כאשר אנשים מחליטים הראשונה לקנות דירה בבנין זה נפוץ להם לעשות כמה טעויות למניעה בקלות. השגיאה הנפוצה ביותר שאני רואה משקיעים חדשים היא שלא תצטרך לעשות את מה שאני רוצה להפנות אליו בתור "משקיעים בכלי החזה".

לדוגמה, אם אתה רוצה לבנות בית הייתם צריכים כמה דברים כדי להתחיל. אתה היית צריך להיות הראשון כחול להדפיס את דף הבית נמשכים על ידי אדריכל. שנית, היית צריך לעבור את הכלים על מנת להשלים את הבנייה בפועל, אתה היית צריך את מסמרים, פטישים, saws and drills לעבוד על חומרי גלם. Thankfully, להשקיע דירה מבנים אינו מחייב שום כלים או כישורים פיזיים. עם זאת, להשקיע דירה בבנין האם לחייב את אותו סוג של נפשי ןונכת במקרה זה את "כלי בחזה" הוא למעשה "כלי החזה" של ידע.

להיות מוצלחת דירה משקיעים, אתה חייב שיהיה לך תוכנית!

הדרך הטובה ביותר כדי לרכוש כלים אלה חיוניים חינוכית היא לקרוא הרבה ספרים וכתבי עת בנושא. הראשונה והחשובה ביותר של כלי זה הוא משקיע יכול לקבל את היכולת לקבוע את ערך ההשקעה של דירות. אין דרך כי המשקיע יכול להיות בטוח שהוא או היא תהיה לקנות במזומן פרה או בלי כסף גומץ הדרושים היכולת לנתח את הערך של הבניין. יש אינסופי של מערך מידע זמין אודות כיסוי החוב ratios, קפטן חליפין ו הנדל"ן הערכה. לדעתי הפעם הראשונה הנדל"ן המסחרי משקיע צריך לפעול עם אחד פשוט נפשי "כלי" או השערה וכי היא לקבוע מה הבניין שווה לו או לה או להתעלם כמעט כל דבר אחר. מה פירוש הדבר הוא כי משקיעים צריכים כמעט להתעלם מה המחירים דומים נכסים שנמכרו לאחרונה עבור באזור. במקום זאת, משקיע צריך לחשב את מחיר שיאפשר לו אותה או לקנות את הנכס ולהפוך את הרווח ואת תזרים המזומנים אשר לעשות את זה טוב על ההשקעה.

על מנת להבין את מה המחיר שאתה צריך לשלם עבור דירה בבניין לשימור, נניח למשל שאתה רוצה להגשים מסוים לחזור, או תקרת שיעור בשנה על ההשקעה שלך, פשוט להשתמש בנוסחה הבאה:

Net Operating Income
__________________ = המחיר שאתה יכול לשלם כדי לממש הרצוי קפטן דרג
שיעור הוון

תצלום: jthetzel

ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן לשגר מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, נדלן, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!

אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.

תגיות: דירה בבנין קורס, דירה בבנין חינוך, דירות להשקעה, דירות חדשות, לקנות דירה בבנין, לקנות דירות

אחד ההיבטים של להיות גדול של דירות הבעלים הוא הבעלים יש את היכולת להגדיל את ערך במגוון דרכים שונות. כל אלה שיטות להגדלת הערך לא יחולו על כל דירה בבנין, עם זאת, הייתי מציע את זה כדי להעז אין דירה אחת בכל בניין המדינה במדינה הזו כי לא יכלו להשתמש לפחות אחת מהשיטות הללו כדי ליצור ערך רב יותר מאוד בקלות. אם להשוות את היכולת אחרות כמו השקעות במניות או אגרות החוב אתה באמת יכול להתחיל להבין מדוע יש כל כך הרבה עתידות שנבנו על ידי השקעות משפחה מרובת נכסים.

הכריחו הערכה - הערכה הוא נאלץ כל תיקון שנעשה על הנדל"ן המסחרי, כי "כוחות" את הערך של הנכס להעריך.

תיקונים קוסמטיים:

Making cosmetic repairs makes the property more appealing to potential tenants while also keeping current tenants happier. התיקונים כי יכול להיות בעל השפעה דרמטית על המראה הקירות החיצוניים כוללים ציור, ציור הקירות הפנימיים, תיקון הנוף מסביב בניינים בני ואת המחליף, מלוכלך או שבור ורצוץ מכשירים.

העלאת השכרה:

דבר זה עלול ליצור רושם ברור כמו דרך להגדיל את הערך של דירה בבנין אבל זה באמת מפתיע כמה להשכיר מבנים אלה לחייב לשכור כי היא 10% עד 20% מתחת לשוק יומיים. רבים בעלי דירות קטנות לנהל את הרכוש עצמם ובכך למצוא אותו בקלות רבה יותר על מנת לשמור rents מתחת לשוק כדי לשמור על הדיירים. תיאוריה זו היא למעשה פגום, שכן הוא אינו לוקח בחשבון את זה, במיוחד כיום, הרבה אנשים יעברו מ דירה מסיבות צורך לעשות שום דבר עם לשכור. לדוגמה, אנשים רבים למקם מחדש יותר משרות פנויות בעיר אחרת.

החלפת ציוד כלי השירות:

אם הוא בעל דירה בבנין משלם את הצעת חוק החשמל עבור התאורה הוא נפוץ באזור או שהיא יכולה לחסוך הרבה כסף כל חודש, פשוט על ידי החלפת כל התאורה fixtures עם צריכת אנרגיה יעילה bulbs.

תגיות: דירות להשקעה, דירה בבנין ערך, לקנות דירה בבנין

ההחלטה לרכוש דירה בבנין ההשקעה בפעם הראשונה יכול להיות איום חוויית נדל"ן משקיעים רבים. המשימה של owning וניהול דירה בבנין יכול ליצור רושם מוחץ ואת תחושת הפחד היא בדרך כלל עקב גורם ידוע של " מה ifs ". 'מה ifs" האם כל הדברים יכול להשתבש עם בעלות על דירה בבנין. בדרך כלל "מה ifs" נראה הרבה יותר גרוע בראש שלך אז הם בעצם נמצאים בעולם האמיתי. זכור, של דירות להשקעה הוא מבוטח נגד רוב "מה ifs" ואת ראויה תחזוקה מונעת וניהול יכולים למנוע את רוב הבעיות טרם להתעורר.

דירות השקעה "מה Ifs":

1. מה אם אין לי את הדיירים לשלם את שכר הדירה ואת מסרב לעזוב?

   מה אם הם נשארים בדירה שלי כמו מייקל Keaton עשה את הסרט פסיפיק גבהים?

   Thankfully, כל המדינות יש הליך משפטי עבור גרוש של הדיירים. בכמה מדינות הדיירים יש יותר זכויות וחובות של בעל הבית יותר אז אחרים. כחלק צוות ניהול מומלץ שיהיה מוסמך משפטי קונסול המתמחה בתחום הנדל"ן הבינלאומי. פשוט בצע את התהליך. כמו כן, זכור להיות חרוץ במיוחד.

2. מה אם חוכר slips ו ו sues נופל לי?

   אם ברשותך רבים להשכרת דירות יחידות אז סביר להניח שאתה תהיה sued לעיתים. שוב, זה עושה את המחיר של העסק. לא מאמין בכל הנדל"ן Guru כי אתה אומר שאתה יכול להשיג עשירה לילה ללא עושה כל עבודה. זכור לשמור על רשומות מפורטות של כל האחזקה כי תבצע על הנכס. אלה יכולים להיות שימושיים רשומות להגן על תביעות.

3. מה אם אני לא יכול לשכור את היחידות, ולכן לא יכול לשלם משכנתא?

   ודא שאתה המחקר של rolls לשכור את הנכס שאתה הרכש מאוד בזהירות. תראה, כדי לוודא כי חוכר לסקף אינו גבוה מדי. האם אתה שואל rents בקנה אחד עם שאר השטח עבור בניינים להשוואה? אתה עושה מספיק פרסום כדי להבטיח שיש לך מתמדת של מספר מועמדים למלא ריק יחידות?

4. מה אם יש אש?

   הביטוח יכסה נזק בשוגג באש את building.Again, ודא כי אתה לשמור על תחזוקה מונעת.

זכור, רק כמות קטנה של חרוץ תחזוקה מונעת טוב יחד עם פוליסת ביטוח יגן מפני מרבית של דירות להשקעה "מה ifs".

תגיות: דירות להשקעה, דירות ניהול השקעות, ניהול דירות, אחזקת דירה, דירות, בעל בית, נדל"ן, השקעות נדל"ן, חוכר

בדרך כלל המבנים דירה עם יותר מ -20 יחידות נכס מקצועי המנוהל על ידי חברות ניהול ושל בניינים עם פחות מ -20 יחידות הם בדרך כלל מנוהלים על ידי הבעלים וכן גר נכס מנהל. ללא קשר שמנהל את דירה בבנין חשוב לעקוב אחרי כמה עקרונות כלליים ועצות כדי להבטיח כי פעולות לרוץ באופן חלק.

הנהלת דירה בבנין יש לפעול ביעילות כמו כל סוג אחר של העסק. המנהל צריך להיראות כדי לשפר את החיים חוכר הלקוח תוך ניסיון להקטין עלויות ולהגדיל רווח הזדמנויות ככל שניתן.

אחד חשוב עניין משפטי זה לא אמור להיות הם התעלמו סביר מגורים כללים האוסר על אפליה על בסיס גזע, מין, גיל, נכות, מצב משפחתי, או נטייה מינית. כולם מעורבים ניהול הנכס חייב בצע את הכללים.

עניין חשוב נוסף כדי שיוכלו להפיק את התלונות עם ניהול הוא הנושא של מי אחראי על תיקון ואחזקה של הדירה יחידות. בעל הנכס צריך לכתוב בבירור את הסכם השכירות של מי אחראי על מה ותיקונים. חוקי המדינה ועל הפדרלי צריך להיות התייעץ כי היא בלתי חוקית כדי להפסיק שירות חיוני עבור אי תשלום שכר דירה. במילים אחרות, אם הוא משכיר מאוחר על השכרה זה לא חוקי כדי להפסיק את החשמל או מים.

דירה בבנין מנהל succinctly צריך לכתוב את הפרטים הבאים על הסכם השכירות:

• את האחריות של שוכר לשמור על ניקיון וגם השכרת יחידת לשלם עבור הנזקים שנגרמו על ידי הזנחה או התעללות.
• חוכר צריך את הניהול של כל התראה מסוכנים או פגומים עם מצבים של הנכס. לדוגמה: תיול הפגום, מים leaks, עפוש ואת מפגעי האש.
• המנהל תספק עם הדיירים את המדיניות הרשמית ואת נוהל להתמודדות עם תלונות ותיקון בקשות. למשל, מה הן שעות הפעילות של צוות תחזוקה ותיקון וכיצד מהר הדיירים צריכים לתקן כדי לצפות תלונות.
• האם ההגבלות על שינויים שוכר על דירה עם את ההרשאה, כגון הוספת מכשירי חשמל, צביעה, וכו '

באופן כללי, תחזוקה ותיקון יש לטפל כפי במהירות האפשרית, כדי למנוע תלונות נוספות מן הדיירים. סוגיות מרכזיות כמו אינסטלציה leaks וחימום / קירור בעיות צריך להיות עסקה תוך 24 שעות. קו פתוח של תקשורת בין הדיירים והניהול הוא מרכיב הכרחי הכוללת יחסים טובים. ניהול צריכים להמשיך את הדיירים הודיעו של מתי ואיך את התיקונים יבוצעו ואת הסיבה כל עיכובים.

תגיות: קונה דירות, דירות להשקעה, דירה בבנין ניהול, לקנות דירה בבנין, ניהול רכוש, קניין-Manager