Op het oppervlak, vastgoed is een verschrikkelijke investeringen. Met verhuur eigenschappen die u hebt te maken met huurders, vacatures, onderhoud en reparatie, verzekeringen, belastingen, enzovoort. Het is zeker de hoge onderhoudskosten in vergelijking met aandelen, obligaties of andere investeringen. Het rendement is niet zo groot zijn. Als u betaalt $ 100.000 voor een woning dat de huurprijzen voor $ 1000 per maand, of $ 12,000 per jaar, het ziet er niet zo slecht. Maar wat te denken van al die kosten? Dat kan gemakkelijk consumeren 40-50% van de huurprijs per maand. Nu uw rendement kan worden tot ongeveer 6% van het geïnvesteerde bedrag.

Je hoeft je wat fiscale voordelen, zoals afschrijvingen. Maar afschrijvingen opnieuw wanneer u verkoopt ja, op zijn best, het is een tijdelijk voordeel. Alle andere inhoudingen gewoon betekenen dat je verloren geld en mogen gebruiken bij het verlies te compenseren inkomen, is dat echt een voordeel? Toch is er waardering, toch? Waardering is een bonus, niet een recht. Wat als de vastgoed markt niet waarderen (artikel) voor een zeer lange tijd? Als je kijkt naar de lange-termijn waardestijging van onroerend goed vindt u dat het voor het grootste deel, spiegels inflatie. Dus waarom zou iemand investeren in vastgoed? Hefboomeffect.

U heeft ook de netto-inkomsten bedroegen op $ 550/month (vandaag dollars)
Totale winst = $ 34.392
Inkomen = $ 66.000

Totaal = $ 100.392

Hefboomeffect Aankoop - $ 400.000
Waarde in 10 Years - $ 537.567

Hypotheek Saldo - ($ 274.600)
Inkomen = $ 0 (inkomsten gebruikt om te betalen hypotheek)

Netto Winst = $ 182.967 (inclusief vermindering van de hoofdsom hypotheek)

In het contante aankoop u uw geld verdubbeld in tien jaar met een combinatie van inkomsten en waardering. De totale opbrengst bedroeg $ 100.392 over de periode van tien jaar.

In het hefboomeffect aankoop gebruikt u hetzelfde geld voor het verkrijgen van een totale opbrengst van $ 182, 967. Dat is ruim 82% meer met dezelfde hoeveelheid geld om te beginnen. Natuurlijk zijn er allerlei variabelen die van invloed kan zijn op het rendement, dit voorbeeld is slechts gebruikt ter illustratie van een punt.

The Dark Side
Zoals de recente instorting van de vastgoedprijzen is gebleken, hefboom is een dubbele rand zwaard dat snijdt aan twee kanten. Net als de winst vergroot, maar dit geldt ook voor de verliezen. Als we diezelfde $ 100.000 huis als een voorbeeld en draagt zorg voor een 25% is gedaald, is het eenvoudig om de schade bij het gebruik van leverage. Als u contant betalen en de prijs daalt van 25% moet je nog steeds 75% van uw investering. Aan de andere kant, als je gekocht met een 25% aanbetaling en leed 25% prijsdaling, uw gehele belegging is weggevaagd.

Het overmatige gebruik van het hefboomeffect is wat veroorzaakt de huizenmarkt zeepbel in de eerste plaats en ook wat leidde tot zijn uiteindelijke ondergang. Wanneer gebruikt verstandig hefboom is een krachtige tool. Verkeerd gebruikt kan worden verwoestende.

Geef me een hefboom lang genoeg en een steunpunt op te plaatsen, en ik verplaats de wereld. - Archimedes

Welkom op onze blog!
Welkom bij de Real Estate verzending uit BiggerPockets.com. Onze blog brengt deskundigen op diverse terreinen van onroerend goed met als doel om onze lezers geïnformeerd en op snelheid. Of je nu een vastgoed professional (leninggever, Realtor, bankier, etc), investeerder (verhuurder, flipper, groothandel, enz.), of gewoon een consument, huurder of huiseigenaar die geïnteresseerd zijn in de wereld van onroerend goed, deze blog is de plaats voor u om mee te doen!

U kunt zich abonneren op onze RSS-feed, krijgen blog updates via e-mail, onze gratis mailing lijst, of de beste van allemaal, onze sociale netwerk, samen met 25.000 anderen die geïnteresseerd zijn in onroerend goed onderwijs, dealmaking, netwerking en marketing.

Labels: hefboomwerking, vastgoed investeren

Er zijn velen die het gevoel dat de woningmarkt crash kan leiden tot onze volgende grote depressie. Zeker de politici versluiering om te zoeken naar een manier om te voorkomen dat dit gebeurt. Zij zijn het gooien van alles op dat ze kunnen denken, in de hoop dat iets werkt. Maar toch kunnen we niet vergelijken met de beurs crash op de huizenmarkt instorten, kunnen wij? Het is anders is het niet? Tuurlijk is het anders, maar in veel opzichten is het erg veel hetzelfde.

• Een oververhitte markt waar de prijzen zijn bod tot irrationele niveaus.
• Overmatig gebruik van het hefboomeffect in de vorm van gemakkelijk krediet.
• Misplaatst Federal Reserve monetair beleid
• Een bancaire structuur ontbreekt toezicht.
• Amateur beleggers gelokt in de markt met de visie van gemakkelijk geld.

Beurs crash of onroerend goed markt instorten? Beide, en een verwoeste economie gevolgd.

Het geval voor geen herstel

Iedereen wil geloven in een herstel. Immers, mensen moeten ergens wonen en zij zullen kopen als huren wordt gezien als een duurder zijn dan die van eigenaar. Of zal ze? Misschien niet. Na de 1929 beurs crash vele beleggers die werden verbrand door de ineenstorting nooit teruggekeerd. Wat zij deed was echter praten over hoe gevaarlijk het is om te investeren in deze vorm en de littekens werden doorgegeven aan de jongere generatie. Dat de jongere generatie geen contact met de beurs zijn. Daarom duurde het drie decennia voor bestanden naar hun vorige hoog punt.

Hoeveel mensen die verloren thuis tot afscherming zullen worden graag kopen van een huis weer? Veel vastgoedinvesteerders verloor een enorme hoeveelheid geld en waardigheid in het proces en zal kijken naar veiliger manieren om te investeren. Het maakt niet uit hoe gemakkelijk lenen wordt als mensen niet willen dat het geld. Wat veel van de voormalige investeerders zal doen, is praten over hoe riskant vastgoed beleggen. Zal ze deze angst naar de volgende generatie?

De toekomst van Real Estate Investing

Iedereen heeft wel een theorie over wat de toekomst van het onroerend goed zal brengen. Voor de meeste mensen die theorie is gewoon wat ze willen geloven of wat ze hopen dat zal gebeuren. Wat mij betreft, investeren voor waardering is een idioot het spel. Als de prijzen stijgen, fantastisch, maar ik ga niet te baseren beleggingsbeslissingen op iets dat al dan niet mag gebeuren. Ik zal investeren in onroerend goed, want ik ben in staat om het aanzienlijk onder de huidige marktwaarde en / of het zal zorgen voor een goede kasstroom als een verhuur. Voor degenen die willen speculeren over de waardering zeg ik veel succes mee.

Als Stupidity hebben ons in deze rotzooi, waarom kan het niet haal ons? - Will Rogers

Labels: het vergelijken van 1929 crash op huisvesting instorten, vastgoed investeren

Als u absoluut moet nu verkopen en zijn niet bereid om slash uw prijs, wat doe je? Wat u moet doen is het standaard in een rommelig en vol pool van woningen te koop. Een manier om dat te doen is aan te bieden voor de financiering van de aankoop. De huidige stand van de leningen is het moeilijk voor veel kopers te verkrijgen aanvaardbaar financiering. Zij mogen niet in staat zijn om alle van hun inkomen of kunnen hebben wat vlekken op hun krediet verslagen. Ik ben niet suggereren dat u biedt financiering voor iedereen met een impuls, maar er zijn genoeg mensen die anders zou zijn krediet waardig maar kan hebben gehad een legitiem probleem dat houdt ze in aanmerking komen.

Uiteraard is dit een strategie die het beste werkt als je eigen eigendom rechtstreekse en niet over een hypotheek te betalen af. Als u een hypotheek kunt u nog altijd eigenaar van de financiering door inwikkeling een nieuwe lening van rond de bestaande. Maar dat is onderwerp voor een andere kolom, voor nu zullen we aannemen dat u de verkoop van een huis dat niet over een bestaande hypotheek.

De Goede

De opwaartse bieden voor de financiering van de aankoop is dat je meestal een betere prijs en een snellere verkoop. Autodealers dacht lang geleden dat mensen eerder geneigd zijn te kopen op basis van de betaling plaats van de verkoopprijs. Het is vaak op dezelfde manier met een huis, als de betaling van hun budget past zij zullen kopen. Een koper mag Balk tegen de prijs van de woning in een traditionele aankoop, maar niet twee keer nadenken als we kijken naar de betaling alleen. Om een of andere reden $ 599/month met $ 10.000 vaststelling klinkt anders dan gewoon kopen voor $ 100.000, ook al is het precies dezelfde zijn als u een 30-jarige hypotheek op 7%.

U kunt ook profiteren door de behandeling als een voorschot verkoop voor fiscale doeleinden. Hiermee kunt u de verspreiding van eventuele meerwaarden belastingen die kunnen worden toegeschreven. Je hebt de mogelijkheid van erkenning van de gehele winst in het jaar van de verkoop als dat gunstiger voor u zijn.

The Bad

Het grootste nadeel is vrij duidelijk, je niet je ma ney up front. Als u absoluut moet verkopen, heeft u mogelijk geen andere keuze. Wanneer u een hypotheek hebt u de mogelijkheid van verkoop aan een notitie koper. U heeft geen moeite ze te vinden zijn. Zodra de hypotheek wordt geregistreerd zult u beginnen om brieven te koop aanbieden van de hypotheek van je. Uiteraard hebt u te verkopen tegen een korting. Hoe groot de korting is afhankelijk van de voorwaarden van de notitie, de loan-to-value, de kredietwaardigheid van de persoon die je het huis verkocht aan de huidige omstandigheden op de kredietmarkten.

Een ander negatief heeft te maken met het innen van betalingen, het verstrekken van belastingadvies verslagen, na te gaan of eigendom belastingen zijn betaald en dat de nieuwe eigenaar heeft gehandhaafd eigendom verzekering die beschermt uw interesse. De eenvoudigste manier om te gaan met die hoofdpijn is een nota klantenserviceovereenkomsten bedrijf omgaan met alles. De meeste titels zijn in staat om een service bedrijf voor jou.

De Ugly

Het echte gevaar is dat de koper stopt het doen van betalingen op een bepaald punt en je moet naar buiten. U bent onderworpen aan dezelfde wetten als alle andere kredietinstelling. Ieder land is anders, maar u zult waarschijnlijk moeten nemen met een advocaat om u te helpen door middel van het proces. Je zal uiteindelijk krijgt het huis terug te verkopen en hebben het allemaal over eens. U kunt te maken krijgen met reparaties en andere zaken voordat ze kunnen verkopen.

Hoewel het risico van onder tot afscherming niet kan worden vermeden, kan worden geminimaliseerd. U doet dat door een zorgvuldige screening van de koper, zodat u zich volledig bewust zijn van eventuele problemen. U bent waarschijnlijk omgaan met iemand die niet de meeste eer verdient of zouden ze net opgehaald van een hypotheek van een bank. De beste manier om uw risico is om zo veel van een vaststelling van de betaling mogelijk te maken. Hoe minder geld ontvangt u op voorhand hoe groter de kans dat u op problemen hebben.

Risico komt van niet weten wat je doet. - Warren Buffett

Labels: creatieve financiering, verkoper gefinancierd home verkoop

Wanneer delen van de Golf kust staten, Alabama, Louisiana en Mississippi, werden geteisterd door de orkaan Katrina in 2005, de regering stapte in het creëren van de Golf Kansen Zone of GO Zone. Het idee was dat de beste manier om het aantrekken van particuliere investeerders naar het gebied was het creëren van fiscale stimulansen die waren te goed om te laten.

Zeker beleggers op zoek naar een deal zou zijn gekomen zonder prikkels, maar de GO Zone gaan trok veel meer. Veel van de bedrijven begonnen met het indrukken van de prikkels om te verkopen onroerend goed. Dus als het werkte vrij goed voor de Golf kust, kan een soortgelijk programma voor de natie als geheel?

A Quick Review
Het voornaamste deel van de GO Zone wetgeving versnelde afschrijving voor niet-residentieel onroerend goed (huur eigenschappen) die in dienst tussen 27 augustus 2005 en 31 december 2010. Dit zou kunnen worden gebruikt voor nieuwbouw of bestaande vastgoed. Deze versnelde afschrijving kunt u om een aftrek van 50% het eerste jaar op het af te schrijven gedeelte. Dus als een pand is gekocht voor € 250.000 met $ 50.000 van mening dat de waarde van de grond, dan is het af te schrijven gedeelte is $ 200.000. Dat betekent dat u zou kunnen nemen 50% van dat, of $ 100,000, zoals een afschrijving aftrek in het eerste jaar.

Natuurlijk waren er enkele strijkers bijgevoegd. De volledige afschrijving kan alleen worden genomen door degenen die werden geacht te zijn vastgoed professionals. Maar veel vastgoed beleggers in staat zijn te profiteren van die voorwaarde dat ze het merendeel van hun tijd in vastgoed gerelateerde activiteiten.

Zou het werk?
Wat als een soortgelijk programma was gemaakt op landelijke schaal? Noem het de VS Zone, wat als zij aan de bank in handen van onroerend goed als een manier van omgaan met de afscherming rotzooi? Veel beleggers zijn shying afstand van onroerend goed, misschien is dit een manier om ze terug lokken inch Het idee is niet te lokken de kleine jongen weer in, maar het aantrekken van grotere beleggers. In plaats van hen naar andere plaatsen om hun geld, het kan weer in onroerend goed. Misschien zou dit een manier om de snelheid van de absorptie-eigenschappen van afgeschermd en krijgen ze af van de bank op de balansen. Misschien kunnen de banken terug te doen wat ze moeten doen in plaats van het beheer van onroerend goed portefeuilles.

Er zou kunnen worden FHA leningen specifiek voor Nederland Zone eigenschappen. Eigenschappen zouden hebben om te voldoen aan bepaalde richtlijnen voor deze financiering. Het belangrijkste ding zou zijn om te ontspannen de vier-eigendom regel dat beperkt het aantal woningen een belegger zou kunnen kopen met hypotheken van Fannie Mae. Natuurlijk, er zou moeten waarborgen en toezicht die aan het programma. Wij willen niet opnieuw maken de vastgoedsector Feeding Frenzy dat neergeslagen deze puinhoop in de eerste plaats.

Heb een beter idee?
Ervoor dat deze zou worden duurder, maar kijken naar de triljoenen die reeds zijn uitgegeven aan bailouts. In plaats van alleen met het uitdelen van geld dat we niet hebben, een plan als dit zou stimuleren van particuliere investeringen. Als je van het idee een kopie van dit artikel op uw senatoren en congresleden. Als u een beter idee laat het horen.

Vorig jaar hebben we gezegd: 'Dat kan niet op deze manier ", en zij niet, ze erger. - Will Rogers

Labels: bailouts, Foreclosures, GO Zone

Ik was vaag bewust van de eerste homebuyer belastingkrediet aangeboden door de regering betaald, maar nooit echt veel aandacht aan. Ik zou niet in aanmerking te komen voor het in eigendom hebben, omdat ik mijn huis voor een lange tijd en hebben een aantal eigenschappen van de investeringen als goed. Mijn vastgoed bedrijven, voor het grootste deel eengezinswoningen die ik heb rehabbed en gehuurd maar zelden verkocht. Dus voor mij het belastingkrediet werd nooit in het spel.

Maar ik werd onlangs benaderd door een van mijn huurders over het kopen van de woning werd hij verhuren. Ik was zeker open voor het idee van het verkopen want ik had een aanzienlijke winst en een verkoop zou vrijmaken contanten voor andere acquisities. In de discussie de eerste koper krediet kwam en besefte ik dat ik nodig had om te leren meer over, want het kan een factor zijn in de aankoop. Een belastingkrediet is een veel groter effect dan een fiscale aftrek. Een belastingvermindering van € 1000 voor iemand in de 25% belasting beugel waard is $ 250. Een belastingkrediet is een dollar voor dollar verlaging van het bedrag van de belasting verschuldigd is, zodat een $ 1000 belastingkrediet ter waarde van $ 1000.

De Specificaties

Het krediet werd een van de bepalingen van de Woningwet en het economisch herstel Act van 2008. Hoewel het een zogenaamde first-timer koper krediet, is beschikbaar voor iedereen die niet het eigendom van een huis voor de periode van drie jaar voorafgaand aan de lopende aankoop van een huis. Dit betekent dat mensen die in eigendom van een huis voor in aanmerking kunnen komen zolang ze geen eigendom een onlangs. Het krediet is gelijk aan 10% van de koopprijs en heeft een maximale limiet van $ 7500. Dus een huis gekocht voor $ 50.000 zou resulteren in een krediet van $ 5000, een aankoop van $ 75.000 of meer zou ontvangen van de volledige $ 7500.

De volledige belastingkrediet inkomsten heeft beperkingen. Single belastingbetalers verdienen $ 75.000 of minder en trouwt filers verdienen $ 150.000 of minder kan het volledige bedrag. Mensen met hogere inkomens kunnen in aanmerking komen voor een gedeeltelijke credit of geen krediet op alle. Het krediet is beschikbaar voor huizen gekocht tussen de 9 april 2008 en 30 juni 2009. Tenzij verlengd, het krediet loopt af op 30 juni.

De Vang

Er is werkelijk geen gratis lunch hier. Het belastingkrediet is eigenlijk niets meer dan een renteloze lening. Het krediet moet worden terugbetaald over een periode van vijftien jaar vanaf twee jaar na het krediet wordt aangevraagd. Dus je krijgt $ 7500 vandaag maar u betaalt terug $ 500 per jaar met uw belastingaangifte voor vijftien jaar. Als u het huis te verkopen vóór die je moet volledig betalen resterende bedrag. Echter, indien u niet beschikt over een winst wanneer u verkoopt alle resterende verschuldigde bedrag zal worden vergeven.

So what's the big deal? Nou, voor starters, het krediet maakt het makkelijker voor iemand om een huis te kopen door hen extra geld wanneer ze waarschijnlijk het meest nodig hebben. Een renteloze lening is veel beter dan het toevoegen van dat bedrag naar een hypotheek. A $ 7500 hypotheek voor vijftien jaar op 6% zou resulteren in een rente van $ 3892, dat is de werkelijke waarde van het krediet.

Is het het waard?

De werkelijke bedoeling van het programma is om het gemakkelijker maken voor een eerste koper aan de eigenaar van een huis. Stimulering eigenwoningbezit is een manier om de moeilijke woningmarkt te herstellen. Indien correct gebruikt, het programma kan een groot voordeel dat iemand die anders zou zijn een huurder aan de eigenaar van een huis van hun eigen land. Natuurlijk, je moet het met een belasting professioneel om te zien hoe het zou passen in uw situatie.

Regeringen meestal geen problemen op te lossen, alleen voor hen herschikken. - Ronald Reagan

Labels: eerste koper belastingkrediet, de aankoop van een huis

Diner conversatieweergave

Cruises gebruikt verstaan toegewezen zitplaatsen met vaste tijden eten en dezelfde restauratieruimten partners voor de duur van de rit. Als u op een goede tafel, dat was geweldig. Echter, als je had een tafel vol met mensen die je niet zoals je kon vinden jezelf willen dat de vakantie zou snel. Onlangs veel cruisemaatschappijen hebben aangespannen een open zitplaatsen optie diner, wat betekende dat je kon eten als je wilde en dineerde met verschillende mensen per nacht. Dit was de mogelijkheid dat mijn vrouw en ik koos en het ons in staat om te voldoen aan een heleboel nieuwe en in de meeste gevallen zeer interessante mensen.

Het gesprek zou altijd beginnen met de introductie van de voet gevolgd door twee vragen: 1) Waar was je uit en 2) wat doet / deed je voor de kost. Toen mijn beurt kwam en ik zei dat ik was een financieel planner voor vijftien jaar en is nu een vastgoed investeerder en auteur van het gesprek altijd ingeschakeld om de huidige financiële omstandigheden en de toestand van de woningmarkt. Het was geweldig voor mij want ik was in staat om te horen wat andere mensen denken over de economie en hoe deze van invloed zijn.

Onze Avondmaal Partners

One night we met een middelbare leeftijd paar uit Dubuque, Iowa. Zij was vastgoed beleggers en eerder eigenaar van een paar van huurwoningen. Maar zij vinden dat zij niet gesneden te zijn verhuurders en besloot tot verkoop van hun eigenschappen. Ze waren gelukkig dat ze niet had verloren geld, en in feite had een zeer bescheiden winst. Ze besloten dat ze beter geschikt te zijn beurswaarde beleggers en brengt het grootste deel van hun investeringen, waaronder 401 (k) rekeningen, in beleggingsfondsen. Ze hadden tijd in geslaagd om de overstap te laten samenvallen met de markt piek van vorig jaar en nu afvragen wat te doen. De dagelijkse financiële nieuws gecentreerd rond de hoeveel de Dow was gedaald die dag. Hoewel de zee was kalm, ze keek nogal zeeziek als wij dit.

Op een andere nacht hadden we diner met een gepensioneerd echtpaar uit Arizona. Conversatie deze nacht bij hun zorg voor de dochter, de Ph.D., die in het proces van divorcing haar man, de arts. Het leek dat de goed opgeleide paar was gevangen in de vastgoedsector rage. In een zeer korte tijd hebben weten te accumuleren een portefeuille van meer dan 30 huurwoningen. De gecombineerde eigenschappen had een zeer negatieve cashflow en had aanzienlijk in waarde gedaald. Dit zogenaamd briljante, paar had gekocht in de goeroe rage om fabelachtig rijke via onroerend goed en zijn plaats in financiële ruïne en, uiteindelijk, echtscheiding. Het was een sobere illustratie van de menselijke tol van de huizenmarkt manie.

Een van de meest interessante nachten was toen hadden we het diner met Don en zijn echtgenote, een gepensioneerde auto dealer die was eigenaar van een Ford-dealer in Indiana. Zijn zoons hadden sinds genomen over het bedrijf. Hij reminisced over hoe het bezit van een auto dealer was, in een keer, bijna zeker een weg naar rijkdom. Het was zeker voor hem, maar nu zijn zonen werden moeite te blijven drijven in deze economische tijden. Eerder deze dag de hoofden van de drie grote autofabrikanten was memorie hun zaak voor een bailout aan de leden van het Congres. Ik was er zeker van dat Don zou in het voordeel van de bailout en ik was echt verbijsterd toen hij zei dat de regering niet mag geven ze een cent. Ik vroeg hem waarom en hij zei dat als congres bailed hen dat ze nooit meer zou kunnen veranderen. Hij was van mening dat de bedrijven moeten worden gedwongen om te gaan met de puinhoop die zij gemaakt, zelfs als het betekent dat de Grote Drie moesten fuseren of worden toegestaan om te mislukken. Was hij niet betrokken zijn zonen? Natuurlijk was hij, en er was een goede kans dat ze zouden mislukken ook. Hij kon voelen deze manier, want hij was rijk genoeg om te zorgen voor hen en hij zou hun "beschutting" (zijn woorden) als hij moest worden.

Terwijl de passagiers op een cruise schip niet vertegenwoordigen een echte dwarsdoorsnede van Amerika, het was een geweldige gelegenheid om te horen wat anderen te zeggen had.

In drie woorden kan ik Kortom alles wat ik heb geleerd over het leven: het gaat maar door. - Robert Frost

Labels: auto bailout, Economie, vastgoed

Deze week zullen we kijken naar rehabbing met het voornemen van flipping. Van rehabbing voor persoonlijk gebruik, rehabbing te huur en te rehabbing klep, flipping is veruit de meest risicovolle van de drie. Het kan echter ook de meest lucratieve als je het goed. Het sleutelwoord hier is "indien".

Labels: onroerend goed te investeren, Rehabbing