בשבוע שעבר, כתבתי על כל שיחה אנחנו מקבלים לעיתים קרובות מדי מן הדיירים - אומר לנו שהם לא יכולים לשלם את שכר הדירה, וכן לבקש כלשהי של הפסקה.

כמו תמיד ב landlording, הגיוני שכמה הכללים המנחים במקום לטפל שיחות אלה. אתה לא רוצה לנסות לחשוב על עסקה בו במקום, כי אתה תהיה הרבה יותר קשה לעשות, כי ההחלטה עלולה לעלות לך אלפים.

Toughest את הבחירה היא לא תמיד הטובים ביותר

באותו הזמן, את התשובה המיידית שמגיע רבים landlords' Minds הוא טועה לעתים קרובות. זה, כמובן, היא "לא להתעסק" - אם אתה לא יכול לשלם כל גרוש, כי הוא עקב, כאשר היא עקב, כולל החודש, אתה בחוץ. זו הכלכלה, רבים מאיתנו אינם struggling לשמור שלנו נכסים מלא. אם אתחול כל משתכן אשר פועל זמנית לתוך בעיות כספיות, נציג כנראה להפסיד כסף. זה יכול לקחת עד שלושה חודשים או יותר כדי למלא את מקום פנוי.

אני מאוד ממליץ לך לקרוא את ההודעה בשבוע שעבר על כמה חוקים כלליים כי ידריך את קבלת ההחלטות. בכל מצב ספציפי, להעריך את יכולתו של הפרט חוכר להחזיר את העסקה במהירות.

שאל את עצמך שאלות אלה ארבעה לפני שתחליט מה לעשות.

1. מה הסיכוי שלי להגיע טובה חדש משתכן שם בתוך חודש?

   חורף תמיד היה נורא הזמן למצוא הדיירים החדשים ב חדש המפשייר, שם אני גר, כי אף אחד לא רוצה להעביר כאשר קר ו עלוב. באזור שלך עשוי להיות שונה, אבל אתה צריך לדעת איך נראה שוק ההשכרה. אם יש לך שוק חם, עם לקוחות פוטנציאליים דריסה את הדלת בחיפוש השכרות, ייתכן אתחול אפילו די טוב חוכר עבור חודש אחד רע.

   זכור כי לעתים קרובות שטחים מסחריים להימשך זמן רב יותר כדי למלא יותר יחידות דיור. אתה עלול למצוא את עצמך גם את המשא ומתן על שכר דירה נמוך באופן קבוע עבור יחידה מסחרית, משהו שמעולם לא הייתי עושה עבור מגורים משתכן.

2. האם אני בוטח חוכר זה בכלל?

   אני כבר לפני שנכתב על אופן אתה לא צריך לתת אמון מוחלט לאף אחד, כולל אותי. אבל אמון הוא משהו תוכל להחיל עוד כמה אנשים, פחות מאשר לאחרים. באופן כללי, אם חוכר כבר ביחידה הרבה זמן, ויש לו תמיד היה טוב payer, אתה יכול לבטוח בו יותר. אם לא, לבטוח בו פחות.

   בפרט, אני לעולם לא לחתוך מיוחד להתמודד עם שוכר מי היה עבור היחידה שלי פחות מאשר שישה חודשים. יש סיכוי מצוין כי חוכר כזה באמת לא יכול להרשות לעצמו את הדירה.

3. האם זה משתכן מבין את המצב של רצינות?

   תשובה זו, לאחר שכבר היה שלך ב-פגישה עם אדם שאינו משלם חוכר. מפגש זה הוא זמן טוב ללחוץ על חוכר דרכים אחרות הוא עשוי להיות מסוגל לבצע את שכר הדירה. אפשרויות לכלול מכירת חלק רכוש, לקבל הלוואה לטווח קצר של מישהו אחר ממה שאתה, במקום לקחת לחדר (לבדוק כאן וכאן עבור מספר מחשבות על התרת roommates), או בקבלת סיוע ממשלתי.

   לעתים רחוקות Struggling הדיירים להתנגד המבקשים סיוע הממשלה, משום שאינה באמת עלות להם כלום. הנה ובמרבית מדינות אחרות בצפון, יש לעיתים קרובות סיוע ממשלתי הסקה זמין. סעיף 8 ככל הנראה אינו אופציה עבור מי הוא משתכן כבר את הבית.

   מצד שני, ייתכן הדיירים להתנגד מכירת רכוש, מקבל הלוואה, או לקחת בתוך לחדר. אבל לא להיות מסוגל לעמוד הדיור הינו מצב חמור! הוא שוכר את חייבת לשלם עבור המוצר שלך לגבי כל האחרים, ואם הוא לא מוכן לבצע בחירות קשה, הוא לא באמת רציני לגבי המבקשים להישאר ביחידה.

   לבסוף, זכור כי כל הפעולות האלה לוקחים זמן. לכן, אם חוכר מסכים להשתמש באחד אחר Money-העלאת טכניקות, זה רק הגיוני לתת לו כמה שבועות כדי לגרום לזה לקרות. "חפש אותי לחדר ולשלם במלואו מחר" הוא פשוט לא מעשי.

4. האם חוכר הכלכלי של צרות באמת זמני?

   חוכר שלך יכול להיות היו כמה הוצאות יוצאות דופן כגון רכב רפואי שטרות או תיקונים אשר נותר לו קצת קצר. אם אלה לא היו הוצאות של אלפי דולרים, הוא יכול לשלם להם כנראה מחוץ במהירות ולהחזיר אותו טוב עומד.

   במסגרת הניסיון שלי, עם זאת, במקרים רבים הדיירים עצמם טיפש. הם חושבים שלהם יהיו בעיות כספיות זמני, כאשר זה לא המקרה. ברור פטורים או חמור להפריע לשלם יותר הוא קבע בעיה. אחר הדיירים הם בקושי משלמים רק כאשר פעמים הם טובים, ואת השינוי slightest מציב אותם תחת.

   אנא זכור שאם יש לך מי משתכן לא יכול להרשות לעצמו את יחידה, אתה לא עושה לו טובות על ידי כל לשמור אותו שם. אם אינך לפעול באופן מיידי, את משתכן יהיה פשוט תמשיכו לרגל ועוד - ועוד.

ברוכים הבאים אל הבלוג שלנו!
ברוכים הבאים נדל"ן לשגר מ BiggerPockets.com. הבלוג שלנו מביא יחד מומחים בתחומים שונים של נדל"ן במטרה לשמור על הקוראים שלנו הודיע ועד מהירות. בין אם אתה מקצוען נדל"ן (משאיל, נדלן, בנקאי וכו '), משקיעים (בעל הבית, סנפיר, סיטונאי, וכו'), או פשוט על הצרכן, או משכיר homeowner מעוניין בעולם הנדל"ן, הבלוג הזה הוא מקום לך להסתבך!

אתה יכול להירשם שלנו עדכון RSS, בלוגים לקבל עדכונים בדוא"ל, להצטרף לרשימת התפוצה שלנו בחינם, או הכי טוב של הכל, הרשת החברתית שלנו, הצטרף יחד עם אחרים המתעניינים ב 25,000 הנדל"ן חינוך, dealmaking, חיבור לרשת, והשיווק.

תגיות: כלכלה, משכיר, שוכר משכיר, נדל"ן, חוכר

מספר שבועות לפני, עיתונים שלי חלק של העולם היו buzzing עם חדשות מקומיות של מי שהיה בעל לכאורה הותקף על ידי שלו היה גרזן-wielding משתכן.

של בעל הבית, אדוארד Berthiaume, יחידה אחת של השטח שלו multifamily הביתה, ואת חוכר, וויליאם Skarbinski, לכבוש את השני. בשעה 1 ב 7 בינואר, Skarbinski ביקר Berthiaume, אומר שהוא רוצה לדבר על תוכנית של תשלום שכר דירה (הוא היה הרבה מאוד מאחורי על השכרה). אבל כאשר הוא נכנס Berthiaume של היחידה, הוא תקף לכאורה Berthiaume במקום. וזה לא היה קטין ההתקפה (כאילו התקפה עם hatched יכול להיות). Skarbinski של מחויב עם תואר ראשון תקיפה. כאשר אתה קורא את פרטי התקררות, תראה רק כמה רע זה יכול היה gotten.

חוכר התקפות לא קורה לעיתים קרובות, אבל הם עושים לקרות. נוספת משכיר ב פרנקלין, NH נרצח על ידי חוכר שלו בשנת 2006, לבין ג 'ורג' יה משכיר נרצח על ידי חוכר שלו באוגוסט 2008.

כל שלושת האירועים הללו יש משהו במשותף, שנמצא כי landlords ידעו היטב את הדיירים. שני חיו באותו בניין כמו הדיירים והשלישי בבעלות של חנות נוחות, באותו הבניין כפי שהיה חוכר.

בטיחות שלך צריכים להיות עדיפות בתור בעל הבית

עם זאת, גם לנו landlords שאינם גרים או לעבוד ליד הדיירים שלנו יכולים להיות בסכנה. אני כבר פוחד על ידי חוכר שהיה יוצא דופן ואת ההתנהגות האלימה שלו, ומי איים עליי. אולי כי אדם (מימים evicted, תודה אלוהים) במקום שיהיה תקף אותי? אתה מתערב שהוא אולי, ואם הוא היה, אני לא היה בבית נחיתות קשה.

האמת היא כי רובנו יהיה מקופח של עימותים אלימים, פשוט כי אנחנו לא מצפים לעשות את זה. זה היה ברור מאוד, הסביר לי כמה שנים לאחור על ידי יו"ר העמותה המקומית שלי משכיר, שוטר לשעבר. אנשים מי לא אלים אלימות לא מצפה, ולכן איננו מגיבים מהר אליו. ומתי אנו מבין מה קורה, זה עלול להיות מאוחר מדי.

למעשה, התגובה של Berthiaume היא בערך נקוב לקורס. שהיא מעולם לא התרחשה לו שהוא יהיה תקף עם גרזן. הוא בכלל לא עשה דבר כדי להדוף את המכה ההתחלתית, ותוך זמן לעבד את המוח מה היה קורה ( "הבחור הזה הוא מנסה להרוג אותי!"), היה את גרזן התחפרות לתוך צווארו.

למד את המפתחות שלך בטיחות

שלוש מבין את המפתחות שלנו הם התגוננות הדין, מודעות, ואת המרחק. הדין פירושו מנסה למנוע מצבים העשויים לגרום התקפה סביר יותר. זה אומר דברים כמו לא לקבל שכר דירה באופן אישי, אף פעם לא מקבלים שכר הדירה במזומן, ולא פרסום כתובת הבית שלך כדי הדיירים. היא גם אמצעי לפיתוח הבנה של הדיירים כאשר עלול להיות יוצא דופן או מפחיד.

יש לנו בעיה אחת היא כי בדרך כלל אנחנו לא יכולים לגרש אנשים רק על סמך תחושה של מעי ( "הוא freaks me out.") במקרה הטוב, נצטרך לחכות ראיות ספציפיות נוכל לתעד ולהציג בבית המשפט. שאר בעיה היא שאנחנו עלולים לא יודע איזה הדיירים הם אלה משוגע עד שזה מאוחר מדי. לעזאזל, אם היה לנו כל מושג שהם משוגע, אף פעם לא היינו צריכים לשכור אליהם.

זה מביא לנו ידיעה, שאנחנו רוצים להחיל על מצבים בהם מעורבים רוב הדיירים. ברור עם איזה הדיירים, אנו יכולים להרשות את השומר למטה. אחרי כמה שנים של חזרה אחת היחידות שלי היה שכרו שתי נקבות על ידי המורים בבית הספר היסודי. אני לא יכול לדמיין אחד מהם תוקפים אותי מכל סיבה שהיא - הם הדבר הגרוע ביותר היה לעשות היה לכתוב מכתב מאוד-worded.

עם שאר הדיירים, עם זאת, הרבה יותר זהירות נדרשת. תיזהר הקולות העלתה, כי הם עדות טמינה פריטים פתאומי תנועות לך, וכדומה. הדבר נכון במיוחד כאשר אתה נמצא ב כבר הדגיש את המצב עם שוכר בגלל סכסוך או כמה התלונה.

המפתח השלישי הוא המרחק, אשר שווה עימות אלים הזמן. אתה כבר מן הסתם יש הרבה יותר סיכוי שורדים עם גרזן או סכין התקפה אם אתה במרחק 10 רגל את התוקף מאשר אם אתה בתוך הזרועות שלו, להגיע. בתקווה יהיה לך זמן לעבד את האירועים ולנקוט בפעולה הגנתית לפני שהוא יקבל קרוב מדי. היריב שלך, גם אם יש אקדח, את עוד יותר רחוק אתה יותר, כך יגברו הסיכויים שלך.

ישנם אחרים, אתה יכול לנקוט באמצעי זהירות, אם יש לך סיבה לחשוד כי חוכר הולך להיות תוקפני או מאיים. כמובן אם אתה יכול להימנע פנים אל פנים עימותים, עשה זאת. אם אתה לא יכול, אולי אתה יכול להביא אחד החברים, או יותר, כמו גיבוי. פשוט לאתר חברים שלך עלולה להפוך את חוכר חושב פעמיים לגבי גורמת בעיות.

לבסוף, ללמוד את המיומנויות עליך defuse כעס או תוקפנות, אם את רוצה להתווכח משתכן. חלק מהדברים שאתה יכול לעשות הם:

• אל תקשיב respectfully משתכן.
• נסה להראות קצת אמפתיה - "אני מבין למה אתה מבואס."
• שמור על שפת גוף שאינו אגרסיבי. שומר מרחק הוא מועיל כאן. האם לא להשען קדימה ולא הצבע.
• אל תתנו כעס להזין את הקול.
• האם נכון או לא להפריע.
• חוכר Reframe את הצבע של - "אני מבינה לאן שאתה מגיע. אתה רוצה ..."
• חזור אם מקבלים את הטענה מתחיל אינטנסיבי.

אף אחד טכניקות אלה מחייבים אותך להפסיד ויכוח או לותר על כלום. עם זאת, ייתכן שישנה לנקודה שבה אתה צריך לשנות את הטון באופן דרמטי, כדי להפוך את זה מאוד ברור כי אתה בשליטה. אתה רואה דוגמאות של זה כל הזמן על תוכניות טלויזיה כמו "שוטרים" או "כלב של נדיבות האנטר." האלה הם מנומס, מוקיר ו מתון - לנקודה.

כאשר היעד שלהם מתחיל מקבל באמת משוגע, הם לשנות טקטיקות, השתלטות על firmest דרך אפשרית. כמובן, "כלב" ואת השוטרים גם מיומנים ב יד ביד כדי לחימה, ואת הם שוטרים חמושים, כך יש להם משאבים אינך.

תצלום: תמונה מושלמת פוזה

תגיות: בעל, בעל בטיחות, שכירות, נכס, משכיר, בטיחות, חוכר

הנה השלישית והאחרונה בתשלומים של "שאלות לשאול את מנהל נכס." אני לספק תשובות לחלק מן השאלות. עם זאת, במקרים מסוימים, אין כל אחד "נכון" ענה. למעשה, זה היה מצויר על ידי בתשלומים האחרון, שפורסם לפני שלושה שבועות. היה לי הציע עדיף עבור מנהלי נכסים שכמה של העור שלהם את המשחק, כביכול, על ידי owning משלהם השכרת נכסים באזור. ג 'וש Dorkin, מייסד BiggerPockets, הסכים.

הנקודה הבסיסית שלי: הרבה מנהלי נכסים לא ממש מבין את העסק, והולכים אל תוך ניהול שכירות כי הם חושבים שזה יהיה קל. מנהלים מי הבעלים שלהם נכסים נמצאים יותר יש לך מושג לגבי ניהול הנכס.

הנקודה הבסיסית של ג 'וש: מי הבעלים של נכס המנהלים שלהם השכרות הם יותר לטפל בעצמם נכסים הראשונה ולשקול לך מתחרה, במיוחד כאשר מדובר במציאת הדיירים. לדוגמה, הם כבר יש פנויים דו יחידת הורים ו שיש לך פנויים דו יחידת הורים. כאשר צפוי באה מחפשים שני הורים, המנהלים יהיה לדחוף את היחידה הראשונה.

זכותו של מי? שנינו נמצאים על בסיסי נקודות. אז אתה רוצה להיות מנהל נכס משלו השכרות? זה, ידידיי, הוא הדין להתקשר. אבל חשוב על זה - אם אתה לא שואל את השאלה, שלעולם לא יודע. אתה לא באמת תוכל לבצע הודיע ההחלטה.

הזמן הטוב ביותר לשאול שאלות אלה היא, כמובן, לפני שאתה שוכרים ניהול החברה. אבל אם אתם כבר עובדים על ניהול החברה, והם אינם יודעים את התשובות, אתה תמיד יכול לחזור ולבקש. חוץ מזה הידיעה מה קורה עם מנהל את הנכס, תהיה להזכיר להם כי אתה מעורב לקוח. זה עלול להפוך אותם פחות צפוי לחסוך עם מאפיינים.

הראשונה והשניה חלקים בסדרה זו המקושרים כאן וכאן.

אל שאלות נכס מנהל (וכן, לפעמים תשובות)

• שאלה: מה אתה מחשיב את רוב הערים מבטיח ו חלקים של האזור להשקעה?
• שאלה: לאן אתה הולך לראות rents? מה כבר את ההתפתחות rents במהלך השנים האחרונות?
• שאלה: אילו חלקים של העיר ואת האזור יש את מיטב ממשלתיים האקלים?
• שאלה: אילו חלקים של העיר ואת האזור יש את האקלים העסקי הטוב ביותר?
• שאלה: אילו סוגים של אנשים נמשכים אל אזור זה? זה אחד?
• שאלה: מה סוג חדש של המלאי הוא בא על השוק?
• שאלה: מה קורה עם פיתוח מסחרי באזור?
• שאלה: אילו ערים יש את בתי הספר הטובים ביותר?

תשובות: אלו הן "אף אחד לא ענה ימין" שאלות. אבל זה לא אומר את התשובות לא תהיה חושפים! שקול את כל הדרכים השונות ניתן להשתמש בהם.

• את התשובות צריך להיות מתחשב ומפורט. ברצינות, האם אתה באמת רוצה נכס מנהל שאינו יודע איזה הם hottest חלקי העיר?
• את התשובות יכול להיות מועיל מאוד לסייע לך להחליט היכן להשקיע. זה שימושי במיוחד אם אתה לא תושב האזור.
• אם אתה עושה מחקר של הזמן קדימה, יהיה לך רעיונות משלך בו תוכל להשוות את התשובות שאתה מקבל מן פוטנציאלי נכס מנהל. אתה עלול לשמוע מה הוא אומר, ולחשוב "זה לגמרי לא נכון." או שהוא עשוי לשכנע אותך, ועכשיו אתה כבר למדו משהו חדש.

תגיות: למצוא נכס מנהל, מנהלי דבוב, בעל הבית, ניהול רכוש, קניין, מנהל, חוכר, חוכר

כאשר שמתי את הקבוצה הראשונה של שאלות שכדאי לשאול מנהל פוטנציאלי נכס אחד commenter שאל: מה הן התשובות הנכונות? הוא היה נקודה ולכן אני הולך לסקור כמה תשובות לשאלות של השבוע האחרון הראשון לפני שאני מכה אותך עם עוד כמה questions.I AM גם חושב קומפילציה אלה לתוך ספר אלקטרוני, כי אני מקווה שג 'וש יהיה להקים פה BiggerPockets.

תשובה עשוי להיות נכון, בהתבסס על מספר שאלות שונות criteria.Some ימין יש רק תשובה אחת. הדוגמה שנתתי בשבוע שעבר היה נשול נהלים. כל תחומי שיפוט יש כללים מחמירים לגבי האופן שבו ניתן evicted.If הדיירים פוטנציאלי נכס מנהלי הבאים אינם כללים אלה, הם עושים את זה לא נכון, ואתה לא צריך לשכור אותם - תקופה .

לשאלות אחרות יש מגוון רחב של "נכונות." כמה השבוע שעבר ניסיון של שאלות הנוגעות בדבר. אתה צריך להיות בהחלט למנוע כל נכס המנהל הראשון של הלקוח. אבל היא בערב עם עשר שנות ניסיון תמיד טוב יותר מאשר אחד עם חמש שנים? אני לא חושב כך.

אז יש כאלה שאלות בו זכות התשובה תלויה ההעדפות שלך, אשר עשויה להיות שונה מזו שלי. ואז יש את אלה שבו יהיה מענה רק גורם לך לחשוב - אולי בערב יש תובנות אתה יכול באמת להשתמש.

האם אתה הולך לקחת אותה מילה על זה?

בכל מקרה, את ההשפעה נטו של כל השאלות והתשובות האלה יהיה בהחלט חיובי. יהיה לך טוב מאוד מידע בו כדי לבסס את החלטת שכירה, תהיה לך הבנה מעמיקה של אופן ניהול החברה שלך פועלת, ואת מנהלי תדע שאתה אדם רציני עם ציפיות גבוהות עבור הביצועים שלהם.

כמה מן שבוע שעבר

שאלות: כמה חדרים פנויים יש לך עכשיו? כמה מתוך סך כל יחידות תחת ניהול? מהו משך הזמן הממוצע שנדרש על מנת למלא חלל ריק?

תשובות: ראשית, ברור PM את צריכה לדעת this.If לו ללכת זה נראה רע זאת sign.As עבור האחוז המדויק, ללא ספק הדבר הטוב ביותר יהיה להשוות את זה עם וקנסיה הדולר עבור כל היחידות ב area.Since אתה לא יכול לעשות את זה, תהיה לך ללכת עם מעי. האם אתה רואה מעט מאד "להשכרה" סימנים בכונן-מסביב? האם יש לעיתון כמה סיפורי bemoaning את השכרות זמין? אם בערב יש הרבה חדרים פנויים במקרה זה, שהוא עושה רע.

השאלה השנייה היא טובה לזכור מאוחר יותר. נניח שאתה אומר את PM וקנסיה אורך ממוצע שלו הוא שבועיים. כמה חודשים לאחר מכן, הוא מתנצל כי הוא פשוט לא יכול למצוא שוכר עבור יחידת כי כבר פנויים עבור שתי months.Could שוק ההשכרה יש שתוי לחלוטין בין מארס יולי?

שאלה: מה אחוז הדיירים יש לך לפנות?

תשובה: כולנו תקווה כי הוא אחוז נמוך מאוד. אבל אם הוא נותן תשובה של unrealistically נמוך (1%, אף לא אחד), לעקוב אחר זו:

שאלה: מה אחוז את הדיירים משלמים שכר דירה באופן קבוע מאוחר?

למה זה טוב follow-up? כי אם הוא באמת לא evicting מישהו, זה כנראה בגלל שהוא מאפשר את הדיירים לברוח רצח עם.

שאלה: איך את שוק הדירות שלך?

תשובה: הוא צריך להיות מסוגל רשימת הרבה דרכים, לרבות באתר האינטרנט שלו, על Craigslist, על fliers, עם שלטים, או בעיתון, ואולי אפילו באמצעות כמה שיטות אחרות. והוא אמור להיות מסוגל לדבר על כל שיטה intelligently.

שאלה: האם אתה ממליץ תמריצים מיוחדים עבור הדיירים?

תשובה: אין הקשיח וה מהר שלטון כאן. פעמים אם הם טובים, אין צורך מיוחד תמריצים. אם הזמנים הם רעים, הם אמורים להיות סוג של תמריצים considered.What האם הוא דומה? אני מעדיף את אלה לא נתנו הדיירים להטעות את עצמם על העלות של היחידה. שנה ראשונה חינם, כי יש לעיתים קרובות השפעה.

שאלה: איך את מסך לקוחות פוטנציאליים?

תשובה: "באופן יסודי" יהיה טוב מתחיל point.But הוא אמור להיות specific.Also להכיר אותך, כי הוא עשוי להיות יותר גמישים עם השכרות מסוימים.

מספיק עם שאלות ישנות

הנה באים כמה שאלות חדשות, ואנו מספקים תשובות גם כן!

שאלה: כיצד אוכל לקבל דו"ח ות? האם אני יכול לקבל אותם מהמערכת עצמי?

תשובה: רוב הדוחות הרבעוניים PMs לספק או monthly.I באמת לא חושב הרבעוני הוא מספיק טוב. אתה צריך אותם יותר often.And, PMs כמה הם מציעים כעת הלקוחות שלהם על שורת גישה reports.Obviously זה ענק אתה מקבל הטבה, כי "בזמן אמת" נוספים.

שאלה: מה לעשות הדיווחים נראה?

תשובה: בערב שלך צריך להיות מסוגל להציג את דו"ח ות להסביר אותם. אתה צריך נרחב ובהיר דוחות, במיוחד בנוגע פיננסים.

שאלה: איך מפעילים את אתר האינטרנט שלך נראים?

תשובה: טוב בערב האתר צריך להראות יחידות זמין, יהיה קל להבין ולנווט, ויש להם דרכים עבור הדיירים ואחרים כדי ליצור קשר עם מנהל.

שאלה: האם אתה באופן אישי להשקיע בתחום הנדל"ן באזור זה?

תשובה: התשובה צריכה להיות כן, עבור הבעלים של החברה, אם לא את העובדים. עם זאת ...

שאלה: אם יש חדרים פנויים שלך באופן אישי בבעלות יחידות וכן אלה שאתה מנהל עבור אחרים, כיצד אתם מחליטים אילו יחידות להראות?

תשובה: תשובה צריך להיות זה עושה את הבעלים לא להראות משוא פנים - הוא מציג את רוב יחידות המתאימות לכל שוכר פוטנציאלי. אבל אני astounded לפי דיווחים שחלק PMs די בגלוי להציג את יחידות בבעלות הראשונה, ואת השנייה הצליחו יחידות. למה אתה אף פעם להשלים עם זה?

תגיות: בעל, ניהול רכוש, קניין, מנהל, שכירות, נכס, חוכר

הנה שתי fallacies כי לעיתים שביתה נדל"ן משקיעים חדשים.    הראשון באגים לי רק קצת - אחד את השני לי הרבה באגים.  

מדחה הראשון הוא על ידי אחד peddled לילה מאוחרת infomercial כוכבים.   זה הרעיון, כי זה באמת לא כל כך קשה למצוא בית ישן, קנה את זה הרבה פחות ממה שהיא שווה עם אין כסף למטה, או למכור את זה גדול דולר.    זה נכון כי חלק זה של עסקות מיין לעשות קרה, אבל הם מאוד נדירים.   אם אתה מתחיל את הקריירה הנדל"ן חושב שאתה הולך לקבל 50 עסקאות ככה על הדרך כי חדשים Bentley, אתה ממש מהיר על מנת לעקוב אחר אכזבה.   (ואם אתה באמת צריך לעשות את זה כמו 50 עסקאות - ויש להם תיעוד, ואין לחייב $ 1 מיליון אנשים, כדי לראות את זה - קוראים לי!)

מדחה השני הוא הרבה יותר ערמומי ו צפיות אנשים הרבה יותר מדי חכם כדי תלך שולל על ידי הראשון.   אני אתקשר את זה כל יום ד 'יש מדחה.   פירוש הדבר כי כל נכס שאתה קונה, לא משנה עד כמה גדול לוזר, תהיה בסופו של דבר להרוויח כסף עבור הבעלים.   תצוגה זו היא underscored שתי השקפות אחרות, הן גם מוטעה:

1. הנדל"ן עולה כל ערך לאורך זמן.
2. כאשר אתה בעל נכס להשכיר, rents שלך לעלות לאורך זמן, ואילו את הוצאות להישאר אותו דבר.

אנחנו יודעים בליבנו כי הנחה זו היא לא בסדר, אבל עדיין להתאהב הפרוייקטים המציגות את זה.

זה בהחלט נכון שרוב הנדל"ן עולה ערך לאורך זמן.   עם זאת, זה לא נכון בכל מקום.   אני אתן לך שתי דוגמאות: דטרויט, מישיגן, ו באפלו, ניו יורק.   עכשיו ב באפלו, יש כמעט 800 בתים למכירה הרשומים עבור $ 50,000 או פחות.   45 מתוך אלה מופיעים על פחות מ -10,000 $.  

  למה אתה חושב שאולי יש באפלו נפלא עסקאות אלה?   הרי זה מפני באפלו הייתה אחת של אמריקה של המהירות התכוצות ערים האחרון מעל 50 שנים.   אוכלוסיית הוא פחות ממחצית מה זה היה בבית של באפלו לשיא בשנת 1950.   זה, מצמידים את סיבת הירידה (אין עבודות להימצא), הביא ענק ירידה בתחום הנדל"ן ערכים מעל עשרות שנים.   כמעט כל מי לשים את הכסף על פני באפלו כי איבדו הרבה זמן על זה.   דרך אגב, זה גם אמצעי באפלו rents ירד האחרונות כמה עשרות שנים, אז אלו באפלו משקיעים איבדו כסף על כל שנה את דרכם בסופו של דבר כדי למכור במחיר הפסד.

דטרויט היא באופן דומה, עם 6,900 בתים למכירה עבור $ 50,000 או פחות; 3200 על פחות מ 10,000 $; לבין האוכלוסייה פחות ממחצית מה זה היה בשנת 1950.   המוטו של דטרויט, מתורגם מ לטינית, הוא "אנחנו מקווים לשיפור המצב, הוא יהיה Rise מתוך אפר".   אני מקווה שהם צודק!

זה יוצא דופן בקתה עלובה יכול להיות שלכם עבור 100 $ דטרויט.   הפוך הצעה!

Thankfully, ישנם כמה אסונות אמיתי כמו דטרויט ו באפלו ברחבי ארצות הברית, אם כי יש הרבה ערים שבהם יש המחירים עלה רק קצת, stagnated, או ירד אפילו לפני הנדל"ן ועל משכנתא קריסות.   גם במקומות אחרים, לעומת זאת, אתה עלול להפסיד כסף לאורך זמן בשל "הוצאות לא לעלות" ההנחה.

  נניח שאתה קונה נכס עבור $ 100,000, עם rents של $ 1100 לכל חודש.   ההוצאות שלך הן כדלקמן:

         משכנתא תשלום חודשי: $ 480

         ביטוח: $ 75

         מסים: $ 200

         הקצבה עבור תחזוקה: $ 100 (0.1% על מחיר הרכישה)

         הקצבה עבור חדרים פנויים: $ 55 (5% השכרה - מבוסס על ההנחה של 5% וקנסיה הדולר)

         כלי עזר: $ 100

         משפטית, חשבונאית, קילומטרג 'וכו': $ 50

כמובן שמספרים אלו הולך להשתנות שונים עבור מגוון רחב של נכסים.   כדאי וציין, עם זאת, כי בדרך כלל יש poorer קהילות גבוה יחסית נכס שיעורי המס.   הם צריכים לספק את אותם שירותים כמו עשיר אבל עם ערים קטנות המס בסיסי.

בדוגמה זו, עם זאת, ההוצאות החודשית שלך הם 1060 $, מה שאומר שאתה מבצע ממנו רווח!   מזל טוב!   It'sa רווח קטן מאוד, אבל צריך להיות הרבה יותר גבוה של כמה שנים, כי על פי ההנחה השנייה, את rents הולכת להתעלות, וכן את ההוצאות יישאר זהה.   חמש שנים, rents שלך יהיה יותר כמו $ 1300, כלומר, תהפוך $ 240 לחודש ב תזרים חיובי, וזה מעולה.   וכמובן, אתה הבניין העצמי.

משקיעים כל כך הרבה חדשים נופלים על זה.   האמת היא שכל אחד מאותם הוצאות עומד לעלות למעט משכנתא תשלום (בהנחה קבועה הדולר ההלוואה).   אם הם הולכים עם למעלה מ בערך 9% בשנה, הרווח החודשי שלך תהיה ירידה, אפילו עם האינפלציה ב rents.   וזה בהחלט יכול לקרות.   בפרט, מס רכוש, שירותים (בעיקר חום ומים / ביוב, שני כלי עזר לרוב מכוסה landlords), וביטוח כל עלה ב -10% או יותר קהילות רבות במשך חמש השנים האחרונות.

את הפינצ 'יהיה אפילו יותר בקהילות נתקל קפאון לשכור או הוצאת אויר.   אם rents להישאר באותו תואצוהו לעלות אפילו קצת, את הרווח יהיה להמוג ונעלמים.

השווי כי גידול זה היה הולך להציל את בייקון?   זה לא יקרה, גם.   אם תזרים המזומנים החודשי שלך נשאר ללא שינוי או מופחתת על פני חמש שנים, את הנכס יהיה שווה בערך אותו דבר, או אפילו קצת פחות, בסופה של אותה תקופה.   כן, יהיה לך קצת הוספה של העצמי באמצעות החלק העיקרי של משכנתא את התשלום, אבל לא מספיק כדי לעשות הבדל גדול.

אף אחד זה נועד על מנת להפוך אותך השקעות נדל"ן.   אלפים רבים של אנשים עשו טוב מאוד עם רכושם השקעות - כן, גם חלק ב דטרויט ו באפלו.   הם נמנעו הפסדים ע"י להיות מאוד זהיר לגבי איפה הם קנו.   הם הסתכלו על ערים ומדינות שהיו גוברת, במיוחד במצב התעסוקה, אינדיקטור מוביל לדיור הצמיחה.   הם נמנעו ערים עם היסטוריה של ארנונה גבוהה עולה.   הם הסתכלו על בתים בשכונות שבהם אנשים רוצים לחיות.   בנוסף, הם ביקשו את הנכסים שבהם הם יכולים להפחית את ההוצאות על ידי נקיטת צעדים על מנת להקטין אחראי תחזוקה, כלי שירות וביטוח עלויות.

לבסוף, הם הכריחו בטוח שהם יכולים למכור את תנאי לפי לוודא שהם מספיק מזומנים על מנת להתמודד חירום היומיום ואת החיים.

תגיות: העצמי, דיור, אינפלציה, בעל בית, שכירות, נכס, stagflation, חוכר

These nice ladies want to share a new apartment –>

This is different than the situation I described in my last blog post. That covered an existing tenant wanting to add a roommate to share the rent. And, of course, you will have situations when an existing tenant wants to add a roommate for romantic or family reasons. Both of those obviously present different issues.

However, roommate situations from the beginning of a lease present plenty of challenges of their own. You can avoid some of them by setting clear rules and having an appropriate legal arrangement. You will also do better with certain kinds of roommates than others. Note here that I’m not talking about married tenants who obviously (unless they are separated) will be sharing the apartment.

But generally, the best roommates will be those who have lived together before. These folks already know each other really well, and are unlikely to discover unpleasant things about each other that make one of the roomies move out early.

I don’t think you should spend any time at all figuring out how the roommates are going to share the apartment. For example, you don’t really care who uses which bedroom or how they figure out long distance charges. There are excellent Roommate Agreements, arranged strictly between the roommates, which they can find on the Internet.

The simplest arrangement might actually be to get a completely separate lease, with separate payments due, for each of the roommates. In this case, you are treating each roommate as a separate tenant.

One problem with this is that the tenants may earn very different incomes, so that one can afford all or half of the apartment, and the other cannot. Frankly, however, such disparities make for very temporary roommates. Unless they are in a romantic or family relationship, when one roommate depends on another for support, the arrangement almost never lasts.

Another problem is that if one of the tenants moves out, the remaining tenant or tenants still have valid leases. Suppose you have two separate leases, each calling for $450 per month. One of the roommate/tenants moves out. Now you are getting $450 per month, total, for a unit that should bring in $900. And you probably can’t do anything about it.

A better bet, I think is to have one lease, signed by all parties, with one rent payment they are collectively and individually liable for. This means that if you have three people in a unit with a lease for $900 per month, it is up to them to come up with the $900.

Using the one-lease arrangement, the remaining roommates or roommate still owe you the full rent. Realistically in that situation, you’re probably going to give the remaining tenants a chance to find a new roommate. However, this is not something to stress before anybody signs a lease! You want the new tenants to believe they have a financial stake in getting along – that way they will treat the commitment more seriously. And, of course, you may want to evict remaining roommates if one of the original two or three breaks the lease – it may be an opportunity to find new, better, or just better paying tenants.

If you do allow the remaining tenant to find a new roommate, you have two options. One is to have a new lease supersede the old one, but with the new names. Cancel the old arrangement, and create a new one, only if the tenants’ do not owe any rent for the current or previous months under the old lease.

Tags: apartment , find roomate , housing , rent , renter , roomate , roommates , tenant

How are you going to handle this so that a) you have some control over the new tenant, b) you are financially protected, and c) you don’t have a lot of extra trouble?

You have four options. The first is to simply allow the additional tenant with no written agreement. Obviously, this is a big mistake. The second is to create a new lease that adds the second tenant (so that both sign the same document). I don’t recommend this because there it adds a lot of complications – who is responsible for which damages, are both equally liable for the rent, and so on.

The third is to put the roommate on an entirely separate lease, and create a new one for the original tenant – charging each (almost always) half of the total rent required. Now you have two completely separate tenants in one unit. The danger with that approach is that if one tenant bails, the first one is still a tenant in good standing, yet you’re only getting half the rent you need from your unit.

Here’sa fourth approach that I think is actually the best. Why not have the existing tenant create a separate arrangement with the new roommate? This is not a sub-lease, although it is similar. The new roommate has to follow your rules (as would any guest staying at the apartment). The legal arrangement is essentially an agreement between three parties; the new tenant, the original tenant and yourself. Key points:

1. The new tenant owes rent and security deposit to the existing tenant, not you
2. The initial term of the arrangement must end at or before the initial term of your lease arrangement with the original tenant
3. The arrangement is null and void and the new tenant has no right to the apartment if the original tenant moves out for any reason
4. The new tenant must follow all the “behavioral” rules established by you in the original arrangement.
5. The new tenant must pass whatever background checks you applied to the first tenant.

There is one legal problem with an arrangement like this. Since the new tenant owes rent to the original tenant, and nothing to you, any agreement between you and this new tenant may not be binding. Generally contracts require consideration to be valid and there is no consideration in your arrangement with the new tenant. Therefore, it makes more sense to create two separate arrangements. The first is between you and the existing tenant, and specifies his obligations in consideration of being able to bring in a roommate. He has to enforce certain rules (the same rules you enforce for him). He can’t sign an agreement with the roommate unless you have approved it (in reality, you will draft it). He can’t bring in a specific roommate without your approval.

Having made such an arrangement with the existing tenant, you can now let him and the new roommate make their own arrangement, previously reviewed by you. The advantage to this system? You get all the rent you are owed without responsibility for a second tenant, and the original tenant gets to keep his place. It’sa win-win.

Obviously you will need to check your local laws to make sure this arrangement is legal.

The new roommate’s obligations are entirely to the original tenant. So if the new guy screws up, it’s up to your original tenant to fix it. He has an obligation to you to do so. For example, suppose the new roommate doesn’t pay the rent owed to the original tenant. It is up to the original tenant to evict him.

It gets more painful if the original tenant doesn’t meet his obligations. Suppose the rent on the apartment is $800. The new roommate faithfully pays his share – say $400 – and the original tenant goes out and blows it all at the track. Now the new tenant is in trouble, because he doesn’t have an arrangement with you, and the original tenant is about to get evicted. That will trigger an eviction of the new roommate according to your arrangement.

That stinks for the roommate, but it’s not your problem. It is up to the original tenant and the roommate to work out.

I’ll be curious to read any comments and suggestions on this idea. My next blog post will cover situations where roommates want to take an apartment together.

Tags: landlord , lease , roomate , tenant