Giù le vendite? Pensate al di fuori del riquadro
Autore: Jim Watkins • URL: http://www.dfwmentor.com27 settembre 2007 •
Ho letto di recente la pubblicazione di un blog su un altro sito in cui qualcuno ha commentato che per vendere un investimento immobiliare più veloce, che dovrebbe ridurre il prezzo richiesto. Questo non è come l'investitore è il motto.
"Acquista in basso, vendere al di sotto del mercato?" Ho pensato che fosse, "Acquista basso, vendere elevato?"
Una semplice osservazione da parte di un investitore che suggeriscono che gli investitori dovrebbero prendere in considerazione un altro elenco di proprietà al di sotto del valore di mercato, non avrebbe ottenuto la mia attenzione, come si è.
Ma ha fatto. In realtà, tutti mi riled fino. E mi pensare così tanto che ho deciso di scrivere un articolo su di esso. Diamo uno sguardo al motivo per cui ...
Recentemente ho completato un rehab su una casa che ho acquistato nel febbraio di questo anno. Ho acquistato per $ 75.000 e ha avuto un ARV di $ 128.000. Non ho intenzione di rompere i dettagli della transazione, ma voglio guardare la vendita di questo aspetto.
All'inizio dell'anno, i sub-prime mercato ipotecario, ma tutti se ne andò. Ho verificato che il Comps nella zona una volta alla settimana durante la riabilitazione e di fine di luglio, le case erano ancora di vendita. Ho voluto avere la casa sul mercato prima di un mese ha iniziato la scuola e figurato, dato che ora ha avuto la bella casa nella suddivisione, sarebbe vendere veloce.
E 'ancora sul mercato. Non solo è ancora in vendita, ma nelle sei settimane che è stato elencato, ho avuto una mostra. ONE!
Per peggiorare le cose, il prossimo quattro case con più superfici di casa mia, di cui loro lo stesso giorno per $ 20.000 sotto il valore di mercato! Sono andato noci!
I stampati tutti i comps e mostrò loro il proprietario. Ho proposto a lei che dovrebbe aumentare il suo prezzo sulla base delle recenti vendite (non ho toccato a lei che la sua uccisione è stata la mia lista). Lei sembrava ignaro e poi ho visto che non lo ha invocato. In realtà, dopo quattro settimane, si è abbassato $ 10000!
La cosa è divertente, non ha avuto né proiezioni. Perché?
Devo prendere la consulenza da quella degli investitori e il mio basso prezzo?
NO!
Se il prossimo per la strada ha già abbandonato il loro prezzo quanto più essi hanno e il loro risultato non è stato uno vedendo la casa ... Beh, mi dice il problema non è il prezzo. Allora, come faccio a vendere la mia casa se non abbassare il prezzo? In questo mercato, non è il prezzo che è mantenere gli acquirenti di distanza. Nessuno sta cercando in quanto i mass media ha convinto il pubblico che gli acquirenti non possono ottenere un mutuo. Se loro pensano che non possono ottenere un mutuo, non andare in cerca di case.
Aspetta un minuto! Altre parti di DFW stanno facendo bene con la zona di vendita. Perché? Fascia di prezzo è il motivo per cui. Le aree dove i prezzi sono più di $ 200.000 e sono lenti, ma sono ancora di vendita.
Vorrei pensare la maggior parte di questi acquirenti sono più forti di credito e di reddito saggio.
Quindi, se il calo dei prezzi non saranno più gli acquirenti a guardare, che cosa posso fare per vendere?
La mia risposta è ... Let's dare "avidità" una prova e vedere se è utile avere un certo interesse.
Io vado a stampare alcuni volantini e prendere colore alla Realtor uffici nelle immediate vicinanze di ottenere maggiore attenzione. Come è che l'avidità? E non lo è. Per ora la mia casa è solo uno in un grande gruppo di case in MLS. Ho bisogno di avere la casa esposti e che farò da arrivare al Realtors. Una volta che ho la loro attenzione, mi rendono il loro valore di tempo. A differenza della maggior parte degli investitori immobiliari che per ottenere Realtors li odiano perché vogliono servizi gratuitamente e vogliono ieri ... mi darà ciò che li motiva Realtors ... Money. In altre parole, sto andando a loro avidità di appello (le mie scuse per l'utilizzo di tale parola forte).
I volantini agirà come un invito a partecipare ad una sola Realtor, open house. Si può visitare la casa e vedere in prima persona tutto il lavoro che è andato in essa, mentre essi godono di un libero, catered pranzo. Questa tattica è nulla di nuovo a se Realtors. Non è fatto molto, ma è fatto. Appello per la loro avidità di alimentazione da loro? Beh, non esattamente.
Lo standard acquirenti 'agente della Commissione in Texas è del 3%. Allora io vado a offrire 4,5% per l'agente che porta un acquirente. Cosa ne pensate di gettare in un bonus di $ 500 a $ 1000, se l'agente si è sotto contratto per i prossimi 30 giorni? Non male. Sono scommesse incentivi miei agenti avranno più l'attenzione e la mia proiezioni vedrà un drammatico aumento.
Se non ho acquirenti in cerca di casa, non ho alcuna possibilità di venderlo. Io era in grado di offrire tutti i tipi di incentivi, come acquirente di pagamento di alcuni dei loro costi di chiusura o di acquisto, ma il loro tasso basso, che non importa se gli acquirenti non guardare a casa!
Chi porta gli acquirenti? Realtors portare acquirenti. Quindi il mio approccio alla vendita di una casa in un "basso" di mercato non è quello di abbassare il prezzo (che non aiutare il mercato a salire). Il mio approccio alla ricerca di un acquirente è quello di "prendersi cura" delle persone che mettono gli acquirenti ... Realtors. La buona investitori prezioso know-how che realmente sono.
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Please keep us posted! Abbiamo una situazione simile, qui in California, e vorrei davvero di sentire l'amore come va. Buona fortuna - anche se probabilmente non ne hanno bisogno, come suona come hai un buon piano!
Beh, è vero che Realtors di solito sono motivati da commissioni.
Jim, non sono d'accordo con voi su alcuni punti. Anche quando sono a casa costruttori offrono agenti $ 20000 premi, non siamo in grado di rendere il cliente che sceglie casa. Non fraintendermi Mi piacerebbe ricevere il bonus, tuttavia abbiamo a che fare che cosa migliore per il cliente, non per noi. Quindi che cosa migliore per il cliente? Come ottenere il migliore a casa, al miglior prezzo!
Dallas Homes For Sale: tutti d'accordo che ti piace. Io non anche in disaccordo con i tuoi punti. Il mio punto è globale, MLS non ha contribuito a portare acquirenti così ho bisogno di qualcuno per renderle ... Realtors.
Qual'è meglio per il cliente? Non lo so. Ma so che ho la migliore casa (in quella zona) e mi $ 1,00 per piede di mercato. Quindi, portare i vostri clienti ... lasciarli decidere.
Dallas ha un mercato molto forte! Amazing .. La Florida è così debole per il suo morire!
Buon per Dallas con un forte sul mercato. Se volete confrontare cattivo zone penso che lo Stato del Michigan ha la torta adesso.
hmmm ... forse ... buona fortuna!
Il mercato del Nord California è estremamente lento. Grazie per la vasta gamma di informazioni. Attendo con ansia di vedere il tuo prossimo post.
Ho guadagnato 10 libra nel corso degli ultimi 6 mesi da tutti i costruttori e fornitori di servizi che ci libera cibo. Un sacco di risate. Io in realtà non in disaccordo con la tua tattica e di lavoro che hanno visto un paio di volte. I miei clienti sempre finiscono per scegliere una sede diversa da quella con la grande commissione. In questo caso suona come Lei ha la migliore casa con il miglior co-rotto. Penso che se il vostro diritto, l'unico sul mercato per il 30k è meno dura.
Credo che il suo approccio nei confronti di vendita la vostra proprietà è un'ottima idea! Il mio sito web fornisce effettivamente esclusiva pubblicità, per agenti immobiliari da casa-costruttori, che offrono particolari incentivi co-rotto. Abbiamo avuto una buona risposta da parte di molti Realtors qui in Arizona.
È una buona idea, ma non so ", il cercare di non gonna kill you", buona fortuna!
Nizza e post interessante. Mi è piaciuto molto e imparare molto da lui. Grazie! =)
Molto interessante post. Ben fatto e buona fortuna con il tuo lavoro.
Dobbiamo leggere la stessa osservazione per lo stesso blog. In realtà, ho commentato "pensare al di fuori del riquadro" su questo blog. Tuttavia, mi è stato in gran parte alla ricerca creativa suggerendo finanziamento. Prezzo più elevato, non inferiore. Contatta la nota acquirente per vedere come impostare fino a ottenere un buon prezzo. Non proprietario di finanziamento, poi vendere la nota a ottenere il vostro denaro. Scarica i dati da una nota mediatore, o acquirente.
Come si può dire che non è il prezzo? Vicino si abbassa $ 20k e-ancora-non vende? Ciò significa che è ancora più conveniente.
Lei dice che è al di sotto del prezzo di mercato? Se non vende, non al prezzo di mercato.
Sei in possesso di un investimento di liquidità, la marcatura e il suo valore a qualcosa che desideri / aspettarsi di ottenere, non ciò che il mercato paga. Guess what .. mercato appena tirato fuori da sotto i piedi.
Non ha colpito la testa, come si cade giù per le scale.
JJ,
Non basare una casa di mia su "ciò che mi piacerebbe avere." Io di base via VENDUTI COMP entro un 1 / 4 miglia raggio nell'arco degli ultimi sei mesi.
Essi indicano che le case di piazza simili riprese, ha venduto negli ultimi 45 giorni, entro il raggio di 1 / 4 miglia.
Guess what? Essi mostrano la mia casa è la cosa di cui alla vendita case vendute, per piede quadrato.
Quindi, indovinate cosa? Mentre si sta seduti a casa a giocare Lunedi Mattina Quarterback, sarò là fuori che cosa posso fare per ottenere la casa venduta.
Ehi ... Ogni individuo ha diritto ad un parere se. Sono lieto di vedere che sono stato in grado di Ruffle tuo piume con il mio punto di vista. Questo è un complimento per me, perché suggerisce la mia scrittura è sempre attraverso le persone e renderle pensare.
E PS .... è una casa di una storia. Siamo spiacenti, non anticipare la mia caduta di essere troppo consistente.
Sembra che vi sono il torrente ..
Vorrei fare un contratto di locazione opzione ... buona fortuna per il flipper
Sapevo che tutti coloro che slammed porte e cattivi nomi sono stato chiamato da preforeclosure casa, sarebbe utile a un certo punto. Altrimenti penso che i miei sentimenti si sarebbe potuto far male. un sacco di risate
Per Ace: Opzioni di locazione in quanto la maggior parte li conoscono, sono illegali in Texas.
Guardate in questo modo ... buona investitori imparare da altri investitori e attorno ad esso va .... Buona fortuna a te.
Ho avuto un sacco di esperienza con le persone che vogliono risparmiare in valuta estera. It's kinda hard qui in questo momento per noi dove sono io. E 'bene che noi non investire in Florida's Amrit.
Mi mettono un acquirente per la tua casa, perché siete stati con una commissione che è stato di $ 1500 di più rispetto alla concorrenza? No way, che non fa differenza per me a tutti.
Se vuoi pagare $ 1500 vale la pena del mio acquirente i costi di chiusura, invece, mi permetto di farlo, ma solo se la vostra casa è stata davvero sotto il valore di mercato.
Vorrei raccomandare di offrire una fiera di commissione per la Realtors e offrire a pagare una parte o la totalità dei loro costi di chiusura del compratore.
Un dollaro al piede quadrato sotto recente vendite non sembra essere un prezzo eccezionale. Nella nostra zona, gli acquirenti sono sicuramente shopping. È necessario essere in cima al 10% nel condtion e il 10% nel prezzo.
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In risposta a Marty:
Non è possibile discutere con il suo approccio. Se ho conosciuto un Realtor voluto applicare il bonus agli acquirenti i costi di chiusura ... fatto.
Tuttavia, ho voglia di ricordare qualcosa sul pagamento acquirenti 'i costi di chiusura ....
L'anno scorso ho venduto una casa ho rehabbed per $ 253.000 e $ 6000 ho contribuito nei confronti dei loro costi di chiusura. Il loro finanziatore, si è imbottito e ogni uno di loro "a pagamento" e l'origine dei costi fino a che non aveva utilizzato l'intero $ 6000. Set me qualcosa fuori feroce.
Se ho sostenuto fuori, sarei stato in violazione. Così il giorno di chiusura, ho inviato via fax in una "richiesta di mediazione". Il titolo di società, gli acquirenti e gli acquirenti intermediario mutuante tutto è andato noci. Entro la fine del giorno, dopo l'accordo chiuso il mutuante riaccreditati superiore a $ 2500.
Non mi paga la tassa di qui e là. Faccio mente quando è il furto legalizzato.
Se la vostra casa non ha venduto, il suo prezzo, l'ubicazione o condizione PERIODO. È possibile dare un premio di $ 20k e fare una buona abitudine. Uno dei tre è il problema.
Se i tuoi vicini di sconto $ 30000 $ 130.000 su una casa non può nemmeno tentare potenziale acquirente di ottenere il loro culo in macchina a dare un'occhiata, quindi vorrei pensare "prezzo" non è il problema.
Stando così le cose, ho eseguito un annuncio che offre "condizioni" come "in basso e non qualificata banca" ... e ho i miei prezzi di vendita al dettaglio. Qual è il peggio che potrebbe accadere? Nessuno chiede o viene a guardare? Non è che vuole succede ora? Che cosa hai da perdere?
Quindi, in ogni caso ...
Quanto è "basso"? La mia risposta è sempre "E 'negoziabili ... che cosa dovete lavorare?"
E "nessuna banca qualificazione" non significa "non qualificata a tutti". Poni domande, verificare passato padroni di casa, guardare la loro relazione di credito, controllare il loro lavoro, ecc. Se non si desidera che alcuni lowlife che non paga le bollette ... solo qualcuno che ha problemi di riunione "banca delle norme". Essi possono soddisfare le vostre "standard" se non li troppo elevato.
La gente sarà sempre disposto a pagare di più per "proprio" di quello che sarà a "affitto" (alcuni, non tutti ... ma abbastanza). Forse si potrebbe offrire a finanziare l'acquirente su un "3 anni palloncino". In basso il pagamento, pagamento mensile grande ... ma "proprio", e che potrebbe essere più importante per le persone che più si aspettano.
BTW: Lei dice che "le opzioni di leasing in quanto la maggior parte li conoscono, sono illegali in Texas"? Ora mi hai fatto curioso. I'm going to a verificare che fuori, trovare un modo per aggirare e scrivere un e-book o qualcosa! In bocca al lupo a voi. Spero che funziona.
Vedo enormi incentivi per Realtors su tutti i tipi di proprietà. Un incentivo realtor non magicamente produrre un acquirente. Sono d'accordo con MrHart. È necessario offrire acquirenti gli incentivi, i motivi o le capacità per acquistare la tua casa.
Vorrei essere creativi in cerca di finanziamento per gli acquirenti. Forse sarebbe aumentare il bacino di acquirenti per voi.
Check out contratto per atto, contratto o Terreno su google. Compra un libro sulla creatività finanziamento.
my 2 cents
Beh, è vero che Realtors di solito sono motivati da commissioni.
Forse una buona (migliore) per la commissione Realtors farebbe la "magia".
Jim, hai deciso di abbandonare il prezzo ancora? un sacco di risate. Sapete voglio che tu per arrivare a dollaro, tuttavia lungo il suo set di più si perde $ $.
Sono un Realtor e questo mercato è difficile! Andando a società immobiliari con un volantino non è andare a lavorare. Poiché non abbiamo alcuna acquirenti! Ehi, ma abbiamo le inserzioni e indovinare che cosa? Il venditore è tutto dire che sono morti calo, prezzo più basso a casa nella zona. Quando noi abbiamo un acquirente che vogliono il più grande, più alla ricerca, la maggior parte aggiornato casa allo stesso prezzo della baracca per la strada è per la vendita. Se il mercato è in calo del 10% di un anno, potrebbe acquistare un $ 250k per $ 500K? Certo, si. La gente compra, anche in un terribile mercato, per il giusto prezzo. Per tutti i venditori / investitori che offre raccolti nel 2005, ha acquirenti rinuncia tutti i loro diritti, li ha fatti pagare più di valutazione .... Questo è il loro recupero. Noi tutti non può attendere la metà di nuovo felice. Mi sento il vostro dolore. La cosa migliore di questo anno è che io sia di perdere le terribili libras perché non possono permettersi di mangiare (sorriso).
Essere il più basso in tre case nella tua zona (non solo il tuo sottocasella), all'interno della sua gamma di superfici e di vendere la vostra casa. Assicurarsi che sembra buona .... Veramente bene. Ogni uno dei miei venditori che prezzo, come mi consigliare hanno venduto la loro casa in 60 giorni o meno. So che funziona. E 'la dimensione di una casa e di prezzo. Questo è tutto. Non ci si deve aggiungere per tutti questi aggiornamenti, ecc
Tonia, credo thats di consulenza per il nostro grande amico Jim
[...] Jim Watkins - Down mercato?, Giù vendita sul mercato? Pensate al di fuori del riquadro * Patrick Kapowich - Realtor licenze, all'interno della contea di Santa Clara Associazione Realtors' [...]
Come Realtors familiarità con le proprietà in un modo o un altro è una buona idea, ma che offre una maggiore Commissione non farlo. Se fossi il Realtor con una potenziale acquirente. Vorrei offrire la differenza per l'acquirente, che avrebbe poi offrire un prezzo più basso e il bonus rinunciare. Così torna a prezzo di nuovo. In un mercato in giù, i prezzi in base alle composizioni non funzionerà a meno che non si prezzo al di sotto di quelle composizioni. Altrimenti si sta sempre cercando di recuperare il ritardo con il mercato che va verso il basso. Questo funziona solo in un mercato stabile. Tagliare le perdite e di ridurre il prezzo, altrimenti si continua a casa propria che da ormai sei mesi, e qual è il costo di un mese?
[...] È un commento postato da Linda Parker come una risposta al nostro contributo, Jim Watkins' post, Giù vendite sul mercato? Pensate al di fuori del riquadro. Come il commento esercita sul proprio peso, abbiamo deciso di pubblicare come proprio [...]
Come realtor, amo il vostro pensiero! Negli ultimi anni, quando il mercato era caldo Realtors sono stati più bassi di reddito. (Alcuni pensano che dovrebbe essere il contrario). In generale non vi è stata tanto la concorrenza e ha meno lavoro da fare in modo commissioni tanked. Ora che le persone sono finalmente realizzare quanto abbiamo fatto fare il lavoro che stanno iniziando a voler pagare noi. Ho visto una ripresa delle commissioni di WA e OR. Personalmente bonus non mi guida, perché voglio fare il bene dal mio cliente, indipendentemente di incentivi. Ma ho usato bonus di vendere la mia proprietà e non ha lavoro. Basta ricordare non hai bisogno di un sacco di spettacoli, giusto uno.
Credo che il tuo morto Jim .... Noi, come REALTOR'S cant decidere su una casa di un cliente, ma quando vediamo che i grandi lavori di posa in commissione extra bonus di fronte al nostro volto, siamo sicuri, probabilmente per aiutare i nostri clienti scegliere quella casa.
Idee interessanti e post ... grazie per la condivisione!
Nice post ... La maggior parte delle persone l'uso di pensare che il prezzo è il principale problema della vendita ... Ma oggi so che un altro caso prooved che non lo è.
bene, sì che può essere abbassata con una nota o privato al di fuori mantenere un 10% di quota di proprietà al di fuori
Ciao, anche io sono scrematura attraverso questi commments. Sono un realtor, e non solo sulla cura commissioni. I miei clienti si preoccupano e ottenere il loro migliore ... equo. Sembra che il prossimo di cui la loro casa è stata a guardare le tendenze di mercato e che il motivo per cui la elencati inferiore. La vostra casa è più sul mercato, tanto più si è compromessa. La prima domanda è "quanto tempo è stata questa casa sul mercato" e .. "quando è stata l'ultima riduzione del prezzo"? Mi auguro che questa sia presa in modo che si intende ... per essere utili. Best, Sue
Come la mia domanda è circa i giorni in cui è possibile acquistare una casa senza soldi.