Investire, a mio parere, dovrebbe essere trattata come un business.
Si richiede un prodotto che produce un reddito più grande flusso di cassa o poi le spese necessarie per vendere il prodotto. Pertanto, si deve produrre un profitto per il gestore o proprietario.

Purtroppo, molti investitori non sono a tutti gli investitori del settore senso della parola. Si tratta in effetti di speculatori. La maggior parte delle persone che possiedono le scorte sono in realtà speculatori e non gli investitori, in base alla mia definizione. Questi azionisti sono gli speculatori, perché le loro aziende non producono un reddito che supera le loro spese. Le spese per i titolari di magazzino includono erosiva effetti dell'inflazione sul vero valore dei titoli e il costo di detenzione delle scorte o le commissioni e le spese di gestione. Questi azionisti sono speculando che il prezzo delle scorte nei loro portafogli aumenterà nel corso del tempo e denaro che le loro vincite. Nel frattempo, il prezzo delle azioni potrebbe o la società potrebbe uscire di business e si potrebbero perdere tutti i loro capitale investito. È sempre stato interessante per me che la maggior parte delle persone che comprano stock di fatto si considerano investitori quando sono davvero speculare.

Analisi. Quali analisi?

Molte delle persone che hanno un interesse in appartamento edificio investimenti sono effettivamente un po 'paura di acquistare uno perché non sanno come valutare in modo corretto. D'altro canto, vi sono altri investitori, che anche la mancanza delle conoscenze necessarie per valutare realmente il potenziale di un palazzo, ma non hanno paura a tutti. Questo secondo gruppo di salti a destra e inizia a fare delle offerte su proprietà solo sulla base delle raccomandazioni di un realtor o anche un amico che è altrettanto inesperto. Warren Buffet, una volta ha detto che "il rischio deriva dal non sapere cosa si sta facendo." A mio parere questo riassume i veri rischi connessi con la costruzione di un appartamento di investimento. Per questo motivo, tutti i nuovi appartamento edificio gli investitori dovrebbero studiare con attenzione il modo di valutare se un appartamento edificio sarà davvero un investimento redditizio.

Come imparare Appartamento Edificio Investire

Il modo per ottenere la corretta istruzione è semplicemente quello di leggere il maggior numero possibile di libri sul tema e imparare ad analizzare l'affitto rotoli, le entrate e le spese e le relazioni commerciali valutazioni non appena saranno disponibili. Il nuovo investitore può anche contattare gli esperti del settore commerciale, come i broker ipotecari, commerciali e commerciale alla valutazione Realtors. Questo è veramente il "bordo", che gli investitori hanno costruzione appartamento su stock investitori e anche immobili residenziali investitori. Con investimenti costruzione appartamento si ha accesso alla stampa blu per le imprese. E 'solo il lavoro a capire bene quello che sta dicendo. Le risposte sono nei dettagli.

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Tag: appartamento edificio investimenti, appartamento di investimento, l'acquisto di appartamenti

L'imminente fallimento di entrambe le Freddie Mac e Fannie Mae ha già iniziato ad avere un impatto negativo sulla più grande economia statunitense e la capacità di casa acquirenti per finanziare l'acquisto di una nuova casa.

Si tratta di una circostanza sfortunata per molte giovani famiglie che non possono essere in grado di beneficiare di un mutuo per acquistare la loro nuova casa a causa di linee guida più severe banca sottoscrizione. Mentre questa è una situazione negativa per le giovani famiglie in cerca di casa loro potrebbe essere un potenziale calo di vento per i proprietari e gestori di complessi di edifici appartamento negli Stati Uniti. Tutte le persone sfollate dalla bolla alloggi lungo con le nuove popolazioni di giovani in cerca di alloggio dovrà a sua volta proprietà di affitto per gli alloggi. Il fatto che sempre più residenziali, case famiglia sono entrata in preclusione deve inoltre diminuire la disponibilità di alloggi in affitto unità sul mercato.

Quando una casa è di proprietà di preclusione o di una banca non può essere affittato e si siede come un vuoto, di proprietà non disponibile. Ad esempio, sulla strada residenziale dove vivo a Fort Lauderdale ci sono 3 o 4 su un blocco di case che sembrano essere stati completamente abbandonati e in alcune fasi di preclusione o di una banca di proprietà. Nessuno può affittare queste case, perché sono di proprietà e la banca in attesa di un acquirente. Nel frattempo i prezzi delle abitazioni nel quartiere di prezzo sono ancora ben al di sopra della capacità di lavoro per la maggior parte delle famiglie, per garantire, soprattutto considerando le molte difficoltà, quando si verifica la ricerca di un accessibile ipotecario.

La scelta più ovvia per molti giovani e di quelle famiglie di sfollati dalle loro case a causa della chiusura è di trovare un contratto di affitto per vivere in proprietà, mentre il risparmio di denaro per il futuro acquisto di una sola famiglia. Con il previsto calo disponibili affitto case disponibili sul mercato a causa di banca la proprietà di molte famiglie e giovani saranno cercando di edifici per l'edilizia abitativa. Questo aumento del numero di potenziali affittuari giunge proprio in un momento in cui la costruzione di edifici multi-famiglia ha iniziato a diminuire.

Il calo nella costruzione di nuovi edifici è dovuto al fatto che molte banche e immobiliari finanzieri sono tagli sui nuovi progetti di costruzione a livello nazionale. Essi non sono disposti a correre il rischio di nuova costruzione di finanziamento nel corso di un momento in cui gli immobili residenziali i prezzi sono in rapida caduta. Secondo la Associated Press, "Standard & Poor's / Case-Shiller National Home Price Index caduto un record 15,4 per cento nel corso del trimestre rispetto allo stesso periodo di un anno fa."

Resta da vedere quale impatto il calo della disponibilità di alloggi in affitto proprietà avrà sulle tariffe per le grandi aree metropolitane.

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Il primo acquisto di un appartamento edificio può sembrare uno sforzo enorme per l'acquirente. Ci sono un sacco di informazioni e la terminologia che è improvvisamente spinta su la prima volta gli investitori e le probabilità sono che il nuovo investitore non ha ancora la base di conoscenze per vagliare accuratamente le informazioni tramite per ottenere e utilizzare i più importanti aspetti. Ad esempio, il nuovo acquirente può essere Staring blankly a rotoli l'affitto per un appartamento di venti unità di costruzione per gli ultimi due anni e non hanno alcuna idea di come dissezionare informazioni. Oppure il nuovo investitore può essere guardando le entrate e le spese operative fornite dal venditore realtor e non essere in grado di determinare se le informazioni fornite siano accurate o addirittura completo. Pertanto è consigliabile seguire alcuni semplici passaggi prima di acquistare un appartamento da costruzione, di qualsiasi dimensione, come un investimento.

1) Ottieni una Istruzione -- È necessario, per la prima volta appartamento acquirente per ottenere la migliore istruzione possibile, prima di effettuare il primo acquisto per assicurarsi che lui o lei capisce esattamente quello che sta entrando nella e per essere sicuri che siano preparati per qualsiasi difficoltà che possono sorgere. La formazione del primo tempo appartamento acquirente dovrebbe comprendere sia dal mondo accademico e di un mondo reale, esperienziale, di un componente. La formazione accademica deve essere costituito da lettura, come molti libri come possibile sul tema, al fine di imparare la terminologia tecnica e per imparare a fare semplici analisi finanziaria che permetterà di rendere l'investitore intelligente confronto tra le diverse proprietà. Il mondo reale componente dovrebbe consistere di parlare e di incontro con molti altri proprietari di immobili commerciali e degli investitori possibile. Questo può essere realizzato unendo la società di investimento immobiliare e commerciale riunione Realtors

2) Trova un qualificato commerciale Realtor - Mentre trovare un realtor commerciali non è una necessità assoluta per trovare un appartamento grande edificio molti investimenti commerciali Realtors maggio conoscere i venditori che non attivamente elenco loro appartamento edifici sul mercato per la vendita, ma sono ansioso di vendere nessuno meno. Esso può anche aiutare la prima volta di avere un acquirente che rappresentano realtor lui o lei, quando arriva il momento di fare una vera e propria offerta.

3) Inizio Confronto Appartamento Proprietà Edilizia - Un errore che vedo facile appartamento edificio investitori fare, il tempo e il tempo ancora una volta, è che essi consentono loro emozioni regola più chiara del pensiero analitico. Poiché molti edifici sono in vendita a prezzi al di là delle loro capacità di essere proficuo, è importante per la prima volta gli investitori a confrontare attentamente i rendimenti degli investimenti per l'offerta da un edificio a molti altri che lui o lei ha esaminato per trovare quello che è il più appropriato .

4) Trova Appartamento Edificio Finanziamenti - Ci sono diversi metodi per ottenere un finanziamento per la costruzione di un appartamento di investimento. Alcuni di essi includono tradizionale finanziamento bancario, duro prestiti di denaro, a responsabilità limitata di partenariato e di finanziamento del proprietario. Ogni operazione cerniera sul tipo e la disponibilità di finanziamento per quella particolare proprietà.

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Diamo un'occhiata ad alcuni dei rendimenti effettivi per costruire un piccolo appartamento di investimento su un periodo di cinque anni. Ogni volta che si stanno compiendo proiezioni per il futuro in materia di investimenti è sempre necessario fare alcune ipotesi. In questo caso si terrà la nostra ipotesi molto prudenti e ben in linea con le medie storiche.

Inoltre, mi verrà utilizzato come esempio di otto unità appartamento edificio con un prezzo d'acquisto di $ 300.000,00. Vorrei utilizzare una piccola proprietà con piccoli numeri, perché credo che solo chi, correttamente, che prepara lui o la sua auto con una corretta educazione e la preparazione in anticipo può realisticamente acquistare, gestire e trarre vantaggio da un appartamento costruzione di questa dimensione. Ci sono molti metodi per ottenere i soldi per un acconto che discutere nel mio corso, ma non ho il tempo ora di elencare e spiegare tutti.

Il prezzo di acquisto per i nostri otto unità appartamento edificio è di $ 300.000,00. Stiamo utilizzando un prestito bancario, per il 75% del prezzo di acquisto e stiamo facendo un versamento per l'importo di € 75.000,00. Il reddito netto di esercizio di un edificio è di € 27.750,00. Il nostro pagamento annuale ipoteca sugli immobili è pari a € 19.952,76 sulla base dei nostri 25 anni con un prestito bancario a tasso di interesse fisso del 7,5%. Dopo aver pagato la nostra ipoteca pagamento, la costruzione del flusso di cassa è di € 7798,00. Questo flusso di cassa ci dà un cash-on-ritorno di cassa del 10,4%. (il flusso di cassa di $ 7798,00 diviso per il pagamento di $ 75,000.00.)

Diamo un'occhiata a ciò che accade al suo ritorno dopo cinque anni. Si suppone che la costruzione del reddito è cresciuto del 3% l'anno. Ci saranno anche presumere che le spese sono aumentate del 3%. L'ipoteca a tasso fisso di pagamento rimane lo stesso per la vita del prestito.

Il reddito operativo netto è aumentato da $ 27.750,00 a € 32.169,86.

Il nuovo flusso di cassa per cinque anni è il seguente:

Il nuovo reddito netto di esercizio di $ 32,169.86

--

L'ipoteca di pagamento di $ 19,952.76

_______________________________________

= $ 12.244.00 Cash Flow Anno a Cinque

Il cash-on-ritorno di cassa è aumentato, passando da 10,4% nel primo anno a 16,3% nel quinto anno.

Nel frattempo il valore reale della costruzione è aumentato del 3% ogni anno a $ 347.782,00. E aumento di $ 47,782.00, dopo cinque anni

Inoltre, l'ipoteca è ammortizzato equilibrio. Il principio importo dei 25 anni di prestito a tasso fisso è diminuita da $ 20.106,76. Il restante saldo prestito è ora $ 204,893.24.00.

Mettendo da parte il reddito ritorna visto dal flusso di cassa ogni mese per 60 mesi e solo guardando l'apprezzamento e il prestito di ammortamento si dispone di un rendimento complessivo di $ 47782,00 + $ 20106,76 o $ 67.888,76. Si tratta di un enorme 90,5% cash-on-ritorno in contanti per un periodo di cinque anni.

Questi tipi di ritorni per molti investitori che sono bloccati nel mercato azionario potrebbe sembrare troppo bello per essere vero. Ma, è bene ricordare che abbiamo usato solo uno reale e che è stato assunto un tasso di crescita del 3%, che è ben al di media storica norme.

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Come ho tempo lo stress e il tempo a nuova costruzione appartamento investitori, prima di fare un'offerta su qualsiasi edificio appartamento immobili essere sicuri che l'investimento sarà redditizio. Banche commerciali e erogatori di mutui solo prestare denaro su un palazzo che ha un tasso di copertura del servizio del debito di almeno 1,2. Una volta che l'investitore ha fatto il suo lavoro e ha trovato un appartamento edificio redditizie per l'acquisto di allora il passo successivo è quello di strutturare una offerta.

La Lettera d'offerta

L'offerta che l'investitore fa su un appartamento in costruzione dovrebbe essere la forma di una lettera digitata in dettaglio i termini e le condizioni in cui l'investitore è l'offerta di acquistare la proprietà. Dopo l'acquirente ha capito il valore della proprietà o poi dovrebbe dedurre circa il cinque per cento di tale cifra al largo e che il prezzo d'offerta. L'investitore dovrebbe anche rendere l'offerta subordinata ricevere il finanziamento, sotto determinate condizioni, entro 30 giorni a 45, per un importo di almeno il 75% del prezzo d'acquisto. L'acquirente deve comprendere anche una data di scadenza di una settimana su l'offerta durante il quale il venditore può rivedere l'offerta.

Come fare l'offerta più forti

1. Ottieni una lettera di interesse da un broker ipotecari commerciali semplicemente afferma che essi sono disposti a prestare il 75% del valore delle proprietà. La lettera di interesse non deve essere confusa con una lettera di impegno. La banca non è tenuta a prestare i soldi se si decide di rifiutare l'accordo.
2. Metti insieme un accordo di vendita in un linguaggio semplice che sia equo per l'acquirente e il venditore. Questo farà sì che la Sua lettera è preso sul serio.
3. Includi tutte le informazioni che renderanno la vostra offerta appaiono più forti. Se hai un sacco di esperienza di investimento immobiliare, inserire il proprio curriculum vitae. Se avete intenzione di pagare il tuo pagamento in contanti a portata di mano quindi inviare una copia del tuo estratto conto bancario che riporta la sostituzione del contante.

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Con la recente fondere del mercato ipotecario sub prime banche sono inasprimento loro pratiche di erogazione di prestiti nel settore commerciale del settore finanziario nonché residenziale. Che cosa significa questo per la costruzione di appartamento investitore è che lui o lei ha bisogno per assicurarsi che sta lavorando con un broker ipotecari, che ha esperienza preparazione appartamento edificio prestito pacchetti in tempi difficili.

I sottoscrittori presso le banche sono ora particolarmente severe quando a seguito di una loro propri orientamenti. In passato, quando un mutuatario ha presentato un pacchetto di prestiti per un prestito bancario, programma che ha richiesto un prestito per avere un minimo del patrimonio netto di almeno 1 milione di dollari per l'acquisto costruzione di un appartamento per 1 milione di dollari che possono avere sia il mutuatario mediante galleggiante con un patrimonio netto di soli $ 900.000,000. Quei giorni sono finiti. L'appartamento edificio investitore ha ora bisogno di essere particolarmente attenta al momento della richiesta di prestito e di preparare il pacchetto per il prestito bancario sottoscrittori.

Molti programmi di prestito per l'acquisizione di immobili commerciali e rifinanziare hanno scomparsa. E 'ora molto difficile da ottenere l'85% per un prestito-a-valore ipoteca su un appartamento edificio che in passato erano più accessibili. Che cosa significa questo per la costruzione di appartamento degli investitori è che lui o lei ha bisogno di lavorare con un broker ipotecari commerciali che si specializza in appartamento edifici o almeno di un mediatore che non solo commerciale prestiti immobiliari. I due lati del prestito del settore commerciale e residenziale, sono così diverse da un altro che non ho mai incontrato un broker ipotecari che mi pare particolarmente abile in entrambe le arene al tempo stesso.

E 'importante per la costruzione di appartamenti per la realizzazione di un investitore che un broker ipotecari commerciali di solito solo un punto in carica tasse sulla costruzione di un appartamento di investimento. Un grave errore che molti investitori appartamento edificio fare è che si cerca di contattare direttamente le banche e presentare le loro proprio prestito pacchetti nel tentativo di radere la metà di un punto percentuale degli interessi sul prestito. Cosa debuttante questi investitori non capisco è che tutte le banche che fanno appartamento edificio investimenti sono in realtà intermediari. Ciò significa che essi vendono i loro crediti verso il mercato secondario.

L'investitore che cerca di mettere il suo appartamento prestito da lui stesso edificio è in realtà danneggia le sue possibilità di trovare la migliore tariffa e le condizioni per la sua costruzione appartamento prestito. Molte banche e "diretti finanziatori" solo offrire uno o due programmi di prestito che essi sono disposti a sottoscrivere per multifamiliare proprietà. Un broker ipotecari commerciali che si specializza nella costruzione di appartamento finanziamento sarà in grado di offrire l'investitore dieci o dodici diversi programmi di prestito per scegliere da che corrispondono alla sua personale profilo finanziario e quello della proprietà, come pure.

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Determinazione del valore di un appartamento costruzione di investimento è una delle maggiori difficoltà che molti nuovi immobili investitori viso.

La maggior parte delle persone che investono in appartamenti hanno una certa esperienza di investimento in altri tipi di immobili, di solito abitazioni o duplex e triplexes. Il problema che i nuovi investitori affrontare è il fatto che edifici sono valutati con metodi diversi di beni immobiliari residenziali. In realtà, di solito è abbastanza facile trovare il giusto valore di residenziali comparativa utilizzando un approccio di vendita. L'approccio comparativo vendite usa semplicemente gli attuali prezzi di vendita di immobili residenziali simili in quel particolare settore e determina il valore sulla base di un prezzo medio di vendita di proprietà comparabili. Questo dovrebbe essere molto semplice.

Tuttavia, gli investitori immobiliari commerciali e alla valutazione dei utilizzare una varietà di metodi di valutazione per determinare il valore di mercato di un appartamento edificio. Questi nuovi metodi non deve scoraggiare il nuovo investitore, perché una volta che essi sono effettivamente capito che contribuirà notevolmente a individuare le migliori appartamento edificio per l'acquisizione.

Il primo termine, che conosce un nuovo appartamento edificio acquirente incontro è il tasso di capitalizzazione o PAC tasso a breve.
Come il nuovo investitore è alla ricerca di un appartamento la sua costruzione Realtor fornirà lui PAC tasso di proprietà. Il tasso di PAC è una misura del reddito prodotto dalla costruzione di un appartamento diviso per il costo della costruzione. Ad esempio: se un appartamento edificio è stato acquistato al prezzo di € 1.000.000,00 e la proprietà ha prodotto un reddito annuale netto di esercizio di € 100.000,00 PAC tasso di proprietà è pari al 10%. (Risultato operativo netto è lordo meno le spese di affitto).

 
  Utile netto di esercizio: $ 100,000.00 
  Prezzo di acquisto: $ 1.000.000,00 

  PAC tasso = 10% 
 

Un investitore può utilizzare anche il tasso di PAC per determinare il prezzo massimo che può pagare per un bene quando si sa che cosa il reddito operativo netto è.

Ad esempio, se l'investitore è in cerca di un appartamento in costruzione che è vedere un reddito netto di esercizio di € 150.000,00 e vuole vedere un PAC tasso del 11% può determinare il prezzo massimo di acquisto come segue:

 
  Utile netto di esercizio: $ 150.000,00 
  PAC Rate: 11% 

  Massimo prezzo di acquisto: $ 1,363.636.00 

Questa semplice formula per definire il tasso di capitalizzazione (tasso PAC) appartamento di un edificio è tuttavia limitato. Il tasso di semplice PAC presuppone che l'investitore dovrà essere di proprietà di acquisto in contanti e non tiene conto delle condizioni di finanziamento che possa incidere l'investitore ' s tasso di rendimento su un edificio. In altre parole, il tasso è semplice PAC buon numero di utilizzare, se si confrontano i palazzi come potenziali investimenti, ma un po 'più di analisi è necessario determinare esattamente ciò che il vero tasso di rendimento sarà in un edificio particolare quando si utilizza il finanziamento per l'acquisto della proprietà.

L'obiettivo per il singolo investitore è determinare quello che la proprietà è un valore a lui o lei. In altre parole, l'investitore dovrebbe essere solo questione di pagare un prezzo per i beni che gli consente di realizzare il suo ricercato tasso di rendimento. La migliore modo che ho trovato per determinare il valore d'investimento di un appartamento edificio è di utilizzare la "banda metodo del patrimonio netto per gli investimenti". La "Banda di Equity Investment Metodo" di determinazione del valore vi dirà il prezzo massimo che si può pagare per il tuo appartamento costruzione e realizzare ancora il tasso di rendimento che si sta cercando. Il più grande vantaggio di questa formula è la valutazione che tiene conto delle modalità di finanziamento che l'investitore è utilizzato per l'acquisto della proprietà. Fortunatamente, questo metodo non è complicato e che richiede che si limita a conoscere alcune informazioni finanziarie sulla proprietà e le condizioni del finanziamento che si utilizza.

Ecco come la "banda di Equity Investment Metodo" è figurato:

  Ipoteca: Prestito e il valore delle ipoteche X ipotecario costante = ______ 

  Proprietà: Up pagamento su Proprietà (in percentuale) 
                                   X desiderato tasso di rendimento =_______ 

  Ipoteca: 80% (.80) X 7,99% (.0799) = 0,06 
     + 
  Patrimonio netto: 20% (.20) X 11% (.11) = 0,02 

  Cap Rate: 0,08 = 8,0% 

Con questa nuova "derivati" della PAC tasso è ora possibile determinare il prezzo massimo di acquisto per qualsiasi palazzo e fare in modo che vi sarà la realizzazione di almeno un 11% tasso di rendimento sul suo investimento. Ad esempio, si sta cercando di 14 unità appartamento in costruzione con il realtor e che vi dirà che il disavanzo netto di esercizio è pari a € 150.000,00. Voi sapete che la vostra banca vi darà un prestito a 30 anni un tasso di interesse del 7,99%. Voi sapete che avete bisogno di vedere almeno un 11% di ritorno sul suo investimento. È semplicemente dividere $ 150.000,00 derivanti dal PAC tasso dell '8% e si ottiene il prezzo di € 1.875.000,00. Voi sapete che è possibile acquistare l'edificio con un 20% di anticipo e di un prestito a 30 anni 7,99% e ancora di realizzare un rendimento netto del 11% sul tuo investimento.

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