נדל"ן: תהפכו או השכרה?

ייתכן ששמעת לאחרונה כי זוהי הזדמנות נפלאה לרכוש נכס להשקעה. אחת הסיבה לכך היא כי אתה יכול עכשיו "תזרים מזומנים" אותם שוב. זה נשמע כמו רעיון די טוב, אבל מה זה באמת תרגם לתוך? מה באמת עושה את זה טוב יותר זמן כדי לקנות ולהחזיק ההשקעה נכס ולא לפני 18 חודשים?

אני רוצה לתת לכם סקירה קצרה על שתי תפיסות מרכזיות של להרוויח כסף על ההשקעה נכס, ומדוע זה הזמן המושלם לרכוש ולהחזיק נכס להשקעה.

תקן & תהפכו

אני בטוח שיש לך רבים שמעו את המונח "תיקון & להעיף". זה כסף טוב ביצוע טכניקה כאשר הנדל"ן הוא שוק יציב ואת נמיגה הוא צפוי. התפיסה היא לקנות נכס זה undervalued לעומת שאר הבתים באזור ולתקן את זה. הטיפוסי ממוקד התיקון פריטים חדשים כמו קומות, שטיחים, צבע, חלון טיפולים, אדריכלות נוף, מטבח & אמבטיות ארוניות, וכו '. באופן אידיאלי, אלו תיקונים לקחת רק 1-3 חודשים, ולאחר מכן לך רשימה של נכס למכירה בכל מחיר הרבה יותר גבוה. המטרה היא להפוך מספיק כדי לכסות את עלויות התיקון, את זמני תשלומי משכנתא, ותלך עם $ 20K - $ 60K רווח על נכס זה. המפתח להצלחה הוא להיות הזכות נכס וכדי להפוך את הנכס מהר ככל האפשר.

כמובן, זה לא תמיד עובד כמתוכנן, ולפעמים אתה מפסיד כסף על העיסקה. הגורמים לתרום מפסידים כסף על תיקון הם נכס & תהפכו את עלויות התיקון להיות גבוה מדי, לוקח את התיקונים דרך ארוכה מדי, או לא למכור את הנכס במהירות. לצערי, חלק תקן & Flippers יש תקועה עם נכס לפני למעלה משנה כאשר פנתה לשוק, וכן גם לקח הפסד למכור אותו מתחת לעלות או הפכו אותו לתוך השכרת נכס. זה לא המקום האידאלי אסטרטגיה משלו להשכיר נכס, משום שרוב האנשים האלה הם עדיין לוקח חודשי הפסד להשכיר נכסים אלו היום. אני מרגיש שאני של הרשות בנושא זה, כי יש לי אחד כזה סוגי נכסים לעצמי.

תזרים מזומנים

זהו מושג המשמש לזיהוי נכס כי תעשה טובה השכרות. המילה "תזרים מזומנים" הכוונה במזומן בסך של השכרה הביתה יוצרת ומשתמשת על בסיס חודשי. תזרים המזומנים יכול לשמש אינדיקציה של השכרת הבית של חוסן פיננסי. כשמדובר להשכיר את ההשקעה נכס אתה מעדיף את זה על מנת לקבל תזרים מזומנים חיובי, כאשר אתה עושה רווח על בסיס חודשי. עקב המחיר הגבוה של הדיור בכמה אזורים עירוניים זה יותר קשה למצוא בתים עם תזרים חיובי, אבל זה לא אפשרי. הנה כמה מן הגורמים נבחן לקבוע תכונה של תזרים מזומנים.

ראשית אתה צריך לחשב את העלות החודשית של הנכס (המכונה לפעמים אדם מוזר). אתה צריך לקחת בחשבון את כל העלויות הקשורות נכס משכנתאות כולל תשלום (קרן, ריבית, מסים & ביטוח), נכס דמי הניהול, דמי חבר HOA, ביליארד שירות, אחריות הבית, וכו 'עלות חודשית זה לא רק להיות מכוסה שלך renters , אבל גם צריך להיות מכוסה פעמים כאשר אתה במהלך הנכס אינו מושכר. כמו כן, קח בחשבון אם יש צורך מיידי תיקונים לבית כדי להפוך אותו מוכן renters.

לאחר מכן, אתה צריך לחשב כמה אתה יכול לשכור את בית. אני מאוד מציע להשתמש מלופת נכס מנהל כדי לעזור לך ניתוח זה. לא רק אדם זה יכול לעזור לך לזהות את הזכות להשכיר הדולר, אך יכול גם לסייע בזיהוי הנוכחי של השכרת דירות בתוך האזור. זה אמור לתת לך מושג כמה זמן יידרש כדי לשכור את הנכס.

כשאתה להפחית את העלות החודשית (אם) את פוטנציאל השכרה תקבל כי נכס של תזרים מזומנים חודשי מספר. רוב האנשים יהיו gravitate לעבר נכסים עם תזרים חיובי - אבל יש אנשים גם לשקול נכסים שפשוט "לשבור אפילו" עם הכוונה של למכור אותם בעוד כמה שנים של ךיתורעה ערך.

למה זה זמן טוב לקנות??

אחד הגורמים הגדולים ביותר במציאת נכס עם תזרים מזומנים טוב יהיה המחיר של הבית. להיות כי תשלום משכנתא על נכס יהווה את החלק הגדול ביותר של העלות שלך, אתה רוצה למצוא rentable רכושך לרכוש במחיר נמוך. זה נשמע כמו בהיגיון (Duh!), אבל מחיר זול הרשימה אינה תמיד אומרת it'sa טובה.

כיום יש בשוק הדיור מספר שיא של מכירות קצר, foreclosures, pre-foreclosures, מצוקה, וכן נכס בבעלות הבנק! כמה ראשי המחירים באזורים מסוימים הם למטה למעלה מ -30% מהמקום שבו הם היו לפני 18 חודשים. זה יכול בקלות לסמן את נקודת מחיר נמוכה הביתה המכירות במשך כמה שנים. כאשר אתה רואה את התרחיש הבא אתה עשוי לחשוב כי מאפיינים אלה אינם באמת זמינים. כדי שאני יכול לומר בכנות, האם באמת ... נראה? בגלל, אתה רק צריך למצוא נכס אחד שפועל!

דוגמה:

הנה אחת משפחה הביתה (3bd/2ba) בטמפה, AZ ליד רכבת קלה. הבנק הוא בבעלות והם מבקשים $ 150K (appraises ב $ 205K) והם ישלמו את כל העלויות עם סגירת מלא להציע מחיר. הנכס הוא בעצם לנוע מוכן ועליו קצת צבע. אתה משלם 20% למטה ($ 30,000) וכספים 80% (120,000 $) על קבועה של 30 שנה (6.75%).

המנהלת & עניין התשלום הוא $ 778/mo + $ 50/mo הביתה בעלי ins. + $ 92/mo נכס מס = סה"כ PITI = $ 920/month. אתה גם להחליט יש נכס מנהל (רעיון טוב) עבור $ 65/month, ואתה לא מוצא אחר הוצאות חודשיות. נטו שלך העלות היא $ 985/mo.

סוכן נדלן האם המחקר שלהם, וכן מודיע לך כי שכר הדירה על 3 הורים בתוך 2.5 מיילים של ASU צריך לשכור עבור $ 1130/mo. ואם אתה מקבל את זה לפני אוגוסט רשומים ^-20, אתה אמור להיות מסוגל לשכור ב 2 בתוך שבועות.

השכרה 1130 $ - ($ 985) עלות = 145 $ לחודש על תזרים מזומנים חיובי. זה נראה די טוב להיות שווה לבחון תרחיש. הנה positives:

• יש לך את הפוטנציאל להפוך $ 145/month תזרים מזומנים.
• יש לך 30 שנה קבוע ההלוואה, ולכן כל שנה המנהלת את האיזון הולך למטה.
• קיימת מעולה מקור מס ניכויים בסוף השנה
• יש לך רק רכשה נכס עם השווי של 55,000 $ בו.

האמור לעיל הוא רק דוגמא אחת מתוך בסיסי תרחיש באלפי הקיימים. המשקיעים יכולים למצוא את אותו תרחיש מכללת ברוב הערים. יש הולך להיות הרבה נכסים שיש להם תזרים מזומנים שלילי לאחר ניתוח מעמיק. אולם, על מנת למצוא את המפתח הנכון תזרים נכס מתחיל את המעשה של בניית צוות, ולחפש אותן.

סיכום

השקעות ברכוש של כולם היא לא כוס תה. עם זאת, אם יש לך חשבתי על זה בעבר, כיום בשוק הדיור הגדול מספק הזדמנויות לקנות נכסים, כי "תזרים מזומנים". אם אתה מחכה בשוק הדיור להפחית מלאי ו "להדק את" לקנות נכס להשקעה - אתה חסר את הספינה.

יש הרבה מושגים אחרים וטכניקות שאני לא לגעת על היום כי אני אהיה שמח לחלוק איתכם אם יש לך עניין

• קנה השקעה ברכוש כאמצעי העיקרי מגורים (2% - 5% למטה)
• קנה נכס ההשקעה בתור בית שני (5% -10% כלפי מטה)
• קנה multiplex (2 - 4 יחידות)
• 8 דרכים יצירתי כדי למצוא את התשלום 20% למטה
• רכישת נכס להשקעה שיש rehab ל -10% למטה
• קנה חדש הביתה ולהשתמש הנוכחית שלך הביתה כמו שכירות

ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן לשגר מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, נדלן, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!

אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.