כאשר אנשים מחליטים הראשונה לקנות דירה בבנין זה נפוץ להם לעשות כמה טעויות למניעה בקלות. השגיאה הנפוצה ביותר שאני רואה משקיעים חדשים היא שלא תצטרך לעשות את מה שאני רוצה להפנות אליו בתור "משקיעים בכלי החזה".

לדוגמה, אם אתה רוצה לבנות בית הייתם צריכים כמה דברים כדי להתחיל. אתה היית צריך להיות הראשון כחול להדפיס את דף הבית נמשכים על ידי אדריכל. שנית, היית צריך לעבור את הכלים על מנת להשלים את הבנייה בפועל, אתה היית צריך את מסמרים, פטישים, saws and drills לעבוד על חומרי גלם. Thankfully, להשקיע דירה מבנים אינו מחייב שום כלים או כישורים פיזיים. עם זאת, להשקיע דירה בבנין האם לחייב את אותו סוג של נפשי ןונכת במקרה זה את "כלי בחזה" הוא למעשה "כלי החזה" של ידע.

להיות מוצלחת דירה משקיעים, אתה חייב שיהיה לך תוכנית!

הדרך הטובה ביותר כדי לרכוש כלים אלה חיוניים חינוכית היא לקרוא הרבה ספרים וכתבי עת בנושא. הראשונה והחשובה ביותר של כלי זה הוא משקיע יכול לקבל את היכולת לקבוע את ערך ההשקעה של דירות. אין דרך כי המשקיע יכול להיות בטוח שהוא או היא תהיה לקנות במזומן פרה או בלי כסף גומץ הדרושים היכולת לנתח את הערך של הבניין. יש אינסופי של מערך מידע זמין אודות כיסוי החוב ratios, קפטן חליפין ו הנדל"ן הערכה. לדעתי הפעם הראשונה הנדל"ן המסחרי משקיע צריך לפעול עם אחד פשוט נפשי "כלי" או השערה וכי היא לקבוע מה הבניין שווה לו או לה או להתעלם כמעט כל דבר אחר. מה פירוש הדבר הוא כי משקיעים צריכים כמעט להתעלם מה המחירים דומים נכסים שנמכרו לאחרונה עבור באזור. במקום זאת, משקיע צריך לחשב את מחיר שיאפשר לו אותה או לקנות את הנכס ולהפוך את הרווח ואת תזרים המזומנים אשר לעשות את זה טוב על ההשקעה.

על מנת להבין את מה המחיר שאתה צריך לשלם עבור דירה בבניין לשימור, נניח למשל שאתה רוצה להגשים מסוים לחזור, או תקרת שיעור בשנה על ההשקעה שלך, פשוט להשתמש בנוסחה הבאה:

Net Operating Income
__________________ = המחיר שאתה יכול לשלם כדי לממש הרצוי קפטן דרג
שיעור הוון

תצלום: jthetzel

ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן Dispatch מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, Realtor, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!

אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.

תגיות: דירה בבנין קורס, דירה בבנין חינוך, דירות להשקעה, דירות חדשות, לקנות דירה בבנין, לקנות דירות

בין עבר זמן מאז שעשינו אחד שלנו משקיעים פגוש את הראיונות. . . אני מקווה שאנחנו נתחיל לפרסם באופן סדיר אלה יותר! עם זה בחשבון, לנו רבה לך ראיון עם משקיע נדל"ן עשיר Weese!

הכר נדל"ן משקיעים עשירים Weese

כמה זמן אתה כבר להשקיע בתחום הנדל"ן?

אני לא בטוח שיש יותר מדי חברים של BP ישנים יותר ממני! הייתי מעורב מאוד ו ראיתי את כל היבטים של נדל"ן; recessions, אינפלציוני ספירליות, ואת UPS ומטה של נדל"ן רבות באזורים שונים של המדינה.

התחלתי בתחום הנדל"ן בשנת 1972 על ידי תאונה. אני היה לי 3 שנים של קולג ', והיה דחק כדי לנשור ונסה מכירת הנדל"ן של חבר. הוא היה לברוקר והיה עקבי מנסה למכור את אשתי ואני משהו. היה לנו כסף ואני לא עובד עבור אלפא ביתא שווקים שלהם מטבח ניקיון תנורים וגבינה מסוע חגורות מ -3 עד חצות, וכן השתתפות בית הספר במהלך היום.

ספר לנו על העסקה הראשונה שלך

החבר שלי היה מאוד מתמיד והמשיך למצוא מאפיינים כדי להציג את אשתי ואת א חבר שלי ניסה למכור לנו בית, אבל היינו חיים באופן מתאים עבור $ 110 לחודש. כל הבית היה מחוץ לטווח שלנו. בסופו של דבר, הוא מצא דופלקס זה היה 24,900 $ וכל צד היו 2 חדרי שינה 1 אמבטיה. הוא אמר לנו FHA של תוכנית הנקראת 221-D-2, כי רק כ 3% הנדרש על סך למטה וסגירת עלויות. התשלום שלנו עמד על 215 דולר לחודש והוא אמר הקדמי היה שכרו יחידה עבור $ 140. אנחנו יכולים לחיות את יחידת אחר, עם חנייה מקורה רק לשלם את ההפרש של 75 $ לחודש. זה נשמע ממש טוב, אלא שאנחנו לא צריכים את 3%. ה-Broker גרם לי עסקה. אם הייתי מסכים ללכת לעבוד בשבילו במשך 1 שנה, הוא מעוניין לתת לי את המכירה עמלה של כ 750 $. זה היה די הרבה לשלם עבור התשלום שלנו למטה, אז אני הסכמתי ו רשום ב Lumbleau נדל"ן הספר בסנטה אנה, קליפורניה. היו לי מכירות של 'רשיון ב 28 יום מתחילתו ועד סופו. אנו קנה והן הועברו לתוך דופלקס, העסקה הראשונה שלנו ב 330-334 Walnut, ב La Habra, CA.

איך להתחיל להשקיע?

לא רק אני נכנס הנדל"ן של התאונה, אבל אני הפכה משקיע במקרה על העסקה הראשונה שלי, זה דופלקס. התחלתי למכור הבתים, שנאתי את זה. עבודה בעיקר עם אשתו של בני הזוג, להראות לה בתים, אני הבנתי את זה מהר, לא היה מה שרציתי.

מי זה באותו זמן, אני ואשתי היתה לנקות את החצר שלנו דופלקס, הסירו חלק קיסוס והתקנה של עץ גדר לאורך הצד הקדמי. יום אחד על ידי חבר עצר ושאל אם אני מעוניין למכור אותו! אני חושב שאנחנו מעוניין בבעלות אותו 3 חודשים. אמרתי שאני לא חושב כך והסברתי הייתי פשוט קנו את זה. הוא שאל כמה אני משלם עשה? אמרתי לו את המחיר והוא שאל אם אני מעוניין למכור עבור רווח 5K ב 29,900 $? של 5K היה סכום עצום עבור מישהו מרוויח $ 1.35 לשעה. אמרתי לו כן, לא להבין שאני באמת עומד לקבל חינוך. הוא היה באמת של משקיעים. הוא הציע את הבאים;

1. בית עם כ 1000 $ של העצמי שהוא קנה אותו ב 221-D2 תוכנית ההלוואה.
2. הערה עבור $ 1,000 תשלומים עם ריבית של 83.33 $ ו מו בלון ב 2 שנים.
3. ישנה יותר מהופך אמבטיה בסגנון פורשה רכב (60ish?).
4. 1,500 $ במזומן.

אני מעוניין לקבל גלגלים, במזומן בכיס שלי, למעשה הבית, ו 83 $ לחודש כדי לעזור עם סבסוד התשלום בבית!! עשינו את העסקה ו הפך בטעות מעורבים רי להחלפת והיה לו למדו מ ממש משקיע. זה הפך את ההשקעה הראשונה וכן את העסקה הראשונה, ו-Exchange הראשון הראשון למכירה.

מה משך אותך להיות משקיע הנדל"ן?

מצאתי את ההצעה זה נעשה על ידי יחידים על דופלקס מרגש ו משהו שאני רוצה להמשיך ויש לי מעורב מחפש אחר נכסים.

זה אח שלי הפך הראשון Guru. היה לי ממש מצאו גומחה שלי! אהבתי את המסחר או עושה עסקאות. זה היה הרבה יותר כיף מאשר רק מראה הבתים. התחלתי לקנות אחר השקעות. אשתי ואני עשה עסקה. היינו חיים על ההכנסה שלה, בערך 500 דולר לחודש ולהשקיע את כל מה שעשיתי בחזרה הנדל"ן. ניסיתי לשכנע אחרים לעשות את אותו הדבר, אבל הם ראו אותי בתור ילד צעיר ללא שום ניסיון. יצאתי ו עשה את זה לעצמי. עמיל שלי התחיל לשאול אותי שאלות עדיין היה לוקח חלק הנציבות שלי!! החלטתי לקבל את הרישיון Brokers ולפתוח משרד. פגשתי מישהו נדל"ן בבית הספר, כי אני משוכנע לעבוד בשבילי וגם שכרו אח בחוק. 3 מאיתנו פתחה משרד מדוכדך על שטח של Placentia, CA. וקרא את זה "מייק Weese השקעות". זה היה הזמן המושלם מושלם באזור!! התחלנו לבצע הרבה כסף, בעיקר על עסקאות מצאנו, קנה את עצמנו ואת שנצברו עמלות. קניתי חדש אדום קדילאק ואנשים החלו לשים לב שאני התקדמות. אני מעוניין חיו באותו אזור של Ca כל החיים שלי, הגיע נמוך בכיתה תוסנכה אנשים ראו את ההבדל. זה היה 1974.

מה היה החלום שלך להתמודד להיות? האם היתה "חלום העסקה" עדיין?

בשנת 1974 הלכתי לצוד עבור מיקום המשרד החדש. חשבתי גדול מאוד באותה עת. זה היה הראשון שלי באמת מפחיד ההשקעה. מצאתי החדש פנויים 30,000 sq רגל המשרד מורכב והחלטתי שאני רוצה לנסות לקנות את זה. זה היה $ 1475000 ו המוכר היה מפתח והוא רצה 10% למטה. הוא היה עם גג נפתח הלוואה מטרופולין החיים ins. זה היה בניין כדי להמיר מ 80% כאשר קבע מלא. היה לו את זה ברשימה של 3% עמלה והסכימו לשלם לי $ 40K. עכשיו אני רק צורך כ 100K $. אני צריך לרכוש 17 יחידות ישנים Whittier, CA ושאלתי אותו אם אני יכול ליצור הערה עבור $ 60K. הוא אמר בסדר, אבל רצה בו עבור 2 $ 40K ו 3 של $ 20K. הוא נתן לו גמישות אם הוא צריך למכור או להשאיל אחד נגד אחד. עכשיו, אני הייתי עד $ 47,500 לצורך. שכנעתי את ההורים של אשתי לכל ההורים לשים $ 20K. אני עדיין צורך $ 7500. אני אדם הראשון היה שכרו אותי להצטרף הנדל"ן שלי, חבר שלי הסכים לעשות את זה. אני הציג את ההצעה, והיא התקבלה. התשלום שלנו היה 14.909 $ לחודש. אני מעוניין negotiated עסקה בו הקבלן יהיה לנהל את הבניין, להחכיר אותו ולשלם לי במזומן של 8% על תשלום במזומן תמורת שנה אחת. בתום שנה אחת, זה היה הבעיה שלי אם זה לא היה שכרו.

אנחנו בונים את השם "פלאזה Weese פיננסי" ולשים Office למערכת החדשה שלנו עכשיו אני באמת נראה מוצלח ואנשים החלו לבוא אליי, הן salesmen ומשקיעים. אלה היו אנשים שאני מעוניין דיבר בעבר, כי כעת WERE מעוניינים במה שיש לי להגיד. התחלתי מחזיק סמינרים הבניין שלנו והוא פשוט הסתלק. אנשים היו כותבים את הבדיקות שלי התחילו מכירות ציפור dogging נכסים רבים מדינות המערב. התחלתי לעשות הנדל"ן סינדיקציה (שם אשליה של שותפות מוגבלת). היינו עושים הרבה CO, אז שהושג לברוקר של הרישיון ופתח משרד לשם שכרו חבורה של ציפור כלבים. אנו קנה 156 יחידות ב דנוור, כמו גם חלק קטן אלה, כמו גם 202 ו 161 ב קולורדו ספרינגס. כמו כן, קנו רבים AZ, TX, CA ו 'אישור'. תוך זמן קצר, הייתי עייף אבל אמיד כלכלית.

הו, btw, בתוך פחות משנה, את "Weese Finanacial פלאזה" הבניין היה מלא 95%, ו לזרוק את תזרים יפה. אבא שלי נתן לי את התפקיד של onsite mgr, והוא אהב את זה. גדול בפקדון החברה, הצעת בפקדון, להעבירם לתוך הבניין שלי ושאל אם אני מעוניין למכור חלק זה. אחד עשר חודשים לאחר הרכישה, מכרתי אותה תמורת 2.2 Mil!! לקחתי גדול לציין, שאני ספליט עם שותפים, המשיכו 30% מן הבעלות על הבניין ועל קיבל $ 70K הנציבות. זה היה הראשון שלי "אסור לפספס החלומות".

מה היה toughest את העסקה?

אזור toughest העסקה נעשתה בשנת 1975, ואני לא רוצה להיות מסוגלים לשכפל את זה שוב. זה היה 26 רגלי Exchange כולל נכסים מ 4 מדינות שונות ורבות בעלי ושותפויות. זה לקח לי יותר מ 3 חודשים, הלילה כדי לקבל את זה היום הושלמה, אבל היה הישג עצום. שוב, שם היה מעורב רכב! אחד המשקיעים להם מספיק מזומנים כדי לממן את הרכישה הכולל חלק. הוא בבעלות של 1965 Jaguar XKE להמרה ו הציע את זה כדי לאזן את המחסור במזומנים. לקחתי את המכונית שלי במסגרת הוועדה. המכונית, promissory הערות ו קיבל במזומן עבור הנציבות הסתכמו ב 6 נתונים גבוהים מאוד.

הייתי nominated עבור נדל"ן Exchangor של השנה עבור מדינת קליפורניה על זה, אבל לא לנצח.

כמה עסקאות עשית בקריירה שלך?

אישית, אני ואשתי בבעלות אישית יש למעלה מ 1000 משפחות מגורים יחידה. אני כבר הבעלים או שותפה אלפי דירות וכמה בנייני משרדים. אני לא יודע את המספר הכולל של עסקאות אני כבר מעורב למערכת בשיאה של הקריירה שלי היו לי 206 משקיעים לפני פורש וחלק היו כמה שרק 6 שותפויות. אני כמעט קניתי את פון Richthofen Castle ב דנוור לחיות ולקיים סמינרים לפני 30 שנים, אבל מציעים הגיע 2. זה היה באמת משהו.

האם יש לך את הרשיון הנדל"ן?

הייתי מורשה Broker בשני ו קליפורניה קולורדו ב -70 המוקדמות של 7 שנים. החלטתי שאני שמח ללא השגחה מכירה אנשים ולתת את רישיונות פליטה. יש יתרונות להיות מוגדר ברישיון מאת ועדת בחינה. ישנם גם יתרונות אחרים מאת לא מורשה, לדעתי.

מהו המיקוד שלך (תחום התמחות)?

אני לא חושב שיש לי כל אחת תחום התמחות. אני כבר די הרבה לעשות את זה. סרסרות, לא הפעלת את הכסף, ניהול הנכס, foreclosures, handyman החברה, נבנו 44 בתים מותאמים אישית ג 'ורג' בסט, UT, אסף 3 booming לעבר אזורי הזמן הנכון (so. CA, UT, Casa Grande AZ) ולהרגיש אני 4 ו 5 שלי כרגע, דרום TX ו-MS. הייתי מקורית גורו לפני טלוויזיה, ויש להם דוברים עבור חברות הסמינר כמו גם לשכת Commerces, מחזורי מועדונים וכו 'קליפורניה, מלון מיראז' ו לייק לאס וגאס, NV, סולט לייק סיטי, UT, פניקס & טוסון, אריזונה ו ריו גרנדה Valley, TX. אני עצמי גם פרסם ספר שלי בתחילת נדל"ן חוויות נקרא "מאת השוער כדי MultiMillionaire". אני כבר הצעתי את זה אף פעם לא למכירה, אבל יש נתון זה באופן חופשי את אלו ביקשו. ביצעתי המשיך לקנות ופיתוח הנדל"ן של כמעט 40 שנים, יש הרבה יותר מאשר מבט קצר טווח או משקיעים Newbies.

מה אתה מחפש להשקעה?

אני נראה טוב עבור ההשקעות כי יהיה ליהנות לאורך זמן הפעלה. אני קונה בעיקר והחזק ארוכת טווח. אני רוצה לקנות foreclosures ולשמור למכור כ ו ל כ לסקף את הכסף. אני לא אחת כי היא קשה על תזרים המזומנים. אני חושב שזה תחום שיש בו כדי שליליות רבות משקיעים נכון. הטבות המס לא כשלעצמו, מדוכדך נכסים ישנים בדרך כלל עם מעט תקווה הערכתנו לא להרשות לעצמך הרבה פחות. אני מציע החדשים ביותר למשקיעים מנסה לשבור אפילו לקנות נכסים, ופשוט כמו מונופול, לקנות כמה שרק אפשר. תשמור אותם, ו refinance לקנות יותר. שמור את התפקיד העיקרי של הכנסות סוף ולבנות נכסים של הקרן הראשונה. תזרים המזומנים יגיע כפי rents עלייה, אך אין אפשרות להקריב את הצמיחה ב הרצון של תזרים להתחיל.

יש יותר מדי Gurus בחוץ הטפה תזרים מזומנים ו "מחליף את העבודה עם הכנסה הנדל"ן". אני ההפך של אלה. תזרים המזומנים פשוט קורה, עם הזמן, אבל לא שווה להקריב רכישת נכסים נוספים שיש לשים יותר למטה על מנת לקבל תזרים מזומנים.

ישנם 4 ראשי הטבות owning נדל"ן:
1. הערכה
2. פחת שמוביל הטבות המס
3. המנהלת לשלם למטה
4. תזרים מזומנים

מע יהיה תמיד עולה כי מס '1 ו 2 # הן מפתחות ליצירת "true העושר" בתחום הנדל"ן, וכן את המרחק רחוק האחרון 2 ב קצר או ארוך טווח.

מהן הכי גדול של טעויות או שביצעת ראיתי שנעשה?

בשבילי, הטעות הגדולה ביותר שלי היה פורש בגיל 29. אני עשה מיליונים ו הפך נרפה על המשך להשקיע וכן את מנגנון העדכון של הנדל"ן. אני צריך להיות יותר אגרסיביים ב להחלפת ו לרכוש עוד נדל"ן במקום לחיות על העבר. מגיל 29 עד 58, הייתי בעצם בדימוס הרימותי שלי 6 ילדים.

בגיל 58, אני לתקן את השגיאה והתחיל להשקיע שוב. במהלך 15 החודשים האחרונים, אני חייב לרכוש 59 בתים, מהם נמכרו 13 ולהמשיך לרכוש יותר בכל חודש.

מה הייתם נותנים ייעוץ על תחילת משקיע?

העצה שלי עד תחילת משקיע היה להשתנות, תלוי בגיל המשקיע, הכנסה, סיכון סובלנות, מטרות מ השקעות (תזרים מזומנים, הטבות המס, פרישה, וכו '), אשתו של' גישה, האם כל להיכנס את עצתי. אני שמרן באופן טבעי, אם כי לקחתי הרבה "סיכונים", כאשר הצעיר. תן לי בבקשה לזרז זהירות משקיעים חדשים והייתי כל שאלה דמויות מרוהטת כדי משקיעים על ידי המוכר! לקבוע את מניעיו, אם יש להם עצה בשבילך. לימודים אלו היו ממש מוצלחים. אל תהפוך סמינר נרקומן! והכי חשוב, תמיד יש יציאה אסטרטגיה ולתכנן את ההשקעות עבור למשמרת. זה יהיה גשם!

מה הייתם נותנים ייעוץ למשקיעים, לנוכח המצב הכלכלי הנוכחי ואת השאלה הסביבה?

• ראשון: בדוק ו משולשת לבדוק כל הכנסות והוצאות בנושא נכס שניתנה לך על שיקול. רוב הם לא מדויקים ו overstated.
• שנית: האם לא צריך ללבוש binders או מנהרה חזון. יש הרבה אפשרויות זמינות הנדל"ן המשחק.
• שלישית: זכור יש יותר כסף שנעשה למטה שווקים בשני הנדל"ן ועל שוק המניות. למרות שמרבית הם משיכת הראש שלהם בחזרה את המעטפת, את אלה נמצא מחוץ חכם ו מסתכל!
• רביעית: אף אחד לא טוב כמו פעם לקחת לשמור את הכסף כפי שאתה תהיה.

יש תמיד יהיה אתגרים ושינויים הנדל"ן ומימון בשוק. להיות גמישים ומוכנים לשנות במידת הצורך. Creative המימון יהיה להפריד את מוצלחת מן שאינו מוצלח. למד אסטרטגיות חדשות ולשים אותם לפעולה. אל תניח "זה לא יכול להיעשות"! די ההפך. נניח "זה יכול להיעשות", ואז למצוא את הדרך לעשות את זה.

האם יש עוד משהו שאת רוצה לחלוק עם כולנו?

אני רוצה להיות מסוגל מקווה לשתף יש לי תשוקה עבור נדל"ן ו לשכנע אחרים של דברים מדהימים יעשה את זה בשבילך. בשום מקום אחר אתה יכול למצוא הזדמנות שבה מישהו (הבנק) הלוואה יהיה לך כסף כדי לקנות משהו או מישהו אחר (שוכר) יהפכו את התשלומים עבורך. בסופו של דבר, אתה תהיה הבעלים של משהו בחינם, ברור והיא תהיה שווה לסכום X דולרים. אני לא יודע מה יהיה X, אבל זה יהיה יותר ממה ששילמת לבין 1000% החזר על הכסף בפועל מושקע בשל כוח השפעה.

BiggerPockets מקיים שלנו פגוש את משקיעים ראיונות בדוא"ל. אנחנו לא יכולים לאמת מידע הכלול בתוך ולהדפיס ראיונות אלה כדי לעורר מחשבה או דיון בריא.

תגיות: flipping, בעל הבית, עומד משקיע, משקיע נדל"ן, עשירים weese

אחד ההיבטים של להיות גדול של דירות הבעלים הוא הבעלים יש את היכולת להגדיל את ערך במגוון דרכים שונות. כל אלה שיטות להגדלת הערך לא יחולו על כל דירה בבנין, עם זאת, הייתי מציע את זה כדי להעז אין דירה אחת בכל בניין המדינה במדינה הזו כי לא יכלו להשתמש לפחות אחת מהשיטות הללו כדי ליצור ערך רב יותר מאוד בקלות. אם להשוות את היכולת אחרות כמו השקעות במניות או אגרות החוב אתה באמת יכול להתחיל להבין מדוע יש כל כך הרבה עתידות שנבנו על ידי השקעות משפחה מרובת נכסים.

הכריחו הערכה - הערכה הוא נאלץ כל תיקון שנעשה על הנדל"ן המסחרי, כי "כוחות" את הערך של הנכס להעריך.

תיקונים קוסמטיים:

ביצוע תיקונים קוסמטיים עושה את הנכס יותר appealing הדיירים הפוטנציאלים תוך כדי שמירה גם הדיירים הנוכחיים שמח. התיקונים כי יכול להיות בעל השפעה דרמטית על המראה הקירות החיצוניים כוללים ציור, ציור הקירות הפנימיים, תיקון הנוף מסביב בניינים בני ואת המחליף, מלוכלך או שבור ורצוץ מכשירים.

העלאת השכרה:

דבר זה עלול ליצור רושם ברור כמו דרך להגדיל את הערך של דירה בבנין אבל זה באמת מפתיע כמה להשכיר מבנים אלה לחייב לשכור כי היא 10% עד 20% מתחת לשוק יומיים. רבים בעלי דירות קטנות לנהל את הרכוש עצמם ובכך למצוא אותו בקלות רבה יותר על מנת לשמור rents מתחת לשוק כדי לשמור על הדיירים. תיאוריה זו היא למעשה פגום, שכן הוא אינו לוקח בחשבון את זה, במיוחד כיום, הרבה אנשים יעברו מ דירה מסיבות צורך לעשות שום דבר עם לשכור. לדוגמה, אנשים רבים למקם מחדש יותר משרות פנויות בעיר אחרת.

החלפת ציוד כלי השירות:

אם הוא בעל דירה בבנין משלם את הצעת חוק החשמל עבור התאורה הוא נפוץ באזור או שהיא יכולה לחסוך הרבה כסף כל חודש, פשוט על ידי החלפת כל התאורה fixtures עם צריכת אנרגיה יעילה bulbs.

תגיות: דירות להשקעה, דירה בבנין ערך, לקנות דירה בבנין

יש לנו ראיון נפלא לכולם היום! נוצרי Malesic הוא חבר חדש יחסית BiggerPockets, אבל באותו זמן קצר, נתן די קצת את עצמו כדי לעזור לאחרים לצאת! את הידע, ההתלהבות, הוא שובה לב ואנרגיה, ואני חשבתי שאנחנו צריכים לגלות יותר על האיש. כריסטיאן מתמקדת בעיקר על קנה והחזק אסטרטגיית השקעה במרכז אזור פנסילבניה.

הכר נדל"ן משקיעים נוצרי Malesic

כמה זמן אתה כבר להשקיע בתחום הנדל"ן?
סיבוב 1 הלך משנת 1994 עד 2002. סיבוב 2 התחיל ב -2006, והוא צובר תנופה כל יום.

בעוד לומד הנדסת חשמל באוניברסיטת Lehigh בשעה בבית לחם, אבא, אני הייתי חניך של חיל האוויר עם חלומות להיות קצין הקריירה ואת מנהיג בקרב גברים. אני בתור חניך excelled והיה טוב יותר מאשר הממוצע Engineering סטודנט, בעיקר מערכות דיגיטליות ומחשבים חומרה ותוכנה, אשר גרם לי מאוד רצוי חיל האוויר הנכס. חלקית בגלל זה, אבל בעיקר בגלל שלנו כמו שכל הגישה לחיים ואת ההנהגה, את מפקד של Cadets לקח אותי תחת הכנף שלו. למדתי הרבה תחת אפוטרופוסות שלו; הכי מתאים לך זה להיות דיון (אני שכתוב כאן):

לרכוש הביתה בכל תחנת חובה. חיים את זה. השכרה זה כאשר אתה עובר ליד הדוד. את הדיירים ישלמו מחוץ משכנתא.

אני מלא המתוכנן ליישום אסטרטגיה זו עושר בשעה המשימה הראשונה שלי כדי Minot AFB, ND בשנת 1992. היה דבר קטן כדי מכירה, אין בנייה חדשה, וכן לשכור היה נמוך מאוד. שכרתי 1 הורים בית יפה עם חצר הגון וכן שתי מוסך של מכונית סביב $ 350 לחודש. למדתי עד והחל תכנון המשימה הבאה.

הרכישה הראשונה שלי שאני יחיד משפחה מעון ב -1994, שלוש שני הורים עם אמבטיה בבית על עכו _ א פרברי שכונת Palm Bay, פלורידה.

המשכתי נכס זה כמעט 10 שנים כמו החיים שלי השתנו. החלטתי כי כמעט 6 שנים בשירות המדינה שלי היה יותר שלי 'חובה' ו לקדם את עצמי ל 'אזרחי' כדי להפעיל את חברת הבנייה שלי בחזרה הביתה האריסבורג, הרשות הפלסטינית.

מה משך אותך להיות משקיע הנדל"ן?
אבא שלי - רגיל ופשוט - היה לי את ההשראה ואת שני ההורים הם עדיין אוהדים הכי גדול שלי. אבא ביליתי אינספור שעות השתתפות REI סמינרים, קריאה, ובעיקר מדבר על השקעות. הוא היה Grand תוכניות שהוא יהיה להוציא לי את שעות זעיר של הלילה כאשר שאר העולם היה ישן. הוא אף פעם לא משך ההדק. ובכל זאת, הוא הצלחה גדולה, במיוחד אם הוא מקל מדידה החינוך הוא נתן את בניו.

האם אתה במשרה מלאה או חלקית משקיע?
לפי הספר אני חלק הזמן משקיע. נכון זה אנחנו מחזיקים בכתב להשכיר 28 יחידות ב 14 נכסים.

איך להתחיל להשקיע?
סיבוב 2 (ראה קודם עבור סיבוב 1). אחי ואני הבעלים שלנו קבלנות החשמל המשרד יחד ולעבוד מאוד הדוק כל יום. עשינו מחקר לדיון במשך שנים כי החברה REI יהיה מושלם מחמאה חשמל העסק שלנו.

זאת ועוד, מאז אנחנו bosses שלנו, מה אנחנו יכולים לעשות את ניהול החברה REI צורך בכל פעם שאנו מרגישים זז. לפיכך, REI החברה לא בהכרח להיות Serviced רק את הערב או בסופי שבוע, אלא בכל פעם שאנחנו יכולים לעבוד אותו לתוך יום עבודה קשה. כעת, היא מציאות, אני עושה את זה רק כמתוכנן. למרות שתי חברות נפרדות ו לייחודיים, זרימת העבודה שלי במשך היום עוברת דרך שניהם, בפנים ובחוץ, כמעט ללא הבחנה.

ספר לנו על הראשון אסור לפספס. . .
סיבוב 2. היו לנו שנים ביליתי בהכנות שלנו ... בעצם כל חייהם על רגל של בן אבא יקר. היו לי כמה הקודמת למדו את הלקחים. החלטנו שיהיו רציניים. אנחנו מסורגל למעלה המימון, המתוכננת שלנו אסטרטגיה rehab או remodel, התחילו עם הבנייה אספקת חשבונות ספקים, והתחלתי לחפש. ואז זה קרה ...

בנג 'מין פרנקלין: "קשה לי את העבודה, אני מקבל את luckier."

אנו קנה נכס העיר. העסקה: חצי לבנים, שלוש קומות דופלקס עבור $ 25,000. איש זקן היה גר שם במשך שנים, את כוחה של עו"ד היה זז עכשיו סייעה לו לחיות. זה היה לא התעללו, אבל לא היה לשמור על אחד משני עשורים. זה צורך עבודה. הבעלים (POA) אפשרה לנו להתחיל להסיר את האדם מושלך דברים לפני ההתנחלות. ידענו שזה היה מסוכן כפי העסקה עלולה להתבטל ואנחנו היו 'מאבדים' את כל העבודה שעשינו. אבל זה panned החוצה.

שכן משני דלתות למטה ניגש אלינו שלושה ימים לפני ההתנחלות שלנו (אנחנו לא הבעלים של נכס עדיין) שואלים אם אנחנו בבעלות הנכס. Hesitantly, ענה לנו שאנחנו משקיעים לקנות ולהחזיק ומתוכננים על תיקנה את זה ואת להשכיר את זה. הוא רצה לדעת אם היינו רואים מכירת כמות שהוא, להפסיק לעבוד בהקדם האפשרי, ואפשר לראות את חברו המקום ואת השעה בערך. הוא הזכיר מחיר של כ 50K $ (זכור לנו התשלום, או היו בערך לשלם בשלושה ימים $ 25k בתוספת עלויות הסגירה). סיפור ארוך קצר, אנחנו ממש יצא מן סגירת הטבלה לביתו שלושה ימים מאוחר יותר כדי לחתום על חוזה (כמובן, לא היתה לנו אפשרות לחתום על חוזה לפני שאנחנו אפילו בעל הנכס). אנחנו מבוער $ 18,500 על העסקה הראשונה ועשה רק כמה שעות של עבודה נקייה הקצוב.

יש לנו מזל ... או עבדו קשה (תלוי אם היית לשמור מבחוץ או היו לנו לעבוד שעות ארוכות מחוץ המשפחות שלנו בערב או בסופי שבוע במשך שבועות ארוכים כדי לקבל את עצמנו הכין עבור מיזם חדש זה.)

מהו המיקוד שלך?
קנה והחזק מגורים. אנחנו נקיים השכרה, עדכון, נחמד כדי דירות העליון או התחתון נמוך בכיתה המעמד הבינוני אנשים. לעתים קרובות אנו שומעים פרספקטיבה הדיירים שלנו אומרים כי הם nicest דירות שהם ראו בכל פעם שהם היו מסתכלים. אנו אוהבים את זה. אנחנו בונים מוניטין ו החלו את המותג עצמנו.

האם אתה מעדיף את הצד מגורים מסחרי או בצד של השקעות? מדוע?
מגורים. הניסיון שלנו עם מסחרי מוגבל. אנו לרכוש בנין משרדים שלנו עם המשרד חשמל HUGE פוטנציאל הצמיחה על אחד עסוק עכו לאורך רחוב גדול הצמיחה באזור. חוץ מזה אנחנו צריכים לעשות דבר מלבד ללכת פחות מ יותר רצוי מסחרי הזדמנויות, אם כי אנו ממשיכים לסקור אותם.

מה אתה מחפש להשקעה?
כמו קנה והחזק משקיעים, אנחנו חושבים לטווח ארוך. תזרים המזומנים הוא המלך, אבל לפעמים ... אנחנו מוכנים להקריב את תזרים המזומנים של "הוסף נכס מלאי" (אחד או ניטרלי זרמי מזומנים חיובי קטן) אם הוא נמצא על הזכות לעצב את האזור הגיאוגרפי הנכון.

כמה עסקאות עשית בקריירה שלך?
החל מ 21 מרץ 08 - הושלם העסקות בעסק רק שם: קונה 17 ו 3 מוכר. הוספת אזור עגול 1 רכוש אישי הבתים שלנו, זה קצת קפיצות ל 21 ו 5 קונה מוכרת. אני עדיין Newbie, שנמצא profoundly למה אני מכבד את זה שנבחר להיות פגוש את הראיון משקיעים.

האם יש לך את הרשיון הנדל"ן?
אני לא. אשתי עושה. היא הפכה סוכן בתחילת 2007 ומציגה בעיקר לקוח אחד - לי. זה היה / היא האסטרטגיה שלנו. כתבתי על זה ב BiggerPockets פתיל שכותרתו: "אין להסתמך על סוכנים, להתאחד" ב כללי פורום נדל"ן השקעות ב 12 למרץ 08. תבדוק את זה.

מה הייתם נותנים ייעוץ על תחילת משקיע?
פשוט תעשה את זה! הוא ממש לקח עשרות שנים של שבט Malesic לרדת הקולקטיבי שלנו butts ולצאת שם. אל תעשה מה שעשינו, תעשה מה שאני אומר. למדתי יותר את השנה הראשונה למעשה להיות REI מאשר למדתי מכל הספרים, הקלטות, פורומים, מפגשים, וכן שיחות עם אבא. התחלה קטנים. אל תקנה 12 או 7 או אפילו 2. קבל אחד ולעבוד אותו דרך. ללמוד. הפוך את טעויות. בוא הנה עבור ייעוץ. שחזר. לאחר מכן, חבר שלי, אז אתה מוכן להיות הבעלים של העולם.

מה היה toughest את העסקה?
ב-זכוכית שהוא חצי ריק, המחשבה: כל העסקה היא קשוחה. אני יודע, זה נשמע כמו קצה מסביב, אבל אני לא אומר את זה בתור שכאלה. כל העסקה על השליטה כל הזמן, שולחנות. כל העסקה הינו כ להזכיר לכולם לעשות את עבודתם. כל העסקה הינו כ הריפוד דריכות התאריכים כך כאשר הם החמיצו את זה לא לבלגן את העסקה. יש לנו gotten טוב בזה.

יש משהו שאני זכור להתמודד על כל אחד עשר שעות, כאשר אנו עושים את כל זה קרה. ברגע העסקה מתבצעת, העסקה הושלמה. "אנו עשויים אף פעם לא רואים את חברים שוב פעם אנו סגור", אני אומר לצוות שלנו. אני מנסה לא פעם תן לי לקבל את זה. אני שומר על החיוך שלי עם הסנטר שנערך גבוה, להישאר מקצועיים, שרוולים להפשיל שרוולים שלי, ולקבל לעבודה. אז, אני מניחה שאתה יכול לחשוב שהוא "זכוכית-חצי מלא בכל כך הוא עשה עסקה טובה.

מה היה החלום שלך להתמודד להיות?
עסקה זה הולך חלק. אני לחתום על חוזה בתחילת ואת הניירת בסוף (סגירה). כולם עושים את עבודתם ואת מקבלת תשלום. אסור לפספס בוצע. הרוויחו עבורנו. הרוויחו עבור הקונה / מוכר. הרוויחו לכל של אנשים עוזרים לנו לעשות את העסקה. Win - Win - Win. זה העסק, בסגנון אמריקאי (כל הזוכים, לא מפסידים).

האם יש לכם מחשבות לגבי המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן או הכלכלה?
זה בטח נראה כאילו מושלם לקנות סערה בראשות דרכנו. המוכרים ו flippers beware! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.