Quando le persone prima di decidere di acquistare un appartamento edificio è per loro di fare qualche errori facilmente evitabili. L'errore più comune che vedo nuovi investitori fare è non avere ciò che mi piace fare riferimento come "strumento di investitore petto".

Ad esempio, se si voleva costruire una casa che si avrebbe bisogno di un paio di cose per iniziare. È necessario prima di avere un blu stampa per la casa redatto da un architetto. In secondo luogo, si dovrebbe poter disporre di strumenti per la corretta effettivamente completare la costruzione, Lei avrebbe bisogno di chiodi, martelli, seghe e trapani a lavorare sulle materie prime. Per fortuna, investendo in appartamento edifici non richiede alcuna abilità fisica o strumenti. Tuttavia, gli investimenti nella costruzione di appartamento non richiede lo stesso tipo di programmazione mentale e in questo caso, il "strumento di petto" è in realtà uno "strumento di petto" di conoscenze.

Per un efficace Appartamento per gli investitori, è necessario disporre di un piano!

Il modo migliore per acquisire questi strumenti educativi essenziale è quello di leggere molti libri e riviste sul tema. Il primo e più importante strumento che un investitore può avere è la capacità di determinare il valore d'investimento di appartamento edificio. Non c'è modo che un investitore può essere sicuro che lui o lei sarà un conguaglio in contanti di acquisto o di una mucca denaro buca senza le necessarie capacità di analizzare il valore di un edificio. Vi è una serie infinita di informazioni disponibili circa i rapporti di copertura del debito, i tassi di cappuccio e valutazione immobiliare. A mio parere la prima volta immobili investitore dovrebbe operare mentale con un semplice "strumento" o di presunzione, e che è quello di determinare ciò che l'edificio è un valore a lui o lei e ad ignorare quasi tutto il resto. Ciò significa che gli investitori dovrebbero praticamente ignorare ciò che i prezzi di altri simili proprietà ha recentemente venduto nel settore. Invece, l'investitore dovrebbe capire il prezzo che gli permetterà di acquistare o di sua proprietà e di fare il conto profitti e del flusso di cassa che si lo rendono un buon investimento.

Per capire ciò che il prezzo che deve pagare per la costruzione di un appartamento, per esempio, supponendo che si desidera realizzare un certo ritorno, o Cap Vota il tuo investimento annuale, è sufficiente utilizzare la seguente formula:

Utile netto di esercizio
__________________ = Prezzo potete pagare per realizzare un desiderata Cap Rate
Tasso di capitalizzazione

Photo credit: jthetzel

Benvenuti al nostro Blog!
Benvenuti al patrimonio immobiliare di spedizione da BiggerPockets.com. Il nostro blog riunisce esperti nei vari settori dei beni immobili con l'obiettivo di tenere informati i nostri lettori e un massimo di velocità. Se sei un professionista immobiliare (mutuante, Realtor, banchiere, ecc), l'investitore (proprietario, flipper, grossista, ecc), o semplicemente un consumatore, o affittuario casa interessati al mondo di beni immobili, questo blog è la posto che fa per voi di essere coinvolti!

Puoi iscriverti al nostro feed RSS, blog di ottenere gli aggiornamenti via e-mail, iscriviti alla nostra mailing list gratuiti, o meglio di tutti, iscriviti alla nostra rete sociale con gli altri interessati a 25000 immobiliare istruzione, dealmaking, il networking e di marketing.

Tag: appartamento corso di costruzione, appartamento costruzione di istruzione, la costruzione di investimento appartamento, appartamento costruzione notizie acquistare appartamento edificio acquistare appartamenti

Il suo è un po 'di tempo dal momento che abbiamo fatto una delle nostre Meet the Investor interviste. . . Spero che si arriva a questi post più regolarmente! Con questo in mente, abbiamo una grande intervista per voi con un investitore immobiliare Ricco Weese!

Conosci Real Estate Investor Rich Weese

Da quanto tempo gli investimenti nel settore immobiliare?

Sono sicuro che non ci sono troppi membri di BP più di me! Sono stato coinvolto in una partita e visto tutti gli aspetti del settore immobiliare; recessioni, spirali inflazionistiche, e le imprese e verso il basso del mercato immobiliare in molte aree diverse del paese.

Ho iniziato nel settore immobiliare da incidente nel 1972. Ero nel mio 3 ° anno di scuola ed è stato invitato a provare a goccia e di vendita immobiliare per un amico. Era un Broker ed è stato costantemente cercando di vendere la mia moglie ed io qualcosa. Non avevamo soldi e ho lavorato per Alpha Beta mercati nella loro cucina e la pulizia dei forni formaggio nastri trasportatori da 3 fino a mezzanotte, e che frequentano la scuola durante il giorno.

Parlaci della tua prima trattare

Il mio amico è molto persistente e conservati trovare proprietà di mostrare mia moglie e I. Il mio amico ha cercato di vendere una casa, ma stiamo vivendo in uno apt per $ 110 al mese. Ogni casa era fuori della nostra gamma. Alla fine, ha trovato un duplex che è stato di $ 24900 e ogni lato ha 2 camere da letto e 1 bagno. Egli ci ha detto di un programma chiamato FHA 221-D-2 che solo circa il 3% richiesto in totale e costi di chiusura. Il nostro corso di pagamento è stato di $ 215 al mese e mi ha detto il fronte unitario è stato noleggiato per $ 140. Si potrebbe vivere in altre unità, con un garage a pagamento e solo la differenza di $ 75 al mese. Tutto ciò suonava veramente bene, tranne che non hanno avuto il 3%. Il Broker mi ha fatto un accordo. Se ero d'accordo per andare a lavorare per lui per 1 anno, aveva darmi la commissione di vendita di circa $ 750. Piuttosto che pagare molto per la nostra pagamento, così ho deciso e arruolati in Lumbleau immobiliare scuola a Santa Ana, in California. Ho avuto il mio venditore la 'licenza di 28 giorni, dall'inizio alla fine. Abbiamo comprato e si è trasferito in duplex, la nostra prima a trattare 330-334 Noce, a La Habra, CA.

Come avete iniziato a investire?

Non solo ho ricevuto in beni immobili da parte degli incidenti, ma sono diventato un investitore da infortunio sul mio primo affare, questo duplex. Ho iniziato a vendere le case, e odiato esso. Di lavoro in gran parte con la moglie del giovane, mostrando la sua casa, ho subito capito questo non era quello che volevo.

A proposito di questo stesso tempo, io e mia moglie aveva ripulito il cantiere presso il nostro duplex, rimossi alcuni edera e installata una recinzione in legno lungo il lato anteriore. Un giorno un collega fermato e ha chiesto se mi vendono! Credo che ci è di proprietà 3 mesi. Ho detto io non lo credo e ha spiegato che avevo appena comprato. Egli ha chiesto quanto ho pagato? Gli ho detto il prezzo e le ha chiesto se avessi vendere per un profitto a 5K $ 29900? Il 5K è stato un enorme guadagno per qualcuno $ 1,35 un'ora. Gli ho detto sì, non mi è stato realizzare per davvero ricevere un'istruzione. E 'stato veramente un investitore. Egli ha offerto i seguenti;

1. Una casa con circa $ 1.000 di capitale che aveva acquistato il 221-D2 stesso prestito programma.
2. Una nota a $ 1000 con il pagamento degli interessi di $ 83,33 e mo palloncino in 2 anni.
3. Una vecchia vasca da bagno a testa in giù in stile automobilistico Porsche (60ish?).
4. $ 1500 in contanti.

Mi hanno le ruote, il denaro contante in tasca, una vera e propria casa, e $ 83 al mese per il pagamento con bonifico casa! Abbiamo fatto l'accordo e divenne accidentalmente coinvolti nel RE scambio e aveva appreso da un vero investitore. Questo è diventato il mio primo investimento, nonché la mia prima trattare, in primo luogo di scambio e di prima vendita.

Che cosa ha attirato di diventare un investitore immobiliare?

Ho trovato l'offerta presentata dalla persona in questione sul duplex qualcosa di emozionante e ho voluto proseguire e ho partecipato alla ricerca di altre proprietà.

Questo è diventato il mio primo borsista guru. Ho avuto davvero trovato la mia nicchia! Ho amato la negoziazione o di fare offerte. E 'stato molto più divertente non solo mostrando case. Ho iniziato a comprare altri investimenti. Mia moglie e ho fatto un affare. We'd vivere il suo reddito, circa $ 500 al mese e di investire tutto quello che ho fatto di nuovo nel settore immobiliare. Ho cercato di convincere altri a fare lo stesso, ma mi hanno visto come un giovane ragazzo senza esperienza. Sono andato e ha fatto per me. Il mio broker mi chiede iniziato le domande e le è stato ancora prendendo porzioni della mia commissione! Ho deciso di avere il mio Brokers licenza e aprire un ufficio. Ho incontrato qualcuno a Real Estate scuola che ho convinto a lavorare per me e anche assunto un fratello in diritto. Il 3 di noi ha aperto un ufficio in uno spazio di dumpy Placentia, CA. e lo ha chiamato "Mike Weese Investimenti". E 'stato un tempo perfetto in una perfetta zona! Abbiamo iniziato a fare un sacco di soldi, soprattutto su offerte che abbiamo trovato, acquistato noi stessi e guadagnato commissioni. Ho comprato un nuovo rosso Cadillac e le persone hanno iniziato a notare ero avanti. Ho vissuto nella stessa zona di Ca tutta la mia vita, è venuto dalla classe di reddito più bassi e la gente ha visto la differenza. Questo è stato 1974.

Quale sarebbe il vostro sogno affrontare essere? Avete avuto un "sogno affrontare" ancora?

Nel 1974 sono andato a caccia di localizzazione della nuova sede. Stavo pensando molto grande in quel momento. Questo è stato il mio primo investimento veramente spaventoso. Ho trovato un nuovo vacante 30000 mq piedi ufficio complesso e ho deciso di provare a comprare. Essa è stato di $ 1475000 e il venditore è stato il promotore e che voleva il 10% verso il basso. Ha avuto un prestito convertibile con Metropolitan Life Ins. Sarebbe da costruzione per convertire permanente quando l'80% pieno. Aveva essa elencati per un 3% di commissione e mi ha accettato di pagare $ 40K. Ora ho solo bisogno di circa $ 100K. Avevo acquistato 17 unità in più anziani Whittier, California, e gli ha chiesto se potevo creare una nota di $ 60K. Ha detto bene, ma ha voluto come 2a per $ 40K e uno per la 3a $ 20K. E gli diede la flessibilità, se aveva bisogno di vendere o prendere in prestito uno contro uno. Ora, mi è stato fino a $ 47.500 necessari. Ho convinto i miei genitori e mia moglie, i genitori ad ogni messa in $ 20K. Ho ancora bisogno $ 7500. La prima persona che avevo ingaggiato per unirsi a me nel mio immobiliare, il mio amico ha accettato di farlo. Ho presentato l'offerta e che è stata accettata. Il nostro pagamento è stato di $ 14.909 al mese. I'd negoziato un accordo in cui il costruttore dovrebbe gestire la costruzione, la locazione e che mi paghi un 8% relativo ai controlli sul denaro contante ritorno per un anno. Alla fine di un anno, è stato il mio problema se non è stato affittato.

Abbiamo chiamato l'edificio "Weese finanziario Plaza" e mettere il nostro nuovo ufficio pollici ora mi guardò successo e la gente ha iniziato a venire a me, sia i venditori e gli investitori. Queste sono state le persone che avevo parlato prima, che ora sono interessati a quello che avevo da dire. Ho iniziato l'organizzazione di seminari e nel nostro edificio è appena decollata. La gente era iscritto controlli e venditori iniziato il mio uccello dogging proprietà in molti paesi occidentali. Ho iniziato facendo immobiliare syndication (nome di fantasia per la limited partnership). Ci sono state facendo un sacco di CO, così ho ottenuto la licenza di un mediatore e ha aperto un ufficio a noleggio e un gruppo di uccelli cani. Abbiamo comprato 156 unità a Denver così come alcuni piccoli, così come 202 e 161 in Colorado Springs. Abbiamo inoltre acquistato molti in AZ, Texas, California, e OK. Entro un breve periodo di tempo, ero stanco, ma bene finanziariamente.

Oh, btw, in meno di un anno, il "Weese Finanacial Plaza" edificio è stato del 95% pieno, e gettare via un bel flusso di cassa. Mio padre mi ha dato il compito di Gest in loco, e che amava. Una grande società di deposito a garanzia, Escrow preferiti, si è trasferito nel mio edificio e ha chiesto se avessi la vendita di una parte di essa. Undici mesi dopo l'acquisto, mi è stato venduto per $ 2,2 Mil! Ho preso nota di un grande, che ho diviso con i partner, tenuto il 30% degli edifici di proprietà e guadagnato $ 70K commissione. Questo è stato il mio primo "Sogno di offerta".

Qual è stata la sua più difficile affrontare?

La mia operazione è stata fatta più difficile nel 1975, ed io che non avevo mai essere in grado di duplicare nuovamente. E 'stato uno scambio di 26 zampe comprese le proprietà da 4 diversi Stati membri e molti proprietari e partenariati. Mi ci sono voluti più di 3 mesi, giorno e notte per farlo completato, ma è stato un enorme successo. Ancora una volta, vi è stato un auto coinvolte! Uno degli investitori mancava abbastanza denaro per finanziare l'acquisizione totale da parte sua. Egli possedeva un 1965 Jaguar xke convertibili e offerto a compensare il suo deficit di cassa. Ho preso la macchina, come parte della mia commissione. L'auto, pagherò cambiari e denaro ricevuto per la commissione pari al 6 cifre molto elevate.

Sono stato nominato per il Real Estate Exchangor di Stato per l'anno di CA per essa, ma non ha vinto.

Quante offerte hai fatto nella tua carriera?

Personalmente, la mia moglie ed io personalmente sono di proprietà oltre 1000 singole residenze familiari. Sono stato proprietario o partner in migliaia di appartamenti e uffici vari. Io non conosco il numero totale delle offerte Sono stato coinvolto poll Al culmine della mia carriera ho avuto 206 investitori prima di andare in pensione e alcuni sono stati in ben 6 partenariati. Ho acquistato quasi il Von Richthofen Castello a Denver per vivere e tenere seminari in 30 anni fa, ma la mia offerta è venuto in 2a. E 'stato veramente qualcosa.

Avete un immobile di licenza?

Ero un Broker licenza sia in California e Colorado nei primi anni 70 per 7 anni. Ho deciso ero felice senza supervisione personale di vendita e lasciare il mio licenze scadere. Ci sono vantaggi ad essere definita da una commissione di licenza di vista. Ci sono anche altri vantaggi da non concede in licenza, a mio parere.

Qual è la vostra attenzione (area di competenza)?

Non credo di avere una qualsiasi area di competenza. Ho fatto quasi tutto. Brokerage, nessun prezzo di partenza, di gestione delle proprietà immobiliari, Foreclosures, tuttofare società, costruita su 44 case di St. George, UT, raccolto in piena espansione zone a 3 ora esatta (so. CA, UT, Casa Grande AZ) e mi sento in il mio 4 ° e 5 ° attualmente, a sud TX e SM. Sono stato un originale guru prima tv, e ha parlato per seminario società, nonché della Camera di commerci, il Rotary Club ecc CA, Mirage Hotel e il lago di Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix e Tucson, AZ e Rio Grande Valley, TX. Ho anche pubblicato un libro di autoregolamentazione dei miei primi immobiliare esperienze chiamato "Da Bidello al miliardario". Non ho mai offerto in vendita, ma sono liberamente dato a coloro che ha chiesto. Ho continuato ad acquistare e sviluppare immobiliari per quasi 40 anni e hanno una prospettiva di più lungo periodo rispetto a molti investitori a breve termine o di nuovi arrivati.

Che cosa cercate in un investimento?

Io cerco buoni investimenti che trarranno vantaggio a lungo termine. Sono in gran parte per acquistare e mantenere a lungo termine. Mi Foreclosures acquistare e vendere di mantenere un po 'e alcuni di trasformare il denaro. Io non sono uno che è fermamente convinto, sul flusso di cassa. Credo che questo sia un settore che è negativo per molti investitori vero. N. benefici fiscali per sé, di solito anziani dumpy proprietà con poca speranza per l'apprezzamento e non danno molto di ammortamento. Io suggerisco la maggior parte dei nuovi investitori cercano di rompere anche acquistare proprietà, e come Monopoli, acquistare più che puoi. Tenere loro rifinanziare e comprare di più. Mantenete il vostro lavoro principale di reddito per la fine e la costruzione di immobili prima fondazione. Flusso di cassa verranno come aumentare gli affitti, ma non sacrificare la crescita opzione desiderio di flusso di cassa per iniziare.

Ci sono troppi guru fuori la predicazione e il flusso di cassa "sostituire il vostro lavoro con reddito immobiliare". Sono l'opposto di quelle. Flusso di cassa appena si verifica, nel tempo, ma non vale la pena sacrificare l'acquisizione di ulteriori proprietà per la necessità di mettere più basso per ottenere il flusso di cassa.

Ci sono 4 principali vantaggi di possedere beni immobili:
1. Apprezzamento
2. Gli ammortamenti per le agevolazioni fiscali
3. Principali pagare in giù
4. Flusso di cassa

Grafici continuamente dimostrare che # 1 e # 2 sono le chiavi per la creazione di "vera ricchezza" nel settore immobiliare, e di gran lunga distanza fuori gli ultimi 2 a breve oa lungo termine.

Quali sono alcuni dei più grandi errori che avete fatto o visto fatto?

Per me, il mio più grande errore è stato di andare in pensione a 29 anni. Io avevo fatto milioni ed è diventato pigro a continuare a investire e alimentare il meccanismo di beni immobili. Mi avrebbe dovuto essere più aggressiva nello scambio e l'acquisizione di ulteriori immobili, invece di vivere il passato. Da 29 anni a 58, mi è stato sostanzialmente aumentato la mia pensione e 6 bambini.

A 58 anni, ho corretto l'errore e ha iniziato a investire nuovamente. Negli ultimi 15 mesi, ho acquistato 59 case, ha venduto 13 di essi e continuare ad acquistare più di ogni mese.

Che consiglio darebbe a un inizio degli investitori?

Il mio consiglio per un inizio investitore variare, a seconda dell'età degli investitori, il reddito, la tolleranza del rischio, gli obiettivi di investimento (flusso di cassa, le agevolazioni fiscali, la pensione, ecc), moglie di 'atteggiamento, che entra in tutti i miei consigli. Sono per natura conservatrice, anche se ho molti "rischi", quando giovani. Mi chiedo cautela per i nuovi investitori e mi domando anche tutte le cifre fornite da un investitore al venditore! Determinare le loro motivazioni, se del caso per i loro consigli a voi. Studio coloro che sono stati realmente successo. Non diventare un seminario junkie! E più importanti, hanno sempre una strategia di uscita per gli investimenti e il piano per una giornata di pioggia. Sarà la pioggia!

Quali consigli darebbe agli investitori, data l'attuale situazione economica e di erogazione di prestiti ambiente?

• Primo: il controllo e la doppia tripla controllare tutte le entrate e le spese di proprietà su un argomento dato a voi per la considerazione. La maggior parte sono sopravvalutati e imprecise.
• Secondo: non indossare leganti o visione a tunnel. Ci sono molte opzioni disponibili nel settore immobiliare gioco.
• Terzo: Ricorda c'è più denaro in basso in entrambi i mercati immobiliari e del mercato azionario. Mentre la maggior parte sono tirando indietro la testa nel loro guscio, la smart quelli sono fuori e guardando intorno!
• Quarto: Nessuno potrà mai prendere come buona cura del proprio denaro come si vedrà.

Ci saranno sempre le sfide e le modifiche apportate al settore immobiliare e il finanziamento del mercato. Essere flessibili e pronti a cambiare, se necessario. Creative finanziamento distingue il successo dal mancato successo. Per saperne di nuove strategie e di metterle in azione. Non date per scontato "non si può fare"! Piuttosto il contrario. Si supponga che "si può fare" e poi trovare il modo per farlo.

Non c'è niente altro che desideri condividere con il resto di noi?

Mi auguro di poter condividere la passione che ho per il settore immobiliare e convincere gli altri delle cose incredibili che farà per voi. In nessun altro luogo si può trovare l'occasione in cui qualcuno (la banca) sarà prestito denaro per comprare qualcosa e qualcun altro (conduttore) renderà i pagamenti per voi. Infine, sarà proprio una cosa chiara e libera e sarà un valore di X importo di dollari. Non so cosa X sarà, ma sarà di più di quello che hai pagato e di un 1000% di utile sul denaro investito effettivo a causa della potenza della leva.

BiggerPockets conduce il nostro Meet the Investor Interviste via e-mail. Non siamo in grado di verificare le informazioni contenute all'interno di queste interviste e di stampa per stimolare il pensiero e una sana discussione.

Tag: flipping, padrone di casa, si incontrano gli investitori, gli investitori immobiliari, ricco weese

Uno dei grandi aspetti di essere proprietario di un appartamento edificio è il proprietario ha la capacità di aumentare il valore in una varietà di modi diversi. Tutti questi metodi per aumentare il valore non si applica ad ogni appartamento edificio, tuttavia, mi permetto di proporre che non vi è un appartamento in un edificio di Stato in questo paese che non ha potuto utilizzare almeno uno di questi metodi per creare più valore molto facilmente. Se si confronta questa capacità di altri investimenti, come azioni o obbligazioni si può veramente cominciare a capire il motivo per cui così tante fortune sono state costruite da investire in multi-proprietà della famiglia.

Apprezzamento forzato - è forzato apprezzamento di riparazione effettuati su immobili non residenziali che "forze" il valore della proprietà di apprezzare.

Cosmetici riparazione:

Rendere cosmetici riparazioni di proprietà rende più attraente per i potenziali inquilini ma anche di mantenere attuali inquilini felice. Riparazione che possono avere un impatto drammatico sulle aspetto esteriore comprendono pittura pareti, pittura pareti interne, il ripristino del paesaggio intorno agli edifici e la sostituzione di età, sporchi e usurati apparecchi.

Aumentare Affitto:

Questo può sembrare un modo ovvio per aumentare il valore di un appartamento, ma la costruzione è veramente sorprendente, come molti edifici sono tariffazione affitto affitto che è del 10% al 20% inferiore ai tassi di mercato. Molti piccoli proprietari di immobili appartamento gestire le loro proprietà e quindi è più facile mantenere al di sotto degli affitti di mercato per mantenere inquilini. Questa teoria è errata, in pratica, perché non prendere in considerazione il fatto che, specialmente oggi, molte persone si spostano da un appartamento, per motivi che hanno nulla a che vedere con il canone di locazione. Ad esempio, molte persone trasferirsi per una migliore opportunità di lavoro in un'altra città.

Sostituzione Utility Equipment:

Se il proprietario di un appartamento edificio è il pagamento della bolletta elettrica per l'illuminazione spazio comune lui o lei può risparmiare un sacco di soldi ogni mese con la semplice sostituzione di tutti gli apparecchi di illuminazione con lampade ad alta efficienza energetica.

Tag: appartamento costruzione di investimento, appartamento edificio valore acquistare appartamento edificio

Abbiamo una splendida intervista a tutti oggi! Malesic cristiana è un fenomeno relativamente nuovo membro al BiggerPockets, ma in quel breve periodo di tempo, ha dato un po 'di se stesso per aiutare gli altri fuori! La sua conoscenza, l'entusiasmo e l'energia è accattivante, e ho pensato che dovremmo saperne di più su l'uomo. Cristiano si concentra principalmente su una acquistare e detenere strategia di investire nella zona centrale della Pennsylvania.

Conosci Real Estate Investor cristiana Malesic

Da quanto tempo gli investimenti nel settore immobiliare?
Round 1 andò dal 1994 al 2002. Round 2 è iniziata nel 2006 e si sta facendo strada ogni giorno.

Durante gli studi in Ingegneria Elettrica Lehigh University di Bethlehem, PA, ero uno Air Force cadetto con sogni di diventare un ufficiale di carriera e di un leader tra gli uomini. I eccelsero come è stato allievo e un migliore rispetto alla media degli studenti di ingegneria, in particolare nei sistemi digitali e computer hardware e software, che mi ha fatto uno altamente auspicabile Forze aeree bene. In parte a causa di questo, ma soprattutto a causa di come il nostro atteggiamento di vita e di leadership, il Comandante di cadetti mi ha sotto la sua ala. Ho imparato molto sotto la sua tutela, la più appropriata per questa discussione in corso (I parafrasare qui):

Acquistare una casa in ogni stazione di servizio. In essa vivono. Affitto fuori quando lo zio si muove lungo. I vostri inquilini pagare l'ipoteca.

Sono pienamente d'previste per l'attuazione di questa strategia di ricchezza il mio primo incarico di Minot AFB, DN nel 1992. Ci è stato poco o niente per la vendita, non di nuova costruzione, e canoni di locazione è stato estremamente basso. Ho affittato una bella casa 1 camera da letto con un dignitoso cantiere due auto e un garage per circa $ 350 al mese. Ho studiato e ha iniziato la pianificazione per il prossimo esercizio.

Acquistare il mio primo singolo nel 1994, dimora di famiglia, uno con tre camere da letto con due bagni casa su un acro _ in un quartiere di periferia a Palm Bay, FL.

Ho conservato questa proprietà per quasi 10 anni come la mia vita è cambiata. Ho deciso che quasi 6 anni al servizio del mio paese è stato più che il mio 'dovere' e promosso a me 'civile' per iniziare la mia impresa di costruzioni tornato in Harrisburg, PA.

Che cosa ha attirato di diventare un investitore immobiliare?
Mio padre - puro e semplice - è stata la mia ispirazione e di entrambi i genitori sono ancora il mio più grande fan. Papà trascorso innumerevoli ore REI frequentare seminari, lettura, e soprattutto parlare di investire. Aveva grandi piani che egli stabilisce per me nel wee ore della notte quando il resto del mondo era addormentato. Egli non ha mai tirato il grilletto. Ancora, egli è un grande successo, soprattutto se il tuo è il bastone di misurazione ha dato istruzione ai suoi figli.

Are you a tempo pieno o part-time degli investitori?
Con il libro Sono un investitore a tempo parziale. Come della scrittura di questa guida abbiamo 28 unità di noleggio in 14 proprietà.

Come avete iniziato a investire?
Round 2 (vedi precedente per Round 1). Mio fratello e il mio nostra impresa appaltante elettriche insieme e lavoriamo a stretto contatto ogni giorno. Abbiamo studiato e discusso per anni che un REI azienda sarebbe il complemento perfetto per il nostro business elettrico.

Cosa c'è di più, dal momento che ci sono i nostri dirigenti, abbiamo potuto fare tutto ciò che la gestione REI azienda aveva bisogno di sentire ogni volta che spostate. Pertanto, il REI non avrebbe necessariamente essere riparate solo la sera o nei fine settimana, ma ogni volta che si potrebbe lavorare nel quotidiano. Ora che è una realtà, lo faccio così come previsto. Anche se le due società sono separati e distinti, il mio flusso di lavoro durante il giorno che passa attraverso entrambi, in entrata e in uscita, quasi senza differenziazione.

Ci racconti del suo primo affare. . .
Round 2. Abbiamo avuto per anni ... effettivamente preparando tutta la nostra vita ai piedi del vecchio caro papà. Avevo imparato alcune lezioni precedenti. Abbiamo deciso di fare sul serio. Abbiamo allineato il finanziamento, previsto per la nostra strategia di riabilitazione o rimodellare, ha iniziato i conti con la costruzione di approvvigionamento dei fornitori, e ha iniziato a guardare. Poi è successo ...

Benjamin Franklin: "il difficile lavoro, ho la fortuna".

Abbiamo comprato una città di proprietà. L'accordo: la metà di un mattone, tre storia duplex per $ 25.000. Un vecchio uomo aveva vissuto per anni e il suo procuratore di Potenza è stato ora lui assistito a vivere. Non è stato abusato, ma non era stato mantenuto per decenni sia. E 'necessario lavorare. Il proprietario (POA) ci ha permesso di cominciare a rimuovere l'uomo scartato le cose prima che la transazione. Sapevamo che questa era rischioso come l'operazione potrebbe rientrare attraverso e si 'perde' il lavoro di tutti abbiamo fatto. Ma è fuori panoramica.

Un vicino di due porte in giù ci avvicina tre giorni prima del nostro insediamento (non proprio di proprietà ancora) si chiede se l'immobile di proprietà. Esitante, abbiamo risposto che eravamo acquistare e detenere gli investitori e programmate, che fissa l'alto e la locazione di fuori. Voleva sapere se si considera la vendita così come sono, smettere di lavorare al più presto possibile, e lasciare che il suo amico a vedere il luogo e l'ora circa. Ha parlato di un prezzo di circa $ 50k (ricordo che avevamo pagato, o erano sul punto di pagare in tre giorni $ 25k maggiorato dei costi di chiusura). Lunga storia breve, ci è andato letteralmente dalla chiusura tavolo a casa sua tre giorni dopo a firmare un contratto (naturalmente, non abbiamo potuto firmare un contratto prima ancora di proprietà di proprietà). Abbiamo eliminato $ 18.500 su tale primo accordo e ha solo un paio d'ore di lavoro di pulizia.

Abbiamo avuto la fortuna ... o lavorato duramente (a seconda se si sta osservando dall'esterno o di lavoro ci sono state le lunghe ore di distanza dalle nostre famiglie la sera e nei fine settimana per il fine settimana per noi preparato per questa nuova avventura.)

Qual è la vostra attenzione?
Buy and Hold residenziale. Affittiamo puliti, aggiornati, graziosi appartamenti di classe inferiore o superiore classe media inferiore di persone. Si sente spesso dire che la prospettiva inquilini sono i nostri appartamenti più belle che hanno visto in tutto il tempo in cui sono state cercando. Ci piace che. Stiamo costruendo una reputazione e hanno cominciato a marchio noi stessi.

Vi piace il lato residenziale o commerciale, di investire? Perché?
Residenziale. La nostra esperienza commerciale è limitato. Abbiamo acquistato un edificio per uffici per la nostra azienda elettrica con enormi potenzialità di crescita su un acro lungo una strada molto trafficata in una grande area di crescita. Diverso da quello che abbiamo fatto nulla di diverso da quello a piedi da meno-che-auspicabile opportunità commerciali, anche se continuiamo a una loro revisione.

Che cosa cercate in un investimento?
Come Comprare e Hold investitori, pensiamo a lungo termine. Flusso di cassa è re, ma a volte ... Siamo disposti a sacrificare il flusso di cassa per un "inventario di aggiungere la proprietà" (uno che i flussi di cassa positivi neutro o piccole), se è nella giusta forma nella giusta area geografica.

Quante offerte hai fatto nella tua carriera?
Dal 21 marzo 08 - le offerte a Completato il nome solo: 17 acquista e vende 3. Aggiungere la mia proprietà Round 1 e il nostro personale case, si salta un po 'a 21 acquista e vende 5. Sono ancora un novizio, che è il motivo per cui io sono profondamente onorato di essere scelto per questo Meet the Investor intervista.

Avete un immobile di licenza?
Io non. Mia moglie non. Lei è diventato un agente all'inizio del 2007 e serve soprattutto un cliente - me. Questo era / è la nostra strategia. Ho scritto su questo BiggerPockets in un thread intitolato ", non si basano su agenti, diventare uno" in generale Investire Immobiliare forum in data 12 marzo 08. Check it out.

Che consiglio darebbe a un inizio degli investitori?
JUST DO IT! E 'letteralmente voluti decenni per il clan Malesic a scendere il nostro collettivo e butts uscire lì. Non fare come abbiamo fatto, fare come ho detto. Ho imparato di più nel primo anno di essere una realtà di REI ho imparato da tutti i libri, nastri, forum, riunioni e colloqui con il papà. Inizio piccole. Non comprare 12 o 7 o anche 2. Ottieni uno e di lavoro attraverso. Apprendere. Fai la tua errori. Vieni qui per un consiglio. Recupera. Poi, il mio amico, allora siete pronti per il proprio mondo.

Qual è stata la sua più difficile affrontare?
In vetro è mezzo vuoto-pensiero: ogni accordo è difficile. So che suona come un fine in giro, ma non significa che in quanto tale. Ogni accordo è sul controllo di tutti i tempi tabelle. Ogni affrontare è di circa ricordando a tutti di fare il loro lavoro. Ogni accordo è sospeso su imbottitura date così quando sono sbagliati non affrontare il caos. Abbiamo ottenuto buoni esso.

C'è qualcosa che tenere a mente ogni fronte alla undicesima ora, quando stiamo facendo tutto questo accada. Non appena l'affare è fatto, l'affare è fatto. "Noi non può mai vedere questi ragazzi ancora una volta vicino", vorrei dire al nostro team. Io cerco di non farlo mai arrivare a me. Mantenere un sorriso con il mio mento in alto, per un soggiorno professionale, rimboccarsi le maniche mio, e arrivare al lavoro. Quindi, penso che si potrebbe pensare di vetro è mezzo pieno nel fatto che ogni accordo è un buon affare.

Quale sarebbe il vostro sogno affrontare essere?
Un accordo che va corretto. I firmare il contratto presso l'inizio e la documentazione cartacea, alla fine (chiusura). Tutti gli altri il loro lavoro e non viene pagato. Fatto Deal. Vinci per noi. Vittoria per l'acquirente / venditore. Win per tutte le persone ci aiuta a fare l'operazione. Win - Win - Win. Questo è il business, in stile americano (tutti i vincitori, né vinti).

Avete pensieri circa lo stato attuale del mercato immobiliare o economia?
E 'sicuro sembra come se la tempesta perfetta acquisto è diretto il nostro cammino. Venditori e pinne beware! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.