כאשר שמתי את הקבוצה הראשונה של שאלות שכדאי לשאול מנהל פוטנציאלי נכס אחד commenter שאל: מה הן התשובות הנכונות? הוא היה נקודה ולכן אני הולך לסקור כמה תשובות לשאלות של השבוע האחרון הראשון לפני שאני מכה אותך עם עוד כמה questions.I AM גם חושב קומפילציה אלה לתוך ספר אלקטרוני, כי אני מקווה שג 'וש יהיה להקים פה BiggerPockets.

תשובה עשוי להיות נכון, בהתבסס על מספר שאלות שונות criteria.Some ימין יש רק תשובה אחת. הדוגמה שנתתי בשבוע שעבר היה נשול נהלים. כל תחומי שיפוט יש כללים מחמירים לגבי האופן שבו ניתן evicted.If הדיירים פוטנציאלי נכס מנהלי הבאים אינם כללים אלה, הם עושים את זה לא נכון, ואתה לא צריך לשכור אותם - תקופה .

לשאלות אחרות יש מגוון רחב של "נכונות." כמה השבוע שעבר ניסיון של שאלות הנוגעות בדבר. אתה צריך להיות בהחלט למנוע כל נכס המנהל הראשון של הלקוח. אבל היא בערב עם עשר שנות ניסיון תמיד טוב יותר מאשר אחד עם חמש שנים? אני לא חושב כך.

אז יש כאלה שאלות בו זכות התשובה תלויה ההעדפות שלך, אשר עשויה להיות שונה מזו שלי. ואז יש את אלה שבו יהיה מענה רק גורם לך לחשוב - אולי בערב יש תובנות אתה יכול באמת להשתמש.

האם אתה הולך לקחת אותה מילה על זה?

בכל מקרה, את ההשפעה נטו של כל השאלות והתשובות האלה יהיה בהחלט חיובי. יהיה לך טוב מאוד מידע בו כדי לבסס את החלטת שכירה, תהיה לך הבנה מעמיקה של אופן ניהול החברה שלך פועלת, ואת מנהלי תדע שאתה אדם רציני עם ציפיות גבוהות עבור הביצועים שלהם.

כמה מן שבוע שעבר

שאלות: כמה חדרים פנויים יש לך עכשיו? כמה מתוך סך כל יחידות תחת ניהול? מהו משך הזמן הממוצע שנדרש על מנת למלא חלל ריק?

תשובות: ראשית, ברור PM את צריכה לדעת this.If לו ללכת זה נראה רע זאת sign.As עבור האחוז המדויק, ללא ספק הדבר הטוב ביותר יהיה להשוות את זה עם וקנסיה הדולר עבור כל היחידות ב area.Since אתה לא יכול לעשות את זה, תהיה לך ללכת עם מעי. האם אתה רואה מעט מאד "להשכרה" סימנים בכונן-מסביב? האם יש לעיתון כמה סיפורי bemoaning את השכרות זמין? אם בערב יש הרבה חדרים פנויים במקרה זה, שהוא עושה רע.

השאלה השנייה היא טובה לזכור מאוחר יותר. נניח שאתה אומר את PM וקנסיה אורך ממוצע שלו הוא שבועיים. כמה חודשים לאחר מכן, הוא מתנצל כי הוא פשוט לא יכול למצוא שוכר עבור יחידת כי כבר פנויים עבור שתי months.Could שוק ההשכרה יש שתוי לחלוטין בין מארס יולי?

שאלה: מה אחוז הדיירים יש לך לפנות?

תשובה: כולנו תקווה כי הוא אחוז נמוך מאוד. אבל אם הוא נותן תשובה של unrealistically נמוך (1%, אף לא אחד), לעקוב אחר זו:

שאלה: מה אחוז את הדיירים משלמים שכר דירה באופן קבוע מאוחר?

למה זה טוב follow-up? כי אם הוא באמת לא evicting מישהו, זה כנראה בגלל שהוא מאפשר את הדיירים לברוח רצח עם.

שאלה: איך את שוק הדירות שלך?

תשובה: הוא צריך להיות מסוגל רשימת הרבה דרכים, לרבות באתר האינטרנט שלו, על Craigslist, על fliers, עם שלטים, או בעיתון, ואולי אפילו באמצעות כמה שיטות אחרות. והוא אמור להיות מסוגל לדבר על כל שיטה intelligently.

שאלה: האם אתה ממליץ תמריצים מיוחדים עבור הדיירים?

תשובה: אין הקשיח וה מהר שלטון כאן. פעמים אם הם טובים, אין צורך מיוחד תמריצים. אם הזמנים הם רעים, הם אמורים להיות סוג של תמריצים considered.What האם הוא דומה? אני מעדיף את אלה לא נתנו הדיירים להטעות את עצמם על העלות של היחידה. שנה ראשונה חינם, כי יש לעיתים קרובות השפעה.

שאלה: איך את מסך לקוחות פוטנציאליים?

תשובה: "באופן יסודי" יהיה טוב מתחיל point.But הוא אמור להיות specific.Also להכיר אותך, כי הוא עשוי להיות יותר גמישים עם השכרות מסוימים.

מספיק עם שאלות ישנות

הנה באים כמה שאלות חדשות, ואנו מספקים תשובות גם כן!

שאלה: כיצד אוכל לקבל דו"ח ות? האם אני יכול לקבל אותם מהמערכת עצמי?

תשובה: רוב הדוחות הרבעוניים PMs לספק או monthly.I באמת לא חושב הרבעוני הוא מספיק טוב. אתה צריך אותם יותר often.And, PMs כמה הם מציעים כעת הלקוחות שלהם על שורת גישה reports.Obviously זה ענק אתה מקבל הטבה, כי "בזמן אמת" נוספים.

שאלה: מה לעשות הדיווחים נראה?

תשובה: בערב שלך צריך להיות מסוגל להציג את דו"ח ות להסביר אותם. אתה צריך נרחב ובהיר דוחות, במיוחד בנוגע פיננסים.

שאלה: איך מפעילים את אתר האינטרנט שלך נראים?

תשובה: טוב בערב האתר צריך להראות יחידות זמין, יהיה קל להבין ולנווט, ויש להם דרכים עבור הדיירים ואחרים כדי ליצור קשר עם מנהל.

שאלה: האם אתה באופן אישי להשקיע בתחום הנדל"ן באזור זה?

תשובה: התשובה צריכה להיות כן, עבור הבעלים של החברה, אם לא את העובדים. עם זאת ...

שאלה: אם יש חדרים פנויים שלך באופן אישי בבעלות יחידות וכן אלה שאתה מנהל עבור אחרים, כיצד אתם מחליטים אילו יחידות להראות?

תשובה: תשובה צריך להיות זה עושה את הבעלים לא להראות משוא פנים - הוא מציג את רוב יחידות המתאימות לכל שוכר פוטנציאלי. אבל אני astounded לפי דיווחים שחלק PMs די בגלוי להציג את יחידות בבעלות הראשונה, ואת השנייה הצליחו יחידות. למה אתה אף פעם להשלים עם זה?

ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן Dispatch מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, Realtor, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!

אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.

תגיות: בעל, ניהול רכוש, קניין, מנהל, שכירות, נכס, חוכר

זה התחיל לצאת בשם "כמה שאלות לשאול את מנהל נכס."   אבל אם כבר שכרו של ניהול הנכס לחברה, אתה קצת מאוחר - אתה רוצה לשאול שאלות אלה לפני שתבצע את ההחלטה שכירה.    ייתכן גם רוצה לשאול אותם לפני להתיישב על רכישת נכס.

במקרים מסוימים, תוכל לשכור חברות ניהול כי אתה פשוט אין לך את הזמן או הטיה לטפל hassles שמגיעים עם השכרת נדל"ן.   במקרים אחרים, יהיה עליך לשכור מנהל כי אתה גר רחוק מדי את מאפייני להתמודד מדי יום ניהול עצמך.   החדשות הטובות הן שאם אתה יכול למצוא מוסמך מנהל בקהילה שבה אתה רוצה לקנות נכס, זה באמת לא משנה איפה, כי נכס זה (כל עוד - אני מאמין - במדינה שבה אתה חי).    החדשות הרעות היא שיש ממש aren'ta טון של מנהלי נכסים מתאימים בחוץ.

האם יש מנהלים טובים?

ואכן, כאשר התחלתי לקנות השכרת נכסים, חשבתי כי מנהלי נכסים מתאימים היו כל כך נדירים כמו להפוך את היום יום של ניהול חובה.    למרבה הצער, ניהול הנכס הוא אחד מאותם שדות שאינו נראה כי קשה (בדומה נדל"ן השקעות בכלל) או על המחשב השני לא מקובל.   משמעות הדבר היא, כי הרבה אנשים לא מוסמך להעביר לתוך השדה.   כמובן, לא מוסמך נדל"ן משקיעים לא לגרום לבעיות חמורות יותר מדי עבור כולנו.   לא מוסמך מנהלי נכסים הן סיפור אחר - הם משחקים עם הכסף שלנו.

שיניתי דעתי לאחר מדבר הרבה מנהלי נכסים שרכשו את תוכנות ניהול נדל"ן.    רבים היו אלה אנשים מחוייבים לספק את איכות השירות ואת הדיירים בעליהם.   אני לא שם את האחרים!

אז מה אתה צריך לחפש בתוך נכס מנהל?   ראשית, אתה רוצה מישהו עם ניסיון שיפוט ו - ו הדין רק הגיע ניסיון בתחום זה.    שנית, אתה רוצה מישהו אשר יהיו כפי זהיר עם הכסף שלך בזמן שאתה תהיה.   שלישית, אתה רוצה מישהו מי אתה תמשיך לקבל.

להלן מספר שאלות! (חלק ראשון)

אני כבר יש לי הרבה שאלות לשאול אותך - יש יותר מדי כדי שתתאים אחד לכתוב בלוג. אז זה יצטרך להיות בשני חלקים. החלק השני יגיע ליד שלי לכתוב.

• כמה זמן אתה כבר מנהל נכסים?
• כמה זמן אתה כבר מנהל בתחום זה?
• כמה חדרים פנויים יש לך עכשיו?   כמה מתוך סך כל יחידות תחת ניהול?
• מהו משך הזמן הממוצע שנדרש על מנת למלא חלל ריק?
• מה עושה את הריכחה נראה?   (אתה צריך לראות עותק של זה, יחד עם כל הטפסים ומסמכים אחרים את מנהל משתמש עם הדיירים.)
• מהי מדיניות לשכור מאוחר?
• מה אחוז הדיירים יש לך לפנות?
• איך מפעילים את תהליך העבודה נשול כאן?
• מה דמי הניהול?
• מה אתה אחראי על גיוס הדיירים החדשים?
• האם אתה האחראי על ניטור ותחזוקה יחידות פנוי?
• מהן ערבויות?
• האם גם בשוק הנכסים כפי לברוקר?
• אם אני מחליט למכור את הנכס, אני חייב לעשות את זה עם רשימת לך?
• אפשר לראות חלק אחר נכסים אתה מנהל?   (כמובן שאתה סביר להניח שלא תוכל לראות בתוך שכרו דירות או משרדים.   אבל אתה אמור להיות מסוגל לראות נפוצות אזורים הקבועות.)
• איך את שוק הדירות שלך?
• האם אתה ממליץ תמריצים מיוחדים עבור הדיירים?
• אם אני רוצה פרטים ספציפיים שיווק פנויים יחידות, איך לסדר לנו את זה?
• איך את מסך לקוחות פוטנציאליים?
• איך את הדיירים להתקשר אליך?

זה אמור להביא לך התחיל, אבל זכור, אני כבר יש לי חבורה של יותר בפעם הבאה. ישנם גם רבים אחרים קריטריונים לשקול ואנו לחפור לתוך אלה גם כן.

תגיות: בעל, ניהול רכוש, קניין, מנהל, השכרת נכס -

הנה שתי fallacies כי לעיתים שביתה נדל"ן משקיעים חדשים.    הראשון באגים לי רק קצת - אחד את השני לי הרבה באגים.  

מדחה הראשון הוא על ידי אחד peddled לילה מאוחרת infomercial כוכבים.   זה הרעיון, כי זה באמת לא כל כך קשה למצוא בית ישן, קנה את זה הרבה פחות ממה שהיא שווה עם אין כסף למטה, או למכור את זה גדול דולר.    זה נכון כי חלק זה של עסקות מיין לעשות קרה, אבל הם מאוד נדירים.   אם אתה מתחיל את הקריירה הנדל"ן חושב שאתה הולך לקבל 50 עסקאות ככה על הדרך כי חדשים Bentley, אתה ממש מהיר על מנת לעקוב אחר אכזבה.   (ואם אתה באמת צריך לעשות את זה כמו 50 עסקאות - ויש להם תיעוד, ואין לחייב $ 1 מיליון אנשים, כדי לראות את זה - קוראים לי!)

מדחה השני הוא הרבה יותר ערמומי ו צפיות אנשים הרבה יותר מדי חכם כדי תלך שולל על ידי הראשון.   אני אתקשר את זה כל יום ד 'יש מדחה.   פירוש הדבר כי כל נכס שאתה קונה, לא משנה עד כמה גדול לוזר, תהיה בסופו של דבר להרוויח כסף עבור הבעלים.   תצוגה זו היא underscored שתי השקפות אחרות, הן גם מוטעה:

1. הנדל"ן עולה כל ערך לאורך זמן.
2. כאשר אתה בעל נכס להשכיר, rents שלך לעלות לאורך זמן, ואילו את הוצאות להישאר אותו דבר.

אנחנו יודעים בליבנו כי הנחה זו היא לא בסדר, אבל עדיין להתאהב הפרוייקטים המציגות את זה.

זה בהחלט נכון שרוב הנדל"ן עולה ערך לאורך זמן.   עם זאת, זה לא נכון בכל מקום.   אני אתן לך שתי דוגמאות: דטרויט, מישיגן, ו באפלו, ניו יורק.   עכשיו ב באפלו, יש כמעט 800 בתים למכירה הרשומים עבור $ 50,000 או פחות.   45 מתוך אלה מופיעים על פחות מ -10,000 $.  

  למה אתה חושב שאולי יש באפלו נפלא עסקאות אלה?   הרי זה מפני באפלו הייתה אחת של אמריקה של המהירות התכוצות ערים האחרון מעל 50 שנים.   אוכלוסיית הוא פחות ממחצית מה זה היה בבית של באפלו לשיא בשנת 1950.   זה, מצמידים את סיבת הירידה (אין עבודות להימצא), הביא ענק ירידה בתחום הנדל"ן ערכים מעל עשרות שנים.   כמעט כל מי לשים את הכסף על פני באפלו כי איבדו הרבה זמן על זה.   דרך אגב, זה גם אמצעי באפלו rents ירד האחרונות כמה עשרות שנים, אז אלו באפלו משקיעים איבדו כסף על כל שנה את דרכם בסופו של דבר כדי למכור במחיר הפסד.

דטרויט היא באופן דומה, עם 6,900 בתים למכירה עבור $ 50,000 או פחות; 3200 על פחות מ 10,000 $; לבין האוכלוסייה פחות ממחצית מה זה היה בשנת 1950.   המוטו של דטרויט, מתורגם מ לטינית, הוא "אנחנו מקווים לשיפור המצב, הוא Shall Rise מתוך אפר".   אני מקווה שהם צודק!

זה יוצא דופן בקתה עלובה יכול להיות שלכם עבור 100 $ דטרויט.   הפוך הצעה!

Thankfully, ישנם כמה אסונות אמיתי כמו דטרויט ו באפלו ברחבי ארצות הברית, אם כי יש הרבה ערים שבהם יש המחירים עלה רק קצת, stagnated, או ירד אפילו לפני הנדל"ן ועל משכנתא קריסות.   גם במקומות אחרים, לעומת זאת, אתה עלול להפסיד כסף לאורך זמן בשל "הוצאות לא לעלות" ההנחה.

  נניח שאתה קונה נכס עבור $ 100,000, עם rents של $ 1100 לכל חודש.   ההוצאות שלך הן כדלקמן:

         משכנתא תשלום חודשי: $ 480

         ביטוח: $ 75

         מסים: $ 200

         הקצבה עבור תחזוקה: $ 100 (0.1% על מחיר הרכישה)

         הקצבה עבור חדרים פנויים: $ 55 (5% השכרה - מבוסס על ההנחה של 5% וקנסיה הדולר)

         כלי עזר: $ 100

         משפטית, חשבונאית, קילומטרג 'וכו': $ 50

כמובן שמספרים אלו הולך להשתנות שונים עבור מגוון רחב של נכסים.   כדאי וציין, עם זאת, כי בדרך כלל יש poorer קהילות גבוה יחסית נכס שיעורי המס.   הם צריכים לספק את אותם שירותים כמו עשיר אבל עם ערים קטנות המס בסיסי.

בדוגמה זו, עם זאת, ההוצאות החודשית שלך הם 1060 $, מה שאומר שאתה מבצע ממנו רווח!   מזל טוב!   It'sa רווח קטן מאוד, אבל צריך להיות הרבה יותר גבוה של כמה שנים, כי על פי ההנחה השנייה, את rents הולכת להתעלות, וכן את ההוצאות יישאר זהה.   חמש שנים, rents שלך יהיה יותר כמו $ 1300, כלומר, תהפוך $ 240 לחודש ב תזרים חיובי, וזה מעולה.   וכמובן, אתה הבניין העצמי.

משקיעים כל כך הרבה חדשים נופלים על זה.   האמת היא שכל אחד מאותם הוצאות עומד לעלות למעט משכנתא תשלום (בהנחה קבועה הדולר ההלוואה).   אם הם הולכים עם למעלה מ בערך 9% בשנה, הרווח החודשי שלך תהיה ירידה, אפילו עם האינפלציה ב rents.   וזה בהחלט יכול לקרות.   בפרט, מס רכוש, שירותים (בעיקר חום ומים / ביוב, שני כלי עזר לרוב מכוסה landlords), וביטוח כל עלה ב -10% או יותר קהילות רבות במשך חמש השנים האחרונות.

את הפינצ 'יהיה אפילו יותר בקהילות נתקל קפאון לשכור או הוצאת אויר.   אם rents להישאר באותו תואצוהו לעלות אפילו קצת, את הרווח יהיה להמוג ונעלמים.

השווי כי גידול זה היה הולך להציל את בייקון?   זה לא יקרה, גם.   אם תזרים המזומנים החודשי שלך נשאר ללא שינוי או מופחתת על פני חמש שנים, את הנכס יהיה שווה בערך אותו דבר, או אפילו קצת פחות, בסופה של אותה תקופה.   כן, יהיה לך קצת הוספה של העצמי באמצעות החלק העיקרי של משכנתא את התשלום, אבל לא מספיק כדי לעשות הבדל גדול.

אף אחד זה נועד על מנת להפוך אותך השקעות נדל"ן.   אלפים רבים של אנשים עשו טוב מאוד עם רכושם השקעות - כן, גם חלק ב דטרויט ו באפלו.   הם נמנעו הפסדים ע"י להיות מאוד זהיר לגבי איפה הם קנו.   הם הסתכלו על ערים ומדינות שהיו גוברת, במיוחד במצב התעסוקה, אינדיקטור מוביל לדיור הצמיחה.   הם נמנעו ערים עם היסטוריה של ארנונה גבוהה עולה.   הם הסתכלו על בתים בשכונות שבהם אנשים רוצים לחיות.   בנוסף, הם ביקשו את הנכסים שבהם הם יכולים להפחית את ההוצאות על ידי נקיטת צעדים על מנת להקטין אחראי תחזוקה, כלי שירות וביטוח עלויות.

לבסוף, הם עשו בטוח שהם יכולים למכור את תנאי לפי לוודא שהם מספיק מזומנים על מנת להתמודד חירום היומיום ואת החיים.

תגיות: העצמי, דיור, אינפלציה, בעל בית, שכירות, נכס, stagflation, חוכר

עם Dow Jones תעשייתי ממוצע נתקל ראיתי ירידה תלול יחד עם אחרים הגדולות ביותר בארה"ב ובינלאומיים מדדי מניות, משקיעים אמריקאים רבים נמצאים כעת ייאוש לגבי המיקום שבו הם אמורים ההון ההשקעה שלהם. בינתיים, על חיסכון הדולר האמריקאי עבור צרכנים מעולם לא היה נמוך יותר. כפי האשראי בשווקים ממשיכים להדק ואנשים יש פחות ההוצאות במזומן גישה זו עלולה לשים מכשול נוסף של התאוששות כלכלית.

ממשלת ארצות הברית נראית כוונה לעשות ככל יכולתו כדי להציל את הבנקים כי הם גדולים מדי, אך הם נכשלו גם את המימון עף גבוה חיים ו bonuses גדול של בכירי וול סטריט באותו זמן. לדוגמה, על פי בלומברג דו"ח "מורגן סטנלי צבר $ 10.7-מיליארד דולר של העובד פיצויים הוצאה השנה, כמעט פי שניים ככל pretax הרווחים שלה. הרוב המכריע של שכר זה טרם שילם עדיין. עכשיו זה כנראה יהיה, בהנחה המשרד באמצעות survives בחודש הבא. " נבלה את המס על פני payers מימון את bonuses זהיר של וול סטריט עם הסוחרים taxpayer דולר ארה"ב צריכה, לדעתי, יהיה הרבה יותר קולי.

זה דבר אחד להעלות קולו בלוג או לעשות שינוי עם ההצבעה של הבחירות לנשיאות, אך אני מאמין הרבה יותר יעיל אמצעי מחאה זהיר התנהגות ארגונית היא לא להשקיע את החברות שלך עם הכסף. אלטרנטיבה רכישת המניות של וול סטריט היא להשקיע ישירות ב-Main Street. ישנן דרכים רבות להשקיע באופן ישיר ב-Main Street. אחת ההשקעות כי הרעיון הוא להשיג ב הפופולריות עבור רבים היא רכישת דירה בבנין. זה מזכיר לעשות הרבה תחושה כדי לקבל את הכסף השקיעה ב קשה הנכס פעמים במהלך האינפלציה וכלכליות אי ודאות.

הנה כמה פופולרי רחוב הראשי השקעות נדל"ן יחד עם פוטנציאל rewards והסיכונים.

קנה מגורים הביתה לשכור את זה:

Rewards:

מחירי הבתים למגורים יש נדחה באופן דרמטי במהלך 12 החודשים האחרונים. אתה אמור להיות מסוגל להשיג עסקה טובה. יש הרבה foreclosures הבנק ואת מכירות פומביות לבחור מ.

ינוכיס:

המחירים יכולים להמשיך ליפול. שיעורי המס עבור מגורים בתים באזורים רבים הם מאוד גבוהים. המשך מגורים foreclosures עלולה לגרום מחירי להישאר חלש במשך תקופה ארוכה של זמן.

קנה קרקעות:

Rewards:

מחירי הקרקע באזורים רבים יש מעט נשאר קבוע. אם אתה רוכש הקרקע בתוך השטח במהירות הולכת וגוברת Metro תוכל לראות הערכה רבה.

ינוכיס:

הגולמי הקרקע אינה להפיק כל הכנסה. הקרקע היא notoriously illiquid. פירוש הדבר כי ייתכן שיהיה עליך להמתין זמן רב כדי למכור את זה כשאתה צריך כסף. מחירי הקרקע וכן להגדיל ירידה במהירות. יש הרבה נמיגה בקרקע מחירים.

קנה מרכזי קניות:

Rewards:

אזיקים למעלה לאומי יכול להיות מקור הכנסה צפוי ויציבה.

ינוכיס:

זה יכול לקחת זמן רב כדי להחליף מסחרית קמעונאית משתכן. כאשר יש לך מקום פנוי אתה עדיין צריך לשלם את המיסים וביטוח. יותר ויותר הן מכירות שמתבצעות באינטרנט. העתיד של הנדל"ן המסחרי של המגזר הקמעונאי נראית מאוד חלשה.

לקנות דירה בבנין:

Rewards:

דירה בבנין ההשקעות יכול להראות מתמדת של הדולר חוזר עם בסיס יציב של renters משלמים שכר דירה חודשי.

ינוכיס:

אם המשק ממשיך להחלש מקומות עבודה רבים יאבדו. יהיה הגדלת מספר האנשים שאינם יכולים לשלם את שכר הדירה.

תצלום: ckubber

תגיות: דירות, כלכלה, מגורים, ברחוב הראשי, השקעות נדל"ן, השכרת נכס -

מה לעשות טוב משכיר?

האם מישהו משכיר טוב ועם הרבה אשראי, או הפקדה גדול או אולי הכנסה גבוהה? הגישה landlords לעכל מתאימים את משכיר יכול להיות שינוי בגלל משבר הדיור ואת ריבוי foreclosures.

המטרה העיקרית של להשכיר את הבית צריך להיות כדי שיהיה מוסמך משכיר כי תשלם שכר דירה על זמן לטפל הבית מסוימת. הפקדות גדולה יכול למקסם renters אחריות כדי לשמור את דף הבית שלך, אבל מה אפשר לעשות כדי לעזור למזער renters מאוחר או פשוט לא לשלם תשלום evictions.

הכשרה של גישה אני ממליץ לקחת landlords היא אחת דומה םותיח הלוואה. השאלה שכולם צריכים לשאול את עצמם לפני להשכיר את ביתם. את יכולה להפוך משכיר את התשלום על בסיס עקבי וכיצד? שאלה זו היא תמיד ענה על ידי עבודה. ישנם מספר דרך להגדיל את הנתונים של מציאת טוב רק על ידי חוכר מסתכל התעסוקה שלהם.

זמן העבודה על - משך הזמן בו המעסיק הנוכחי הוא הדבר הראשון שאתה צריך תסתכל. פוטנציאלי משכיר אם כבר המועסקים במשך מספר שנים זה עוזר לבנות מקרה זה יכול לעזור עקבי הכנסה לתת בזמן השכרת תשלומים.

ההוכחה של ההכנסה - לא רק לדעת היכן שלך משכיר עובד, אבל אם נדע בדיוק כמה הוא עושה הוא מאוד חשוב. זה לא בא בחשבון לבקש את האחרון שני paystubs והאחרונה של W2 שנים. למרות שהדבר עלול לראות קיצוני, יש לך ענה שתי שאלות קריטיות. משכיר האם את באמת עובד וכיצד הם עושים הרבה לעשות.

יחס החוב ל הכנסה - בזמן משיכת האשראי יכול לתת לך רעיון של ניקוד האשראי ו ןועריפ ההיסטוריה, איך אתה הולך לשפוט אנשים בעלי הלך דרך foreclosures ו bankruptcies. לפעמים רע הוא רע לווה לווה ואתה צריך לדחות אותם את השכירות, אך כיום שוק תמצאו יותר טוב עם רע renters האשראי מאשר אי פעם בעבר. ההצעה שלי היא להסתכל על האשראי, הכנסות ותעסוקה וקבעת של יחס החוב ל הכנסה. להמחיש זאת אם יש להם מספיק הכנסה כדי לכסות את שכר הדירה ואת החובות.

תהליך זה דומה מאוד מתאימות עבור בית משכנתא. זה עד כדי לפתח את בעל הבית שלהם הנחיות על מה מותר להם שוק. זהו תהליך מאוד פשוט, כדי להגדיל את יתרון של חוכר טובה - בדוק תעסוקה, יש הוכחת הכנסה, וכן נקבע יחס החוב.

תגיות: אשראי, חוב, תעסוקה, הכנסה, בעל בית, שכירות, שכירות, שכירות, נכס, חוכר, חוכר

אוקיי, אני לא הולכת לכתוב את כל החוקים שלי משתכן כאן (אם כי אם אני רוצה לדעת commenters). זה יותר שיסביר מדוע הדיירים צריכים חוקים, למה יש לי הרבה יותר מאשר רוב הכללים landlords, וכיצד אני לאכוף כללים עם מינימום של כאב.

הטלוויזיה זה העיר אותי

כאשר התחלתי landlording, עשיתי את מה רובנו לעשות - תפס מדגם הריכחה מחוץ לאינטרנט, פקוק בעוד כמה תוספות שעשה לי תחושה, ואת מקווה לטוב. הבנתי את גודל הטעות שלי לילה אחד כפי שהייתי עומד מחוץ לבניין. הביא הביתה זה היה לי בצבע. ובכן, לשעבר בצבע. לשעבר-צבע הטלוויזיה שלי, כי אחד הדיירים עזבו ברחוב בתוך גלמוד מקווים כי מיחזור של מרכז העיר היה לקחת את זה ממני .

עכשיו כמו הבית, אנחנו יודעים את זה פשוט לא יקרה. ערים לא לקחת הרבה פריטים שלהם מיחזור pickups, בדרך כלל, מכיוון שהם עלולים להכיל פריטים מסוכן בזבוז. חוכר אבל את לא יודעת את זה - כמו במקרים רבים אל הדיירים לא יודע, כי השארת פסולת מזון פתוח מושך התיקים בעלי חיים - או כאשר אתה משחק Led צפלין רועשת בחצות, לא כולם בבניין appreciates זה - או הזבל מכוניות בחנייה הם פחות אטרקטיביים.

אז למה הם הדיירים clueless פעמים רבות כל כך? אחת סביר התשובה היא חוסר נסיון - הוא עלול לא לקבל חיו לפני דירות. אחרים הם פשוט לא מאוד קל. בכל מקרה, הפתרון הוא כללים - והרבה הרבה כללים - בשילוב עם unbending אכיפה. הנה כמה כללים הכללים.

1. תן לכל חוכר נפרד העתק את הכללים ולכלול את הכללים של השכירות על ידי הפניה. פירוש הדבר כולל סעיף השכירות על אפקט כי חוכר חייב בהתאם לכל הכללים; כי חוכר יחויב עבור חלק קנסות הפרות, וכי הפרות אחרות יהיו טעונים עבור נשול; וכי אי תשלום קנסות גם עבור קרקע נשול.
2. להיות ספציפי את הכללים. זה לא מספיק להגיד "אל לסלק חומרי פסולת מסוכן של אשפה." אתה צריך להסביר אילו פריטים הם לא קבילים.
3. האם לא מגוחך nitpick עם החוקים. פעם אחת אני יודע על מי בעלת בית התעקש גוונים החלון צריכה להיות באותה רמה של כל יחידה של חוכר של הדירה. הדיירים שלה כמעט אף פעם לא חידשו את leases.
4. עבור דרך החוקים, אחד אחד, כאשר אתה לוקח את היישום. ודא את הדיירים המבקשים לדעת כי כמעט כל בעל גם לאכוף כללים אלה.
5. תיזהר הכללים הגיוני לך, אבל הם לא חוקי לאכיפה. חלק landlords לעשות unenforceable כוללים חוקים, הם יכולים להטיל אימה מקווים הדיירים הבאים לתוך אותם בכל מקרה. אלה landlords מתפזרים החוק עשוי להיות קנס או sued.
6. אף על פי חוקי המדינה והמקומיים להשתנות, הם בדרך כלל עושים למשול כמו תפוסה גבולות (כל כך הרבה תושבים לכל הורים), נשול הליכים, אבטחה הפקדות, וכן מגבלות על המבקרים.
7. היה סביר עם קנסות. א $ 100 קנס עבור מפתח החלפת עשוי להקלע החוצה בבית המשפט. א $ 100 קנס לביטול של גלאי עשן סביר להניח שלא. מה ההבדל? החלפת מפתח היא בעיקר על אי הנוחות לכם - זה עולה לך זמן וכסף כדי להפוך את המפתחות ולקבל מהם את משתכן. מצד שני, א מושבת גלאי עשן סכנה כי הוא מאיים על חייו של כל אחד בבניין.
8. היה סביר עם נשול עונשין. זה בסביבה הכלכלית, כולנו struggling למצוא מתאימים הדיירים. האם אתה באמת רוצה לזרוק מישהו החוצה מעל קטין infraction?
9. זכור כי רק אתה יכול לשנות את הכללים באמצע של חכירה עם חוכר של ההסכם. זה אחד סיבה להפוך את רשימת מקיף מההתחלה.
10. הפוך תכופים כונן ב-bys השבועות הראשונים, כדי להבטיח את הדיירים החדשים הם הכללים הבאים. אם לחתוך את חוכר somee להתעצל עבור הראשון infraction, ודא שאתה יודע חוכר גחור הבעיה והוא מקבל אחת שעה הפסקה. בפעם השניה יש תשלום עבור infraction.

תגיות: בעל, landlording, שכירות, נכס, שוכר, חוכר חוקי

מוקדם מאוד על הקריירה שלי קיבלתי השקעה רבה שעור השכרת נכס בעלות. בשנת המוקדמות 1990s ראיתי את פוטנציאל השוק של לאס וגאס והחליט שזה יהיה רעיון טוב להביא להשקעות ארוכות טווח באזור. בשעה הזמן היו שם בערך 5000 אנשים זז שם כל חודש היו בוני הוספת דיור חדשות בכל געשני הקצב. היתה טובה אספקת resale בתים ו ההשכרה השוק היה חזק. חיפשתי את העתיד הערכה לעומת תזרים מזומנים מיידי.

אני גר בניו יורק באותו זמן ואני יהיה בין עירוני להשקיע. עשיתי יש קשרים באזור ו קיבלתי המלצות סוכני הנדל"ן וכן נכס מנהל. ידעתי שיש להשקיע מחוץ לאזור המקומי שלי היו קצת אתגרים ואני הייתי מוכנה לקבל את זה. complicating נוסף שחשוב הוא העובדה שאני לוקח על ההשקעה שותפים. עשיתי יש שותפות ניירות נמשכים והכל היה ברור spelled החוצה.

אחד היתרונות המרכזיים של השקעה באזור זה היו שפע של יותר בתים עם משכנתאות FHA, בזמן אלה היו משכנתאות מלא assumable. עם שותפים בהצבת ןמוזמב, הייתי יכול לרכוש נכסים די בקלות. התוכנית שלי היתה לרכוש שני נכסים ולראות איך דברים עבדו החוצה. אם זה הלך טוב אני ייראה לרכוש נכסים נוספים.

הטוב בית

לאחר כמה נסיעות האזור מסתכל עשרות בתים, אני ממוקם נכסים כי פגש את הקריטריונים. היה 3 הורים, אמבטיה 2 בית בשכונה מצויינת. רק עבודה זה היה צורך לקבל את ניקוי שטיחים. הרכישה היה יכול להיות חלקלק כמו עקב משכנתא של assumable והיו שום סיבוכים עם הסגירה. למנהל שלי התחילו לחפש הדיירים מיד והיה לו הממוקם ו מתאימים למשפחה צעירה, כי יהיה מוכן לעבור כמעט מיד לאחר סגור בפקדון .

היה לי לרכוש את הבית רק מעל 100,000 $, כולל את כל עלויות הסגירה. את שכר הדירה היה מספיק כדי לכסות על משכנתא, מסים, ביטוח, דמי ניהול ו הקצבה עבור תיקונים ותחזוקה. אחרי הכל, הייתי נותר עם כ -150 $ לחודש, אשר היה הוספה כדי לממן את התחזוקה גם כן. את הדיירים היו פשוט מושלם. מעולם לא היתה בעיה, הם שילמו את שכר הדירה בזמן, ואת הבית היה תמיד ללא רבב. הם נשארו שם במשך חמש שנים עד עבודה העברה שנגרמו להם להעביר.

ביתו של זוועות

כולנו יודעים שיש להם הורים של ילד זה כל כך טוב, כי הם לא יכולים לחכות כדי לקבל עוד, אז Damian יגיע עם סימן לבאות. בית שני היה מספר לי ככה, אם זה היה בבית מספר אחד לא היה שם been a number two.  The second house was located in a different part of Las Vegas, but still in a good area.  The owners were desperate to sell and I was able to make a fantastic deal.  I was expecting to get even better cash flow than house number one.  It was also going to be a mortgage assumption so I expected a quick close.  My property manager began looking for tenants and had a family ready to go fairly quickly.

Then the fun began.  There were problems with the assumption because of missing paperwork and there were some title issues as well.  It took several weeks longer to close escrow than anticipated.  The tenants that were going to move in couldn’t wait and rented a different house.  We had to return their deposit because we couldn’t deliver the house when promised.  My property manager started looking for new tenants but was having a hard time finding anyone who qualified.  We eventually settled on someone who was looking for a six-month lease.  Big mistake.

The rent was constantly late and we had to file a notice to evict more than once, but they always paid before we could throw them out.  They left at the end of the six month term but left the house a shambles.  The carpets were ruined, holes in the walls, banister torn off the stairs and numerous other problems.  We kept the security deposit but that wasn’t enough.  They also moved without any forwarding address and we decided it wasn’t worth it to track them down.

After making several thousand dollars in repairs we rented the house again.  The next set of tenants were a problem as well.  They were constantly calling with one problem or another, rent was always late and rent checks bounced.  They left at the end of the lease and we rented again.  Problems again even though all of these tenants went through a screening process.  Because of extended vacancies, excessive repairs, eviction costs and other expenses this house was always losing money.

Lessons Learned

My partners were so fed up with that second house that they insisted on selling.  I can’t say I blamed them, but my preference was to hold on.  We did wind up selling house number two at a minimal profit after five years.  After taking into account all of our costs over the years, we made a profit of about $5,000, that amounted for about a 1% annual return.  Certainly not worth all of the headaches.

We also sold house number one at this point, a better result but not a home run by any means.  That first house netted a profit of just over $30,000 plus five years of positive cash flow.  When we calculated everything it amounted to about a 6% annualized rate of return.

The end result was that I learned an incredible amount about owning rental properties and about long-distance investing.  It was also a lesson in working with partners.  I have invested with partners since then, but I am never eager to do so.  The rental property business is not an easy one but I have applied what I learned and my expectations are much more realistic now and the results have been much better.  These were not lessons that I could have learned any other way.  No book, course, guru or mentor could teach me as much as owning these rentals did.

Sometimes adversity is what you need to face in order to become successful - Zig Ziglar

Tags: las vegas , real estate investing , rental-property