הנה השלישית והאחרונה בתשלומים של "שאלות לשאול את מנהל נכס." אני לספק תשובות לחלק מן השאלות. עם זאת, במקרים מסוימים, אין כל אחד "נכון" ענה. למעשה, זה היה מצויר על ידי בתשלומים האחרון, שפורסם לפני שלושה שבועות. היה לי הציע עדיף עבור מנהלי נכסים שכמה של העור שלהם את המשחק, כביכול, על ידי owning משלהם השכרת נכסים באזור. ג 'וש Dorkin, מייסד BiggerPockets, הסכים.

הנקודה הבסיסית שלי: הרבה מנהלי נכסים לא ממש מבין את העסק, והולכים אל תוך ניהול שכירות כי הם חושבים שזה יהיה קל. מנהלים מי הבעלים שלהם נכסים נמצאים יותר יש לך מושג לגבי ניהול הנכס.

הנקודה הבסיסית של ג 'וש: מי הבעלים של נכס המנהלים שלהם השכרות הם יותר לטפל בעצמם נכסים הראשונה ולשקול לך מתחרה, במיוחד כאשר מדובר במציאת הדיירים. לדוגמה, הם כבר יש פנויים דו יחידת הורים ו שיש לך פנויים דו יחידת הורים. כאשר צפוי באה מחפשים שני הורים, המנהלים יהיה לדחוף את היחידה הראשונה.

זכותו של מי? שנינו נמצאים על בסיסי נקודות. אז אתה רוצה להיות מנהל נכס משלו השכרות? זה, ידידיי, הוא הדין להתקשר. אבל חשוב על זה - אם אתה לא שואל את השאלה, שלעולם לא יודע. אתה לא באמת תוכל לבצע הודיע ההחלטה.

הזמן הטוב ביותר לשאול שאלות אלה היא, כמובן, לפני שאתה שוכרים ניהול החברה. אבל אם אתם כבר עובדים על ניהול החברה, והם אינם יודעים את התשובות, אתה תמיד יכול לחזור ולבקש. חוץ מזה הידיעה מה קורה עם מנהל את הנכס, תהיה להזכיר להם כי אתה מעורב לקוח. זה עלול להפוך אותם פחות צפוי לחסוך עם מאפיינים.

הראשונה והשניה חלקים בסדרה זו המקושרים כאן וכאן.

אל שאלות נכס מנהל (וכן, לפעמים תשובות)

• שאלה: מה אתה מחשיב את רוב הערים מבטיח ו חלקים של האזור להשקעה?
• שאלה: לאן אתה הולך לראות rents? מה כבר את ההתפתחות rents במהלך השנים האחרונות?
• שאלה: אילו חלקים של העיר ואת האזור יש את מיטב ממשלתיים האקלים?
• שאלה: אילו חלקים של העיר ואת האזור יש את האקלים העסקי הטוב ביותר?
• שאלה: אילו סוגים של אנשים נמשכים אל אזור זה? זה אחד?
• שאלה: מה סוג חדש של המלאי הוא בא על השוק?
• שאלה: מה קורה עם פיתוח מסחרי באזור?
• שאלה: אילו ערים יש את בתי הספר הטובים ביותר?

תשובות: אלו הן "אף אחד לא ענה ימין" שאלות. אבל זה לא אומר את התשובות לא תהיה חושפים! שקול את כל הדרכים השונות ניתן להשתמש בהם.

• את התשובות צריך להיות מתחשב ומפורט. ברצינות, האם אתה באמת רוצה נכס מנהל שאינו יודע איזה הם hottest חלקי העיר?
• את התשובות יכול להיות מועיל מאוד לסייע לך להחליט היכן להשקיע. זה שימושי במיוחד אם אתה לא תושב האזור.
• אם אתה עושה מחקר של הזמן קדימה, יהיה לך רעיונות משלך בו תוכל להשוות את התשובות שאתה מקבל מן פוטנציאלי נכס מנהל. אתה עלול לשמוע מה הוא אומר, ולחשוב "זה לגמרי לא נכון." או שהוא עשוי לשכנע אותך, ועכשיו אתה כבר למדו משהו חדש.

ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן Dispatch מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, Realtor, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!

אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.

תגיות: למצוא נכס מנהל, מנהלי דבוב, בעל הבית, ניהול רכוש, קניין, מנהל, חוכר, חוכר

בין עבר זמן מאז שעשינו אחד שלנו משקיעים פגוש את הראיונות. . . אני מקווה שאנחנו נתחיל לפרסם באופן סדיר אלה יותר! עם זה בחשבון, לנו רבה לך ראיון עם משקיע נדל"ן עשיר Weese!

הכר נדל"ן משקיעים עשירים Weese

כמה זמן אתה כבר להשקיע בתחום הנדל"ן?

אני לא בטוח שיש יותר מדי חברים של BP ישנים יותר ממני! הייתי מעורב מאוד ו ראיתי את כל היבטים של נדל"ן; recessions, אינפלציוני ספירליות, ואת UPS ומטה של נדל"ן רבות באזורים שונים של המדינה.

התחלתי בתחום הנדל"ן בשנת 1972 על ידי תאונה. אני היה לי 3 שנים של קולג ', והיה דחק כדי לנשור ונסה מכירת הנדל"ן של חבר. הוא היה לברוקר והיה עקבי מנסה למכור את אשתי ואני משהו. היה לנו כסף ואני לא עובד עבור אלפא ביתא שווקים שלהם מטבח ניקיון תנורים וגבינה מסוע חגורות מ -3 עד חצות, וכן השתתפות בית הספר במהלך היום.

ספר לנו על העסקה הראשונה שלך

החבר שלי היה מאוד מתמיד והמשיך למצוא מאפיינים כדי להציג את אשתי ואת א חבר שלי ניסה למכור לנו בית, אבל היינו חיים באופן מתאים עבור $ 110 לחודש. כל הבית היה מחוץ לטווח שלנו. בסופו של דבר, הוא מצא דופלקס זה היה 24,900 $ וכל צד היו 2 חדרי שינה 1 אמבטיה. הוא אמר לנו FHA של תוכנית הנקראת 221-D-2, כי רק כ 3% הנדרש על סך למטה וסגירת עלויות. התשלום שלנו עמד על 215 דולר לחודש והוא אמר הקדמי היה שכרו יחידה עבור $ 140. אנחנו יכולים לחיות את יחידת אחר, עם חנייה מקורה רק לשלם את ההפרש של 75 $ לחודש. זה נשמע ממש טוב, אלא שאנחנו לא צריכים את 3%. ה-Broker גרם לי עסקה. אם הייתי מסכים ללכת לעבוד בשבילו במשך 1 שנה, הוא מעוניין לתת לי את המכירה עמלה של כ 750 $. זה היה די הרבה לשלם עבור התשלום שלנו למטה, אז אני הסכמתי ו רשום ב Lumbleau נדל"ן הספר בסנטה אנה, קליפורניה. היו לי מכירות של 'רשיון ב 28 יום מתחילתו ועד סופו. אנו קנה והן הועברו לתוך דופלקס, העסקה הראשונה שלנו ב 330-334 Walnut, ב La Habra, CA.

איך להתחיל להשקיע?

לא רק אני נכנס הנדל"ן של התאונה, אבל אני הפכה משקיע במקרה על העסקה הראשונה שלי, זה דופלקס. התחלתי למכור הבתים, שנאתי את זה. עבודה בעיקר עם אשתו של בני הזוג, להראות לה בתים, אני הבנתי את זה מהר, לא היה מה שרציתי.

מי זה באותו זמן, אני ואשתי היתה לנקות את החצר שלנו דופלקס, הסירו חלק קיסוס והתקנה של עץ גדר לאורך הצד הקדמי. יום אחד על ידי חבר עצר ושאל אם אני מעוניין למכור אותו! אני חושב שאנחנו מעוניין בבעלות אותו 3 חודשים. אמרתי שאני לא חושב כך והסברתי הייתי פשוט קנו את זה. הוא שאל כמה אני משלם עשה? אמרתי לו את המחיר והוא שאל אם אני מעוניין למכור עבור רווח 5K ב 29,900 $? של 5K היה סכום עצום עבור מישהו מרוויח $ 1.35 לשעה. אמרתי לו כן, לא להבין שאני באמת עומד לקבל חינוך. הוא היה באמת של משקיעים. הוא הציע את הבאים;

1. בית עם כ 1000 $ של העצמי שהוא קנה אותו ב 221-D2 תוכנית ההלוואה.
2. הערה עבור $ 1,000 תשלומים עם ריבית של 83.33 $ ו מו בלון ב 2 שנים.
3. ישנה יותר מהופך אמבטיה בסגנון פורשה רכב (60ish?).
4. 1,500 $ במזומן.

אני מעוניין לקבל גלגלים, במזומן בכיס שלי, למעשה הבית, ו 83 $ לחודש כדי לעזור עם סבסוד התשלום בבית!! עשינו את העסקה ו הפך בטעות מעורבים רי להחלפת והיה לו למדו מ ממש משקיע. זה הפך את ההשקעה הראשונה וכן את העסקה הראשונה, ו-Exchange הראשון הראשון למכירה.

מה משך אותך להיות משקיע הנדל"ן?

מצאתי את ההצעה זה נעשה על ידי יחידים על דופלקס מרגש ו משהו שאני רוצה להמשיך ויש לי מעורב מחפש אחר נכסים.

זה אח שלי הפך הראשון Guru. היה לי ממש מצאו גומחה שלי! אהבתי את המסחר או עושה עסקאות. זה היה הרבה יותר כיף מאשר רק מראה הבתים. התחלתי לקנות אחר השקעות. אשתי ואני עשה עסקה. היינו חיים על ההכנסה שלה, בערך 500 דולר לחודש ולהשקיע את כל מה שעשיתי בחזרה הנדל"ן. ניסיתי לשכנע אחרים לעשות את אותו הדבר, אבל הם ראו אותי בתור ילד צעיר ללא שום ניסיון. יצאתי ו עשה את זה לעצמי. עמיל שלי התחיל לשאול אותי שאלות עדיין היה לוקח חלק הנציבות שלי!! החלטתי לקבל את הרישיון Brokers ולפתוח משרד. פגשתי מישהו נדל"ן בבית הספר, כי אני משוכנע לעבוד בשבילי וגם שכרו אח בחוק. 3 מאיתנו פתחה משרד מדוכדך על שטח של Placentia, CA. וקרא את זה "מייק Weese השקעות". זה היה הזמן המושלם מושלם באזור!! התחלנו לבצע הרבה כסף, בעיקר על עסקאות מצאנו, קנה את עצמנו ואת שנצברו עמלות. קניתי חדש אדום קדילאק ואנשים החלו לשים לב שאני התקדמות. אני מעוניין חיו באותו אזור של Ca כל החיים שלי, הגיע נמוך בכיתה תוסנכה אנשים ראו את ההבדל. זה היה 1974.

מה היה החלום שלך להתמודד להיות? האם היתה "חלום העסקה" עדיין?

בשנת 1974 הלכתי לצוד עבור מיקום המשרד החדש. חשבתי גדול מאוד באותה עת. זה היה הראשון שלי באמת מפחיד ההשקעה. מצאתי החדש פנויים 30,000 sq רגל המשרד מורכב והחלטתי שאני רוצה לנסות לקנות את זה. זה היה $ 1475000 ו המוכר היה מפתח והוא רצה 10% למטה. הוא היה עם גג נפתח הלוואה מטרופולין החיים ins. זה היה בניין כדי להמיר מ 80% כאשר קבע מלא. היה לו את זה ברשימה של 3% עמלה והסכימו לשלם לי $ 40K. עכשיו אני רק צורך כ 100K $. אני צריך לרכוש 17 יחידות ישנים Whittier, CA ושאלתי אותו אם אני יכול ליצור הערה עבור $ 60K. הוא אמר בסדר, אבל רצה בו עבור 2 $ 40K ו 3 של $ 20K. הוא נתן לו גמישות אם הוא צריך למכור או להשאיל אחד נגד אחד. עכשיו, אני הייתי עד $ 47,500 לצורך. שכנעתי את ההורים של אשתי לכל ההורים לשים $ 20K. אני עדיין צורך $ 7500. אני אדם הראשון היה שכרו אותי להצטרף הנדל"ן שלי, חבר שלי הסכים לעשות את זה. אני הציג את ההצעה, והיא התקבלה. התשלום שלנו היה 14.909 $ לחודש. אני מעוניין negotiated עסקה בו הקבלן יהיה לנהל את הבניין, להחכיר אותו ולשלם לי במזומן של 8% על תשלום במזומן תמורת שנה אחת. בתום שנה אחת, זה היה הבעיה שלי אם זה לא היה שכרו.

אנחנו בונים את השם "פלאזה Weese פיננסי" ולשים Office למערכת החדשה שלנו עכשיו אני באמת נראה מוצלח ואנשים החלו לבוא אליי, הן salesmen ומשקיעים. אלה היו אנשים שאני מעוניין דיבר בעבר, כי כעת WERE מעוניינים במה שיש לי להגיד. התחלתי מחזיק סמינרים הבניין שלנו והוא פשוט הסתלק. אנשים היו כותבים את הבדיקות שלי התחילו מכירות ציפור dogging נכסים רבים מדינות המערב. התחלתי לעשות הנדל"ן סינדיקציה (שם אשליה של שותפות מוגבלת). היינו עושים הרבה CO, אז שהושג לברוקר של הרישיון ופתח משרד לשם שכרו חבורה של ציפור כלבים. אנו קנה 156 יחידות ב דנוור, כמו גם חלק קטן אלה, כמו גם 202 ו 161 ב קולורדו ספרינגס. כמו כן, קנו רבים AZ, TX, CA ו 'אישור'. תוך זמן קצר, הייתי עייף אבל אמיד כלכלית.

הו, btw, בתוך פחות משנה, את "Weese Finanacial פלאזה" הבניין היה מלא 95%, ו לזרוק את תזרים יפה. אבא שלי נתן לי את התפקיד של onsite mgr, והוא אהב את זה. גדול בפקדון החברה, הצעת בפקדון, להעבירם לתוך הבניין שלי ושאל אם אני מעוניין למכור חלק זה. אחד עשר חודשים לאחר הרכישה, מכרתי אותה תמורת 2.2 Mil!! לקחתי גדול לציין, שאני ספליט עם שותפים, המשיכו 30% מן הבעלות על הבניין ועל קיבל $ 70K הנציבות. זה היה הראשון שלי "אסור לפספס החלומות".

מה היה toughest את העסקה?

אזור toughest העסקה נעשתה בשנת 1975, ואני לא רוצה להיות מסוגלים לשכפל את זה שוב. זה היה 26 רגלי Exchange כולל נכסים מ 4 מדינות שונות ורבות בעלי ושותפויות. זה לקח לי יותר מ 3 חודשים, הלילה כדי לקבל את זה היום הושלמה, אבל היה הישג עצום. שוב, שם היה מעורב רכב! אחד המשקיעים להם מספיק מזומנים כדי לממן את הרכישה הכולל חלק. הוא בבעלות של 1965 Jaguar XKE להמרה ו הציע את זה כדי לאזן את המחסור במזומנים. לקחתי את המכונית שלי במסגרת הוועדה. המכונית, promissory הערות ו קיבל במזומן עבור הנציבות הסתכמו ב 6 נתונים גבוהים מאוד.

הייתי nominated עבור נדל"ן Exchangor של השנה עבור מדינת קליפורניה על זה, אבל לא לנצח.

כמה עסקאות עשית בקריירה שלך?

אישית, אני ואשתי בבעלות אישית יש למעלה מ 1000 משפחות מגורים יחידה. אני כבר הבעלים או שותפה אלפי דירות וכמה בנייני משרדים. אני לא יודע את המספר הכולל של עסקאות אני כבר מעורב למערכת בשיאה של הקריירה שלי היו לי 206 משקיעים לפני פורש וחלק היו כמה שרק 6 שותפויות. אני כמעט קניתי את פון Richthofen Castle ב דנוור לחיות ולקיים סמינרים לפני 30 שנים, אבל מציעים הגיע 2. זה היה באמת משהו.

האם יש לך את הרשיון הנדל"ן?

הייתי מורשה Broker בשני ו קליפורניה קולורדו ב -70 המוקדמות של 7 שנים. החלטתי שאני שמח ללא השגחה מכירה אנשים ולתת את רישיונות פליטה. יש יתרונות להיות מוגדר ברישיון מאת ועדת בחינה. ישנם גם יתרונות אחרים מאת לא מורשה, לדעתי.

מהו המיקוד שלך (תחום התמחות)?

אני לא חושב שיש לי כל אחת תחום התמחות. אני כבר די הרבה לעשות את זה. סרסרות, לא הפעלת את הכסף, ניהול הנכס, foreclosures, handyman החברה, נבנו 44 בתים מותאמים אישית ג 'ורג' בסט, UT, אסף 3 booming לעבר אזורי הזמן הנכון (so. CA, UT, Casa Grande AZ) ולהרגיש אני 4 ו 5 שלי כרגע, דרום TX ו-MS. הייתי מקורית גורו לפני טלוויזיה, ויש להם דוברים עבור חברות הסמינר כמו גם לשכת Commerces, מחזורי מועדונים וכו 'קליפורניה, מלון מיראז' ו לייק לאס וגאס, NV, סולט לייק סיטי, UT, פניקס & טוסון, אריזונה ו ריו גרנדה Valley, TX. אני עצמי גם פרסם ספר שלי בתחילת נדל"ן חוויות נקרא "מאת השוער כדי MultiMillionaire". אני כבר הצעתי את זה אף פעם לא למכירה, אבל יש נתון זה באופן חופשי את אלו ביקשו. ביצעתי המשיך לקנות ופיתוח הנדל"ן של כמעט 40 שנים, יש הרבה יותר מאשר מבט קצר טווח או משקיעים Newbies.

מה אתה מחפש להשקעה?

אני נראה טוב עבור ההשקעות כי יהיה ליהנות לאורך זמן הפעלה. אני קונה בעיקר והחזק ארוכת טווח. אני רוצה לקנות foreclosures ולשמור למכור כ ו ל כ לסקף את הכסף. אני לא אחת כי היא קשה על תזרים המזומנים. אני חושב שזה תחום שיש בו כדי שליליות רבות משקיעים נכון. הטבות המס לא כשלעצמו, מדוכדך נכסים ישנים בדרך כלל עם מעט תקווה הערכתנו לא להרשות לעצמך הרבה פחות. אני מציע החדשים ביותר למשקיעים מנסה לשבור אפילו לקנות נכסים, ופשוט כמו מונופול, לקנות כמה שרק אפשר. תשמור אותם, ו refinance לקנות יותר. שמור את התפקיד העיקרי של הכנסות סוף ולבנות נכסים של הקרן הראשונה. תזרים המזומנים יגיע כפי rents עלייה, אך אין אפשרות להקריב את הצמיחה ב הרצון של תזרים להתחיל.

יש יותר מדי Gurus בחוץ הטפה תזרים מזומנים ו "מחליף את העבודה עם הכנסה הנדל"ן". אני ההפך של אלה. תזרים המזומנים פשוט קורה, עם הזמן, אבל לא שווה להקריב רכישת נכסים נוספים שיש לשים יותר למטה על מנת לקבל תזרים מזומנים.

ישנם 4 ראשי הטבות owning נדל"ן:
1. הערכה
2. פחת שמוביל הטבות המס
3. המנהלת לשלם למטה
4. תזרים מזומנים

מע יהיה תמיד עולה כי מס '1 ו 2 # הן מפתחות ליצירת "true העושר" בתחום הנדל"ן, וכן את המרחק רחוק האחרון 2 ב קצר או ארוך טווח.

מהן הכי גדול של טעויות או שביצעת ראיתי שנעשה?

בשבילי, הטעות הגדולה ביותר שלי היה פורש בגיל 29. אני עשה מיליונים ו הפך נרפה על המשך להשקיע וכן את מנגנון העדכון של הנדל"ן. אני צריך להיות יותר אגרסיביים ב להחלפת ו לרכוש עוד נדל"ן במקום לחיות על העבר. מגיל 29 עד 58, הייתי בעצם בדימוס הרימותי שלי 6 ילדים.

בגיל 58, אני לתקן את השגיאה והתחיל להשקיע שוב. במהלך 15 החודשים האחרונים, אני חייב לרכוש 59 בתים, מהם נמכרו 13 ולהמשיך לרכוש יותר בכל חודש.

מה הייתם נותנים ייעוץ על תחילת משקיע?

העצה שלי עד תחילת משקיע היה להשתנות, תלוי בגיל המשקיע, הכנסה, סיכון סובלנות, מטרות מ השקעות (תזרים מזומנים, הטבות המס, פרישה, וכו '), אשתו של' גישה, האם כל להיכנס את עצתי. אני שמרן באופן טבעי, אם כי לקחתי הרבה "סיכונים", כאשר הצעיר. תן לי בבקשה לזרז זהירות משקיעים חדשים והייתי כל שאלה דמויות מרוהטת כדי משקיעים על ידי המוכר! לקבוע את מניעיו, אם יש להם עצה בשבילך. לימודים אלו היו ממש מוצלחים. אל תהפוך סמינר נרקומן! והכי חשוב, תמיד יש יציאה אסטרטגיה ולתכנן את ההשקעות עבור למשמרת. זה יהיה גשם!

מה הייתם נותנים ייעוץ למשקיעים, לנוכח המצב הכלכלי הנוכחי ואת השאלה הסביבה?

• ראשון: בדוק ו משולשת לבדוק כל הכנסות והוצאות בנושא נכס שניתנה לך על שיקול. רוב הם לא מדויקים ו overstated.
• שנית: האם לא צריך ללבוש binders או מנהרה חזון. יש הרבה אפשרויות זמינות הנדל"ן המשחק.
• שלישית: זכור יש יותר כסף שנעשה למטה שווקים בשני הנדל"ן ועל שוק המניות. למרות שמרבית הם משיכת הראש שלהם בחזרה את המעטפת, את אלה נמצא מחוץ חכם ו מסתכל!
• רביעית: אף אחד לא טוב כמו פעם לקחת לשמור את הכסף כפי שאתה תהיה.

יש תמיד יהיה אתגרים ושינויים הנדל"ן ומימון בשוק. להיות גמישים ומוכנים לשנות במידת הצורך. Creative המימון יהיה להפריד את מוצלחת מן שאינו מוצלח. למד אסטרטגיות חדשות ולשים אותם לפעולה. אל תניח "זה לא יכול להיעשות"! די ההפך. נניח "זה יכול להיעשות", ואז למצוא את הדרך לעשות את זה.

האם יש עוד משהו שאת רוצה לחלוק עם כולנו?

אני רוצה להיות מסוגל מקווה לשתף יש לי תשוקה עבור נדל"ן ו לשכנע אחרים של דברים מדהימים יעשה את זה בשבילך. בשום מקום אחר אתה יכול למצוא הזדמנות שבה מישהו (הבנק) הלוואה יהיה לך כסף כדי לקנות משהו או מישהו אחר (שוכר) יהפכו את התשלומים עבורך. בסופו של דבר, אתה תהיה הבעלים של משהו בחינם, ברור והיא תהיה שווה לסכום X דולרים. אני לא יודע מה יהיה X, אבל זה יהיה יותר ממה ששילמת לבין 1000% החזר על הכסף בפועל מושקע בשל כוח השפעה.

BiggerPockets מקיים שלנו פגוש את משקיעים ראיונות בדוא"ל. אנחנו לא יכולים לאמת מידע הכלול בתוך ולהדפיס ראיונות אלה כדי לעורר מחשבה או דיון בריא.

תגיות: flipping, בעל הבית, עומד משקיע, משקיע נדל"ן, עשירים weese

כאשר שמתי את הקבוצה הראשונה של שאלות שכדאי לשאול מנהל פוטנציאלי נכס אחד commenter שאל: מה הן התשובות הנכונות? הוא היה נקודה ולכן אני הולך לסקור כמה תשובות לשאלות של השבוע האחרון הראשון לפני שאני מכה אותך עם עוד כמה questions.I AM גם חושב קומפילציה אלה לתוך ספר אלקטרוני, כי אני מקווה שג 'וש יהיה להקים פה BiggerPockets.

תשובה עשוי להיות נכון, בהתבסס על מספר שאלות שונות criteria.Some ימין יש רק תשובה אחת. הדוגמה שנתתי בשבוע שעבר היה נשול נהלים. כל תחומי שיפוט יש כללים מחמירים לגבי האופן שבו ניתן evicted.If הדיירים פוטנציאלי נכס מנהלי הבאים אינם כללים אלה, הם עושים את זה לא נכון, ואתה לא צריך לשכור אותם - תקופה .

לשאלות אחרות יש מגוון רחב של "נכונות." כמה השבוע שעבר ניסיון של שאלות הנוגעות בדבר. אתה צריך להיות בהחלט למנוע כל נכס המנהל הראשון של הלקוח. אבל היא בערב עם עשר שנות ניסיון תמיד טוב יותר מאשר אחד עם חמש שנים? אני לא חושב כך.

אז יש כאלה שאלות בו זכות התשובה תלויה ההעדפות שלך, אשר עשויה להיות שונה מזו שלי. ואז יש את אלה שבו יהיה מענה רק גורם לך לחשוב - אולי בערב יש תובנות אתה יכול באמת להשתמש.

האם אתה הולך לקחת אותה מילה על זה?

בכל מקרה, את ההשפעה נטו של כל השאלות והתשובות האלה יהיה בהחלט חיובי. יהיה לך טוב מאוד מידע בו כדי לבסס את החלטת שכירה, תהיה לך הבנה מעמיקה של אופן ניהול החברה שלך פועלת, ואת מנהלי תדע שאתה אדם רציני עם ציפיות גבוהות עבור הביצועים שלהם.

כמה מן שבוע שעבר

שאלות: כמה חדרים פנויים יש לך עכשיו? כמה מתוך סך כל יחידות תחת ניהול? מהו משך הזמן הממוצע שנדרש על מנת למלא חלל ריק?

תשובות: ראשית, ברור PM את צריכה לדעת this.If לו ללכת זה נראה רע זאת sign.As עבור האחוז המדויק, ללא ספק הדבר הטוב ביותר יהיה להשוות את זה עם וקנסיה הדולר עבור כל היחידות ב area.Since אתה לא יכול לעשות את זה, תהיה לך ללכת עם מעי. האם אתה רואה מעט מאד "להשכרה" סימנים בכונן-מסביב? האם יש לעיתון כמה סיפורי bemoaning את השכרות זמין? אם בערב יש הרבה חדרים פנויים במקרה זה, שהוא עושה רע.

השאלה השנייה היא טובה לזכור מאוחר יותר. נניח שאתה אומר את PM וקנסיה אורך ממוצע שלו הוא שבועיים. כמה חודשים לאחר מכן, הוא מתנצל כי הוא פשוט לא יכול למצוא שוכר עבור יחידת כי כבר פנויים עבור שתי months.Could שוק ההשכרה יש שתוי לחלוטין בין מארס יולי?

שאלה: מה אחוז הדיירים יש לך לפנות?

תשובה: כולנו תקווה כי הוא אחוז נמוך מאוד. אבל אם הוא נותן תשובה של unrealistically נמוך (1%, אף לא אחד), לעקוב אחר זו:

שאלה: מה אחוז את הדיירים משלמים שכר דירה באופן קבוע מאוחר?

למה זה טוב follow-up? כי אם הוא באמת לא evicting מישהו, זה כנראה בגלל שהוא מאפשר את הדיירים לברוח רצח עם.

שאלה: איך את שוק הדירות שלך?

תשובה: הוא צריך להיות מסוגל רשימת הרבה דרכים, לרבות באתר האינטרנט שלו, על Craigslist, על fliers, עם שלטים, או בעיתון, ואולי אפילו באמצעות כמה שיטות אחרות. והוא אמור להיות מסוגל לדבר על כל שיטה intelligently.

שאלה: האם אתה ממליץ תמריצים מיוחדים עבור הדיירים?

תשובה: אין הקשיח וה מהר שלטון כאן. פעמים אם הם טובים, אין צורך מיוחד תמריצים. אם הזמנים הם רעים, הם אמורים להיות סוג של תמריצים considered.What האם הוא דומה? אני מעדיף את אלה לא נתנו הדיירים להטעות את עצמם על העלות של היחידה. שנה ראשונה חינם, כי יש לעיתים קרובות השפעה.

שאלה: איך את מסך לקוחות פוטנציאליים?

תשובה: "באופן יסודי" יהיה טוב מתחיל point.But הוא אמור להיות specific.Also להכיר אותך, כי הוא עשוי להיות יותר גמישים עם השכרות מסוימים.

מספיק עם שאלות ישנות

הנה באים כמה שאלות חדשות, ואנו מספקים תשובות גם כן!

שאלה: כיצד אוכל לקבל דו"ח ות? האם אני יכול לקבל אותם מהמערכת עצמי?

תשובה: רוב הדוחות הרבעוניים PMs לספק או monthly.I באמת לא חושב הרבעוני הוא מספיק טוב. אתה צריך אותם יותר often.And, PMs כמה הם מציעים כעת הלקוחות שלהם על שורת גישה reports.Obviously זה ענק אתה מקבל הטבה, כי "בזמן אמת" נוספים.

שאלה: מה לעשות הדיווחים נראה?

תשובה: בערב שלך צריך להיות מסוגל להציג את דו"ח ות להסביר אותם. אתה צריך נרחב ובהיר דוחות, במיוחד בנוגע פיננסים.

שאלה: איך מפעילים את אתר האינטרנט שלך נראים?

תשובה: טוב בערב האתר צריך להראות יחידות זמין, יהיה קל להבין ולנווט, ויש להם דרכים עבור הדיירים ואחרים כדי ליצור קשר עם מנהל.

שאלה: האם אתה באופן אישי להשקיע בתחום הנדל"ן באזור זה?

תשובה: התשובה צריכה להיות כן, עבור הבעלים של החברה, אם לא את העובדים. עם זאת ...

שאלה: אם יש חדרים פנויים שלך באופן אישי בבעלות יחידות וכן אלה שאתה מנהל עבור אחרים, כיצד אתם מחליטים אילו יחידות להראות?

תשובה: תשובה צריך להיות זה עושה את הבעלים לא להראות משוא פנים - הוא מציג את רוב יחידות המתאימות לכל שוכר פוטנציאלי. אבל אני astounded לפי דיווחים שחלק PMs די בגלוי להציג את יחידות בבעלות הראשונה, ואת השנייה הצליחו יחידות. למה אתה אף פעם להשלים עם זה?

תגיות: בעל, ניהול רכוש, קניין, מנהל, שכירות, נכס, חוכר

זה התחיל לצאת בשם "כמה שאלות לשאול את מנהל נכס."   אבל אם כבר שכרו של ניהול הנכס לחברה, אתה קצת מאוחר - אתה רוצה לשאול שאלות אלה לפני שתבצע את ההחלטה שכירה.    ייתכן גם רוצה לשאול אותם לפני להתיישב על רכישת נכס.

במקרים מסוימים, תוכל לשכור חברות ניהול כי אתה פשוט אין לך את הזמן או הטיה לטפל hassles שמגיעים עם השכרת נדל"ן.   במקרים אחרים, יהיה עליך לשכור מנהל כי אתה גר רחוק מדי את מאפייני להתמודד מדי יום ניהול עצמך.   החדשות הטובות הן שאם אתה יכול למצוא מוסמך מנהל בקהילה שבה אתה רוצה לקנות נכס, זה באמת לא משנה איפה, כי נכס זה (כל עוד - אני מאמין - במדינה שבה אתה חי).    החדשות הרעות היא שיש ממש aren'ta טון של מנהלי נכסים מתאימים בחוץ.

האם יש מנהלים טובים?

ואכן, כאשר התחלתי לקנות השכרת נכסים, חשבתי כי מנהלי נכסים מתאימים היו כל כך נדירים כמו להפוך את היום יום של ניהול חובה.    למרבה הצער, ניהול הנכס הוא אחד מאותם שדות שאינו נראה כי קשה (בדומה נדל"ן השקעות בכלל) או על המחשב השני לא מקובל.   משמעות הדבר היא, כי הרבה אנשים לא מוסמך להעביר לתוך השדה.   כמובן, לא מוסמך נדל"ן משקיעים לא לגרום לבעיות חמורות יותר מדי עבור כולנו.   לא מוסמך מנהלי נכסים הן סיפור אחר - הם משחקים עם הכסף שלנו.

שיניתי דעתי לאחר מדבר הרבה מנהלי נכסים שרכשו את תוכנות ניהול נדל"ן.    רבים היו אלה אנשים מחוייבים לספק את איכות השירות ואת הדיירים בעליהם.   אני לא שם את האחרים!

אז מה אתה צריך לחפש בתוך נכס מנהל?   ראשית, אתה רוצה מישהו עם ניסיון שיפוט ו - ו הדין רק הגיע ניסיון בתחום זה.    שנית, אתה רוצה מישהו אשר יהיו כפי זהיר עם הכסף שלך בזמן שאתה תהיה.   שלישית, אתה רוצה מישהו מי אתה תמשיך לקבל.

להלן מספר שאלות! (חלק ראשון)

אני כבר יש לי הרבה שאלות לשאול אותך - יש יותר מדי כדי שתתאים אחד לכתוב בלוג. אז זה יצטרך להיות בשני חלקים. החלק השני יגיע ליד שלי לכתוב.

• כמה זמן אתה כבר מנהל נכסים?
• כמה זמן אתה כבר מנהל בתחום זה?
• כמה חדרים פנויים יש לך עכשיו?   כמה מתוך סך כל יחידות תחת ניהול?
• מהו משך הזמן הממוצע שנדרש על מנת למלא חלל ריק?
• מה עושה את הריכחה נראה?   (אתה צריך לראות עותק של זה, יחד עם כל הטפסים ומסמכים אחרים את מנהל משתמש עם הדיירים.)
• מהי מדיניות לשכור מאוחר?
• מה אחוז הדיירים יש לך לפנות?
• איך מפעילים את תהליך העבודה נשול כאן?
• מה דמי הניהול?
• מה אתה אחראי על גיוס הדיירים החדשים?
• האם אתה האחראי על ניטור ותחזוקה יחידות פנוי?
• מהן ערבויות?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich

Here are two fallacies that often strike new real estate investors.    The first one bugs me only a little – the second one bugs me a lot.  

The first fallacy is the one peddled by late-night infomercial stars.   It’s the idea that it’s really not that difficult to find an old house, buy it for much less than it’s worth with no money down, and sell it for big bucks.    It’s true that some deals of this sort do happen, but they’re very rare.   If you start your real estate career thinking you’re going to get 50 deals like this on the way to that new Bentley, you’re actually on a fast track to disappointment.   (And if you really have done 50 deals like this – and have documentation, and don’t charge $1 million for people to see it – call me!)

The second fallacy is much more insidious and hits people who are much too smart to be fooled by the first one.   I’ll call it the Every Dog has its Day fallacy.   This means that any property you buy, no matter how big a loser, will eventually make money for the owner.   This view is underscored by two other views, both also erroneous:

1. All real estate rises in value over time.
2. When you own rental property, your rents go up over time, while your expenses stay the same.

We know in our hearts that this assumption is wrong, but still fall for projections that show it.

It’s certainly true that most real estate rises in value over time.   However, that’s not true everywhere.   I’ll give you two examples: Detroit, Michigan, and Buffalo, New York.   Right now in Buffalo, there are almost 800 houses listed for sale for $50,000 or less.   45 of those are listed for less than $10,000.  

  Why do you think Buffalo might have these wonderful deals?   It’s because Buffalo has been one of America’s fastest shrinking cities over the last 50 years.   The population is less than half of what it was at Buffalo’s peak in 1950.   This, coupled with the reason for the decline (there are no jobs to be found), has resulted in a huge drop in real estate values over decades.   Almost anyone who put their money in Buffalo over that time lost much of it.   By the way, this also means Buffalo rents dropped over the past few decades, so those Buffalo investors lost money every year on their way to eventually selling at a loss.

Detroit is in a similar way, with 6,900 homes for sale for $50,000 or less; 3,200 for less than $10,000; and a population less than half what it was in 1950.   Detroit’s motto, translated from Latin, is “ We Hope For Better Things; It Shall Rise From the Ashes .”   I sure hope they are right!

This extraordinary hovel can be yours for $100 in Detroit.   Make an offer!

Thankfully, there are few true disasters like Detroit and Buffalo around the United States, although there are many cities where prices have risen only a little, stagnated, or dropped even before the real estate and mortgage crashes.   Even elsewhere, however, you might lose money over time because of the “expenses never go up” assumption.

  Suppose you buy a property for $100,000, with rents of $1100 per month.   Your expenses are as follows:

·          Monthly mortgage payment: $480

·          Insurance: $75

·          Taxes: $200

·          Allowance for maintenance: $100 (0.1% of purchase price)

·          Allowance for vacancies: $55 (5% of rent – assumes a 5% vacancy rate)

·          Utilities: $100

·          Legal, accounting, mileage and so on: $50

Obviously these numbers are going to vary widely for different properties.   It’s worth noting, however, that poorer communities usually have relatively high property tax rates.   They have to provide the same services as wealthy towns but with smaller tax bases.

For this example, however, your monthly expenses are $1060, which means you’re making a profit!   Congratulations!   It’sa very small profit, but should be much higher a few years from now because according to the second assumption, your rents are going to rise, and your expenses will stay the same.   Five years from now, your rents will be more like $1300, which means you’ll be making $240 per month in positive cash flow, which is excellent.   And, of course, you’re building equity.

So many new investors fall for this.   The truth is that every one of those expenses is going to go up except for the mortgage payment (assuming a fixed rate loan).   If they go up by more than about 9% per year, your monthly profit will decrease, even with inflation in rents.   And that can certainly happen.   In particular, property taxes, utilities (mostly heat and water/sewer, the two utilities most often covered by landlords), and insurance have all risen by 10% or more in many communities over the last five years.

The pinch will be even greater in communities experiencing rent stagnation or deflation.   If your rents stay the same and expenses go up even a little, your profit will fade and disappear.

That equity growth that was going to save your bacon?   That won’t happen, either.   If your monthly cash flow stays the same or decreases over a five-year period, your property will be worth about the same, or even a little less, at the end of that time.   Yes, you’ll have added a bit of equity through the principal portion of your mortgage payment, but not enough to make a major difference.

None of this is intended to turn you off real estate investing.   Many thousands of people have done very well with their property investments – yes, even some in Detroit and Buffalo.   They avoided losses by being very, very careful about where they bought.   They looked for towns and states that were growing, particularly in employment, a leading indicator for housing growth.   They avoided towns with a history of high property tax increases.   They looked for houses in neighborhoods where people wanted to live.   And, they sought out properties where they could reduce expenses by taking responsible steps to lower maintenance, utility and insurance costs.

Finally, they made sure they could sell on their terms by making sure they had enough cash to handle emergencies and daily living.

Tags: equity , housing , inflation , landlord , rental-property , stagflation , tenant

How are you going to handle this so that a) you have some control over the new tenant, b) you are financially protected, and c) you don’t have a lot of extra trouble?

You have four options. The first is to simply allow the additional tenant with no written agreement. Obviously, this is a big mistake. The second is to create a new lease that adds the second tenant (so that both sign the same document). I don’t recommend this because there it adds a lot of complications – who is responsible for which damages, are both equally liable for the rent, and so on.

The third is to put the roommate on an entirely separate lease, and create a new one for the original tenant – charging each (almost always) half of the total rent required. Now you have two completely separate tenants in one unit. The danger with that approach is that if one tenant bails, the first one is still a tenant in good standing, yet you’re only getting half the rent you need from your unit.

Here’sa fourth approach that I think is actually the best. Why not have the existing tenant create a separate arrangement with the new roommate? This is not a sub-lease, although it is similar. The new roommate has to follow your rules (as would any guest staying at the apartment). The legal arrangement is essentially an agreement between three parties; the new tenant, the original tenant and yourself. Key points:

1. The new tenant owes rent and security deposit to the existing tenant, not you
2. The initial term of the arrangement must end at or before the initial term of your lease arrangement with the original tenant
3. The arrangement is null and void and the new tenant has no right to the apartment if the original tenant moves out for any reason
4. The new tenant must follow all the “behavioral” rules established by you in the original arrangement.
5. The new tenant must pass whatever background checks you applied to the first tenant.

There is one legal problem with an arrangement like this. Since the new tenant owes rent to the original tenant, and nothing to you, any agreement between you and this new tenant may not be binding. Generally contracts require consideration to be valid and there is no consideration in your arrangement with the new tenant. Therefore, it makes more sense to create two separate arrangements. The first is between you and the existing tenant, and specifies his obligations in consideration of being able to bring in a roommate. He has to enforce certain rules (the same rules you enforce for him). He can’t sign an agreement with the roommate unless you have approved it (in reality, you will draft it). He can’t bring in a specific roommate without your approval.

Having made such an arrangement with the existing tenant, you can now let him and the new roommate make their own arrangement, previously reviewed by you. The advantage to this system? You get all the rent you are owed without responsibility for a second tenant, and the original tenant gets to keep his place. It’sa win-win.

Obviously you will need to check your local laws to make sure this arrangement is legal.

The new roommate’s obligations are entirely to the original tenant. So if the new guy screws up, it’s up to your original tenant to fix it. He has an obligation to you to do so. For example, suppose the new roommate doesn’t pay the rent owed to the original tenant. It is up to the original tenant to evict him.

It gets more painful if the original tenant doesn’t meet his obligations. Suppose the rent on the apartment is $800. The new roommate faithfully pays his share – say $400 – and the original tenant goes out and blows it all at the track. Now the new tenant is in trouble, because he doesn’t have an arrangement with you, and the original tenant is about to get evicted. That will trigger an eviction of the new roommate according to your arrangement.

That stinks for the roommate, but it’s not your problem. It is up to the original tenant and the roommate to work out.

I’ll be curious to read any comments and suggestions on this idea. My next blog post will cover situations where roommates want to take an apartment together.

Tags: landlord , lease , roomate , tenant