חלק מן העסקות כדי להיות הטוב ביותר היה עבור הרוכש של דירות ניתן היה על ידי התעלמות נדל"ן רישומים ו הולכים ישירות למקור. עם זאת, איתור ולהפוך ליצור קשר עם בעלי דירות למעשה לוקח חלק בעבודה. העבודה אינה קשה או זמן רב, אם אתה יודע איפה ואיך למצוא את המידע.

מלכתחילה להסתכל היא מתעדת את הציבור.

בכל ארה"ב עיריית תמצאו המס פקיד שומה תכשלמ. בשנת המס פקיד שומה תכשלמ תמצאו רשימה קרא את המס רול אשר itemizes כל נכס נדל"ן כי העירייה. אלו הן רשומות ציבוריות, אז אל תדאג לשבור את החוק או פלישה לפרטיות של אנשים. אלה רשומות לזהות את הכתובת של בעל הנכס, או את שמה, את שמו של משאיל ותיאור של הנדל"ן יחד עם הערכת ערך.

שאל את המס פקיד שומה כדי לראות את מפת המס לזיהוי נכס המס ולמצוא את מספר הזיהוי. זה זיהוי המס יראו את רבה, לחסום את עיקרי מספרים. לאחר מכן תוכל להשתמש לדרדר את המס על מנת למצוא את הנדל"ן הבעלים. חמוש עם זה arsenal של המידע שאתה יכול ממש להשקיע שעות המיסים פקיד שומה תכשלמ מזהים את השם ואת הכתובת של כל בעל דירה בבנין העירייה שלך. אבל איך אתם משתמשים במידע זה ברגע שיש לך את זה?

אחרי שיש לך את השמות והכתובות של בעלי דירה בבנין העירייה את כל מה שנותר לך לעשות הוא להתחיל לשלוח אותם מראש טופס מוכן המכתב ליידע את בעל הבניין דירה אתה מסתכל פעיל משקיע לרכוש דירה בבנין לבעלים פרטיים.

הסוד כדי ליצור קשר עם הבעלים היא תוכל לממש את זה אתה רק מחפש מחט בתוך ערמת שחת. רוב המוכרים תהיה רשימה שלהם עם נכס מסחרי נדלן. רוב המוכרים יהיו מכירות כי מחיר הדירה היה להפוך את המבנה של unprofitable ההשקעה עבורך. אתה לא צריך להדאיג אותך תן זה כי אתה מסתכל רק כדי למצוא את זה הרבה. ואתה גדל הסיכוי למצוא מידה רבה של Unlisted נכס אחד, כי אז הוא רשום.

ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן Dispatch מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, Realtor, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!

אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.

תגיות: דירה להשקיע, לקנות דירה בבנין, קונים דירות, איך לרכוש דירה בבנין, אתר דירות

אין חזק ומהר נוסחה מדעית כדי לקבוע מה צריכה להיות rents השוק של דירות להשקעה. במקום הבניין בעל הדירה צריך להסתמך על פחות מדעית אבל חשוב לא פחות גורמים כגון amenities ומיקום. בעלי מסגרת של הפניה צריכה לעבור מן הבעלים כדי משכיר כדי באמת להבין את ההשפעה של הגורמים renters נכונותם לשלם שכר דירה מסוים.

עליך לקבוע איזה גורמים משפיעים על Rents באזורך

דמיין שאתה פוטנציאלי משכיר מחפש דירה Ft. לודרדייל, פלורידה. יש ממש מאות גורמים שונים כי תהיה שוקל כאשר הנך מחפש מקום לשכור. מיקום יהיה משחק מפתח חלק את ההחלטה על בחירת מקום לשכור. עם זאת, מיקום אידיאלי עבור משתכן אחד יהיה שונה נרחב אחר. לדוגמה, אולי אתה רוצה לגור קרוב לחוף. תוכל להגביל את החיפוש דירה מבנים אלה הנמצאים ליד האוקיינוס. מצד שני, אתה עלול להיות מודאג יותר עם מציאת דירה קרוב לכביש העיקריות, אשר במקרה הזה הוא אני-95. אתה רוצה להיות קרוב למרכז הכביש, כי זו היא הדרך שבה אתה לוקח את העבודה וממנה מדי יום. אתה קרוב של אל I-95, קצר יותר את היומי שלך יהיה להחליף. לכן, כאשר הוא מחפש דירה בבנין לקנות, כדאי לשקול הראשון אשר יהיה הבסיס של הליבה renters. האם הם יהיו בעיקר commuters? האם הם יהיו בדימוס בעיקר אנשים שמחפשים מקום נחמד קרוב לחוף? שקול את הנתונים הדמוגרפיים של האוכלוסייה את המבקשים renters. האם את באמת מספיק אנשים בדימוס, מחפשת דירה קרוב לחוף הים כדי להצדיק את העלות גבוהה יותר של הנדל"ן קרוב יותר מים? טעות אחת, כי אני רואה דירה בבנין משקיעים לעשות הוא לקנות דירה בבנין בהתבסס על העדפות אישיות משלהם ולא להתחשב בצרכים של השוק בפועל.

פורט לודרדייל היא הדוגמה המושלמת. עלויות דירה מבנים קרוב לחוף הן משמעותית יותר יקר אז דירות נוספות מערב קרוב יותר לכביש. עם זאת, כי אנשים מעדיפים לחיות דירות קרוב לחוף הים הם בדרך כלל עונתיים renters מי לרדת כדי פורט לודרדייל רק במשך עונת החורף של צפון מזרח. באופן כללי, אלה הם רק renters מחפש עונתיים בלבד ייתכן כי הסדר האחרון מ 3 עד 8 חודשים. חשוב עבור דירות משקיע לשקול אם הם יוכלו לחייב לשכור ליחידה מספיק כדי להצדיק את המשכיות זה יהיה תחלופה כתוצאה קייטרינג זו דמוגרפי. מצד שני, את הקונה דירה בבנין יוכלו למצוא דירות מתאימות נוספת מערב, קרוב לכביש הראשי, ולמשוך במשרה מלאה, לטווח ארוך renters. Renters אלה סביר להניח שתשלם פחות לשכור כל שנה, אולם מחזור יהיה נמוך בהרבה. עלויות מחזור חוכר יכול לרכוב מהר מאוד כאשר אתה לקחת בחשבון את אבידה לשכור יחד עם זמן וכסף ביליתי כי יחידת השיווק. נוסע בקביעות אלה renters גם פחות סביר להניח מצפה amenities אז את מי הם מבקרים renters בדימוס או חצי בדימוס, ולחפש יותר פעילויות נופש חילוף כדי למלא את הזמן.

למרות המצב הקשה ב פורט לודרדייל מאוד ספציפיות בפרט ואת זו עיר אלא גם כיצד היא illustrative של הגיאוגרפיה ואת האוכלוסייה דמוגרפיה יכול לשחק חלק חשוב ב כיצד נקבעים בשוק rents.

תגיות: חינוך דירות, דירה בבנין מיקום, להשקיע דירה, לקנות דירה, לקנות דירה בבנין, לקנות דירה מבנים, רכישת דירות, איך לרכוש דירה בבנין, להשקיע דירות

כאשר אנשים מחליטים הראשונה לקנות דירה בבנין זה נפוץ להם לעשות כמה טעויות למניעה בקלות. השגיאה הנפוצה ביותר שאני רואה משקיעים חדשים היא שלא תצטרך לעשות את מה שאני רוצה להפנות אליו בתור "משקיעים בכלי החזה".

לדוגמה, אם אתה רוצה לבנות בית הייתם צריכים כמה דברים כדי להתחיל. אתה היית צריך להיות הראשון כחול להדפיס את דף הבית נמשכים על ידי אדריכל. שנית, היית צריך לעבור את הכלים על מנת להשלים את הבנייה בפועל, אתה היית צריך את מסמרים, פטישים, saws and drills לעבוד על חומרי גלם. Thankfully, להשקיע דירה מבנים אינו מחייב שום כלים או כישורים פיזיים. עם זאת, להשקיע דירה בבנין האם לחייב את אותו סוג של נפשי ןונכת במקרה זה את "כלי בחזה" הוא למעשה "כלי החזה" של ידע.

להיות מוצלחת דירה משקיעים, אתה חייב שיהיה לך תוכנית!

הדרך הטובה ביותר כדי לרכוש כלים אלה חיוניים חינוכית היא לקרוא הרבה ספרים וכתבי עת בנושא. הראשונה והחשובה ביותר של כלי זה הוא משקיע יכול לקבל את היכולת לקבוע את ערך ההשקעה של דירות. אין דרך כי המשקיע יכול להיות בטוח שהוא או היא תהיה לקנות במזומן פרה או בלי כסף גומץ הדרושים היכולת לנתח את הערך של הבניין. יש אינסופי של מערך מידע זמין אודות כיסוי החוב ratios, קפטן חליפין ו הנדל"ן הערכה. לדעתי הפעם הראשונה הנדל"ן המסחרי משקיע צריך לפעול עם אחד פשוט נפשי "כלי" או השערה וכי היא לקבוע מה הבניין שווה לו או לה או להתעלם כמעט כל דבר אחר. מה פירוש הדבר הוא כי משקיעים צריכים כמעט להתעלם מה המחירים דומים נכסים שנמכרו לאחרונה עבור באזור. במקום זאת, משקיע צריך לחשב את מחיר שיאפשר לו אותה או לקנות את הנכס ולהפוך את הרווח ואת תזרים המזומנים אשר לעשות את זה טוב על ההשקעה.

על מנת להבין את מה המחיר שאתה צריך לשלם עבור דירה בבניין לשימור, נניח למשל שאתה רוצה להגשים מסוים לחזור, או תקרת שיעור בשנה על ההשקעה שלך, פשוט להשתמש בנוסחה הבאה:

Net Operating Income
__________________ = המחיר שאתה יכול לשלם כדי לממש הרצוי קפטן דרג
שיעור הוון

תצלום: jthetzel

תגים: דירה בבנין קורס, דירה בבנין חינוך, דירות להשקעה, דירות חדשות, לקנות דירה בבנין, לקנות דירות

חדשים רבים הנדל"ן המסחרי משקיעים בטעות מאמינים שזה קל יותר ויותר רווחית לקנות מסחרית קמעונאית בניין אז זה כדי לקנות דירות. הסכמה כללית כי היא קמעונאית הדיירים טובים renters בעוד היא יותר של בעיות להתמודד עם הניהול של דירות הדיירים. לדעתי, שום דבר לא יכול להיות עוד יותר מן האמת. להלן כמה מיתוסים נפוצים לגבי מסחר קמעוני נכסים מסחריים לעומת דירות הדיירים.

1) קל יותר למצוא שוכר טוב קמעונאית. זו בעצם שקר. את המגזר הקמעונאי של כלכלת ארה"ב טרם היטב בהשוואה לאזורים אחרים. חנויות רבים מוצאים את זה קשה במיוחד להתמודד עם תיבת חנויות גדולות כמו Walmart ולכוון. חנויות קטנות אף הן מול תחרות מוגברת של חנויות on the World Wide Web. קמעונאי אינטרנט יש יותר נמוך והם יכולים למכור את אותם מוצרים בכל מחיר נמוך יותר נקודה. קמעונאי האינטרנט עלולים שלא להיות כפופים העלויות הגבוהות של ביטוח נכס מסחרי, קמעונאות השכרה, מכירה עובדים ועל העסק מסים מסוימים.

2) קמעונאות שטח הביקוש הוא גבוה. אמנם זה עשוי להיות נכון עבור תעבורה גבוהה אזורים אזורים גיאוגרפיים מסוימים באופן כללי, זה לוקח בממוצע של שישה חודשים על מנת לשכור את שטח מסחרי קמעונאית. פשוט יש מאגר קטן יותר של מועמדים פוטנציאליים של המגזר המסחרי הקמעונאי. מצד שני, כל אדם המתגורר בארצות הברית צריכה להיות במקום להתקשר הביתה. עם meltdown האחרונות של מגורים נדל"ן בשווקים אנו רואים יותר ויותר אנשים אשר מחפשים לשכור ולא לקנות. ממוצע הזמן לשכור דירה בבנין הוא נמוך כ 30 ימים מסוימים נדל"ן בשווקים.

3) קל יותר לנהל המסחרית שטח. רבים הנדל"ן המסחרי משקיעים אינם מבינים כי יש צורך בדרך כלל, "לבנות את" שטח מסחרי שכורה לפני זה להכיר את המפרטים של חוכר. זה יכול לעלות את הבעלים של עשרות אלפי דולרים. בינתיים, דירה בבנין יחידות סטנדרטית בדרך כלל כדי לענות על הצרכים של רוב האנשים.

תגיות: דירה בבנין קורס, דירה בבנין להשקיע, לקנות דירה בבנין, נדל"ן מסחרי, איך לרכוש דירה בבנין, למד דירה מבנים

1. תרים את rents. זה בהחלט הפתרון הכי ברור אם אתה תסתכל על דרכים שונות כדי להעלות את ערך דירות להשקעה. לפני שאתה מחליט להעלות rents לעשות סקר של תחרות rents בשעה להשוואה נכסים המיקום הכללי שלך. לאחר מכן לנסות להבין מה הם rents הממוצע עבור סוג מסוים של נכס שלך למיקום ספציפי. זה יכול להיות יותר ממה שזה נשמע מסובך ומטעה והיא יותר של אמנות אז המדע. שאל את עצמך אם את rents הם מתחת או מעל "שוק rents" עבור האזור. אם תגלה שאתה לחייב להלן שוק rents אז זה רצוי להביא את rents עד לעקוב אחר תנאי השוק הנוכחיים.
2. התקן אנרגיה יעילה תאורה. אם אתה משלם עבור החשמל במשותף אזורים היא תמיד רעיון טוב להתקין תאורה אנרגיה יעילה. יהיה זה לא רק לחסוך לך הרבה כסף בסופו של דבר, אבל יש גם עוזרים לסביבה.
3. צמצום תחלופה משתכן. נדל"ן מסחרי כל משקיע יודע כי כאשר שוכר מותיר ואתה צריך להחליף אותו או אותה, כי זה עולה כסף. שוכר דירה בבנין turnovers באמת יכול לאכול לתוך את השורה התחתונה אם אתה משקיע הנדל"ן המסחרי. יש המון שיטות להשתמש באופן יעיל לצמצום חוכר turnovers. חלק מהם כוללים: שמירה על rents בשעה בשוק, שמירה על קרקע יפה, כדי להגיב במהירות לבקשות תחזוקה ו sponsoring רבעוני הצדדים או פעילויות. בקיצור, אם אתה שומר את הדיירים שמח ואת דירה בבנין מתוחזקת יפה אז תוכל לצמצם את מחזור משתכן.
4. לשפץ את הדירות. שיפוץ ושיפור של דירות חדשות עם מכשירי חשמל, צבע, תאורה / אמבטיה fixtures יאפשר לך תשלום נוסף עבור אותו לשכור הכיכר מדה. מה פירוש הדבר הוא שיש לך למעשה הגדילה את תזרים המזומנים נטו, מבלי להגדיל את עלויות קבוע כגון מסים וביטוח.
5. עלות ניתוח הפרדה. למרות שאין לנו את הזמן או מקום לדון intricacies של ניתוח עלות הבדלות, היא בעצם שיטה חשבונאית אשר תאפשר לך לרדת בערכו את הבניין ואת הוצאות בבית מהר הדולר ושמור לך הרבה כסף. ייעוץ מוסמך עלות הבדלות אנליסט או רואה חשבון.

אחת השיטות הטובות ביותר לשמור על דירות להשקעה רווחית ועל מנת להגדיל את הערך לטווח ארוך היא להיות כל הזמן על המשמר בנושא שמירה על הדיירים מרוצים. הדיירים מרוצים נוטים להישאר בבית דירות יותר ובכך להפחית הם תחלופה ועל עלויות. רבים יחידים בעלי דירה מבנים להפוך את הטעות של הנמכת השכרה של דירות בבניינים שלהם, משום שהם מאמינים כי erroneously נמוך rents יישארו דירה מבנים מלאה ו תחלופה נמוך יותר.

במציאות, עם זאת, מצאתי כי רוב האנשים בחרו להישאר בבית דירה בבנין כי הם התוכן שבו הם נמצאים. המחיר של להיות שילם את שכר הדירה על ידי שוכר הוא רק אחד של גורמים רבים אשר תורמים את אותה החלטה להישאר או לחדש את החכירה. מצאתי כי בעלי דירות יכולים לשמור על שיעור תפוסה גבוה בעת לחייב שוק rents אם הם לוקחים כמה צעדים על מנת לוודא כי הדיירים שמחים בו הם חיים.

אני מאמין כי איכות הניהול, כי בעל דירה בבנין יש במקום משחק חלק גדול של החוויה הכוללת של רוב דירות dwellers. כל הבניין multifamily הולך להיתקל בבעיות. אין דרך למנוע מכני breakdowns לעתים עם יחידות כמו מזגנים, dishwashers, יחידות הסקה, שירותים, צנרת וכן תאורה. מה שחשוב הוא כי ניהול יש לנקות ו steadfast תכנית להגיב על נושאים אלה. התוכנית לטפל בבעיות מכני חוכר תלונות צריך להיות כתוב את חוכר ידניות ו מופצים לכל הדיירים. זה אפילו יותר חשוב כי ניהול rigorously בצע את מתכננת את המכתב. אנשים בכלל רוצה לראות כי יש ניהול מקצועיות כדי לעקוב מקרוב את הליכי כתוב בפנים של חוכר ידני. לדוגמה, אם חוכר ידני מכני, אומר כי כל הבעיות שיש לעשות עם לשבור של מזגן יש נפתרה תוך 24 שעות, במהלך חודשי הקיץ אז כדאי להיות בטוח כי יש לו יכולת ניהול ומשאבים זמינים להגיע את העבודה באותה תקופת זמן. אחד ניסיון רע עם עבודות תחזוקה של הבניין נעשה באמצעות ניהול יכול להוביל את חוכר להתחיל לחפש מקום אחר לגור.

אנשים תישאר עוד על דירה אם הם מרגישים קשורים קהילה גדולה יותר. יש אינספור דרכים, עם מעט כסף ההוצאה, כי לבעלים ומנהלים יכולים לטפח תחושה חזקה של הקהילה בתוך המתחם שלהם. שיטה אחת היא מוצלחת חסות ינועבר אירוע או מסיבה במועדון הבית. המנהלים יכולים לקנות כמה pizzas כדי להאכיל את האנשים ואת לקשט את צד להתכתב עם החג. מפלגות אלה הן דרך מצוינת עבור הדיירים לפגוש ו לערבב עם שאר הדיירים. אנשים תישאר עוד על דירה אם הם גרים קרוב לחברים.

האמור לעיל הן רק דוגמאות כמה רעיונות שיסייעו לך למצוא ו חושב חוכר סיפוק ו צמצום תחלופה. רק לזכור כי את שכר הדירה הוא לא רק גורם זה לשחק לתוך הדיירים ההחלטה להישאר החיים שלך דירות.

תגיות: דירות, דירות הקורס, דירות חדרים פנויים, לקנות דירה בבנין

ברכות מן מטרופולין של Cedar Crest, ניו מקסיקו.

לאחר סדרה של הכביש נסיעות ... אריזונה. טקסס .... ו ניו מקסיקו .... זה טוב להיות בבית וטוב להיות שוב בכתב. לי היה הפיצוץ לבחון, לגלות, או חווה את דרום מערב עם המשפחה שלי.

במשך כל expeditions שלי, אני כבר חושב הרבה על התנועות שלי הבא שלי לגבי השקעות הנדל"ן המסחרי שלי עסקים. דבר אחד אני מאמין, עם כל Chaos הכלכלה שלנו, היא כי מדובר ביותר הזדמנותית שעה ( עבור משקיעים חזקה) יראו בעוד זמן רב.

קיבלתי הודעת דוא"ל מ אזור מסחרי משכנתא סרסור, טרי Painter, כי encapsulates את ההזדמנויות הקיימות כיום עבור "חזקה משקיעים."

"היי רוב, נראה לי כי מסחרי המחירים החל לרדת קצת, אבל בדרך כלל, לאחר משא ומתן. זוהי MO הרגיל שלך אז אני חושב שאתה צריך לעשות את זה גם כלכלית הסביבה. משקיעים רבים לא רוצים להתמודד עם זה את הערכים יש למטה והם הלכו refinancing. רבים מהם כבר לא היה זכאי לבצע את refinance נכסים. לעתים קרובות נכסים מזכות borrowers אבל לא בגלל הדוק יותר םותיח הנחיות ו בירידה האישי נזילות ולזכות. יש הזדמנות חזקה עבור משקיעים חזקים כדי לחטוף ב עכשיו. מאפשר לשמור על קשר לחבר שלי, טרי "

תצלום: שרה Giesecke

תגיות: מסחר השקעות, נדל"ן מסחרי, אשראי, הניסיון, נזילות