Ecco la terza ed ultima rata di "Domande a Invia la tua proprietà Manager." Sono fornire le risposte ad alcune delle domande. Tuttavia, in alcuni casi, non vi è un "diritto" risposta. In realtà, questo è stato illustrato con l'ultima rata, pubblicato tre settimane fa. Mi ha suggerito che è meglio per i responsabili della gestione della proprietà di avere alcuni dei loro pelle nel gioco, per così dire, da possedere le proprie noleggio proprietà nella zona. Josh Dorkin, il fondatore della BiggerPockets, in disaccordo.

Il mio punto di base: Un sacco di proprietà gestori non capisco il business, e andare in affitto la gestione, perché credo che sarà facile. Gestori che proprio le loro proprietà sono più probabilità di avere un indizio circa la gestione della proprietà.

Josh's sottostante punto: i gestori della struttura che proprio loro gli affitti sono più propensi a prendersi cura di loro proprietà e la prima considerazione è un concorrente, in particolare quando si tratta di trovare inquilini. Per esempio, c'è un vacante unità con due camere da letto e hai un vacante unità con due camere da letto. Quando arriva una prospettiva nella ricerca di uno-due camere da letto, i gestori di spingere la loro unità di prima.

Chi ha ragione? Ci sono in entrambi i punti. Quindi non vuoi che il tuo gestore di proprietà di avere i propri canoni di affitto? Questo, amici miei, è un giudizio. Ma questa considerazione - se non si faccia la domanda, non avrai mai sapere. Non sarà davvero essere in grado di prendere una decisione informata.

Il momento migliore per porre queste domande, ovviamente, prima di assumere una società di gestione. Ma se avete già occupano una società di gestione, e non si conosce la risposta, si può sempre tornare indietro e chiedere. Oltre a sapere cosa c'è di nuovo con il tuo gestore di proprietà, ti verrà ricordando loro che siete un cliente coinvolti. Ciò potrebbe rendere meno probabile per tagliare gli angoli con le vostre proprietà.

La prima e la seconda parte di questa serie sono collegati qui e qui.

Alla proprietà Manager domande (e, talvolta, le risposte)

• Domanda: Quali sono secondo lei le più promettenti e le parti comuni della zona per gli investimenti?
• Domanda: Dove vede affitti andando? Qual è stato lo sviluppo in affitto nel corso degli ultimi anni?
• Domanda: Quali parti della città e della zona sono i migliori governative clima?
• Domanda: Quali parti della città e della zona sono il miglior clima aziendale?
• Domanda: Che tipo di persone che sono attratti da questo settore? Che uno?
• Domanda: Che tipo di nuovo inventario è in arrivo sul mercato?
• Domanda: Cosa c'è di nuovo con lo sviluppo commerciale nel settore?
• Domanda: Quali sono le città hanno le migliori scuole?

Risposte: Si tratta di "un diritto non rispondere" domande. Ma ciò non significa che le risposte non saranno rivelare! Considerare tutti i diversi modi in cui può essere usato.

• Le risposte devono essere attenta e dettagliata. Scherzi a parte, non si vuole veramente una proprietà dirigente che non sa quali sono le parti più calde della città?
• Le risposte possono essere molto utili per aiutare a decidere dove investire. Ciò è particolarmente utile se non siete un residente della zona.
• Se fate una ricerca prima del tempo, avrete le vostre idee che si possono confrontare le risposte si ottiene dalla prospettiva di proprietà manager. Potreste sentire quello che dice e pensa "che è completamente sbagliato." Oppure potrebbe convincere voi, e ora che hai imparato qualcosa di nuovo.

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Tag: trovare proprietà manager, intervistando i dirigenti, padrone di casa, la gestione della proprietà, la proprietà-manager, affittuario, inquilino

Il suo è un po 'di tempo dal momento che abbiamo fatto una delle nostre Meet the Investor interviste. . . Spero che si arriva a questi post più regolarmente! Con questo in mente, abbiamo una grande intervista per voi con un investitore immobiliare Ricco Weese!

Conosci Real Estate Investor Rich Weese

Da quanto tempo gli investimenti nel settore immobiliare?

Sono sicuro che non ci sono troppi membri di BP più di me! Sono stato coinvolto in una partita e visto tutti gli aspetti del settore immobiliare; recessioni, spirali inflazionistiche, e le imprese e verso il basso del mercato immobiliare in molte aree diverse del paese.

Ho iniziato nel settore immobiliare da incidente nel 1972. Ero nel mio 3 ° anno di scuola ed è stato invitato a provare a goccia e di vendita immobiliare per un amico. Era un Broker ed è stato costantemente cercando di vendere la mia moglie ed io qualcosa. Non avevamo soldi e ho lavorato per Alpha Beta mercati nella loro cucina e la pulizia dei forni formaggio nastri trasportatori da 3 fino a mezzanotte, e che frequentano la scuola durante il giorno.

Parlaci della tua prima trattare

Il mio amico è molto persistente e conservati trovare proprietà di mostrare mia moglie e I. Il mio amico ha cercato di vendere una casa, ma stiamo vivendo in uno apt per $ 110 al mese. Ogni casa era fuori della nostra gamma. Alla fine, ha trovato un duplex che è stato di $ 24900 e ogni lato ha 2 camere da letto e 1 bagno. Egli ci ha detto di un programma chiamato FHA 221-D-2 che solo circa il 3% richiesto in totale e costi di chiusura. Il nostro corso di pagamento è stato di $ 215 al mese e mi ha detto il fronte unitario è stato noleggiato per $ 140. Si potrebbe vivere in altre unità, con un garage a pagamento e solo la differenza di $ 75 al mese. Tutto ciò suonava veramente bene, tranne che non hanno avuto il 3%. Il Broker mi ha fatto un accordo. Se ero d'accordo per andare a lavorare per lui per 1 anno, aveva darmi la commissione di vendita di circa $ 750. Piuttosto che pagare molto per la nostra pagamento, così ho deciso e arruolati in Lumbleau immobiliare scuola a Santa Ana, in California. Ho avuto il mio venditore la 'licenza di 28 giorni, dall'inizio alla fine. Abbiamo comprato e si è trasferito in duplex, la nostra prima a trattare 330-334 Noce, a La Habra, CA.

Come avete iniziato a investire?

Non solo ho ricevuto in beni immobili da parte degli incidenti, ma sono diventato un investitore da infortunio sul mio primo affare, questo duplex. Ho iniziato a vendere le case, e odiato esso. Di lavoro in gran parte con la moglie del giovane, mostrando la sua casa, ho subito capito questo non era quello che volevo.

A proposito di questo stesso tempo, io e mia moglie aveva ripulito il cantiere presso il nostro duplex, rimossi alcuni edera e installata una recinzione in legno lungo il lato anteriore. Un giorno un collega fermato e ha chiesto se mi vendono! Credo che ci è di proprietà 3 mesi. Ho detto io non lo credo e ha spiegato che avevo appena comprato. Egli ha chiesto quanto ho pagato? Gli ho detto il prezzo e le ha chiesto se avessi vendere per un profitto a 5K $ 29900? Il 5K è stato un enorme guadagno per qualcuno $ 1,35 un'ora. Gli ho detto sì, non mi è stato realizzare per davvero ricevere un'istruzione. E 'stato veramente un investitore. Egli ha offerto i seguenti;

1. Una casa con circa $ 1.000 di capitale che aveva acquistato il 221-D2 stesso prestito programma.
2. Una nota a $ 1000 con il pagamento degli interessi di $ 83,33 e mo palloncino in 2 anni.
3. Una vecchia vasca da bagno a testa in giù in stile automobilistico Porsche (60ish?).
4. $ 1500 in contanti.

Mi hanno le ruote, il denaro contante in tasca, una vera e propria casa, e $ 83 al mese per il pagamento con bonifico casa! Abbiamo fatto l'accordo e divenne accidentalmente coinvolti nel RE scambio e aveva appreso da un vero investitore. Questo è diventato il mio primo investimento, nonché la mia prima trattare, in primo luogo di scambio e di prima vendita.

Che cosa ha attirato di diventare un investitore immobiliare?

Ho trovato l'offerta presentata dalla persona in questione sul duplex qualcosa di emozionante e ho voluto proseguire e ho partecipato alla ricerca di altre proprietà.

Questo è diventato il mio primo borsista guru. Ho avuto davvero trovato la mia nicchia! Ho amato la negoziazione o di fare offerte. E 'stato molto più divertente non solo mostrando case. Ho iniziato a comprare altri investimenti. Mia moglie e ho fatto un affare. We'd vivere il suo reddito, circa $ 500 al mese e di investire tutto quello che ho fatto di nuovo nel settore immobiliare. Ho cercato di convincere altri a fare lo stesso, ma mi hanno visto come un giovane ragazzo senza esperienza. Sono andato e ha fatto per me. Il mio broker mi chiede iniziato le domande e le è stato ancora prendendo porzioni della mia commissione! Ho deciso di avere il mio Brokers licenza e aprire un ufficio. Ho incontrato qualcuno a Real Estate scuola che ho convinto a lavorare per me e anche assunto un fratello in diritto. Il 3 di noi ha aperto un ufficio in uno spazio di dumpy Placentia, CA. e lo ha chiamato "Mike Weese Investimenti". E 'stato un tempo perfetto in una perfetta zona! Abbiamo iniziato a fare un sacco di soldi, soprattutto su offerte che abbiamo trovato, acquistato noi stessi e guadagnato commissioni. Ho comprato un nuovo rosso Cadillac e le persone hanno iniziato a notare ero avanti. Ho vissuto nella stessa zona di Ca tutta la mia vita, è venuto dalla classe di reddito più bassi e la gente ha visto la differenza. Questo è stato 1974.

Quale sarebbe il vostro sogno affrontare essere? Avete avuto un "sogno affrontare" ancora?

Nel 1974 sono andato a caccia di localizzazione della nuova sede. Stavo pensando molto grande in quel momento. Questo è stato il mio primo investimento veramente spaventoso. Ho trovato un nuovo vacante 30000 mq piedi ufficio complesso e ho deciso di provare a comprare. Essa è stato di $ 1475000 e il venditore è stato il promotore e che voleva il 10% verso il basso. Ha avuto un prestito convertibile con Metropolitan Life Ins. Sarebbe da costruzione per convertire permanente quando l'80% pieno. Aveva essa elencati per un 3% di commissione e mi ha accettato di pagare $ 40K. Ora ho solo bisogno di circa $ 100K. Avevo acquistato 17 unità in più anziani Whittier, California, e gli ha chiesto se potevo creare una nota di $ 60K. Ha detto bene, ma ha voluto come 2a per $ 40K e uno per la 3a $ 20K. E gli diede la flessibilità, se aveva bisogno di vendere o prendere in prestito uno contro uno. Ora, mi è stato fino a $ 47.500 necessari. Ho convinto i miei genitori e mia moglie, i genitori ad ogni messa in $ 20K. Ho ancora bisogno $ 7500. La prima persona che avevo ingaggiato per unirsi a me nel mio immobiliare, il mio amico ha accettato di farlo. Ho presentato l'offerta e che è stata accettata. Il nostro pagamento è stato di $ 14.909 al mese. I'd negoziato un accordo in cui il costruttore dovrebbe gestire la costruzione, la locazione e che mi paghi un 8% relativo ai controlli sul denaro contante ritorno per un anno. Alla fine di un anno, è stato il mio problema se non è stato affittato.

Abbiamo chiamato l'edificio "Weese finanziario Plaza" e mettere il nostro nuovo ufficio pollici ora mi guardò successo e la gente ha iniziato a venire a me, sia i venditori e gli investitori. Queste sono state le persone che avevo parlato prima, che ora sono interessati a quello che avevo da dire. Ho iniziato l'organizzazione di seminari e nel nostro edificio è appena decollata. La gente era iscritto controlli e venditori iniziato il mio uccello dogging proprietà in molti paesi occidentali. Ho iniziato facendo immobiliare syndication (nome di fantasia per la limited partnership). Ci sono state facendo un sacco di CO, così ho ottenuto la licenza di un mediatore e ha aperto un ufficio a noleggio e un gruppo di uccelli cani. Abbiamo comprato 156 unità a Denver così come alcuni piccoli, così come 202 e 161 in Colorado Springs. Abbiamo inoltre acquistato molti in AZ, Texas, California, e OK. Entro un breve periodo di tempo, ero stanco, ma bene finanziariamente.

Oh, btw, in meno di un anno, il "Weese Finanacial Plaza" edificio è stato del 95% pieno, e gettare via un bel flusso di cassa. Mio padre mi ha dato il compito di Gest in loco, e che amava. Una grande società di deposito a garanzia, Escrow preferiti, si è trasferito nel mio edificio e ha chiesto se avessi la vendita di una parte di essa. Undici mesi dopo l'acquisto, mi è stato venduto per $ 2,2 Mil! Ho preso nota di un grande, che ho diviso con i partner, tenuto il 30% degli edifici di proprietà e guadagnato $ 70K commissione. Questo è stato il mio primo "Sogno di offerta".

Qual è stata la sua più difficile affrontare?

La mia operazione è stata fatta più difficile nel 1975, ed io che non avevo mai essere in grado di duplicare nuovamente. E 'stato uno scambio di 26 zampe comprese le proprietà da 4 diversi Stati membri e molti proprietari e partenariati. Mi ci sono voluti più di 3 mesi, giorno e notte per farlo completato, ma è stato un enorme successo. Ancora una volta, vi è stato un auto coinvolte! Uno degli investitori mancava abbastanza denaro per finanziare l'acquisizione totale da parte sua. Egli possedeva un 1965 Jaguar XKE convertibili e offerto a compensare il suo deficit di cassa. Ho preso la macchina, come parte della mia commissione. L'auto, pagherò cambiari e denaro ricevuto per la commissione pari al 6 cifre molto elevate.

Sono stato nominato per il Real Estate Exchangor di Stato per l'anno di CA per essa, ma non ha vinto.

Quante offerte hai fatto nella tua carriera?

Personalmente, la mia moglie ed io personalmente sono di proprietà oltre 1000 singole residenze familiari. Sono stato proprietario o partner in migliaia di appartamenti e uffici vari. Io non conosco il numero totale delle offerte Sono stato coinvolto poll Al culmine della mia carriera ho avuto 206 investitori prima di andare in pensione e alcuni sono stati in ben 6 partenariati. Ho acquistato quasi il Von Richthofen Castello a Denver per vivere e tenere seminari in 30 anni fa, ma la mia offerta è venuto in 2a. E 'stato veramente qualcosa.

Avete un immobile di licenza?

Ero un Broker licenza sia in California e Colorado nei primi anni 70 per 7 anni. Ho deciso ero felice senza supervisione personale di vendita e lasciare il mio licenze scadere. Ci sono vantaggi ad essere definita da una commissione di licenza di vista. Ci sono anche altri vantaggi da non concede in licenza, a mio parere.

Qual è la vostra attenzione (area di competenza)?

Non credo di avere una qualsiasi area di competenza. Ho fatto quasi tutto. Brokerage, nessun prezzo di partenza, di gestione delle proprietà immobiliari, Foreclosures, tuttofare società, costruita su 44 case di St. George, UT, raccolto in piena espansione zone a 3 ora esatta (so. CA, UT, Casa Grande AZ) e mi sento in il mio 4 ° e 5 ° attualmente, a sud TX e SM. Sono stato un originale guru prima tv, e ha parlato per seminario società, nonché della Camera di commerci, il Rotary Club ecc CA, Mirage Hotel e il lago di Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix e Tucson, AZ e Rio Grande Valley, TX. Ho anche pubblicato un libro di autoregolamentazione dei miei primi immobiliare esperienze chiamato "Da Bidello al miliardario". Non ho mai offerto in vendita, ma sono liberamente dato a coloro che ha chiesto. Ho continuato ad acquistare e sviluppare immobiliari per quasi 40 anni e hanno una prospettiva di più lungo periodo rispetto a molti investitori a breve termine o di nuovi arrivati.

Che cosa cercate in un investimento?

Io cerco buoni investimenti che trarranno vantaggio a lungo termine. Sono in gran parte per acquistare e mantenere a lungo termine. Mi Foreclosures acquistare e vendere di mantenere un po 'e alcuni di trasformare il denaro. Io non sono uno che è fermamente convinto, sul flusso di cassa. Credo che questo sia un settore che è negativo per molti investitori vero. N. benefici fiscali per sé, di solito anziani dumpy proprietà con poca speranza per l'apprezzamento e non danno molto di ammortamento. Io suggerisco la maggior parte dei nuovi investitori cercano di rompere anche acquistare proprietà, e come Monopoli, acquistare più che puoi. Tenere loro rifinanziare e comprare di più. Mantenete il vostro lavoro principale di reddito per la fine e la costruzione di immobili prima fondazione. Flusso di cassa verranno come aumentare gli affitti, ma non sacrificare la crescita opzione desiderio di flusso di cassa per iniziare.

Ci sono troppi guru fuori la predicazione e il flusso di cassa "sostituire il vostro lavoro con reddito immobiliare". Sono l'opposto di quelle. Flusso di cassa appena si verifica, nel tempo, ma non vale la pena sacrificare l'acquisizione di ulteriori proprietà per la necessità di mettere più basso per ottenere il flusso di cassa.

Ci sono 4 principali vantaggi di possedere beni immobili:
1. Apprezzamento
2. Gli ammortamenti per le agevolazioni fiscali
3. Principali pagare in giù
4. Flusso di cassa

Grafici continuamente dimostrare che # 1 e # 2 sono le chiavi per la creazione di "vera ricchezza" nel settore immobiliare, e di gran lunga distanza fuori gli ultimi 2 a breve oa lungo termine.

Quali sono alcuni dei più grandi errori che avete fatto o visto fatto?

Per me, il mio più grande errore è stato di andare in pensione a 29 anni. Io avevo fatto milioni ed è diventato pigro a continuare a investire e alimentare il meccanismo di beni immobili. Mi avrebbe dovuto essere più aggressiva nello scambio e l'acquisizione di ulteriori immobili, invece di vivere il passato. Da 29 anni a 58, mi è stato sostanzialmente aumentato la mia pensione e 6 bambini.

A 58 anni, ho corretto l'errore e ha iniziato a investire nuovamente. Negli ultimi 15 mesi, ho acquistato 59 case, ha venduto 13 di essi e continuare ad acquistare più di ogni mese.

Che consiglio darebbe a un inizio degli investitori?

Il mio consiglio per un inizio investitore variare, a seconda dell'età degli investitori, il reddito, la tolleranza del rischio, gli obiettivi di investimento (flusso di cassa, le agevolazioni fiscali, la pensione, ecc), moglie di 'atteggiamento, che entra in tutti i miei consigli. Sono per natura conservatrice, anche se ho molti "rischi", quando giovani. Mi chiedo cautela per i nuovi investitori e mi domando anche tutte le cifre fornite da un investitore al venditore! Determinare le loro motivazioni, se del caso per i loro consigli a voi. Studio coloro che sono stati realmente successo. Non diventare un seminario junkie! E più importanti, hanno sempre una strategia di uscita per gli investimenti e il piano per una giornata di pioggia. Sarà la pioggia!

Quali consigli darebbe agli investitori, data l'attuale situazione economica e di erogazione di prestiti ambiente?

• Primo: il controllo e la doppia tripla controllare tutte le entrate e le spese di proprietà su un argomento dato a voi per la considerazione. La maggior parte sono sopravvalutati e imprecise.
• Secondo: non indossare leganti o visione a tunnel. Ci sono molte opzioni disponibili nel settore immobiliare gioco.
• Terzo: Ricorda c'è più denaro in basso in entrambi i mercati immobiliari e del mercato azionario. Mentre la maggior parte sono tirando indietro la testa nel loro guscio, la smart quelli sono fuori e guardando intorno!
• Quarto: Nessuno potrà mai prendere come buona cura del proprio denaro come si vedrà.

Ci saranno sempre le sfide e le modifiche apportate al settore immobiliare e il finanziamento del mercato. Essere flessibili e pronti a cambiare, se necessario. Creative finanziamento distingue il successo dal mancato successo. Per saperne di nuove strategie e di metterle in azione. Non date per scontato "non si può fare"! Piuttosto il contrario. Si supponga che "si può fare" e poi trovare il modo per farlo.

Non c'è niente altro che desideri condividere con il resto di noi?

Mi auguro di poter condividere la passione che ho per il settore immobiliare e convincere gli altri delle cose incredibili che farà per voi. In nessun altro luogo si può trovare l'occasione in cui qualcuno (la banca) sarà prestito denaro per comprare qualcosa e qualcun altro (conduttore) renderà i pagamenti per voi. Infine, sarà proprio una cosa chiara e libera e sarà un valore di X importo di dollari. Non so cosa X sarà, ma sarà di più di quello che hai pagato e di un 1000% di utile sul denaro investito reali a causa della potenza della leva.

BiggerPockets conduce il nostro Meet the Investor Interviste via e-mail. Non siamo in grado di verificare le informazioni contenute all'interno di queste interviste e di stampa per stimolare il pensiero e una sana discussione.

Tag: flipping, padrone di casa, incontrare gli investitori, gli investitori immobiliari, ricco weese

Quando ho messo il primo gruppo di domande si dovrebbe chiedere ad un potenziale di proprietà manager, uno commenter chiesto: quali sono le risposte corrette? Aveva un punto e così vado a rivedere alcune delle risposte alle domande della scorsa settimana prima prima mi ha colpito con un paio di questions.I anche pensando di compilazione in un e-book che si spera Josh metterà qui a BiggerPockets.

Una risposta potrebbe essere corretto sulla base di diversi criteria.Some domande hanno una sola risposta giusta. L'esempio che ho dato la scorsa settimana è stato di procedure di sfratto. Tutti i paesi hanno regole severe su come inquilini possono essere potenziali evicted.If non sono responsabili della gestione della proprietà a seguito di tali norme, si sta facendo è sbagliato, e non si deve assumerli - periodo .

Altre domande hanno una vasta gamma di "correttezza". Un paio di domande della scorsa settimana l'esperienza in questione. Si deve certamente evitare di essere qualsiasi proprietà del gestore primo cliente. Ma è un PM, con dieci anni 'esperienza sempre meglio di uno a cinque anni'? I don't think so.

Poi ci sono questioni in cui la risposta giusta dipende vostre preferenze, il che potrebbe essere diversa da quella miniera. E poi ci sono quelli in cui le risposte si fanno solo si pensa - forse il PM ha intuizioni che si possono veramente usare.

Avete intenzione di prendere la parola per tutto questo?

In ogni caso, l'effetto netto di tutte queste domande e le risposte saranno assolutamente positivo. Avrete molto buone informazioni su cui basare la vostra decisione di affitto, avrai a disposizione una profonda comprensione di come funziona la vostra società di gestione, i dirigenti e si sa sono una persona seria, con grandi aspettative per le loro prestazioni.

A Few Da settimana scorsa

Domande: Quanti posti vacanti avete adesso? Su quanti totale unità di gestione? Qual è la durata media del tempo necessario per riempire un posto vacante?

Risposte: In primo luogo, ovviamente, il PM avrebbe dovuto conoscere this.If che ha per andare a vedere che questo è male sign.As per la percentuale esatta, ovviamente la cosa migliore sarebbe quello di confrontare questo con il tasso di posti vacanti per tutte le unità della area.Since non è possibile farlo, dovrete andare con il budello. Lo si vede molto pochi "In Affitto" segni sul vostro drive-intorno? Ci sono storie di giornale bemoaning pochi affitti disponibili? Se il PM ha un sacco di posti vacanti in questo caso, è fatto male.

La seconda domanda è una buona per ricordare più tardi. Diciamo che l'PM ti dice il suo posto vacante lunghezza media è di due settimane. A pochi mesi più tardi, egli si scusa perché lui solo non riesce a trovare un conduttore per la sua unità che è stato assegnato per due months.Could l'affitto di mercato hanno completamente tanked tra marzo e luglio?

Domanda: Qual è la percentuale di inquilini avete a sfrattare?

Risposta: Si spera che la percentuale è molto bassa. Ma se si dà uno irrealisticamente bassi risposta (1%, nessuno), follow-up con questo:

Domanda: Che cosa percentuale del vostro inquilini pagano regolarmente l'affitto in ritardo?

Perché è che un buon seguito? Perché se è veramente non evicting chiunque, è probabilmente perché consente di ottenere i suoi inquilini di distanza con l'omicidio.

Domanda: Come posso vendere i tuoi appartamenti?

Risposta: Si deve essere in grado di elencare un sacco di modi, compreso il suo sito web, su Craigslist, su volantini, con i segni, e il giornale, e magari anche attraverso altri metodi. Ed egli deve essere in grado di parlare con intelligenza su ciascun metodo.

Domanda: Lei consiglia di particolari incentivi per gli inquilini?

Risposta: Non è difficile e veloce regola qui. Se i tempi sono buoni, non dovreste aver bisogno di incentivi speciali. Se i tempi sono cattivi, devono essere considered.What tipo di incentivi, come fa lui? Io preferisco quelli non lasciate ingannare se stessi inquilini circa il costo delle unità. Primo mese gratuito che spesso ha effetto.

Domanda: Come si schermo prospettive?

Risposta: "accuratamente" sarebbe una buona base di partenza point.But egli dovrebbe essere in grado di essere specific.Also riconoscere che egli è e può essere più flessibile, con alcuni affitti.

Basta con le vecchie domande

Arrivano alcune nuove domande, e io, come pure fornire una risposta!

Domanda: Come faccio ad avere rapporti? Posso ottenere il loro computer me?

Risposta: La maggior parte PMs fornire relazioni trimestrali o monthly.I onestamente non credo trimestrale è abbastanza buono. Hai bisogno di più often.And, PMs alcuni sono già in grado di offrire ai loro clienti l'accesso on-line per reports.Obviously questo è un enorme vantaggio, perché si ottiene "in tempo reale" informazioni.

Domanda: Che cosa significano le relazioni simile?

Risposta: Il PM dovrebbe essere in grado di mostrare e spiegare loro relazioni. Avete bisogno di ampia e chiara relazioni, in particolare per quanto riguarda le finanze.

Domanda: Come funziona il vostro sito web guardare?

Risposta: Un buon sito web dovrebbe PM per mostrare unità disponibili, essere facili da capire e da navigare, e sono modi per inquilini e gli altri a contattare il manager.

Domanda: Lei personalmente investire nel settore immobiliare in questo settore?

Risposta: La risposta dovrebbe essere affermativa, per il proprietario della società, se non i suoi dipendenti. Tuttavia ...

Domanda: Se si dispone di posti vacanti nella vostra unità di personale di proprietà così come quelli di gestire per gli altri, come si fa a decidere quale unità di mostrare?

Risposta: La risposta deve essere che il proprietario non non mostrare pregiudizi - mostra la più appropriata per ogni potenziale locatario. Ma io sono stupito dalle relazioni che alcuni PMs mostrare apertamente la loro proprietà prima unità, e la loro unità gestite secondo. Perché mai mettere in su con questo?

Tag: padrone di casa, la gestione della proprietà, la proprietà-manager, l'affitto di proprietà, locazione

Questo nasce come "alcune domande da rivolgere tuo proprietà Manager".   Ma se hai già assunto una proprietà della società di gestione, è un po 'in ritardo - si vuole porre queste domande prima di effettuare la decisione di assunzione.    Si potrebbe anche voler chiedere prima di stabilirsi in una proprietà di acquisto.

In alcuni casi, ti noleggio società di gestione, perché non basta avere il tempo o inclinazione a trattare i problemi che vengono con noleggio immobiliare.   In altri casi, si dovrà assumere un dirigente, perché si vive troppo lontano dalla tua proprietà per la gestione quotidiana gestione te.   La buona notizia è che, se è possibile trovare un gestore qualificato in una comunità in cui si desidera acquistare beni, davvero non importa se di proprietà che è (come lungo come - credo - nel paese in cui si vive).    La cattiva notizia è che c'è veramente aren'ta tonnellata di proprietà qualificati manager là fuori.

Ci sono buoni dirigenti?

Infatti, quando ho iniziato a comprare affitto proprietà, ho pensato che qualificati responsabili della gestione della proprietà erano così rare da rendere il mio giorno per giorno, un "must" di gestione.    Purtroppo, la gestione della proprietà è uno di quei campi che non sembra difficile che (molto simile investimento immobiliare in generale) per i principianti o outsider.   Ciò significa che un sacco di gente in pieno campo.   Naturalmente, senza riserve gli investitori immobiliari non causare troppi problemi gravi per il resto di noi.   Senza riserve sono responsabili della gestione della proprietà un'altra storia - che stanno giocando con i nostri soldi.

Ho cambiato il mio parere dopo aver parlato a molti dirigenti di proprietà che hanno acquistato il mio software per la gestione immobiliare.    Molti di questi ragazzi sono stati impegnati a fornire un servizio di qualità per i loro inquilini e dei loro proprietari.   Non mi nome gli altri!

Che cosa si dovrebbe cercare in un gestore di proprietà?   In primo luogo, si vuole qualcuno con esperienza e la sentenza - e il giudizio viene da solo l'esperienza in questo campo.    In secondo luogo, si vuole qualcuno che sarà come con attenzione il proprio denaro come vuoi.   In terzo luogo, si vuole qualcuno che vi terrà informati.

Qui ci sono le domande! (Prima parte)

Ho un sacco di domande per voi a chiedere - troppi per andare bene in un unico post del blog. Quindi, questo dovrà essere in due parti. La seconda parte verrà nel prossimo post.

• Da quanto tempo sei stato un dirigente di proprietà?
• Quanto tempo sei stato un manager in questo settore?
• Quanti posti vacanti avete adesso?   Su quanti totale unità di gestione?
• Qual è la durata media del tempo necessario per riempire un posto vacante?
• Che cosa la vostra leasing simile?   (Hai bisogno di vedere una copia di questa, insieme con tutti gli altri moduli e documenti con il gestore utilizza inquilini.)
• Qual è la vostra politica di affitto in ritardo?
• Qual è la percentuale di inquilini avete a sfrattare?
• Come funziona il processo di sfratto lavoro qui?
• Quali sono le vostre commissioni di gestione?
• Che cosa si carica per l'assunzione di nuovi inquilini?
• Prevedete una tariffa per il monitoraggio e il mantenimento di unità vacante?
• Quali sono le mie garanzie?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich

Here are two fallacies that often strike new real estate investors.    The first one bugs me only a little – the second one bugs me a lot.  

The first fallacy is the one peddled by late-night infomercial stars.   It’s the idea that it’s really not that difficult to find an old house, buy it for much less than it’s worth with no money down, and sell it for big bucks.    It’s true that some deals of this sort do happen, but they’re very rare.   If you start your real estate career thinking you’re going to get 50 deals like this on the way to that new Bentley, you’re actually on a fast track to disappointment.   (And if you really have done 50 deals like this – and have documentation, and don’t charge $1 million for people to see it – call me!)

The second fallacy is much more insidious and hits people who are much too smart to be fooled by the first one.   I’ll call it the Every Dog has its Day fallacy.   This means that any property you buy, no matter how big a loser, will eventually make money for the owner.   This view is underscored by two other views, both also erroneous:

1. All real estate rises in value over time.
2. When you own rental property, your rents go up over time, while your expenses stay the same.

We know in our hearts that this assumption is wrong, but still fall for projections that show it.

It’s certainly true that most real estate rises in value over time.   However, that’s not true everywhere.   I’ll give you two examples: Detroit, Michigan, and Buffalo, New York.   Right now in Buffalo, there are almost 800 houses listed for sale for $50,000 or less.   45 of those are listed for less than $10,000.  

  Why do you think Buffalo might have these wonderful deals?   It’s because Buffalo has been one of America’s fastest shrinking cities over the last 50 years.   The population is less than half of what it was at Buffalo’s peak in 1950.   This, coupled with the reason for the decline (there are no jobs to be found), has resulted in a huge drop in real estate values over decades.   Almost anyone who put their money in Buffalo over that time lost much of it.   By the way, this also means Buffalo rents dropped over the past few decades, so those Buffalo investors lost money every year on their way to eventually selling at a loss.

Detroit is in a similar way, with 6,900 homes for sale for $50,000 or less; 3,200 for less than $10,000; and a population less than half what it was in 1950.   Detroit’s motto, translated from Latin, is “ We Hope For Better Things; It Shall Rise From the Ashes .”   I sure hope they are right!

This extraordinary hovel can be yours for $100 in Detroit.   Make an offer!

Thankfully, there are few true disasters like Detroit and Buffalo around the United States, although there are many cities where prices have risen only a little, stagnated, or dropped even before the real estate and mortgage crashes.   Even elsewhere, however, you might lose money over time because of the “expenses never go up” assumption.

  Suppose you buy a property for $100,000, with rents of $1100 per month.   Your expenses are as follows:

·          Monthly mortgage payment: $480

·          Insurance: $75

·          Taxes: $200

·          Allowance for maintenance: $100 (0.1% of purchase price)

·          Allowance for vacancies: $55 (5% of rent – assumes a 5% vacancy rate)

·          Utilities: $100

·          Legal, accounting, mileage and so on: $50

Obviously these numbers are going to vary widely for different properties.   It’s worth noting, however, that poorer communities usually have relatively high property tax rates.   They have to provide the same services as wealthy towns but with smaller tax bases.

For this example, however, your monthly expenses are $1060, which means you’re making a profit!   Congratulations!   It’sa very small profit, but should be much higher a few years from now because according to the second assumption, your rents are going to rise, and your expenses will stay the same.   Five years from now, your rents will be more like $1300, which means you’ll be making $240 per month in positive cash flow, which is excellent.   And, of course, you’re building equity.

So many new investors fall for this.   The truth is that every one of those expenses is going to go up except for the mortgage payment (assuming a fixed rate loan).   If they go up by more than about 9% per year, your monthly profit will decrease, even with inflation in rents.   And that can certainly happen.   In particular, property taxes, utilities (mostly heat and water/sewer, the two utilities most often covered by landlords), and insurance have all risen by 10% or more in many communities over the last five years.

The pinch will be even greater in communities experiencing rent stagnation or deflation.   If your rents stay the same and expenses go up even a little, your profit will fade and disappear.

That equity growth that was going to save your bacon?   That won’t happen, either.   If your monthly cash flow stays the same or decreases over a five-year period, your property will be worth about the same, or even a little less, at the end of that time.   Yes, you’ll have added a bit of equity through the principal portion of your mortgage payment, but not enough to make a major difference.

None of this is intended to turn you off real estate investing.   Many thousands of people have done very well with their property investments – yes, even some in Detroit and Buffalo.   They avoided losses by being very, very careful about where they bought.   They looked for towns and states that were growing, particularly in employment, a leading indicator for housing growth.   They avoided towns with a history of high property tax increases.   They looked for houses in neighborhoods where people wanted to live.   And, they sought out properties where they could reduce expenses by taking responsible steps to lower maintenance, utility and insurance costs.

Finally, they made sure they could sell on their terms by making sure they had enough cash to handle emergencies and daily living.

Tags: equity , housing , inflation , landlord , rental-property , stagflation , tenant

How are you going to handle this so that a) you have some control over the new tenant, b) you are financially protected, and c) you don’t have a lot of extra trouble?

You have four options. The first is to simply allow the additional tenant with no written agreement. Obviously, this is a big mistake. The second is to create a new lease that adds the second tenant (so that both sign the same document). I don’t recommend this because there it adds a lot of complications – who is responsible for which damages, are both equally liable for the rent, and so on.

The third is to put the roommate on an entirely separate lease, and create a new one for the original tenant – charging each (almost always) half of the total rent required. Now you have two completely separate tenants in one unit. The danger with that approach is that if one tenant bails, the first one is still a tenant in good standing, yet you’re only getting half the rent you need from your unit.

Here’sa fourth approach that I think is actually the best. Why not have the existing tenant create a separate arrangement with the new roommate? This is not a sub-lease, although it is similar. The new roommate has to follow your rules (as would any guest staying at the apartment). The legal arrangement is essentially an agreement between three parties; the new tenant, the original tenant and yourself. Key points:

1. The new tenant owes rent and security deposit to the existing tenant, not you
2. The initial term of the arrangement must end at or before the initial term of your lease arrangement with the original tenant
3. The arrangement is null and void and the new tenant has no right to the apartment if the original tenant moves out for any reason
4. The new tenant must follow all the “behavioral” rules established by you in the original arrangement.
5. The new tenant must pass whatever background checks you applied to the first tenant.

There is one legal problem with an arrangement like this. Since the new tenant owes rent to the original tenant, and nothing to you, any agreement between you and this new tenant may not be binding. Generally contracts require consideration to be valid and there is no consideration in your arrangement with the new tenant. Therefore, it makes more sense to create two separate arrangements. The first is between you and the existing tenant, and specifies his obligations in consideration of being able to bring in a roommate. He has to enforce certain rules (the same rules you enforce for him). He can’t sign an agreement with the roommate unless you have approved it (in reality, you will draft it). He can’t bring in a specific roommate without your approval.

Having made such an arrangement with the existing tenant, you can now let him and the new roommate make their own arrangement, previously reviewed by you. The advantage to this system? You get all the rent you are owed without responsibility for a second tenant, and the original tenant gets to keep his place. It’sa win-win.

Obviously you will need to check your local laws to make sure this arrangement is legal.

The new roommate’s obligations are entirely to the original tenant. So if the new guy screws up, it’s up to your original tenant to fix it. He has an obligation to you to do so. For example, suppose the new roommate doesn’t pay the rent owed to the original tenant. It is up to the original tenant to evict him.

It gets more painful if the original tenant doesn’t meet his obligations. Suppose the rent on the apartment is $800. The new roommate faithfully pays his share – say $400 – and the original tenant goes out and blows it all at the track. Now the new tenant is in trouble, because he doesn’t have an arrangement with you, and the original tenant is about to get evicted. That will trigger an eviction of the new roommate according to your arrangement.

That stinks for the roommate, but it’s not your problem. It is up to the original tenant and the roommate to work out.

I’ll be curious to read any comments and suggestions on this idea. My next blog post will cover situations where roommates want to take an apartment together.

Tags: landlord , lease , roomate , tenant