The Good Verhuur Makelaar En Haar Evil Twin

Zeer vroeg in mijn carrière te investeren kreeg ik een geweldige les in verhuur het eigendomsrecht. In het begin van de jaren 1990 zag ik de mogelijkheden voor de Las Vegas markt en besloot dat het een goed idee is om investeringen op lange termijn in het gebied. Op de tijd waren er ongeveer 5000 personen die zich er elke maand en bouwers waren het toevoegen van nieuwe woningen in een razend tempo. Er was een goed aanbod van wederverkoop woningen en de huur markt was sterk. Ik was op zoek naar toekomstige waardestijging in tegenstelling tot onmiddellijke kasstroom.

Ik woonde in New York op het moment en ik zou moeten investeren op lange afstand. Ik had connecties in het gebied en kreeg ik aanbevelingen voor makelaars in onroerend goed en een goed manager. Ik wist dat investeren buiten mijn omgeving zou hebben enkele uitdagingen en ik was bereid te accepteren dat. Verdere complicerende zaken was het feit dat ik werd rekening op investeringen partners. Ik had wel een partnerschap papieren opgesteld en alles werd duidelijk zijn omschreven.

Een van de belangrijkste voordelen van het investeren in het gebied is dat er een overvloed van nieuwere huizen met FHA hypotheken, op het moment dat deze hypotheken werden volledig assumable. Met partners zetten in geld, ik kon verwerven eigenschappen vrij gemakkelijk. Mijn plan was te verwerven twee eigenschappen en zie hoe de dingen gewerkt. Als het goed is gegaan zou ik kijken naar het verwerven van aanvullende eigenschappen.

The Good House

Na een aantal reizen naar het gebied en kijken tientallen huizen, I gelegen een eigendom dat aan mijn criteria voldoen. Het was een 3 slaapkamers, 2 badkamers huis in een prima buurt. Het enige werk dat nodig was om de tapijten gereinigd. De aankoop is even eenvoudig als zou te wijten kunnen zijn aan de hypotheek assumable en er waren helemaal geen complicaties bij de afsluiting. Mijn eigendom manager begon op zoek naar huurders meteen en had gelegen en gekwalificeerde een jong gezin dat zou zijn klaar om te bewegen in vrijwel onmiddellijk nadat wij gesloten escrow .

Ik had het huis gekocht voor iets meer dan $ 100.000, met inbegrip van alle kosten voor de afsluiting. De huur was genoeg om de hypotheek, belastingen, verzekeringen, beheersvergoeding en een vergoeding voor reparaties en onderhoud. Na alles wat ik bleef met ongeveer $ 150 per maand was toegevoegd aan het fonds en het onderhoud. De huurders waren helemaal perfect. Er was nooit een probleem, ze betaalde de huur op tijd, en het huis was altijd vlekkeloos. Ze verbleef daar gedurende vijf jaar, tot een baan overdracht veroorzaakt hen te bewegen.

Het House of Horrors

We weten allemaal van ouders die een kind hebben, dat is zo goed dat ze niet kunnen wachten, hebben een andere, dan Damian binnenkomt met zijn Omen. Huis nummer twee was dat voor mij, als zij zou zijn huis nummer een er niet zou hebben is een nummer twee. Het tweede huis is gelegen in een ander deel van Las Vegas, maar nog steeds in een goede omgeving. De eigenaars waren wanhopig te verkopen en ik was in staat om een fantastische deal. Ik had verwacht om nog betere kasstroom dan huis nummer een. Het was ook gaan om een hypotheek veronderstelling dus ik verwacht een snel dicht. Mijn eigendom manager begon op zoek naar huurders en had een gezin klaar voor vrij snel.

Dan is de lol begon. Er waren problemen met de veronderstelling vanwege het ontbreken van papieren en er waren enkele titel kwesties als goed. Het duurde enkele weken langer te sluiten escrow dan verwacht. De huurders die gaan verhuizen kan niet wachten en huurde een verschillende huis. We hadden om terug te keren hun aanbetaling omdat we niet konden leveren het huis toen beloofd. Mijn eigendom manager gestart op zoek naar nieuwe huurders, maar werd met een harde tijd vinden van iemand die gekwalificeerd zijn. We uiteindelijk afgerekend op iemand die op zoek was naar een zes maanden huur. Grote vergissing.

De huur is steeds te laat en we moesten een kennisgeving aan uitzetten meer dan een keer, maar ze altijd betaald voordat we konden gooien ze eruit. Ze lieten aan het einde van de termijn van zes maanden, maar verliet het huis een janboel. De tapijten werden geruïneerd , gaten in de muren, trapleuning afgescheurd de trap en tal van andere problemen. Wij blijven de borg maar dat was niet genoeg. Ook verplaatst zonder forwarding adres en we hebben besloten het niet waard om bij te houden hen vast.

Na het maken van enkele duizenden dollars aan reparaties We huurden het huis weer. De volgende reeks van huurders waren een probleem zo goed. Ze waren constant bellen met een probleem of een andere, huur was altijd te laat en huur controles teruggestuurd. Ze lieten aan het einde van de lease-en we weer verhuurd. Problemen opnieuw hoewel al deze huurders ging door middel van een screening. Wegens uitgebreid vacatures, buitensporige reparaties, uitzetting en andere kosten dit huis was altijd verloren geld.

Lessons Learned

Mijn partners waren zo beu met die tweede huis dat zij aandrong op verkoop. Ik kan niet zeggen dat ik de schuld, maar mijn voorkeur ging te houden. We hebben de wind up selling huis nummer twee op een minimale winst na vijf jaar. Na rekening houdend met al onze kosten in de loop der jaren hebben we een winst van ongeveer $ 5000, die bedroeg ongeveer een 1% jaarlijks rendement. Zeker niet de moeite waard om alle van de hoofdpijn.

We hebben ook verkocht huis nummer een op dit punt, een beter resultaat, maar niet een homerun met alle middelen. Dat eerste huis gesaldeerd met een winst van iets meer dan $ 30.000 plus vijf jaar van positieve cashflow. Toen we alles berekend bedroeg ongeveer een 6 % op jaarbasis rendement.

Het eindresultaat was dat ik ongelooflijk veel geleerd over het bezit huurwoningen en over lange afstand te investeren. Het was ook een les in het werken met partners. Ik heb belegd met partners sindsdien, maar ik ben nooit te popelen om dat te doen. De huur onroerend goed bedrijf is niet gemakkelijk maar ik heb toegepast wat ik geleerd en mijn verwachtingen zijn veel realistischer nu en de resultaten zijn veel beter. Deze werden niet lessen die ik kon hebben geleerd een andere manier. Geen boek, cursus, goeroe of mentor kan me leren zo veel als de eigenaars van deze verhuur deed.

Soms tegenspoed is wat u nodig heeft om het hoofd te bieden, zodat het succesvol - Zig Ziglar

Welkom op onze blog!
Welkom bij de Real Estate verzending uit BiggerPockets.com. Onze blog brengt deskundigen op diverse terreinen van onroerend goed met als doel om onze lezers geïnformeerd en op snelheid. Of je nu een vastgoed professional (leninggever, Realtor, bankier, etc), investeerder (verhuurder, flipper, groothandel, enz.), of gewoon een consument, huurder of huiseigenaar die geïnteresseerd zijn in de wereld van onroerend goed, deze blog is de plaats voor u om mee te doen!

U kunt zich abonneren op onze RSS-feed, krijgen blog updates via e-mail, onze gratis mailing lijst, of de beste van allemaal, onze sociale netwerk, samen met 25.000 anderen die geïnteresseerd zijn in onroerend goed onderwijs, dealmaking, netwerking en marketing.