사람들이 실수를하면 처음 몇 쉽게 예방할 수있는 아파트는 그것을 그들을 위해 구매를 결정하는 것이 일반적이다 건물. 가장 흔한 오류는 새로운 투자자하게 볼 난을 참조하지 않아도된다는 게 뭔지으로 "투자자 도구 가슴".

예를 들어, 만약 당신이 몇 가지 필요한 것이 집을 지을 싶었 시작하십시오. 먼저는 건축가로 가정에 대한 청사진을 수립해야 할 것입니다. 둘째, 당신이 실제로는 건물을 완료하는 데 적절한 도구가 필요 것이다, 당신은 원시 자료에 일할 수있는 못, 망치, 쏘와 훈련이 필요합니다. 다행히, 아파트 건물에 투자를 어떤 물리적 도구 또는 기술을 필요로하지 않습니다. 그러나, 아파트 건물에 대한 투자 계획의 같은 종류의 정신이 필요 않으며 귀하의 "도구 상자"실제로 지식의 도구 "가슴"이 경우는 아니에요.

아파트의 성공적인 투자자가 되려면, 당신은 계획이 있어야합니다!

이러한 필수적인 교육 도구를 확보하는 가장 좋은 방법은 주제에 대한 많은 서적과 잡지를 읽을 수있다. 그리고 가장 중요한 첫 번째 도구는 투자자가 가질 수있는 능력을 아파트의 투자 가치를 결정하는 것입니다. 당최 그 투자자가 확실히 될 수있다는 그 또는 그녀가 필요한 건물의 가치를 분석하는 능력이없이는 현금 암소 또는 돈을 구덩이를 구입하게된다. 정보 부채 비율 커버, 모자 금리와 부동산의 평가에 대해 사용할 수있는 무한의 배열입니다. 내 소견으로는 처음으로 상업용 부동산 투자가 하나의 단순한 정신 "도구"또는 추정 함께 작동해야하며 무슨 건물 그를 또는 그녀와 거의 모든 다른 가치를 무시하고 확인하는 것입니다. 이것이 의미하는 것은 투자자가 실질적으로 가격이 다른 유사한 속성을 최근이 지역에 대한 판매가 무엇 무엇을 무시해야한다. 대신, 투자자는 그 또는 그녀의 재산을 구입하고 만들 수 있도록 가격이 파악해야 이익과 현금 흐름은 그것은 좋은 투자한다.

당신은 아파트 건물에 대한 가격을 지불한다 밖 인물, 예를 들어 당신이 당신의 투자에 매년 일정한 수익을 실현하고자 가정이나 총액 평가하기 위해서는, 간단히 다음 수식을 사용하는 경우 :

당기 영업 이익
__________________ 당신은 희망 총액 속도를 실현하는 = 가격을 지불할 수있습니다
대문자 평가

사진 제공 : jthetzel

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그 이후로 우리는 하나 우리 한동안 투자자 만나 인터뷰했다. . . 난 우리가이 더 정기적으로 기사를 드리겠 희망! 그걸 염두에두고, 우리는 부동산 투자 리치 Weese 당신에게 좋은 인터뷰를 가졌어요!

부동산 투자자들을 만나 리치 Weese

부동산에 투자를 얼마나 오래 계셨어요?

내가 거기 혈압의 너무 많은 회원들이 나보다 나이가 아니라고 확신 해요! 내가 많이 개입했을과 부동산의 모든 측면을 본; 경기 침체, 물가 상승 spirals, 그리고 음지가 양지되고 양지 내려 부동산의 여러 나라의 서로 다른 지역에있다.

제가 부동산에 사고로 1972 년에 시작했다. 난 대학에 있었는데 내 3 년 중퇴하고 친구를 위해 부동산 매각 노력을 촉구했다. 그는 브로커와 일관하고 뭔가 내 아내를 판매하기 위해 노력했다. 우리는 돈이 없으면 나는 알파 베타 시장에 대한 그들의 부엌에서 3에서 자정까지 오븐 치즈 컨베이어 벨트의 청소 일을 했었는데, 하루 동안의 학교에 참석합니다.

첫 거래에 대해 말해

내 친구가 내 아내와 나는 매우 끈질겼나요 내 친구 보여 보관 속성을 찾는 우리 집을 팔려고했는데, 우리는 apt에 대한 한달에 $ 110에 살고 있었다. 어떤 집을 나갔다가 우리의 범위를했다. 결국, 그는 이만사천구백달러하고 각 측면 2 개의 침실과 1 목욕한 이중 발견됐다. 그는 FHA 프로그램 221 - D 조 - 2라는 이름 아래에서만 약 3 %의 총 비용을 닫는에서 우리가 필요했다. 저희 지불 이백십오달러 될했고 그는 한달에 $ 140에 임대 유닛 전면했다. 우리는 다른 부대에, 차고에만 매달 75 달러의 차이를 지불과 함께 살 수 없었다. 을 제외하고 우리는 3 %도되지 않았다이 정말 좋은 사람 같았어. 브로커가 저에게 거래를했다. 만일 내가 그를 위해 1 년 동안 일하러 가야 동의 하겠지만, 그 사람이 나에 대해 $ 750의 판매 수수료를 해준다면. 그건 꽤 많은 우리의 계약금에 대한 것이므로, 나는 동의하고, 산타 아나, 캘리포니아에서 Lumbleau 부동산 학교에 등록을 지불했다. 난 28 일에 시작부터 끝까지 내 세일즈맨의 '라이센스했다. 우리가 구입하고 이중으로 이동, 라 Habra, 캘리포니아에서 330-334 월넛에서 우리가 처음으로 계약했다.

어떻게 투자를 시작 했죠?

뿐만 아니라는데 전 사고로 부동산에 들어가면,하지만 난 내 첫 거래에 실수로 투자자,이 이중되었다. 난 주택 판매를 시작하고 그게 싫었어요. 부부가 함께 일하는 대부분의 아내, 그녀의 가정을 보여주는 빨리이 내가 원한이 아님을 깨닫게되었습니다.

이 같은 시간에, 내 아내와 나는 우리의 양면에서 마당을 청소했다, 일부 담쟁이 덩굴을 제거하고 앞면을 따라 나무 울타리를 설치했다. 어느날 동료에 의해 중단 그리고 만약 내가 그것을 팔고 싶어 했잖아!! 난 우리가 3 개월 소유 거라고 생각합니다. 난 그렇게 생각 안하고 그냥 산 거라고 설명했다. 그는 내가 얼마나 돈을달라고 했어? 난 가격이 그에게 말했 그리고 만약 내가 5K의 이익을 위해 그가 이만구천구백달러에서 팔고 싶어 물어? 누군가가 5K $ 1.35 시간 적립에 대한 엄청난 양의했다. 내가 만들려고했는데 진짜 교육을 실현하지 그를 네 말했다. 그는 진정으로 투자했다. 그는 다음의 제공;

1. 그분에 대해 1000 달러 가치의 동일한 221 - D2에 대출 프로그램에있는 집을 구입했다.
2. $ 1000 2 년 미주리와 풍선의이자 지급과 함께 $ 83.33를위한 참고 사항.
3. 오래된 욕조를 거꾸로 스타일 포르쉐 자동차 (60ish?).
4. $ 1500 현금.

난, 내 주머니에있어, 실제 집, 그리고 팔십삼달러 한달에 현금 지불 보조금을 돕기 위해 집에서 바퀴가 되겠어요!! 우리와 거래를 했어 실수로 헤에 연루되었다 교환 및 실제 투자에서 배운했다. 이것은 내 첫 투자뿐만 아니라, 내 최초의 계약, 첫 번째 교류와 처음으로 판매되었다.

부동산 투자자가되기 위해 당신은 무엇을 끌었다?

그 제안은이 개인에 의해 이중 흥미진진하고 내가 추구하고 싶었다면 다른 속성을 찾고 꼬셨지 뭔가를 만들었을 발견했다.

이 작자는 내 첫 강연자되었다. 난 정말 내 틈새를 발견했다! 내가 사랑하는 거래 또는 거래를하고있다. 그냥 집을 보여주는 것보다 훨씬 더 재미 있었어. 다른 투자 사기 시작했다. 내 아내와 나는 계약을했다. 우리가 그녀의 소득에 대해 한달에 $ 500와 다시 부동산으로 모든 투자에 살겠다. 나도 같은 일을 다른 사람들을 설득하려하지만, 그들은 경험을 가진 어린 아이로 나를 보았다. 내가 나가서 자신을위한 일이 었어. 내 브로커 나한테 묻는 질문에 아직 제 커미션의 일부를 복용하기 시작했다!! 내가 면허증과 보험 중개사 사무소를 개설하기로 결정했다. 나는 부동산 학교에서 내가 나를 위해 일을하고 또한 고용 법에있는 동생을 설득 사람을 만났다. 3 우리의 Placentia, 칼슘의 땅딸보 지역에 사무실을 열었다. 라고하며 "마이크 Weese 투자". 그것은 완벽한 영역에서 완벽한 시간!! 우리는 우리가 발견한 대부분 거래에 돈을 많이 만들기 시작 스스로를 구입하고 수수료를 받았다. 난 새로운 빨간색 캐딜락을 구입하고 사람들은 내가 진행됐다 통보하기 시작했다. 나는 내 인생의 같은 지역에 살았면 낮은 수준의 소득에서 온 사람들은 그 차이를 보았다. 이 1974년했다.

무슨 꿈을 거래를하실까요? "아직은"꿈의 거래는 없었나요?

1974 년 나는 새 사무실 위치에 대한 사냥을 간적이 있는데. 내가 매우 큰 시간에 생각하고 있었는데. 이것이 제 첫번째 정말 무서운 투자했다. 난 새로운 빈 사무실 복잡한 30000 평방 피트를 발견하고 그것을 구입하려고했다. 그것은 백사십칠만오천달러와 판매자 개발자했고 그가 내려 10 % 싶었했다. 그는 메트로 폴리탄 생명 기능을 가진 컨버터블 대출했다. 그것은 건설에서 영구로 변환할 때 80 %를 풀 것이다. 그는 그것은 3 %의 수수료에 대한 상장과 나 40K 달러를 지불하기로 합의했다. 지금 난 단지 약 $ 배당금이 필요했습니다. 내가 위티어에서 17 세 이상 단위, 캘리포니아 구입했고 $ 60K에 대한 메모를 만들 수있다면 나는 그에게 물었다. 괜찮으셔했다지만 2 $ 40K를 위해 그리고 세번째로 싶었 $ 20K. 그것이 그를 유연성을 판매하거나 하나 하나를 상대로 빌릴 만약 그가 필요했다. 자, 내가 내려 사만칠천오백달러 필요했다. 나는 내 부모님을 설득 $ 20K에서 각 내 아내의 부모. 난 아직도 칠천오백달러 필요했습니다. 제가 부동산에 나와 합류하기 위해 고용했던 최초의 사람, 내 친구가 그것을 할 수있다. 내가 제안을 제시하고 그것을 허용했다. 저희 지불 만사천구백구달러 PER는 달이었다. 내가이 건물을 관리하는 것이 어디 빌더 거래, 그것을 밖으로 임대와 나 일년에 대해 현금 반환에 대한 협상을 8 %를 현금으로 지불하십시오. 만약 그것을 빌려 아니었 일년의 끝에서, 그것을 내 문제가됐다.

우리는 건물을 "Weese 금융 플라자"와 우리의 새 사무실을 들여 이름을 지금 난 정말 성공적인 모습과 사람들이 나에게, 판매원과 투자자 모두 와서하기 시작했다. 이건 내가 전에, 지금 내가 무슨 말을했다 켄한테에 관심있는 사람과 얘기했다. 우리 건물에 세미나를 여는 것으로 시작했고, 그것을 그냥 도망쳤다. 사람과 수표를 쓰는 것은 내 영업 새가 많은 서구 국가에서 속성을 가만 시작했다. 나는 제한된 파트너십 (멋진 이름 부동산 신디케이션 일을) 시작했다. 우리는, 그래서 브로커 면허증을 취득하고 거기에 사무실을 개설하고 조류 개들이 한 무리의 고용 콜로라도에서 많은 일을했다. 뿐만 아니라 우리는 몇 가지 작은 것들뿐만 아니라 202과 161로 콜로라도 스프링스에서 덴버에서 156 대 구입했다. 우리는 또한 아리조나, 텍사스, 캘리포니아와 확인에 많은 샀다. 시간의 짧은 기간 내에지만 잘을 재정적으로 피곤했다.

오, btw, 1 년도 채, "Weese Finanacial 프라자"건물 95 %가 전체, 그리고 좋은 현금 흐름을 던지고있다. 내가 내 아버지의 일을 준 현장 MGR, 그는 그것을 사랑 했어. 대형 에스크로 회사에서 선호하는 에스크로, 내 건물로 이사 그리고 만약 내가 그것의 주식을 팔고 싶어 물었다. 구입 11 개월 만에 2.2 달러를 팔았 밀!! 전 파트너와 함께 대형 메모는 분할, 찍은 건물 소유권의 30 %를 유지하고 70K 달러의 수수료를 받았다. 이건 내 최초의 "꿈의 약속"했다.

어떤 힘든 거래 였지?

내 터프한 계약을 1975 년 완료되었고, 난 다시 그것을 중복 수 없을 꺼에요. 그것은 4 개의 주와 많은 소유자와 파트너십에서 속성을 포함하는 26 개 달린 교환했다. 그것은 3 개월, 밤낮 동안 완료를 얻기 위해 나를 데려하지만 엄청난 성취했다. 다시 한번, 거기에 차를 연루! 하나는 투자자의 자금을 충분히 자신의 총 인수 일부 현금이 부족했다. 그는 1965 년 재규어 컨버터블 XKE 소유하고 그것을 자신의 현금 부족을 상쇄하기 위해서는 제공합니다. 내위원회의 일부로 차를 가져갔습니다. 자동차, 어음과 현금으로받은 수수료에 대한 매우 높은 수치에서 6 집계됐다.

나는 부동산 Exchangor 올해의 국무부 CA의 그것을 위해,하지만 우승 후보에 오르기도하지 않았다.

당신은 당신의 경력에 얼마나 많은 거래 짓을 했길래?

개인적으로, 내 아내와 나는 개인적으로 1000년 단일 가족 주택 이상 소유하고있다. 난이되어 아파트와 몇몇 사무실 건물의 소유자 또는 파트너 수천. 내가 은퇴하고 일부만큼 6 파트너십에 있던 206 투자자했다 전에 내 인생의 정점에 이르렀 당했소 들여 계약의 총 수를 알 수없는 것이다. 저는 거의 30 년 전 덴버에서 생활하고 세미나를 개최했지만 성 Richthofen 폰 구입 2 년 내 제안했다. 그것은 정말 대단했다.

당신의 부동산 면허증을 가지고 있습니까?

나는 브로커 라이센스를 모두 캘리포니아와 콜로라도에 이른 7099 년 7 년간의했다. 내가 사람을 감독할없이 기뻤다 판매하기로하고 내 라이센스 경과하자. 거기에 확실한 혜택을하는위원회의 관점에서 허가하고있다. 제 의견이 아닌 또 다른 혜택을 허가하고있다.

당신의 초점을 전문의 (지역)은 무엇입니까?

나는 어떤 한 분야의 전문 지식도없는 것 같아요. 내가 꽤 많은 짓을했는지 다. 중개, 대줄테니까 시작, 재산 관리, 차압, 잡역 회사, 올바른 시간 (so. 캘리포니아, 유타, 카사 그란데 아리조나)과 내가 느끼는 호황 분야에서 3 고른 세인트 조지, 유타,에 44 맞춤 주택 건설에있어 제 4과 제 5 회 현재 텍사스 남부와 MS. 난 TV를하기 전에 원래의 전문가, 그리고 기업을위한 세미나뿐만 아니라, 상공 Commerces의 이야기를했습니다, 로타리 클럽 등 캘리포니아, 미라지 호텔과 호수 라스베가스, 네바다, 솔트 레이크 시티, 유타, 피닉스 & 투싼 미국 아리조나와 리오에서 그랜드 밸리, 텍사스. 나는 또한 내 일찍 자기 부동산의 "Janitor 억만 장자"라는 경험에서 책을 출판했다. 난을 판매하지만, 그것을 제공 적이 자유롭게 그 질문에 부여했습니다. 제가 구입하고 약 40 년 동안 부동산을 개발하고 지속적인 것보다 더 긴 관점을 가져 많은 단기 투자자 또는 초보자.

무엇이 당신을 위해 투자에 보여?

좋은 투자가 장기적으로 이익을 것이다. 난 대부분 구매해서 장기 만요. 난 차압 구매하고 보관하고 일부는 돈을 넘겨주도록을 판매합니다. 내가 하나가 현금 흐름에 확고하게 아니에요. 난 그 사실을 투자자에게 많은 원판이있는 분야라고 생각합니다. 고마움에 대한 작은 희망으로 보통 세 땅딸보 속성과 당 많은 감가 구독, 여유가 없어 세금 감면 혜택이 없음. 가장 새로운 투자자도 휴식 시간을 벌어 속성 및 제안 모노폴리처럼 당신처럼 살 수있는 많은. , Refinance하고 그들을 계속 더 사지. 소득 엔드에 대한 기본 직업을 유지하고 첫 번째 속성의 토대를 구축했다. 현금 흐름은 임대료 증가 하겠지만 현금 흐름의 성장 욕구에서 시작 옵션을 희생하지 않습니다.

거기와 현금 흐름을 설교 ""부동산 밖으로 너무 많은 가용 소득과 직장을 바꿀 수있습니다. 난 그 '의 반대말입니다. 현금 흐름은 단지, 시간에 있지만 현금 흐름을 얻기 위해 더 많은 다운을함으로써 추가적인 속성의 취득을 희생하는 일이 가치가 없다.

거기에 부동산을 보유한 4 개의 주요 이점이있습니다 :
1. 감사
2. 감가 상각비의 세금 혜택을 선도
3. 교장 맞돈으로 지불
4. 현금 흐름

차트를 지속적으로 # 1과 # 2 부동산에 TRUE를 부를 창조 "의 열쇠", 그리고 멀리 짧은하거나 장기적으로 지난 2 거리를 표시합니다.

자네가 만들어 놓은 어떤 또는 만들어 볼 수있는 가장 큰 실수는 무엇입니까?

나를 위해, 내 가장 큰 실수가 나이 29에 은퇴했다. 나는 게으른가 수백만 달러에 투자를 계속했다 및 부동산의 메커니즘을 받들겠습니다. 좀 더 적극적으로 교환해야하는 대신 과거에 살고있는 부동산의 취득. 58 나이에 29에서, 기본적으로 내가 은퇴했고 제 6 애들을 제기했다.

나이 58 살에, 나는 오류를 수정하고 다시 투자를 시작했다. 지난 15 개월 동안, 난, 59 주택을 구입한 13 그들의 판매와 더 매달 구입하는 것을 계속한다.

당신은 초기 투자자에게 어떤 조언을 해 주시겠습니까?

시작과 투자자에게 나의 조언, 투자, 수입, 위험 내성, 목표의 나이에 (현금 흐름, 세금 혜택, 정년 퇴직 등)에 따라 투자에서, 아내의 '태도는, 모두 내 조언에 들어갈 것이 다를 것이다. 비록 제가 "많은"위험했다 나는 자연으로, 젊었을 때 보수입니다. 새로운 투자자에게주의 권하겠지만와 나는 수치 투자자에게 질문 판매자에 의해 완비! 그들의 동기를 결정하는 경우 당신에게 그들의 조언을했다. 공부하시는 분들은 정말 성공하고있다. 세미나에 마약 중독자가되지 마세요! 그리고 무엇보다도, 항상 귀하의 투자를 계획 비오는 날위한 출구 전략을 갖는 것이 중요합니다. 비가 올 것입니다!!

어떤 조언을하면 현재의 경제 상황과 대출 환경이 주어진 투자자, 포기 할까?

• 첫째 : 더블 및 트리플 확인 대상 재산을 당신에게 주어진 고려의 모든 수입과 지출을 확인합니다. 대부분 overstated하고 부정확.
• 둘째 : 바인더를 착용하지 마십시오 또는 터널 비젼을 가지고있습니다. 여러 가지 옵션은 부동산 경기에서 사용할 수있습니다.
• 셋째 : 기억이 더 많은 돈을 내려 시장에서 부동산과 주식 시장에 모두 이루어집니다. 대부분의 사람들이 다시 그들의 머리를 밀지 쉘, 똑똑한 것들 중에 있으며 둘러보고!
• 넷째 : 당신은 아무도 당신의 돈을 관리하는 좋은 치료로 소요됩니다.

항상 도전하고 부동산 및 금융 시장에 변화가있을 것입니다. 유연하게 변화에 준비가 필요한 때. 크리에이 티브가 아닌 성공적인 자금 조달의 간격을 설정합니다 - 성공했다. 새로운 전략을 학습과 행동에 넣어. "그것은 할 수 없겠지"가정하지 마십시오! 그 반대지. 가정 ","그리고 그것을 할 수있는 방법을 찾아야 할 수있습니다.

거기서 우리의 나머지 부분을 공유하고 싶은 게 있나요?

내가 부동산이 있고 그것을 당신을 위해 할 것이다 놀라운 것들의 열정을 공유하는 다른 사람을 설득 드릴 수 있도록 노력하겠습니다. 아무데도 다른 사람에 대한 지불을 할 수있는 기회를 당신이있는 곳 (은행) 당신이 돈을 뭔가 다른 사람 (세입자) 구입 대출을 찾을 수있습니다. 결국, 당신이 뭔가를 무료로 분명하고 그것 달러 상당의 금액이 될 것이다 엑스 자신합니다. 나는 엑스 어떻게 될지는 모르겠지만,하지만 당신과 실제 돈을에 1000 % 수익을 활용하여 투자의 파워로 인해보다 얼마를 지불한다.

이메일로 우리 투자자 BiggerPockets 만나 면담을 실시하고있습니다. 우리가 확인할 수없는 정보가 포함된 이러한 인터뷰를 인쇄하고 건전한 토론 생각을 자극합니다.

태그 : 똑딱, 집주인, 부동산 투자, 부자 weese 투자자를 충족

하나는 아파트 건물의 소유자가되는 좋은 측면의 소유자가 서로 다른 다양한 방법으로 가치를 증가하고있다 능력입니다. All of these methods for increasing value will not apply to every apartment building, however, I would venture to propose that there is not one apartment building in any state in this country that could not use at least one of these methods to create more value very 쉽게. 만약 당신이 정말로 당신이 왜 그렇게 많은 재산을 주식이나 채권에 투자하는 멀티 - 가족 속성에 의해 만들어왔다 실현을 시작할 수있습니다 같은 다른 투자 방법이 능력을 비교할 수있습니다.

감사 강제 - 강제 감사 어떤 수리 상업용 부동산은 "미군은"재산의 가치를 감사로 구성되어있습니다.

화장품 수리 :

화장품 만들기 수리 한편 현재의 세입자가 행복을 지키는 재산보다 많은 잠재 세입자에게 호소합니다. 수리가 외관에 극적인 영향을 미칠 수, 외벽 그림 내부 벽을 칠하고, 건물 주변의 풍경을 수리하고 포함 세, 더러운와 가전 닳아 교체.

사육 렌탈 :

이것은 아파트 건물의 가치를 높이는 방법으로 보일지 모르지만 명백한 정말 놀랍습니다 얼마나 많은 임대 건물 시장은 가격이 10 %로 20 % 이하로 임대료 부과됩니다. 많은 작은 아파트 건물 소유자와 임차인 보유 재산을 스스로 관리하기 때문에 쉽게 시장 임대료 아래 계속 찾으십시오. 그것을 고려하기 때문에, 요즘은 특히, 많은 사람들이 이유는 아무 상관을위한 임대 아파트에서 이동합니다 고려하지 않기 때문에이 이론을 실천에 결함이있다. 예를 들어, 많은 사람들이 다른 도시의 더 나은 직업 기회를 옮겨놓.

교체 유틸리티 설비 :

아파트 건물을 소유하는 경우 일반 영역 그가 조명에 대한 전기 요금을 지불하거나 단순히 모든 에너지 효율적인 전구와 조명기구의 대체하여 매달 돈을 많이 절약할 수있습니다.

태그 : 아파트 건물 투자, 아파트 값, 아파트 구입

우린 오늘! 기독교 Malesic BiggerPockets로 비교적 새로운 멤버이지만 그 짧은 시간에 자신의 상당히 다른 도움을 주신 모든 사람을위한 훌륭한 인터뷰를 가졌어요! 자신의 지식, 열정, 에너지를 높여이다, 난 이제 사람에 대해 더 자세히 알아보려 생각합니다. 기독교는 주로 구매하고 중앙 펜실베니아 지역에 전략 투자를 개최에 초점을 맞추고있다.

부동산 투자자들을 만나 기독교 Malesic

부동산에 투자를 얼마나 오래 계셨어요?
1 라운드는 1994 년부터 2002 년까지 갔다. 2 라운드는 2006 년 시작 일상 모멘텀을 얻고있다.

Lehigh 대학 동안 베들레헴, 펜실바니아에서 전기 공학을 공부하고, 내가하고 남성 지도자 경력 공군 장교가되는 꿈을 가진 생도했다. 난 생도로 평균보다 더 뛰어납니다 및 엔지니어링 학생이었고, 어느 날 매우 바람직한 자산 만든 공군 디지털 시스템과 컴퓨터 하드웨어 & 소프트웨어, 특히있다. 부분이 있지만 우리처럼 주로 - 삶과 리더십, 사령관 생도 접근 때문에 마음으로 인해 자신의 날개 아래 날 데려 갔어. 나는 그의 후견 많이 배웠 있으며 대부분이 논의되기 위해서는 적절한 (내가 여기) 의역 :

모든 의무 구매 역에서 가정. 라이브 네요. 렌트 할 때 그것을 밖으로 삼촌을 따라 움직입니다. 귀하의 세입자의 저당을 지불하게됩니다.

난 내 첫 임무에서 완전히 Minot AFB 미국 노스다코타 1992 년이 부의 전략 구현에 대한 계획을 세웠다. 아무 것도 거의 판매에 대한 새로운 건설되었고, 매우 낮은 임대료했다. 내 주위에서 한달에 $ 350을위한 괜찮은 마당과 2 차를 차고와 좋은 1 베드룸 집을 빌렸다. 제가 공부하고 다음 임무에 대한 계획을 시작했다.

나는 1994 년, 팜 베이, 플로리다에있는 교외 지역의 한 _ 에이커에 두 개의 목욕탕 집 3 침실 내 첫 싱글 가족 아리스토 구입할 수있습니다.

거의 10 년 동안 나는 내 인생을 바꿔놓은이 재산을 지켰다. 나는 우리 나라의 서비스에 거의 6 년 내 '의무'보다 더 '민간인'뒤로 해리스, 펜실바니아에서 가정 내 자신의 건설 회사를 시작하기 위해 자신을 추진하기로했다.

부동산 투자자가되기 위해 당신은 무엇을 끌었다?
내 아버지는 - 그저 평범하고 단순하게 - 내 영감과 부모 모두 아직 내 가장 큰 팬이있습니다. REI 아빠 세미나에 참석, 독서, 그리고 수많은 시간을 보냈 주로 투자에 대해 얘기했다. 그는 웅대한 계획은 그가 나를 위해 야간의 꼬마 시간에 세계의 나머지 때 밖으로 누워 자고 것이라고했다. 그는 방아쇠를 당긴 적이있다. 그래도,이 녀석은 아주 대단한 성공입니다; 특히 그는 그의 아들에게 준 경우 측정 스틱은 교육입니다.

당신은 풀 타임 또는 파트 타임 투자자?
난 투자자 오전 파트타임 책. 의 속성이 우리는 14에서 28 일 개최 임대 단위를 쓰고 싶어요.

어떻게 투자를 시작 했죠?
라운드 2 (이전 라운드 1 참조). 내 동생과 내가 함께 우리의 전기 계약을 체결한 회사를 자신과 매우 밀접하게 일상 업무. 우리가 연구하고 년 동안 그 회사는 우리의 전기 사업에 REI 완벽한 칭찬 것이 이슈가되고있다.

무엇보다, 우리가 우리 자신의 상사가없습니다, 우리 회사는 우리가 이동 REI 필요한 느낌대로 관리를 할 수있다. 따라서, 회사는 반드시 REI 저녁이나 주말에만에 있지만, 서비스가되지 않을 것이 아니라 우리가 매일 갈기에 성공할 수있을 거예요. 이제 그것이 현실이다, 내가 할 단지로 계획했다. 비록 두 회사는 별도의 위치와 별개의, 하루 동안의 흐름을 모두 내 작품을 통해, 그리고 밖으로, 차별이 거의없이 전달합니다.

당신의 최초의 계약에 대해 알려주십시오. . .
라운드 2. 우린 몇년에 걸쳐 준비 보냈다 ... 존경하는 아버지의 기슭에 실제로 우리의 전체가 살고있다. 일부 이전 교훈했다. 우리는 진지한하기로 결정했다. 우리는 자금 줄을 재활 또는 리모델링을위한 우리의 전략 계획, 건설, 공급 업체와 계정을 시작 찾고 시작했다. 그럼 무슨 일이 있었는지 ...

벤자민 프랭클린 : "힘들어 난, 난 운이 좋은 작품."

우리는 시의 재산 샀다. 거래 : 벽돌의 절반을, 3 이만오천달러에 대한 이야기를 이중. 이 늙은이 년 동안 자신의 파워가 살았다면 지금과 변호사의 도움으로 생활에 그를 정말 감동적 이었어요. 그래,하지만 수십년 동안 학대 아니었다 유지도 가본 적이 없었습니다. 작동이 필요합니다. 소유자 (POA) 우리가 정착되기 전에 사람의 버려진 것들을 제거하기 시작을 허용했다. 우리는이 거래로 떨어질 수있는 위험을 통해 시작했고 우리는 '우리가했던 모든 노동자를 잃는 것'을 알고있다. 하지만 나왔.

두 집 건너 내려가면에서 이웃 정착하기 전에 우리가 (아직은) 우리가 재산을 소유의 재산을 소유하지 않았다 물어 삼일 다가왔다. 주저하면서, 우리는 우리가 구매와 투자가와 그것을 고치 개최 계획을 세우고 그것을 빌릴 답했다. 그는 만약 우리가 파는 것이라고 -, 일을 빨리 멈출 알고 싶었지만, 그의 친구는 장소와 시간에 대해서 보자. 그는 (우리, 또는 지급에 대해 삼일 $ 25KB의 플러스 닫는 비용)에 지불했다 기억이 약 $ 50,000의 가격으로 언급했다. 길고도 짧은 이야기, 우리는 말 그대로 닫는 테이블에서 자신의 집에서 3 일 후 계약서에 서명을했다 (물론, 우리가 계약을하기 전에 우리는 재산을 소유) 로그인하지 못했습니다. 우리는 첫 거래를 정리하고 깨끗한 - 아웃 노동의 만팔천오백달러 몇 시간 밖에 않았다.

우리는 운이 좋아서 ... 또는 들였는지 (당신에게서 관찰됐다 경우에 따라 외부 또는 우리가 멀리 저녁과 주말에 우리 가족에서 주 끝에 자신이 새로운 벤처에 대한 준비를 얻을 수있는 가장 긴 시간을 일하고 있었다.)

어떤 주제가 뭐죠?
주문 및 주거 만요. 우리는, 깨끗한 월세 업데이트된 상위 낮은 계급이나 중산층 사람들에게 좋은 아파트. 우리는 종종 우리의 관점 세입자들이 모두 그 시간에 그들이 본 것 중에 가장 좋은 아파트를 찾는 사람이 있다고 들었어요. 우리는 그런식으로. 우리는 스스로 브랜드의 명성을 구축하기 시작했다.

당신은 주택 투자의 측면 또는 상업적 측면을 선호하십니까? 왜?
주거. 상업과 함께 우리의 경험은 제한됩니다. 우리는 위대한 성장 지역에 길거 일에이커에 따라 거대한 성장 잠재력을 지닌 우리의 전기 회사를위한 사무실 건물을 구입했다. 우리가 덜에서 도보 이외의 아무것도 아닌 다른 짓을 한 -보다 - 바람직한 상업 기회, 그래도 우리는 계속 그들을 검토하십시오.

무엇이 당신을 위해 투자에 보여?
주문 및 투자자로 잡아, 우리는 장기적으로 생각합니다. 현금 흐름표 킹,하지만 ... 우리는 때로는 "조사"(하나는 현금 흐름이나 속성을 추가 중립에 대한 현금 흐름을 위해 희생할 준비하는 경우 그것은 바로 지리적 영역에서 오른쪽 모양에있다 긍정적인) 작은.

당신은 당신의 경력에 얼마나 많은 거래 짓을 했길래?
3월 21일 08으로 - 비즈니스의 이름으로 수료 거래에만 해당 : 17 벌과 3를 판매하고있다. 우리의 개인 주택, 조금 21 벌로 점프와 5 판매 내 라운드 1 속성을 추가합니다. 난 아직 안돼서, 그래서 내가 심히이 만나 인터뷰를 위해 투자자 선정되어 영광입니다.

당신의 부동산 면허증을 가지고 있습니까?
난 몰라. 내 아내는 않습니다. 그녀는 2007 년 초에 요원이되었고, 대부분 하나의 클라이언트 서비스 - 날. 이것은 / 우리의 전략이다. 난 이번에 BiggerPockets 스레드를받을 권리, "의존 요원에,하지 마가 되거라"종합 부동산에 12 3월 8일 포럼에 투자를 작성했습니다. 이것 좀 봐.

당신은 초기 투자자에게 어떤 조언을 해 주시겠습니까?
정말 이해 할 수가! 그것은 말 그대로 Malesic 일족에 대한 우리의 집단 꽁초 하차하고 나가 수십했다. 우리 짓을 내가 말하는대로하지 마. 내가의 첫해에 실제보다 더 배운 모든 서적, 테이프, 포럼, 회의에서 배운, REI되고 아버지와 대화. 작은 것부터 시작합니다. 구매하지 마십시오 12 또는 7 또는 심지어 2. 그리고 그것을 통해 한 작품. 배우다. 당신의 실수를 확인합니다. 여기에 조언을 가자. 복구할 수있습니다. 그럼, 내 친구, 그럼 당신은 세상을 자신의 준비가되어있습니다.

어떤 힘든 거래 였지?
유리 있음 - - 30 - 빈 - 생각 : 모든 거래는 터프해. 내가 한 말처럼 들리 - 주위,하지만 그런 의미는 모르겠 등. 모든 거래에 대해 모든 시간의 - 테이블을 통제하고있다. 모든 거래에 대해 어떻게 자기 직업에 모두가 상기이다. 모든 거래에 대해 패딩 불안감 때문에 거래를 할 때 그들은 그것을 엉망으로보고있다 날짜하지 않습니다. 우리가 그것을 잘 입수했습니다.

그 때 11 시간 내에 모든 계약을 염두에두고 우리는이 모든 일을하고있다에서 계속 무언가이다. 최대한 빨리 거래를 할 경우, 거래를 이루어집니다. "우리는 우리 주변을 다시 한번 같이 일해 보지 못할 수도있습니다,"나는 우리 팀에있다. 내가 그것을하지 않으려고 내게로 돌아가자. 내 턱을 개최 높은 전문 숙박, 내 소매를 롤, 미소를 유지하고 일하러 가야겠다. 그럼, 당신이 유리 - - 30 -에서 전체는 모든 일이 좋은 거래라고 생각 될 것 같네요.

무슨 꿈을 거래를하실까요?
그 부드러운가는 거래. 나는 말 (폐쇄)의 시작과 서류에서 계약서에 사인을했다. 누구나 다른 사람과 자신의 일을 다하지 살잖아요. 끝난. 우리를 위해 승. 구매자 / 판매자에 대한 승. 거래를 할 수있는 모든 사람들은 우리를 돕는의 승. 승 - 승 - 승. 비즈니스, 아메리칸 스타일이다 (모든 승자도 패자도).

당신은 부동산 시장이나 경제의 현재 상태에 대해 어떤 생각을 가지고 있습니까?
확실히 사는 것처럼 완벽한 폭풍이 우리쪽으로 가고있는 것 같다. 판매 및 오리발 조심! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
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