אני מאוד מאושר עכשיו מיקום. כל אזור של 13 יחידות שכורה, וכל הדיירים משלמים בזמן. זה נהדר! וזה לא הולך אחרון.

אני יודע את זה, כי אפילו טוב כלכלי פעמים, אני כבר היו כמה הדיירים בכל שנה אשר נמצא כי בשלב מסוים, הם פשוט לא יכלו לשלם את שכר הדירה. אלה אינם טובים כלכלי פעמים. למעשה, אני ממש נדהם שלי קמעונאית שוכר אחד, מוכר עתיקות ואחרים שאינם חיוניים פריטים מאוד כחול הצווארון העיר, היא עדיין משלם על הזמן. ואין לי מושג כמה אזור המגורים של הדיירים הם העוסקים ממשמש ובא layoffs, אובדן שעות נוספות, או סוגיות אחרות. אני בהחלט יודע כי רובם אינם צריכים פיננסיים cushions הם יוכלו להשתמש אם הם מאבדים את עבודתם של כ הכנסה.

אני יכול להתמודד עם ה "לא יכול לשלם את שכר הדירה" קוראים רבים בדרכים שונות, אבל הם להצטמצם לשלוש אפשרויות. ראשית, אני יכול להיות קשה, את אומרת את שכר הדירה הוא שוכר את שכר הדירה - לשלם מלא על הזמן, או להיות evicted. שנית, אני יכול להיות רך - אך אומר כי ייתכן כי אף פעם לא משלם שוכר, ואני בהפסד לנצח. שלישית, אני יכול למצוא באמצע הקרקע - שהיא כנראה מה שאני אעשה. יש מיליון וריאציות על זה "באמצע האדמה".

הפוך את התכנית לפני הקריאה באה

I'ma מאמין גדול ב לנהל את כללי ההתנהגות ואת המדריך שלי תהליך קבלת ההחלטות. במקרה זה, יהיה להתגבר על הכללים תגובה רגשית שעשוי להוביל החלטה רעה. יהיה גם הם שומרים ממני לבצע משימה קלה, כי יכולתי להתקשר לצאת להיות לא בסדר. זכור, כפי landlords, החלטות שלנו רע יש השלכות לטווח ארוך.

הרגשי התגובה יכולה להיות כעס ( "איך מעז קרול לא משלם לי כשאני תלויים לה כסף לשלם את החשבונות?") או אהדה ( "ג 'ון ירודה - $ 4000 ב רפואי שטרות!") איזו תגובה אצטרך? זה תלוי את הסיפור של חוכר, וכן על אופן כנראה גם את שאר היום שלי הולך. במילים אחרות, אני צריך אותו מרוכז להתעלם על קבלת ההחלטות העסקיות הטובות ביותר.

לבסוף, למה באמצע האדמה התגובה - למה אני כנראה הולך לבצע את העסקה זמנית? ובכן, אני כבר יודע אני לא מתכוון ללכת רך ולתת את חוכר לנצל אותי לנצח. ואני ככל הנראה לא את האתחול חוכר באופן מיידי, או, פשוט כי זה משאיר אותי עם יחידת פנויים - אשר בתוך מושלג, bitterly קרים בחורף, יחד עם הכלכלה רע, עשוי להישאר למשך זמן פנוי.

הנה קשה ומהירה הכללים אני יהיה להקים מראש.

• אני לעולם לא משתכן לתת מענה מיידי (על השיחה הראשונה). למרות שאני יודע מה אני רוצה לעשות, אני מוכן לשבת על ההחלטה למשך יום. למה? ראשון, חוזר עם תשובה מיד , במיוחד אם אני מציע את חוכר הנדיבה של העסקה, עשוי לסמן לי כמו מגע רך. שנית, מחכה נותן לי הזדמנות באמת חושב באמצעות החלטה שלי.
• אני מתעקשת על הסכם בכתב. זהו למעשה שינוי זמני החכירה, שנחתם על ידי אותי ואת חוכר, כלומר, אם שוכר מפר אותה, הוא יכול להיות evicted.
• אני לא אתן את משתכן לקבל יותר מאשר שנה אחת מאחורי ב לשכור. באופן זה, אם חוכר את ערכי ברירת המחדל על הסכם מיוחד, אני רק חודש אחד החוצה.
• אני יהיה פנים אל פנים בפגישה עם שוכר כדי לדון על דרכים חלופיות כל מה שהוא יכול לקבל את הכסף. הנקודה של זה היא כמובן לקבל את הכסף. המשנית, אבל הנקודה היא להרשים על שוכר רק איך עניין רציני זה הוא. "אתה לא יכול לשלם לי 600 $ על שכר דירה, אבל אתה פשוט קנה $ 800 טלוויזיה? טלוויזיה או למכור את זה חזרה." מפגש זה אמור להיות בבית חוכר של היחידה.
• אני לא מציע הסכם זמני עד תום שלנו פנים אל פנים בפגישה. זה המפגש האחרון שלי סיכוי לשקול את חוכר לפני שאני מציע על הסכם - ואם אני מקבל ssense חזק כי הוא לא רציני, הוא הולך החוצה.

אם שוכר מפר את ההסכם, אני מוכן לפנות אותו - חזק ומהר. אני יעשה את זה מאוד ברור שלנו פנים אל פנים או פגישה מעקב אם הוא מפר את ההסכם.

הכתובות הסכם יש סעיף סודיות. חוכר שלי לדבר אחד עם השני, ואני פשוט לא יכול להרשות לעצמי לומר קרול יש ג 'ון, "את בעל הבית נתן לי טובה."

האם אני צריך להתייחס לכולם את אותו?

לא, תודה לאל. אני יכול להתייחס לאנשים אחרת, מתקבל על הדעת. אני יכול, למשל, הרבה יותר קשה לנחות על חוכר אשר נהגה קשות בעבר, או שיש לו היסטוריה של איחור בתשלומים. חיפוש באינטרנט, אני הייתי לא מוצא מוצלחת התביעה במקרה בו בעל הבית עשה עסקה מיוחדת עבור משתכן אחד, אך לא עוד. זה לא אומר תביעות כאלה לא קורים, אבל הם נדירים, לא מספיק כדי להיות רצינית לדאגה.

בשבוע הבא אני יהיה יותר לחפור לתוך זה, הסתכלה קצת שונה "can't תשלום" מצבים וכיצד הם צריכים להיות מטופלים.

ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן Dispatch מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, Realtor, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!

אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.

תגיות: כלכלה, שוכר משכיר, נדל"ן

כאשר אנשים מחליטים הראשונה לקנות דירה בבנין זה נפוץ להם לעשות כמה טעויות למניעה בקלות. השגיאה הנפוצה ביותר שאני רואה משקיעים חדשים היא שלא תצטרך לעשות את מה שאני רוצה להפנות אליו בתור "משקיעים בכלי החזה".

לדוגמה, אם אתה רוצה לבנות בית הייתם צריכים כמה דברים כדי להתחיל. אתה היית צריך להיות הראשון כחול להדפיס את דף הבית נמשכים על ידי אדריכל. שנית, היית צריך לעבור את הכלים על מנת להשלים את הבנייה בפועל, אתה היית צריך את מסמרים, פטישים, saws and drills לעבוד על חומרי גלם. Thankfully, להשקיע דירה מבנים אינו מחייב שום כלים או כישורים פיזיים. עם זאת, להשקיע דירה בבנין האם לחייב את אותו סוג של נפשי ןונכת במקרה זה את "כלי בחזה" הוא למעשה "כלי החזה" של ידע.

להיות מוצלחת דירה משקיעים, אתה חייב שיהיה לך תוכנית!

הדרך הטובה ביותר כדי לרכוש כלים אלה חיוניים חינוכית היא לקרוא הרבה ספרים וכתבי עת בנושא. הראשונה והחשובה ביותר של כלי זה הוא משקיע יכול לקבל את היכולת לקבוע את ערך ההשקעה של דירות. אין דרך כי המשקיע יכול להיות בטוח שהוא או היא תהיה לקנות במזומן פרה או בלי כסף גומץ הדרושים היכולת לנתח את הערך של הבניין. יש אינסופי של מערך מידע זמין אודות כיסוי החוב ratios, קפטן חליפין ו הנדל"ן הערכה. לדעתי הפעם הראשונה הנדל"ן המסחרי משקיע צריך לפעול עם אחד פשוט נפשי "כלי" או השערה וכי היא לקבוע מה הבניין שווה לו או לה או להתעלם כמעט כל דבר אחר. מה פירוש הדבר הוא כי משקיעים צריכים כמעט להתעלם מה המחירים דומים נכסים שנמכרו לאחרונה עבור באזור. במקום זאת, משקיע צריך לחשב את מחיר שיאפשר לו אותה או לקנות את הנכס ולהפוך את הרווח ואת תזרים המזומנים אשר לעשות את זה טוב על ההשקעה.

על מנת להבין את מה המחיר שאתה צריך לשלם עבור דירה בבניין לשימור, נניח למשל שאתה רוצה להגשים מסוים לחזור, או תקרת שיעור בשנה על ההשקעה שלך, פשוט להשתמש בנוסחה הבאה:

Net Operating Income
__________________ = המחיר שאתה יכול לשלם כדי לממש הרצוי קפטן דרג
שיעור הוון

תצלום: jthetzel

תגיות: דירה בבנין קורס, דירה בבנין חינוך, דירות להשקעה, דירות חדשות, לקנות דירה בבנין, לקנות דירות

הנה השלישית והאחרונה בתשלומים של "שאלות לשאול את מנהל נכס." אני לספק תשובות לחלק מן השאלות. עם זאת, במקרים מסוימים, אין כל אחד "נכון" ענה. למעשה, זה היה מצויר על ידי בתשלומים האחרון, שפורסם לפני שלושה שבועות. היה לי הציע עדיף עבור מנהלי נכסים שכמה של העור שלהם את המשחק, כביכול, על ידי owning משלהם השכרת נכסים באזור. ג 'וש Dorkin, מייסד BiggerPockets, הסכים.

הנקודה הבסיסית שלי: הרבה מנהלי נכסים לא ממש מבין את העסק, והולכים אל תוך ניהול שכירות כי הם חושבים שזה יהיה קל. מנהלים מי הבעלים שלהם נכסים נמצאים יותר יש לך מושג לגבי ניהול הנכס.

הנקודה הבסיסית של ג 'וש: מי הבעלים של נכס המנהלים שלהם השכרות הם יותר לטפל בעצמם נכסים הראשונה ולשקול לך מתחרה, במיוחד כאשר מדובר במציאת הדיירים. לדוגמה, הם כבר יש פנויים דו יחידת הורים ו שיש לך פנויים דו יחידת הורים. כאשר צפוי באה מחפשים שני הורים, המנהלים יהיה לדחוף את היחידה הראשונה.

זכותו של מי? שנינו נמצאים על בסיסי נקודות. אז אתה רוצה להיות מנהל נכס משלו השכרות? זה, ידידיי, הוא הדין להתקשר. אבל חשוב על זה - אם אתה לא שואל את השאלה, שלעולם לא יודע. אתה לא באמת תוכל לבצע הודיע ההחלטה.

הזמן הטוב ביותר לשאול שאלות אלה היא, כמובן, לפני שאתה שוכרים ניהול החברה. אבל אם אתם כבר עובדים על ניהול החברה, והם אינם יודעים את התשובות, אתה תמיד יכול לחזור ולבקש. חוץ מזה הידיעה מה קורה עם מנהל את הנכס, תהיה להזכיר להם כי אתה מעורב לקוח. זה עלול להפוך אותם פחות צפוי לחסוך עם מאפיינים.

הראשונה והשניה חלקים בסדרה זו המקושרים כאן וכאן.

אל שאלות נכס מנהל (וכן, לפעמים תשובות)

• שאלה: מה אתה מחשיב את רוב הערים מבטיח ו חלקים של האזור להשקעה?
• שאלה: לאן אתה הולך לראות rents? מה כבר את ההתפתחות rents במהלך השנים האחרונות?
• שאלה: אילו חלקים של העיר ואת האזור יש את מיטב ממשלתיים האקלים?
• שאלה: אילו חלקים של העיר ואת האזור יש את האקלים העסקי הטוב ביותר?
• שאלה: אילו סוגים של אנשים נמשכים אל אזור זה? זה אחד?
• שאלה: מה סוג חדש של המלאי הוא בא על השוק?
• שאלה: מה קורה עם פיתוח מסחרי באזור?
• שאלה: אילו ערים יש את בתי הספר הטובים ביותר?

תשובות: אלו הן "אף אחד לא ענה ימין" שאלות. אבל זה לא אומר את התשובות לא תהיה חושפים! שקול את כל הדרכים השונות ניתן להשתמש בהם.

• את התשובות צריך להיות מתחשב ומפורט. ברצינות, האם אתה באמת רוצה נכס מנהל שאינו יודע איזה הם hottest חלקי העיר?
• את התשובות יכול להיות מועיל מאוד לסייע לך להחליט היכן להשקיע. זה שימושי במיוחד אם אתה לא תושב האזור.
• אם אתה עושה מחקר של הזמן קדימה, יהיה לך רעיונות משלך בו תוכל להשוות את התשובות שאתה מקבל מן פוטנציאלי נכס מנהל. אתה עלול לשמוע מה הוא אומר, ולחשוב "זה לגמרי לא נכון." או שהוא עשוי לשכנע אותך, ועכשיו אתה כבר למדו משהו חדש.

תגיות: למצוא נכס מנהל, מנהלי דבוב, בעל הבית, ניהול רכוש, קניין, מנהל, חוכר, חוכר

כאשר שמתי את הקבוצה הראשונה של שאלות שכדאי לשאול מנהל פוטנציאלי נכס אחד commenter שאל: מה הן התשובות הנכונות? הוא היה נקודה ולכן אני הולך לסקור כמה תשובות לשאלות של השבוע האחרון הראשון לפני שאני מכה אותך עם עוד כמה questions.I AM גם חושב קומפילציה אלה לתוך ספר אלקטרוני, כי אני מקווה שג 'וש יהיה להקים פה BiggerPockets.

תשובה עשוי להיות נכון, בהתבסס על מספר שאלות שונות criteria.Some ימין יש רק תשובה אחת. הדוגמה שנתתי בשבוע שעבר היה נשול נהלים. כל תחומי שיפוט יש כללים מחמירים לגבי האופן שבו ניתן evicted.If הדיירים פוטנציאלי נכס מנהלי הבאים אינם כללים אלה, הם עושים את זה לא נכון, ואתה לא צריך לשכור אותם - תקופה .

לשאלות אחרות יש מגוון רחב של "נכונות." כמה השבוע שעבר ניסיון של שאלות הנוגעות בדבר. אתה צריך להיות בהחלט למנוע כל נכס המנהל הראשון של הלקוח. אבל היא בערב עם עשר שנות ניסיון תמיד טוב יותר מאשר אחד עם חמש שנים? אני לא חושב כך.

אז יש כאלה שאלות בו זכות התשובה תלויה ההעדפות שלך, אשר עשויה להיות שונה מזו שלי. ואז יש את אלה שבו יהיה מענה רק גורם לך לחשוב - אולי בערב יש תובנות אתה יכול באמת להשתמש.

האם אתה הולך לקחת אותה מילה על זה?

בכל מקרה, את ההשפעה נטו של כל השאלות והתשובות האלה יהיה בהחלט חיובי. יהיה לך טוב מאוד מידע בו כדי לבסס את החלטת שכירה, תהיה לך הבנה מעמיקה של אופן ניהול החברה שלך פועלת, ואת מנהלי תדע שאתה אדם רציני עם ציפיות גבוהות עבור הביצועים שלהם.

כמה מן שבוע שעבר

שאלות: כמה חדרים פנויים יש לך עכשיו? כמה מתוך סך כל יחידות תחת ניהול? מהו משך הזמן הממוצע שנדרש על מנת למלא חלל ריק?

תשובות: ראשית, ברור PM את צריכה לדעת this.If לו ללכת זה נראה רע זאת sign.As עבור האחוז המדויק, ללא ספק הדבר הטוב ביותר יהיה להשוות את זה עם וקנסיה הדולר עבור כל היחידות ב area.Since אתה לא יכול לעשות את זה, תהיה לך ללכת עם מעי. האם אתה רואה מעט מאד "להשכרה" סימנים בכונן-מסביב? האם יש לעיתון כמה סיפורי bemoaning את השכרות זמין? אם בערב יש הרבה חדרים פנויים במקרה זה, שהוא עושה רע.

השאלה השנייה היא טובה לזכור מאוחר יותר. נניח שאתה אומר את PM וקנסיה אורך ממוצע שלו הוא שבועיים. כמה חודשים לאחר מכן, הוא מתנצל כי הוא פשוט לא יכול למצוא שוכר עבור יחידת כי כבר פנויים עבור שתי months.Could שוק ההשכרה יש שתוי לחלוטין בין מארס יולי?

שאלה: מה אחוז הדיירים יש לך לפנות?

תשובה: כולנו תקווה כי הוא אחוז נמוך מאוד. אבל אם הוא נותן תשובה של unrealistically נמוך (1%, אף לא אחד), לעקוב אחר זו:

שאלה: מה אחוז את הדיירים משלמים שכר דירה באופן קבוע מאוחר?

למה זה טוב follow-up? כי אם הוא באמת לא evicting מישהו, זה כנראה בגלל שהוא מאפשר את הדיירים לברוח רצח עם.

שאלה: איך את שוק הדירות שלך?

תשובה: הוא צריך להיות מסוגל רשימת הרבה דרכים, לרבות באתר האינטרנט שלו, על Craigslist, על fliers, עם שלטים, או בעיתון, ואולי אפילו באמצעות כמה שיטות אחרות. והוא אמור להיות מסוגל לדבר על כל שיטה intelligently.

שאלה: האם אתה ממליץ תמריצים מיוחדים עבור הדיירים?

תשובה: אין הקשיח וה מהר שלטון כאן. פעמים אם הם טובים, אין צורך מיוחד תמריצים. אם הזמנים הם רעים, הם אמורים להיות סוג של תמריצים considered.What האם הוא דומה? אני מעדיף את אלה לא נתנו הדיירים להטעות את עצמם על העלות של היחידה. שנה ראשונה חינם, כי יש לעיתים קרובות השפעה.

שאלה: איך את מסך לקוחות פוטנציאליים?

תשובה: "באופן יסודי" יהיה טוב מתחיל point.But הוא אמור להיות specific.Also להכיר אותך, כי הוא עשוי להיות יותר גמישים עם השכרות מסוימים.

מספיק עם שאלות ישנות

הנה באים כמה שאלות חדשות, ואנו מספקים תשובות גם כן!

שאלה: כיצד אוכל לקבל דו"ח ות? האם אני יכול לקבל אותם מהמערכת עצמי?

תשובה: רוב הדוחות הרבעוניים PMs לספק או monthly.I באמת לא חושב הרבעוני הוא מספיק טוב. אתה צריך אותם יותר often.And, PMs כמה הם מציעים כעת הלקוחות שלהם על שורת גישה reports.Obviously זה ענק אתה מקבל הטבה, כי "בזמן אמת" נוספים.

שאלה: מה לעשות הדיווחים נראה?

תשובה: בערב שלך צריך להיות מסוגל להציג את דו"ח ות להסביר אותם. אתה צריך נרחב ובהיר דוחות, במיוחד בנוגע פיננסים.

שאלה: איך מפעילים את אתר האינטרנט שלך נראים?

תשובה: טוב בערב האתר צריך להראות יחידות זמין, יהיה קל להבין ולנווט, ויש להם דרכים עבור הדיירים ואחרים כדי ליצור קשר עם מנהל.

שאלה: האם אתה באופן אישי להשקיע בתחום הנדל"ן באזור זה?

תשובה: התשובה צריכה להיות כן, עבור הבעלים של החברה, אם לא את העובדים. עם זאת ...

שאלה: אם יש חדרים פנויים שלך באופן אישי בבעלות יחידות וכן אלה שאתה מנהל עבור אחרים, כיצד אתם מחליטים אילו יחידות להראות?

תשובה: תשובה צריך להיות זה עושה את הבעלים לא להראות משוא פנים - הוא מציג את רוב יחידות המתאימות לכל שוכר פוטנציאלי. אבל אני astounded לפי דיווחים שחלק PMs די בגלוי להציג את יחידות בבעלות הראשונה, ואת השנייה הצליחו יחידות. למה אתה אף פעם להשלים עם זה?

תגיות: בעל, ניהול רכוש, קניין, מנהל, שכירות, נכס, חוכר

זה התחיל לצאת בשם "כמה שאלות לשאול את מנהל נכס."   אבל אם כבר שכרו של ניהול הנכס לחברה, אתה קצת מאוחר - אתה רוצה לשאול שאלות אלה לפני שתבצע את ההחלטה שכירה.    ייתכן גם רוצה לשאול אותם לפני להתיישב על רכישת נכס.

במקרים מסוימים, תוכל לשכור חברות ניהול כי אתה פשוט אין לך את הזמן או הטיה לטפל hassles שמגיעים עם השכרת נדל"ן.   במקרים אחרים, יהיה עליך לשכור מנהל כי אתה גר רחוק מדי את מאפייני להתמודד מדי יום ניהול עצמך.   החדשות הטובות הן שאם אתה יכול למצוא מוסמך מנהל בקהילה שבה אתה רוצה לקנות נכס, זה באמת לא משנה איפה, כי נכס זה (כל עוד - אני מאמין - במדינה שבה אתה חי).    החדשות הרעות היא שיש ממש aren'ta טון של מנהלי נכסים מתאימים בחוץ.

האם יש מנהלים טובים?

ואכן, כאשר התחלתי לקנות השכרת נכסים, חשבתי כי מנהלי נכסים מתאימים היו כל כך נדירים כמו להפוך את היום יום של ניהול חובה.    למרבה הצער, ניהול הנכס הוא אחד מאותם שדות שאינו נראה כי קשה (בדומה נדל"ן השקעות בכלל) או על המחשב השני לא מקובל.   משמעות הדבר היא, כי הרבה אנשים לא מוסמך להעביר לתוך השדה.   כמובן, לא מוסמך נדל"ן משקיעים לא לגרום לבעיות חמורות יותר מדי עבור כולנו.   לא מוסמך מנהלי נכסים הן סיפור אחר - הם משחקים עם הכסף שלנו.

שיניתי דעתי לאחר מדבר הרבה מנהלי נכסים שרכשו את תוכנות ניהול נדל"ן.    רבים היו אלה אנשים מחוייבים לספק את איכות השירות ואת הדיירים בעליהם.   אני לא שם את האחרים!

אז מה אתה צריך לחפש בתוך נכס מנהל?   ראשית, אתה רוצה מישהו עם ניסיון שיפוט ו - ו הדין רק הגיע ניסיון בתחום זה.    שנית, אתה רוצה מישהו אשר יהיו כפי זהיר עם הכסף שלך בזמן שאתה תהיה.   שלישית, אתה רוצה מישהו מי אתה תמשיך לקבל.

להלן מספר שאלות! (חלק ראשון)

אני כבר יש לי הרבה שאלות לשאול אותך - יש יותר מדי כדי שתתאים אחד לכתוב בלוג. אז זה יצטרך להיות בשני חלקים. החלק השני יגיע ליד שלי לכתוב.

• כמה זמן אתה כבר מנהל נכסים?
• כמה זמן אתה כבר מנהל בתחום זה?
• כמה חדרים פנויים יש לך עכשיו?   כמה מתוך סך כל יחידות תחת ניהול?
• מהו משך הזמן הממוצע שנדרש על מנת למלא חלל ריק?
• מה עושה את הריכחה נראה?   (אתה צריך לראות עותק של זה, יחד עם כל הטפסים ומסמכים אחרים את מנהל משתמש עם הדיירים.)
• מהי מדיניות לשכור מאוחר?
• מה אחוז הדיירים יש לך לפנות?
• איך מפעילים את תהליך העבודה נשול כאן?
• מה דמי הניהול?
• מה אתה אחראי על גיוס הדיירים החדשים?
• האם אתה האחראי על ניטור ותחזוקה יחידות פנוי?
• מהן ערבויות?
• האם גם בשוק הנכסים כפי לברוקר?
• אם אני מחליט למכור את הנכס, אני חייב לעשות את זה עם רשימת לך?
• אפשר לראות חלק אחר נכסים אתה מנהל?   (כמובן שאתה סביר להניח שלא תוכל לראות בתוך שכרו דירות או משרדים.   אבל אתה אמור להיות מסוגל לראות נפוצות אזורים הקבועות.)
• איך את שוק הדירות שלך?
• האם אתה ממליץ תמריצים מיוחדים עבור הדיירים?
• אם אני רוצה פרטים ספציפיים שיווק פנויים יחידות, איך לסדר לנו את זה?
• איך את מסך לקוחות פוטנציאליים?
• איך את הדיירים להתקשר אליך?

זה אמור להביא לך התחיל, אבל זכור, אני כבר יש לי חבורה של יותר בפעם הבאה. ישנם גם רבים אחרים קריטריונים לשקול ואנו לחפור לתוך אלה גם כן.

תגיות: בעל, ניהול רכוש, קניין, מנהל, השכרת נכס -

1. תרים את rents. זה בהחלט הפתרון הכי ברור אם אתה תסתכל על דרכים שונות כדי להעלות את ערך דירות להשקעה. לפני שאתה מחליט להעלות rents לעשות סקר של תחרות rents בשעה להשוואה נכסים המיקום הכללי שלך. לאחר מכן לנסות להבין מה הם rents הממוצע עבור סוג מסוים של נכס שלך למיקום ספציפי. זה יכול להיות יותר ממה שזה נשמע מסובך ומטעה והיא יותר של אמנות אז המדע. שאל את עצמך אם את rents הם מתחת או מעל "שוק rents" עבור האזור. אם תגלה שאתה לחייב להלן שוק rents אז זה רצוי להביא את rents עד לעקוב אחר תנאי השוק הנוכחיים.
2. התקן אנרגיה יעילה תאורה. אם אתה משלם עבור החשמל במשותף אזורים היא תמיד רעיון טוב להתקין תאורה אנרגיה יעילה. יהיה זה לא רק לחסוך לך הרבה כסף בסופו של דבר, אבל יש גם עוזרים לסביבה.
3. צמצום תחלופה משתכן. נדל"ן מסחרי כל משקיע יודע כי כאשר שוכר מותיר ואתה צריך להחליף אותו או אותה, כי זה עולה כסף. שוכר דירה בבנין turnovers באמת יכול לאכול לתוך את השורה התחתונה אם אתה משקיע הנדל"ן המסחרי. יש המון שיטות להשתמש באופן יעיל לצמצום חוכר turnovers. חלק מהם כוללים: שמירה על rents בשעה בשוק, שמירה על קרקע יפה, כדי להגיב במהירות לבקשות תחזוקה ו sponsoring רבעוני הצדדים או פעילויות. בקיצור, אם אתה שומר את הדיירים שמח ואת דירה בבנין מתוחזקת יפה אז תוכל לצמצם את מחזור משתכן.
4. לשפץ את הדירות. שיפוץ ושיפור של דירות חדשות עם מכשירי חשמל, צבע, תאורה / אמבטיה fixtures יאפשר לך תשלום נוסף עבור אותו לשכור הכיכר מדה. מה פירוש הדבר הוא שיש לך למעשה הגדילה את תזרים המזומנים נטו, מבלי להגדיל את עלויות קבוע כגון מסים וביטוח.
5. עלות ניתוח הפרדה. למרות שאין לנו את הזמן או מקום לדון intricacies של ניתוח עלות הבדלות, היא בעצם שיטה חשבונאית אשר תאפשר לך לרדת בערכו את הבניין ואת הוצאות בבית מהר הדולר ושמור לך הרבה כסף. ייעוץ מוסמך עלות הבדלות אנליסט או רואה חשבון.

לא, אתה לא צריכה לקרוא דו"ח ות או Motor Trend. אבל תאמין או לא, את הבחירה של הרכב יכול להיות בעל השפעה על רמת נדל"ן להשקעה הצלחה. הסיבה לכך היא הבחירה של המכונית שלך עושה הופעה על אנשים, ואתה תמיד רוצה לעשות את הרושם הנכון. וכמובן, שכן הם מבזבזים נכסי מכוניות - הם לעתים רחוקות מאוד עליית ערך - פחות כסף אתה מבזבז עליהם יותר, כך יהיה עליך להשקיע יותר מעשית דברים - כמו את העסקה הבאה.

חשבתי על זה לאחרונה, כי אשתי ואני קונה מכונית. אנו מחליפים את הישנים סובארו Outback עם תוף ...-roll, בבקשה ... סובארו אחר.

איזה סוג של הופעה אנחנו רוצים לצאת עם הדיירים וכל אחד אחר עם מי יש לנו פיננסיים dealings? הם אמורים לחשוב עלינו על מעשי. כפי חכם. כפי זהיר עם דולר. אנחנו רוצים להציג את ההופעות כי אנחנו במאבק של אמה. סטראוטיפ זה, כמובן, היא כי כולנו עשירים - כי אנחנו לא באמת צריכים לעבוד קשה, כי - זה בגלל שאנחנו הבעלים של השקעות נדל"ן, כסף בא לנו בקלות. זה כמה דולרים פה ושם הם לא כל כך חשוב לנו. כי כאשר אנו להתמקח על פני הכסף, אנחנו פשוט להיות jerks.

ביצוע נכון של הופעות

אל תתנו את הדיירים לראות את זה! ->

גם אם אתה עשיר ולא צריך לעבוד קשה, כי - טוב בשבילך! - אתה כמעט ודאי לא רוצה לעשות את הקבלנים ובעיקר את הדיירים לחשוב כך. שוב, אם הם חושבים כך, קבלני שלך הם הרבה יותר סביר להניח שאתה חיוב יתר. הדיירים שלך הם הרבה יותר מאוחר מנסה לבצע תשלומים או לנצל אותך בדרכים אחרות. כמובן שאתה לא מתכוון לאפשר את זה, אבל למה להתמודד עם בעיות?

מה זאת אומרת ל-לקנות את המכונית ההחלטה? ובכן, קודם כל, זה לא אומר שאתה לא יכול להיות כי פורשה או לקסוס. זה רק אומר שאתה בכלל לא צריך לקחת את האוטו בכל מקום עבור העסק. וזה גם לא אומר שאתה לא יכול להיות נוח. גם הקטנה שלי בעתיד סובארו יש מחומם המושבים, כוח חלונות, וכן הלאה.

אנשים 'הופעה של הרכב שלך יהיה מונע לחלוטין על ידי החיצוניים, ו בפרט, את המותג. כלומר ישנה מכונית יוקרה או רכב ספורט יהיה נראה "עשירים יותר" לעסק שלך מאשר הקשר חדש שאינו יוקרה המודל. אני מעוניין למנוע את כל מותגי יוקרה. במיוחד אתה רוצה למנוע את כל מכוניות הספורט. בנוסף perpetuating את "עשיר תענוגות" אמה, הם פשוט לא מעשי, כי עבור landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich