מה Condo מלונות או Condotels? ראיון עם Joel Greene - חלק א
מאת: יהושע Dorkin • כתובת האתר: http://www.biggerpockets.com/3 באוגוסט, 2006 •
לאחרונה, שמנו gotten א טון של שאלות בבית BiggerPockets TM יחסית לא ידוע על שטח של השקעות נדל"ן, Condo מלונות או Condotels. במאמץ כדי לדעת בדיוק מה הדברים האלו, יצרנו קשר Joel Greene, נשיא של מלון Condo מרכז, א תווך "המתמחה במכירת condo מלונות מראש את שלבי הבנייה", ועל Condo מלונות דובאי. מר Greene היה יותר שמח לענות לשאלות שלנו, מאפשר לנו לנהל דוא"ל בעת הראיון הוא היה בחופשה.
BP:
מהו condo המלון או condotel?
Greene:
תחשוב על זה כעל רכישת קונדומיניון, אף אחד, כי הוא חלק 4 או 5 כוכבים למלון. לפיכך, בעל, כאשר אתה בחופשה, אתה תקבל את היתרון של עוד 4-5-star שירותי amenities ממה שאתה מעוניין להיכנס קונדומיניון טיפוסית.
ההבדל הגדול בין המלון לבין condo המלון היא כי בדרך כלל יש בית מלון אחד הבעלים, או בודדים או של הארגון, אך condo מלונות מחוץ ליחידת נמכרים על ידי היחידה. משום כך, במלון 300 חדרים condo יכלה כמה שרק בעלי יחידה 300. מלון אורח סביר להניח כי אף פעם לא יודע במלון טונות של הבעלים כי כל חדר להשכיר את תוכנית ייראה זהה על כל האחרים.
Condo Hotels נמכרים כמו השני, השלישי, הרביעי או החמישי בתים, עבור בעלי חשיבות, אך הן בדרך כלל לא נמכר כמו העיקרית מגורים. למעשה, רבים מהם להגביל את השימוש של בעל יחידה של היחידה שלהם, כי הוא רצה יחידה ו אמורה להיות כלולה בתוך המלון מלאי של יחידות rentable.
בתור הבעלים של המלון condo יחידה, תוכל למקם את יחידת לתוך המלון השכרת התוכנית שבה יהיה לשמור את שכרו ואת עבורך, בדיוק כמו כל סוג אחר של החדר במלון. בתור הבעלים, תקבל נתח של הכנסות כי שכירות של חדר שלך יוצר.
BP:
מהם היתרונות / disadvantages של לרכוש condotel מעל רכישת טיפוסי השכרת נכסים?
Greene:
יתרונות:
1 - Hassle חופשי בעלות; לא בעל בעיות.
2 - השכרת הכנסות כדי לקזז חלק או אולי את כל הבעלות על הוצאות.
3 - א נפלא לחופשה הביתה תוכל להשתמש בכל פעם שאתה רוצה.
4 - בטוח הנדל"ן ההשקעה ביום וגיל שבו עלול ליצור רושם אחר השקעות מסוכנות יותר או פחות מושכת.
5 - חזקה הסבירות הערכה.
6 - לגאווה-הבעלות "יש לי חתיכה של טראמפ."
אלא אם כן הם Disadvantages כמה הרוכש יש unrealistic הציפיות של תזרים מזומנים. המציאות שם היא עשויה או לא עשויה להיות כל.
1 - חיות מחמד שלך הם לא תמיד מקבלים בברכה.
2 - יחידת שלך לא יהיו זמינים ב זמן קצר, כך הזמנות משלך יחידה עשוי לבקש ככל 60 ימים הודעה מוקדמת.
3 - יחידת שלך כפוף לאותם dips בשוק המשפיעות על כל בתי המלון של שוק תחרותי מוגדר. Hurricanes, איומי טרור, חם winters לצפון, מחיר הדלק, וכו 'יכולים להשפיע על שיעור תפוסה של יחידה. מסיבה זו, רוב lenders לא רואים את פוטנציאל ההכנסות כאשר שוקלים לבצע את ההלוואה לך.
BP:
האם אלה נכסים פיננסים קשה?
Greene:
בכלל לא, אבל הם כן לוקחים בדרך כלל 20% למטה, כאשר ניתן לרכוש condos עם פחות מזומנים למטה. חשוב גם לוודא שאתה משתמש משכנתא סרסור מי היתה הצלחה בהוצאה condo המלון לעשות עסקאות מימון. בנקים רבים עדיין לא עושה אותם, אבל הם יותר ויותר מעורב בקבלת כפי condo מלונות להפוך לזמין לציבור רחב יותר.
BP:
כמה זמן הם היו בערך?
Greene:
כמה עשרות שנים, אך נחשול ענק של 4 - ו 5 - מלונות כוכב condo כי היה לבצע את דרכם בכל רחבי הארץ, החל בערך לפני 7 שנים של מיאמי באזור.
. . . המשך יבוא. . . מהן Condo מלונות או Condotels? ראיון עם Joel Greene - חלק 2
ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן Dispatch מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, Realtor, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!
אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.
כרגע ראיתי את הערך כי היה לך בדוא"ל באתר שלנו, אבל אני לא מראים תיעוד של כל קבלת דוא"ל ממך. אם אתה רוצה לשוחח בצ 'אט, נסה לכוון את הדוא"ל לעיל או להתקשר אליי בכל עת, 954-450-1929. Joel Greene, נשיא, Condo Hotel מרכז.
מר Greene, יש לי בעיה מאוד גדולה ו תוהה אם אתה יכול לעזור. אני צריך רמקול עבור כנס זה בהשתתפות נדל"ן Appraisers. רוב appraisers השתתפות הם MAI. האדם שאני מסורגל על זה כנס יש לי בעיה רפואית האוסר לו לדבר לנו על Condo מלונות. התאריך של הכנס הוא בשבוע הבא, 18 באוגוסט, 2006. האם אתה מעוניין בא קליפורניה ואם מדברים אלינו? נא להגיב בהקדם האפשרי.
תודה מראש על הזמן בעניין זה.
Vickie L. גיל, SRA
יו"ר
בדרום קליפורניה פרק אומדן של המכון
טלפון: 949-863-6409
[...] למכירת תקליטים היו פשוט שברו החדש של מלון טראמפ אינטרנשיונל ו מגדל Waikiki Beach ברגל condo-המלון. ארבע מאות שישים וארבע חבילות המלון נרכשו מעל 700 מיליון $ על ידי משקיעים ביום חמישי האחרון. "מפתחים אמר את המכירות בחר רשומה עבור סכום של נכס למגורים, הן ערך דולר ליחידת נפח, נמכר באחת פיתוח על יום אחד. הרשומה הקודמת נקבע בדצמבר 2005 כאשר ונקובר מבוססי Intrawest Corp. נמכרו 318 חבילות של השלב הראשון Maui Resort עבור $ 425 מיליון דולר ארה"ב. "בפרויקט הבנייה יתחילו בחודש הבא, והיא נועדו עבור השלמת לפי באמצע 2009 . [...]
מאמר זה היה מאוד intresting! האם יש המלצות של ספרים לקרוא ו / או על אופן / איפה ניתן להשיג מימון. לאחרונה מאמר ב CNN Money על האזור אני גר, (פנמה סיטי, פלורידה), ועל הרצון שלי להיות בעל נכס אחד יותר חוץ מזה שלי לביתן IL ו AZ על התקציב גם לא מסוגל להצליח. חשיבה condo יהיה נהדר, אבל איך היא השאלה? כמו כן, שעדיף לקנות townhome כאן מעבר לרחוב מתוך condo? הרבה שאלות, אבל רוצים ללמוד כדי להצליח!
תודה,
ג 'ימי
ג 'ימי,
אם אתה מסתכל על מנת ללמוד על condo מלונות, פשוט עבור אל אתר האינטרנט של מר Greene, http://www.CondoHotelCenter.com. הוא קיבל טונות של מידע על שם טוב. אני כבר לקרוא את השאלות הנפוצות ואת המאמרים הרבים. ואתה יכול לראות מה condo המלון נכסים זמינים גם כן.
ניסיתי למצוא את הספר על condo מלונות ב בארנס & Nobles, ושם לא נראה אחד עדיין. אני חושב הפתרון הטוב ביותר הוא האינטרנט.
דנה
[...] מה Condo מלונות או Condotels? [...]
BP:
האם אלה נכסים פיננסים קשה?
Greene:
בכלל לא, אבל הם כן לוקחים בדרך כלל 20% למטה, כאשר ניתן לרכוש condos עם פחות מזומנים למטה. חשוב גם לוודא שאתה משתמש משכנתא סרסור מי היתה הצלחה בהוצאה condo המלון לעשות עסקאות מימון. בנקים רבים עדיין לא עושה אותם, אבל הם יותר ויותר מעורב בקבלת כפי condo מלונות להפוך לזמין לציבור רחב יותר.
אני אוהב את זה חלק. בחלק השאר, משכנתא עמיל לעשות יותר מאשר הבנק.
האם יש condotels למכירה את אזור לוס אנג 'לס?
אחד הפרויקטים שלנו הוא condotel 'החופים Resort & Residences והיא מציעים 6% תמורת 5 שנים. אז הם עושים נראה את מועדפות צורת ההשקעה בחו"ל גם מכובד תותשר המלון מציע להם לנהל עבור משקיעים.
זה מאוד מעניין. היה לי לא שמעת את זה בעבר. זה היה להופיע כי הנדל"ן רחוק להכריע את היתרונות disadvantages, במיוחד בשוק כגון זה.
ג 'קסון חור מספר Condotels. יש כמה ב Teton הכפר. אני מאמין כי מלון Terra, Teton מועדון, Crystal Springs, Teton Mountain Lodge כל Condotels. יש גם אחד טוב ב ויקטור איידהו קרא Teton ספרינגס.
אני מאוד מכיר את המודל condotel כמו שאני מוכר נדל"ן חור ו ג 'קסון יש לנו condo / בתי מלון Teton הכפר. זה הולך להיות מאוד מעניין לראות כיצד גם את condotels להחזיק ב הקרובה (או הנוכחית) המיתון. רבים מן המאפיינים כי עשיתי היסטוריים מספרים על ההחזר על ההשקעה לא "penciled החוצה" היטב. כי אני לעולם לא היה מוכר להם כפי להשקעה על סמך ספקולציה עתידית.
בלוג נהדר.