Il suo è un po 'di tempo dal momento che abbiamo fatto una delle nostre Meet the Investor interviste. . . Spero che si arriva a questi post più regolarmente! Con questo in mente, abbiamo una grande intervista per voi con un investitore immobiliare Ricco Weese!

Conosci Real Estate Investor Rich Weese

Da quanto tempo gli investimenti nel settore immobiliare?

Sono sicuro che non ci sono troppi membri di BP più di me! Sono stato coinvolto in una partita e visto tutti gli aspetti del settore immobiliare; recessioni, spirali inflazionistiche, e le imprese e verso il basso del mercato immobiliare in molte aree diverse del paese.

Ho iniziato nel settore immobiliare da incidente nel 1972. Ero nel mio 3 ° anno di scuola ed è stato invitato a provare a goccia e di vendita immobiliare per un amico. Era un Broker ed è stato costantemente cercando di vendere la mia moglie ed io qualcosa. Non avevamo soldi e ho lavorato per Alpha Beta mercati nella loro cucina e la pulizia dei forni formaggio nastri trasportatori da 3 fino a mezzanotte, e che frequentano la scuola durante il giorno.

Parlaci della tua prima trattare

Il mio amico è molto persistente e conservati trovare proprietà di mostrare mia moglie e I. Il mio amico ha cercato di vendere una casa, ma stiamo vivendo in uno apt per $ 110 al mese. Ogni casa era fuori della nostra gamma. Alla fine, ha trovato un duplex che è stato di $ 24900 e ogni lato ha 2 camere da letto e 1 bagno. Egli ci ha detto di un programma chiamato FHA 221-D-2 che solo circa il 3% richiesto in totale e costi di chiusura. Il nostro corso di pagamento è stato di $ 215 al mese e mi ha detto il fronte unitario è stato noleggiato per $ 140. Si potrebbe vivere in altre unità, con un garage a pagamento e solo la differenza di $ 75 al mese. Tutto ciò suonava veramente bene, tranne che non hanno avuto il 3%. Il Broker mi ha fatto un accordo. Se ero d'accordo per andare a lavorare per lui per 1 anno, aveva darmi la commissione di vendita di circa $ 750. Piuttosto che pagare molto per la nostra pagamento, così ho deciso e arruolati in Lumbleau immobiliare scuola a Santa Ana, in California. Ho avuto il mio venditore la 'licenza di 28 giorni, dall'inizio alla fine. Abbiamo comprato e si è trasferito in duplex, la nostra prima a trattare 330-334 Noce, a La Habra, CA.

Come avete iniziato a investire?

Non solo ho ricevuto in beni immobili da parte degli incidenti, ma sono diventato un investitore da infortunio sul mio primo affare, questo duplex. Ho iniziato a vendere le case, e odiato esso. Di lavoro in gran parte con la moglie del giovane, mostrando la sua casa, ho subito capito questo non era quello che volevo.

A proposito di questo stesso tempo, io e mia moglie aveva ripulito il cantiere presso il nostro duplex, rimossi alcuni edera e installata una recinzione in legno lungo il lato anteriore. Un giorno un collega fermato e ha chiesto se mi vendono! Credo che ci è di proprietà 3 mesi. Ho detto io non lo credo e ha spiegato che avevo appena comprato. Egli ha chiesto quanto ho pagato? Gli ho detto il prezzo e le ha chiesto se avessi vendere per un profitto a 5K $ 29900? Il 5K è stato un enorme guadagno per qualcuno $ 1,35 un'ora. Gli ho detto sì, non mi è stato realizzare per davvero ricevere un'istruzione. E 'stato veramente un investitore. Egli ha offerto i seguenti;

1. Una casa con circa $ 1.000 di capitale che aveva acquistato il 221-D2 stesso prestito programma.
2. Una nota a $ 1000 con il pagamento degli interessi di $ 83,33 e mo palloncino in 2 anni.
3. Una vecchia vasca da bagno a testa in giù in stile automobilistico Porsche (60ish?).
4. $ 1500 in contanti.

Mi hanno le ruote, il denaro contante in tasca, una vera e propria casa, e $ 83 al mese per il pagamento con bonifico casa! Abbiamo fatto l'accordo e divenne accidentalmente coinvolti nel RE scambio e aveva appreso da un vero investitore. Questo è diventato il mio primo investimento, nonché la mia prima trattare, in primo luogo di scambio e di prima vendita.

Che cosa ha attirato di diventare un investitore immobiliare?

Ho trovato l'offerta presentata dalla persona in questione sul duplex qualcosa di emozionante e ho voluto proseguire e ho partecipato alla ricerca di altre proprietà.

Questo è diventato il mio primo borsista guru. Ho avuto davvero trovato la mia nicchia! Ho amato la negoziazione o di fare offerte. E 'stato molto più divertente non solo mostrando case. Ho iniziato a comprare altri investimenti. Mia moglie e ho fatto un affare. We'd vivere il suo reddito, circa $ 500 al mese e di investire tutto quello che ho fatto di nuovo nel settore immobiliare. Ho cercato di convincere altri a fare lo stesso, ma mi hanno visto come un giovane ragazzo senza esperienza. Sono andato e ha fatto per me. Il mio broker mi chiede iniziato le domande e le è stato ancora prendendo porzioni della mia commissione! Ho deciso di avere il mio Brokers licenza e aprire un ufficio. Ho incontrato qualcuno a Real Estate scuola che ho convinto a lavorare per me e anche assunto un fratello in diritto. Il 3 di noi ha aperto un ufficio in uno spazio di dumpy Placentia, CA. e lo ha chiamato "Mike Weese Investimenti". E 'stato un tempo perfetto in una perfetta zona! Abbiamo iniziato a fare un sacco di soldi, soprattutto su offerte che abbiamo trovato, acquistato noi stessi e guadagnato commissioni. Ho comprato un nuovo rosso Cadillac e le persone hanno iniziato a notare ero avanti. Ho vissuto nella stessa zona di Ca tutta la mia vita, è venuto dalla classe di reddito più bassi e la gente ha visto la differenza. Questo è stato 1974.

Quale sarebbe il vostro sogno affrontare essere? Avete avuto un "sogno affrontare" ancora?

Nel 1974 sono andato a caccia di localizzazione della nuova sede. Stavo pensando molto grande in quel momento. Questo è stato il mio primo investimento veramente spaventoso. Ho trovato un nuovo vacante 30000 mq piedi ufficio complesso e ho deciso di provare a comprare. Essa è stato di $ 1475000 e il venditore è stato il promotore e che voleva il 10% verso il basso. Ha avuto un prestito convertibile con Metropolitan Life Ins. Sarebbe da costruzione per convertire permanente quando l'80% pieno. Aveva essa elencati per un 3% di commissione e mi ha accettato di pagare $ 40K. Ora ho solo bisogno di circa $ 100K. Avevo acquistato 17 unità in più anziani Whittier, California, e gli ha chiesto se potevo creare una nota di $ 60K. Ha detto bene, ma ha voluto come 2a per $ 40K e uno per la 3a $ 20K. E gli diede la flessibilità, se aveva bisogno di vendere o prendere in prestito uno contro uno. Ora, mi è stato fino a $ 47.500 necessari. Ho convinto i miei genitori e mia moglie, i genitori ad ogni messa in $ 20K. Ho ancora bisogno $ 7500. La prima persona che avevo ingaggiato per unirsi a me nel mio immobiliare, il mio amico ha accettato di farlo. Ho presentato l'offerta e che è stata accettata. Il nostro pagamento è stato di $ 14.909 al mese. I'd negoziato un accordo in cui il costruttore dovrebbe gestire la costruzione, la locazione e che mi paghi un 8% relativo ai controlli sul denaro contante ritorno per un anno. Alla fine di un anno, è stato il mio problema se non è stato affittato.

Abbiamo chiamato l'edificio "Weese finanziario Plaza" e mettere il nostro nuovo ufficio pollici ora mi guardò successo e la gente ha iniziato a venire a me, sia i venditori e gli investitori. Queste sono state le persone che avevo parlato prima, che ora sono interessati a quello che avevo da dire. Ho iniziato l'organizzazione di seminari e nel nostro edificio è appena decollata. La gente era iscritto controlli e venditori iniziato il mio uccello dogging proprietà in molti paesi occidentali. Ho iniziato facendo immobiliare syndication (nome di fantasia per la limited partnership). Ci sono state facendo un sacco di CO, così ho ottenuto la licenza di un mediatore e ha aperto un ufficio a noleggio e un gruppo di uccelli cani. Abbiamo comprato 156 unità a Denver così come alcuni piccoli, così come 202 e 161 in Colorado Springs. Abbiamo inoltre acquistato molti in AZ, Texas, California, e OK. Entro un breve periodo di tempo, ero stanco, ma bene finanziariamente.

Oh, btw, in meno di un anno, il "Weese Finanacial Plaza" edificio è stato del 95% pieno, e gettare via un bel flusso di cassa. Mio padre mi ha dato il compito di Gest in loco, e che amava. Una grande società di deposito a garanzia, Escrow preferiti, si è trasferito nel mio edificio e ha chiesto se avessi la vendita di una parte di essa. Undici mesi dopo l'acquisto, mi è stato venduto per $ 2,2 Mil! Ho preso nota di un grande, che ho diviso con i partner, tenuto il 30% degli edifici di proprietà e guadagnato $ 70K commissione. Questo è stato il mio primo "Sogno di offerta".

Qual è stata la sua più difficile affrontare?

La mia operazione è stata fatta più difficile nel 1975, ed io che non avevo mai essere in grado di duplicare nuovamente. 'Stato uno scambio di 26 zampe comprese le proprietà da 4 diversi Stati membri e molti proprietari e partenariati. Mi ci sono voluti più di 3 mesi, giorno e notte per farlo completato, ma è stato un enorme successo. Ancora una volta, vi è stato un auto coinvolte! Uno degli investitori mancava abbastanza denaro per finanziare l'acquisizione totale da parte sua. Egli possedeva un 1965 Jaguar xke convertibili e offerto a compensare il suo deficit di cassa. Ho preso la macchina, come parte della mia commissione. L'auto, pagherò cambiari e denaro ricevuto per la commissione pari al 6 cifre molto elevate.

Sono stato nominato per il Real Estate Exchangor di Stato per l'anno di CA per essa, ma non ha vinto.

Quante offerte hai fatto nella tua carriera?

Personalmente, la mia moglie ed io personalmente sono di proprietà oltre 1000 singole residenze familiari. Sono stato proprietario o partner in migliaia di appartamenti e uffici vari. Io non conosco il numero totale delle offerte Sono stato coinvolto poll Al culmine della mia carriera ho avuto 206 investitori prima di andare in pensione e alcuni sono stati in ben 6 partenariati. Ho acquistato quasi il Von Richthofen Castello a Denver per vivere e tenere seminari in 30 anni fa, ma la mia offerta è venuto in 2a. E 'stato veramente qualcosa.

Avete un immobile di licenza?

Ero un Broker licenza sia in California e Colorado nei primi anni 70 per 7 anni. Ho deciso ero felice senza supervisione personale di vendita e lasciare il mio licenze scadere. Ci sono vantaggi ad essere definita da una commissione di licenza di vista. Ci sono anche altri vantaggi da non concede in licenza, a mio parere.

Qual è la vostra attenzione (area di competenza)?

Non credo di avere una qualsiasi area di competenza. Ho fatto quasi tutto. Brokerage, nessun prezzo di partenza, di gestione delle proprietà immobiliari, Foreclosures, tuttofare società, costruita su 44 case di St. George, UT, raccolto in piena espansione zone a 3 ora esatta (so. CA, UT, Casa Grande AZ) e mi sento in il mio 4 ° e 5 ° attualmente, a sud TX e SM. Sono stato un originale guru prima tv, e ha parlato per seminario società, nonché della Camera di commerci, il Rotary Club ecc CA, Mirage Hotel e il lago di Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix e Tucson, AZ e Rio Grande Valley, TX. Ho anche pubblicato un libro di autoregolamentazione dei miei primi immobiliare esperienze chiamato "Da Bidello al miliardario". Non ho mai offerto in vendita, ma sono liberamente dato a coloro che ha chiesto. Ho continuato ad acquistare e sviluppare immobiliari per quasi 40 anni e hanno una prospettiva di più lungo periodo rispetto a molti investitori a breve termine o di nuovi arrivati.

Che cosa cercate in un investimento?

Io cerco buoni investimenti che trarranno vantaggio a lungo termine. Sono in gran parte per acquistare e mantenere a lungo termine. Mi Foreclosures acquistare e vendere di mantenere un po 'e alcuni di trasformare il denaro. Io non sono uno che è fermamente convinto, sul flusso di cassa. Credo che questo sia un settore che è negativo per molti investitori vero. N. benefici fiscali per sé, di solito anziani dumpy proprietà con poca speranza per l'apprezzamento e non danno molto di ammortamento. Io suggerisco la maggior parte dei nuovi investitori cercano di rompere anche acquistare proprietà, e come Monopoli, acquistare più che puoi. Tenere loro rifinanziare e comprare di più. Mantenete il vostro lavoro principale di reddito per la fine e la costruzione di immobili prima fondazione. Flusso di cassa verranno come aumentare gli affitti, ma non sacrificare la crescita opzione desiderio di flusso di cassa per iniziare.

Ci sono troppi guru fuori la predicazione e il flusso di cassa "sostituire il vostro lavoro con reddito immobiliare". Ho l'opposto di quelle. Flusso di cassa appena si verifica, nel tempo, ma non vale la pena sacrificare l'acquisizione di ulteriori proprietà per la necessità di mettere più basso per ottenere il flusso di cassa.

Ci sono 4 principali vantaggi di possedere beni immobili:
1. Apprezzamento
2. Gli ammortamenti per le agevolazioni fiscali
3. Principali pagare in giù
4. Flusso di cassa

Grafici continuamente dimostrare che # 1 e # 2 sono le chiavi per la creazione di "vera ricchezza" nel settore immobiliare, e di gran lunga distanza fuori gli ultimi 2 a breve oa lungo termine.

Quali sono alcuni dei più grandi errori che avete fatto o visto fatto?

Per me, il mio più grande errore è stato di andare in pensione a 29 anni. Io avevo fatto milioni ed è diventato pigro a continuare a investire e alimentare il meccanismo di beni immobili. Mi avrebbe dovuto essere più aggressiva nello scambio e l'acquisizione di ulteriori immobili, invece di vivere il passato. Da 29 anni a 58, mi è stato sostanzialmente aumentato la mia pensione e 6 bambini.

A 58 anni, ho corretto l'errore e ha iniziato a investire nuovamente. Negli ultimi 15 mesi, ho acquistato 59 case, ha venduto 13 di essi e continuare ad acquistare più di ogni mese.

Che consiglio darebbe a un inizio degli investitori?

Il mio consiglio per un inizio investitore variare, a seconda dell'età degli investitori, il reddito, la tolleranza del rischio, gli obiettivi di investimento (flusso di cassa, le agevolazioni fiscali, la pensione, ecc), moglie di 'atteggiamento, che entra in tutti i miei consigli. Sono per natura conservatrice, anche se ho molti "rischi", quando giovani. Mi chiedo cautela per i nuovi investitori e mi domando anche tutte le cifre fornite da un investitore al venditore! Determinare le loro motivazioni, se del caso per i loro consigli a voi. Studio coloro che sono stati realmente successo. Non diventare un seminario junkie! E più importanti, hanno sempre una strategia di uscita per gli investimenti e il piano per una giornata di pioggia. Sarà la pioggia!

Quali consigli darebbe agli investitori, data l'attuale situazione economica e di erogazione di prestiti ambiente?

• Primo: il controllo e la doppia tripla controllare tutte le entrate e le spese di proprietà su un argomento dato a voi per la considerazione. La maggior parte sono sopravvalutati e imprecise.
• Secondo: non indossare leganti o visione a tunnel. Ci sono molte opzioni disponibili nel settore immobiliare gioco.
• Terzo: Ricorda c'è più denaro in basso in entrambi i mercati immobiliari e del mercato azionario. Mentre la maggior parte sono tirando indietro la testa nel loro guscio, la smart quelli sono fuori e guardando intorno!
• Quarto: Nessuno potrà mai prendere come buona cura del proprio denaro come si vedrà.

Ci saranno sempre le sfide e le modifiche apportate al settore immobiliare e il finanziamento del mercato. Essere flessibili e pronti a cambiare, se necessario. Creative finanziamento distingue il successo dal mancato successo. Per saperne di nuove strategie e di metterle in azione. Non date per scontato "non si può fare"! Piuttosto il contrario. Si supponga che "si può fare" e poi trovare il modo per farlo.

Non c'è niente altro che desideri condividere con il resto di noi?

Mi auguro di poter condividere la passione che ho per il settore immobiliare e convincere gli altri delle cose incredibili che farà per voi. In nessun altro luogo si può trovare l'occasione in cui qualcuno (la banca) sarà prestito denaro per comprare qualcosa e qualcun altro (conduttore) renderà i pagamenti per voi. Infine, sarà proprio una cosa chiara e libera e sarà un valore di X importo di dollari. Non so cosa X sarà, ma sarà di più di quello che hai pagato e di un 1000% di utile sul denaro investito reali a causa della potenza della leva.

BiggerPockets conduce il nostro Meet the Investor Interviste via e-mail. Non siamo in grado di verificare le informazioni contenute all'interno di queste interviste e di stampa per stimolare il pensiero e una sana discussione.

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Benvenuti al patrimonio immobiliare di spedizione da BiggerPockets.com. Il nostro blog riunisce esperti nei vari settori dei beni immobili con l'obiettivo di tenere informati i nostri lettori e un massimo di velocità. Se sei un professionista immobiliare (mutuante, Realtor, banchiere, ecc), l'investitore (proprietario, flipper, grossista, ecc), o semplicemente un consumatore, o affittuario casa interessati al mondo di beni immobili, questo blog è la posto che fa per voi di essere coinvolti!

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Tag: flipping, padrone di casa, incontrare gli investitori, gli investitori immobiliari, ricco weese

Ho il foglio di lavoro di usare una 'rapida e sporca' duro prezzo di acquisto e analisi I thought I'd condividerlo con voi ... scaricare qui! In primo luogo se non si sa molto su fogli di lavoro, non preoccupatevi, è sufficiente inserire un qualche numero in alto, e il foglio di lavoro di calcolare automaticamente i campi senza il vostro aiuto. Basta arrivare a leggere l'output.

Perché ho Usa Hard Denaro: La mia Teoria

Permettetemi di spiegare il motivo per cui io chiamo la mia "Hard Money Comprare" foglio di lavoro. In primo luogo, la messa Odio il mio denaro in acquisti, dato che ho già messa nel mio tempo prezioso mi sento di aggiungere i miei soldi per fare il boot è troppo da chiedere. Con il disco di denaro o quello che alcuni fondi chiamata investitore privato (ricchi di ragazzi che hanno più soldi di tempo) io cerco di prendere in prestito non solo l'acquisizione di fondi di fondi, ma la riabilitazione e di tutti i costi compresi i pagamenti di interessi per 6 mesi. Questo è più che sufficiente per portare il tempo di proprietà di ritornare sul mercato come un contratto di affitto o di una opportunità di vendita.

L'Hard Money Worksheet

C'è una schermata qui sotto ... e poi dare un giro di ciò che su di esso.

In primo luogo, il grigio i campi sono gli unici campi che si utilizza per inserire i dati. Tutto il resto è automatico popolate al largo di tali campi di dati. Il "giallo evidenzia" ci sono in modo che i tuoi creditore privato ottiene un occhio pieno di buone notizie! Come ottenere "più serio" su una proprietà, I'd fare di più "complesso" calcoli, ma questo lavoro è la base per il mio creditore privato per rendere la sua decisione ... dopo tutto se non si presta, io non sono acquisto.

Ad esempio di come utilizzare questo foglio di lavoro, la schermata mostra il mio costo di acquisto a 61,54% e 65,24% dopo 6 mesi ... se il mio finanziatori di taglio è pari al 65% ... Sto per chiedere una deroga alla regola. Essi possono dire "OK" o non possono. I fax possono avere per "questo accordo" per un certo numero di privati o di prestatori di denaro difficile vedere uno che accetta la mia eccezione.

Fondi privati nella mia esperienza vuole circa un 12% nominale e caso peggiore, a 5 punti ... in modo che il foglio di lavoro riflette questo. Il foglio di lavoro riflette la tendenza 6 mesi di tempo e le tracce, i costi che nel corso del tempo. Fondi privati di solito non si prestano se sono in locazione con "nessuno dei vostri soldi" ad un LTV superiore al 65%. Il lavoro mi dà due guarda VTL ... uno prima di 6 mesi di detenzione dei costi ... e uno dopo. Questo mi dà la possibilità con la mia richiesta di prestito di denaro privato.

Avanti vedrete l'uscita per quando vendere, sputa fuori il foglio di lavoro utili lordi per i prezzi di vendita del 80% del valore stimato in crescita del 5% i passaggi fino al 100%. In modo che io possa vedere qual è il mio profitto potenziale è se "resistere" per un più alto prezzo di vendita ... o tagliare la casa per una rapida vendita.

Ora a seconda della tratta, voglio vedere un flusso di cassa mensile proiezione pure. Così ci sono ingressi annuali per l'imposta e le stime di rischio assicurativo, così come una stima del 10% per "spese di gestione". Sentiti libero di aggiungere tutte le spese oltre il costo di un gestore di proprietà, la pubblicità, i posti vacanti, e la raccolta delle perdite, ecc oltre il 10% nel I impugnata "Est. Assicurazioni "campo fino a quando non si sentono adeguatamente rappresentati hai la" fuga "e poi valutare il vostro potenziale di affitto che, nella codifica in un apposito campo.

Per il servizio del debito, si è assunto un 90% di prestito a 8% ammortizzati in 30 anni il 100% Prezzo di vendita figura. Se queste condizioni sono troppo generosi per voi, non esitate a calcolare il flusso di cassa a mano utilizzando la propria cifra mensile per il servizio del debito ... se si sentono bene ... siete fortunati, perché il foglio di lavoro manovelle una bella "Est. Flusso di cassa per voi!

Ci sono alcuni settori che sono bella mostra di investitori privati, come "il costo per metro quadrato" e "l'affitto per piede quadrato" ... ma sono più per la "loro" che fa per voi.

NOTA: Questo lavoro è altrettanto utile per una "correzione e flip" scenario utilizzando il 100% hard soldi ... o di un flusso di cassa mensile di analisi per aiutarli a fare a lungo termine tenere decisioni.

Buon divertimento ... e felice di investimento!

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Le banche richiedono una relazione preliminare titolo su tutte le transazioni immobiliari. La relazione preliminare titolo serve molte funzioni, ma uno che potrebbe provocare a perdere molto sul vostro prossimo investimento è la catena del titolo.

La maggior parte dei finanziatori richiedono un titolo di società di dare loro una catena di 24 mesi il titolo. Questa è semplicemente una panoramica di tutti gli individui o entità che hanno la proprietà di proprietà nel corso degli ultimi 24 mesi. Gli investitori dovrebbero prestare particolare attenzione alla proprietà che acquistano e che ha proprietà loro precedente alla vendita.

Alcuni finanziatori e programmi di prestito solo consentire un altro individuo a proprie proprietà negli ultimi anni. Banche guardare il lanciante di proprietà, molto da vicino. Se una proprietà è capovolto troppe volte si può declinare il prestito. Essi potrebbero anche chiedere loro mutuatario o prestito destinati a fornire la documentazione che l'operazione è a braccia lunghezza (la transazione avviene tra parti indipendenti).

La ragione per cui le banche prestare particolare attenzione ai 24 mesi catena del titolo è la frode. Ci sono mercati che il valore delle case sono stati artificialmente gonfiati dalla proprietà si spostano da un mutuatario alla prossima con $ 10000 a $ 100.000 aggiunto al prezzo d'acquisto di ogni tempo. Ci sono stati riportati casi di proprietà in vendita ad un acquirente, poi all'acquirente B, quindi per l'acquirente C, per poi ritornare a un acquirente, e poi acquirente D. Tutte le parti sono legate in qualche modo fraudolento e questo ha spinto il prezzo e la domanda per la proprietà. Anche se questo in genere non avviene in un mercato verso il basso, il lanciante di proprietà è strettamente esame da entrambi i finanziatori e titolo imprese.

In un mercato in giù Foreclosures possibile modificare le mani più volte in un breve periodo. Purtroppo ci sono finanziatori che solo permette di modificare una proprietà mani 1 o 2 volte in un anno. Se la vostra proprietà è cambiata di frequente le mani si possono essere alla ricerca di un nuovo finanziatore.

La buona notizia è che sono diversi finanziatori solo guardare la catena di titolo e non tenere contro di voi. Un paio di cose che guardare è quasi il senso comune. Sono le operazioni di armi a lungo e che cosa sono gli aumenti del prezzo di acquisto da acquirente a compratore? Se l'operazione è gratuita frode sarà nessun problema.

Come fate a sapere che i finanziatori e le banche non hanno problemi con la catena di titolo? Se non lo fanno. Il tuo prestito o di prestito broker meglio, quando intervistando vostro prestito ufficiale si tratta di una questione che si deve chiedere. La maggior parte dei prestiti funzionari che hanno un track record di investimenti immobiliari (e correggere e ribalta) conoscere le sfide e le risposte a catena di titolo e alla lunghezza del braccio operazioni.

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Nelle precedenti settimane abbiamo discusso rehabbing una casa per uso personale (Getting Started In Rehab) e rehabbing per l'impiego come un contratto di affitto (Rehabbing un contratto di affitto di proprietà). Questa settimana ci sarà a rehabbing con l'intenzione di lanciante. Questo è di gran lunga la più gravida di rischi, delle tre. Tuttavia, può anche essere la più redditizia se lo fate a destra. La parola chiave qui è "se".

Nuoto in una piscina di squali

Quando rehabbing capovolgere sembra che ogni problema è amplificato. Non importa Murphy's Law, in rehab, sembra come se Murphy è stato spostato con voi. Il problema più urgente è di solito la tua azienda costo. Ciò è particolarmente vero se si usa il denaro difficile finanziamento. Hai anche il rischio di evoluzione del mercato nel corso della vostra riabilitazione. Esso non può essere il più facile da vendere, come si pensava o sperava. È possibile che si verifichino condizioni atmosferiche legate ritardi o difficoltà a trovare la necessaria contraenti.

Talvolta è possibile sperimentare qualcosa che sembra provenire da fuori del blu. Poco dopo l'uragano Katrina ha colpito New Orleans è stato rehabbing ho una casa in Nevada. Sono stato in via di completamento e avevo bisogno di circa 10 fogli di drywall. Mi sono recato al solo lumberyard nella zona ed è stato detto che non hanno alcuna sheetrock a tutti. Quando ho chiesto quando si prevede di ottenere alcuni, mi è stato detto che la consegna era venuta su Martedì. Figurati che io non era troppo male, dato che è stato Sabato. Poi mi è stato comunicato che il carico che veniva già state vendute. Ho qualche riserva potrebbe partire dalla prossima consegna due settimane più tardi! Sembra che tutti i materiali da costruzione sono stati dirottati verso la Louisiana per aiutare i loro sforzi per recuperare dalla tempesta. Ho dovuto guidare 250 miglia di un modo per trovare il materiale per completare il progetto. Tutti dicono, ho perso circa tre giorni. Che non può essere molto tempo quando si sta lavorando sulla vostra casa, ma quando si lavora su un flip che può essere un problema enorme.

Il tempo è denaro

Gestire un progetto di riabilitazione si può guidare la folle da pensare che si sono sentite voci nella tua testa. Cosa si dovrebbe essere in udienza è un ticchettio orologio, come quella su 60 minuti. Ogni segno di spunta si sente solo costo denaro. Contraente non compare ... tick, barrare la casella. Impossibile un'ispezione ... tick, barrare la casella, barrare la casella. Imprevisto problema ... tick, barrare la casella, barrare la casella, barrare la casella. Il progetto è in ritardo e un'altra ipoteca il pagamento è dovuto ... tick, tick, tick, tick, tick ... BOOM!

Una gestione efficace della riabilitazione è la chiave per affrontare con successo. Se si esegue questa operazione parte male vi sentirete nel vostro portafoglio. Alcuni punti importanti sono le seguenti:

• Conosci i tuoi costi per giorno. È importante capire che cosa significa il tempo in termini di denaro. Ogni ritardo nel tuo mangia aumenta il profitto o la perdita.
• Rimanga sulla parte superiore del progetto. Questo non è il momento di prendere un paio di settimane per andare al largo Hawaii. È inoltre necessario essere a disposizione ogni giorno per affrontare i problemi man mano che si presentano.
• Gestisci le tue timeline correttamente e rimanere in programma. Coordinare i diversi aspetti del progetto è difficile, ma indispensabile per il suo successo.
• Se si stanno facendo la maggior parte del lavoro te, pesare il risparmio di tempo rispetto ai costi di assistenza. È spesso più conveniente per il noleggio di lavoro a risparmiare un sacco di tempo.
• Non tenere alto per dollaro. Se si riceve un'offerta che rese accettabili profitto, take it. Come può trasformare in un avido dignitoso profitto in una grande perdita.

Comprare It Right

Mentre non ci sono garanzie, ci sono due costanti in rehab. Il progetto sembra sempre più di assumere inizialmente si pensava e si snoda fino costano più di quanto previsto. Questo deve essere preso in considerazione in voi prima valutazione. Si potrebbe fare tutto il resto a destra, ma se hai pagato per molto si perde. Al momento di decidere quanto pagare è necessario prendere in considerazione i seguenti:

• Tempo necessario
• Costo del materiale
• Costo del Lavoro
• Costo e finanziamento Holding
• Cushion
• Atteso dei prezzi di rivendita
• Risultato desiderato

Ricordati di includere molte "dimenare camera" per essere sicuri. Questo non è il momento di mettere su questi vetri colorati di rosa. Essere brutalmente onesto con i numeri e solo il tentativo di un accordo che ha un senso. Ci sono abbastanza buone occasioni là fuori che non è necessario provare a fare un cattivo lavoro uno.

Evitare il pericolo non è sicuro a lungo termine di esposizione definitive. La paura sono catturati come spesso come il grassetto. - Helen Keller

Tags: flip immobiliare, lanciando, immobiliare investire, rehabber, Rehabbing

Vuoi rehab case, ma dove iniziare? Noi vediamo la correzione e-flip "realtà" mostra che, in qualche modo, riescono ad avere alcun fondamento nella realtà. Come può essere difficile per comprare una casa, di riabilitazione che, venderlo, e ritirarsi a una vita di lusso sulla Costa Azzurra? In TV, tutto avviene in trenta o sessanta minuti. Facile, vero?

Prima di iniziare è necessario avere la propria casa in ordine finanziario (si veda la settimana scorsa l'articolo.). Salto in riabilitazione senza un solido fondamento renderà molto difficile, se non impossibile, per avere successo.

Scegli la tua arma

Rehabs si dividono in tre categorie fondamentali: l'uso personale, l'affitto, o capovolgere. Ogni tipo comporta un diverso livello di rischio. La mia raccomandazione per la maggior parte delle persone è quello di iniziare rehabbing una casa per il proprio uso personale. Essa svolge la quantità minima di rischio dal momento che non vi hanno aggiunto il costo di una seconda proprietà. Se vivete in casa mentre si sta rinnovando, è solo il regolare soggiorno.

Ci sono altri vantaggi a vivere è una casa, mentre rehabbing essa. Se non hanno lo stesso tempo. Quando si sono rehabbing una proprietà con l'intenzione di lanciante, si stanno perdendo un pezzetto della vostra vita quotidiana di profitto. Holding dei costi è il ticchettio orologio, il tempo è denaro. Quando si verifica un ritardo, si perde denaro. Se il mercato rende difficile una rapida vendita, si perde denaro. I rischi associati con lanciante sono enormi. Le attuali condizioni del mercato immobiliare è solo peggio.

Rendilo tuo

Quando si sono ristrutturazione di una casa con l'intenzione di lanciante, è necessario per mantenere l'utente finale in mente. Questo di solito significa fare scelte conservatrici che si rivolge alla più ampia serie di potenziali acquirenti. Se la casa sta per essere il vostro soggiorno si avrà la possibilità di integrare il proprio gusto personale. Se si desidera che viola le pareti con un soffitto di colore rosa, quindi andare per esso. Rehabbing una casa per uso personale ti permette di creare una casa che si adatta al vostro modo di vivere.

Hai ancora bisogno di tenere a mente la rivendita se avete intenzione di vendere in un prossimo futuro. Determinare ciò che potrebbe essere la rivendita tempi di lavoro e con quello in mente. Se sta per essere a lungo termine in attesa che si dovrebbero fare qualsiasi cosa ti rende felice e si adatta al tuo stile di vita.

Per saperne di As You Go

Non importa quanto è lo studio e la preparazione, prima volta rehabbers farà un sacco di errori. E 'molto più facile da imparare da questi errori, se non siete più sotto la costante pressione di dover completare un flip. Il mio primo riabilitazione è stato un grande esperienza di apprendimento. Ho avuto il lusso di tempo. Sono stato in grado di prendere le lezioni apprese e per portare a conoscenza che in avanti i progetti futuri. Se prima di riabilitazione che è stato destinato a essere un flip avrei perso un sacco di soldi e che probabilmente sarebbe stato il mio ultimo progetto.

Invece di cercare di guadagnare un bazzillion di dollari il primo accordo, per uno sguardo che si può spingere al futuro successo. Inizio piccole e mantenere il progetto entro la sua capacità. Per ogni successo si può passare in progetti più grandi e più severe. Come cresce la capacità, la vostra profitti e aumentare i profitti di elevarsi.

Happy rehabbing!

I honestly think it is better to be a failure at something you love than to be a success at something you hate. - George Burns

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Tags: flipping , investment real estate , Rehabbing

In the last few years it seems society has gone house-flipping mad. Every time I turn on the TV there is yet another show illustrating the ease in which anyone with a heartbeat can make a fortune buying a beat-up house and turning it into a beautiful modern-day wonder.

Often at the end of these shows they hold an open house and with great ease procure a buyer and close the show by sticking a SOLD sign in front of it. Then of course they do a cost breakdown for you and show you the huge amount of cash they made in just a few weeks. The speed at which some of the homes are turned from trash to treasure can be nothing less than amazing at times. Personally I wouldn’t want a home that’s been overhauled in a race against the clock, but that’s just me.

Unfortunately, as with most reality shows, there’s just not a lot of reality to it. They omit financial burdens such as interest rates, excise taxes, escrow fee’s, and of course commissions paid to any real estate agent that may procure a buyer. These costs can easily cut the “profit” in half for most of the homes I’ve seen flipped on these shows. I recently had a client call me to proudly tell me about a home they found that they felt (based on watching these shows) would turn them a 40k profit when completed. Once I went through and explained the additional cost they would incur in selling it, they said “well shoot there’s no money at all in it”.

My philosophy is that if there isn’t at least an obvious 100k profit to be made before taxes, fee’s and commissions, you’re working for free at best, and losing money at worst. With today’s sluggish sales, it’sa real crap shoot. Do not make the mistake of believing you can replicate the results seen on TV. Much of what’s shown is pure trickery.

A&E recently pulled all re-runs of Flip This House that feature Atlanta businessman Sam Leccima, who stands accused of fraud regarding the homes he “flips”. Buyers claimed his fixes to the homes were temporary patch jobs and he is also accused of having friends pose as potential buyers so he could slap a ‘Sold’ sign on his flipped homes, some of which he apparently didn’t even own.

Finding Flips at Trustee Auctions

I’ve also had many clients in recent months ask me how they can buy foreclosed homes at Trustee auctions, because they feel that’sa great opportunity to flip a house at maximum profit. My answer is quite simple; if you want to buy a home you haven’t walked through, haven’t had inspected or appraised, and you want to pay cash for it, that’s the best way to do it.

Many such homes being sold at Trustee auctions weren’t simply lost to the bank by hard working honest people that got down on their luck. Often (more times than you think) these homes were part of straw mortgage scams and were intentionally abandoned. In a straw mortgage the buyer secures a FSBO (for sale by owner) property, then gets an unscrupulous appraiser to “push value” and borrow over and above the purchase price, pocket the difference, then walk away from the home.

The home you think your getting at 80% of the purchase price is actually worth about 70% of what was loaned on it, thus your already paying 10% more than its worth before you even begin repairing it. Therefore, before any of you jump into the house flipping business with delusions of easy money, beware of the pitfalls lying-in-wait for you. Anything that has the potential to make you a fortune has the potential to lose you a fortune. Don’t believe everything you see on TV, and don’t believe all of those homes sitting on Trustee’s web sites were truthfully bought for the amount financed.

I would suggest you practice by remodeling your own home first and get hands-on experience, and if you can’t afford to lose the money you would be required to invest, then you need to walk away.

Don’t let your Flip, become your Flop.

Tags: flipping , house-flipping , real estate , real estate investing , remodel

Those crazy guys at Flipper Nation premiered the latest episode of their web comedy.

Check out:

Flipper Nation: Episode 3: The Flippin’ Fight

If you liked this episode, check out Episode 2 !

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