יש לי את העבודה אני משתמש של 'מהיר מלוכלך' כסף לקנות ניתוח קשה ואני חשבתי שאני רוצה לחלוק את זה איתך ... להוריד כאן! ראשית, אם אתה לא יודע הרבה על עבודה, אל דאגה, אתה פשוט קלט כמה מספרים על הדף, וכן את העבודה מחשבת באופן אוטומטי את השדות ללא סיוע. אתה פשוט לקרוא את הפלט.

למה אני משתמש קשה כסף: תורת שלי

תן לי להסביר למה אני קורא את זה "קשה כסף רכישת" עבודה. ראשית, אני שונא לשים כסף משלי רכישות, מאז אני כבר לשים את ערך הזמן אני מרגיש את כספי מוסיף אתחול היא יותר מדי לבקש. עם הכסף או מה קשה לקרוא כמה משקיעים פרטיים קרנות (עשיר, חבר 'ה שיש להם יותר כסף מאשר פעם) אני מחפש לא רק כדי ללוות את רכישת קרנות rehab אבל את הכספים ואת כל העלויות כולל ריבית ביצוע תשלומים עבור 6 חודשים. זה יותר מדי זמן כדי להביא את הנכס לראש כמו גם בשוק שכירות או מכירה ההזדמנות.

קשיחים כסף עבודה

יש מסך ירה למטה ... ואז אני אתן סיור על מה זה.

ראשית, האפור השדות רק את השדות בהם אתה משתמש קלט נתונים. כל השאר הוא אוטומטי אוכלוסייה מחוץ לאלה של שדות נתונים. על "פסים צהוב" יש כל כך משאיל את פרטי מקבל עיניים-מלא של חדשות טובות! כפי שאני מקבל "יותר רציני" על רכוש, אני רוצה לעשות יותר "מורכבת" חישובים, אבל זה העבודה היא על בסיס משאיל הפרטי שלי כדי לבצע את ההחלטה מ ... אחרי הכל, אם הם לא להשאיל, אני לא קונה.

לדוגמה כיצד אני משתמש זה העבודה, המסך מציג את ירו לעבר עלות רכישת 61.54% ו 65.24% אחרי 6 חודשים ... אם lenders cutoff שלי הוא 65% ... אני מבקש חריגה על הכלל. הם עשויים לומר "אישור" או שהם עלולים לא. אולי אני צריך פקס "את העסקה" למספר פרטית או כסף lenders קשה לראות מי מהם יקבל את החריגה.

פרטי הכספים מניסיוני רוצה בערך נקוב של 12% שיעור במקרה הגרוע ביותר, 5 נקודות ... אז זה משקף את העבודה. העבודה משקפת את 6 חודשים זמן אספקה של מסלולים ו שנשא את העלויות על פני אותה תקופה. פרטי הכספים בדרך כלל לא להשאיל אם הם נותנים לך עם "אף אחד משלך הכסף" LTV במחיר של יותר מ 65%. העבודה נותנת לי שני מסתכל LTV אחד ... לפני 6 חודשים של עלויות מחזיק ... ואחד אחרי. זה נותן לי את האפשרויות עם הכסף הפרטי שלי לבקש הלוואה.

הבא תראה את הפלט כאשר אני מוכר, העבודה spits out ברוטו הרווחים של מחירי המכירה של 80% appraised ערך גוברת על שלבים 5% עד 100%. אז מה אני יכול לראות את פוטנציאל הרווח היא אם אני "להחזיק מעמד" גבוה יותר עבור מחיר מכירה ... או לחתוך את הבית עבור מכירה מהירה.

עכשיו, בהתאם העסקה, אני רוצה לראות את תזרים המזומנים החודשי הקרנת גם כן. אז יש תומושתו השנתי עבור ארנונה ו לההין ביטוח הערכות, וכן 10% הערכה עבור "הוצאות ניהול". אתה מוזמן להוסיף כל תוספת הוצאות העלות של נכס מנהל, פרסום, פנוי, ו אוסף הפסדים וכו 'מעל 10% אני impugned בסעיף "Est. ביטוח "שדה עד שאתה מרגיש שאתה כבר מספקת ייצגו את" outflow 'ולאחר מכן להעריך את פוטנציאל השכרה מפתוח כי בשדה המתאים גם כן.

עבור שירות החוב, היא להניח הלוואה של 90% ב 8% amortized במשך 30 שנים 100% על מחיר מכירה נתון. אם תנאים אלו נדיב מדי בשבילך, אתה מוזמן לחשב את תזרים המזומנים הסופי ידנית באמצעות דמות משלך חודשי עבור שירות החוב ... אם הם חשים זכות ... אתה מזל כי העבודה cranks החוצה נחמד "Est. תזרים המזומנים בשבילך!

ישנם כמה תחומים שבהם נעים להראות למשקיעים פרטיים כמו "עלות רגל מרובע" או "השכרה לכל רגל מרובע" ... אבל הם יותר של "להם" יותר עבורך.

הערה: זאת עבודה יעיל באותה מידה עבור "לתקן ו להעיף" תרחיש באמצעות 100% קשה ... כסף או חודשי ניתוח תזרים מזומנים, כדי לסייע לך לבצע החלטות להחזיק לטווח ארוך.

תהנו ... ו שמח להשקיע!

ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן Dispatch מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, Realtor, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!

אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.

תגיות: תיקון או להעיף, flipping, קשה כסף, כסף משאיל קשה, קשה כסף ההלוואה, HML, להעיף מהבית, Rehabbing

זה בטוח להגיד כי הנדל"ן הוא חם שוב. למרבה הצער זה חם חדש בשוק זמינה רק מקצועי הנדל"ן משקיעים מאוד להבין borrowers. Foreclosures הפכו את המידע העדכני ביותר ואת הגדול ביותר בשוק ברוב המקומות. מבצעים על בתים יכול להיות נמוך כמו חמישים סנט על דולר, אך רוב לבוא עם צורה כלשהי של פעם איפוק ומהירה החלטות צריך להתבצע.

ישנן מספר דרכים לממן את תיקון ו להעיף, קצר טווח להחזיק או שכירות לטווח ארוך, וכאשר מדובר לרכוש טרפה זה טוב לדעת את האפשרויות שלכם.

אם אתה קונה את טרפה שיש מינימום מתקנת באמת יש רק שתי אפשרויות טובות, או קשה העצמי האוצר כסף. ככלל לנאמן למכירה במכירה פומבית או רוצה את הכסף מהר. בגלל זה מקובל המימון הופכת כמעט בלתי אפשרית. תלוי היכן אתה קונה, יש בדרך כלל רק כמה ימים כדי לספק צ 'ק על מלוא הסכום על טרפה. זה הוא המקום שבו הכסף קשה או הכסף הפרטי הטוב ביותר הוא שימוש. זה יכול להיות קשה למצוא lenders האלה, אבל אם אתה עובד עם הזכות Realtor הם צריכים להיות מסוגלים לתת לך כמה שמות. אנא התקשר לפחות שני lenders כסף שונים קשה להשוות עלות ריבית ובמונחים.

אם יש לך צורך טרפה כי התיקונים העיקריים יש מספר אפשרויות להסתכל. אם אתה יכול קבעו את קנה המידה של התיקונים הכי קשה יהיה כסף lenders להשאיל לך את הכסף כדי לכלול את עלות התיקונים. בהתאם למצב, ניתן להשתמש קונבנציונאלי מימון במזומן על הנכס על מנת להפוך את נכס אטרקטיבי יותר עבור משכיר או להחזיק לטווח ארוך. בדרך כלל כל refinancing טרפה מחוץ קשה צריך כסף מתכוון שאתה מתכוון להחזיק נכס 6-12 חודשים או יותר. עלות refinancing יכול בדרך החוצה את היתרונות, כדי לסגור attentions כדי לשלם את עלויות הסגירה.

כנס טרפה עצב:

1. את יודעת איך המקומית טרפה התהליך פועל.
2. מכיר את Realtors, wholesalers וקשות כסף משאיל שפועלים עם foreclosures כל יום.
3. סדר מימון - שניהם קשה כסף קונבנציונליים.
4. נסה לקנות טרפה באזור שאתה מכיר.
5. מכיר את שוק השכרת קדימה הזמן להתכונן למקרה הגרוע ביותר.

אל תפחד להשקיע בתחום הנדל"ן במהלך אחד את המחיר הנמוך ביותר נקודות של 10 השנים האחרונות. קיימות מספר עסקאות שם, אבל זה לא הזמן בצד שלך כאשר אתה קונה foreclosures.

מטרוי Schuricht

תגיות: קונה טרפה, מימון נדל"ן, טרפה, קשה כסף, כסף משאיל קשה, קשה כסף ההלוואה, HML, השקעות נדל"ן, משקיע נדל"ן, rehab

למה להשתמש האוולהה בנייה?

בונים את בית חלומותיכם או rehabbing ההשקעה נכסים, אך מרגש, עשוי נוכח אתגרים רבים. למרות שייתכן מכיר את התהליך המסורתי משכנתא, בנייה הלוואה נוספת כוללת אלמנטים של סיכון. באופן טיפוסי הבנייה בפרויקט, הקבלן יהיה לבקש כספים כאשר העבודה הושלמה. הרבה פעמים homeowner יהיה לבנות את בית חלומותיכם, ללא שימוש הפיננסי הכספים. ישנן דרכים שונות לשלם את הקבלן, הרבה אנשים מרגישים שהם צריכים לשלם במזומן, להשתמש הביתה השווי קו אשראי אחר לפדות את הנכס או להשקעה.

זה מציג אתגרים ייחודי עבור homeowner. את צריכה לנהל את homeowner נוספות הן להבטיח את כל קבלני משנה וספקים משולמות ב בזמן אופנה. Homeowner את חייבת להבין גם את דרישות סטטוטוריות תיעוד שלהם המדינה. אם לצייר את התהליך אינו מנוהל כראוי ועל הקבלן לא משלם את קבלני משנה וספקים, את homeowner עשוי להיות כפוף מכניקה liens. כדי להקטין את הסיכון של הקרן לשלוט בכל התהליך, לשקול את היתרונות של בנייה ואת תהליך ההלוואה. הבניה היא תהליך מורכב אחד ואת תהליך הבנייה לצייר תבטיח את כל קבלני משנה וספקים משולמות כך שלא תצטרך לשלם את החשבון פעמיים.

בנייה ההלוואה היא המחאה ואת יתרת הכספים, כי הם פזורים ברחבי לבנות חדשה הביתה. בעזרת משאיל את (S), פקחי ואת הצוות שלך לצייר עיבוד הכספים סביר מוגן.

הבנת את העלויות Involved
ככל שתתחיל את התהליך של בניית הבית החדש, שתרצה על מנת להבין את העלויות המשויכות את הלוואות הבנייה וקבועה. בנוסף, יהיה עליך לדעת כאשר הוצאות להתרחש, כך שתוכל להכין תקציב מדויק.

• אתה יכול להתחיל עם בנייה קטנה כ 10% למטה או תשלום השווי ב -10% את העלות הכוללת לרכוש את חלקה ולבנות את הבית החדש. אם אינך הבעלים שלך רבה, את הראשון של למשוך את הלוואות הבנייה ניתן להשתמש כדי לשלם הכל הרבה שלך. ישנם מקרים כי לווה לא תהיה חייבת לקבל את כל הכסף.
• שיעור הריבית על ההלוואה היא בדרך כלל בנייה קשור ראש דרג. תחויב חודשי עבור ריבית בלבד, ואת התשלומים שלך יהיו מבוססים על האיזון הנוכחי של אותו הנוכחית הריבית הקודמת של 30 ימים. Borrowers יכול לבנות על עניין המילואים כדי לשלם את החשבון לתשלום ריבית במהלך הבנייה.
• כאשר תסיים את הבניין החדש הביתה, אנחנו לשנות את הבנייה על ההלוואה קבע הלוואה על פי בחירתך. אפשרויות שונות של נעילת שלך הדולר זמינים בהתאם למוצר שנבחר.

סך עלויות הפרויקט
זוהי עלות השלמת הביתה מורכב עלויות רך, קשה עלויות, ערך הקרקע, עלויות הסגירה, ארוע תיבירו שומרת לעצמה.

• רך עלויות: דמי היתר, דמי הנדסי, אדריכלי עמלות ושאר עלויות הקשורים לבנות את הבית, אך לא באופן ישיר חלק בפועל את עלויות הבניה. הרבה פעמים את לווה כבר שילם חלק עלויות. לחשוב על פריטים אלה שילמו כ "העצמי", שואל חייב לתעד את העלות עם הצעת חוק לביטול וכן לבדוק או שילם הקבלה.
• קשה עלויות: העלות בפועל של כל חומרי הבנייה כיסוי והתעסוקה הקשורים המבנה של דף הבית. בדרך כלל את הרצון להיכנס לווה חוזה עם הקבלן לבנות את הנכס. כגון רכישה עבור חוזה קיים הביתה, זה יהיה שנקבעו העבודה להתבצע ואת עלויות הקשורים זה עובד. כל חוזה חייב להיות מחיר קבוע; "עלות פלוס" חוזים אינם מקובלים. כדי לתמוך עלות זו, אנו דורשים חתימה ותאריך עותק של החוזה יחד עם מפורטת שורה עלות קלקול שהוכן על ידי הקבלן. כל החוזים ואת התקציבים חייב לעבור בדיקה על ידי, ומכילות מונחים מקובלים, הנחיות הלוואות רגילות.
• סגירת עלויות: העלויות הקשורות סגירת ההלוואה (למשל, הכותרת עלויות ההלוואות עמלות, הנחה על עמלות, דמי הבדיקה, appraisals, וכו ')
• ארוע: בנסיבות מסוימות שומרים על חשבון יהיה צורך לכסות unforeseen עלות overruns בבניית הבית. 5% הנדרש של עלויות יהיה קשה שהוקמו על חשבון אקראיות (קבלנים עשוי להחזיק שומרים אחר מאשר בדרך כלל, מה נדרש על ידי Lender).
• שמורת עניין: בשעה סגירת ההלוואה, חשבון היא הקימה לשלם את עלויות מוערך עניין במהלך הבנייה של הבית. מאז הוא לווה מחויב רק ריבית על הסכום יועבר הכספים, הערכה של יועבר הסכום הממוצע הוא עשה. הבנייה תהיה המומחים שלנו מעריכים כי, בממוצע, 60% מתוך סכום ההלוואה יהיה יועבר במהלך תקופת הבנייה תקופה. זה העניין הוא שילם חשבון שומרים מקדימה והיא החזיקה לשלם ריבית במהלך הזמן של הבנייה.

תגיות: בניית הלוואה, Flipping הבתים, קשה כסף, HML, הלוואות, משכנתא, נדל"ן, השקעות נדל"ן, rehab הלוואה

1. מהו תהליך קשה בשביל כסף הלוואות?
   קשה כסף הלוואות לספק גישה משקיעים הון לרכוש נכסים להשקעה. הם יכולים לממן במהירות, בדרך כלל בתוך 72 שעות מקבלת הסופי מ Docs הכותרת החברה. קשה כסף זמין עבור collateralized מספקת הלוואות על אחד משפחתי מגורים ועוד נדל נכס מסחרי, לרבות פרויקטים.

2. מהי הריבית?
   שיעור הריבית תלוי את Lender. יהיה שיעור נע בין 10% ריבית בלבד ל -18% בלבד ריבית שנתית הריבית החודשי לפקודת ברוב המקרים. חלק Lenders יהיה לדחות תשלומי ריבית על תוצאה סופית, נהנים משקיעים שאינם רוצים תשלומים במהלך rehab.

3. מה האוולהה אל ערך קשה כסף Lenders מחפש?
   בדרך כלל הלוואה לא יעלה על 70% מכלל לאחר תיקון ערך (ARV). נתון זה מחושב על ידי שמאי ו שיקול של תיקונים.

4. כמה זמן זה עבור ההלוואה?
   בדרך כלל לכתוב הערות מ 3 חודשים עד 12 חודשים, בהתאם לצרכים שלך Lender ו. עוד המונח יכול להוביל להגדלת עלויות או הריבית.

5. כמה עולה?
   כל ההלוואות ידרוש כותר מדיניות, ביטוח, ועל אומדן. שירותים אלה באים עם דמי שיכולים נע בין כמה מאות עד כמה אלפי דולרים. רוב דורשים origination החל 2 נקודות ל -10 נקודות.

6. האם אני יכול לקבל כסף לשלם עבור התיקון?
   כן. רוב Lenders לבקש "צייר בקשת טופס להיות מלא כדי לזהות את התיקונים כדי להשלים את הנכס, עותקים של החשבוניות של קבלני המשנה או הקבלנים. אחרי העבודה בודקים, שואבת יכול להיות מפוזר. בדרך כלל הוא עובד לא שילמה מתקדמים.

7. האם משנה האשראי שלי?
   אולי. קשה לעשות כסף Lender בדיקה האשראי, אין צורך אשראי ציונים, אבל לבדוק bankruptcies, foreclosures, האחראי offs ו קולקציות. הם מחפשים היכולת לגמול. ההלוואה היא מבוססת יותר בטחונות, כלומר, הם נראים ממש מקרוב על רכוש.

8. האם אני צריך לשים את כל הכסף?
   ברוב המקרים, כן. רוב lenders רוצה לוודא שיש לך מספיק משאבים על מנת לסיים את התיקונים וכן לכסות את עלויות ההלוואה בתוספת שום הפתעות. מצפה לשלם כל origination / הנחה נקודות ושאר עלויות או לפני הסגירה. אם אתה לא יכול להרשות לעצמי לסגור את בדרך כלל לא יכולים להרשות לעצמנו לקחת הלוואות מסוג זה.

9. יכול להיות עניין דחוי עד תום את ההלוואה?
   לפעמים. רוב יש עניין לפקודת חודשי. שוב, אם אתה לא יכול להרשות לעצמי לסגור את בדרך כלל לא יכולים להרשות לעצמנו לקחת הלוואות מסוג זה.

10. איך קשה כסף השווה ל מסורתי שאינו בעל השטח משקיעים הלוואה?
    זה יהיה כמו להשוות תפוחים ל תפוזים. קשה מאוד כסף יש מטרה ספציפית. בדרך כלל אלו הלוואות מיועדות Quick להסתובב או לאחר תיקון מצבים. הסכמי המימון משמש עבור השכרות המסורתי החזק וארוך טווח התרחישים. ככל טרפה השוק להגדיל תמצאו משקיעים להשתמש קשה כמו כסף דרך לאבטח את הנכס בתוך פרק זמן קצר לאחר מכן refinance לתוך Conventional האוצר.

תגיות: לאחר תיקון ערך, ARV, הקהילה הראשונה פיננסיים, Conventional מימון למשקיעים, קשה כסף הלוואות HML, משקיעים הלוואות Troy schuricht