Hefboomeffect: vriend of vijand?

Auteur: Richard Warren • URL: http://www.rehabberseye.com
9 februari, 2009 •

Op het oppervlak, vastgoed is een verschrikkelijke investeringen. Met verhuur eigenschappen die u hebt te maken met huurders, vacatures, onderhoud en reparatie, verzekeringen, belastingen, enzovoort. Het is zeker de hoge onderhoudskosten in vergelijking met aandelen, obligaties of andere investeringen. Het rendement is niet zo groot zijn. Als u betaalt $ 100.000 voor een woning dat de huurprijzen voor $ 1000 per maand, of $ 12,000 per jaar, het ziet er niet zo slecht. Maar wat te denken van al die kosten? Dat kan gemakkelijk consumeren 40-50% van de huurprijs per maand. Nu uw rendement kan worden tot ongeveer 6% van het geïnvesteerde bedrag.

Je hoeft je wat fiscale voordelen, zoals afschrijvingen. Maar afschrijvingen opnieuw wanneer u verkoopt ja, op zijn best, het is een tijdelijk voordeel. Alle andere inhoudingen gewoon betekenen dat je verloren geld en mogen gebruiken bij het verlies te compenseren inkomen, is dat echt een voordeel? Toch is er waardering, toch? Waardering is een bonus, niet een recht. Wat als de vastgoed markt niet waarderen (artikel) voor een zeer lange tijd? Als je kijkt naar de lange-termijn waardestijging van onroerend goed vindt u dat het voor het grootste deel, spiegels inflatie. Dus waarom zou iemand investeren in vastgoed? Hefboomeffect.

Meer Bang For The Buck

Door het gebruik van leverage in de vorm van een hypotheek heeft u de mogelijkheid om een actief dat is vele malen groter dan het geïnvesteerde bedrag. Dit zal Vergroot uw rendement. U zult geven onmiddellijke cashflow, omdat dat geld wordt nu gebruikt voor de terugbetaling van de lening. Echter, sommige van die betaling wordt gebruikt om de balans lening en de lening zou uiteindelijk volledig worden betaald uit als u de eigenaar bent van het eigendom lang genoeg.

Laten we proberen een voorbeeld. We zullen vergelijken een contante aankoop voor $ 100.000 tegen de aankoop van vier woningen met voor $ 100.000 elk met een 20% aanbetaling van 5% voor het sluiten en andere kosten. Hypotheek wordt aangenomen dat op 7% voor 30 jaar. Waardering zal worden aangenomen op 3% voor tien jaar.

Cash Aankoop - $ 100.000

Waarde in 10 jaar - $ 134.392

U heeft ook de netto-inkomsten bedroegen op $ 550/month (vandaag dollars)
Totale winst = $ 34.392
Inkomen = $ 66.000

Totaal = $ 100.392

Hefboomeffect Aankoop - $ 400.000
Waarde in 10 Years - $ 537.567

Hypotheek Saldo - ($ 274.600)
Inkomen = $ 0 (inkomsten gebruikt om te betalen hypotheek)

Netto Winst = $ 182.967 (inclusief vermindering van de hoofdsom hypotheek)

In het contante aankoop u uw geld verdubbeld in tien jaar met een combinatie van inkomsten en waardering. De totale opbrengst bedroeg $ 100.392 over de periode van tien jaar.

In het hefboomeffect aankoop gebruikt u hetzelfde geld voor het verkrijgen van een totale opbrengst van $ 182, 967. Dat is ruim 82% meer met dezelfde hoeveelheid geld om te beginnen. Natuurlijk zijn er allerlei variabelen die van invloed kan zijn op het rendement, dit voorbeeld is slechts gebruikt ter illustratie van een punt.

The Dark Side
Zoals de recente instorting van de vastgoedprijzen is gebleken, hefboom is een dubbele rand zwaard dat snijdt aan twee kanten. Net als de winst vergroot, maar dit geldt ook voor de verliezen. Als we diezelfde $ 100.000 huis als een voorbeeld en draagt zorg voor een 25% is gedaald, is het eenvoudig om de schade bij het gebruik van leverage. Als u contant betalen en de prijs daalt van 25% moet je nog steeds 75% van uw investering. Aan de andere kant, als je gekocht met een 25% aanbetaling en leed 25% prijsdaling, uw gehele belegging is weggevaagd.

Het overmatige gebruik van het hefboomeffect is wat veroorzaakt de huizenmarkt zeepbel in de eerste plaats en ook wat leidde tot zijn uiteindelijke ondergang. Wanneer gebruikt verstandig hefboom is een krachtige tool. Verkeerd gebruikt kan worden verwoestende.

Geef me een hefboom lang genoeg en een steunpunt op te plaatsen, en ik verplaats de wereld. - Archimedes

Verwante Posten:

Welkom op onze blog!
Welkom bij de Real Estate verzending uit BiggerPockets.com. Onze blog brengt deskundigen op diverse terreinen van onroerend goed met als doel om onze lezers geïnformeerd en op snelheid. Of je nu een vastgoed professional (leninggever, Realtor, bankier, etc), investeerder (verhuurder, flipper, groothandel, enz.), of gewoon een consument, huurder of huiseigenaar die geïnteresseerd zijn in de wereld van onroerend goed, deze blog is de plaats voor u om mee te doen!

U kunt zich abonneren op onze RSS-feed, krijgen blog updates via e-mail, onze gratis mailing lijst, of de beste van allemaal, onze sociale netwerk, samen met 25.000 anderen die geïnteresseerd zijn in onroerend goed onderwijs, dealmaking, netwerking en marketing.

2 Reacties op "Hefboomeffect: vriend of vijand?"

Breckenridge Realtor | 9/02/09
Real Estate Investment zijn niet slecht als je het kiezen van de juiste markt, hoewel een dergelijke markt een niet gemakkelijk te vinden, zijn ze beschikbaar en beleggers maken 20-30% winst in 18 maanden of minder. Neem Breckenridge, Colorado bijvoorbeeld. Ik kocht een huis ongeveer twee jaar geleden, en zet het op de korte termijn vakantiewoning markt. Zij heeft 10% van de aangekochte waarde per jaar. Ik verkocht het voor een winst van 32% van de aangekochte waarde laatste 18 maanden. Ik kan niet zeggen dat dit gaat werken in elke markt, Breckenridge is uniek vanwege haar populariteit als een skigebied en ook te wijten aan het feit dat wij zeer beperkte beschikbaarheid van gronden hoe dichter we bij bouwen-out-county-breed.
lance sluitertijd | 23/02/09
Goed gezegd, maar gezien de alternatieven in dit klimaat geen geld op cash rendement van meer dan 5% is uitstekend en gezien de nog steeds stabiele markten met waardering het interne rendement is nog steeds te benaderen dubbele cijfers. Plus je een "tastbare" niet actief papier heeft alleen waarde aan de Boardroom. Ook de veronderstelling dat uw harde vaste kosten zijn namelijk. Hypotheek, Belastingen met huur roltrappen uw rendement verder te groeien. En tegen de verkoop van de voorraden, waar je gewoon betalen de belastingen kunt u zich via 1031.