פגוש את משקיעים: ראיון עם משקיעים נדל"ן, בעל ו Rehabber קקוני Brzowski

יש לו עבר זמן מאז שמנו משותף אחד שלנו משקיע פרופילים עם כולם. . . אני מתרגשת לומר כי זו אחת שווה את לחכות!

קקוני Brzowski, בקרוב להיות תורם כאן על BiggerPockets הבלוג, יש כמה מדהים תובנה משותפת עם כולנו לה ראיון. יחסית חדש משקיע / בעל / rehabber מחוץ מזרח טקסס - קוני הוכיחה כי כל אחד יכול להיות מוצלח בתחום הנדל"ן להשקיע אם הם העלו את דעתם ואנרגיה אליו. היא פיתחה תוכנית שלה ומערכות באמצעות נסוי וטעיה, אשר יסייע לה להמשיך לעשות כסף שבו אחרים עשויים להיכשל.

כולם. . . כמה נפלא לקבל עצות ו. . . .

הכר נדל"ן משקיעים קקוני Brzowski

כמה זמן אתה כבר להשקיע בתחום הנדל"ן?
כמעט 4 שנים. ארגנו את החברה שלנו והתחילו כשנה לפני כן, אבל אנחנו סגורים על הראשון שלנו נכס בנובמבר 2004.

מה משך אותך להיות משקיע הנדל"ן?
אבא שלי אהב ואת הבתים הישנים של פעם היה רק קצת לבצבץ, הוא לקח אותי לצד כדי להסתכל על לקוחות פוטנציאליים. זה סוג של דבר אתה עם מקלות. אבא עבד הבנייה לשלם את החשבונות, אבל הוא remodeled נוסף במזומן עבור הבתים. עכשיו אני חושב שהם קוראים לזה "leapfrogging" - לקנות בית זול, remodel, למכור עבור רווח ו לעבור את הבא חורבה. עברנו כל 2-3 שנים ואבא בילו כל חילוף דקה מחפש את המקום הבא. אני לא יכול לנפנף פטיש, אבל יש לי די טוב מה הצורך אכון תיקנה

בעלי עובד במשרה מלאה ב-petro כימיים בתעשייה ואנו התחיל להבין שאין שום דבר כזה, עבודה האבטחה. הוא עובד על החלפה עם משמרת 7 ימים ארוכים לשנות כל חודש שבו נותן לו פרקי זמן כדי להקדיש את הפרויקטים. היו לנו 20 + שנים של תיקון, remodeling ו rehab הן ניסיון עבודה עם אבא שלי ואת הפרויקטים השונים ואת הבתים שלנו. במשך כ -10 שנים, הפכה את בעלי עובד חלק פעם נוספת עושה בבית ואת התיקונים remodeling. כאשר החלטנו להתחיל להשקיע, נדל"ן עם דגש על rehabbing הייתה הבחירה הטבעית. והוא מתאים באופן מושלם עם שלנו הן קצרות וארוכות טווח יעדים כספיים.

אני אטפל העסק קצה שמחפשים בתים, מפעיל את המספרים, קבלת הצעות, הטיפול הדיירים ולשמור את הספרים. הוא עוסק קבלנים, האם חלק rehab עבודה מפחיד את הדיירים טיפשי במידת הצורך. למעשה, he'sa-פנטסטי בעל טבעי. הוא טוב במיוחד בחלק הראשוני הריכחה לקריאה באמצעות-אתה צריך לשמוע אותו לעבור על מאוחרת בתשלום סעיף!

האם אתה במשרה מלאה או חלקית משקיע?
חלק אף פעם, אני די בטוח זאת שאלה מכשילה. . .

איך להתחיל להשקיע?
אנחנו בילינו 3 שנים לצאת החוב ולמידה בנושא הנדל"ן. ביקרתי פורומים, שאל שאלות, לקרוא מאמרים ואת הדרך ביליתי יותר ברצוני להודות על ספרים. במהלך הזמן הזה, אני גם הפך מומחה שלנו בשוק המקומי והקימו יחסים עם סוכן נדל"ן, עמיל משכנתא, עורך דין, ועל חשבון חברים שלנו בבנק המקומי.

למדתי לעבוד עם מחשבון פיננסי ו compulsively רץ על כל המספרים כי הגיע לבית על השוק עד שאני יודע את המחיר היינו צריכים לשלם כדי לעשות רווח. בשביל הכיף, אני מעוניין לכתוב מציעה למעלה מדומה עם כל סוגי המימון יצירתי. כל שבוע, אני מעוניין ליצור רשימה של בתים להשכרה מתוך נייר הכונן כדי לקבל הרגשה של השוק הדולר עבור כל השכונה.

יום אחד, סוף סוף הגיע לבית על שוק שכונה טובה שעשה תחושה. בגלל כל שיעורי הבית, לא היתה כל היסוס, אנו מציעים את כתב בלי להסתכל אחורה.

ספר לנו על הראשון אסור לפספס. . .
הראשונה שלנו rehab היה 3/2/2 לבנה, 1500 מ"ר + יחידה ft. המשפחה הבית של בית ספר מעולה מחוז רשום $ 100K. המקום היה חורבה להשלים לתלוש, כל הדרך אל sheetrock. אנחנו המוצעים $ 83K לבין הבעלים קיבל ללא countering. (למדנו את זה בבית סגירת מציעה שני הגיע, באותו יום שלנו היה גבוה יותר של 500 דולר.) התוכנית היתה rehab הבית עצמנו לחסוך כסף, ואז לשכור עבור $ 1100/month.

אנו קנה עם 80/20 מימון תשלום עבור התיקונים באמצעות כרטיסי אשראי ו-Lowes Home Depot שניהם היו מציעים 12 חודשים, ללא ריבית, ללא תשלום. אנחנו נועד להיות בית reappraised ו refinance לשלם את הקלפים. זה לא ממש לעבוד ככה.

העיקרית שלנו מגוריו נהרס ב סערה למחרת הבית היה גמור. ידידי הגיע עם סוס לקרוון והיא הועברה אותנו לתוך זה תכשיט קטן על סוף השבוע של יום הזיכרון 2005. גרנו שם 18 חודשים ו refinanced עם הבעלים הכובש המימון אשר מונמך חודשי הערה על ידי $ 100 +. עכשיו, את הבית rents עבור $ 1150/month יש cashflow חיובית של $ 400/month. לאחרונה, זה appraised עבור $ 130K ואנו פתח $ 30K HELOC שאנחנו להשתמש במזומן כדי לבצע מציעה על בתים קטנים יותר.

מהן הגדול ביותר של טעויות שביצעת או לראות אנשים אחרים עושים?
שמנו היה מוצלח מאוד, אך אנו גם היה זהיר והן הועברו איטי. הכי גדול שלנו misconception חשבתי שנוכל לחסוך כסף על ידי עושה את כל העבודה בעצמנו ... שכחת לגבי עלויות אלה מלוכלך מחזיק-תשלומי משכנתא, ביטוח תעריפים גבוהים יותר עבור בתים ריקים, תשלומים על כרטיסי אשראי ו חודשי איבד לשכור. היום הבנו שאנחנו יכולים כבר שכרו את עבודתו הסתובב סביב המקום בתוך פסיקה של זמן (ותשמור על עניץ בתהליך) היה יום גדול. זה הכל השתנה.

אנו רואים משקיעים חדשים, אשר כבר נודע על הנדל"ן בכלל, אך הם לא לוקחים מספיק זמן כדי להבין ביסודיות את השוק המקומי. כמו כן, אנו מקבלים מחוץ למדינה משקיעים אשר נמצאים מפותה על ידי המחירים שלנו מבלי לקחת בחשבון את הוצאות תפעול גבוהות יותר. אנחנו גרים באזור עם השמיים-נכס מסים גבוהים הוריקן ו-השפיעו ביטוח חליפין. אם אין לך חשבון בשביל זה, אתה יכול לקבל מהופך מהר.

מהי השקעה להתמקד (תחום התמחות)?
הדבר היחיד שאני מומחה הוא שלנו בשוק המקומי. אחרת, אני פשוט מנסה ללמוד כמו כולם. אנו חנות בודדים משפחתיים, לתקן אותן או לשכור אותם. המטרה שלנו היא להיות עם 20 SFH של חצי משכנתאות שילם את הזמן על ידי Mister retires.

מה אתה מחפש להשקעה?
אנחנו מחפשים בתים מדוכדך טוב עם עצמות בתוך שכונות יציבה. ביג תיקונים לא מטריד אותנו, כל עוד המספרים הגיוני-we've יש קבלן גדול. כדי להגיע ליעד הנוכחי שלנו, אנחנו רוצים 250 דולר או יותר מ cashflow חיובית עם כל יחידה קטנה של הכסף שלנו על העסקה האפשרית.

כמה עסקאות עשית עד כה?
שלוש. אנחנו בילינו כמעט שנה מחפש כל אחד מהם. בעתיד, אני רוצה באמת רוצה מהירות הדברים למעלה! כיום, יש לנו ארבע יחידות ההשכרה-3 בתים לבין מוסך דירה.

האם יש לך את הרשיון הנדל"ן?
אף

מה הייתם נותנים ייעוץ על תחילת משקיע?
להיות ישר, שמור את המילים שלך ואת השומר שם טוב, גם אם זה עולה לך. בסופו של דבר, זה שווה יותר מאשר כמה דולרים מיותרים של הבנק אתה עלול לזכות לטווח קצר.

תהיה מוכן לעבוד בשביל שום דבר על מנת ללמוד את העסק. עזרה לאחרים ואחרים יחזיר את טובה. להיות נדיב, להיות סוג, לרכך את השליטה, מתנהג כמו מקצוען. אין להעמיד פנים להיות מישהו שאתה לא, אבל לא קצר גם למכור את עצמך.

לפעמים אנשים שוכחים עד כמה חשובה היא שלמות, אבל אלה שאתה עושה עסקים עם צריך לדעת שאתה אמין. אמון הוא לאחר שהוקמה, הזדמנויות מרץ את הזכות ללכת לפניהם ומחול את maranga ... אתה לא צריך לחזר על הפתחים.

אחר שים לב, יש את המערכות במקום קדימה הזמן. הגדר את המשרד, את הספרים, לשים את הריכחה יחד, שורה של המימון. פיתוח קשרים עם אנשי מקצוע אתה בוטח. קח אותם לארוחת צהריים, לתת להם את כרטיס האשראי שלך, שאל אודות הילדים שלהם, לא לבזבז את הזמן.

מה היה toughest את העסקה?
אנו קנה את הבית לפני rehab השני על הראשון היה להשלים. ברגע האחרון, את המימון נפל חוץ משום שמישהו אחר המדינה החליטה הבית היה אזור מסחרי. אנחנו עברת על משכנתא לברוקר המקומי לבין העסקה משם הלכו בצורה חלקה.

מה היה החלום שלך להתמודד להיות?
א עסקת חבילה של בתים 10-20 מתוך פורש משקיע מי מתחננת כדי לממן את הבעלים.

האם יש עוד משהו שאת רוצה לחלוק עם כולנו?
כמה אנשים מדברים על הנדל"ן להשקעה שלה כמו קסם לקריאה כמה ספרים, לומר את המילים מג 'יק (I'ma מנצח! אני יכול לעשות את זה!) ו לקפץ לתוך הגדול ידוע.

נדל"ן הוא עסק. ב אף אחד לא היה אכפת להם הזכות לפתוח סלון פיצה או יבש cleaners קטנה עם שוק ועל הכנה קצת כמו לתת הנדל"ן.

לאחר אמר, כי אני מאמין בתוקף כמעט כל אחד יכול לבנות עושר ופיננסי אבטחה אם הם מוכנים לעשות את שיעורי הבית.

הערה: קוני ניתן להשיג באמצעות הבלוג שלה נמצא בכתובת: http://www.conniebrz.com

ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן Dispatch מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, Realtor, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!

אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.