Voor een pre-pay of niet voor een pre-pay-dat is de vraag!

Of 'tis nobeler in de geest ... oke, ik ben niet een enorme Shakespeare goeroe, maar ik heb mezelf een fancy hypothecaire financiering goeroe.

Vandaag wil ik spreken over de vraag of het een goed idee om uw hypotheek vooruitbetalen of niet. Ik zal het gebruik van bepaalde gegevens uit een economische studie van de federale reserve. Voor diegenen onder u die graag "echt daar" de studie werd vrijgegeven door de Chicago Fed in 2006 de naam "De afweging tussen Mortgage Vooruitbetaald en Belastingadviseurs Uitgestelde Retirement Savings" Hier is een link.

Er zijn een aantal belangrijke begrippen die ik graag op wijzen als ik gevraagd deze vraag (dat is veel) wanneer helpt huiseigenaren maken dit besluit.

1. Home equity heeft een 0% rendement (in feite de waarde van de dollar vergadering stationair in de eigendom daadwerkelijk verliest als gevolg van de marktwerking zoals valuta devaluatie en inflatie). Wat ik bedoel, dat is home equity stijgingen van u zelf terug betalen van de hoofdsom of als een functie van het pand waarderen. Of u nu een lening van $ 100.000 tegen een onroerend goed ter waarde van $ 100.000 (100% VTBG) of je hebt een $ 10.000 lening tegen dezelfde $ 100.000 eigendom (10% VTBG), indien zij door waardeert zeggen 10% in een jaar is het eigen gewin is hetzelfde : $ 10000.
2. Hypothecaire rente wordt enkelvoudige rente en het geld dat u investeert wordt samengesteld. Wat betekent dat? Volledig negeren van de fiscale gevolgen voor nu, laten we zeggen dat u betaalt 7% op een $ 100.000 rente lening (zoals de meeste HELOC's zijn voor de eerste 10 jaar) De loonkosten (meer hierover in een sec) op die vreemd vermogen voor het eerste jaar is € 7000. Nu, laten we zeggen dat je die $ 100.000 en belegd en beheerd te verdienen 5% van dat geld. Dus je verdiende $ 5000. Dus je eindigen met - $ 2000. Niet een goede deal toch? Maar hangen, in jaar 2 u verdienen dat 5% op 105.000 of $ 5250 en je bent nog steeds alleen het betalen van $ 7000 per jaar in rente. Jaar 3 u nog steeds betalen $ 7000, maar verdien je 5% op $ 110.250 of $ 5512,50. De Punchline is dat als je liep deze berekening voor u 30 jaar zou hebben verdiend een netto (rente-betaalde rente) van meer dan $ 200.000 (uitgaande van de rente blijft constant die HELOC's, niet-zij zijn gebaseerd op de "prime rate" die de Fed geld tarief +3%. De gevoed fondsen koers verandert als de Federal Reserve verhoogt en verlaagt tarieven). Deze strategie werkt het beste als u een vaste rente voor 30 jaar weg te nemen het renterisico. Indien de lening wordt amortizing, de rente die u betaalt eigenlijk daalt elk jaar, terwijl de rente die u verdienen groeit ieder jaar. Je hebt ook te kunnen doen van betalingen op de hypotheek comfortabel. Alle samengestelde rente in de wereld niet doet je goed als je niet kunt permitteren om de betalingen. Houd in gedachten, dit is een zeer simplistisch voorbeeld. Er zijn hele boeken geschreven over dit idee.
3. Alles in het leven is 100% gefinancierd. Wat dat betekent is dat je ofwel het betalen van een loonkosten die de kosten van iemand anders het kapitaal (in dit geval de hypotheek tarief) of u zelf te financieren en te betalen kosten met zich meebrengen. Een eenvoudige manier om te conceptualiseren alternatieve kosten is: elke keer als u linksaf, u ontkennen jezelf de kans om u rechtsaf. In deze context is elke dollar die u in de woning is een dollar die u niet hoeft te betalen rente op, maar is ook een dollar die u niet kunt verdienen rente op. De alternatieve kosten ook uitstrekt tot het risico hun baan te verliezen of schade (zoals we in het post Ron zinspeelde in zijn antwoord) dus er zijn "lagen" van risico's bij het identificeren van kansen kosten.
4. Wanneer u aftrekken belang (in de veronderstelling dat u niet onderworpen zijn aan AMT) u doen op uw verdiende inkomstenbelasting beugel (kan oplopen tot 35% federale). Voor degenen die zich zeer uitvoerig georiënteerd, lees je alles over de aftrekbaarheid van hypotheekrente belang in publicatie 936 van de Internal Revenue Code. Hier is een link: www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf Wanneer u rente op beleggingen en laat het geld er voor ten minste 1 jaar en een dag betaalt u lange termijn vermogenswinstbelasting. De top vermogenswinstbelasting tarief is momenteel 15% (verandert na 2010 tot 20% boven beugel tenzij er wijzigingen zijn aangebracht door het Congres). Wat betekent dit? Nou, laten we zeggen dat u het betalen van een 7% rente en je bent in de top verdiende inkomstenbelasting beugel uw effectieve betaling tarief na belasting is: 4,55%. Laten we verder aannemen dat u kunt verdienen 7% in een investering die wordt belast op meerwaarden tarieven. Uw effectieve rendement na belastingen is: 5,95% een positieve marge van 1,4%. Dat lijkt misschien niet veel, maar het voegt wel tot een 30,77% interne rendement. Dat is vrij goed in mijn boek. Houd in gedachten dat dit een simpel voorbeeld, het is slechts bedoeld ter illustratie een ingewikkeld idee bekend als fiscale arbitrage.
   
   DISCLAIMER: De werkelijke tarieven kunnen meer of minder en uw persoonlijke fiscale situatie kan anders-op met uw belastingadviseur altijd ervoor te zorgen dat mijn gek retoriek zou eigenlijk op u van toepassing zijn in de echte wereld.

5. Wat is de betekenis van schuld vrij? Is het hebben absoluut geen schuld of is het voldoende activa in de linker broekzak te betalen uit de verplichtingen in uw broekzak recht op elk moment. Met andere woorden, als u $ 100.000 in liquide middelen en een $ 100.000 hypotheek. U bent daadwerkelijk schuld gratis of tegen wat ik graag verwijzen naar een van uw "Vrijheid Punt", dat is het punt waarop uw vermogen gelijk zijn aan uw schulden. Gezien de onzekerheid van de toekomst, ik persoonlijk wil het geld (als ik kan veroorloven de arbeidskosten comfortabel) in mijn zak en niet in mijn huis als, zeg, het uitleenrecht richtsnoeren veranderen en ik niet meer kunnen herfinancieren om het contante , verlies ik mijn baan, krijg ik gewond en kan niet werken, of thuis waarden dalen. Als de waarde van uw huis daalt beneden waar uw hypotheek evenwicht is en je hebt gescheiden het geld, je kunt dekking van het tekort als je moet verkopen, en misschien zelfs een beetje verdiend belangstelling langs de route. Als het geld in je huis, je hebt verloren schat dat het tot waarden terugkeren naar hun vorige niveau onthouden, winsten niet winsten totdat zij worden gerealiseerd.

Nu, als je gedaan hebt betaal je HELOC, dat zou u de rente over die $ 10000. Op 6,49%, uitgaande van een rente betaling, je zou slaan $ 54.08/month. De vraag is moet je antwoord is "betekent dat $ 54.08/month strek mijn budget?" Zoals ik al eerder zei, een HELOC is niet een vaste rente (al vele malen, dan kunt u bepaalde delen van uw balans, maar we zullen dit op een andere keer), dus als de tarieven naar zeggen 10%, zou het kost je $ 83.33/month.

Bottom line is dat er geen juiste antwoord

Iedereen heeft verschillende financiële filosofieën en verschillende risico toleranties. Je moet beslissen wat het beste is voor je. Veel mensen beslissingen nemen over de beste om te doen gewoon op basis van "conventionele wijsheid" in plaats van de economische feiten. Het probleem met de conventionele wijsheid is dat de fiscale wetgeving veranderen, levensstijl veranderen, en de waarde van een dollar veranderingen. Hopelijk via onze gesprekken over Bigger Pockets, kunnen wij onze financiële IQ zodat we kunnen weloverwogen rationele beslissingen over de beste manier om gebruik te maken van ons hard verdiend contant geld.

Welkom op onze blog!
Welkom bij de Real Estate verzending uit BiggerPockets.com. Onze blog brengt deskundigen op diverse terreinen van onroerend goed met als doel om onze lezers geïnformeerd en op snelheid. Of je nu een vastgoed professional (leninggever, Realtor, bankier, etc), investeerder (verhuurder, flipper, groothandel, enz.), of gewoon een consument, huurder of huiseigenaar die geïnteresseerd zijn in de wereld van onroerend goed, deze blog is de plaats voor u om mee te doen!

U kunt zich abonneren op onze RSS-feed, krijgen blog updates via e-mail, onze gratis mailing lijst, of de beste van allemaal, onze sociale netwerk, samen met 25.000 anderen die geïnteresseerd zijn in onroerend goed onderwijs, dealmaking, netwerking en marketing.

Het vertrouwen van de consumenten bereikte een historisch laag en 100.000 Amerikanen werden uitgegeven layoff aankondigingen vorige week, die elk een rol spelen in de hypotheekmarkt de relatieve verslechtering. />

Voor de derde opeenvolgende week, hypothecaire rente steeg en de gemiddelde lening vergoedingen verhoogd, ook.

Temidden van al het negatieve economische nieuws, maar er waren twee lichtpunten waard identificeren en te bespreken. Ze tonen aan dat land kan worden dichter bij het economisch herstel dan verwacht.

Ten eerste, de levering van "gebruikt" huizen voor verkoop is gedaald van 11 maanden tot 9 maanden landelijk. Dit suggereert dat homebuyers zijn herintrede op de woningmarkt in werking, een signaal dat de binnenlandse prijzen zijn bijna evenwicht.

En, ten tweede, de natie het BBP - een meting van het land de volledige economische voetafdruk - niet dalen met bijna net zoveel als wat de deskundigen hadden voorspeld. Een positieve verrassing zoals dit maakt ons vragen stellen over wat de Doomsday Economen kan verkeerd.

We zullen niet moeten afvragen lang.

Met deze week komt overvloedige hoeveelheden data, wetgeving en retoriek te beïnvloeden hypothecaire rente. Sommige van de nieuws-bites die hypotheekmarkten zullen verteren deze week onder meer:

• De persoonlijke consumptie Uitgaven Index verslag. MRT is een voorkeur inflatie meten en de inflatie is de vijand van de hypothecaire rente. Een hoge lezing zal druk hypothecaire rente omhoog.
• Winkels verslag over dezelfde-store verkoop.
• In afwachting van de Home Sales verslag. Dit wijst op het aantal "huizen onder contract" en is een goede graadmeter voor koper rente en de algemene gezondheid van de huisvesting.
• 20% van de S & P 500 bedrijven zal verslag inkomsten.
• Congres zal naar verwachting stemming over de Stimulus pakket.

De grootste impact op de prijzen, maar kan komen op vrijdag met de introductie van januari de werkgelegenheid verslag. Werkgelegenheidsgegevens is altijd markt-mover en met de pers te geven zoveel aandacht aan ontslagen de laatste tijd, verwacht op Wall Street worden extra nerveuze het.

Markten verwachten dat de economie te hebben verloren, een half miljoen banen afgelopen maand.

(Foto courtesy: Wall Street Journal Online)

Labels: Economie, BBP, hypotheek tarieven, recessie

Na een sterke start maandag en dinsdag, hypotheekmarkten geleden naast de aandelenmarkten in de tweede helft van vorige week, waarbij hypothecaire rente hoger op de week algehele. Markt verliezen waren vooral steile vrijdag en hypothecaire rente leiding in het lang weekend op een sterke uptick. Ongeacht de redenen dat de hypothecaire rente steeg vorige week zijn oude geschiedenis, in de meeste opzichten. Vandaag is de nieuwe presidentiële administratie begint en economische verwachtingen resetten. Hypotheekobligaties handelaren nu kijken naar Capitol Hill en zich afvragen wat de hangende stimulans pakket eruit zullen zien, en hoeveel dollars zal het opnemen. Dit is een belangrijk moment voor thuis kopers en snelheid shoppers, want stimulans wordt algemeen aangenomen dat zij schadelijk zijn hypothecair markten. Dit is om twee redenen:

1. Stimulus trekt geld aan de beurs van de obligatiemarkt, druk obligatiekoersen en dus hypothecaire rente op.
2. Stimulus de "afdrukken van geld" die devalues de US Dollar en alles luidende in. Dit omvat hypothecaire obligaties en door stijgende prijzen reageren.

Met andere woorden, als de omvang van de stimulans pakket toeneemt, wordt het meer waarschijnlijk dat de hypothecaire rente zal stijgen in 2009. Naast Beltway Politiek en commentaar, er is niet veel effect hypotheekmarkten deze week. We zien de laatste winst van een handvol van de financiële ondernemingen en tech bellwethers zoals Google, Microsoft en IBM. En op donderdag, zullen we worden getrakteerd op een aantal woningen de gegevens van december. Maar, met de verwachtingen zo verschrikkelijk laag voor alles wat economisch, markten zullen waarschijnlijk de schouders ophalen uit de gegevens die niet schreeuwen dat de recessie is voorbij. In plaats daarvan worden op alert te vergrendelen met een snelheid. In een veranderende politieke klimaat, hypothecaire rente kan snel en het beste worden opgesteld.

In 2009 de eerste volle week van de handel, hypotheekobligaties markten verhandeld worden terug-en-weer, uiteindelijk de afsluiting van de week verbeterd algemeen.

Wekelijkse hypothecaire rente daalde voor het eerst sinds medio december.

De meest verwachte nieuws van vorige week vrijdag werd het werk verslag. Volgens het persbericht van de overheid, de economie een andere stal 524.000 banen in december 2008 de verhoging van het totale verlies van arbeidsplaatsen tot 2.065 miljoen.

Dit is de grootste jaarlijkse baan verlies sinds 1945, de druk op ons herinnert. Echter, als een reden te meer om verder kijken dan de krantenkoppen vandaag beroepsbevolking is drie keer zo groot.

Andere belangrijke opmerkingen die de vrijlating van de Fed de notulen van haar 2-daagse bijeenkomst in december. In het, de Federal Reserve zei dat de inflatie laag blijft door middel van vroegtijdige 2010 - een goede ontwikkeling voor thuis kopers en huiseigenaren want de inflatie is gekoppeld aan de stijgende hypothecaire rente.

Deze week is de markt bewegende gegevens niet start tot woensdag, maar met een redelijk aantal leden van de Fed om de openbare optredens, een geval van "losse lippen" kan leiden tot hypothecair tarief volatiliteit. De meest opvallende verschijning is Fed voorzitter Ben Bernanke's toespraak in Londen vandaag. Er zijn 10 toespraken in totaal.

Ondanks het spervuur van negatieve economische nieuws echter hypothecaire rente laag blijft. Als u nog niet toe te treden tot de Refinance Boom, doen een oproep naar uw lening officier om te zien of uw huis lening in aanmerking komt. Houd er rekening mee dat de honoraria voor hypotheken zijn gestegen als van vandaag.

(Foto courtesy: USA Today)

Met binnenlandse prijzen vallen in de meeste delen van het land, beleggers in vastgoed zijn het vinden van goede waarde in bepaalde huurwoningen. Helaas, ze vinden het ook moeilijker te krijgen voor een woningkrediet.

Na het ophalen van Stung door defaults, conforme hypotheek normen voor niet-eigenaar bewoonde woningkredieten aangescherpt dramatisch afgelopen kwartaal.

Een belangrijke wijziging is de verlaging van het totale aantal woningen Fannie Mae of Freddie Mac financiert voor elke kredietnemer.

Voorafgaand aan de kans, het aantal gefinancierde eigenschappen kunnen worden zo hoog als 10. Vandaag is dat nummer 4, prikkende beleggers met grote onroerend goed portefeuilles. Going forward, kopen eigenschappen is niet het probleem; financiering ervan overeenstemt met hypothecaire geld is.

Een ander richtsnoer wijzigen mandaten groter downpayments.

Ten opzichte van begin 2008, toen een vastgoed investeerder kon kopen van een huis met 10 procent omlaag, de hedendaagse belegger moet betalen 15. Maar, als een toegevoegde rimpels, weinig particuliere hypothecaire verzekeraars schrijven beleid tegen verhuur huizen meer, waardoor de 15 procent aanbetaling onvoldoende. De de facto vereiste, dus is nu 20 procent omlaag.

En toen kwam de vergoedingen.

Als onderdeel van haar "pay-for-risico" pricing model, Fannie Mae toegevoegd verplichte vergoedingen aan al haar investeerder eigendom hypotheken dit jaar. Gebaseerd op loan-to-value, de vergoedingen zijn:

* 75% VTBG of minder: 1,750 procent van het geleende bedrag
* 75.01 - 80.00% VTBG: 3,000 procent van het geleende bedrag
* Meer dan 80% VTBG: 3,750 procent van het geleende bedrag

Dus, als uw persoonlijke plan omvat de aankoop van investeringen woningen in 2009, rekening met het effect dat strakkere richtlijnen voldoen, grotere downpayments en hogere vergoedingen zal hebben op de onderste regel.

Al met al, nu misschien een goed moment om dat te doen verhuur onroerend goed bod. Tuurlijk, de prijzen kunnen vallen gaan vooruit, maar steeg acquisitiekosten veeg uit de lange-termijn winsten.

Niet laten afschrikken u investeren in onroerend goed hoor. Er zijn een aantal zeer slimme manieren die u kunt creatief financiering van uw investering eigenschappen. Verkoper financiering, onder voorbehoud van financiering en het prive-geld-leningen zijn slechts enkele van deze opties. Om uw succes in 2009!

Hypotheekmarkten verbeterde vorige week voor de tweede week op rij. Nadat de Federal Reserve zei dat zou gebruiken "Alle beschikbare instrumenten" om de economie te stimuleren, handelaren reageerden door rijden hypothecaire rente tot 50 jaar dieptepunten.

Het duurde niet lang echter.

Na het dieptepunt vroege woensdagmorgen, hypothecaire rente trend hoger helemaal in vrijdag de afsluiting. Het was de derde keer in 2008 dat er een scherpe daling van de hypothecaire rente duurde minder dan een volledige dag van de handel.

Veel Amerikanen hebben gebruik gemaakt van de historisch lage hypotheekrente, vergrendeling in de nieuwe woning leningen van minder dan 5 procent. En, in het algemeen, deze huiseigenaren gedeelde 4 kenmerken:

* Credit scores van minstens 720
* Ten minste 20 procent eigen vermogen
* Relatief lage schuld versus inkomen van het huishouden
* Lopende band met een lening officier

Nu, de eerste 3 bullet punten zijn eenvoudig te begrijpen, maar het is de vierde die echt van belang - het is de eigenschap dat je mensen "real-time toegang" aan lage tarieven het moment dat ze gepubliceerd.

Immers, pas donderdagochtend dat de pers liep haar verhalen over "4.5 procent hypothecaire tarieven" en op dat moment, hypothecaire tarieven reeds teruggetrokken - met maar liefst een vol procentpunt in sommige gevallen. Donderdagochtend het nieuws was een halve dag te laat.

Nog, hypothecaire rente wel laag blijven.

Deze week is de handel verkort en dik met gegevens. Naast de twee stukken van huisvesting nieuws en een consument sentiment enquête, we krijgen een kijkje op de Federal Reserve de voorkeur Cost of Living-index. Alle vier de meetgegevens worden verwacht voor het valideren van de recessie, dus verwacht niet dat de hypothecaire tarieven te bewegen veel.

Plaats, de grootste bedreiging voor de hypothecaire rente deze week wordt momentum. Als hypothecaire tarieven aankruisen hoger maandag en dinsdag, verwachten dat te blijven woensdag in de 2:00 PM markt sluiten en vervolgens weer hervat vrijdag.

Markten gesloten zijn donderdag voor de federale vakantie. Happy Holidays iedereen!

In mijn laatste blog, "eenvoudige regels voor het bijeenbrengen van kapitaal", en ik hit enkele zeer fundamentele punten hoog dat ik denk dat je moet volgen om een wereldklasse kapitaal Raiser. Deze blog wordt in meer detail over dit onderwerp.

Wat volgt is wat ik noem "De vier als van kapitaal aan te trekken"

1 - Geaccrediteerde

Deze is vrij eenvoudig. De investeerders moeten alle worden erkend, zoals gedefinieerd door de SEC. U niet wilt dat niet-erkende beleggers. Geloof me op dit punt. I'm not going to get in waarom. Vertrouw me. Uw beleggers moeten grote jongens en meisjes en weten dat ze kunnen verliezen het allemaal. Je zal niet investeren iemands pensioen of hogeschool fonds.

2 - Adviseurs

U moet de absolute zekerheid de beste advocaten en OCMW kunt trekken ( 'niet te weten kon ik niet doen' is geen vrije doorgang van de SEC of IRS zal u - ik bedoel, mensen gaan naar de gevangenis voor dit spul). Je moet ook minstens een zeer goede mentor (en niet een 'goeroe' die u betaalt maar voor iemand die houdt van u persoonlijk en daadwerkelijk heeft gemaakt heel veel mensen heel erg rijk alleen door de vergadering met hen een paar keer per jaar ... wat als je moest 5 minuten met Warren Buffet om de zes maanden bijvoorbeeld?). Een manier om dit te ontwikkelen is het creëren van een adviesraad. U zal niet alleen kunnen verhogen (en te beschermen!) Kapitaal, kunt u een beter functioneren, dat zal zeer waarschijnlijk een hoger rendement opleveren op dit kapitaal, omdat je niet verspillen de verrichtingen geld op slecht advies.

3 - Affiniteit

Zoals ik schreef in mijn vorige blog, de relatie eerste concept is absoluut cruciaal. Ik zal niet herhalen hier behalve om te zeggen dat als je niet ziet kapitaal aan te trekken als een relatie ontwikkeling uitoefening EERSTE (voor een kapitaal aan te trekken uitoefening) zult u niet in slagen op lange termijn. Periode.

4 - Authentiek

U moet authentiek zijn, uw investeerders moeten zijn authentiek met u over hun zorgen, verlangens, financiële profiel, etc, en (dit lijkt vanzelfsprekend, maar het is even belangrijk als # 3), je moet de gelegenheid krijgen AUTHENTIEK (dwz moeten worden " echt ", moeten worden in de realiteit ... je moet kunnen bondig antwoord op de vraag: waarom moet ik investeren in deze gelegenheid quantatively en gemeenschappelijke sensically?). NIET afval uw investeerders tijd op halfbakken ideeën, enz. Nu gekozen inch Think de gelegenheid helemaal door. Denk je echt dat je kunt raken uw verwachtingen? Wat als u niet kunt? Kun je leven met jezelf als je verliest al je vrienden het geld? Neem de tijd. NEVER LET ANYONE RUSH U VIA due diligence! Als u $ 2M van u en uw familie hard verdiende geld te investeren, zou je gooit een paar honderd grote kans op het persoonlijk? Als u geen authentieke antwoord een doorslaand "ja!", Dan moet u doorgeven en kom terug als je kan. U bent een fidicuiary en je moet handelen als een. Uitnodiging dat mentor krijgen die vertrouwde adviseurs, en sommige van uw dichtst investeerder vrienden poke gaten in de gelegenheid. Laat ze 'bang' op 'een beetje. Als het dan nog opstaat, moet je waarschijnlijk een authentieke kans dat de meeste beleggers geaccrediteerd moeten krijgen in de regel voor.

Labels: geaccrediteerde beleggers, particulier geld, het aantrekken van kapitaal, Real Estate Investing