אם אתה ממש חייב למכור עכשיו ואינם מוכנים לחתוך את המחיר, מה אתם עושים? מה שאתה צריך לעשות הוא הבולטים של עמוס ו אפוץ מאגר של בתים למכירה. אחת הדרכים לעשות זאת היא להציע כדי לממן את הרכישה. את המצב הנוכחי של הלוואות מקשה עבור קונים רבים מקובל לקבל מימון. הם עלולים שלא להיות מסוגלים לתעד את כל ההכנסה שלהם, או ייתכן שכמה blemishes על דוחות האשראי שלהם. אני לא מציע לך את זה כדי להציע מימון כל אדם שיש לו דופק, אבל יש הרבה אנשים היה להיות אחרת האשראי אך ראוי היה יכול להיות לגיטימי בעיה שומר מהם מתאימים.

ללא ספק זוהי האסטרטגיה הטובה ביותר אם אתה בעל נכס גמור ולא צריך משכנתא כדי לשלם הכל. אם יש לך משכנתא אתה עדיין יכול להציע מימון על ידי הבעלים מעטף חדשה ההלוואה ברחבי קיים. אבל זאת בכפוף לעוד טור, לעת עתה, אנו מניחים כי יהיה אתה מוכר מהבית כי אין קיימת משכנתא.

הטוב

על הפוך של המציע למימון הרכישה היא כי בדרך כלל אתה יכול לקבל מחיר טוב יותר וגם מהיר למכירה. רכב הסוחרים כבר הבנתי את זה הם אנשים יותר לקנות על סמך תשלום ולא על מחיר המכירה. היא לעתים קרובות באותו אופן עם הבית, אם התשלום מתאים את התקציב שלהם, הם יקנו. א הרוכש עשוי balk במחיר של בית מסורתי לרכוש אך לא חושב פעמיים כאשר מביטים התשלום לבד. מסיבה כלשהי $ 10,000 $ 599/month עם מטה נשמע שונה פשוט קונה עבור $ 100,000 למרות זאת הוא אותו דבר בדיוק אם יש לך 30 שנות משכנתא ב 7%.

תוכל גם להפיק תועלת בטיפול על ידי אותו כקובץ בתשלומים מכירה למטרות מס. זה מאפשר לך להפיץ כל הון יחוור מסים שעשויים להיות בשל. אתה חייב לעשות את האפשרות של הכרה בכל להרוויח בשנת המכירה של אם זה יותר מועיל לך.

הרע

Downside הגדול ביותר הוא די ברור, אתה לא מבין את מו ney מקדימה. אם אתה חייב למכור בהחלט ייתכן אין ברירה. כאשר מחזיקים משכנתא יש לך את האפשרות למכור אותו פתק הרוכש. לא תהיה לך בעיה למצוא אותם גם. ברגע למשכנתאות נרשם תתחיל לקבל אותיות הצעה לקנות ממך את משכנתא. כמובן, אתה חייב למכור אותו במחיר הנחה. עד כמה גדול דיסקונט הוא תלוי תנאי של הערה, האוולהה אל ערך, את כושר האשראי של האדם שאתה מכר את הבית ואת הנוכחי תנאי האשראי בשווקים.

שלילית אחרת היא תצטרך להתמודד עם גביית תשלומים, מתן דוחות המס, לוודא כי נכס מסי כבר שילם החדש וכי יש לשמור על בעל נכס ביטוח זה מגן על ההתעניינות שלך. הדרך הקלה ביותר להתמודד עם כאב ראש, כי הוא יש לציין שרות החברה להתמודד עם הכל. רוב חברות הכותרת יכולים להמליץ על שירות החברה אליך.

את מכוערת

הסיכון האמיתי הוא, כי הקונה מפסיק לבצע תשלומים בשלב מסוים ואתה צריך לעקל. אתה כפופים לאותם חוקים כמו כל מוסד אחר Lending. כל מדינה אחרת, אך היא תוכל כנראה צריך לשכור עורך דין על מנת לעזור לך לעבור את התהליך. אתה תגרום בסופו של דבר לקבל בחזרה את הבית ואת חייב למכור אותה בכל פעם נוספת. ייתכן שיהיה עליך להתמודד עם בעיות ותיקונים ועוד בטרם יוכלו למכור.

למרות הסיכון של צורך לחלט לא יכול להימנע, זה יכול להיות ממוזער. אתה עושה את זה על ידי הרוכש סכיכה בקפידה, כך אתה מודע באופן מלא של כל בעיות. אתה כנראה להתמודדות עם מי שאינו הראוי ביותר האשראי או שהם היו רק שהושג משכנתא מחשבון הבנק. הדרך הטובה ביותר להפחית את הסיכון היא להשיג כמה למטה של התשלומים שניתן. פחות כסף אתה מקבל מקדימה כך גדל הסיכוי שאתה להיתקל בבעיות.

סיכון לא מגיעה בידיעה מה שאתה עושה. - Warren Buffett

ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן Dispatch מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, Realtor, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!

אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.

אני מאוד מאושר עכשיו מיקום. כל אזור של 13 יחידות שכורה, וכל הדיירים משלמים בזמן. זה נהדר! וזה לא הולך אחרון.

אני יודע את זה, כי אפילו טוב כלכלי פעמים, אני כבר היו כמה הדיירים בכל שנה אשר נמצא כי בשלב מסוים, הם פשוט לא יכלו לשלם את שכר הדירה. אלה אינם טובים כלכלי פעמים. למעשה, אני ממש נדהם שלי קמעונאית שוכר אחד, מוכר עתיקות ואחרים שאינם חיוניים פריטים מאוד כחול הצווארון העיר, היא עדיין משלם על הזמן. ואין לי מושג כמה אזור המגורים של הדיירים הם העוסקים ממשמש ובא layoffs, אובדן שעות נוספות, או סוגיות אחרות. אני בהחלט יודע כי רובם אינם צריכים פיננסיים cushions הם יוכלו להשתמש אם הם מאבדים את עבודתם של כ הכנסה.

אני יכול להתמודד עם ה "לא יכול לשלם את שכר הדירה" קוראים רבים בדרכים שונות, אבל הם להצטמצם לשלוש אפשרויות. ראשית, אני יכול להיות קשה, את אומרת את שכר הדירה הוא שוכר את שכר הדירה - לשלם מלא על הזמן, או להיות evicted. שנית, אני יכול להיות רך - אך אומר כי ייתכן כי אף פעם לא משלם שוכר, ואני בהפסד לנצח. שלישית, אני יכול למצוא באמצע הקרקע - שהיא כנראה מה שאני אעשה. יש מיליון וריאציות על זה "באמצע האדמה".

הפוך את התכנית לפני הקריאה באה

I'ma מאמין גדול ב לנהל את כללי ההתנהגות ואת המדריך שלי תהליך קבלת ההחלטות. במקרה זה, יהיה להתגבר על הכללים תגובה רגשית שעשוי להוביל החלטה רעה. יהיה גם הם שומרים ממני לבצע משימה קלה, כי יכולתי להתקשר לצאת להיות לא בסדר. זכור, כפי landlords, החלטות שלנו רע יש השלכות לטווח ארוך.

הרגשי התגובה יכולה להיות כעס ( "איך מעז קרול לא משלם לי כשאני תלויים לה כסף לשלם את החשבונות?") או אהדה ( "ג 'ון ירודה - $ 4000 ב רפואי שטרות!") איזו תגובה אצטרך? זה תלוי את הסיפור של חוכר, וכן על אופן כנראה גם את שאר היום שלי הולך. במילים אחרות, אני צריך אותו מרוכז להתעלם על קבלת ההחלטות העסקיות הטובות ביותר.

לבסוף, למה באמצע האדמה התגובה - למה אני כנראה הולך לבצע את העסקה זמנית? ובכן, אני כבר יודע אני לא מתכוון ללכת רך ולתת את חוכר לנצל אותי לנצח. ואני ככל הנראה לא את האתחול חוכר באופן מיידי, או, פשוט כי זה משאיר אותי עם יחידת פנויים - אשר בתוך מושלג, bitterly קרים בחורף, יחד עם הכלכלה רע, עשוי להישאר למשך זמן פנוי.

הנה קשה ומהירה הכללים אני יהיה להקים מראש.

• אני לעולם לא משתכן לתת מענה מיידי (על השיחה הראשונה). למרות שאני יודע מה אני רוצה לעשות, אני מוכן לשבת על ההחלטה למשך יום. למה? ראשון, חוזר עם תשובה מיד , במיוחד אם אני מציע את חוכר הנדיבה של העסקה, עשוי לסמן לי כמו מגע רך. שנית, מחכה נותן לי הזדמנות באמת חושב באמצעות החלטה שלי.
• אני מתעקשת על הסכם בכתב. זהו למעשה שינוי זמני החכירה, שנחתם על ידי אותי ואת חוכר, כלומר, אם שוכר מפר אותה, הוא יכול להיות evicted.
• אני לא אתן את משתכן לקבל יותר מאשר שנה אחת מאחורי ב לשכור. באופן זה, אם חוכר את ערכי ברירת המחדל על הסכם מיוחד, אני רק חודש אחד החוצה.
• אני יהיה פנים אל פנים בפגישה עם שוכר כדי לדון על דרכים חלופיות כל מה שהוא יכול לקבל את הכסף. הנקודה של זה היא כמובן לקבל את הכסף. המשנית, אבל הנקודה היא להרשים על שוכר רק איך עניין רציני זה הוא. "אתה יכול לא משלם לי שכר דירה ב -600 $, אבל אתה פשוט קנה $ 800 טלוויזיה? טלוויזיה או למכור את זה חזרה." מפגש זה אמור להיות בבית חוכר של היחידה.
• אני לא מציע הסכם זמני עד תום שלנו פנים אל פנים בפגישה. זה המפגש האחרון שלי סיכוי לשקול את חוכר לפני שאני מציע על הסכם - ואם אני מקבל ssense חזק כי הוא לא רציני, הוא הולך החוצה.

אם שוכר מפר את ההסכם, אני מוכן לפנות אותו - חזק ומהר. אני יעשה את זה מאוד ברור שלנו פנים אל פנים או פגישה מעקב אם הוא מפר את ההסכם.

הכתובות הסכם יש סעיף סודיות. חוכר שלי לדבר אחד עם השני, ואני פשוט לא יכול להרשות לעצמי לומר קרול יש ג 'ון, "את בעל הבית נתן לי טובה."

האם אני צריך להתייחס לכולם את אותו?

לא, תודה לאל. אני יכול להתייחס לאנשים אחרת, מתקבל על הדעת. אני יכול, למשל, הרבה יותר קשה לנחות על חוכר אשר נהגה קשות בעבר, או שיש לו היסטוריה של איחור בתשלומים. חיפוש באינטרנט, אני הייתי לא מוצא מוצלחת התביעה במקרה בו בעל הבית עשה עסקה מיוחדת עבור משתכן אחד, אך לא עוד. זה לא אומר תביעות כאלה לא קורים, אבל הם נדירים, לא מספיק כדי להיות רצינית לדאגה.

בשבוע הבא אני יהיה יותר לחפור לתוך זה, הסתכלה קצת שונה "can't תשלום" מצבים וכיצד הם צריכים להיות מטופלים.

הסנאט של ארצות הברית אישרו Shaun LS Donovan כמו מזכיר את האמריקאי רויד ההתפתחות האורבנית (HUD) החלפת המפקד לשעבר HUD סטיבן ג פרסטון.

ביו Donovan

Shaun Donovan נולד בניו יורק, ו 42 היא נשואה. Donovan שנצברו ולהפקיד סטודנט לתואר בוגר מעלות מ הרווארד. זה להוביל עמדות ב FHA ו HUD של קלינטון מינהל שלו לפני לכתוב כפי הנציב הנוכחי של העיר ניו יורק מחלקת שימור השיכון. הנה הקישור אם תרצה לקרוא עוד על העמדה שלו NYC.

מה אני יכול להסיק לגבי Obama's ההחלטה Donovan ראש HUD?

לא הרבה ... האיש הזה הוא ממש משעמם ... אבל אני אתן לו זריקה.

זה היה rumored Obama עמד ללכת עם היספני עבור הדף עבודה HUD ... אז זה היה מינוי מפתיע בהקשר הזה.

זה היה לגמרי לא מפתיע Obama נשיא הרווארד השקיע אחר השכלה Clintonite. עכשיו כולנו יודעים שאם אנחנו לא קוסמים הפיננסית של קלינטון מינהל תחיחה כל safeguards במערכת ... הפיננסי הנוכחי קטר לא בא עכשיו להיות מחוץ מסלולים.

Donovan לא הגרוע Obama מינוי

Admittedly, Donovan הוא לא כמו הרוע כמו טים Geithner או טיפש כמו אריק מחזיק (Clintonite אחר) פגישות. יש לו את Geithner מוקדם להתחיל בשעה הברך של הנרי Kissinger, עבדה בבית IMF, והיה ה 'ניו יורק Fed יו"ר מי היה האיש הצבע של כל bungled bailouts לרבות AIG Bear Stearns ו. רבים היו קוראים את זה אחד לשני הכי יקר כסף-pits את הכספים TARP פעם יש מבוזבז ב.

כדי לרענן את הזיכרון, ענקית הביטוח AIG נתפס משלוח של 100 העובדים של נסיגה עולה כי מאות אלפים רק לאחר שבועות מקבל payer המס של מיליארדי דולרים. לאחר מכן, תאמין או לא, גם לאחר fallout זה שערוריה היה עדיין באוויר, AIG עשה את זה שוב!.

וואו!

מדברים על שחצנות ...

Geithner היה גם בראש brokering Bear Stearns כדי JP מורגן ב להתמקח עם מרתף מחירי הממשלה גיבוי מלא. במבט לאחור, כל מי אכפת להסתכל עכשיו מאמינה Bear Stearns של פשיטת רגל לא היה יותר גרוע עבור המדינה מאשר אם יצא תחת חברת התעופה.

אבל Geithner, Paulson, Bernanke ו ... אמרו לנו שזה יהיה כל devastating. מצחיק.

אם שוכב על הארץ, כדי לעזור אחד וול סטריט המשרד לקעקע את מתחרה עם המס payer דולר אדם זכאי להיות שר האוצר ... ובכן, Geithner זכאי עם מקום רזרבי.

כפי שאמרתי קודם, Donovan אינו מוטל בספק כמו פגישה כמו אחרים, אבל לעתים קרובות זה את אלו שיש לעבור עם מעט תרועת חצוורות כי בסופו של דבר biting לך את backside.

רק פעם יגידו ...

האם הבנקים תופסים טכניקה חדשה זו בהתמודדות עם foreclosed בתים?

תמונה של: קולין McMillen

זה לא טעות דפוס. למעשה, אני עלול להיות מושבת על ידי מספר אחד או שניים. בהתחשב של היום ושל Chaos בלבול את תחום הנדל"ן, זוהי אפשרות חלטני נוכל למצוא את עצמנו בבית המשפט חדר עונה תלונה תחת אחד מהבאים 22 סוגים של החוק:

משפטים נפוצים
הון משפטים
Admiralty / משפט ימי
משפט מינהלי
חוק פרטית
משפט ציבורי
המשפט הבינלאומי
משפט חוקתי
אמנת חוק
החוק הפדרלי
מדינת חוק
החוק העירוני
חוק אשור צואה
חוק לענייני משפחה
דיני תאגידים
חוק חוזה
חוקי המס
דיני ממונות
החוק הפלילי
משפט העבודה
חוק פשיטת רגל
ממשל צבאי

אני לא יודע מה אתך, אבל הדמיון שלי boggles בבית מוקשים כי לחכות לנו בשדה. כמו נדל"ן למשקיעים, כנראה שאנחנו לא משלמים הרבה תשומת לב רובם. אנחנו בדרך כלל די ב adept החוזה החוק, חוקי המס של המדינה ושל החוק עלול אפילו יש לטפל על דיני ממונות, אבל את השאר הם רק הצללים. אנחנו יכולים לראות אותם כאשר השמש shines אך הם נראים אחרת.

הכוונה של זה היא לא לפרסם להגדיר כל אחד מהם או לתת להם מסה. במקום זאת, הכוונה היא לספק את מה שאני מכנה של מודעות רשימת במיוחד עם ההשקעה הריזב מה זה בשלב זה בתחום הנדל"ן.

נואשים אנשים עושים דברים Desperate

הרבה אנשים נואשים - מי יכול להאשים אותם, נכון? - ואתה מוכן לארח כל סוג של "תרופה" שיכולה להיות מובא באופן בטוח כדי לרפא את הבעיות. לדוגמה, תסתכל על השווי החוק. זה supposedly החוק המספקת את תכשיר שאינו מציאותי במשותף החוק.

אם החוק אינו נפוץ לספק תרופה כדי טרפה אבל החוק מקיים את השווי של נצנוץ של תקווה, אנשים לא משתמשים בו? כמובן שהם יהיו.

נניח שאתה קונה foreclosed הביתה, בין אם בבית או מכירה פומבית של REO, ואת homeowner (לשעבר homeowner להיות יותר מדויק) מחליט לקחת אותך לבית המשפט תחת עיקרון השווי. את השלכות יכול להפיק ביטוי זה הפך נפוץ אוצר המילים שלנו - הלם ו דחילה.

אתה המום, לא רק שאתה את "הנאשם", אך אתה דחילה בבית טהור נפח של שתדלני התקשר תלונה. את התלונה יש לך צבוע כמו רעה עויל בתוך לתפוס קרקעות של magnitudinous proportions.

תאר לעצמך מקבל שימש סוג זה של התלונה. איך היית עונה? האם גם אתה מפריע? האם אתה יכול לשכור עורך דין? עבור על השאלות ועוד.

שמתי את זה על השולחן כדי לא לעצבן אותך אבל בגלל שלי של גלישה באינטרנט אני כבר שם לב שורה של "פתרונות" propounded להיות כפי הדרך החוצה עבור אלה טרפה או כ תרופה עבור אלה עומד להיות foreclosed עליהם. לי, אני לא יכול לדמיין מישהו נופל על חלק מהדברים, אבל זה, שוב, אנשים נואשים עושים דברים נואשים. כמו כן, חלק זה היא touted כמו כדור כסף, וזה נשמע אמיתי, ממש טוב.

מודעות

אני גם מבין את המשפט צריך ללקט את כל כך קרא התולי תביעות אבל זה לא קורה בדרך כלל עד הופעתו הראשונה. אני לא יודע לגביך אבל אני לא רוצה להיות הבחור שיש לו ללכת לבית המשפט, גם בפעם הראשונה. לפיכך, מודעות לא רק את האופן בו אנו לנהל את העסק, אך דבריו של טפסים או חוזים הופך הכרחי. אחרי הכל, את התפריט של סוגי החוק אינו נראה המעטה.

שוב, זה לא אמור להפחיד אף אחד או להיות שלילי. זה נועד להגביר מודעות ב זירה שרוב רק לנו יש את הידע היקפי. לי, זה להיות מוכן טוב יותר מאשר להיות מופתע או המום.

אני מאמין לך מסכים.

תצלום: bimurch

טוב, מה תעשה לי את רוב הכסף?

כן, את השאלה נראה ברור אבל אני חושב מעט מאוד אנשים באמת לקחת את הזמן כדי לענות עליה. אחר ספרים קראתי בעבר שיהיה זה הזכיר אותה שאלה, אלא במגוון דרכים, שהוא הסיבה שאני שואל את עצמי את השאלה בכל פעם אני עושה חשובה ההחלטה. למרבה הצער, רוב האנשים פשוט עוברים את תנועות ולקבל בשגרות שלהם. אתה צריך לעצור את זה עכשיו!

לדוגמה, נניח שאתה עושה rehab. אתה צריך להיות כל הזמן שואל את עצמך מה התיקונים / שיפורים תיתן לך את ההחזר הגדול ביותר על ההשקעה שלך. או, נניח שאתה מבצע את המשא ומתן על נושא ל .... אם אתה הולך אחרי שאינו מוכר לך מוטיבציה ניתן לבזבז זמן על עסקה זה לא הולך לסגור, בזמן שאתה אמור להיות chasing אחר עסקאות . לחלופין, ו here'sa הגדול .... נניח שאתה כבר היה להשכיר נכס זה היה במשך זמן פנוי. ואתה מקבל מי מופיע עם מזומנים לנוע, אולם יש להם נורא האשראי ולא הכנסה. עכשיו, את הטירון משקיעים הולך לקחת את הכסף ולאבד את הכסף בסופו של דבר, כאשר הם צריכים להשקיע חודשים כדי לגרש מישהו. מלופת של המשקיע יהיה חולה מבינים שהם יהפכו הרבה יותר כסף בסופו של דבר על ידי אדם מוסמך לקבל את הנכס.

אני מאוד מקווה שאתה תעשה את זה. פשוט תעשה את זה למשך שבוע. במשך שבוע שלם, בכל עת, יש לך עסק ההחלטה לשאול את עצמך מה יהיה לייצר את רוב הכסף. למעשה, אתה צריך לשאול את עצמך שאלה זו לגבי כל דבר, גם אם אין שום קשר הנדל"ן. כמו כן, ללכת לקנות את הספר, כי אני המוזכרים בתחילת רשומה זו, שכן הוא דן בחשיבות של נדל"ן כל האנשים Portfolio.

אוקיי. דבר אחד יותר מהיר. אם אתה לא ההוצאות שעתיים בשבוע עבור נסיעה דולר אז אולי גם אתה רוצה לשאול את עצמך את השאלה: "למה אני לא מוכן לקחת את הפעולה הכרחי שיסייע לי צא לעבוד בשנת 2009?"

עם המתמשך של מבול foreclosures ואת המכירות נמוך, זה הפך להיות יותר ויותר קשה לקבוע מה שווי שוק של בתים אלה. ערך השוק הוא הכי קרוב לודאי טווח הערכים בהם אופייני הרוכש לבין המוכר יהיה טיפוסית מסכים עם התנאים של רגלים באורך transation.

Foreclosures ו קצר עסקאות מכירה יש השפעה מוגבלת מאוד על ערכי שוק כלליים.

זאת, משום שהם מייצגים מסורתי כזה קטן משנה של כל העסקאות. הם קשה לכמת, כי במקרים רבים לא מוכרים, בדרך כלל, מוטיבציה הם תחת לחצים פיננסיים למכור. בנוסף, לעיתים קרובות מוכרים ממורמר לגרום לנזק נרחב נכס, אשר limites הבריכה של קונים פוטנציאליים כדי משקיעים, קבלנים, וכן עסקה hunters.

זכויות שנרכשו על ידי המבקשים הם בעלי מספר מצומצם, אשר תוצאות מאוד ההנחה המחיר. הבנק מחזיק לעיתים כמה זכויות נוספות, אשר יכול לגרום לעיכובים ולגרום extremaly תקופות ההמתנה הארוכה לפני עסקה ניתן consummated.

פעם ראשונה הביתה קונים ומשפחות בעלי relocated ואין לי יוקרה של מחכה חסרון הבנקים לאשר עסקאות, ייראו במקום אחר.

שווקים יש מוזז באופן דרמטי עם הכלכלה.

באזורים רבים, וכן foreclosures קצר המכירות מייצג חלק דומיננטי בשוק. אם הבית הטיפוסי הוא נמכר תחת לחץ פיננסי, ו הקונה הטיפוסי הוא מסתכל אלה לרכוש, הוא הופך להיות מאוד קשה ערך הנכס.

כך שפע של נכסים קדימה אל השוק, כפי שראינו בעבר השנה, יותר מאשר הזדמנות נהדרת לרכוש נכסים ב ההנחה המחירים גדל. כמו כן, קל יותר להפוך lulled לחשוב הבא ליד הבית הוא מאוד ולהיות תקועים עם נכס וזה כמעט בלתי אפשרי למכור או להשכיר, גם במחיר הנחה.

ודא שיש לך הרבה זמן האופק, להבין את הסיכונים לשחק בבית והם חזקים כלכלית. נהדר נמיגה מניב תחרות גבוהה ואת הלחץ, אבל יותר מחזיר.