חלק מן העסקות כדי להיות הטוב ביותר היה עבור הרוכש של דירות ניתן היה על ידי התעלמות נדל"ן רישומים ו הולכים ישירות למקור. עם זאת, איתור ולהפוך ליצור קשר עם בעלי דירות למעשה לוקח חלק בעבודה. העבודה אינה קשה או זמן רב, אם אתה יודע איפה ואיך למצוא את המידע.

מלכתחילה להסתכל היא מתעדת את הציבור.

בכל ארה"ב עיריית תמצאו המס פקיד שומה תכשלמ. בשנת המס פקיד שומה תכשלמ תמצאו רשימה קרא את המס רול אשר itemizes כל נכס נדל"ן כי העירייה. אלו הן רשומות ציבוריות, אז אל תדאג לשבור את החוק או פלישה לפרטיות של אנשים. אלה רשומות לזהות את הכתובת של בעל הנכס, או את שמה, את שמו של משאיל ותיאור של הנדל"ן יחד עם הערכת ערך.

שאל את המס פקיד שומה כדי לראות את מפת המס לזיהוי נכס המס ולמצוא את מספר הזיהוי. זה זיהוי המס יראו את רבה, לחסום את עיקרי מספרים. לאחר מכן תוכל להשתמש לדרדר את המס על מנת למצוא את הנדל"ן הבעלים. חמוש עם זה arsenal של המידע שאתה יכול ממש להשקיע שעות המיסים פקיד שומה תכשלמ מזהים את השם ואת הכתובת של כל בעל דירה בבנין העירייה שלך. אבל איך אתם משתמשים במידע זה ברגע שיש לך את זה?

אחרי שיש לך את השמות והכתובות של בעלי דירה בבנין העירייה את כל מה שנותר לך לעשות הוא להתחיל לשלוח אותם מראש טופס מוכן המכתב ליידע את בעל הבניין דירה אתה מסתכל פעיל משקיע לרכוש דירה בבנין לבעלים פרטיים.

הסוד כדי ליצור קשר עם הבעלים היא תוכל לממש את זה אתה רק מחפש מחט בתוך ערמת שחת. רוב המוכרים תהיה רשימה שלהם עם נכס מסחרי נדלן. רוב המוכרים יהיו מכירות כי מחיר הדירה היה להפוך את המבנה של unprofitable ההשקעה עבורך. אתה לא צריך להדאיג אותך תן זה כי אתה מסתכל רק כדי למצוא את זה הרבה. ואתה גדל הסיכוי למצוא מידה רבה של Unlisted נכס אחד, כי אז הוא רשום.

ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן Dispatch מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, Realtor, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!

אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.

תגיות: דירה להשקיע, לקנות דירה בבנין, קונים דירות, איך לרכוש דירה בבנין, אתר דירות

אין חזק ומהר נוסחה מדעית כדי לקבוע מה צריכה להיות rents השוק של דירות להשקעה. במקום הבניין בעל הדירה צריך להסתמך על פחות מדעית אבל חשוב לא פחות גורמים כגון amenities ומיקום. בעלי מסגרת של הפניה צריכה לעבור מן הבעלים כדי משכיר כדי באמת להבין את ההשפעה של הגורמים renters נכונותם לשלם שכר דירה מסוים.

עליך לקבוע איזה גורמים משפיעים על Rents באזורך

תאר לעצמך שאתה מחפש פוטנציאל משכיר דירה Ft. לודרדייל, פלורידה. יש ממש מאות גורמים שונים כי תהיה שוקל כאשר הנך מחפש מקום לשכור. מיקום יהיה משחק מפתח חלק את ההחלטה על בחירת מקום לשכור. עם זאת, מיקום אידיאלי עבור משתכן אחד יהיה שונה נרחב אחר. לדוגמה, אולי אתה רוצה לגור קרוב לחוף. תוכל להגביל את החיפוש דירה מבנים אלה הנמצאים ליד האוקיינוס. מצד שני, אתה עלול להיות מודאג יותר עם מציאת דירה קרוב לכביש העיקריות, אשר במקרה הזה הוא אני-95. אתה רוצה להיות קרוב למרכז הכביש, כי זו היא הדרך שבה אתה לוקח את העבודה וממנה מדי יום. אתה קרוב של אל I-95, קצר יותר את היומי שלך יהיה להחליף. לכן, כאשר הוא מחפש דירה בבנין לקנות, כדאי לשקול הראשון אשר יהיה הבסיס של הליבה renters. האם הם יהיו בעיקר commuters? האם הם יהיו בדימוס בעיקר אנשים שמחפשים מקום נחמד קרוב לחוף? שקול את הנתונים הדמוגרפיים של האוכלוסייה את המבקשים renters. האם את באמת מספיק אנשים בדימוס, מחפשת דירה קרוב לחוף הים כדי להצדיק את העלות גבוהה יותר של הנדל"ן קרוב יותר מים? טעות אחת, כי אני רואה דירה בבנין משקיעים לעשות הוא לקנות דירה בבנין בהתבסס על העדפות אישיות משלהם ולא להתחשב בצרכים של השוק בפועל.

פורט לודרדייל היא הדוגמה המושלמת. עלויות דירה מבנים קרוב לחוף הן משמעותית יותר יקר אז דירות נוספות מערב קרוב יותר לכביש. עם זאת, כי אנשים מעדיפים לחיות דירות קרוב לחוף הים הם בדרך כלל עונתיים renters מי לרדת כדי פורט לודרדייל רק במשך עונת החורף של צפון מזרח. באופן כללי, אלה הם רק renters מחפש עונתיים בלבד ייתכן כי הסדר האחרון מ 3 עד 8 חודשים. חשוב עבור דירות משקיע לשקול אם הם יוכלו לחייב לשכור ליחידה מספיק כדי להצדיק את המשכיות זה יהיה תחלופה כתוצאה קייטרינג זו דמוגרפי. מצד שני, את הקונה דירה בבנין יוכלו למצוא דירות מתאימות נוספת מערב, קרוב לכביש הראשי, ולמשוך במשרה מלאה, לטווח ארוך renters. Renters אלה סביר להניח שתשלם פחות לשכור כל שנה, אולם מחזור יהיה נמוך בהרבה. עלויות מחזור חוכר יכול לרכוב מהר מאוד כאשר אתה לקחת בחשבון את אבידה לשכור יחד עם זמן וכסף ביליתי כי יחידת השיווק. נוסע בקביעות אלה renters גם פחות סביר להניח מצפה amenities אז את מי הם מבקרים renters בדימוס או חצי בדימוס, ולחפש יותר פעילויות נופש חילוף כדי למלא את הזמן.

למרות המצב הקשה ב פורט לודרדייל מאוד ספציפיות בפרט ואת זו עיר אלא גם כיצד היא illustrative של הגיאוגרפיה ואת האוכלוסייה דמוגרפיה יכול לשחק חלק חשוב ב כיצד נקבעים בשוק rents.

תגיות: חינוך דירות, דירה בבנין מיקום, להשקיע דירה, לקנות דירה, לקנות דירה בבנין, לקנות דירה מבנים, רכישת דירות, איך לרכוש דירה בבנין, להשקיע דירות

כאשר אנשים מחליטים הראשונה לקנות דירה בבנין זה נפוץ להם לעשות כמה טעויות למניעה בקלות. השגיאה הנפוצה ביותר שאני רואה משקיעים חדשים היא שלא תצטרך לעשות את מה שאני רוצה להפנות אליו בתור "משקיעים בכלי החזה".

לדוגמה, אם אתה רוצה לבנות בית הייתם צריכים כמה דברים כדי להתחיל. אתה היית צריך להיות הראשון כחול להדפיס את דף הבית נמשכים על ידי אדריכל. שנית, היית צריך לעבור את הכלים על מנת להשלים את הבנייה בפועל, אתה היית צריך את מסמרים, פטישים, saws and drills לעבוד על חומרי גלם. Thankfully, להשקיע דירה מבנים אינו מחייב שום כלים או כישורים פיזיים. עם זאת, להשקיע דירה בבנין האם לחייב את אותו סוג של נפשי ןונכת במקרה זה את "כלי בחזה" הוא למעשה "כלי החזה" של ידע.

להיות מוצלחת דירה משקיעים, אתה חייב שיהיה לך תוכנית!

הדרך הטובה ביותר כדי לרכוש כלים אלה חיוניים חינוכית היא לקרוא הרבה ספרים וכתבי עת בנושא. הראשונה והחשובה ביותר של כלי זה הוא משקיע יכול לקבל את היכולת לקבוע את ערך ההשקעה של דירות. אין דרך כי המשקיע יכול להיות בטוח שהוא או היא תהיה לקנות במזומן פרה או בלי כסף גומץ הדרושים היכולת לנתח את הערך של הבניין. יש אינסופי של מערך מידע זמין אודות כיסוי החוב ratios, קפטן חליפין ו הנדל"ן הערכה. לדעתי הפעם הראשונה הנדל"ן המסחרי משקיע צריך לפעול עם אחד פשוט נפשי "כלי" או השערה וכי היא לקבוע מה הבניין שווה לו או לה או להתעלם כמעט כל דבר אחר. מה פירוש הדבר הוא כי משקיעים צריכים כמעט להתעלם מה המחירים דומים נכסים שנמכרו לאחרונה עבור באזור. במקום זאת, משקיע צריך לחשב את מחיר שיאפשר לו אותה או לקנות את הנכס ולהפוך את הרווח ואת תזרים המזומנים אשר לעשות את זה טוב על ההשקעה.

על מנת להבין את מה המחיר שאתה צריך לשלם עבור דירה בבניין לשימור, נניח למשל שאתה רוצה להגשים מסוים לחזור, או תקרת שיעור בשנה על ההשקעה שלך, פשוט להשתמש בנוסחה הבאה:

Net Operating Income
__________________ = המחיר שאתה יכול לשלם כדי לממש הרצוי קפטן דרג
שיעור הוון

תצלום: jthetzel

תגיות: דירה בבנין קורס, דירה בבנין חינוך, דירות להשקעה, דירות חדשות, לקנות דירה בבנין, לקנות דירות

חדשים רבים הנדל"ן המסחרי משקיעים בטעות מאמינים שזה קל יותר ויותר רווחית לקנות מסחרית קמעונאית בניין אז זה כדי לקנות דירות. הסכמה כללית כי היא קמעונאית הדיירים טובים renters בעוד היא יותר של בעיות להתמודד עם הניהול של דירות הדיירים. לדעתי, שום דבר לא יכול להיות עוד יותר מן האמת. להלן כמה מיתוסים נפוצים לגבי מסחר קמעוני נכסים מסחריים לעומת דירות הדיירים.

1) קל יותר למצוא שוכר טוב קמעונאית. זו בעצם שקר. את המגזר הקמעונאי של כלכלת ארה"ב טרם היטב בהשוואה לאזורים אחרים. חנויות רבים מוצאים את זה קשה במיוחד להתמודד עם תיבת חנויות גדולות כמו Walmart ולכוון. חנויות קטנות אף הן מול תחרות מוגברת של חנויות on the World Wide Web. קמעונאי אינטרנט יש יותר נמוך והם יכולים למכור את אותם מוצרים בכל מחיר נמוך יותר נקודה. קמעונאי האינטרנט עלולים שלא להיות כפופים העלויות הגבוהות של ביטוח נכס מסחרי, קמעונאות השכרה, מכירה עובדים ועל העסק מסים מסוימים.

2) קמעונאות שטח הביקוש הוא גבוה. אמנם זה עשוי להיות נכון עבור תעבורה גבוהה אזורים אזורים גיאוגרפיים מסוימים באופן כללי, זה לוקח בממוצע של שישה חודשים על מנת לשכור את שטח מסחרי קמעונאית. פשוט יש מאגר קטן יותר של מועמדים פוטנציאליים של המגזר המסחרי הקמעונאי. מצד שני, כל אדם המתגורר בארצות הברית צריכה להיות במקום להתקשר הביתה. עם meltdown האחרונות של מגורים נדל"ן בשווקים אנו רואים יותר ויותר אנשים אשר מחפשים לשכור ולא לקנות. ממוצע הזמן לשכור דירה בבנין הוא נמוך כ 30 ימים מסוימים נדל"ן בשווקים.

3) קל יותר לנהל המסחרית שטח. רבים הנדל"ן המסחרי משקיעים אינם מבינים כי יש צורך בדרך כלל, "לבנות את" שטח מסחרי שכורה לפני זה להכיר את המפרטים של חוכר. זה יכול לעלות את הבעלים של עשרות אלפי דולרים. בינתיים, דירה בבנין יחידות סטנדרטית בדרך כלל כדי לענות על הצרכים של רוב האנשים.

תגיות: דירה בבנין קורס, דירה בבנין להשקיע, לקנות דירה בבנין, נדל"ן מסחרי, איך לרכוש דירה בבנין, למד דירה מבנים

אחת השיטות הטובות ביותר לשמור על דירות להשקעה רווחית ועל מנת להגדיל את הערך לטווח ארוך היא להיות כל הזמן על המשמר בנושא שמירה על הדיירים מרוצים. הדיירים מרוצים נוטים להישאר בבית דירות יותר ובכך להפחית הם תחלופה ועל עלויות. רבים יחידים בעלי דירה מבנים להפוך את הטעות של הנמכת השכרה של דירות בבניינים שלהם, משום שהם מאמינים כי erroneously נמוך rents יישארו דירה מבנים מלאה ו תחלופה נמוך יותר.

במציאות, עם זאת, מצאתי כי רוב האנשים בחרו להישאר בבית דירה בבנין כי הם התוכן שבו הם נמצאים. המחיר של להיות שילם את שכר הדירה על ידי שוכר הוא רק אחד של גורמים רבים אשר תורמים את אותה החלטה להישאר או לחדש את החכירה. מצאתי כי בעלי דירות יכולים לשמור על שיעור תפוסה גבוה בעת לחייב שוק rents אם הם לוקחים כמה צעדים על מנת לוודא כי הדיירים שמחים בו הם חיים.

אני מאמין כי איכות הניהול, כי בעל דירה בבנין יש במקום משחק חלק גדול של החוויה הכוללת של רוב דירות dwellers. כל הבניין multifamily הולך להיתקל בבעיות. אין דרך למנוע מכני breakdowns לעתים עם יחידות כמו מזגנים, dishwashers, יחידות הסקה, שירותים, צנרת וכן תאורה. מה שחשוב הוא כי ניהול יש לנקות ו steadfast תכנית להגיב על נושאים אלה. התוכנית לטפל בבעיות מכני חוכר תלונות צריך להיות כתוב את חוכר ידניות ו מופצים לכל הדיירים. זה אפילו יותר חשוב כי ניהול rigorously בצע את מתכננת את המכתב. אנשים בכלל רוצה לראות כי יש ניהול מקצועיות כדי לעקוב מקרוב את הליכי כתוב בפנים של חוכר ידני. לדוגמה, אם חוכר ידני מכני, אומר כי כל הבעיות שיש לעשות עם לשבור של מזגן יש נפתרה תוך 24 שעות, במהלך חודשי הקיץ אז כדאי להיות בטוח כי יש לו יכולת ניהול ומשאבים זמינים להגיע את העבודה באותה תקופת זמן. אחד ניסיון רע עם עבודות תחזוקה של הבניין נעשה באמצעות ניהול יכול להוביל את חוכר להתחיל לחפש מקום אחר לגור.

אנשים תישאר עוד על דירה אם הם מרגישים קשורים קהילה גדולה יותר. יש אינספור דרכים, עם מעט כסף ההוצאה, כי לבעלים ומנהלים יכולים לטפח תחושה חזקה של הקהילה בתוך המתחם שלהם. שיטה אחת היא מוצלחת חסות ינועבר אירוע או מסיבה במועדון הבית. המנהלים יכולים לקנות כמה pizzas כדי להאכיל את האנשים ואת לקשט את צד להתכתב עם החג. מפלגות אלה הן דרך מצוינת עבור הדיירים לפגוש ו לערבב עם שאר הדיירים. אנשים תישאר עוד על דירה אם הם גרים קרוב לחברים.

האמור לעיל הן רק דוגמאות כמה רעיונות שיסייעו לך למצוא ו חושב חוכר סיפוק ו צמצום תחלופה. רק לזכור כי את שכר הדירה הוא לא רק גורם זה לשחק לתוך הדיירים ההחלטה להישאר החיים שלך דירות.

תגיות: דירות, דירות הקורס, דירות חדרים פנויים, לקנות דירה בבנין

רשום נדלן דירה מבנים

א רשומים דירה בבנין הוא פשוט כל multifamily בעל נכס אשר החליטה לחתום על הסכם עם הרישום ברישיון סוכן נדל"ן. רוב הרשימות עבור דירה מבנים ייערכו לפי נדלן מסחרי בעל ניסיון multifamily עם מאפיינים. זה יכול לעבוד את היתרון של הקונה כי הרישום יהיה הסוכן מכיר את ניתוח זה לתוך הולך לקנות נכס multifamily. הרוכש צריך תמיד להיות מודע, עם זאת, כי רק סוכן הרישום יש fiduciary האחריות המוכר עם מי הוא או היא חתמה על הסכם הרישום. פירוש הדבר כי כל העובדות ואת הנתונים על פיננסי צריך להיות מאומת כפי הטוב ביותר שניתן. האם לא לקחת את המוכר של סוכן הנדל"ן של המילה כלום. בדוק וכן בדוק את העובדות הראשון לפני שתבצע כל החלטה לקנות.

כמו כן, חשוב לזכור כי כרגע השוק עבור multifamily נכסים חמה. עם הרשומים דירות להציע ואת תחומי העניין שלך יהיו מתחרים עם יותר קונים. זה יכול להעלות את המחיר שעלולה להיות מעבר לרווחיות. רק בגלל שיש 15 אחרים קונים מוכן לשלם מחיר מסוים עבור המבנה, אין פירושה כי הנכס שווה הרבה. דירה בבנין משקיעים צריך להיות ברור שיטה לניתוח תכונה של רווחיות. אם המבנה לא עומד בקריטריונים שלך או את המטרות של דבר הרווחיים ביותר לעשות הוא ללכת מהמקום.

דירה מבנים לא ברשימה

ברשימה דירה מבנים בכל בניין multifamily כי היא מכירה, אך לא רשום על מספר רישום שירות או עם כל נדלן. לא ברשימה multifamily מבנים מציעים שניהם הסיכונים האפשריים ו rewards. הסיכונים עם Unlisted הבניין כוללות לא יכול להיות להם גישה לכל הדרושים רשומות ומידע על רכושם. אתה לא צריך הרבה מאוד מדויק מידע פיננסי עבור נכס ניתוח. זה יחייב אותך לעשות יותר בשל התמדה של הנכס. אתה עשוי להיתקל גם בעלי מבנים אלה שיש להם ציפיות של unrealistic את המחיר הם אמורים לקבל בעת מכירת הנכס. זה יכול להיות כי הבעלים לא העלתה rents אל השוק ברמה תוך שהוא משווה את מחיר המכירה של הנכס עבור מחיר דומה כי בניינים. מה מוכרים אלו אינם מכירים זה את ערכי דירות נקבעים על ידי תזרים המזומנים נטו על הבניין שבו היא השפיעה באופן ישיר על ידי ברוטו rents. לכן, בניין עם השוק למטה rents לא יהיה מוערך מאוד כפי הבניין כפי שעושה לקבל שוק rents.

תצלום: ג 'ו Gatling

תגיות: דירות, דירות הרישום, דירות, לקנות דירה בבנין, נדל"ן מסחרי, איפה ניתן לרכוש דירה בבניינים

הראשון ברכישת דירה בבנין יכול נראה כמו מאמץ מכריע עבור הרוכש. יש הרבה מידע המינוח שבו הוא פתאום משולט לראשונה וכן משקיעים רבים הסיכויים כי משקיע חדש, אין ידע מדויק כדי לסנן את המידע דרך להשיג ו לנצל את היבטים חשובים ביותר. למשל, הרוכש החדש עשוי להיות בולט blankly לעבר לשכור rolls עבור יחידת עשרים דירות עבור בשנתיים האחרונות ולא יש לך מושג כיצד לנתח את המידע הזה. או משקיע חדש עשוי להיות מסתכל על הכנסה ועל הוצאות ההפעלה שסופקו בידי המוכר של נדלן ולא יוכלו לקבוע אם המידע שסופק אינו מדויק או אפילו מלאה. לכן הוא חכם בצע כמה שלבים פשוטים למעשה לפני רכישת דירה בבנין, בכל גודל, כפי להשקעה.

1) קבל החינוך -- יש בפעם הראשונה קונה דירה על מנת לקבל את החינוך הטוב ביותר האפשרי, לפני ביצוע בפועל של הרכישה הראשונה, כדי לוודא שהוא או היא מבינה בדיוק את מה שהם נכנסים לתוך וכדי להיות בטוח כי הם מוכנים לכל האתגרים שעלולות להתעורר. בחינוכם של הרוכש דירה לראשונה לכלול הן אקדמית לבין העולם האמיתי, חוויתי, רכיב. הלימודים של החינוך צריך להיות מורכב כמו קריאת ספרים רבים ככל האפשר על הנושא, כדי ללמוד את המינוח הטכני ולמד כיצד לעשות ניתוח פיננסי פשוט שיאפשר את המשקיע לבצע השוואות בין אינטליגנטי נכסים שונים. העולם האמיתי צריך להיות מורכב מרכיב של מדבר ו מפגש עם כמה מסחריים אחרים בעלי הנכס ומשקיעים האפשרית. זה יכול להיות מושלם על ידי שהצטרף נדל"ן מועדוני ההשקעה ואת המפגש מסחרי הצוות

2) מצא מוסמך מסחרי Realtor - בעוד למצוא מסחרי נדלן אינו מוחלט צורך גדול למצוא דירות להשקעה רבים מסחרי הצוות עשויים המוכרים לדעת על מי לא פעיל רשימת שלהם על בניינים דירה למכירה בשוק אבל הן מודאג למכור כלום פחות. זה יכול לעזור גם הפעם הראשונה שיש קונה נדלן אשר מייצגים אותו או אותה כשזה מגיע הזמן לבצע בפועל להציע.

3) התחלה השוואת דירות נכסים - טעות אחת, כי אני מתחיל לראות דירה בבנין משקיעים להפוך, שוב ושוב, היא שהם נותנים את הרגשות לבעול לנקות חשיבה אנליטית. כי רבים מבני דירה למכירה מתומחרות מעבר היכולת להיות רווחית חשוב בפעם הראשונה משקיעים בזהירות כדי להשוות את ההשקעה מחזירה שמציע בניין אחד לרבים אחרים הוא או היא, כי יש בדיקות כדי למצוא את אחד כי הוא בכושר הטוב ביותר .

4) מצא דירות ןומימ - יש הרבה שיטות שונות להשיג מימון עבור דירות להשקעה. חלקם כוללים מימון בנקאי מסורתי, קשה כסף הלוואות, שותפות מוגבלת אחריות והבעלים המימון. כל עסקה תהיה לתלות על סוג וזמינות מימון עבור אותו נכס.

תגיות: דירה, דירה בבנין להשקיע, להשקיע דירה, לקנות דירה בבנין, נדל"ן מסחרי, איך לרכוש דירה בבניין לשימור, בעל הבית, נדל"ן