantor baru. Saya berpikir sangat besar pada saat itu. Ini adalah pertama saya benar-benar menakutkan investasi. Saya baru ditemukan kosong 30.000 sq kaki kompleks kantor dan memutuskan saya akan mencoba untuk membelinya. It was $ 1475000 dan penjual adalah pengembang dan ia mau turun 10%. Dia memiliki mobil pinjaman dengan Metropolitan Life Ins. Akan dikonversi ke permanen dari konstruksi ketika 80% penuh. Dia itu terdaftar untuk 3% komisi dan saya setuju untuk membayar $ 40k. Sekarang saya hanya dibutuhkan sekitar $ 100K. Saya telah lama membeli 17 unit di Whittier, CA dan bertanya apakah saya dapat membuat catatan untuk $ 60k. Katanya okay tetapi ingin sebagai 2. Untuk $ 40k dan 3rd untuk $ 20K. Ia berikan kepadanya jika ia fleksibilitas yang diperlukan untuk menjual satu atau meminjam terhadap satu. Sekarang, saya telah turun ke $ 47.500 diperlukan. Saya yakin orang tua saya dan istri saya dari orang tua masing-masing dimasukkan ke dalam $ 20K. Aku masih diperlukan $ 7500. Saya orang pertama yang direkrut untuk bergabung dengan saya di real estate, teman saya sepakat untuk melakukannya. Saya menawarkan yang disajikan dan telah diterima. Pembayaran kami adalah $ 14.909 PER BULAN. I'd negosiasi yang menangani dimana akan mengelola bangunan gedung, dan sewa itu saya membayar tunai pada 8% uang kembali untuk satu tahun. Pada akhir dari satu tahun, itu saya masalah jika ia tidak disewa.

Kami bangunan bernama "Weese Keuangan Plaza" dan menempatkan kami baru masuk kantor Sekarang saya memang melihat orang yang sukses dan mulai datang ke saya, baik salesman dan investor. Ini adalah orang-orang akan berbicara kepada saya sebelumnya, yang sekarang WERE tertarik dalam apa yang harus saya katakan. Saya mulai memegang seminar di gedung kami hanya menghabiskan waktu dan tidak aktif. Orang-orang menulis cek dan salespeople mulai burung dogging properti di banyak negara barat. Aku mulai melakukan real estate sindikasi (fancy nama kemitraan terbatas). Kami melakukan banyak di CO, sehingga saya memperoleh izin dan broker membuka kantor di sana dan disewa burung a bunch of dogs. Kami membeli 156 unit di Denver serta beberapa yang lebih kecil, serta 202 dan 161 di Colorado Springs. Kami juga banyak dibeli di AZ, TX, CA lalu OK. Dalam waktu singkat, saya telah lelah tetapi maju finansial.

Oh, btw, dalam waktu kurang dari satu tahun, yang "Weese Finanacial Plaza" bangunan adalah 95% penuh, dan pelemparan a nice cash flow. Ayah saya memberi saya pekerjaan dari penukaran Mjr, dan dia loved it. J escrow perusahaan besar, yang dipilih Escrow, saya dipindahkan ke dalam gedung dan ditanya apakah saya akan menjual saham itu. Sebelas bulan setelah pembelian, saya dijual untuk $ 2,2 Mil! Aku mengambil catatan yang besar, yang terbelah dengan mitra, dipelihara 30% dari kepemilikan dan bangunan yang diperoleh sebuah komisi $ 70K. Ini adalah pertama saya "Dream Deal".

Apa yang anda toughest deal?

Saya toughest menangani telah dilakukan pada tahun 1975, dan saya tidak pernah bisa sama lagi. It was a 26 berkaki tukar termasuk properti dari 4 negara yang berbeda dan banyak pemilik dan kemitraan. Butuh waktu saya lebih dari 3 bulan, dan malam hari untuk mendapatkannya selesai, tetapi merupakan prestasi luar biasa. Sekali lagi, ada satu mobil yang terlibat! Salah satu investor kekurangan cukup uang untuk mendanai his total akuisisi bagian. Dia yang dimiliki XKE mobil Jaguar 1965 dan ditawarkan untuk mengimbangi kekurangan uang itu. Saya mengambil mobil sebagai bagian dari komisi. Mobil, surat catatan dan uang tunai untuk menerima komisi total pada angka sangat tinggi 6.

Saya baru saja dinominasikan untuk Real Estat Exchangor dari setahun untuk State of CA untuk itu, tapi tidak menang.

Berapa banyak transaksi yang dilakukan ada di karir Anda?

Secara pribadi, saya dan istri saya memiliki lebih dari 1000 milik pribadi satu keluarga Residences. Saya telah pemilik atau mitra dalam ribuan apartemen dan beberapa gedung perkantoran. Saya tidak mengetahui jumlah total transaksi I've been in terlibat Pada ketinggian karir saya saya telah 206 investor sebelum pensiun dan beberapa orang di sebanyak 6 kemitraan. Saya hampir membeli Richthofen Von Castle in Denver untuk terus tinggal di seminar 30 tahun yang lalu, tetapi saya datang menawarkan 2nd. It was really something.

Do you have your real estate license?

I was a licensed Broker di kedua California dan Colorado pada awal 70's selama 7 tahun. Saya memutuskan saya bahagia tanpa mengawasi penjualan orang dan membiarkan saya lisensi selang. Pasti ada manfaat untuk yang berlisensi dari komisi sudut. Ada juga manfaat lain dari yang tidak berlisensi, in my opinion.

What is your fokus (bidang keahlian)?

I don't think I mempunyai satu bidang keahlian. I've pretty much done it all. Broker, tidak ada uang mulai keluar, manajemen properti, foreclosures, tukang perusahaan dibangun 44 rumah adat di St George, UT, dijemput 3 booming di daerah benar waktu (so. CA, UT, Casa Grande AZ) dan merasa I'm in 4. saya dan 5. saat ini, Amerika Selatan dan MS. Saya adalah seorang guru asli sebelum TV, dan telah digunakan untuk seminar perusahaan serta Chamber of Commerces, dll Klub Rotary di CA, dan danau Mirage Hotel Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix & Tucson, AZ dan Rio Grande Valley, TX. Saya sendiri juga menerbitkan buku saya pengalaman awal real estate disebut "Dari ke kebon besar". Saya tidak pernah ditawarkan untuk penjualan, tetapi sudah diberikan secara gratis kepada orang-orang yang bertanya. Saya telah membeli dan terus mengembangkan real estate untuk hampir 40 tahun dan memiliki lebih banyak lagi perspektif jangka pendek atau investor pemula.

Apa yang Anda cari dalam suatu investasi?

Saya mencari investasi yang baik akan mendapatkan keuntungan lebih dari jangka panjang. I'm mostly membeli terus untuk jangka panjang. Saya lakukan foreclosures membeli dan menyimpan beberapa dan menjualnya ke beberapa mempertunggangkan uang. Saya tidak satu yang adamant arus kas. Saya pikir ini merupakan daerah yang memiliki banyak benar negatif untuk investor. Tidak ada pajak keuntungan sendiri, biasanya lebih gemuk dan properti dengan sedikit berharap untuk apresiasi dan tidak mampu banyak depresiasi. Saya sarankan paling baru investor mencoba untuk membeli properti seri, dan seperti Monopoly, membeli sebanyak yang Anda bisa. Jauhkan mereka, refinance dan membeli. Anda tetap pekerjaan utama bagi pendapatan akhir dan membangun dasar yang pertama. Arus kas akan datang sebagai rents meningkat, tapi tidak korban pilihan pada pertumbuhan keinginan dari arus kas untuk memulai.

Terlalu banyak ahli luar sana khotbah arus kas dan "mengganti pekerjaan Anda dengan real estate pendapatan". I'm the opposite mereka. Arus kas hanya terjadi dalam waktu, tetapi tidak pantas mengorbankan akuisisi tambahan properti dengan lebih ke bawah untuk memperoleh arus kas.

Ada 4 manfaat utama untuk memiliki real estate:
1. Apresiasi
2. Penyusutan terkemuka manfaat pajak
3. Sekolah membayar uang muka
4. Arus kas

Grafik akan terus menunjukkan bahwa # 1 dan # 2 adalah kunci untuk menciptakan "TRUE Wealth" di real estat, dan jauh dari jarak 2 terakhir dalam jangka pendek atau jangka panjang.

Apakah sebagian besar kesalahan yang telah Anda buat atau mulai dilakukan?

Bagi saya, saya kesalahan terbesar adalah pensiun pada usia 29. Saya telah jutaan dan menjadi malas untuk berinvestasi pada terus makan dan mekanisme real estate. Saya harus lebih agresif dalam bertukar dan memperoleh lebih real estate, bukan hidup di masa lalu. Dari usia 29-58, pada dasarnya saya adalah pensiunan dan membangkitkan anak-anak saya 6.

Pada usia 58, saya memperbaiki kesalahan dan mulai investasi lagi. Dalam 15 bulan terakhir, saya telah membeli 59 rumah, terjual 13 dari mereka dan terus membeli lebih setiap bulan.

Apa nasihat yang akan Anda berikan untuk sebuah awal investor?

Saya saran ke awal investor akan bervariasi, tergantung pada usia investor, pendapatan, toleransi resiko, tujuan dari investasi (cash flow, manfaat pajak, pensiun, dll), istri dari sikap, semua akan masuk ke dalam my advice. I'm konservatif oleh alam, walaupun saya mengambil banyak "risiko" ketika muda. I'd mendorong investor baru untuk hati-hati dan saya akan pertanyaan semua angka kamar untuk investor oleh penjual! Memastikan motif, jika ada bagi mereka nasihat kepada Anda. Studi yang telah benar-benar berhasil. Tidak menjadi sebuah seminar junkie! Dan yang paling penting, selalu memiliki strategi keluar untuk investasi dan rencana untuk masa darurat. Akan hujan!

Apa nasihat yang akan Anda berikan investor, mengingat situasi ekonomi saat ini dan pinjaman lingkungan?

• Pertama: Periksa dan triple memeriksa semua pendapatan dan pengeluaran pada subyek properti yang diberikan kepada Anda untuk dipertimbangkan. Kebanyakan adalah overstated dan tidak akurat.
• Kedua: Jangan memakai binders atau terowongan visi. Ada banyak pilihan yang tersedia dalam permainan real estate.
• Ketiga: Ingat ada lebih banyak uang yang dibuat di bawah baik di pasar perumahan dan pasar saham. Sementara yang paling menarik mereka kembali dalam tempurung, maka orang yang pintar dan melihat-lihat!
• Keempat: Tidak akan pernah mengambil satu sebagai perawatan baik dari uang Anda karena Anda akan.

Akan selalu ada tantangan dan perubahan pada pembiayaan real estate dan pasar. Menjadi fleksibel dan siap untuk mengubah bila diperlukan. Kreatif pembiayaan akan menjauhkan keberhasilan dari non-sukses. Belajar strategi baru dan menempatkannya ke dalam tindakan. Jangan menganggap "It Can't Be Done"! Quite the opposite. Menganggap "Itu Can Be Done" dan kemudian mencari cara untuk melakukannya.

Apakah ada hal lain yang ingin berbagi dengan sisa dari kita?

I'd berharap untuk dapat berbagi passion saya untuk real estate dan meyakinkan orang lain yang luar biasa itu akan melakukan sesuatu untuk Anda. Anda tak dapat lagi menemukan kesempatan di mana seseorang (bank) akan Anda pinjaman uang untuk membeli sesuatu dan orang lain (penyewa) akan melakukan pembayaran untuk Anda. Akhirnya, anda akan memiliki sesuatu yang bebas dan jelas dan akan bernilai X jumlah dolar. Saya tidak tahu apa yang akan X, tetapi akan lebih dari apa yang kamu dan dibayar kembali pada 1000% sebenarnya uang investasi karena kekuatan leverage.

BiggerPockets kami melakukan Meet the Investor Wawancara melalui email. Kami tidak dapat memverifikasi informasi di dalam dan mencetak ini wawancara untuk merangsang pemikiran dan diskusi yang sehat.

Tag: flipping, pemilik, bertemu investor, real estate investor, kaya weese

Salah satu aspek yang sangat apartemen pemilik gedung adalah kemampuan pemilik telah meningkatkan nilai dalam berbagai cara. Semua metode ini untuk meningkatkan nilai tidak akan berlaku untuk setiap gedung apartemen, namun, saya akan usaha untuk mengajukan bahwa tidak ada satu gedung apartemen di setiap negara di negeri ini yang tidak dapat menggunakan setidaknya salah satu metode untuk menciptakan nilai lebih sangat dengan mudah. Jika Anda membandingkan ini kemampuan untuk investasi lainnya seperti saham atau obligasi, anda dapat benar-benar mulai menyadari mengapa begitu banyak menenungkan telah dibangun oleh investasi di beberapa properti keluarga.

Terpaksa Apresiasi - Forced apresiasi adalah perbaikan yang dilakukan pada komersial real estate yang "memaksa" nilai properti untuk menghargai.

Kosmetik Perbaikan:

Membuat perbaikan kosmetik menjadikan properti lebih menarik bagi calon penyewa sementara juga menjaga penyewa bahagia saat ini. Perbaikan yang dapat memiliki dampak yang dramatis pada tampilan eksterior termasuk lukisan dinding, lukisan dinding interior, lansekap sekitar memperbaiki bangunan dan mengganti umur, kotor dan worn out appliances.

Meningkatkan Disewa:

Hal ini mungkin tampaknya jelas seperti sebuah cara untuk meningkatkan nilai dari sebuah apartemen gedung tetapi benar-benar mengejutkan berapa biaya sewa bangunan adalah sewa yang 10% menjadi 20% di bawah harga pasar. Banyak pemilik gedung apartemen kecil mengelola milik sendiri, sehingga lebih mudah untuk menjaga rents di bawah ini untuk mempertahankan pasar penyewa. Teori ini adalah cedera pada prakteknya karena tidak mempertimbangkan itu, terutama saat ini, banyak orang akan berpindah dari satu apartemen dengan alasan yang tidak ada hubungannya dengan sewa. Misalnya, banyak orang yang lebih baik untuk relokasi kesempatan kerja di kota lain.

Mengganti Utility Peralatan:

Jika pemilik gedung apartemen adalah membayar tagihan listrik untuk penerangan umum daerah dia dapat menyimpan banyak uang setiap bulan hanya dengan mengganti seluruh lampu hemat energi dengan Fixtures bulbs.

Tag: apartemen bangunan investasi, nilai gedung apartemen, membeli apartemen bangunan

We've got a wonderful wawancara hari ini untuk semua orang! Kristen Malesic adalah relatif baru anggota untuk BiggerPockets, tetapi dalam waktu yang singkat, telah diberikan agak sedikit membantu orang lain untuk dirinya sendiri! Pengetahuan-Nya, antusiasme, dan energi yang menawan, dan saya pikir kita patut untuk mengetahui lebih lanjut tentang manusia. Christian berfokus terutama pada membeli dan terus strategi investasi di wilayah Pennsylvania Tengah.

Memenuhi Real Estate Investor Kristen Malesic

Berapa lama anda telah berinvestasi di real estate?
Round 1 pergi dari 1994 sampai 2002. Round 2 dimulai pada 2006 dan mendapatkan momentum yang sehari-hari.

Sambil belajar Teknik Elektro di Lehigh University di Betlehem, PA, saya adalah seorang calon perwira Angkatan Udara dengan mimpi menjadi karir pejabat dan pemimpin di antara laki-laki. I excelled sebagai teruna dan merupakan teknik yang lebih baik dari rata-rata pelajar, terutama dalam sistem digital dan komputer hardware & software, yang membuat saya sangat diinginkan Air Force aset. Sebagian karena ini, tetapi terutama karena kami seperti hati-pendekatan kehidupan dan kepemimpinan, yang komandan dari Cadets membawa saya di bawah sayap. Saya belajar banyak di bawah pengawasan; yang paling tepat untuk diskusi ini sedang (uraian dgn kata-kata saya di sini):

Membeli rumah dinas di setiap stasiun. Hidup di dalamnya. Rent it out Uncle bila Anda bergerak bersama. Penyewa Anda akan membayar mematikan hipotek.

Saya benar-benar direncanakan pada pelaksanaan strategi kekayaan pada tugas pertama saya ke Minot Afb, ND pada tahun 1992. Ada sedikit sesuatu untuk dijual, tidak ada konstruksi baru, dan sewa yang sangat rendah. Bagus sekali saya menyewa rumah dengan 1 kamar tidur yang layak pekarangan dan dua mobil garasi untuk sekitar $ 350 per bulan. Saya belajar atas perencanaan dan mulai untuk tugas berikutnya.

Kontak pertama saya membeli satu rumah keluarga pada tahun 1994, yang dengan dua tiga kamar mandi di rumah _ Acre di suburban tetangga di Palm Bay, FL.

Saya tetap properti ini selama hampir 10 tahun sebagai kehidupan berubah. Saya memutuskan bahwa hampir 6 tahun dalam pelayanan negara saya lebih dari saya 'tugas' dan mempromosikan diri untuk' sipil 'untuk memulai konstruksi perusahaan saya sendiri di rumah di Harrisburg, PA.

Apakah Anda tertarik untuk menjadi real estate investor?
Ayahku - polos dan sederhana - menjadi inspirasi dan kedua orang tua saya masih terbesar penggemar. Dad menghabiskan hari terhitung menghadiri seminar Rei, membaca, dan banyak berbicara tentang investasi. Dia rencana grand bahwa ia akan merencanakan untuk saya di wee jam malam saat istirahat di dunia telah tertidur. Ia tidak pernah diambil pelatuk. Meski demikian, ia merupakan sukses, terutama jika Anda mengukur stick adalah dia memberi pendidikan kepada anak-anak.

Are you a full time atau part time investor?
Pada buku I am a part time investor. Seperti ini kita terus menulis sewa 28 unit di 14 properti.

Bagaimana Anda memulai investasi?
Round 2 (lihat sebelumnya untuk Round 1). Saudara laki-laki saya dan saya sendiri perusahaan kontraktor listrik kami bersama-sama dan bekerja sangat erat setiap hari. Kami telah penelitian dan perdebatan selama bertahun-tahun yang Rei perusahaan akan memberi hadiah yang sempurna untuk bisnis kami listrik.

Apa lagi, karena kita adalah kita sendiri bosses, kita bisa melakukan apa yang Rei manajemen perusahaan ketika kami merasa perlu dipindahkan. Dengan demikian, perusahaan Rei belum tentu akan dilayani hanya pada malam hari atau pada akhir pekan, tetapi bila kita dapat bekerja sehari-hari ke dalam mengerjakan sesuatu. Sekarang ini adalah kenyataan, saya melakukannya seperti direncanakan. Meskipun dua perusahaan yang terpisah dan berbeda, alur kerja saya selama melewati hari kedua, di dalam dan luar, hampir tanpa perbedaan.

Kirim Kami Tentang Your First Deal. . .
Round 2. Kami telah menghabiskan tahun ... sebenarnya kami mempersiapkan seluruh kehidupan di kaki dear old dad. Saya telah mempelajari beberapa pelajaran sebelumnya. Kami memutuskan untuk mendapatkan serius. Kami berkerut atas pembiayaan, rencana strategi kami untuk rehab atau merombak, dimulai dengan account konstruksi pasokan vendor, dan mulai terlihat. Kemudian terjadi ...

Benjamin Franklin: "yang saya bekerja keras, yang luckier saya."

Kami membeli sebuah properti kota. The deal: setengah dari batu bata, tiga cerita duplex untuk $ 25.000. Laki-laki tua yang tinggal di sana selama bertahun-tahun dan Surat Kuasa itu sekarang dia pindah ke dibantu hidup. Ia tidak disalahgunakan, namun belum dikelola untuk dekade baik. Itu diperlukan kerja. Pemilik (POA) memungkinkan kami untuk mulai mengeluarkan manusia sebelum dibuang hal penyelesaian. Kami tahu ini beresiko karena dapat menangani kandas dan kita akan 'kehilangan' semua tenaga kerja yang kami lakukan. Tetapi panned keluar.

J tetangga dari dua pintu bawah mendekati kami tiga hari sebelum kami pemukiman (kami tidak memiliki harta yet) menanyakan apakah kita milik properti. Secara ragu-ragu, kami jawab bahwa kami telah membeli dan terus investor dan direncanakan pada fixing it up dan menyewa it out. Dia ingin tahu apakah kami akan mempertimbangkan menjual apa adanya, ASAP berhenti bekerja, dan biarkan ia melihat teman di sekitar tempat dan jam. Dia menyebutkan harga sekitar $ 50k (ingat kami harus membayar, atau tidak mau membayar dalam tiga hari $ 25K plus biaya penutupan). Long story short, kami benar-benar pergi dari penutupan tabel ke rumahnya tiga hari kemudian untuk menandatangani kontrak (tentu saja, kami tidak dapat menandatangani kontrak sebelum kita bahkan milik milik). Kami dihapus $ 18.500 pada pertama menangani dan ia hanya beberapa jam bersih-out buruh.

We got lucky ... atau bekerja keras (tergantung jika anda melihat dari luar atau yang kami jam kerja yang panjang dari keluarga kami di malam hari dan akhir pekan di akhir bulan untuk mendapatkan diri kita siap untuk usaha baru ini.)

What is your fokus?
Tahan membeli dan pemukiman. Kami menyewakan bersih, diperbarui, baik apartemen ke atas kelas rendah atau masyarakat kelas menengah bawah. Kami sering mendengar perspektif penyewa mengatakan bahwa kita adalah nicest apartemen mereka telah melihat dalam semua waktu mereka telah melihat. Kita seperti itu. Kami sedang membangun reputasi dan merek mulai diri kita sendiri.

Do you prefer di samping perumahan komersial atau samping investasi? Mengapa?
Pemukiman. Pengalaman kami dengan komersial sangat terbatas. Kami membeli sebuah bangunan untuk kantor kami dengan perusahaan listrik HUGE potensi pertumbuhan pada satu Acre yang ramai di sepanjang jalan di wilayah pertumbuhan yang besar. Selain itu kami telah melakukan apa-apa selain berjalan kaki dari kurang-dari-komersial diidamkan peluang, meskipun kami terus memeriksa mereka.

Apa yang Anda cari dalam suatu investasi?
Beli sebagai Tahan dan investor, kita berpikir jangka panjang. Arus Kas adalah Raja, tapi ... Kita kadang-kadang akan korban arus kas untuk "menambah inventarisasi harta" (satu bahwa arus kas kecil positif atau netral) jika berada dalam bentuk yang tepat di sebelah kanan area geografis.

Berapa banyak transaksi yang dilakukan ada di karir Anda?
Pada 21 Maret 08 - Selesai berurusan dalam bisnis nama saja: 17 membeli dan menjual 3. Menambahkan saya Round 1 properti pribadi dan rumah-rumah kami, ia melompat ke 21 sedikit membeli dan menjual 5. Saya masih newbie, yang mengapa saya profoundly kehormatan untuk dipilih untuk Temui Investor yang wawancara.

Do you have your real estate license?
I don't. Istri saya tidak. Dia menjadi agen di awal tahun 2007 dan melayani satu kebanyakan klien - saya. Hal ini / adalah strategi kami. Saya tulis ini dalam BiggerPockets thread berjudul, "Jangan mengandalkan Agen, Menjadi Satu" dalam Umum Real Estate forum Penanaman Modal pada tanggal 12 Maret 08. Check it out.

Apa nasihat yang akan Anda berikan untuk sebuah awal investor?
JUST DO IT! It literally took dekade untuk Malesic marga untuk turun bersama kami dan dapatkan butts out there. Jangan melakukan seperti yang kita lakukan, lakukan seperti yang saya katakan. Saya belajar lebih banyak di tahun pertama benar-benar menjadi Rei daripada saya belajar dari semua buku-buku, kaset, forum, rapat, dan berbicara dengan ayah. Mulai kecil. Jangan membeli 12 atau 7 atau bahkan 2. Mendapatkan satu dan bekerja melalui. Belajar. Anda membuat kesalahan. Datang ke sini untuk meminta saran. Sembuh. Kemudian, teman saya, maka anda sudah siap untuk sendiri dunia.

Apa yang anda toughest deal?
Dalam kaca-is-setengah-kosong-pemikiran: setiap menangani sangat sulit. I know that sounds like an akhir sekitar, tapi tidak berarti sebagai demikian. Setiap transaksi adalah tentang seluruh waktu-meja. Setiap menangani adalah untuk mengingatkan semua orang DO THEIR JOB. Setiap menangani sekitar tanggal padding tegang sehingga ketika mereka tidak terjawab mess up the deal. Kami telah gotten good at it.

Ada sesuatu yang perlu diketahui setiap transaksi pada hari kesebelas ketika kita membuat semuanya terjadi. Segera setelah transaksi selesai, yang menangani dilakukan. "Kami mungkin tidak pernah melihat orang-orang dekat lagi setelah kami," Saya katakan kepada tim kami. Saya mencoba untuk tidak pernah membiarkan ia pergi ke saya. Aku tetap tersenyum dengan memegang dagu tinggi, tetap profesional, roll my sleeves, dan untuk mendapatkan pekerjaan. So, I guess you think kaca-is-setengah-penuh di dalam setiap transaksi yang dilakukan bagus.

Mimpi apa yang akan Anda akan menangani?
J menangani yang berlangsung lancar. Saya menandatangani kontrak di awal dan dokumen pada akhir (penutup). Setiap orang lain mereka tidak mendapat pekerjaan dan dibayar. Selesai Deal. Menang bagi kami. Win untuk Pembeli / Penjual. Win untuk semua orang yang membantu kami untuk melakukan transaksi. Win - Win - Win. Itulah bisnis, gaya Amerika (semua pemenang, tidak kalah).

Apakah Anda mempunyai pemikiran mengenai saat itu real estate pasar atau ekonomi?
It sure nampaknya seolah-olah yang sempurna membeli badai dipimpin cara kami. Penjual dan flippers beware! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.