Sono in una posizione molto felice ora. Tutti i miei 13 unità sono in affitto, e tutti gli inquilini di pagare in tempo. It's great! E non andare a durare nel tempo.

Perché so che anche in periodi di congiuntura favorevole, ho avuto un paio di ogni anno gli inquilini che hanno trovato che a un certo punto, che non poteva pagare solo il loro affitto. E non si tratta di periodi di congiuntura favorevole. In realtà, sono davvero sorprende che il mio inquilino uno al dettaglio, vendita di oggetti d'antiquariato e altri oggetti non essenziali in una città molto colletti blu, è ancora il pagamento in tempo. E non ho idea di come molti dei miei residenziale inquilini a che fare con imminente licenziamenti, la perdita di ore di lavoro straordinario, o altre questioni. Certamente sappiamo che la maggior parte di loro non hanno cuscini finanziari saranno in grado di utilizzare in caso di perdita di alcuni dei loro reddito da lavoro.

Sono in grado di gestire il "non può pagare l'affitto" chiamata in molti modi diversi, ma si riducono a tre le opzioni. In primo luogo, mi può essere difficile, raccontando l'inquilino è il canone di locazione per l'affitto - pagare in pieno in tempo, o essere sfrattati. In secondo luogo, può essere dolce - ma che può significare che l'inquilino non paga, ed io sono fuori di tasca per sempre. In terzo luogo, non posso trovare un mezzo - che probabilmente è ciò che io voglio fare. Ci sono un milione di variazioni che il "mezzo".

Rendi il tuo piano prima che la chiamata viene

Sono un grande credente in regole per gestire il mio comportamento e guida il mio processo decisionale. In questo caso, le regole, sarà possibile superare uno reazione emotiva che potrebbe portare ad una cattiva decisione. Essi saranno inoltre tenere me di effettuare una chiamata che potrebbe scattare rivelarsi sbagliato. Ricorda, come padroni di casa, le nostre cattive decisioni hanno conseguenze a lungo termine.

La reazione emotiva può essere rabbia ( "Come osano Carol non pagare me quando dipendono da lei il mio denaro per pagare le fatture!") O di simpatia ( "Povero Giovanni - $ 4000 in fatture mediche!") Quale reazione ho? Dipende il conduttore della storia, e probabilmente anche su come il resto dei miei giorni si sta muovendo. In altre parole, dovrebbe ignorare e concentrarsi sul rendere la migliore decisione.

Infine, perché il mezzo di reazione - perché io sono probabilmente andando a fare una temporanea affrontare? Bene, so già non mi va di andare morbido e lasciate che l'inquilino approfittare di me per sempre. E probabilmente non si avvierà la inquilino subito, sia, per il semplice fatto che mi lascia con un vacante unità - che in un nevoso, amaramente freddo inverno, insieme a una cattiva economia, è probabilmente a rimanere vacante per un certo tempo.

Qui ci sono le dure regole e veloce I'll stabilire in anticipo.

• Io non potrà mai dare un inquilino una risposta subito (la prima chiamata). Anche se io possa sapere che cosa voglio fare, mi siederà sulla decisione per un giorno. Perché? In primo luogo, per tornare con una risposta subito , soprattutto se sto offrendo l'inquilino una generosa affrontare, maggio marchio me come un morbido tocco. In secondo luogo, in attesa mi dà veramente la possibilità di pensare attraverso la mia decisione.
• Vorrei insistere su un accordo scritto. Si tratta essenzialmente di un cambiamento temporaneo per la locazione, firmato da me e l'inquilino, il che significa che se l'inquilino viola, lui può essere sfrattati.
• Non voglio lasciare l'inquilino ottenere più di un mese alle spalle in affitto. In questo modo, se l'inquilino inadempienze nello speciale accordo, sono solo per un mese.
• Vorrei avere un faccia a faccia con il conduttore riunione per discutere di tutte le modalità alternative si può ottenere il denaro. Il punto di questo è, ovviamente, per ottenere il denaro. Ma il punto è secondario per impressionare il locatario solo come un problema grave questo è. "Non è possibile pagare me $ 600 in affitto, ma che hai appena comprato una 800 $ TV? Vendi la TV o la riconsegna." Questa riunione dovrebbe essere il conduttore di unità.
• Io non offrire un accordo di durata temporanea, fino alla fine del nostro faccia a faccia riunione. Tale riunione è la mia ultima possibilità di prendere in considerazione l'inquilino prima di offrire un accordo - e, se ho un forte ssense che egli non è grave, se ne va fuori.

Se l'inquilino viola l'accordo, mi sfrattare lui - duro e veloce. Farò molto chiaro a questo la nostra faccia a faccia e la riunione di follow-up, se viola l'accordo.

L'accordo scritto avranno una clausola di riservatezza. Mio inquilino parlare gli uni agli altri, e ho semplicemente non può permettersi di dire Carol sono Giovanni, "Il padrone di casa mi ha dato una pausa."

Devo trattare tutti la stessa cosa?

No, grazie al cielo. Sono in grado di trattare le persone diversamente, entro limiti ragionevoli. Posso, per esempio, molto più difficile scendere su un inquilino che si è comportato male in passato, o che ha una storia di ritardo nei pagamenti. Ricerca Internet, mi è stato non riesci a trovare un successo legale nel caso in cui un proprietario ha presentato una speciale per uno inquilino, ma non per un altro. Ciò non significa che tali processi non avvengono, ma sono rari, non abbastanza per essere una delle principali preoccupazioni.

La settimana prossima mi scavare più in questo, guardando un po 'diverso in "can't pay" situazioni e come devono essere gestiti.

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Tag: Economia, locatore inquilino, immobiliare

Quando le persone prima di decidere di acquistare un appartamento edificio è per loro di fare qualche errori facilmente evitabili. L'errore più comune che vedo nuovi investitori fare è non avere ciò che mi piace fare riferimento come "strumento di investitore petto".

Ad esempio, se si voleva costruire una casa che si avrebbe bisogno di un paio di cose per iniziare. È necessario prima di avere un blu stampa per la casa redatto da un architetto. In secondo luogo, si dovrebbe poter disporre di strumenti per la corretta effettivamente completare la costruzione, Lei avrebbe bisogno di chiodi, martelli, seghe e trapani a lavorare sulle materie prime. Per fortuna, investendo in appartamento edifici non richiede alcuna abilità fisica o strumenti. Tuttavia, gli investimenti nella costruzione di appartamento non richiede lo stesso tipo di programmazione mentale e in questo caso, il "strumento di petto" è in realtà uno "strumento di petto" di conoscenze.

Per un efficace Appartamento per gli investitori, è necessario disporre di un piano!

Il modo migliore per acquisire questi strumenti educativi essenziale è quello di leggere molti libri e riviste sul tema. Il primo e più importante strumento che un investitore può avere è la capacità di determinare il valore d'investimento di appartamento edificio. Non c'è modo che un investitore può essere sicuro che lui o lei sarà un conguaglio in contanti di acquisto o di una mucca denaro buca senza le necessarie capacità di analizzare il valore di un edificio. Vi è una serie infinita di informazioni disponibili circa i rapporti di copertura del debito, i tassi di cappuccio e valutazione immobiliare. A mio parere la prima volta immobili investitore dovrebbe operare mentale con un semplice "strumento" o di presunzione, e che è quello di determinare ciò che l'edificio è un valore a lui o lei e ad ignorare quasi tutto il resto. Ciò significa che gli investitori dovrebbero praticamente ignorare ciò che i prezzi di altri simili proprietà ha recentemente venduto nel settore. Invece, l'investitore dovrebbe capire il prezzo che gli permetterà di acquistare o di sua proprietà e di fare il conto profitti e del flusso di cassa che si lo rendono un buon investimento.

Per capire ciò che il prezzo che deve pagare per la costruzione di un appartamento, per esempio, supponendo che si desidera realizzare un certo ritorno, o Cap Vota il tuo investimento annuale, è sufficiente utilizzare la seguente formula:

Utile netto di esercizio
__________________ = Prezzo potete pagare per realizzare un desiderata Cap Rate
Tasso di capitalizzazione

Photo credit: jthetzel

Tag: appartamento corso di costruzione, appartamento costruzione di istruzione, la costruzione di investimento appartamento, appartamento costruzione notizie acquistare appartamento edificio acquistare appartamenti

Ecco la terza ed ultima rata di "Domande a Invia la tua proprietà Manager." Sono fornire le risposte ad alcune delle domande. Tuttavia, in alcuni casi, non vi è un "diritto" risposta. In realtà, questo è stato illustrato con l'ultima rata, pubblicato tre settimane fa. Mi ha suggerito che è meglio per i responsabili della gestione della proprietà di avere alcuni dei loro pelle nel gioco, per così dire, da possedere le proprie noleggio proprietà nella zona. Josh Dorkin, il fondatore della BiggerPockets, in disaccordo.

Il mio punto di base: Un sacco di proprietà gestori non capisco il business, e andare in affitto la gestione, perché credo che sarà facile. Gestori che proprio le loro proprietà sono più probabilità di avere un indizio circa la gestione della proprietà.

Josh's sottostante punto: i gestori della struttura che proprio loro gli affitti sono più propensi a prendersi cura di loro proprietà e la prima considerazione è un concorrente, in particolare quando si tratta di trovare inquilini. Per esempio, c'è un vacante unità con due camere da letto e hai un vacante unità con due camere da letto. Quando arriva una prospettiva nella ricerca di uno-due camere da letto, i gestori di spingere la loro unità di prima.

Chi ha ragione? Ci sono in entrambi i punti. Quindi non vuoi che il tuo gestore di proprietà di avere i propri canoni di affitto? Questo, amici miei, è un giudizio. Ma questa considerazione - se non si faccia la domanda, non avrai mai sapere. Non sarà davvero essere in grado di prendere una decisione informata.

Il momento migliore per porre queste domande, ovviamente, prima di assumere una società di gestione. Ma se avete già occupano una società di gestione, e non si conosce la risposta, si può sempre tornare indietro e chiedere. Oltre a sapere cosa c'è di nuovo con il tuo gestore di proprietà, ti verrà ricordando loro che siete un cliente coinvolti. Ciò potrebbe rendere meno probabile per tagliare gli angoli con le vostre proprietà.

La prima e la seconda parte di questa serie sono collegati qui e qui.

Alla proprietà Manager domande (e, talvolta, le risposte)

• Domanda: Quali sono secondo lei le più promettenti e le parti comuni della zona per gli investimenti?
• Domanda: Dove vede affitti andando? Qual è stato lo sviluppo in affitto nel corso degli ultimi anni?
• Domanda: Quali parti della città e della zona sono i migliori governative clima?
• Domanda: Quali parti della città e della zona sono il miglior clima aziendale?
• Domanda: Che tipo di persone che sono attratti da questo settore? Che uno?
• Domanda: Che tipo di nuovo inventario è in arrivo sul mercato?
• Domanda: Cosa c'è di nuovo con lo sviluppo commerciale nel settore?
• Domanda: Quali sono le città hanno le migliori scuole?

Risposte: Si tratta di "un diritto non rispondere" domande. Ma ciò non significa che le risposte non saranno rivelare! Considerare tutti i diversi modi in cui può essere usato.

• Le risposte devono essere attenta e dettagliata. Scherzi a parte, non si vuole veramente una proprietà dirigente che non sa quali sono le parti più calde della città?
• Le risposte possono essere molto utili per aiutare a decidere dove investire. Ciò è particolarmente utile se non siete un residente della zona.
• Se fate una ricerca prima del tempo, avrete le vostre idee che si possono confrontare le risposte si ottiene dalla prospettiva di proprietà manager. Potreste sentire quello che dice e pensa "che è completamente sbagliato." Oppure potrebbe convincere voi, e ora che hai imparato qualcosa di nuovo.

Tag: trovare proprietà manager, intervistando i dirigenti, padrone di casa, la gestione della proprietà, la proprietà-manager, affittuario, inquilino

Quando ho messo il primo gruppo di domande si dovrebbe chiedere ad un potenziale di proprietà manager, uno commenter chiesto: quali sono le risposte corrette? Aveva un punto e così vado a rivedere alcune delle risposte alle domande della scorsa settimana prima prima mi ha colpito con un paio di questions.I anche pensando di compilazione in un e-book che si spera Josh metterà qui a BiggerPockets.

Una risposta potrebbe essere corretto sulla base di diversi criteria.Some domande hanno una sola risposta giusta. L'esempio che ho dato la scorsa settimana è stato di procedure di sfratto. Tutti i paesi hanno regole severe su come inquilini possono essere potenziali evicted.If non sono responsabili della gestione della proprietà a seguito di tali norme, si sta facendo è sbagliato, e non si deve assumerli - periodo .

Altre domande hanno una vasta gamma di "correttezza". Un paio di domande della scorsa settimana l'esperienza in questione. Si deve certamente evitare di essere qualsiasi proprietà del gestore primo cliente. Ma è un PM, con dieci anni 'esperienza sempre meglio di uno a cinque anni'? I don't think so.

Poi ci sono questioni in cui la risposta giusta dipende vostre preferenze, il che potrebbe essere diversa da quella miniera. E poi ci sono quelli in cui le risposte si fanno solo si pensa - forse il PM ha intuizioni che si possono veramente usare.

Avete intenzione di prendere la parola per tutto questo?

In ogni caso, l'effetto netto di tutte queste domande e le risposte saranno assolutamente positivo. Avrete molto buone informazioni su cui basare la vostra decisione di affitto, avrai a disposizione una profonda comprensione di come funziona la vostra società di gestione, i dirigenti e si sa sono una persona seria, con grandi aspettative per le loro prestazioni.

A Few Da settimana scorsa

Domande: Quanti posti vacanti avete adesso? Su quanti totale unità di gestione? Qual è la durata media del tempo necessario per riempire un posto vacante?

Risposte: In primo luogo, ovviamente, il PM avrebbe dovuto conoscere this.If che ha per andare a vedere che questo è male sign.As per la percentuale esatta, ovviamente la cosa migliore sarebbe quello di confrontare questo con il tasso di posti vacanti per tutte le unità della area.Since non è possibile farlo, dovrete andare con il budello. Lo si vede molto pochi "In Affitto" segni sul vostro drive-intorno? Ci sono storie di giornale bemoaning pochi affitti disponibili? Se il PM ha un sacco di posti vacanti in questo caso, è fatto male.

La seconda domanda è una buona per ricordare più tardi. Diciamo che l'PM ti dice il suo posto vacante lunghezza media è di due settimane. A pochi mesi più tardi, egli si scusa perché lui solo non riesce a trovare un conduttore per la sua unità che è stato assegnato per due months.Could l'affitto di mercato hanno completamente tanked tra marzo e luglio?

Domanda: Qual è la percentuale di inquilini avete a sfrattare?

Risposta: Si spera che la percentuale è molto bassa. Ma se si dà uno irrealisticamente bassi risposta (1%, nessuno), follow-up con questo:

Domanda: Che cosa percentuale del vostro inquilini pagano regolarmente l'affitto in ritardo?

Perché è che un buon seguito? Perché se è veramente non evicting chiunque, è probabilmente perché consente di ottenere i suoi inquilini di distanza con l'omicidio.

Domanda: Come posso vendere i tuoi appartamenti?

Risposta: Si deve essere in grado di elencare un sacco di modi, compreso il suo sito web, su Craigslist, su volantini, con i segni, e il giornale, e magari anche attraverso altri metodi. Ed egli deve essere in grado di parlare con intelligenza su ciascun metodo.

Domanda: Lei consiglia di particolari incentivi per gli inquilini?

Risposta: Non è difficile e veloce regola qui. Se i tempi sono buoni, non dovreste aver bisogno di incentivi speciali. Se i tempi sono cattivi, devono essere considered.What tipo di incentivi, come fa lui? Io preferisco quelli non lasciate ingannare se stessi inquilini circa il costo delle unità. Primo mese gratuito che spesso ha effetto.

Domanda: Come si schermo prospettive?

Risposta: "accuratamente" sarebbe una buona base di partenza point.But egli dovrebbe essere in grado di essere specific.Also riconoscere che egli è e può essere più flessibile, con alcuni affitti.

Basta con le vecchie domande

Arrivano alcune nuove domande, e io, come pure fornire una risposta!

Domanda: Come faccio ad avere rapporti? Posso ottenere il loro computer me?

Risposta: La maggior parte PMs fornire relazioni trimestrali o monthly.I onestamente non credo trimestrale è abbastanza buono. Hai bisogno di più often.And, PMs alcuni sono già in grado di offrire ai loro clienti l'accesso on-line per reports.Obviously questo è un enorme vantaggio, perché si ottiene "in tempo reale" informazioni.

Domanda: Che cosa significano le relazioni simile?

Risposta: Il PM dovrebbe essere in grado di mostrare e spiegare loro relazioni. Avete bisogno di ampia e chiara relazioni, in particolare per quanto riguarda le finanze.

Domanda: Come funziona il vostro sito web guardare?

Risposta: Un buon sito web dovrebbe PM per mostrare unità disponibili, essere facili da capire e da navigare, e sono modi per inquilini e gli altri a contattare il manager.

Domanda: Lei personalmente investire nel settore immobiliare in questo settore?

Risposta: La risposta dovrebbe essere affermativa, per il proprietario della società, se non i suoi dipendenti. Tuttavia ...

Domanda: Se si dispone di posti vacanti nella vostra unità di personale di proprietà così come quelli di gestire per gli altri, come si fa a decidere quale unità di mostrare?

Risposta: La risposta deve essere che il proprietario non non mostrare pregiudizi - mostra la più appropriata per ogni potenziale locatario. Ma io sono stupito dalle relazioni che alcuni PMs mostrare apertamente la loro proprietà prima unità, e la loro unità gestite secondo. Perché mai mettere in su con questo?

Tag: padrone di casa, la gestione della proprietà, la proprietà-manager, l'affitto di proprietà, locazione

Questo nasce come "alcune domande da rivolgere tuo proprietà Manager".   Ma se hai già assunto una proprietà della società di gestione, è un po 'in ritardo - si vuole porre queste domande prima di effettuare la decisione di assunzione.    Si potrebbe anche voler chiedere prima di stabilirsi in una proprietà di acquisto.

In alcuni casi, ti noleggio società di gestione, perché non basta avere il tempo o inclinazione a trattare i problemi che vengono con noleggio immobiliare.   In altri casi, si dovrà assumere un dirigente, perché si vive troppo lontano dalla tua proprietà per la gestione quotidiana gestione te.   La buona notizia è che, se è possibile trovare un gestore qualificato in una comunità in cui si desidera acquistare beni, davvero non importa se di proprietà che è (come lungo come - credo - nel paese in cui si vive).    La cattiva notizia è che c'è veramente aren'ta tonnellata di proprietà qualificati manager là fuori.

Ci sono buoni dirigenti?

Infatti, quando ho iniziato a comprare affitto proprietà, ho pensato che qualificati responsabili della gestione della proprietà erano così rare da rendere il mio giorno per giorno, un "must" di gestione.    Purtroppo, la gestione della proprietà è uno di quei campi che non sembra difficile che (molto simile investimento immobiliare in generale) per i principianti o outsider.   Ciò significa che un sacco di gente in pieno campo.   Naturalmente, senza riserve gli investitori immobiliari non causare troppi problemi gravi per il resto di noi.   Senza riserve sono responsabili della gestione della proprietà un'altra storia - che stanno giocando con i nostri soldi.

Ho cambiato il mio parere dopo aver parlato a molti dirigenti di proprietà che hanno acquistato il mio software per la gestione immobiliare.    Molti di questi ragazzi sono stati impegnati a fornire un servizio di qualità per i loro inquilini e dei loro proprietari.   Non mi nome gli altri!

Che cosa si dovrebbe cercare in un gestore di proprietà?   In primo luogo, si vuole qualcuno con esperienza e la sentenza - e il giudizio viene da solo l'esperienza in questo campo.    In secondo luogo, si vuole qualcuno che sarà come con attenzione il proprio denaro come vuoi.   In terzo luogo, si vuole qualcuno che vi terrà informati.

Qui ci sono le domande! (Prima parte)

Ho un sacco di domande per voi a chiedere - troppi per andare bene in un unico post del blog. Quindi, questo dovrà essere in due parti. La seconda parte verrà nel prossimo post.

• Da quanto tempo sei stato un dirigente di proprietà?
• Quanto tempo sei stato un manager in questo settore?
• Quanti posti vacanti avete adesso?   Su quanti totale unità di gestione?
• Qual è la durata media del tempo necessario per riempire un posto vacante?
• Che cosa la vostra leasing simile?   (Hai bisogno di vedere una copia di questa, insieme con tutti gli altri moduli e documenti con il gestore utilizza inquilini.)
• Qual è la vostra politica di affitto in ritardo?
• Qual è la percentuale di inquilini avete a sfrattare?
• Come funziona il processo di sfratto lavoro qui?
• Quali sono le vostre commissioni di gestione?
• Che cosa si carica per l'assunzione di nuovi inquilini?
• Prevedete una tariffa per il monitoraggio e il mantenimento di unità vacante?
• Quali sono le mie garanzie?
• Fate anche voi come mercato proprietà di un mediatore?
• Se si decide di vendere la mia proprietà, devo elenco con voi?
• Posso vedere alcune delle altre proprietà di gestire?   (Naturalmente non sarà probabilmente in grado di vedere all'interno di affitto appartamenti o uffici.   Ma si dovrebbe essere in grado di vedere le aree comuni e motivi.)
• Come posso vendere i tuoi appartamenti?
• Ti consigliamo di particolari incentivi per gli inquilini?
• Se voglio supplementari specifici per la commercializzazione vacante unità, come noi in modo che?
• Come si schermo prospettive?
• Come fare la tua inquilini in contatto con voi?

Che dovrebbe iniziare, ma ricordate, ho un po 'di più per la prossima volta. Ci sono anche molti altri criteri da considerare e I'll scavare in quelle pure.

Tag: padrone di casa, la gestione della proprietà, la proprietà-manager, l'affitto di proprietà

1. Alza gli affitti. Questa è sicuramente la soluzione più evidente se si guarda ai diversi modi per aumentare il valore del Suo appartamento edificio investimenti. Prima di decidere di aumentare gli affitti fare un sondaggio di affitti comparabili a comparabili proprietà nella vostra posizione generale. Poi cerchiamo di capire che cosa la media gli affitti sono specifiche per il tuo tipo di proprietà nella vostra posizione specifica. Questo può essere più complesso di quanto non suoni ed è più di un arte quindi una scienza. Chiedete a voi stessi se il vostro affitti sono al di sotto o al di sopra del "mercato degli affitti" per la propria area. Se si trova che si ricarica al di sotto degli affitti di mercato, allora è consigliabile portare il vostro affitti fino a tenere il passo con le attuali condizioni di mercato.
2. Installazione di illuminazione ad alta efficienza energetica. Se paghi per il elettrica negli spazi comuni è sempre una buona idea installare l'illuminazione ad alta efficienza energetica. Non solo questo per risparmiare un sacco di soldi nel lungo periodo, ma vi sarà anche aiutare l'ambiente.
3. Ridurre affittuario fatturato. Ogni investitore immobiliare commerciale sa che, quando un inquilino foglie e dovete sostituire lui o lei che costa denaro. Appartamento costruzione fatturati inquilino può davvero mangiare nella vostra linea di fondo, se sei un investitore immobiliare commerciale. Ci sono una moltitudine di metodi per l'uso che ridurre efficacemente inquilino fatturati. Alcuni di essi sono: il mantenimento degli affitti di mercato, mantenendo i motivi piacevolmente, rispondendo prontamente alle richieste di manutenzione e parti sponsor trimestrali o attività. In breve, se mantenere il vostro inquilini felice e l'appartamento edificio ben mantenuto, si ridurrà il tuo inquilino fatturato.
4. Ristrutturare gli appartamenti. Ristrutturazione e migliorare gli appartamenti con nuovi elettrodomestici, vernici, illuminazione / bagno infissi ti permetterà carica più l'affitto per la stessa piazza footage. Ciò significa che si ha effettivamente aumentato il tuo flusso di cassa netto, senza aumentare i vostri costi fissi, come le tasse e le assicurazioni.
5. Costo analisi segregazione. Anche se non abbiamo il tempo o lo spazio per discutere le difficoltà di analisi dei costi di segregazione, è fondamentalmente un metodo di contabilità che permette di ammortizzare il vostro edificio e le spese a un ritmo più sostenuto e risparmiare un sacco di soldi. Consultare un analista costo segregazione o CPA.

No, non sei lettura Consumer Reports o Motor Trend. Ma che ci crediate o meno, la scelta della macchina può avere un impatto sul livello di investimenti immobiliari di successo. Questo è dovuto al fatto che la scelta della macchina rende l'impressione sulla gente, e si vuole sempre il diritto di fare impressione. E naturalmente, poiché le autovetture sono sprecare attività - che molto raramente aumento di valore - il meno che si spendono soldi su di loro, tanto più si dovrà investire in maniera più concreta le cose - come affrontare il tuo prossimo.

Stavo pensando di recente su questo perché la mia moglie ed io sono di acquistare un automobile. Stiamo sostituendo la vecchia Subaru Outback con ... tamburo-roll, per favore ... un altro Subaru.

Che tipo di impressione vogliamo lasciare i vostri inquilini e con chiunque altro, con i quali abbiamo rapporti finanziari? Essi dovrebbero pensare a noi come pratica. Per quanto intelligente. Per quanto attenti con un dollaro. Vogliamo presentare queste impressioni perché stiamo combattendo uno stereotipo. Stereotipo che, naturalmente, è che siamo tutti ricchi - che non sono effettivamente al lavoro che dura - che proprio perché gli investimenti immobiliari, il denaro arriva facilmente a noi. Che qui a pochi dollari e che non ci sono importanti per noi. Che quando discutere sul prezzo, siamo solo di essere cretini.

Rendere il Diritto di impressioni

Non lasciate che i vostri inquilini vedere! ->

Anche se sono ricchi e non hanno di che lavorare duro - buono per voi! - È quasi certamente non si desidera che i contraenti e, in particolare, il tuo modo di pensare inquilini. Anche in questo caso, se si pensa così, il vostro conto è molto più probabile che si sovrapprezzo. I vostri inquilini sono molto più probabilmente per cercare di rendere i ritardi di pagamento o di approfittare di lei in altri modi. Naturalmente non sei permetterà a questo, ma perché affrontare il problema?

Che cosa significa questo per la vostra auto-decisione d'acquisto? Bene, prima di tutto, ciò non vuol dire non si può avere che Lexus o Porsche. E 'solo significa che non dovrebbe mai prendere un punto qualsiasi auto che per le imprese. Ed è anche non significa non si può essere comodo. Anche il mio piccolo futuro Subaru ha sedili riscaldati, Alzacristalli elettrici, e così via.

Popoli 'impressione della vostra auto sarà completamente guidato da l'esterno, e in particolare, il marchio. Ciò significa che una vecchia auto di lusso o di auto sportive sembrano "ricchi" per la tua azienda contatti di un nuovo modello non di lusso. Vorrei evitare di tutti i marchi di lusso. Si vuole in particolare al fine di evitare tutte le vetture sportive. In aggiunta a perpetuare il "ricco playboy" stereotipo, ma solo che non sono pratici per landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich