Real Estate: Flip of huren?

Je hebt misschien gehoord onlangs dat dit een geweldige tijd voor de aankoop van vastgoedbeleggingen. Een reden hiervoor is omdat u kunt nu "cash flow" ze weer. Dat klinkt als een goed idee, maar wat houdt dat eigenlijk in het vertalen? Wat maakt dit echt een betere tijd te kopen en houd vastgoedbelegging in plaats van 18 maanden geleden?

Ik wil u een kort overzicht over de twee belangrijkste concepten van geld voor de investeringen eigendom, en waarom is het een perfecte tijd om te verkrijgen en houden van een vastgoedbelegging.

Fix & Flip

Ik weet zeker dat velen van u hebben gehoord van de term "fix & flip". Dit is een goed geld maken techniek als de onroerend goed markt is stabiel en de volatiliteit is voorspelbaar. Het concept is voor de aankoop van een eigendom dat is ondergewaardeerd ten opzichte van de andere woningen in het gebied en fix it up. De typische gerichte reparaties zijn producten als nieuwe vloeren, tapijt, verf-, raam-behandelingen, landschapsarchitectuur, keuken en badkamers kabinetten, enz.. Idealiter zouden deze reparaties slechts 1-3 maanden, en dan moet je een lijst van de goederen voor verkoop in een veel hogere prijs. Het doel is om genoeg zijn om uw reparatiekosten, de tijdelijke hypotheek betalingen, en loop weg met $ 20K - $ 60K winst op dat eigendom. De sleutel tot succes is om de eigendom en het recht om de goederen zo snel mogelijk.

Uiteraard werkt dit niet altijd zoals gepland, en soms verlies je geld op de deal. Factoren die bijdragen aan geld te verliezen op een Fix & Flip eigendom zijn de reparatiekosten te hoog, de reparatie al veel te lang, of de woning niet verkopen snel. Helaas, sommige Fix & Flippers heb geplakt met vastgoed meer dan een jaar geleden, toen de markt bleek, en beide hebben een verlies te verkopen onder de kostprijs of er een verhuurd onroerend goed. Dit is niet de ideale strategie voor de verhuur van eigen onroerend goed, omdat de meeste van deze mensen zijn nog steeds een maandelijks verlies verhuren deze eigenschappen vandaag. Ik heb het gevoel dat ik ben een autoriteit op dit onderwerp omdat ik zelf een van deze soorten eigenschappen mezelf.

Cash Flow

Dit is het concept gebruikt ter identificatie van goederen die maakt goede huren. Het woord "cash flow" verwijst naar het bedrag in contanten een huur woning genereert en gebruikt op een maandelijkse basis. Kasstroom kan worden gebruikt als een indicatie van een huurcontract thuis de financiële sterkte. Wanneer het gaat om de verhuur van uw investering eigendom u liever aan een positieve cash flow, dat u bent om winst te maken op een maandelijkse basis. Vanwege de hoge prijs van woningen in sommige stedelijke gebieden is het moeilijker om woningen met een positieve cash flow, maar het is niet onmogelijk. Hier zijn enkele van de factoren die we op het vaststellen van een eigendom van de cashflow.

U moet eerst de berekening van de maandelijkse kosten van het onroerend goed (soms de moer). U moet alle kosten in verband met het onroerend goed met inbegrip van de Mortgage Betaling (hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen), Property Management Legesrechten, Hoa Dues, Pool Service, Home garantie, etc. Deze maandelijkse kosten zullen niet alleen worden gedekt door uw huurders , maar ook zullen moeten worden gedekt door je in tijden wanneer het goed is niet gehuurd. Ook is er rekening mee als u onmiddellijke herstellingen aan het huis gereed te maken voor de huurders.

Hierna moet je berekenen hoeveel u kunt huren het huis voor. Ik stel met behulp van een sterk gekruide eigendom manager om u te helpen in deze analyse. Niet alleen kan deze persoon je helpen de juiste verhuur tarief, maar kan ook bijdragen tot het identificeren van de huidige bezetting van de huur in het gebied. Dat geeft je een idee van hoe lang het duurt te verhuren uw eigendom.

Wanneer u aftrekken van de maandelijkse kosten (moer) uit uw potentiële huur krijg je dat eigendom van de maandelijkse kasstroom nummer. De meeste mensen zullen aangetrokken worden panden met een positieve cash flow - maar sommige mensen zullen ook overwegen eigenschappen die simpelweg "break-even" met de bedoeling van ze te verkopen in een paar jaar bij een waarde gewaardeerd.

Waarom is dit een goed moment om te kopen?

Een van de belangrijkste factoren bij het vinden van onroerend goed met een goede cashflow zal worden in de prijs van het huis. Is dat de hypotheek-betaling op de eigendom vormt het grootste gedeelte van uw kosten, die u wilt vinden huren onroerend goed tegen een lage prijs. Dit klinkt als common sense (Duh!), Maar een goedkope catalogusprijs betekent niet altijd is het een goede deal.

Vandaag de woningmarkt heeft een record aantal korte verkoop, Foreclosures, pre-Foreclosures, verdrietig, en bank eigendommen! Sommige home prijzen in sommige gebieden zijn de meer dan 30% van waar ze 18 maanden geleden. Dit kan eenvoudig markeren de lage prijs voor het huis verkopen voor de komende jaren. Wanneer zie je het volgende scenario u denkt dat deze eigenschappen niet echt beschikbaar. Als dat kan ik eerlijk zeggen, ... heb je echt gekeken? Want, hoeft u alleen maar te vinden een eigenschap die werkt!

Voorbeeld:

Hier is een eengezinswoning (3bd/2ba) in Tempe, AZ in de buurt van de light rail. Het is eigendom bank en ze vragen $ 150K (beoordeelt op $ 205k) en zij zullen verwijzen in alle kosten van uw afsluiting met een volledige offerte. De eigendom is in principe klaar bewegen en moet een beetje verf. U betaalt 20% naar beneden ($ 30.000) en de financiering van 80% ($ 120.000) op een 30 jaar vaste (6,75%).

De hoofdsom en rente is $ 778/mo + $ 50/mo huiseigenaren ins. + $ 92/mo onroerendgoedbelasting = totale PITI = $ 920/month. U ook besluiten om een eigendom manager (een goed idee) voor $ 65/month en u geen andere maandelijkse kosten. Uw netto kosten zijn $ 985/mo.

Uw makelaar doet hun onderzoek, en informeert u dat de huur op een 3 slaapkamer binnen 2,5 mijl van de ASU moet huren voor $ 1130/mo. En als je het opgenomen vóór 20 augustus ^th, u moet in staat te huur in binnen 2 weken.

$ 1.130 huur - ($ 985) kosten = $ 145 / maand in positieve cashflow. Dit lijkt een goed scenario waard. Hier zijn de pluspunten:

• U heeft het potentieel om $ 145/month kasstroom.
• U heeft een 30 jaar vaste lening, dus elke maand uw belangrijkste evenwicht gaat.
• Je hebt een grote bron van Fiscale inhoudingen aan het eind van het jaar
• U heeft zojuist verworven eigendom met $ 55.000 van het eigen vermogen in.

Het bovenstaande voorbeeld is slechts een basis-scenario van de duizenden die er bestaan. Beleggers kunnen vinden hetzelfde scenario in de meeste steden college. Er zullen tal van eigenschappen die een negatieve cash flow na een grondige analyse. Maar de sleutel tot het vinden van de juiste kasstroom eigendom begint in de handeling van het bouwen van een team en op zoek naar hen.

Conclusie

Vastgoedbelegging is niet ieders kopje thee. Echter, als u dacht dat in het verleden, de huidige woningmarkt biedt grote kansen te kopen eigenschappen die "cash flow". Als u wacht op de woningmarkt te verminderen inventaris en "aanscherpen" te kopen een vastgoedbelegging - je mist de boot.

Er zijn vele andere concepten en technieken die ik niet ingaan op vandaag dat ik graag met u delen als u interesse

• Nu vastgoedbeleggingen als primaire verblijfplaats (2% - 5% omlaag)
• Nu vastgoedbeleggingen als een tweede huis (5% -10% omlaag)
• Koop een multiplex (2 tot 4 stuks)
• 8 creatieve manieren te vinden je 20% aanbetaling
• Aankoop van een vastgoedbelegging die moet rehab voor 10% omlaag
• Koop een nieuwe woning en het gebruik van uw huidige woning een huur

Welkom op onze blog!
Welkom bij de Real Estate verzending uit BiggerPockets.com. Onze blog brengt deskundigen op diverse terreinen van onroerend goed met als doel om onze lezers geïnformeerd en op snelheid. Of je nu een vastgoed professional (leninggever, Realtor, bankier, etc), investeerder (verhuurder, flipper, groothandel, enz.), of gewoon een consument, huurder of huiseigenaar die geïnteresseerd zijn in de wereld van onroerend goed, deze blog is de plaats voor u om mee te doen!

U kunt zich abonneren op onze RSS-feed, krijgen blog updates via e-mail, onze gratis mailing lijst, of de beste van allemaal, onze sociale netwerk, samen met 25.000 anderen die geïnteresseerd zijn in onroerend goed onderwijs, dealmaking, netwerking en marketing.